| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. A. Silva e mulher, M. Silva, instauraram, na 6ª Vara Cível de Lisboa, a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra R. Rodrigues, pedindo que esta seja condenada a reconhecer que os Autores são legítimos proprietários de 21/48 do prédio sito --, freguesia de Santos - o - Velho, concelho de Lisboa, descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 00483/231291 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 55; a devolver aos Autores o 3º andar (águas furtadas) do prédio, deixando-o livre de pessoas e haveres e a indemnizar os Autores pelos prejuízos que com a ocupação lhes vem causando e lhes continuará a causar, em montante a apurar em execução de sentença.
Para o efeito, alegam que são proprietários de 21/48 do aludido prédio e que a ré ocupa o 3º andar do mesmo, desde 1981, sem qualquer título, recusando-se a restituí-lo. Mais alegam que pretendem rentabilizar tal espaço, dando-o de arrendamento ou afectando-o a outra finalidade lucrativa, mas que estão impedidos de o fazer enquanto a ocupação da ré se mantiver, o que lhes causa prejuízos.
A Ré contestou e deduziu reconvenção, excepcionando a ilegitimidade dos autores pelo facto de estarem desacompanhados dos restantes comproprietários. Por impugnação, alega que habita o andar desde 1967, com base num contrato verbal de arrendamento que efectuou com a comproprietária B. Paiva.
Quanto ao pedido reconvencional, alega que, há cerca de 15 anos, o autor mandou proceder a diversas obras no locado, as quais acabaram por o tomar inabitável, situação que trouxe grave transtorno emocional à ré, pedindo que estes sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 3.000.000$00, a título de benfeitorias feitas no locado.
Replicando, alegam os autores que, há cerca de 15 anos, não eram, sequer, donos do prédio, pelo que não realizaram quaisquer obras e nenhuns prejuízos causaram à ré, não tendo, por isso, que indemnizá-la.
Alegaram ainda que os autores, a partir de finais de Novembro de 1992, não poderiam realizar quaisquer obras, pois que o prédio se encontra envolvido em processo de expropriação a favor da Câmara Municipal de Lisboa e, nessa altura, foi tomada posse administrativa do mesmo por esta autarquia.
Foi proferido despacho saneador, no qual se julgou improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade dos autores, sendo seleccionada a matéria de facto relevante que se considerou assente e a que constituiu a base instrutória, que não foram objecto de reclamação.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto pela forma constante do despacho exarado a fls. 205 a 212.
Em seguida, foi proferida douta sentença, em que se decidiu julgar a acção parcialmente procedente, e, em consequência, condenar a ré a reconhecer os autores como legítimos titulares de 21/48 do direito de propriedade sobre o prédio urbano sito os --, freguesia de Santos-o-Velho, concelho de Lisboa, descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 00483/231291 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 55 e absolvê-la dos restantes pedidos; julgar a reconvenção improcedente, e, em consequência, absolver os reconvindos do pedido reconvencional.
As custas da acção foram fixadas a cargo dos autores e as da reconvenção a cargo da reconvinte, sem prejuízo do apoio judiciário.
Inconformados, apelaram os autores, finalizando a alegação com as seguintes conclusões:
(...)
A apelada contra – alegou, pugnando pela improcedência do recurso e, em consequência, pela confirmação da sentença.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
2. Com esta acção, pretendem os autores exigir judicialmente da ré, enquanto detentora do 3º andar do prédio identificado nos autos, o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre tal prédio e a consequente restituição do andar por esta ocupado.
Para tanto, os autores alegaram e provaram ser comproprietários do prédio cujo 3º andar se encontrava em poder da ré.
Mas a acção improcedeu, parcialmente, porque a ré alegou e provou, na tese da sentença, que detinha a coisa por título legítimo, ou seja, que tinha um direito incompatível com o dos autores e que se lhe superiorizava. E isto porque, na tese da sentença, a ré começou por ser subarrendatária do andar (artigo 1060º CC), mas, a partir de certa altura, seguramente posterior a 25/04/1974 e anterior a 7/06/1976, arrogou-se arrendatária de todo o andar que passou a ocupar na totalidade, devendo ser, actualmente, considerada, para todos os efeitos, como arrendatária do reivindicado andar, pois essa sua qualidade foi reconhecida pela senhoria e comproprietária B. Paiva.
Assim, seria o contrato de arrendamento o facto jurídico em que a assentava a sua detenção e que a legitimava e, na sequência desse entendimento, julgou a sentença improcedente a acção quanto aos pedidos de devolução da casa ocupada pela ré e da indemnização decorrente de tal ocupação.
É, nesta parte, que os apelantes discordam da sentença, assim se delimitando o objecto do recurso (artigo 684º, n.º 2 CPC), tendo, consequentemente, transitado a sentença nos demais segmentos que não foram objecto de recurso (artigo 684º, n.º 3 CPC).
E discordam, pelas seguintes razões:
A resposta dada ao quesito 8º deve dar-se por não escrita na parte em que dá como provados factos que só por documentos podem sê-lo e, também, na medida em que nela se incluem factos não alegados pelas partes.
E o que se aproveitará da resposta é que a casa dos autos era habitada, até 1967, por B.
Logo, não se tendo demonstrado que a B., fosse a que título fosse, titular de qualquer direito sobre a casa dos autos, nomeadamente do direito de propriedade, falece-lhe legitimidade para dar de arrendamento.
Depois, e ainda que a B. se tivesse por comproprietária, o eventual arrendamento por si acordado a favor da ré não seria oponível aos demais comproprietários, por ser res inter alios acta.
Assim, perante as duas teses em confronto e tendo em conta que o âmbito do recurso se delimita pelas conclusões dos apelantes, três questões se colocam:
1ª – A resposta ao quesito 8º deverá manter-se ou ser alterada?
2ª – Teria a B. legitimidade para dar de arrendamento à ré aquela casa?
3ª – Depois, e ainda que a B. se tivesse por comproprietária, o eventual arrendamento por si acordado a favor da ré seria oponível aos demais comproprietários?
2.1. Perguntava-se no quesito 8º se “até 1967, o andar em causa era habitado pela “comproprietária” B. e o Tribunal respondeu: “Provado que até 1967 o andar em causa era habitado por B. Paiva, a qual é, conjuntamente com o seu filho, titular de uma quota parte do prédio onde se situa o andar, o que lhes adveio por morte de J. Paiva (marido da referida B. e pai do filho desta), sendo que este era neto de J. Silva referido na certidão de fls. 47 e 48, na qual figura como titular de 2/24 do aludido prédio através da apresentação 04/120231, correspondente à inscrição F-1; esclarece-se que B. Paiva pagava aos demais comproprietários uma contrapartida mensal e fruição do andar”.
Antes de nos pronunciarmos relativamente às questões suscitadas, a propósito da resposta dada ao quesito, vamos admitir, como hipótese, que era a B. que pretendia reivindicar o andar ocupado pela ré, pelo facto desta o ocupar sem título legítimo.
Tal como a sentença reconhece relativamente aos autores, teria de atentar, relativamente aos factos em que a B. tinha de estribar o seu pedido, se existia no registo predial inscrição a favor da reivindicante (artigo 7º CRP). Caso não existisse, esta só poderia fundamentar o direito real sobre a coisa que a ré detém ou possui em actos de aquisição originária, designadamente em actos possessórios praticados por si ou pelos seus antecessores (um ou vários, até onde for necessário para completar o prazo da usucapião), desde que, nesta última hipótese, se verifiquem todos os requisitos de que a lei faz depender a acessão ou junção de posses (artigo 1256º CC).
Um negócio de aquisição derivada (uma compra e venda, uma doação, uma permuta, etc.) não basta para provar que se adquiriu o direito a que o negócio respeita, pois nada garante que o transmitente tivesse direito e, como é sabido, ninguém pode transmitir direitos que não lhe pertencem.
Ora, não existindo nos autos qualquer documento comprovativo de que no registo predial existia inscrição a favor da B., não saberíamos se o direito existia, se pertencia à B., dado não ser um titular inscrito, nem conheceríamos o seu conteúdo, razão por que a B. não poderia reivindicar a coisa ocupada. Donde não se poder retirar a ilação se ela seria (ou não) comproprietária do prédio em questão (cfr. artigo 1º do CRP).
Reportando-nos, agora, ao caso sub judice, é sabido que as respostas aos quesitos não têm de ser meramente afirmativas ou negativas, podendo ser restritivas ou explicativas, desde que se contenham dentro da matéria articulada (artigo 664º CPC).
Por outro lado, nos termos do n.º 4 do artigo 646º CPC, têm-se por não escritas as respostas do tribunal dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.
Ora, se hão - de ter-se por não escritas as respostas «dadas sobre factos que só possam ser provadas por documentos» isso significa que não podem dar-se tais respostas. E se o Juiz só pode servir-se de factos alegados pelas partes, não pode a resposta conter factos não alegados, salvo as excepções dos n. os 2 e 3 do artigo 264º CPC.
Assim, se a ré pretendia provar que a B. era comproprietária do prédio dos autos deveria ter alegado os factos de que derivasse essa qualidade jurídica ou feito juntar certidão registral, para efeitos do disposto no artigo 7º CRP, sendo certo que aos autos não fez juntar, nem deles consta, prova de inscrição, a seu favor, de facto que lhe atribua essa qualidade (artigo 2º, n.º 1, al. a) do CRP).
Ora, o Tribunal pretendendo demonstrar, sem documento registral, que a Beatriz era comproprietária do aludido prédio, estabeleceu uma relação sucessória e parental que ninguém alegou e que construiu sem que do processo constassem os documentos que legal e vinculativamente provem os factos que deu por assentes.
Com efeito, a filiação, o casamento e o óbito são factos sujeitos a registo e só documentalmente se podem comprovar (artigos 1º, alíneas b), d) e j) e 211º CRC).
Assim, a certidão de fls. 48 apenas refere que o J. Silva é titular da “mera posse” (e não da propriedade) de 2/24 do prédio dos autos mas não tem o processo documento que comprove que este era o pai de J. Paiva, nem que este era casado com B. Paiva, nem que deste casamento nasceu um filho.
Estes factos só podem provar-se pelos assentos de nascimento e casamento. E, como muito bem referem os apelantes, nada permite concluir que a B. herdou do seu marido se nem se sabe quem era o seu marido, quando faleceu e/ou se fez testamento a seu favor.
Nenhum destes factos foi alegado e nenhum assenta nos meios de prova adequados. Por outro lado, não são um mero desenvolvimento do quesito em causa, antes ultrapassam, manifestamente, os limites da pergunta.
O Exc. mo Juiz entendeu, ainda, fazer constar da resposta a este quesito o esclarecimento de que a B. Paiva pagava aos demais comproprietários uma contrapartida pelo uso e fruição do andar.
“Ora isto não é um esclarecimento. É inovar; é ultrapassar os limites da pergunta. É, mais do que isso, fixar como facto assente matéria relevante que ninguém alegou”.
Logo, como corolário lógico do exposto, resulta que a resposta ao quesito 8º deve ter-se por não escrita na parte em que dá como provados factos que só por documentos podem sê-lo e, também, na parte em que nela se incluem factos relevantes não alegados pelas partes.
Assim, a resposta ao quesito 8º passará a ter a seguinte redacção:
Provado apenas que até 1967 o andar em causa era habitado por B. Paiva.
2.1.1. Tendo em conta a alteração introduzida, considera-se definitivamente assente a seguinte matéria de facto:
1º - Os autores são titulares do direito de propriedade sobre 21/48 do prédio urbano sito os --, ,freguesia de Santos-o-Velho, concelho de Lisboa, descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 00483/231291 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 55 (al. A).
2º - A aquisição mostra-se registada a favor dos autores pela inscrição G - 1, apresentação n.º 10/231291 (al. B).
3º - A Ré ocupa parte do 3º andar do prédio identificado em A) desde cerca de 1967, sendo que a partir de data não concretamente apurada, mas seguramente posterior a 25.4.1974 e anterior a 7.6.1976, passou a ocupar a totalidade desse andar (resposta aos quesitos 1º e 2º).
4º - Os Autores têm insistido com a Ré para que a mesma lhes entregue o dito andar, mas ela vem-se recusando a tal (quesito 3º).
5º - Os autores e demais comproprietários pretendem dar tal espaço de arrendamento, afectá-lo a outra qualquer finalidade lucrativa ou vendê-lo (resposta ao quesito 4º).
6º - Os Autores sofrem os prejuízos decorrentes de não poderem, em virtude da ocupação da ré, dispor do andar para alguma das finalidades referidas em 5 (resposta ao quesito 5º).
7º - A Ré habita o andar nos termos já referidos em 3), por acordo verbal com B. Paiva, que lhe cedeu, em 1967, o uso e fruição de parte do andar mediante o pagamento mensal da quantia de 800$00 (oitocentos escudos), esclarecendo-se que a partir de data não concretamente apurada, mas seguramente posterior a 25.4.1974 e anterior a 7.6.1976, passou a ocupar, sem autorização da cedente, a totalidade desse andar (resposta ao quesito 6º).
8º - A B. Paiva manteve reservado para si um quarto no qual guardava os seus pertences, o que aconteceu desde 1967 até à altura em que a ré decidiu passar a usar e fruir de todo o andar.
9º - Os Autores têm conhecimento de que a ré ocupa o andar referido em 3) (quesito 7º).
10º - Até 1967 o andar em causa era habitado por B. Paiva (resposta ao quesito 8º).
11º - B. Paiva pagava aos demais comproprietários uma contrapartida mensal pelo uso e fruição do andar.
12º - A ré pagou durante vários anos, desde 1967 até pelo menos à década de 80, a quantia mensal de 800$00 a B. Paiva (resposta ao quesito 9º).
13º - Durante, pelo menos, o período referido em 12), B. Paiva aceitava o pagamento da quantia mensal de 800$00 efectuado pela ré, sendo que esta procedeu aos depósitos cujos duplicados constam de fls. 109 a 111 (resposta ao quesito 10º).
14º - O andar em causa situa-se num terceiro andar, vulgarmente designado por “águas furtadas”, sendo que a zona da casa de jantar e quartos se encontra mais elevada, cerca de 80 a 100 centímetros, sendo necessário subir cerca de 3 ou 4 degraus para aceder à mesma (resposta ao quesito 11º).
15º - A ré teve de solicitar vistorias à Câmara Municipal de Lisboa, a fim de serem intimados os proprietários do imóvel à realização das obras necessárias para conferirem ao andar as condições de habitabilidade (quesito 12º).
16º - Há cerca de 15 anos, (com referência à data da apresentação da contestação), quando os autores ainda não eram comproprietários do prédio, um dos então comproprietários mandou proceder a diversas obras no locado (resposta ao quesito 13º).
17º - Na altura referida em 16), foi levantado o chão do piso do 3º andar, incluindo cozinha e casa de banho, que se substituiu por outro em lage de cimento, assim como foram retirados os azulejos das paredes da cozinha e os sanitários da casa de banho (resposta ao quesito 14º).
18º - Perante grande insistência da Ré, foi colocada apenas uma sanita (resposta ao quesito 15º).
19º - O piso do 3º andar ficou em placa de cimento e, devido, além do mais, ao facto de as obras não terem sido concluídas, o andar ficou sem condições de poder ser habitado (resposta ao quesito 16º).
20º - Desde há cerca de 15 anos que a Ré é forçada a tomar banho na Junta de Freguesia, pelo facto de ter sido retirado o poliban na altura em que foram realizadas as obras referidas nas respostas aos quesitos 13º e 14º (resposta ao quesito 17º).
21º - A ré também não pode cozinhar no referido andar (quesito 18º).
22º - A ré tem reclamado a realização de obras que tornem o andar habitável (resposta ao quesito 19º).
23º - A situação descrita nos quesitos 13º a 19º trouxe à autora transtorno emocional (resposta ao quesito 21º).
24º - Os autores não realizaram quaisquer obras no andar que a ré ocupa (resposta ao quesito 24º).
25º - A Câmara Municipal de Lisboa, em 24.11.1992, tomou posse administrativa do prédio identificado na al. A), no âmbito de um processo de expropriação a favor daquela entidade, sendo que este processo nunca chegou a ser remetido a tribunal (resposta ao quesito 28º).
2.2. A sentença considerou que a ré era detentora de um título legítimo porque a B., enquanto comproprietária do prédio, lhe havia feito um arrendamento do reivindicado andar.
Mas, não se podia falar em arrendamento sem que antes se dessem por provados factos que permitissem concluir que a B. detinha título ou poderes que lhe permitissem arrendar.
Ora, não demonstrando os autos que a B. foi titular de qualquer direito sobre a casa, fosse a que título fosse, falece-lhe, desde logo, legitimidade para dar de arrendamento o aludido andar, carecendo, consequentemente, a ré de título legítimo.
2.3. Mas ainda que a B. fosse comproprietária do aludido prédio o aludido arrendamento só se consideraria válido se os restantes comproprietários manifestassem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento.
Com efeito, dispõe o artigo 1405º CC que os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular. Acrescenta, porém, o artigo 1407º, a propósito da administração da coisa comum, que é aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigidos por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
“A natureza supletiva expressamente atribuída, pelo artigo 985º, ao princípio do igual poder de administração dos consortes mostra, não só que os interessados podem regular em termos diversos a administração da coisa comum, mas também que é renunciável o poder atribuído a cada um dos comproprietários”[1]. E acrescenta o ilustre Mestre:
“A maioria exigida para resolver o conflito criado pela oposição de algum dos comproprietários é que, neste caso da compropriedade, se determina segundo um critério diferente do que vigora para um contrato de sociedade”.
Assim, embora a locação constitua, para o locador, um acto de administração ordinária, (excepto quando celebrado por prazo superior a seis anos), o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento; se a lei exigir escritura pública para a celebração do arrendamento, deve o assentimento ser prestado por igual forma (cfr. artigo 1024º CC).
O arrendamento feito por um ou algum dos consortes sem o consentimento de todos é um arrendamento nulo, embora a nulidade esteja sujeita a um regime especial, incluindo a possibilidade de confirmação e o facto de só ser invocável pelos consortes não participantes no acto.
Assim, ainda que a B. se tivesse por comproprietária, e como se disse não pode ter-se, esta não podia validamente arrendar o andar sem o consentimento dos outros consortes, manifestado antes ou depois do contrato, que, como se comprova, jamais manifestaram.
Logo, o eventual arrendamento por si acordado a favor da ré não seria oponível aos demais comproprietários.
2.4. Pediram os autores não só a devolução do 3º andar (águas furtadas) do prédio, devendo a ré deixá-lo livre de pessoas e haveres mas também uma indemnização pelos prejuízos que a ré com a ocupação lhes vem causando e lhes continuará a causar, em montante a apurar em execução de sentença.
Toda a argumentação expendida veio no sentido de demonstrar que procede o pedido de devolução das águas furtadas ocupadas pela ré.
Quanto à reclamada indemnização, é sabido que a prática de um facto ilícito faz incorrer o seu autor em responsabilidade, preenchidos que estejam certos pressupostos. O lesante constitui-se na obrigação de ressarcir o lesado, devendo, nos termos da lei, reconstituir a situação que existira, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (artigo 562º).
O autor do facto danoso, desde que responsável, deve indemnizar a vítima pelos danos causados: indemnizar é, assim, reparar um dano, ou mediante a reconstituição natural, ou por equivalente, em dinheiro.
Para determinar os danos que ficam a cargo do lesante, abrangidos pela indemnização, haverá que apurar, de entre aqueles que sobrevêm ao facto constitutivo da responsabilidade, os danos em relação aos quais o facto foi causa adequada, a que serão de deduzir as vantagens que o lesado não teria tido (artigo 563º).
Apurados que danos devem ser indemnizados, importará saber como se processa a sua reparação.
Consagra-se na lei (artigo 566º, n.º 1), para este efeito, como forma prioritária, a indemnização natural (em espécie), visto que com ela é o próprio dano que se faz desaparecer, através de um conjunto de medidas destinadas, justamente, a afastar, à custa do responsável, o dano real.
Apesar de a reintegração natural constituir, em princípio, a forma mais perfeita de indemnização, ela não é, como se sabe, a mais generalizada, pois nem sempre a mesma se afigura possível, suficiente ou razoavelmente adequada aos custos que implica. Quando tal acontece, a indemnização deve ser fixada em dinheiro (artigo 566º, n.º 1).
Ora ficou provado que a ré ocupa parte do 3º andar do prédio identificado na al. A) desde cerca de 1967, sendo que a partir de data não concretamente apurada, mas seguramente posterior a 25.4.1974 e anterior a 7.6.1976, passou a ocupar a totalidade desse andar.
Os autores e demais comproprietários pretendem dar tal espaço de arrendamento, afectá-lo a outra qualquer finalidade lucrativa ou vendê-lo, tendo, por isso, insistido com a ré para que a mesma lhes entregue o dito andar, mas ela vem-se recusando a tal.
Os autores têm sofrido prejuízos, por força desta ocupação da ré, uma vez que não podem dispor do andar para alguma das finalidades supra referidas.
Verificam-se assim todos os pressupostos do dever de indemnizar por banda da ré, se bem que não possa ser ainda quantificada a indemnização.* Tendo a ré decaído, e apenas ela, será a responsável pelas custas tanto na 1ª instância como na Relação.
3. Pelo exposto, na procedência da apelação, decide-se revogar a douta sentença, na parte recorrida, condenando-se a ré a devolver aos autores, livre de pessoas e haveres, o 3º andar (águas - furtadas) do prédio identificado nos autos e a indemnizar os autores pelos prejuízos que com a ocupação lhes vem causando, em montante que se apurar em execução de sentença.
As custas seriam em ambas as instâncias a cargo da ré, caso delas não estivesse isenta, pelo benefício do apoio judiciário.
Lisboa, 19 de Fevereiro de 2004
Granja da Fonseca
Alvito de Sousa
Pereira Rodrigues
___________________________________________________
[1] Antunes Varela, CC Anotado, III, 2ª edição, pág. 361. |
