| Decisão Texto Integral: |
ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
1. M, Lda, propôs a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma sumária, contra A e M, alegando o seguinte:
- A A., no âmbito da sua actividade de mediação imobiliária, acordou com o R. proceder à angariação de clientes, com vista à venda de um imóvel da propriedade deste.
- Como o R. residia no Porto, as condições da venda e a comissão atribuída à A. pelo seu trabalho foram acordadas por telefone, sendo enviado por fax o contrato de mediação, para que o R. o confirmasse, o que sucedeu.
- Foi acordado que o imóvel seria vendido por 20.000.000$00 e que a A. receberia uma comissão de 4% sobre a venda, acrescida de IVA.
- Por diversas vezes, a A. mostrou o imóvel a potenciais compradores, tendo, a dada altura, mostrado o imóvel à A, e tendo comunicado tal facto, como sempre, ao R.
- A efectuou ainda uma segunda visita ao local, manifestando interesse na compra do mesmo.
- Seguidamente, o R. enviou um fax à A. referindo desistir da venda do imóvel.
- A A., porém, veio a verificar que o imóvel foi, de facto, vendido a A, tendo contactado o R. e pedido a sua comissão, por ter sido uma compradora por si angariada.
- Entre a actividade da A. e a conclusão do negócio existiu um nexo de causalidade adequada, tendo sido por intermédio da A. que o R. conseguiu vender o imóvel.
- Os RR. são casados sob o regime de comunhão geral de bens.
Conclui pedindo que os RR. sejam condenados no pagamento da quantia de Esc. 936.000$00, acrescidos de juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento.
2. Contestaram os RR. alegando, em síntese, o seguinte:
- Não existiu qualquer contrato de mediação imobiliária entre A. e R., sendo certo que nenhum documento foi assinado para esse efeito, e tal contrato estaria sempre sujeito à forma escrita, sob pena de nulidade.
- Em 1996, o R. foi contactado pela A., dizendo que tinha um comprador para o seu imóvel, tendo o R. comunicado que já tinha entregue a venda a outra mediadora e que teria de abordá-la sobre tal facto.
- Contactada tal mediadora a mesma referiu não ter qualquer interessado, pelo que o R. enviou um fax ao colaborador da A. comunicando as condições de negociação para o cliente que aquele tinha encontrado.
- Algum tempo depois, o R. descobriu que a A. não tinha afinal nenhum cliente, querendo conhecer somente as condições de comercialização do andar em causa.
- Desconhecem os RR. se a A. fez ou não diligências para a venda do imóvel, sendo certo que enviaram-lhe um fax por se desinteressarem, de facto, de tal venda.
- Entretanto, o R. foi contactado por MT, pessoa residente no imóvel e que possuía a chave da casa do R., que comunicou que conhecia uma pessoa interessada na compra do andar, vindo, com efeito, a concretizar-se o negócio de compra e venda, por dez milhões de escudos, sem qualquer intervenção da A.
- Concluem pela improcedência da acção, com a consequente absolvição do pedido.
3. Em resposta à contestação, alegou a A., em síntese, que:
- Tendo em conta a vontade das partes, exteriorizada pelo R., conforme resulta dos documentos por si subscritos, verificou-se a conversão do contrato, sendo o mesmo, assim, válido. Conclui pedindo que a excepção invocada pelos RR. seja considerada improcedente.
4. Foi elaborado despacho saneador, que decidiu pela existência de todos os pressupostos processuais, organizando-se a factualidade assente e a base instrutória.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal.
Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR. do pedido.
Inconformada, a A. apelou da sentença.
Foi proferido acórdão que determinou a ampliação da matéria de facto e a consequente repetição do julgamento, em ordem a apurar se o Réu e a mulher tiveram conhecimento das cartas dando conta das diligências efectuadas, antes do fax junto a fls. 18 e se foi através da actividade da A. que os RR tiveram conhecimento que o imóvel estava à venda e que pela 1ª vez o viram (vide acórdão de fls. 193 a 197 de 28 de Outubro de 2003).
Ampliada a matéria de facto constante da base instrutória, procedeu-se, em conformidade, à audiência de discussão e julgamento, após o que veio a ser proferida sentença que julgou, mais uma vez, a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR. do pedido.
Ainda inconformada, a A. veio apelar da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1. Deverá ser alterada a resposta dada aos artigos 27° e 28° da Base Instrutória.
2. Demonstrado que foi celebrado um contrato de mediação e que foi feita a aproximação pelo mediador entre o terceiro e o comitente, que desta aproximação resultou interesse na celebração do negócio e que tal negócio se veio a concretizar com os mesmos intervenientes, lançou a A. sobre o Réu o ónus da prova de factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito.
3. Não logrando o Réu Apelado provar que as negociações foram interrompidas, de forma clara e inequívoca terá que proceder a tese da A., nomeadamente ser declarado o direito à comissão.
4. Demonstrado que comitente e terceiro com o seu comportamento fizeram crer à Apelante que efectivamente haviam desistido do negócio que afinal vieram a celebrar é forçoso presumir que tal comportamento visou afastar a Apelante do negócio, violando o principio da boa fé na execução dos contratos.
5. A partir do momento em que conseguiu interessado verificou-se a condição suspensiva que ocorre por regra nos contratos de mediação para existência do direito à comissão da A. Apelante.
Contra-alegaram os RR., que no essencial concluíram:
1. Dos depoimentos prestados em audiência, conclui-se que inexiste fundamento para a alteração da matéria de facto, nos termos preconizados pela A.
2. O contrato de mediação está e estava à data dos factos, sujeito a forma escrita, da qual deverão constar obrigatoriamente a identificação das partes, o objecto e condições do exercício da mediação, a forma da remuneração e o prazo de duração do contrato. A inobservância da forma escrita gerava então como agora a nulidade do contrato.
3. O que está apenas em causa é a existência de um nexo causal entre a actividade do mediador, e a venda mais tarde consumada, que no caso não existe.
4. O direito do mediador à remuneração só nasce quando o negócio é concluído, por efeito da sua intervenção e a retribuição não está subordinada a um acontecimento futuro e incerto, mas sim à conclusão concreta do negocio tido em vista pelo comitente com um terceiro que é encontrado como efeito da actividade de uma mediadora.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
São as conclusões das alegações que delimitam o objecto do recurso e o âmbito do conhecimento deste Tribunal (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), pelo que, conhecendo da Apelação importa ponderar se
- foram incorrectamente julgados os artigos 27° e 28° da Base Instrutória, impondo a pretendida alteração da matéria de facto;
- na sequência da venda da fracção propriedade dos RR, a A. tem direito a receber uma comissão de 4% sobre o valor da venda.
II – FACTOS PROVADOS
1. A A. dedica-se à actividade de mediação imobiliária.
2. Com data de 02.12.1996, o Réu enviou à A. o fax que consta de fls. 13 dos autos, o que foi por esta recebido e do qual consta: “… poderão V. Exªs negociar com o v/cliente o apartamento epigrafado tomando como base o preço de 20.000 contos. No caso de se concretizar a transacção a comissão de mediação será de 4% sobre o valor da venda”.
3. O Réu enviou à Autora o fax de fls. 18 dos autos, o qual foi recebido pela Autora e do qual consta: “em tempos fui solicitado para promoverem a venda do apartamento referido ao que dei o meu acordo pela importância e condições expressas no meu fax de 96.12.02. Até esta data não vos foi possível concretizar a venda naquelas condições. Entretanto por razões de ordem particular entendemos retirar de venda o andar…”.
4. No dia 29 de Julho de 1997, por escritura pública, os Réus por si e o R. António Amorim, ainda na qualidade de procurador de Amélia Monteiro Amorim, venderam a José Alberto Tavares de Faria e Áurea da Fonseca Tomé de Faria, pelo preço de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), a fracção autónoma designada pela letra "Q" que corresponde ao oitavo andar direito, do prédio urbano sito na Rua Padre António Vieira, números 2 a 2-B, freguesia e concelho de Almada, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Almada sob o número novecentos e um (certidão de fls. 23 a 27 dos autos).
5. Em 02.12.1996, tendo conhecimento que a fracção descrita em 4. se encontrava à venda, a A., através do seu funcionário Claudino José Pedras, contactou o R. no sentido de saber se este estava interessado que aquela promovesse a venda da fracção.
6. Porque o R. vivia no Porto, este e a A. acordaram telefonicamente todas as condições da promoção da venda.
7. E acordaram na comissão a pagar pelo R. à A. no caso desta conseguir interessado que viesse a concretizar a compra da fracção.
8. E acordaram que seria preenchido o documento que consubstanciava o acordo e enviado por fax pela A. ao R. para que este o confirmasse.
9. E, foi na sequência dos factos referidos em 6, 7 e 8 que a A. enviou ao R., por fax, o documento de fls. 12 dos autos, tendo sido previamente acordado todo o seu teor.
10. A A. iniciou a promoção da venda da fracção, publicando anúncios, contactando colegas e colocando placas no imóvel.
11. Efectuou deslocações ao local para mostrar a fracção a potenciais compradores.
12. E forneceu informações sobre os elementos referentes à fracção.
13. Em 15.04.1997, a A., através de um comissionista, mostrou a fracção descrita a Áurea Faria.
14. E enviou ao R. uma carta do teor da junta a fls. 16 dos autos, nos termos da qual o informa que a fracção foi mostrada a Áurea Faria no dia 15.04.1997.
15. A Áurea Faria ficou interessada em adquirir a fracção referida.
16. Em 19.04.1997, a solicitação de Áurea Faria, a A. mostrou-lhe novamente a fracção, reiterando, aquela, o seu interesse na sua aquisição.
17. A A. enviou ao R., uma carta do teor da junta a fls. 17 dos autos nos termos da qual o informa que a fracção foi mostrada a Áurea Faria no dia 19.04.1997.
18. O R. enviou à A. o fax referido em 3. para não ter que lhe pagar a comissão acordada.
19. Em data indeterminada, mas posterior a 19.04.1997, o R. foi contactado por Maria Manuela Tecedeiro que lhe comunicou que José Faria estava interessado na aquisição do imóvel.
20. Maria Manuela Tecedeiro mostrou a fracção a Áurea e José Faria e facultou-lhes o contacto do R..
21. Maria Manuela Tecedeiro possuía uma chave da fracção.
22. As cartas referidas em 14. e 17. foram enviadas para uma morada diferente da residência dos RR.
III – O DIREITO
1. Da modificabilidade da matéria de facto
Pese embora seja genericamente facultado às partes peticionarem a modificação da decisão da matéria de facto, mostra-se necessário que seja observado o ónus da discriminação fáctica e probatória – art. 690º-A do CPC e o ónus conclusivo – arts. 684º, 3 e 690º, 4 do CPC.
Cabe assim ao recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e bem assim os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão diversa da recorrida.
No caso, a audiência de julgamento foi objecto de gravação sendo assim possível o acesso às declarações que foram prestadas pelas testemunhas inquiridas.
Contudo, na análise a efectuar por este tribunal da prova produzida em audiência há que ter presente os limites, nesta sede, do poder de reapreciação da matéria de facto. Efectivamente, o uso dos poderes conferidos à Relação, não importando a postergação dos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação das provas, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e a decisão que couber a matéria de facto, nomeadamente nos concretos pontos impugnados, conforme vem sendo entendimento reiterado da jurisprudência (1).
2. Da mediação imobiliária
2.1. De acordo com o artigo 2°, do Decreto-Lei n° 285/92, de 19.12, em vigor na data dos factos (2), mediação imobiliária é a actividade em que "por contrato, a entidade imobiliária se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos".
Vaz Serra (3) define-o como o contrato “pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte”. Manuel Salvador (4) considera-o “como a interferência feliz de um terceiro, feita sobre promessa de recompensa, entre duas ou mais pessoas, levando-as a concluir determinado negócio”. Pessoa Jorge (5) refere que o mediador se limita a procurar pôr em contacto possíveis contraentes e colaborar na fase preliminar das negociações.
Não está em crise que entre a A. e o Réu foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, sendo que, por via de tal contrato, a entidade mediadora se obrigou a conseguir interessado para a compra do imóvel identificado nos autos, propriedade dos Apelados.
Sabe-se também que, porque o R. vivia no Porto, este e a A. acordaram telefonicamente todas as condições da promoção da venda e acordaram que seria preenchido o documento que consubstanciava o acordo e enviado por fax pela A. ao R. para que este o confirmasse. Assim, a A. enviou ao R., por fax, o documento designado “contrato de mediação imobiliária”, tendo previamente acordado o seu teor.
Porém, o contrato em causa não se encontra subscrito pelo Réu, assim não obedecendo à forma legal prescrita. E os RR. vieram, na contestação, arguir a nulidade do mesmo contrato.
Ora, o contrato de mediação está sujeito a forma escrita, devendo o mesmo ser assinado em duplicado, sendo um exemplar entregue ao interessado e destinando-se o outro a arquivo, após inscrição no livro de registos (cfr. art. 10º do DL 285/92 de 19/12, matéria que hoje consta do art. 19º nºs 1 e 2 do DL n° 211/2004 de 20 de Agosto). Esse formalismo não foi, efectivamente, observado.
No entanto, estamos perante uma nulidade atípica ou mera anulabilidade (6), não podendo o mediador arguir a sua nulidade, por falta de forma, consoante decorre do art. 10.º-6 do DL n.º 285/92, de 19/12, então vigente. E o Tribunal também não pode declarar oficiosamente a nulidade do contrato, sujeita ao regime de invocação específica, ou seja, apenas susceptível de ser invocada pela parte não inibida de pedir tal declaração.
Foi o que sucedeu no caso dos autos, na medida em que foram os RR que vieram arguir o aludido vício.
2.2. Como é sabido, de acordo com o art. 289º, nº 1 do CC, a declaração de nulidade e de anulação do negócio tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Por isso, a sentença recorrida considerou que, estando perante um contrato de mediação imobiliária, nulo por falta de forma, ainda assim, o mediador poderá ser ressarcido ao valor correspondente à comissão se, por efeito da actividade desenvolvida, vier a concluir-se o negócio visado pelo contrato.
Não merece reparo o critério adoptado para a fixação desse valor, ou seja, de que deve corresponder à comissão de 4%, que foi acordada sobre o preço da venda, pois foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado, do ponto de vista contratual, para a remuneração dos serviços da A. É de salientar que tal remuneração não pressupunha um volume mínimo de actividade ou de serviços de mediação. O direito à remuneração completa bastava-se com a concretização da venda do imóvel a um cliente angariado pelo autor.
De acordo com corrente jurisprudencial firmada, para o mediador ter direito à comissão, é suficiente ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do negócio (7).
Portanto, o direito ao valor correspondente à comissão só existe se a mediação tiver conduzido a um resultado, ou seja, à conclusão do negócio, que se consumou com a escritura de venda do andar dos autos ao interessado comprador, conseguido pelo A..
2.3. Porém, chegou-se à conclusão de que no caso dos autos, nada haveria que restituir, na medida em que não inexiste a prova do nexo de causalidade adequada, sendo necessário que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado produzido, se integre de forma determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente.
Na verdade, os factos em causa não parecem suficientes para que se tenha como certo que a venda do andar se deveu a interferência da Apelante, pelo que fica excluída a relação de causalidade entre a actuação da A. como mediadora imobiliária e o resultado obtido (falta de nexo causal).
Dos factos alegados pelo Autor não resulta suficientemente provado que foi a A. quem encontrou e apresentou o interessado comprador ao cliente, aqui Réu.
No caso em apreço ficou provado que, em 02.12.1996, tendo conhecimento que a fracção em causa nos autos se encontrava à venda, a A., contactou o R. no sentido de saber se este estava interessado que aquela promovesse a venda da fracção. Porque o R. vivia no Porto, este e a A. acordaram telefonicamente todas as condições da promoção da venda, estabelecendo como preço 20.000.000$00 e acordaram na comissão a pagar pelo R. à A. no caso desta conseguir interessado que viesse a concretizar a compra da fracção.
Assim a A. iniciou a promoção da venda da fracção.
Em 15 e em 19 de Abril de 1997, a A., através de um comissionista, mostrou a fracção a A, que se mostrou interessada na sua compra, factos que constavam de cartas endereçadas ao Réu, mas para morada diferente da que consta do documento intitulado contrato de mediação imobiliária, como sendo a residência do Réu.
Também se provou que em data posterior a 19.04.1997, o R. foi contactado por MT que lhe comunicou que J estava interessado na aquisição do imóvel, tendo-lhe mostrado a fracção e facultado o contacto do R., sendo certo que o R. enviou fax à A. informando que deixava de estar interessado na venda do andar em causa.
Afigura-se que estes factos não são suficientes para que se conclua que a realização do negócio resultou adequadamente da conduta ou actividade da A.
Com efeito, a factualidade em causa não permite concluir que a actividade da A. teve alguma influência na conclusão do negócio, não estando provado que foi dessa actividade que resultou o contacto entre os compradores do andar e o R., em que condições ficaram os compradores interessados na aquisição da fracção dos autos, sendo certo que a este respeito apenas se sabe que a A efectuou duas visitas ao andar com uma comissionista da A., mas não se sabe se foi através da actividade da A. que A e marido tiveram conhecimento de que o imóvel estava à venda, até porque a venda do andar estava a ser promovida em diversas imobiliárias, já que não ficara estipulado o regime de exclusividade.
2.4. E ainda que a A. tivesse de algum modo contribuído para a determinação da A na posterior aquisição do andar, a verdade é que não se provou que o Réu ou sua mulher tivessem conhecimento do teor das cartas que a A. remeteu para morada diversa da residência dos RR., antes do fax que o R. enviou à A., retirando de venda o andar em causa.
Como se sabe, a A. enviou ao R. as cartas comunicando-lhe que o bem a vender fora mostrado a Áurea e a seus familiares, para que tomasse a devida nota e para que, caso fosse directamente contactado pela referida Au, o R. informasse a A. Mas tais cartas, datadas de 15/4/1997 e 19/4/1997, não foram enviadas para a morada da residência dos RR. no Porto a que a A. tinha acesso, já que consta do documento que titula o contrato.
E o certo é que o Réu enviou, em Maio de 1997, à A. o fax com o teor que consta a fls 18 dos autos, que a A. recebeu, dando nota de que, uma vez que até à data não tinha sido possível concretizar a venda nas condições pretendidas, retirava de venda o andar dos autos.
Cabia, nesta medida, à A. a prova de que antes do envio do dito fax, o R. tinha tomado conhecimento do teor das cartas enviadas pela A. para morada diferente da residência dos RR., prova que não foi feita.
2.4.1. Sobre a eficácia da declaração negocial, dispõe o art. 224º do CC que, quando tem um destinatário, torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou dele é conhecida. É também eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida, sendo que a declaração recebida pelo destinatário em condições de, sem culpa sua, não poder ser conhecida é ineficaz.
As cartas em causa, dirigidas ao Recorrido integram uma declaração receptícia, cuja eficácia fica dependente da recepção por ele. É necessário que chegue ao seu poder ou ao seu conhecimento para se tomar eficaz. Mas, para protecção dos interesses do declarante, dentro dos princípios da boa fé, a declaração também se considera eficaz se só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida.
Como nota Pires de Lima (8), o legislador consagrou no nº 1 do art. 224º citado, uma teoria mista: o destinatário ficará vinculado logo que conheça o conteúdo da declaração, ainda que o texto ou documento em que esta lhe foi dirigida (por exemplo, uma carta) não lhe tenha sido entregue. Mas ficará igualmente vinculado, nos termos da teoria da recepção, logo que a declaração chegue ao seu poder, à sua esfera pessoal, ainda que não tome conhecimento dela. O que importa, portanto, é que a declaração seja colocada ao alcance do destinatário, que este seja posto em condições de, só com a sua actividade, conhecer o seu conteúdo.
Por isso, considera-se eficaz a declaração se o destinatário se recusou a recebê-la, se não abre a sua caixa do correio para retirar a correspondência que lhe é enviada, se não a foi levantar aos correios não obstante ter sido deixado aviso para isso na sua caixa do correio, se ausentou para parte incerta.
Ora, como resulta do que acima se deixou explícito e tendo presente o disposto no art. 224º do CC, é ao declarante que cabe provar que a declaração chegou ao conhecimento do destinatário, não se exigindo, contudo, a prova desse conhecimento.
Porém, no caso dos autos, a A. não provou sequer que a declaração chegou ao conhecimento do Réu. Não provou que tudo fez para as cartas chegarem ao conhecimento do A., sendo certo que tais cartas foram enviadas para morada diferente da que constava do contrato e que era a residência do Réu.
Muito menos provou que o conteúdo de tais cartas fosse do conhecimento dos RR quando o R. enviou o fax que foi recebido pela A., revogando o acordo de mediação.
É que entretanto, como se provou, a vizinha M entrou em contacto com o R. referindo-lhe que J estava interessado na aquisição do andar, fornecendo-lhe o contacto do R. Assim sendo provou-se que houve outra interveniente no negócio que se veio a realizar.
Quando muito poderia colocar-se como hipótese, o comportamento dos interessados na aquisição do andar: se a vontade em comprar foi determinada pela intervenção da A. e se omitiram tal facto ao Réu, eventualmente, para beneficiarem de desconto no preço da venda do imóvel.
Mas, como é bom de ver estamos no domínio da pura especulação.
Por último, sempre se dirá que a A. se comprometera a vender o andar pelo preço de 20.000.000$00, sendo certo que não é esse o valor que consta na escritura como sendo o preço de venda do andar.
Se é verdade que Au e marido vieram a adquirir o andar em questão, também é certo que o preço que consta da escritura foi de 10.000.000$00, quando a A. se comprometera a arranjar comprador pelo preço de 20.000.000$00.
2.5. Mesmo num contrato de mediação válido, o mediador terá direito à retribuição se, por efeito da actividade desenvolvida, vier a concluir-se o negócio visado pelo contrato.
O que está em causa é a existência de um nexo causal entre a actividade do mediador, e a venda mais tarde consumada.
Dos factos provados não é possível extrapolar-se para a conclusão de que o negócio alcançado o foi por efeito da intervenção da Apelante.
Em suma, face à factualidade provada, não é possível concluir que a venda do andar dos autos teve a intervenção do mediador. Na verdade, a venda foi posterior à revogação feita pelo R. do acordo de mediação sem que esteja provado que teve conhecimento da actividade desenvolvida pela mediadora, atendendo a que as cartas da A. foram remetidas para morada diferente da residência dos RR.
Ademais, nem sequer ficou demonstrado que os RR./Apelados tivessem conhecimento de que a A. tinha encetado negociações com Áurea Faria e marido, dado que a mediadora expediu cartas com relatório de visitas mas para a fracção em venda quando sabia que os Apelados aí não tinham residência.
Por outro lado, sabe-se que MT mostrou o andar a Au e marido, a quem forneceu o contacto dos RR.
Por último, a A. comprometera-se a arranjar comprador para o andar pelo preço de 20.000.000$00, sendo certo que a fracção foi vendida pelo valor, declarado na escritura e que não foi posto em causa, de 10.000.000$00.
Afigura-se, então, que estamos aqui perante um novo negócio, sem interferência do mediador.
O direito do mediador à remuneração só nasce quando o negócio é concluído, por efeito da sua intervenção.
Como refere Manuel Salvador (9), a regra nesta matéria é a de que o direito de remuneração só existe se o negócio final, ou em vista com o contrato de mediação, se concluir.
É, assim, necessário que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado produzido, seja determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido.
E a A./Apelante não provou que a sua actividade foi determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente (10).
Lapidar é o que a este respeito refere o acórdão do S.T.J. de 31.3.98 (11): “o juízo positivo a formular sobre esta relação de causa e efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada, é preciso que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado produzido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente”.
Mas, para assim se concluir, competia à A., como elemento constitutivo do seu direito à remuneração, nos termos do artigo 342º n.º 1 do Código Civil, alegar e provar esse nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio, o que, como se explicitou, não ficou provado nos presentes autos.
IV – DECISÃO
Termos em que se julga improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 21 de Setembro de 2006.(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves) ___________________________
1 Cf. entre outros o Ac. RP de 19.9.2000, CJ, ano XXV, 4º-186.
2 Actualmente, este contrato está regulado no Decreto-Lei N° 211/2004 de 20 de Agosto.
3 Vaz Serra, RLJ ano 100º, pág. 343.
4Manuel Salvador, Contrato de Mediação, pág. 31.
5 Pessoa Jorge, O Mandato Sem Representação, pág. 231 e 232.
6 Manual Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 1960, 419 e seguintes, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 1976, 471 e seguintes, Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª edição, volume II, 377 e seguintes.
7 Ac. S.T.J. de 18-3-97, Col. Ac. S.T.J., V, 1º, pág. 158 e Ac. STJ de 20.04.2004 (Azevedo Ramos), www.dgsi.pt.
8 Rev. Leg. Jur. 102º, 143.
9 Manuel Salvador, Contrato de Mediação, pág. 121.
10 Cfr. Ac. RP de 20.09.2001 (Leonel Gentil Serôdio) e Ac. STJ de 19.01.2004, (Moreira Camilo) www.dgsi.pt.
11 BMJ n.º 475, pág. 686. |
