Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 118406/10.9YIPRT.L1-1 |  |
NULIDADE
ABUSO DO DIREITO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
2. Tal torna ilegítimo o exercício pelos réus do direito à invocação da nulidade atípica em apreço.
( Da responsabilidade do Relator )
I. A ( …Mediação Imobiliária,Lda), intentou a presente acção especial para cumprimento de obrigação pecuniária decorrente de contrato, contra B e C, pedindo a condenação destes no pagamento da quantia global de €6.005,97, sendo o valor de €5.940,00, correspondente a capital, €14,97 a juros de mora vencidos à data da propositura e €51,00 a taxa de justiça, acrescida ainda juros vincendos, à taxa legal, desde a data de vencimento até integral pagamento.
Alegou, em síntese, que a pedido dos réus, prestou-lhes um serviço de mediação imobiliária, relativo à venda de uma fracção autónoma; que angariou como compradores do mencionado imóvel Carlos ….. e mulher, Maria ……; que no dia 01/03/2010, foi celebrada a respectiva escritura de compra e venda da fracção em apreço; que na escritura ficou expressamente consignado que na negócio houve intervenção da ora autora, enquanto o mediador imobiliário; que nesse mesmo dia, a autora emitiu a factura n.º 000005/2010, no valor de 5.940,00€, relativa ao serviço prestado e os réus aceitaram o serviço e o valor nela cobrado, tendo recebido o documento original da factura, sem deduzir qualquer reclamação, quer quanto à qualidade do serviço prestado, quer quanto ao preço; e que os réus não pagaram essa quantia, acrescida do IVA devido.
Os réus deduziram oposição, tendo alegado, em suma, que celebraram com a autora um contrato de mediação imobiliária, no qual ficou estipulado que a mediadora se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de €15.000,00; que este contrato é nulo, já que do mesmo não consta assinalada a definição da remuneração a pagar pelos réus e a sua forma de pagamento, conforme impõe o artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto; que, em data que não recordam, a autora comunicou-lhes que havia um comprador interessado no imóvel, mas que o comprador pagava o valor de 99.000,00€ e perante tal comunicação os réus transmitiram à autora que aceitavam vender o imóvel pelo referido preço, mas com a condição de não terem mais quaisquer encargos com a venda, ou seja, se a autora pretendesse alguma remuneração teria que ser assegurada pelo comprador do imóvel, caso contrário não vendia o imóvel por aquele valor.
Concluem pela improcedência do requerimento de injunção.
Posteriormente a autora apresentou articulado de resposta, nos termos do art. 3º, n.º 3, do CPC, no qual alegou que o contrato de mediação mobiliário foi preenchido através de computador, na presença dos réus, utilizando a autora, para o efeito, o "software" de gestão imobiliária denominado "Imoguia", que permite ao utilizador aceder a um contrato pré-determinado, completando-o com as informações que pretendem ver discriminadas, tendo, no caso, as partes discriminado os elementos obrigatórios nos termos da lei; que os réus deram o seu acordo à redução do preço, embora não tivessem querido aditar ao contrato de mediação tal alteração, mas assinaram o contrato-promessa aceitando o valor proposto; que os réus ao invocarem a nulidade do contrato excedem os limites impostos pela boa fé, agindo de forma abusiva, nos termos do art. 334º do CC, pelo que devem ser condenados no pagamento de uma multa e indemnização em montante não inferior a €1000,00, como litigantes de má fé (artigo 456.º do Código de Processo Civil).
Os Réus pugnaram pela improcedência do pedido de condenação como litigantes de má fé.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção procedente e se condenou os réus a pagarem à autora a quantia de €5.940,00, correspondente ao capital e €14,97 a juros de mora vencido até à propositura da acção, acrescida ainda dos juros de mora, vencidos desde então e até integral pagamento, à taxa de juro civil, sobre o capital em dívida.
Inconformados vieram os réus interpor o presente recurso de apelação, tendo formulado as seguintes conclusões:
1- Os Réus ora recorrentes não aceitam terem sido condenados pelo Tribunal a quo a pagar à Autora ora recorrida a quantia de €5.940,00 correspondente a capital e €14,97 de juros de mora vencidos à data da propositura, acrescida de juros de mora vincendos, à taxa de juro civil, sobre o capital em dívida, desde a data da propositura da acção até integral pagamento.
2- Os recorrentes celebraram um contrato de mediação imobiliária com a recorrida regido pelo disposto no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20.08.
3- No qual ficou estipulado na cláusula 2.ª, ponto L, que "a mediadora obrigava-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 115.000,00 Euros (cento e quinze mil euros)', e no ponto n.º 2 da mesma cláusula 2.ª, que "qualquer alteração ao preço fixado deveria ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora".
4- Bem como na cláusula 5ª, ponto 1. “a remuneração só seria devida se a Mediadora conseguisse interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art.º 19.º do D.L. n.º 211/2004, de 20.08.
5- Não resulta do contrato de mediação imobiliária, tal como decidiu o tribunal a quo, que os ora recorrentes comprometeram-se a remunerar a Autora ora recorrida com a quantia correspondente a 5% de comissão sobre o valor declarado de venda do prédio, acrescida de IVA a 20%, no caso daquela conseguir interessado comprador do imóvel e ser concretizada a venda.
6- Resultando do contrato de mediação imobiliária junto nos autos que, as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, não foram estabelecidas pelas partes.
7- Andou bem o Tribunal a quo ao decidir que na douta sentença recorrida está expressamente referido que uma vez que não foi respeitada a forma de pagamento é manifesto que o contrato celebrado entre a Autora e os Réus é nulo, por força do imposto no n.º 8 do artigo 19.º do Decreto-Lei supra referido.
8- Discordam os Recorrentes da posição assumida pelo Tribunal a quo de que a arguição da nulidade não é aceite face ao funcionamento do artigo 334.2 Código Civil.
9- Isto porque resulta ainda do contrato de mediação imobiliária junto aos autos que a Autora obrigava-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 115.000,00€ e que, qualquer alteração ao preço fixado deveria ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora.
10- Não tendo o negócio de compra e venda sido celebrado de acordo com as condições estipuladas no contrato.
11- Sendo por isso lícito aos RR. ora recorridos invocarem o não pagamento de uma comissão à Autora, porquanto o negócio não foi celebrado pelo preço inicialmente acordado.
12- E tal também resulta das declarações da testemunha Carlos ….. o qual figurou como comprador do imóvel, que declarou que os vendedores, antes da outorga da referida escritura de compra e venda do imóvel, recusaram pagar a comissão da A.,dizendo "Não tenho nada que pagar. a comissão ... " - depoimento gravado através do sistema integrado de gravação digital disponível na aplicação informática em uso no Tribunal.
13- Situação que denota bem que os RR tinham na sua consciência que não iriam pagar qualquer comissão à A. e isto antes de outorgada a escritura de compra e venda do imóvel o que em si é ainda mais revelador que agiram de boa fé e não em abuso de direito não estando preenchidos os requisitos do instituto do abuso de direito conforme dispõe o artigo 334º do Código Civil porquanto este instituto exigiria que o comportamento dos RR. excedesse manifestamente os limites impostos pela boa fé, o que no caso não ficou provado.
14- Houve pois erro na apreciação da prova pelo Tribunal a quo.
15- Sendo o contrato de mediação imobiliária nulo nos termos e para os efeitos dos n.º 2, alínea c) e n.º 8 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20,08.
Terminam pedindo que seja revogada a sentença recorrida e os réus absolvidos do pedido.
Nas suas contra-alegações a autora formulou as seguintes conclusões:
1ª - O presente recurso versa exclusivamente sobre matéria de direito;
2ª - O prazo para a sua interposição, é de 30 dias - cfr. art.ºs 684°-B e .685°, n.º 1 do CPC;
3a_ Deveria, assim, ter sido interposto até 31/03/2011 (correspondendo o dia 28 de Março ao dia do termo do prazo e o dia 31 de Março ao terceiro dia útil subsequente a esse dia do termo - artigo 145°, n.º 5 do CPC;
4a_ Tendo sido interposto em 04/0412011, é extemporâneo;
5ª - Deve, por isso, ser indeferido, nos termos previstos na al. a) do n.l 2 do art.º 685°-C do CPC;
6a _ Os recorrentes, nas Conclusões 1 a a 6a e 14 , não indicaram os concretos pontos de facto que consideram incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos. da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
7a_ Não cumpriram, assim, o ónus de especificação que, sobre si recaía, nos termos do supra citado artigo, pelo que também com este fundamento, deve o presente recurso ser rejeitado - art.º 68S-B, n.º 1 do CPC;
8ª - As provas constantes dos autos foram correctamente apreciadas pelo Tribunal a quo:
8ª.a)- Ficou assente que resultava expressamente que os ora recorrentes se haviam obrigado a pagar à recorrida a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal de 20% (negrito e sublinhado nossos), conforme se lê no ponto 1 da matéria de facto dada como provada (cláusula – 5ª, ponto 2 do contrato de mediação imobiliária);
8ª.b) - Ficou, igualmente, assente, que a recorrida angariou os compradores para o imóvel em apreço (ponto 2 da matéria de facto dada como provada);
8ª c) - E, ainda, que os recorrentes aceitaram a redução do preço do imóvel, de 115.000€ para 99.000€ tendo esse prédio sido vendido àqueles compradores, pelo montante de 99.000€ (pontos 3 e 5 a 8);
9ª_ Os documentos juntos aos autos pela recorrida (cópia de e-mail e contrato-promessa do qual constava como preço a quantia de 99.000¬ não foram impugnados pelos recorrentes;
10ª- De acordo com as Conclusões 8a e 9a, deverá improceder a tese dos recorrentes quanto à errada apreciação da prova;
11ª- Ao arguírem a nulidade do contrato de mediação imobiliária, os recorrentes actuam em manifesto abuso de direito - 334° do Código Civil;
12ª- Tal nulidade deve ser desconsiderada, sob pena de constituir grave violação ao disposto no art.º 762°, n.º 2 do Código Civil;
13ª- Resulta inequivocamente dos autos que a recorrida cumpriu a obrigação a que se obrigara - angariar clientes para a compra do imóvel dos recorrentes e que estes aceitaram outorgar escritura com aqueles, beneficiando, assim, da prestação do serviço prestado pela recorrida;
14ª- Ao invocarem, posteriormente à celebração da escritura e recebimento do preço, a nulidade do contrato de mediação, os recorrentes agiram em venire contra factum proprium;
15ª- A sua conduta, viola, assim, os mais elementares princípios de justiça e confiança e excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social do direito de que se arrogam.
16ª- A Douta Sentença recorrida deve, de harmonia com o exposto, ser confirmada por esta Veneranda Relação, julgando-se integralmente improcedentes as conclusões apresentadas pelos recorrentes.
Pelo despacho do relator foram desatendidas as questões prévias suscitadas pela apelada.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II. Nos termos dos art.ºs 684º, nº3, e 685º-Aº, nº1, do C. P. Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões da recorrente.
Assim, as questões a decidir resumem-se, essencialmente, em apurar:
- se é caso de alterar a matéria de facto fixada em 1ª instância;
- se os réus ao invocarem a nulidade do contrato de mediação actuaram com abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium;
- se é caso de revogar a sentença recorrida e absolver os réus do pedido.
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III. Em 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. Em 3 de Julho de 2009, a Autora, no exercício da sua actividade, e os Réus assinaram, respectivamente, na qualidade de mediadora e de segundo(s) contratante(s), o escrito de fls. 29 e 30, cujo teor se da aqui por reproduzido, que denominaram "CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA (Nos termos do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20.08)”, no qual estabeleceram o seguinte:
"Cláusula 1ª (Identificação do Imóvel)
O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor da fracção autónoma destinado(s) Habitação, sendo constituído por 3 divisões assoalhadas, com uma área total de 120.00 m2, sito na Praceta ….., n.g 3 R/C Esq., em …., freguesia de Nossa Senhora do ..., concelho de …., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n. g 51 com a licença de construção/utilização n. g ' emitida pela Câmara Municipal de em e inscrito na matriz predial (urbana/rústica) com o artigo n.º 9562.
Cláusula 2ª
(Identificação do Negócio)
1- A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra, pelo preço de 115000,00 Euros (Cento e Quinze mil euros), desenvolvendo, para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
2- Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora.
Cláusula 3ª
(Ónus e Encargos)
( ) 0 imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos.
( ) 0 Segundo Contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas e penhoras), pelo valor de Euros: (--).
Cláusula 4ª
(Regime de Contratação)
1- O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de Não Exclusivo.
2- Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
Cláusula 5ª
(Remuneração)
1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art.º 19º do DL 211/2004,20.08.
2- 0 Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
() a quantia de 5, 00% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal de 20%.
( ) a quantia de 0,00 Euros ( Euros) acrescida do IVA à taxa legal de 20%.
3- 0 pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:
( ) o total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
( ) % após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de __ % na celebração da escritura ou conclusão do negócio.
( ) o total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa.
Cláusula 6ª
(Obtenção de Documentos)
1-No âmbito do presente contrato, a Mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do(s) negócio(s) visado(s) pela mediação.
2- a) ( ) Pela prestação dos serviços previstos no número anterior, o segundo contratante pagará a quantia de Euros:_(__ ) acrescida de IVA à taxa legal de ----%.
OU
b) ( ) A remuneração pelos serviços referidos no número anterior considera-se incluída no montante acordado na cláusula 5ª e só será devida nos termos aí descritos.
3- Sem prejuízo do disposto no n.º 2, a mediadora mantém, sempre, o direito ao reembolso das despesas efectuadas com a obtenção da documentação.
Cláusula 7ª
(Garantias da Actividade de Mediação)
Para garantia da responsabilidade emergente da sua actividade profissional, a Mediadora celebrou um contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de Euros: 150000,00 (…)”.
Cláusula 8ª
(Prazo de Duração do Contrato)
O presente contrato tem uma validade de seis meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de dez dias em relação ao seu termo.
Cláusula 9ª
(Dever de Colaboração)
O Segundo Contratante colaborará com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários e úteis no prazo de (dias), a contar da data de assinatura do presente contrato. (...)”.
2. A Autora angariou como compradores do mencionado imóvel Carlos …. e mulher, Maria …., em finais de Janeiro de 2010, pelo preço de 99.000,00€.
3. A Autora comunicou aos Réus que encontrara comprador para o referido imóvel pelo preço discriminado em 2. e os Réus informaram-na, então, de que aceitavam reduzir o preço e celebrar escritura de compra e venda por 99.000,00€.
4. Uma vez que os Réus se encontravam a residir em França, em 03/02/2010, um dos vendedores da Autora disponibilizou e enviou-lhes o contrato-promessa relativo ao imóvel em causa nos presentes autos que deveria ser por eles assinado com vista à concretização do negócio.
5. Os Réus assinaram-no e devolveram-no digitalizado à Autora, via electrónica, nesse mesmo dia, para que esta o pudesse entregar aos promitentes-compradores Carlos …. e mulher, Maria …..
6. Posteriormente, quando os Réus regressaram a Portugal, foi assinado, presencialmente, novo contrato-promessa, de igual teor, por aqueles e pelos promitentes-compradores.
7. Em 01/03/2010, foi celebrada escritura de compra e venda da fracção em apreço, no Cartório Notarial de ..., a cargo da Notária …., na qual intervieram como vendedores os Réus e como compradores Carlos …. e mulher Maria …..
8. Na escritura mencionada em 7. ficou expressamente consignado (fls.65 do Livro 106-A) "Tendo as partes declarado sob sua inteira responsabilidade que neste negócio houve intervenção do mediador imobiliário A , a que corresponde a licença AMI 0000, tendo-os advertido das consequências penais se prestarem falsas declarações”;
9. No dia referido em 7., a Autora emitiu a factura n.º 000005/2010, no valor de 5.940,00€, relativa ao serviço prestado que tentou entregar aos Réus.
10. Os Réus furtaram-se ao seu recebimento.
11. Em 16/03/2010, a Autora, através da sua mandatária, enviou carta aos Réus, que seguiu sob correio registado simples, para a sua morada em Portugal.
12. Através dessa carta, remeteu-lhes a factura identificada em 9. solicitando o respectivo pagamento no prazo máximo de 5 dias.
13. Apesar da referida carta ter sido recebida, os Réus não procederam ao pagamento da quantia aí indicada.
14. Em 26/03/2010, a Autora enviou carta de igual teor aos Réus, que seguiu sob correio registado com aviso de recepção, para aquela morada.
15. Esta carta foi devolvida, em virtude de não ter sido reclamada.
16. Enviou, também, naquele mesmo dia 26/03/2010, carta de igual teor para a residência dos Réus em França, a qual foi recepcionada pelo Réu.
17. Até à presente data os Réus não pagaram à Autora o valor mencionado em 9.
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IV. Do mérito da apelação:
Da impugnação da matéria de facto:
Nas suas alegações e conclusões de recurso sustentam os apelantes que resulta das declarações da testemunha Carlos …. que os recorrentes informaram a autora, antes da outorga da escritura pública, tal como já haviam feito aquando do contacto para celebração do contrato promessa de compra e venda, que ao venderem o imóvel pelo preço de €99.000,00 não iriam pagar qualquer comissão à autora e que os réus tinham consciência de que não iriam pagar nada à autora, tendo, por isso, existido erro na apreciação da prova.
Quanto a esta temática alegaram os réus nos arts. 18º e 19º da contestação que após a autora lhes ter comunicado que havia um comprador interessado no imóvel, mas que o comprador pagava o valor de 99.000 euros, estes transmitiram àquela que aceitavam vender o imóvel por esse preço, mas com a condição de não terem mais encargos com a venda e que se a autora pretendesse alguma remuneração teria que ser assegurada pelo comprador do imóvel, caso contrário não vendiam o imóvel por aquele valor; e que os réus aceitaram que a autora marcasse a escritura de compra e venda do imóvel pressupondo que recebiam o preço de 99.000 euros e não tinham que pagar qualquer remuneração àquela.
Na respectiva fundamentação, a Exma. Julgadora considerou ser “ manifesto que a prova produzida (…) no que respeita à factualidade alegada pelos Réus foi inexistente, já que a testemunha …. apenas sabia o que os Réus lhe disseram, não tendo presenciado os factos”.
Ouvida toda a prova gravada, constata-se que a testemunha Carlos …. (comprador da fracção autónoma em causa nos autos; está de más relações com o réu por, alegadamente, o mesmo ter dito que o negócio era com tudo o que estava dentro da casa e posteriormente ter retirado vários bens móveis) declarou que o comprador nunca disse que não pagava a comissão à autora e que apenas momentos antes da celebração da escritura, quando o Sr. Luís ….., em nome da mediadora, chamou o ora réu para fazer contas, ele declarou que não pagava e que não tinha nada a pagar.
Esta versão dos factos foi confirmada pela testemunha Maria ….. (compradora da fracção; esposa da testemunha Carlos ….).
Estes depoimentos, pela forma espontânea, clara e lógica com que foram produzidos, são merecedores de credibilidade.
Assim, daqueles depoimentos o que flui é que no dia da outorga da escritura em causa nos autos, o réu declarou que não pagava à autora qualquer quantia e que não tinha nada a pagar.
Tratando-se de um facto que de algum modo se compreende nos expressamente alegados e, ainda que assim não fosse, sempre seria de considerar como instrumental daqueles, considera-se provado que momentos antes da celebração da escritura pública de compra e venda da fracção autónoma em causa nos autos, o réu declarou, perante a pessoa que em nome da mediadora tinha conduzido todo o processo, que não pagava a remuneração à autora e que não tinha nada a pagar.
Da questão de direito:
No caso em apreciação encontramo-nos em presença de um contrato de mediação.
Na sentença recorrida entendeu-se que não foi respeitada nesse contrato a exigência de indicação da forma de pagamento da remuneração acordada, sendo, por isso, o contrato nulo, nos termos do art. 19º, n.º 8 do DL n.º 211/2004, de 20/08.
Não obstante, considerou-se também na sentença que essa nulidade apenas poderia ser invocada, como o foi, pelos réus (clientes), mas que não era lícito a estes arguir a mesma por tal traduzir um exercício abusivo do seu direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
No recurso, considerando assente tal nulidade, propugnam os apelantes no sentido da não verificação de uma situação de venire contra factum proprium, por o contrato de compra e venda não ter sido celebrado nas condições estipuladas no contrato de mediação, ou seja, pelo preço inicialmente estipulado, e por antes da outorga da referida escritura de compra e venda do imóvel os apelantes terem recusdo pagar a comissão da autora, situação que denota bem que tinham consciência de que não iriam pagar qualquer remuneração.
Não assiste razão aos apelantes, como bem se decidiu na sentença recorrida.
Com efeito, o abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente.
Como considera o Prof. Meneses Cordeiro (in ROA 1998, vol II, pag. 964), “podem apontar-se quatro pressupostos da protecção da confiança através do venire:
1.º uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.º uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.º um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara (sublinhados nossos);
4.º uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível”.
Assim, o venire contra factum proprium postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e deferidos no tempo, em que o primeiro (o factum proprium) é contrariado pelo segundo – cfr. Meneses Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, volume II, pag. 745.
Deste modo, para que se possa dar por criada uma situação objectiva de confiança torna-se necessário que alguém pratique um facto – o factum proprium – que, em abstracto, é apto a determinar em outrem uma expectativa da adopção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com o primeiro e que, em concreto, gere efectivamente uma tal convicção.
Ora, como se refere na sentença recorrida, a invocação pelos réus da nulidade do contrato de mediação, contrasta com a sua anterior atitude ao beneficiarem dos serviços prestados pela autora em execução daquele contrato e ao aceitarem realizar a venda aos compradores angariados pela mediadora, pelo preço oferecido por estes.
Na altura em que manifestaram o propósito de não pagarem à autora a remuneração contratualmente estabelecida, já esta tinha cumprido todas as obrigações assumidas naquele contrato, pois que os ora réus já tinham aceite vender o imóvel por um preço inferior ao inicialmente previsto, tendo inclusivamente subscrito contrato-promessa por esse valor.
Ora, se os réus entendiam que o negócio angariado pela autora não era benéfico apenas tinham de recusar vender o imóvel nas condições de preço propostas pelos compradores, caso em que não teriam de pagar a remuneração convencionada no contrato de mediação.
O que se nos afigura manifestamente ilegítimo é primeiro comportarem-se como outorgantes de um contrato válido, aproveitando-se das vantagens e do trabalho desenvolvido pela autora em execução do mesmo (factum proprium), e posteriormente, após a conclusão do negócio visado pelo contrato de mediação, assumirem uma conduta contrária, mediante a invocação de uma invalidade atípica desse mesmo contrato para efeitos de não terem de pagar a respectiva contrapartida e nada desembolsarem.
O facto de antes da formalização do negócio visado pelo exercício da mediação terem declarado que não pagariam a remuneração não obsta a que se considere que exercitaram o direito à arguição da nulidade do contrato de forma abusiva, pois que a lei não exige que o agente tenha consciência de que com o seu procedimento esteja a exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito, bastando que, objectivamente, se excedam esses limites – cfr. Antunes Varela e Pires de Lima, C. Civil anotado Volume I, pag. 298.
Daí que se considere que a invocação da nulidade do contrato pelos réus fere os mais elementares princípios da boa fé e da confiança.
Donde impõe-se o funcionamento da cláusula de controlo do artigo 334º. do Código Civil, na modalidade do venire contra factum proprium, o que torna ilegítimo o exercício pelos réus do direito à invocação da nulidade atípica em causa nos autos.
Assim sendo, encontrando-se concluído o negócio visado pela mediação, e não se tendo provado terem os réus acordado com a autora que não pagariam qualquer comissão, é devida a esta o pagamento da remuneração e respectivos juros de mora, conforme se entendeu na sentença recorrida – art. 18º do Dec. Lei n.º 211/2004, de 20/08.
Por outra via, e tal como se consignou na sentença recorrida, “ainda que assim se não entendesse e se concluísse pela nulidade do contrato de mediação, sempre seria de atribuir aos Réus a obrigação de pagar a acordada comissão”, face ao disposto no art. 289º, n.º 1, do CC e à doutrina estabelecida no Assento do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/95, de 28 de Março de 1995 (publicado no Diário da República, I-A, de 17 de Maio de 1995, actualmente com o valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência.
Improcede, por isso, a apelação.
*
1. Sumário (da responsabilidade do relator):
(…)
***
V. Decisão:
Face a todo o exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Notifique.
Lisboa, 22 de Maio de 2012
Manuel Ribeiro Marques - Relator)
Pedro Brighton - 1º Adjunto)
Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta)