| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
Antiquália L.dª intentou, na 3ª Vara Cível de Lisboa, acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra L. Mendes, pedindo:
a) – a declaração de existência do direito de propriedade da autora sobre um espaço com a área de 28 m2, através da qual se faz o acesso para diversos compartimentos que compõem o subterrâneo do prédio sito na Rua ... n.º 12 a 16, ou
b) – subsidiariamente, que seja declarado o mesmo direito por a autora o ter adquirido por usucapião.
Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que, em 25 de Abril de 1952, tomou de arrendamento as lojas n.º 37 e 39 da Praça ... bem como a loja e subterrâneo do prédio sito na Rua ..., n.º 16, ambas em Lisboa, sendo que, a esse tempo, eram os mesmos os proprietários de ambos os prédios.
Por escritura de 20 de Junho de 1978, a autora adquiriu o prédio da Rua ..., de que era arrendatária desde 25 de Abril de 1952, constando do contrato de arrendamento que a loja e subterrâneo desse prédio se destinavam a fundos do referido estabelecimento da Praça ....
A comunicação entre a loja de que a autora é arrendatária e o subterrâneo do prédio da autora faz-se através de uma porta que foi aberta para o espaço pelo qual se faz o acesso a cada uma das divisões daquele subterrâneo.
Esse espaço foi coberto por forma a permitir que a passagem da loja para o subterrâneo e o acesso ao subterrâneo não se faça ao ar livre, tendo a autora ocupado, como ocupa, esse espaço que confina com o prédio da ré e para o qual este tem acesso funcional e tão só por força da conveniente unidade do estabelecimento, primeiro como arrendatária e depois como sua legítima proprietária.
Naquele espaço, tem a autora instalado, há mais de quarenta anos, um salão de exposição de antiguidades e pintura, sendo aí que se situam as únicas instalações sanitárias existentes no estabelecimento da autora.
As paredes e cobertura – em ferro e vidro – do referido espaço têm sido arranjadas, reparadas e mantidas exclusivamente pela autora tal como a instalação eléctrica foi colocada pela autora que, por diversa vezes, procedeu à sua reparação.
Desde 1952, a autora exerce a posse exclusiva sobre o espaço confinante com o prédio da ré, sendo, em nome das anteriores proprietárias, como inquilina, até 20 de Junho de 1978 e como proprietária de então para cá.
Em Março de 1994, a autora foi citada em acção de demarcação contra si proposta pela ré, relativa ao mencionado espaço confinante entre os prédios. Tal acção foi julgada improcedente.
Em Junho de 1995, foi a ora autora novamente citada para uma nova acção de demarcação, proposta contra si pela ora ré, relativa ao mesmo espaço. Tal acção foi liminarmente indeferida, tendo a ora ré recorrido de tal despacho.
Entende a autora que aquele espaço é parte do prédio n.º 16 da Rua ..., pertencendo-lhe desde que adquiriu esse prédio.
O acesso a esse espaço pelo prédio da ré deve-se ao facto de ter sido rasgada uma porta na parede da loja do prédio da ré, pelo facto da autora ser arrendatária dessa loja, sendo certo que até 1914 não existia ligação entre a loja do prédio da autora e o espaço em causa.
A autora tem exercido a posse sobre o dito espaço, de forma pacífica, desde que adquiriu o prédio da Rua ..., e já antes o fazia, em nome das senhorias deste prédio, sendo que adquiriu tal espaço, quando se tornou proprietária deste prédio.
A ré contestou, alegando que a área de 28 m2 em causa constitui um saguão pertencente ao seu prédio, o qual tem servido de passagem para a cave do prédio da autora, sendo que esta o utiliza como inquilina da loja da ré e não a outro título. O prédio da ré sempre teve acesso ao espaço em causa, já antes de 1914.
Na qualidade de inquilina, a autora é uma detentora em nome alheio, o que não lhe confere qualquer posse válida para efeitos de aquisição de um direito real.
Em reconvenção, pede a condenação da autora a reconhecer o direito de propriedade da ré sobre o espaço em causa, com o fundamento no contrato de arrendamento compreender apenas a loja da Rua Norte e o seu subterrâneo (e não qualquer saguão que pertencesse a esse mesmo prédio) e na circunstância desses espaços (loja e subterrâneo da Rua Norte) serem subsidiários ao arrendamento da loja da Praça ..., já que são considerados como “fundos do estabelecimento”. Mais alega que da certidão camarária que junta, o saguão em causa está integrado no prédio da ré.
Replicando, alegou a autora que entre o prédio da ré e o local a que se reportam os autos só existia uma janela, e não qualquer passagem que permitisse a constituição de uma servidão. Só quando ambos os locais foram arrendados ao mesmo inquilino (em 1914), é que foi aberta uma passagem do prédio da ré para o saguão, por forma a permitir o acesso à arrecadação sita no prédio da aqui autora.
Foi elaborado o despacho saneador, bem como a especificação e o questionário.
Prosseguindo os autos, foi proferida decisão sobre a matéria de facto e depois a sentença, julgando a acção improcedente, razão pela qual foi absolvida a ré L. Mendes do pedido contra ela formulado, absolvendo igualmente a autora Antiquália L.dª do pedido reconvencional deduzido pela ré.
Inconformada, apelou a autora, formulando as seguintes conclusões:
1ª – A autora/apelante tomou de arrendamento, em 25 de Abril de 1952, a loja n.º 37 e 39 da Praça ..., em Lisboa, tendo também arrendado, e através do mesmo título, a loja e subterrâneo da Rua ... n.º 16, que faz parte do prédio que tem os n.º 12 a 16 desta última artéria lisboeta, prédio que é contíguo, pelo tardoz de ambos, ao primeiro.
2ª – Na zona onde os dois prédios confinam, há um espaço dito saguão, através do qual é feito, de forma exclusiva, o acesso a duas das dependências do subterrâneo do prédio da Rua ....
3ª – Dada a coincidência de proprietários, arrendatária e objecto do arrendamento, o estabelecimento que a autora instalou nos locais arrendados em 25 de Abril de 1952 ocupou não só as partes cobertas de ambos os prédios, como a zona limítrofe, que veio a ser por ela coberta e utilizada como salão de exposição dos bens que negoceia.
4ª – A autora adquiriu o prédio da Rua ... em 1978, mostrando-se, desde então, o direito de propriedade sobre aquele prédio averbado a seu favor.
5ª – A posse sobre o espaço em causa foi exercida pela autora até 1978 como arrendatária, em nome da sua senhoria, mas a partir daí e por ter adquirido o prédio, em seu próprio nome.
6ª – A posse da autora era pública e pacífica, não tendo havido oposição a ela por parte de ninguém, nem mesmo da ré.
7ª – Quando a ré veio questionar o direito de propriedade sobre o espaço em litígio (o que aconteceu apenas em 1994), tinham já decorrido mais de 15 anos sobre a data em que a autora passara a possuir o mesmo local em nome próprio e com o direito de proprietária.
8ª – Os elementos constantes dos autos não permitem concluir se o espaço em causa faz ou não parte do prédio da Rua ..., mas a prova produzida em sede de julgamento demonstrou que a autora possui o mesmo espaço de forma exclusiva e como se sua proprietária fosse, há tempo suficiente para ter adquirido a propriedade por usucapião.
9ª – A sentença recorrida procedeu a errada interpretação e aplicação dos artigos 1287º e 1294º a 1296º CC.
A ré/apelada não contra – alegou.
2.
Na 1ª instância, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - A autora é arrendatária da loja que tem os n.º 37 e 39 da Praça ..., em Lisboa, por a ter tomado de arrendamento às Senhoras D. H. e D. J, por escritura pública de 25 de Abril de 1952.
2º - Pela mesma escritura, a autora tomou de arrendamento àquelas senhoras a loja e subterrâneo do prédio sito na Rua ... n.º 16.
3º - O prédio da Praça ... n.º 37 e 39 é actualmente propriedade da ré.
4º - A autora é arrendatária da loja que faz parte do prédio da ré desde 25 de Abril de 1952.
5º - O prédio da Rua ..., n.º 12 a 16, é actualmente propriedade da autora, por o ter adquirido à Senhora D. Luísa, por escritura de 20 de Junho de 1978.
6º - Tal aquisição está registada a favor da autora desde 7 de Agosto de 1978.
7º - A autora foi arrendatária da loja e subterrâneo do prédio sito na Rua ..., n.º 16, de 25 de Abril de 1952 a 20 de Junho de 1978.
8º - A loja e subterrâneo do prédio da Rua ..., n.º 16, por acordo das partes constantes do dito contrato, destinava-se a fundos da loja da Praça ..., n.º 37 e 39.
9º - Nas traseiras daqueles prédios, e a ambos contíguo, existe um saguão, ou logradouro, com 28 m2.
10º - A comunicação entre a loja de que a autora é arrendatária (e a ré senhoria), e o subterrâneo do prédio da autora faz-se por esse logradouro a que ambos os prédios têm acesso por vão de porta.
11º - Esse saguão dá acesso a ambos as prédios.
12º - Esse espaço é coberto e permite que a passagem da loja para o subterrâneo e o acesso ao subterrâneo não se faça ao ar livre.
13º - Situação esta que se prolonga há, pelo menos, 43 anos.
14º - No espaço pelo qual se acede aos compartimentos que constituem o subterrâneo do prédio de que a autora é proprietária, tem esta instalado, há mais de quarenta anos, um salão de exposição de antiguidades e pintura.
15º - E também nesse espaço que se situam as únicas instalações sanitárias existentes no estabelecimento da autora, e que fazem parte do prédio de que esta é proprietária.
16º - As paredes e coberturas - em ferro e vidro - do referido espaço tem sido arranjadas, reparadas e mantidas exclusivamente pela autora.
17º - Do mesmo modo, a instalação eléctrica - pontos de luz e tomadas - existente nesse local foi colocada pela autora, que já por diversas vezes procedeu à sua reparação.
18º - Esse espaço tem sido ocupado, durante aquele período, pela autora, que o tem utilizado como prolongamento da loja.
19º - Duas das dependências do prédio da autora só têm acesso através desse espaço.
20º - Através daquela zona apenas se acede, exclusivamente, a uma das dependências do prédio da ré.
21º - Na acção de demarcação n.º 3560/94, da 3ª Secção do 12º Juízo Cível de Lisboa, em que era autora a aqui ré e era ré a aqui autora, pediu aquela a demarcação dos prédios acima identificados, por forma a que o espaço de 28 m2 correspondente ao saguão passasse a pertencer ao prédio da aqui ré.
22º - Aquela acção foi julgada improcedente tendo a aqui autora e ali ré sido absolvida do pedido por sentença de 25 de Novembro de 1994, transitada em julgado.
23º - Na acção de demarcação n.º 249/95, da 3ª Secção do 12º Juízo Cível de Lisboa, em que era autora a aqui ré a era ré a aqui autora, pediu aquela a demarcação dos prédios acima identificados.
24º - Tal pedido foi liminarmente indeferido, com fundamento na excepção peremptória do caso julgado.
25º - Tendo a aqui ré e ali autora recorrido daquele despacho, foi o mesmo confirmado por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa datado de 30 de Maio de 1996.
3.
Tendo em conta as conclusões da apelante, verifica-se que o âmbito do recurso se circunscreve ao segmento da sentença que considerou que a autora não adquiriu, por usucapião, o direito de propriedade sobre o saguão ou logradouro, com a área de 28 m2, que permite a comunicação entre a loja de que a autora é arrendatária (e a ré senhoria), e o subterrâneo do prédio da autora e a que ambos os prédios têm acesso por vão de porta.* A usucapião é um dos modos através dos quais se pode adquirir o direito de propriedade (cfr. artigo 1316º do Código Civil).
Com efeito, a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião (cfr. artigo 1287º CC).
A verificação da usucapião depende, pois, de dois elementos: da posse e do decurso de certo período de tempo – variável conforme a natureza móvel ou imóvel dos bens sobre que a posse incida e conforme os caracteres que esta revista.
Para conduzir à usucapião, a posse tem de revestir sempre dois caracteres. Tem de ser pública e pacífica (artigos 1293º, al. a), 1297º e 1300º, n.º 1 Código Civil).
Os restantes caracteres que a posse pode revestir (ser de boa ou má fé, titulada ou não titulada e estar ou não inscrita no registo) influem apenas no prazo necessário à usucapião.
Assim, para se apurar se a autora adquiriu por usucapião a propriedade do referido saguão, importa começar por analisar se, in casu, se encontram preenchidos os elementos que integram o seu conceito.
A posse é integrada por dois elementos: o “corpus” (elemento material), que consiste no domínio de facto sobre a coisa, traduzido no exercício efectivo de poderes materiais sobre ela ou na possibilidade física desse exercício e o “animus” que consiste na intenção de exercer sobre a coisa, como seu titular, o direito correspondente àquele domínio de facto.
Assim, deve qualificar-se como simples detenção (e não como posse) todo o poder de facto que se exerça sobre as coisas sem o animus possidendi.
Nas suas alíneas, o artigo 1253º menciona expressamente as várias situações de posse precária.
Nos termos da alínea a), são havidos como detentores “os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito”.
São considerados também possuidores precários, nos termos da alínea b), “os que simplesmente se aproveitam da tolerância do titular do direito”. Referem-se aqui os chamados actos de mera tolerância. Trata-se daqueles actos praticados com o consentimento (expresso ou tácito) do titular do direito real, mas sem que este pretenda atribuir um direito ao beneficiário.
Com a sua tolerância, o titular do direito apenas quer significar que não fará oposição, que não reagirá contra os actos incompatíveis ou contrastantes com o seu direito. Mas não quer limitar este: o seu direito conserva toda a sua plenitude, de onde deriva que o autor da tolerância se reserva a faculdade de, em qualquer momento, pôr fim à actividade tolerada[1].
Os actos de mera tolerância nunca poderão, por isso, dar origem a uma situação possessória, uma vez que lhes falta o animus possidendi.
Por último, considera a lei simples detentores “os representantes ou mandatários do possuidor e, de um modo geral, todos os que possuem em nome de outrem (al. c) do artigo 1253º CC).
Abrangem-se aqui todas as situações em que, por virtude de um título que não confere um direito real susceptível de posse, alguém detém coisas pertencentes a outrem.
A doutrina fala, a este propósito, em posse em nome alheio para a contrapor à verdadeira posse – posse em nome próprio.
Possuidor é então e apenas aquele que, actuando por si ou por intermédio de outrem (artigo 1252º, n.º 1), além do corpus possessório, tenha também o animus possidendi – a intenção de exercer sobre a coisa um direito real próprio.
Isto significa que não basta a prova do corpus para beneficiar do regime possessório. É necessário, além disso, comprovar a existência do animus.
Logo o acto de aquisição da posse tem que conter os dois elementos definidores deste conceito: o corpus e o animus.
O elemento intencional reveste sempre as mesmas características. O possuidor há-de actuar com a convicção de estar a exercer sobre a coisa um direito real próprio.
Reportando-nos ao caso sub judicio, comprovam os factos que, por escritura pública de 25 de Abril de 1952, a autora tomou de arrendamento às mesmas senhorias a loja que tem os n.º 37 e 39 da Praça ... bem como a loja e subterrâneo do prédio sito na Rua ... n.º 16, em Lisboa.
O prédio da Praça ... n.º 37 e 39 é actualmente propriedade da ré e o prédio da Rua ..., n.º 12 a 16, é actualmente propriedade da autora, por o ter adquirido, por escritura de 20 de Junho de 1978, encontrando-se esta aquisição registada a favor da autora desde 7 de Agosto de 1978.
Assim, a autora foi arrendatária da loja e subterrâneo do prédio sito na Rua ..., n.º 16, de 25 de Abril de 1952 a 20 de Junho de 1978.
A loja e subterrâneo do prédio da Rua ..., n.º 16, por acordo das partes constantes do dito contrato, destinava-se a fundos da loja da Praça ..., n.º 37 e 39.
Nas traseiras daqueles prédios, e a ambos contíguo, existe um saguão, ou logradouro, com 28 m2 a que ambos os prédios têm acesso por vão de porta, através do qual se faz a comunicação entre a loja de que a autora é arrendatária (e a ré senhoria), e o subterrâneo do prédio da autora.
Esse espaço é coberto, permitindo, assim, há, pelo menos, 43 anos, que a passagem da loja para o subterrâneo e o acesso ao subterrâneo não se faça ao ar livre.
Nesse espaço pelo qual se acede aos compartimentos que constituem o subterrâneo do prédio de que a autora é proprietária, tem esta instalado, há mais de quarenta anos, um salão de exposição de antiguidades e pintura, sendo também aí que se situam as únicas instalações sanitárias existentes no estabelecimento da autora, e que fazem parte do prédio de que esta é proprietária.
As paredes e coberturas - em ferro e vidro - do referido espaço têm sido arranjadas, reparadas e mantidas exclusivamente pela autora e, do mesmo modo, a instalação eléctrica - pontos de luz e tomadas - existente nesse local foi colocada pela autora, que já por diversas vezes procedeu à sua reparação.
Em suma, esse espaço tem sido ocupado, durante aquele período, pela autora, que o tem utilizado como prolongamento da loja, sendo certo que duas das dependências do prédio da autora só têm acesso através desse espaço e através daquela zona apenas se acede, exclusivamente, a uma das dependências do prédio da ré.
Como muito bem considerou a sentença recorrida, com base nestes factos, desde logo se verifica que o local em causa permite o acesso, quer a espaços pertencentes ao prédio da autora, quer a espaços pertencentes ao prédio da ré. Não é pois evidente que o dito espaço, abstraindo-nos da existência do contrato de arrendamento da loja da ré pela autora, seja útil, apenas, para o prédio da autora - circunstância que poderá assumir relevo para efeitos da boa fé da posse determinante do direito.
De todo o modo, os actos exercidos pela autora sobre o dito espaço, enquanto não foi proprietária do prédio da Rua ... mas mera inquilina deste prédio, não assumem relevância para efeitos da posse:
Em primeiro lugar, porque a ocupação do inquilino nunca constitui uma verdadeira situação de posse (em nome próprio), mas apenas urna situação de mera detenção – al. c) do art. 1253º do CC.
Para que tal posse assumisse relevo para efeitos de aquisição do direito sobre o dito espaço por via da usucapião, necessário seria provar que o senhorio do prédio, que deu de arrendamento a loja e o subterrâneo, exercia sobre o espaço de ligação uma posse semelhante à do proprietário, convicto de o fazer por força de um direito próprio, constituindo o arrendamento do dito espaço, também ele, um acto caracterizador dessa posse - nos termos permitidos pelo art. 1252º do CC. Contudo, uma vez que o contrato de arrendamento foi celebrado em data em que o senhorio era proprietário dos dois prédios (que hoje são um da autora, outro da ré), difícil seria de afirmar que aquele senhorio estaria convicto que o logradouro pertencia ao prédio da Rua Norte e não ao da Praça ... (pois só assim, subjectivamente, a posse sobre o dito espaço ficaria afecta ao prédio da autora). Tal não foi alegado, e muito menos provado, e dificilmente poderia sê-lo, uma vez que, ao que tudo indica, ambos os prédios, pelo menos ao nível dos seus espaços comerciais, não eram tratados coma realidades jurídicas distintas.
Logo, a posse susceptível de relevar para efeitos de aquisição do direito pela usucapião apenas poderá ocorrer a partir do momento em que a autora, pela aquisição do prédio da Rua ..., inverte o titulo da posse sobre, pelo menos, parte do locado - art. 1290º e 1265º CC.
Não obstante, dos factos provados, não resulta que a autora, depois da aquisição do prédio da Rua Norte, passou a considerar como seu o logradouro em causa. Relativamente ao elemento subjectivo da posse, não temos quaisquer factos que nos permitam afirmar que a autora agia sobre o dito espaço com tal convicção. E essa convicção não pode retirar-se dos demais factos caracterizadores do elemento objectivo da posse, uma vez que destes não resulta qualquer alteração de comportamento da autora sobre o espaço após a aquisição do prédio. Com efeito, desde que passou a ocupar a posição de inquilina que a autora cobriu o espaço, procedeu à instalação de electricidade, e conservou-o em bom estado. Fê-lo enquanto inquilina de todo o locado, e continuou a fazê-lo depois de ter adquirido parte dele, sem que se possa dizer que antes o beneficiou e conservou por se considerar inquilina do espaço, e que, após a aquisição do prédio, passou a praticar os mesmos actos mas sob uma convicção diversa, quando é certo que permaneceu inquilina de uma outra parte do locado, que, como se viu, também beneficiava (e continua a beneficiar) do mesmo espaço. Ou seja, não resulta dos factos provados que o animus da autora sobre a dito espaço, após a aquisição do prédio contíguo, tenha passado a ser de proprietária desse espaço, e não de mera inquilina.
Não há pois elementos de facto que permitam concluir que a autora, durante o tempo legalmente previsto para o efeito, exerceu sobre o espaço em causa os poderes de facto correspondentes ao direito de propriedade sabre o mesmo, convicta de o fazer no exercício de um direito próprio, por forma a adquirir o respectivo direito sobre o dito espaço por via da usucapião.
Improcedem, pois, as conclusões da apelante.
4.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 2 de Junho de 2005.
Granja da Fonseca
Alvito de Sousa
Pereira Rodrigues
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[1] Henrique Mesquita, Direitos Reais, 61.
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