Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | MARIA DE DEUS CORREIA | ||
| Descritores: | CONTRATO-PROMESSA NULIDADE ATÍPICA CONHECIMENTO OFICIOSO ABUSO DE DIREITO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 12/05/2013 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| Texto Parcial: | N | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | PROCEDENTE | ||
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| Sumário: | I-A omissão dos requisitos prescritos no n.º3 do art.º 410.º do Código Civil conduz a uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, mas quanto ao promitente vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente - comprador. Trata-se, assim, de uma nulidade atípica. II-É ilegítima a invocação dessa nulidade por parte do promitente -comprador quando no caso concreto, a mesma integre uma situação de abuso de direito.(sumário da Relatora) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I-RELATÓRIO MF… intentou contra JP… acção declarativa, com processo ordinário, pedindo a declaração de nulidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes, relativo à transmissão da moradia sita na R…. e a condenação do demandado a restituir a quantia de € 39 500,00. Para tanto invocou que o escrito que formaliza o acordo promissório de transmissão a seu favor do imóvel não contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, nem a certificação por notário da existência de licença de utilização ou construção. Ademais disse que entregou ao R. como sinal a quantia de € 15 000,00, que, em 24.5.2002, reforçou com a entrega de € 12 500,00 e ulteriormente em quantias mensais de € 500,00 que perfazem € 12 000. Citado, o R. reconheceu que o documento que formaliza o negócio entre as partes não contém as menções indicadas pela A., muito embora o imóvel a que ele respeita dispusesse, à data, de licença de construção, sendo que o mesmo se localiza num bairro de génese ilegal. Acrescentou que a A., que beneficiou da tradição da coisa, tinha conhecimento de tais factos e que desde sempre se arrogou proprietária da moradia. Deduziu pedido reconvencional inepto, de cuja instância, por decisão transitada, a demandante foi absolvida. Em sede de alegações orais e escritas o Réu pugnou pelo exercício abusivo do direito de invocar a nulidade do contrato, por parte da A. Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência: Declarou a nulidade do contrato promessa que qualificou de unilateral de venda e condenou a A. a restituir ao R. o prédio sobre que o mesmo incide; Condenou o Réu. a restituir à A. a quantia de € 27 500 (vinte sete mil e quinhentos euros), acrescida de juros desde a citação até integral pagamento; Absolveu o Réu do demais peticionado. Inconformado com esta decisão o Réu interpôs o presente recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões: 1. Vem o presente recurso interposto da sentença na qual decidiu o tribunal a quo, quanto à natureza do negócio celebrado entre as partes, estar-se na presença de um contrato promessa unilateral de venda assumido pelo Recorrente, daí concluindo, em conformidade, que é nulo o contrato celebrado por não conter o mesmo as exigências formais contidas no artigo 410º, nº 3 do Código Civil declarando assim procedente a pretensão da A., concluindo que o abuso de direito invocado pelo R., ora Recorrente, não pode ser procedente uma vez que, e em suma, não se tendo a A. vinculado à compra, não poderia a mesma ter frustrado a confiança e legítima expectativa do R. naquela aquisição. 2. Ora, não tem razão o tribunal a quo na qualificação que faz do contrato celebrado nos presentes autos, porquanto, olvidando por completo aquela que foi a vontade das partes neles manifestada, e o comportamento adoptado na sua execução, faz uma interpretação literal do mesmo, pelo que partindo de uma premissa errada, igualmente erradas serão as conclusões que daí retira, mormente a nulidade do negócio e a não procedência do abuso de direito, conforme igualmente se demonstrará. 3. A presente sentença, ao decidir nos moldes em que o fez, constitui uma verdadeira “decisão surpresa” perante o que foi alegado pelas partes, mormente pela própria A., ora Recorrida, pois note-se que foi esta quem intentou a presente acção, requerendo a declaração de nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado entre si e o ora Recorrente, por ambos subscrito, nunca impugnando a assinatura aposta no mesmo. 4. Em sede de Petição Inicial, referiu-se a A. ao contrato celebrado nos autos da seguinte forma: - “No contrato de promessa o R. não identificou o prédio…” (vide artigo 2º); - “Isto é, não foi feito o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes…” (vide artigo 5º); - “O contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a A. e o R. está, por isso, ferido de nulidade” (vide artigo 6º); - “A A. pagou ao R. a título de sinal…” (vide artigo 9º); - “… a A. reforçou o sinal através da entrega….” (vide artigo 10º); - “Os recibos (…) destinavam-se ao reforço do sinal relativo ao contrato de promessa” (vide artigo 11º); - “Assim, a título de sinal a A. pagou ao R….” (vide artigo 12º). 5. Resultando, pois, demonstrada à saciedade a vontade da A. aquando da celebração do contrato em causa nos presentes autos: a vontade de celebrar um contrato promessa, a vontade de se vincular, de se comprometer a comprar, sendo pois a própria que assim o expressa e esclarece, de modo inequívoco. 6. Ainda assim, apegando-se apenas ao elemento literal e a uma interpretação rígida e estanque do escrito celebrado entre as partes, afastou por completo e erradamente o tribunal a quo, essa vontade expressa pela A. e pelo R., interpretando e classificando o contrato à revelia daquela que foi a vontade das partes, ainda que imperfeitamente expressa naquela escrito. 7. Mais, as obrigações que resultaram para as partes no contrato celebrado são obrigações que se consubstanciam em comportamentos concludentes de que a sua vontade foi a de ambas se vincularem à celebração de contrato de compra e venda definitivo, através da outorga de uma promessa bilateral para o efeito. Vejamos. 8. Desde logo, o próprio contrato encontra-se assinado, não pelo suposto único promitente, mas por ambas as partes! (cfr. documento 1 junto com a Petição Inicial). Daí se retirando que, com as suas assinaturas, ambas as partes se quiseram vincular à celebração de um contrato promessa bilateral. 9. Por outro lado, resulta expresso no contrato que: 1) a A. pagou, em data anterior ao contrato, e como “princípio de pagamento”, a quantia de 15.000,00 € (vide 3º parágrafo do contrato – doc. 1 junto com a PI); 2) a A. se obrigou a pagar mensalmente a quantia de 500,00 € (vide ainda 3º parágrafo do contrato – doc. 1 junto com a PI); 3) a A. se obrigou, o que fez nessa data, ao “reforço de Euros 12.500,00” (vide 4º parágrafo do contrato – doc. 1 junto com a PI); 4) e por último que a A. assumiu a obrigação de pagar “o restante valor na data da celebração da escritura de Compra e Venda” (vide 5º parágrafo do contrato – doc. 1 junto com a PI). 10. Por outro lado ainda, ficou expresso no contrato que a A. “reforçou” aquele “princípio de pagamento”, 6 meses depois, na data do contrato aqui em causa, com a quantia de e € 12.500,00. Mas mais importante ainda, a A. obrigou-se a pagar o restante valor do imóvel na data da celebração da escritura de compra e venda! 11. Ora, também aqui há que questionar, se a vontade da A. não fosse a de se comprometer a comprar, que sentido faria comprometer-se então com a obrigação de pagar o restante valor do imóvel na data de uma suposta escritura de compra e venda, que, a seguir-se, um tal raciocínio, só se viria a celebrar se a A., posteriormente, o quisesse? 12. Assim, apesar de se admitir que no contrato não consta expressamente a expressão “a A. promete comprar”, a verdade é que essa mesma obrigação resulta do texto do contrato, ainda que, reafirme-se, uma tal acepção tenha sido incorrectamente expressa no escrito, pelo que não se compreende a decisão recorrida ao considerar que a A. não assumiu a promessa de comprar, quando se vinculou a pagar o restante valor do imóvel na data de celebração da escritura de compra e venda. 13. Doutro passo, no contrato ficou igualmente firmado entre as partes que a A. passaria, naquela data, a habitar o imóvel alvo da promessa, donde resulta, uma vez mais, inequívoca a vontade da A. comprar e a vontade do R. vender, obrigação a que ambos se comprometeram e que justificou a malfadada tradição do imóvel. 14. De facto, se a A. não se tivesse comprometido a comprar, tal significa que a mesma estaria na faculdade de posteriormente decidir comprar ou não, o que afastaria obviamente a tradição ocorrida. 15. Doutra banda ainda, resultou igualmente provado que a A., em 01.05.2005, comunicou ao R., ora Recorrente, a disponibilidade para outorgar a escritura de compra e venda (cfr. ponto 10) dos factos provados), comportamento do qual se depreende também a vontade da A. aquando da celebração do escrito em causa – a de celebrar um contrato promessa, pois tanto assim foi que posteriormente veio a manifestar a sua disponibilidade para celebrar a escritura de compra e venda. 16. Mais, não se olvide que a A. continuou (e continua!), ao longo de todos estes anos, a habitar o imóvel alvo do contrato (cfr. ainda ponto 7) dos factos provados). Se na sua mente, aquilo que celebrou, não fosse um contrato promessa, a que título a A. teria manifestado a vontade de celebrar o contrato definitivo, e mais do que isso, a que título continuaria a mesma a habitar o imóvel, é que questão que se coloca. 17. Pois bem, não só a letra do contrato, mas também todo o comportamento posterior da A., que em sede de julgamento ficou provado, demonstra que a mesma quis celebrar um contrato promessa, na qualidade de promitente compradora, promessa à qual se vinculou, resultando, pois, amplamente demonstrado o erro em que incorreu a sentença recorrida ao considerar que a A. não se vinculou por qualquer forma aquando do contrato celebrado aqui em causa. 18. Na interpretação dos contratos, não se pode olvidar a vontade das partes - vontade essa que resultará não só naquilo que ficar expresso no contrato propriamente dito, mas também nos comportamentos assumidos pelas mesmas. De resto, a sentença recorrida olvida as normas constantes dos artigos 236º e 238º do CC. 19. Sendo, deste modo, inquestionável que, no caso dos autos, se está perante um negócio formal, para o qual a nossa lei exige a forma escrita (art. 410º, nº 2 CC), conjugando as normas supra referidas, haveria que interpretar a vontade das partes, no sentido de perceber qual a vontade real declarada pelas mesmas no contrato. 20. Dúvidas não restam, pois, de qual o real e verdadeiro sentido das declarações das partes em sede de contrato que, não obstante não se encontrar expressamente manifestada naquele, da interpretação do seu clausulado decorre, conforme supra se demonstrou, aquela mesma obrigação, ainda que implicitamente, corroborada pelo comportamento assumido pelas partes. 21. Mais, ainda que assim não se entenda, ou seja, ainda que se entenda que a promessa de comprar por parte da A. não tem, no texto do contrato, um mínimo de correspondência, no que não se consente, sempre haverá que apelar ao nº 2 do artigo 238º do CC. 22. Pois, ainda que inexista o mínimo de correspondência textual no sentido da declaração, a que alude o 238º, nº 1, CC, um tal sentido já poderá valer e deve ser tido em conta se, por um lado, o mesmo corresponder à vontade real das partes e, por outro lado, as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade. 23. Em suma, o que se verifica no caso dos presentes autos é uma divergência entre a vontade real das partes aquando da celebração do negócio e aquilo que no mesmo ficou expresso. E, da sua interpretação, que aqui se afigura necessária, o que resulta é que as partes quiseram celebrar um contrato promessa de compra e venda bilateral, com obrigações recíprocas para ambas as partes, e não uma promessa unilateral de venda, conforme erradamente decidiu o tribunal recorrido, apegado ao elemento literal do contrato. 24. Pelo que, andou mal o tribunal a quo ao decidir conforme o fez, tendo o mesmo incorrido em erro na interpretação que fez do contrato em causa nos autos, daí concluindo, também erradamente, e considerando procedente a alegação da nulidade invocada pela A., Recorrida, consubstanciada na falta de forma do contrato firmado nos autos e, consequentemente a improcedência da invocação do abuso de direito por parte do Recorrente contra aquela. 25. Sendo certo que o contrato aqui em causa, não respeitou as exigências de forma constantes do nº 3 do artigo 410º do CC, não se pode admitir que se utilize a classificação do contrato como promessa unilateral para daí partir pela inexistência do abuso de direito invocado pelo R., ora Recorrente. 26. Assim, e sendo certo que estamos na presença de um contrato promessa de compra e venda, em que o R., Recorrente prometeu vender e a A., Recorrida prometeu comprar, certo é também que incorre a A., ao intentar a presente acção, em abuso de direito. Vejamos. 27. A A., Recorrida, celebrou um contrato-promessa de compra e venda e, nesse acto, em 15/05/2002, pagou um sinal do valor de 15.000€ (cfr. ponto 2) dos factos provados). Posteriormente, com a assinatura do contrato propriamente dita, ocorrida em 04/11/2002, reforçou o sinal, procedendo ao pagamento da quantia de 12.500€, tendo ocorrido a tradição da coisa, e a partir dessa data, passado a residir no imóvel (cfr. pontos 5) e 7) dos factos provados). 28. Desde então, ou seja, desde Novembro de 2002, a A., ora Recorrida, e o seu agregado familiar passaram a residir no imóvel e, até Dezembro de 2004, a A. veio fazendo reforços do sinal, no montante de 500,00 € mensais (ponto F) e G) da matéria assente). 29. A A. dirigiu, inclusivamente, uma missiva ao ora Recorrente em 01/08/2005 informando da disponibilidade de outorgar a escritura pública de compra e venda, na sequência de interpelação feita pelo R. (cfr. ponto 10) dos factos provados). 30. Sucede que, a escritura pública nunca veio a ser outorgada, por facto imputável apenas e tão só à A., pois que o R., aqui Recorrente, várias vezes a interpelou nesse sentido ( cfr. ponto 9) dos factos provados). 31. Não obstante isso, a A. continuou a residir no imóvel, e, a partir de determinado momento, mais propriamente a partir de Janeiro de 2005, sem que nada o fizesse prever, deixou de proceder aos reforços do sinal de 500,00 € mensais, conforme vinha fazendo desde final de 2002 (ponto 6) dos factos provados). A A. deixou de pagar, mas continuou a residir no imóvel, destarte, a título inteiramente gratuito, situação que, pasme-se, se mantém até aos dias de hoje, mesmo depois de uma sentença já proferida nos autos. 32. E bem assim, uma vez mais sem que nada o fizesse prever, em Outubro de 2007, a A., ora Recorrida, intentou a presente acção contra o R., Recorrente, invocando a nulidade do contrato-promessa celebrado com base em vícios de forma, visando a restituição de tudo o que prestou. 33. Mais, sendo certo que a consequência lógica e normal da invocação da nulidade do contrato mediante acção judicial intentada contra o R. para o efeito, sempre seria a entrega da casa, nada disso fez a A., que na fracção continuou a residir despreocupadamente, sem nada pagar. 34. A A., ora Recorrida, adopta assim um comportamento paradoxal face à intenção que manifestou na presente acção, pois que se bem que pretendia que o contrato fosse declarado nulo e, consequentemente pretendia que lhe seja restituído o que prestou, simultaneamente entende também ter o direito de continuar, durante todos este anos, a residir no referido imóvel. 35. Ora, na verdade, e não obstante a existência dos vícios de forma do contrato celebrado, a nossa ordem jurídica não se compadece, nem se conforma com este comportamento, ou seja, com o comportamento de alguém que assume uma obrigação, tudo faz tendo em vista o seu cumprimento, gerando assim expectativas no seu interlocutor, sucedendo o mesmo ainda que a promessa fosse unilateral, mas, a determinado momento e sem aviso prévio, recua, volta atrás na sua palavra, pretendendo que nada lhe aconteça apenas porque tem a seu favor uma invalidade formal, mas continua a adoptar comportamentos concludentes de quem se não quer prevalecer da invalidade. 36. É exactamente para fazer face a este tipo de situações, em que o próprio que dá causa ao vício, pretendendo posteriormente prevalecer-se dele, que existe a figura do abuso de direito, genericamente prevista no artigo 334º do nosso Código Civil e que se consubstancia numa cláusula geral que procura estabelecer limites ao exercício das posições jurídicas que, embora formalmente permitido, se apresenta como disfuncional ao sistema jurídico por contrariar vectores que são tidos como fundamentais. 37. Em suma, é a tutela da confiança enquanto vector fundamental do princípio da boa fé que aqui está em causa. E, olhando para a matéria que resultou provada nos presentes autos, verifica-se que a A., ora Recorrida, agiu, ao longo de anos, como se o contrato promessa fosse inteiramente válido, fazendo crer ao R. que tencionava concretizar a compra da fracção, tanto mais que nela continuou a residir, e jamais dando a entender, por que modo fosse, que não honraria a sua palavra ou que iria servir-se da invalidade formal do contrato para, com base nela, obter a sua anulação. Bem pelo contrário, e até à propositura da presente acção, a sua conduta denotava sinais certos e seguros de que era sua intenção manter e cumprir o negócio, levando-o até ao fim. 38. E, foi com base nessa actuação e comportamentos da A., que o R., ora Recorrente, legitimamente confiou, como qualquer contraente normal, colocado na posição do promitente vendedor, confiaria, e em torno dessa confiança empreendeu esforços e tudo fez para que o contrato definitivo fosse celebrado. 39. Ora, é exactamente para proteger as legítimas expectativas da parte contrária, que por isso merecem tutela, que existe a referida figura do abuso de direito, como forma de obstar a que se concretizem injustiças clamorosas, gravemente atentatórias do princípio da boa-fé. 40. E a má-fé da A., ora Recorrida, é tanto mais evidente quando a mesma, não obstante ter intentado a presente acção contra o Recorrente, pretendendo a anulação do negócio, continua a residir no imóvel alvo do contrato, a título inteiramente gratuito, situação que perdura há mais de 8 anos, escorada na nulidade! 41. O abuso de direito da Recorrida, é impeditivo da arguição da nulidade da referida declaração com fundamento em falta de forma, que servia e apenas para a acautelar, evitar que fosse enganada na compra. Ora, apesar da assinatura não estar reconhecida, nunca a A. impugnou que a mesma fosse sua. Como resulta dos autos já existia licença de construção e a licença de utilização foi emitida muito antes da propositura da acção. 42. Pelo que, o habitual argumento de a Recorrida, enquanto consumidora, ser neste contrato a parte débil, a parte mais fraca, desinformada ou desprotegida, para daí assacar a consequência da improcedência do abuso de direito, não colhe, como se comprova à saciedade. 43. Aliás, é precisamente o contrário, débil é o vendedor, que procedeu à entrega de um imóvel novo em Novembro de 2002, e, em Junho de 2013, tem o mesmo ocupado por quem não lhe paga, e ainda quer receber o que prestou, mantendo-se a ocupar o imóvel! 44. A conduta da Recorrida, ao invocar uma nulidade formal do negócio, mas não obstante, continuar a residir no imóvel, mesmo pretendendo a anulação daquele, fazendo-o durante todos estes anos sem pagar um tostão ao Recorrente, que com isso tem tido um prejuízo de incalculável valor, é bem demonstrativa da sua má-fé e do seu ardil, bem longe do espírito do Legislador na alteração do nº 3 do art. 410º do CC. 45. Agindo a Recorrida com manifesto abuso de direito, conforme se demonstrou e a própria sentença ora posta em crise o reconhece, a sanção, no caso concreto, consistiria em considerar-se válido o contrato-promessa ora em causa, não obstante o mesmo não ter obedecido aos requisitos de forma legalmente prescritos. Isso mesmo deveria ter decidido a sentença recorrida, o que não fez, antes se quedando erradamente a uma interpretação literal que posteriormente já não lhe permitiria considerar procedente o abuso de direito invocado, assim lavrando em erro, com claro prejuízo para o ora Recorrente. 46. Note-se que, o tribunal a quo reconhece serem verdadeiras as circunstâncias invocadas pelo ora Recorrente quanto ao abuso de direito, mas daí não extrai as consequências devidas, remetendo tal situação para uma acção futura com recurso ao instituto do enriquecimento sem causa. 47. Porém, para evitar o enriquecimento sem causa do Recorrente quanto à quantia de 27.500,00€, que entende serem sinal e princípio de pagamento, condena-o na sua devolução aquela para a posteriori lhe ir exigir essa quantia e muito mais face à detenção, uso, fruição e desgaste de um imóvel que aquela afinal não se tinha obrigado a comprar. 48. À luz do princípio da boa fé, corolário do nosso ordenamento jurídico, não são admissíveis sentenças paradoxais, que reconhecem, mas não concluem, que julgam existir mas daí não extraem conclusões. 49. Ainda que a promessa fosse unilateral sempre a sua beneficiária agiu sob abuso de direito, do direito de beneficiar da promessa e do direito de invocar a nulidade, mantendo-se no gozo do imóvel. 50. Ao decidir como decidiu a sentença recorrida violou, entre outras, as normas constantes dos artigos 410º, nº 3, 236º, 238º, 334º, 762, nº2, do CC, 264º, nº 2, 668º, nº 1, alínea c, e d), 1ª parte, 669º, nº 2,alínea a), do CPC. 51. Pelo que, deve a sentença recorrida, ser revogada e substituída por outra que, decidindo pela existência, no caso dos presentes autos, de um contrato promessa de compra e venda bilateral (e não uma promessa unilateral de venda), declare procedente a invocação do abuso de direito, levando à improcedência do pedido da A. contra o ora Recorrente, sendo declarado válido o contrato-promessa celebrado, com as legais consequências, ou, por cautela de patrocínio e sem se conceder, ainda que julgue a promessa unilateral, julgue do abuso de direito daquela absolvendo o ora Recorrente do pedido, assim se fazendo a tão almejada JUSTIÇA! Nas suas contra alegações, a Autora/Recorrida pugnou pela confirmação da sentença recorrida. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: Na 1.ª instância, foram dados como provados os seguintes factos: 1 – Por escrito datado de 4.11.2002, intitulado “contrato”, subscrito por A. e R., foi feito constar que: “JP… (…) dono da moradia sita na R. …, composta por cave, R/c, 1º andar e sótão, em … (…) promete vender livre de quaisquer ónus e encargos ou responsabilidades a dita moradia pelo preço de € 274 338,84 a MF…” (al. A) FA); 2 – Mais se consignou que “foi dado como princípio de pagamento € 15 000, no dia 15.5.2002, e a segunda outorgante (a A.) pagará mensalmente a quantia de € 500, a partir de 1 de Janeiro de 2003, que serão deduzidos ao valor da moradia até à escritura da casa, podendo fazer aditamentos (al. B) FA); 3 - Do escrito consta ainda a indicação: “o reforço de € 12 500 no dia da assinatura do presente contrato” e “o restante valor na data de celebração da escritura de compra e venda” (al. C) FA); 4 - As assinaturas apostas no escrito referido em A) não foram objecto de reconhecimento notarial, nem nele consta a certificação por notário da existência de licença de habitação ou construção para o imóvel (al. D) FA); 5 - Em 24.5.2002 a A. entregou ao R. € 12 500 a título de reforço do sinal (al. E) FA); 6 – Entre Janeiro de 2003 e Dezembro de 2004 inclusive a A. entregou ao R., mensalmente, a quantia de € 500, deixando desde então de fazer as referidas entregas (al. F) FA); 7 - A A. e o respectivo agregado familiar residem na moradia referida em A) desde Novembro de 2002 (al. G) FA); 8 - Na Conservatória do Registo Predial de …, por apresentação de 29.6.2004, está inscrita a aquisição, por divisão e de coisa comum, a favor de JP… do prédio descrito sob o artº…./… da freguesia de F…, sito no Bairro …, R. …, inscrito na matriz predial sob o artº…. (al. H) FA); 9 - Por carta datada de 7.4.2005, o R. solicitou à A. a entrega dos documentos necessários à outorga da escritura de compra e venda (al. I) FA); 10 - Por carta de 1.8.2005, a A. comunicou ao R. a disponibilidade para outorgar na escritura, posto que se chegasse a um entendimento relacionado com os vícios da construção (al. J) FA); 11 – Em 29.10.2001, pelo Município de …, foi emitido em nome de JP…, o alvará de licença de construção nº.274/2001 através do qual foi licenciada a construção sita no lote … da R. …, freguesia de …, inscrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº…. do livro G 114 a fls.72 vs. (artº.659º, nº.3 CPC). III-O DIREITO Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas e que delimitam o respectivo âmbito de cognição, as questões que importa conhecer são as seguintes: 1-Qualificação do contrato celebrado; 2-Nulidade do contrato; 3-Abuso de direito relativamente à invocação dessa nulidade. 1-Apesar de a Autora se referir na petição inicial ao negócio em análise nos autos, como sendo um contrato promessa de compra e venda, o Tribunal a quo afirma que o mesmo não pode ser considerado um contrato de compra e venda bilateral e qualifica-o como um contrato promessa unilateral de venda. Da leitura do documento que corporiza o contrato, o Tribunal a quo conclui que a Autora não assumiu qualquer compromisso de vir a adquirir ao Réu o imóvel que nele menciona, nem se vinculou à ulterior compra do imóvel em questão. O Apelante discorda desta análise e cremos que tem razão. Na verdade, perante o contrato promessa em análise e que consta do escrito junto aos autos a fls. 7, importa proceder à respectiva interpretação de acordo com as regras aplicáveis constantes dos artigos 136.º e 138.º do Código Civil. O n.º1 do art.º 236.º do Código Civil representa a consagração da «teoria da impressão do declaratário» teoria que entende que a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário medianamente sagaz, diligente e prudente, a interpretaria, colocado na posição concreta do declaratário. “O código não se pronuncia sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação. De acordo com o critério propugnado, (…) também aqui se deverá operar com a hipótese dum declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta”[1].”Estas circunstâncias podem ser da mais diversa ordem: os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante (…)”[2]. Podem ainda assinalar-se outras circunstâncias, designadamente “os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído”[3]. Retira-se, do exposto, desde logo que a interpretação dos contratos não pode realizar-se com base exclusivamente no elemento literal. Mas mesmo de acordo com o mero elemento literal não se poderia chegar à conclusão que no contrato em apreço apenas uma das partes se vinculou a vender, mas a outra não se vinculou a comprar. Vejamos os termos do contrato: É certo que o mesmo é apenas designado de “CONTRATO” e não por “contrato promessa de compra e venda”. É verdade que, no segundo parágrafo, se diz apenas “[JP…] promete vender livre de quaisquer ónus e encargos (…) a MF…” sem que se siga a expressão “ e esta promete comprar”. Poderemos destas circunstâncias retirar a conclusão que a MF… não se vinculou a comprar o imóvel prometido vender? Afigura-se-nos que não. Com efeito, há outros elementos constantes do contrato dos quais se impõe concluir que existiu a intenção de vinculação igualmente por parte da contratante MF…. Assim, do escrito em apreço consta o seguinte: ” Foi dado como princípio de pagamento Euros 15.000,00, no dia 15 de maio de 2002 e a segunda contraente pagará mensalmente a quantia de Euros 500,00 a partir de 1 de Janeiro de 2003, que serão deduzidos ao valor da moradia até à escritura da casa, podendo fazer aditamentos. O reforço de Euros 12 500,00 no dia da assinatura do presente contrato” e “o restante valor na data de celebração da escritura de compra e venda”. Estas obrigações constantes do contrato a que se vinculou a contratante MF… levam a concluir que houve uma vontade de ambas as partes de se vincularem à celebração do contrato de compra e venda definitivo. Desde logo, o próprio contrato encontra-se assinado por ambas as partes, o que leva a concluir que ambas as partes se pretenderam vincular à celebração do contrato prometido. A contratante MF… compromete-se a pagar o restante valor do imóvel na data da celebração da escritura de compra e venda. Ora, se a intenção não fosse a de se comprometer a comprar o imóvel, não faria sentido comprometer-se a pagar o restante parte do preço do imóvel, na data da celebração da escritura de compra e venda, que a atender-se o contrato como unilateral, só viria a realizar-se caso a mesma contratante assim o quisesse. Por fim, no contrato ficou igualmente acordado entre as partes que a Autora passaria, na data da respectiva celebração, a habitar o imóvel objecto da promessa. Ora, não faria qualquer sentido que o promitente vendedor consentisse em entregar o imóvel à outra contratante, aqui Autora, para que esta o habitasse, se a mesma não se tivesse comprometido a comprá-lo. Qualquer pessoa medianamente prudente recusaria contratar em tais termos, comprometendo-se a vender um imóvel, entregando-o de imediato à outra parte, mas ficando inteiramente, à mercê da vontade desta quanto à compra. Pelos motivos supra referidos, à luz do estipulado nos artigos 236.º e 238.º do Código Civil, entendemos que o contrato promessa celebrado pelas partes é um contrato promessa de compra e venda, bilateral e que vincula, portanto ambas as partes que de livre vontade o subscreveram. Procedem, portanto, inteiramente as conclusões do Apelante a este propósito.
2-Importa agora apreciar a questão da nulidade do contrato: Uma vez que o contrato promessa de compra e venda em apreço, respeita à celebração de um contrato oneroso de transmissão de direito real sobre um edifício já construído, deveria cumprir os requisitos formais exigidos no art.º 410.º n.º3 do Código Civil, ou seja, reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação pelo notário, da existência da licença de construção ou de utilização. Esta norma pretende proteger o promitente – comprador contra os inconvenientes ligados à aquisição de edifícios clandestinos[4] bem como garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, mas também a protecção do promitente comprador, tido como parte sociologicamente mais fraca, constrangida a recorrer a um instrumento jurídico que não domina, contraposto ao promitente vendedor normalmente profissional do ramo imobiliário[5]. Da análise do contrato em apreço, resulta que não foram cumpridas tais formalidades. Enferma, portanto, o contrato em causa de uma nulidade atípica, visto que não é invocável por terceiros, nem pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal. Apenas pode ser arguida pelo promitente comprador, destinatário da norma protectora, embora excepcionalmente, a parte final do n.º3 do art.º 410.º do Código Civil confira ao promitente vendedor a faculdade de invocar a omissão dessas formalidades, quando a mesma tenha sido causada, culposamente, pela outra parte[6]. 3-Aqui chegados, admitida a nulidade do contrato, por falta de reconhecimento das assinaturas dos promitentes e por falta da certificação da licença de utilização, a última questão que importa apreciar consiste em saber se a Autora pode invocar essa nulidade sem incorrer em abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”. Nos termos do art.º 334.º do Código Civil “é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.” O art.º 334.º consagra uma concepção objectiva do abuso de direito: não se exige que o titular do direito tenha a consciência de que excede os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social do direito ou com “animus nocendi” do direito da contraparte, bastando, pois, que tais limites sejam e se mostrem clamorosa e objectivamente excedidos[7]. O conceito da boa fé, constante do art.º 334.º do Código Civil está em conexão com as exigências fundamentais da ética jurídica, “que se exprimem na virtude de manter a palavra e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do círculo social considerado, que determinam expectativas dos sujeitos jurídicos”[8]. Portanto, um direito ainda que legítimo, não pode ser exercido de forma arbitrária, mas antes de um modo equilibrado, moderado, lógico e racional. Um dos pressupostos da aplicabilidade do instituto do abuso do direito é precisamente “o exercício de um direito que embora formalmente regular, conduz a resultados clamorosamente inaceitáveis”[9]. Ora, no caso concreto, a Autora celebrou o contrato promessa relativo à moradia em causa, em Novembro de 2002 e, nessa data, passou a habitar a referida moradia com o seu agregado familiar. A Autora pagou os reforços do sinal, tal como resulta da matéria de facto supra transcrita, até que, em Dezembro de 2004, deixou de fazer as entregas mensais acordadas.[10] Por carta datada de 1.08.2005, a Autora comunicou ao Réu a disponibilidade para outorgar a escritura de compra e venda, estando apenas pendente uma questão a resolver, relacionada com vícios de construção. Em 2007,invocando a nulidade o contrato por falta dos já mencionados requisitos formais, e só com base nesse motivo, pretende desistir do negócio de aquisição da moradia e a devolução das quantias que pagou a título de sinal. Entretanto, a Autora continua a ocupar o imóvel sem nada pagar. Ou seja, a proceder a pretensão da Autora, teríamos o seguinte quadro: a Autora teria usufruído, durante 11 (onze) anos de uma moradia, a título gratuito, uma vez que o Réu teria de lhe devolver as quantias recebidas a título de sinal e, por sua vez, este receberia o imóvel que tinha prometido vender, desvalorizado, após 11 anos de utilização. Parece-nos que os resultados a que conduziria o exercício do direito da Autora de invocar a nulidade do contrato, são de tal modo chocantes, ferem de tal modo o sentido ético- jurídico que deve nortear os comportamentos das partes contratantes, que, necessariamente, impõem a conclusão de que , in casu, se verifica um abuso de direito, na modalidade de “venire contra factuam proprium”. Com efeito, o comportamento da Autora, ao longo dos anos, ao habitar o imóvel, gerou a expectativa na contraparte, no sentido de que iria ser cumprido o contrato promessa de compra e venda. É, assim inaceitável, à luz dos princípios ético-jurídicos aplicáveis e da tutela da confiança que a Autora venha agora desistir do negócio sem qualquer razão compreensível para tanto, prevalecendo-se de uma invalidade formal, cuja existência durante anos não a impediu de assumir comportamentos que levavam a concluir que não pretendia prevalecer-se dessa mesma invalidade. Em face das circunstâncias do caso concreto, é, pois, ilegítimo o exercício do direito da Autora de invocar a nulidade do contrato celebrado que deverá, em consequência cumprir, nos termos a que se obrigou, conforme estipula o art.º 406.º do Código Civil. Procedem, assim, integralmente, as conclusões do Apelante[11]. IV-DECISÃO Em face do exposto, acordamos neste Tribunal da Relação de Lisboa, em revogar a decisão recorrida e, por consequência, julgar a acção improcedente a absolver o Réu do pedido. Custas pela Apelada. Lisboa, 5 de Dezembro de 2013 Maria de Deus Correia Maria Teresa Pardal Carlos de Melo Marinho
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