ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
PM… e PB… intentaram contra C…, SA a presente acção de declarativa, que segue o regime processual experimental, pedindo a condenação da ré no pagamento da quantia global de € 173.388,91.
Alegaram, em síntese, que celebraram com a Ré um contrato-promessa relativo a uma moradia e entregaram várias importâncias a título de sinal. Contudo, a moradia não está construída, o prazo para a celebração da escritura pública de compra e venda já se encontra ultrapassado, pelo que resolveram o contrato por incumprimento definitivo imputável à ré. Pretendem a devolução do sinal em dobro e o pagamento das despesas que despenderam com o incumprimento.
Notificada para contestar, a ré alegou que não se encontra em incumprimento definitivo, o atraso na conclusão da moradia é imputável ao empreiteiro que contratou e não a si, por força do contrato celebrado aos autores não são devidas as importâncias peticionadas, quando muito aqueles terão
direito à devolução do sinal em singelo.
Em fase de saneador, com fundamento em que o estado dos autos permite conhecer do mérito da causa (art. 510º nº 1 al. b) do CPC), foi proferido saneador-sentença que julgou parcialmente procedente, por provada apresente acção e, consequentemente, condenou a ré a pagar aos autores a importância de € 158.000,00, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, desde a data do vencimento até integral pagamento.
Recorre a A. da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1. No saneador-sentença nada se diz sobre a realização ou dispensa fundamentada da realização da audiência preliminar, irregularidade que tem influência determinante na decisão da causa dado que, pretendendo o julgador conhecer imediatamente do mérito da causa, deveria ter facultado às partes a discussão de facto e de direito nos termos previstos no artigo 508.º- A, n.º 1, alínea b), in fine, do Código de Processo Civil;
2. Ao não ter convocado a audiência preparatória para os fins indicados no n.º 1, alínea b), do artigo 508° -A, o tribunal a quo cometeu uma nulidade, já que omitiu um acto imposto por lei e, como tal, obrigatório que obviamente influiu na decisão da causa (vista a ausência de cooperação das partes sobre o aspecto fáctico-jurídico da causa – artigo 201.º, n.º 1);
3. Analisada a douta decisão recorrida, verifica-se que esta não considerou relevante para a decisão da causa a factualidade alegada pela recorrente, inter alia, nos artigos 11.º a 25.º da sua contestação, na qual esta aduziu e pretendeu demonstrar que o incumprimento verificado quanto ao prazo de conclusão da construção da moradia prometida não derivou de culpa sua, visando ilidir a presunção decorrente do disposto no artigo 799.º do código civil;
4. Tendo assim decidido, a douta decisão recorrida padece de manifesta insuficiência da matéria de facto, razão pela qual deve ser anulada, nos termos e com os efeitos previstos no n.º 4 do artigo 712.º do código de processo civil
5. O empreiteiro da obra não integra no conceito de auxiliar previsto no n.º 1 do artigo 800.º do Código Civil.
6. Quanto à resolução do contrato-promessa pelos recorridos, não resultou provado (ou não provado) qualquer facto relativo ao litígio invocado na decisão recorrida e muito menos relativo à dita incerteza quanto à data da conclusão da moradia, circunstância que não foi alegada por qualquer das partes, nem pelos autores, ora recorridos, nem pela ré, ora recorrente;
7. Não pode considerar-se chocante, na economia do negócio em causa, que, volvidos cerca de dois anos desde a data da celebração do contrato-promessa, a moradia ainda não estivesse concluída, muito menos daí se podendo inferir que, objectivamente, os recorridos poderiam considerar perdido o interesse na celebração do negócio definitivo;
8. Os atrasos verificados na construção da moradia consubstanciam, não um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, mas, no limite, constituiriam uma situação de mera mora no cumprimento da obrigação que a recorrente contratualmente assumiu, a qual não habilita o contraente fiel a proceder, sem mais, à resolução do contrato-promessa;
9. Numa apreciação objectiva da perda de interesse na celebração do contrato definitivo, nada foi alegado pelos recorridos que permita alicerçar o entendimento preconizado na fundamentação de direito do douto saneador-sentença;
10. Na eventualidade de se considerar que assistia aos recorridos o direito de resolver o contrato-promessa, nunca o tribunal recorrido poderia julgar procedente a pretensão daqueles de receber em dobro o sinal prestado;
11. Errou o julgador a quo ao considerar ser imperativo o regime de devolução do sinal em dobro previsto no artigo 442.º, n.º 2, do código civil e ao, em consequência, considerar nulo o estipulado entre recorrente e recorridos no n.º 2 da cláusula sexta do contrato-promessa;
12. Embora a devolução em dobro do sinal seja a sanção típica prevista no código civil para o incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente vendedor, nada impedia que as partes fixassem, como fixaram, um regime contratual diferente ao abrigo do princípio da autonomia contratual, designadamente fixando, a mera devolução em singelo do sinal prestado, acrescido de juros desde a data do pagamento do sinal;
13. Ao ter desconsiderado e determinado a nulidade da cláusula contratual em apreço, a douta decisão recorrida padece ainda de nulidade por excesso de pronúncia – cfr. artigo 668.º, n.º 1, alínea d) (in fine) do código de processo civil – uma vez que tomou posição sobre questões que não foram suscitadas pelas partes e que não eram nem são de conhecimento oficioso pelo tribunal;
14. A decisão de condenação da recorrente no pagamento de juros moratórios aos recorrentes é incompreensível por não se descortinar qual é a “data de vencimento” a que aquela se reporta;
15. A decisão recorrida padece de nulidade por violação do disposto no artigo 668.º, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, impondo-se, também aqui, uma decisão inversa da recorrida e que determine a absolvição da recorrente do pagamento de juros nos termos cripticamente determinados naquela decisão.
Nestes termos, deverá o presente recurso ser julgado procedente com as legais consequências, designadamente com a revogação da decisão recorrida e com a sua substituição por outra conforme ao direito, absolvendo-se a recorrente do pedido formulado pelos recorridos.
Contra-alegaram os AA. que, no essencial, concluíram:
1. A sentença proferida não padece de qualquer vício que fundamente a sua revogação ou alteração.
2. Aos presentes autos aplica-se o Decreto-Lei 108/2006 de 08 de Junho, assim sendo, o art.º 510º nº 1 al. b) do CPC, não se aplica ao caso sub Júdice;
3. Todos os factos necessários a decisão sobre o mérito da causa já constavam dos autos.
4. O Recorrente não impugnou o teor do contrato-promessa de compra e venda, os valores que foram entregues pelos Recorridos a título de sinal, nem a correspondência que lhe foi dirigida.
5. Os prazos para cumprimento do contrato-promessa de compra e venda não foram cumpridos pela Recorrente estando esta em incumprimento definitivo e tendo os Recorridos procedido à respectiva resolução do contrato.
6. Não se mostra que a relevante a relação entre a Recorrente e o empreiteiro fosse importante para a boa decisão da causa, considerando o disposto no art. 800º nº 1 do Código Civil.
7. A Recorrente estava obrigada, por via do contrato-promessa de compra e venda, a entregar o imóvel aos Recorridos, no prazo acordado, independentemente da intervenção de terceiros na construção do mesmo.
8. A sentença proferida nos autos não padece de qualquer nulidade de excesso de pronúncia, pois ao condenar a Recorrente no pagamento do dobro do sinal entregue aos Recorridos limitou-se a considerar procedente parte do pedido dos Recorridos, pronunciando-se sobre uma questão levada aos autos pelos Recorridos.
9. Quanto a “data de vencimento” mencionada na douta Sentença acreditam os Recorridos tratar-se de um lapso de escrita.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
Por outro lado, o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Em causa está, no essencial, decidir se
- a acção prosseguir, com a elaboração de base instrutória;
- a devolução do sinal em dobro decorre de norma imperativa
II - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1- A ré tem por objecto social a promoção imobiliária, realização e comercialização de empreendimentos imobiliários, quer os destinados a venda, quer a exploração turística própria ou alheia, compra e venda de terrenos rústicos ou urbanos, a revenda dos adquiridos para esse fim e a indústria de construção civil e obras públicas;
2- Na qualidade de dona e legítima proprietária da Urbanização denominada A…, situada nos C…, freguesia da C…, concelho de A…, a que respeitam os Alvarás de Loteamento números …/02, de 4 de Novembro de 2002, e …/08, de 9 de Julho de 2008, emitidos pela Câmara Municipal de A… a ré celebrou vários contratos-promessa;
3- Entre os lotes mencionados no artigo anterior, insere-se o Lote n.º … para o qual encontrava-se prevista a construção de uma moradia em banda com a tipologia T3 triplex, a qual integrará três fogos ou fracções autónomas para habitação compostas por cave, rés-do-chão, primeiro andar e cobertura;
4- Os AA e a Ré celebraram um contra-promessa de compra e venda cujo objecto era uma das três fracções em banda a edificar no lote …;
5- O preço do imóvel prometido era de € 395.000,00 (Trezentos e noventa e cinco mil euros);
6- Os AA e a Ré acordaram que o preço seria pago nos termos seguintes:
a) O primeiro pagamento no montante de € 39.500,00 (Trinta e nove mil e quinhentos Euros) na data da celebração do contrato-promessa, ou seja em 20 de Março de 2010, b) O segundo pelo valor de € 19.750,00 (Dezanove mil setecentos e cinquenta Euros) como primeiro reforço de sinal, até ao dia 15 de Agosto de 2010;
c) O terceiro de € 19.750,00 (Dezanove mil setecentos e cinquenta Euros) como segundo reforço de sinal, até ao dia 15 de Fevereiro de 2011;
d) O quarto e último, no valor da restante parte do preço, ou seja € 316.000,00 (Trezentos e dezasseis mil Euros) será paga na data da celebração da escritura de compra e venda, a celebrar até ao dia 30 de Setembro de 2011;
7- Os três primeiros pagamentos foram efectuados nos prazos acordados entre AA. e R;
8- Segundo a cláusula quarta do contrato, a escritura de compra e venda do imóvel deveria ter sido outorgada até o dia 30 de Setembro de 2011;
9- Até a presente data o imóvel prometido ainda não foi construído,
10- Os autores enviaram à ré a carta que consta de fls. 12 e 13 dos autos, datada de 3 de Janeiro de 2012 e que foi recebida pela Ré, da qual consta “Assunto: Resolução de contrato de promessa de compra e venda de fracção imobiliária – Comunicação por carta registada com aviso de recepção”, constando do seu penúltimo parágrafo: “vimos declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda e consequente exigência de devolução dos montantes por nós entregues até esta data, acrescidos do dobro, nos termos da lei, devolução a concretizar no prazo de 15 dias imediatamente posteriores à data de notificação”;
11- Os AA interpelaram a Ré para proceder à devolução do dobro do valor entregue (€ 158.000,00) acrescidos de juros de mora a taxa legal;
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Da nulidade por ausência da realização de audiência preliminar
A presente acção foi intentada ao abrigo do disposto no Decreto-Lei 108/2006 de 08 de Junho, diploma que aprovou um regime processual experimental (entretanto revogado pelo artigo 4º, al. d) da Lei 42/2013 de 26 de Junho), aplicável, nos termos do seu artigo 1º, a acções declarativas cíveis a que não corresponda processo especial e a acções especiais para o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos, cabendo ao juiz, ao abrigo do dever de gestão processual (artigo 2º), a direcção do processo, mitigando-se assim o formalismo processual. Daí que as normas do Código do Processo Civil apenas se apliquem subsidiariamente e/ou no preenchimento de lacunas.
Sucede que, o artigo 10º do citado diploma legal, então em vigor, afastava a aplicação dos artigos 508º- A, nº 1, al. b) e 508º-B do Código do Processo Civil (artigos 591º nº 1, al. b) e 593º do Novo Código de Processo Civil), quando expressamente previa, sob a epígrafe que “Termos posteriores aos articulados” que:
1 - Recebidos os autos, o juiz profere despacho saneador onde conhece imediatamente:
a) De todas as excepções dilatórias e nulidades processuais suscitadas pelas partes ou que deva apreciar oficiosamente;
b) Do mérito da causa, se o estado do processo o permitir.
Não sendo, as citadas normas do Código do Processo Civil, aplicáveis aos autos, não foi cometida qualquer nulidade, pois não ocorreu qualquer omissão das formalidades previstas no Decreto-Lei 108/2006 de 08 de Junho. O juiz podia conhecer, como conheceu, imediatamente a seguir aos articulados, do mérito da causa, sem necessidade de realização de audiência preliminar, audiência de discussão e julgamento ou de justificação pela sua não realização.
Assim sendo, improcedem, nesta parte, as conclusões de recurso.
2. Da insuficiência da matéria de facto
Diz a Recorrente que a decisão recorrida, ao não considerar relevante para a decisão da causa a factualidade alegada nos artigos 11.º a 25.º da contestação, na qual aduziu e pretendeu demonstrar que o incumprimento quanto ao prazo de conclusão da construção da moradia prometida não derivou de culpa sua, padece de manifesta insuficiência da matéria de facto, razão pela qual deve ser anulada.
2.1. Nos mencionados artigos 11º a 25º, vem a Ré referir que os AA. tinham conhecimento que a Ré não constrói imóveis, “necessitando de contratar empreiteiros”; que “o empreiteiro geral contratado pela Ré para executar a obra de construção de moradia (…) não deu seguimento à execução daquela obra”; que em 2011 “entrou em litígio com a Ré em virtude da ma execução e consequente não pagamento (…) de obras defeituosas noutros imóveis da A…”; que “aquele empreiteiro não deu seguimento à construção da moradia e, apreço nos termos contratados”; que “não só pretende e necessita do cumprimento da empreitada global (…) como a sua resolução só pode ser operada depois de se frustrar a obrigação do empreiteiro eliminar os defeitos (…) o que ainda não sucedeu”; que o “atraso verificado na construção da moradia (…) foi oportunamente comunicado aos Autores pela seu Directos de Vendas”.
Por isso, conclui a Ré, que o facto de a moradia ainda não estar concluída e de ainda não ter sido celebrada a escritura de compra e venda não deriva de culpa sua.
Sucede que, no caso concreto, a matéria que a Recorrente refere ter sido desprezada se mostra irrelevante, para a solução de direito.
E o julgador apenas deve considerar os factos alegados pelas partes que interessem à boa decisão da causa, assegurando, naturalmente as várias soluções plausíveis de direito. O que significa que apenas interessam os factos que, efectivamente provados, preencham os requisitos das normas legais aplicáveis à decisão do mérito da causa.
Ora, mesmo que a matéria (de facto) constante nos artigos 11º a 25º estivesse provada, ainda assim, a Recorrente não conseguiria ilidir a presunção de culpa que decorre do artigo 799º do Código Civil.
2.2. Resulta do disposto no artigo 800º., nº 1 do Código Civil, que o devedor, no caso a Apelante, que alegadamente confiou ao auxiliar (empreiteiro) a realização da prestação responde pela falta de cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso da obrigação nos mesmos termos em que responderia se, em vez do auxiliar, fosse ele devedor, quem deixou de cumprir ou cumpriu defeituosamente.
A relação contratual que se estabeleceu entre a Recorrente e o empreiteiro não releva para a boa decisão da causa, pois que à mesma são estranhos os AA.
Tudo quanto invocou a Apelante – em ordem a procurar elidir a presunção de culpa que a onera – foi que o atraso na marcação da escritura se deveu ao atraso na conclusão da moradia, já que o empreiteiro que contratou não concluiu a obra, só não admitindo a sua responsabilidade por esse facto.
Porém, foi com a Apelante e só com ela que os Apelados contrataram, prometendo comprar-lhe um imóvel em determinadas condições e num certo prazo, conforme estipulado contratualmente. A Apelante comprometeu-se a entregar o objecto do contrato num determinado prazo, tendo recebido várias importâncias a título de sinal e princípio de pagamento com consciência das consequências de um eventual incumprimento, determinadas no contrato.
Se, porventura, a Apelante contratou os serviços de terceiros para a realização das obras, se os Apelantes sabiam ou não que aquela construía directamente ou por intermédio de outrem, imóveis, se lhes foi ou não transmitido que o atraso na marcação da escritura se devia alegadamente ao incumprimento desses terceiros, são questões que não relevam nestes autos, atenta a causa de pedir. A Apelante não pode escudar-se no eventual incumprimento contratual de terceiros para com ela, para afastar a presunção a presunção constante do artigo 799º do Código Civil.
E nem se diga que a situação se enquadra na Cláusula 6ª nº 4 al. b) do contrato celebrado entre a Recorrente e os Recorridos.
Com efeito, refere o nº 4, al. b) da citada cláusula que a “contagem do prazo previsto para a outorga da escritura e do prazo adicional previsto no número dois precedente suspender-se-á durante o prazo necessário: (…) à “reparação dos danos causados na obra por facto que deva ser considerado de força maior”.
Ou seja, a cláusula 6ª nº 4 al. b) reporta-se a danos em obra, que devam ser considerados de força maior, “o facto de terceiro ou facto natural ou situação imprevisível e inevitável, cujos efeitos se produzem independentemente da vontade ou das circunstâncias pessoais da Administração da C…, tais, como, ciclones, tremores de terra, fogo, inundações greves gerais ou sectoriais e quaisquer outros eventos da mesma natureza que impeçam o andamento dos trabalhos”.
Aqui não cabem, obviamente, os atrasos na construção do imóvel, causados por comportamentos evitáveis, como será o eventual litígio entre a Recorrente e o empreiteiro contratado, que obviamente deriva dos respectivos comportamentos activos ou omissivos e não de qualquer situação imprevisível ou inevitável (a Ré que alega, no artigo 16º da contestação, que não pagou o preço referente à construção de diversos imóveis na A…, porque o empreiteiro executou mal a obra).
Em síntese, a Apelante é responsável, nos termos do artigo 800º, nº 1, do Código Civil, pelos actos ou omissões das pessoas que utilizar para o cumprimento da sua obrigação, contraída perante os Apelados e de celebrar o contrato definitivo no prazo contratualmente fixado.
Tal como também se concluiu no Acórdão da Relação de Lisboa de 15/5/2007[1] os “incumprimentos de terceiros de que a Recorrente se tenha socorrido para o cumprimento da sua obrigação contratual não assumem qualquer relevância, sempre lhe sendo imputável a ela o incumprimento contratual traduzido na não celebração do contrato definitivo”.
3. Da resolução do contrato-promessa pelos recorridos
Alega, ainda, a Recorrente que não resultou provado qualquer facto relativo ao litígio invocado na decisão recorrida e muito menos relativo à dita incerteza quanto à data da conclusão da moradia.
Insiste que os atrasos verificados na construção da moradia consubstanciam, não um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, mas, no limite, constituiriam uma situação de mera mora no cumprimento da obrigação, a qual não habilita o contraente fiel a proceder, sem mais, à resolução do contrato-promessa.
3.1 O direito de resolução do contrato contemplado no artigo 432º do Código Civil constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento, que é a situação de incumprimento definitivo.
Só o incumprimento definitivo (do promitente-vendedor), e não só a simples mora, habilita o promitente-comprador a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro, do sinal sabendo-se que a mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não for por ele realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente-comprador ou, em alternativa, se este perder o interesse que tinha na prestação (na transmissão da propriedade da fracção), perda esta que deve ser apreciada objectivamente (artigo 808º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
Como qualquer outro contrato, também o contrato-promessa poderá ser resolvido com fundamento na lei ou em cláusula contratual que o permita. Fundamento legal de resolução do contrato sinalagmático será o culposo e definitivo não cumprimento da obrigação por uma das partes, com base no art. 801º, nº 2 do C. Civil[2].
No caso dos autos, competia à Apelante, de acordo com a Cláusula 4ª, nº 3 do contrato-promessa, o dever de marcar a escritura pública de compra e venda, que nunca chegou a ser marcada.
Ocorre que as partes acordaram, em 20/3/2010, que o contrato promessa tinha como objecto uma moradia a edificar e que a escritura de compra e venda deveria ter sido celebrada “até ao dia 30 de Setembro de 2011” (Cláusula 4ª, nº 2).
Quanto à mora e incumprimento da C…., estipulou-se na Cláusula 6ª nº 2, que “se por razões imputáveis à C…, ocorrerem atrasos na conclusão da obra (…) que sejam superiores a 90 dias para além do prazo estipulado para a celebração da escritura de compra e venda, os promitentes compradores poderão resolver o contrato”
Em 3/1/2012, os AA:/Recorridos comunicaram à Ré/Recorrente a resolução do contrato e exigiram a restituição do sinal em dobro.
3.2. Os prazos contratuais nem sempre têm eles a mesma natureza e podem ser peremptórios, fixos, e relativos.
Se, o decurso de um prazo torna imprestável a prestação na perspectiva do credor que perde, por isso, objectivamente o interesse na prestação do devedor, a obrigação considera-se, em princípio, definitivamente incumprida (art. 808º, nº 1, do CC). Mas se o prazo for relativo, o credor que considere estar o seu devedor em mora tem de converter essa mora em incumprimento definitivo, mormente, através da interpelação admonitória (nº 2 do preceito citado).
De acordo com o referido no Acórdão do STJ de 19.09.2002[3], a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio, da interpretação da vontade das partes e, em regra ou caso de dúvida, é de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato.
Ora, se as partes convencionam que o cumprimento de um contrato-promessa deverá verificar-se até certo momento, então, referido o prazo ao cumprimento das obrigações, “não é de duvidar de que se trate de um prazo destas, desencadeador do respectivo vencimento; em dúvida pode ficar, isso sim, se o prazo convencionalmente estabelecido é ou não essencial, isto é, se o seu esgotamento sem que tenha havido cumprimento basta ou não para constituir o devedor numa situação de definitivo não cumprimento”[4].
No caso, o próprio contrato define as condições segundo as quais pode deixar de haver interesse na manutenção do contrato, nomeadamente pelo decurso de um prazo fixo e final nele estabelecido. Verificando-se esse facto (decurso do termo) e tendo a parte não faltosa expressado a sua vontade em resolver o contrato, deve considerar-se legítima e eficaz a resolução do contrato.
A inserção da referida cláusula 6ª no contrato promessa parece não poder ter outra interpretação senão a de que as partes pretenderam fixar, desde logo, um prazo peremptório, absoluto e essencial, decorrido o qual, sem que a escritura definitiva estivesse realizada – por culpa exclusiva do promitente vendedor - se considerava definitivamente incumprido o contrato, conferindo-se ao promitente comprador o direito de resolver o contrato promessa e exigir da promitente vendedora todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente as a título de sinal e sucessivos reforços de sinal.
Já se vê que, tendo ficado estipulado que a escritura pública seria celebrada até ao dia 30 de Setembro de 2011, e que, se por razões imputáveis à C…, ocorressem atrasos na conclusão da obra superiores a 90 dias para além do prazo estipulado para a celebração da escritura de compra e venda, os promitentes compradores podiam o resolver o contrato, (cfr. a Cláusulas 4ª, nº 2 e 6ª, nº 2) do contrato-promessa), a questão da interpretação da vontade negocial está claramente facilitada.
Nem a prorrogação de prazo (90 dias) operada, por acordo das partes, não põe em crise nem colide com a natureza absoluta e imperativa do prazo fixado, nos termos da referida cláusula.
O clausulado do contrato-promessa de compra e venda firmado entre a ora Apelante (como promitente-vendedora) e o ora Apelado (como promitente-comprador) é, por si só, suficientemente impressivo para fundamentar uma conclusão acerca do carácter essencial do prazo nele fixado para a celebração do contrato definitivo.
Estamos, perante um prazo essencial.
De facto, o contrato prevê, para além do prazo estipulado na referida cláusula 4ª, as partes estipularam (na cláusula 6ª do contrato-promessa) um outro prazo, este, absoluto, existindo incumprimento definitivo por parte da vendedora, se a escritura pública de compra e venda não for realizada, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora, no prazo de 90 dias, assistindo aos promitentes compradores o direito de “resolver o contrato reclamando da Cantial as quantias por esta já recebidas, acrescidas dos correspondentes juros…”.
Como é de meridiana evidência e foi confessado na contestação, se foi o empreiteiro elegido pela Ré/Apelante para edificar o imóvel prometido vender, quem, ao atrasar a execução da obra, inviabilizou a celebração da escritura pública de compra e venda dentro do mencionado prazo peremptório de 90 dias a contar de 30 de Setembro de 2011, então terá de concluir-se que foi por uma causa exclusivamente imputável à promitente-vendedora, de acordo com os já referidos artigos 799º e 800º, nº 1 do Código Civil, que o contrato definitivo não foi celebrado dentro daquele prazo.
Assim sendo, mostra-se evidente que os promitentes-compradores ora Apelados têm o direito à resolução do contrato, face ao incumprimento definitivo do contrato-promessa por banda da Ré/Apelante.
3.3. De todo o modo sempre se adiantará, que, independentemente da estipulação do de prazo peremptório, está provada a perda de interesse, apreciada objectivamente, por banda dos promitentes compradores, que alegaram e provaram a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.
Com efeito, tendo-se comprometido a ter a moradia construída até Setembro de 2011, é a própria Ré/Recorrente que afirma na contestação estar em litígio judicial com o empreiteiro e, embora afirme que tem todo o interesse em cumprir o contrato-promessa dos autos, não dá, como se afirma na sentença recorrida, qualquer estimativa temporal de quando a obra poderá estar concluída, pelo que, a todas as luzes, não seria razoável manter, contra a sua vontade, os promitentes-compradores vinculados a um contrato com vista à aquisição de uma moradia, cujo preço de aquisição é significativo e sem perspectivas de quando a moradia possa estar concluída.
Está demonstrada a perda de interesse dos autores na celebração do contrato prometido, pelo que, tal como conclui a sentença recorrida:
“1º assiste aos autores o direito de resolver o contrato promessa por incumprimento definitivo;
2º o incumprimento de terceiro de que a ré se socorreu para o cumprimento da sua obrigação contratual não assume qualquer relevância, sempre lhe sendo imputável a ela o incumprimento contratual traduzido na não celebração do contrato definitivo.”
4. Da restituição do sinal em dobro
De acordo com o artigo 442º, nº 2, do Código Civil, no caso da falta de cumprimento ser imputável ao promitente - comprador, pode o promitente vendedor fazer sua a quantia entregue a título de sinal Sendo o incumprimento atribuído ao promitente vendedor, o outro contraente tem direito ao sinal dobrado (segmento normativo citado).
Argumenta, ainda a Ré/Recorrente que, in casu não assiste aos autores o direito da restituição do sinal em dobro, já que não é imperativa a devolução do sinal em dobro, não sendo nulo o estipulado entre as partes no n.º 2 da cláusula sexta do contrato-promessa, ao contrário do que se defende na sentença recorrida.
Vejamos.
As partes acordaram que, em caso de resolução do contrato-promessa pelos promitentes compradores, lhes assistiria o direito à restituição das quantias recebidas pela Ré a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal, contabilizados desde as datas dos correspondentes pagamentos. Trata-se, pois, da restituição em singelo das quantias pagas a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal, prevista na Cláusula Sexta, n.º 2, do contrato-promessa.
A respeito da imperatividade da disciplina do sinal, Rute Teixeira Pinto[5] afirma que a mesma não é imperativa. Refere, a propósito que «no artigo 442º. em que o legislador traça o regime do sinal, ressalva-se a relevância da vontade das partes que podem formular estipulação contrária ao disposto no n.º 4 desse artigo, que reza assim: "Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda de sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do :tu'nento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento". Cumpre salientar que a regra deste número, que proscreve a existência de outra espécie indemnizatória, para além das que decorrem do nº. 2 do mesmo artigo, vale para o ressarcimento dirigido ao incumprimento do contrato. (…) Em todo o caso e mesmo quanto à situação de incumprimento, é o n.° 4 do artigo 442º ao denunciar na parte introdutória, "Na ausência de estipulação em contrário...", o carácter supletivo da regra que formula. Assim, as partes podem admitir que ao funcionamento das regras do sinal, ou da indemnização pelo valor diferencial (artigo 442.°. n.º 2), acresçam outros mecanismos indemnizatórios ou podem mesmo afastar o funcionamento daquelas regras»[6].
Neste sentido, também o Acórdão de 12 de Março de 1996[7], de cujo sumário consta:
“Não são sendo este contrato-promessa cumprido culposamente pela Ré, há que aplicar as sanções previstas nesse contrato, pois as partes são livres de fixarem as sanções ou cláusula penal para o incumprimento - artigo 405, n. 1, do Código Civil - pelo que a Ré apenas tem de restituir o sinal passado, com juros legais, como se estipulou nesse contrato-promessa celebrado pelas partes outorgantes”.
Ou seja, é válida a estipulação das partes no sentido de que, em caso de incumprimento imputável ao promitente vendedor, este deva restituir o sinal em singelo acrescido dos juros a contar da data da entrega das quantias que constituem o sinal, em vez da entrega do sinal em dobro previsdta na norma legal.
Trata-se de um corolário da autonomia privada que enforma o nosso ordenamento jurídico (artigo 405.º, n.º 1, do Código Civil).
Pese embora, a devolução em dobro do sinal seja a sanção típica prevista no Código Civil para o incumprimento definitivo do Contrato-Promessa pelo promitente vendedor, nada impede que as partes fixassem, como fixaram, um regime contratual diferente ao abrigo do princípio da autonomia contratual, designadamente fixando, como sucede no caso sub judice, a mera devolução em singelo do sinal prestado, acrescido de juros desde a data do pagamento do sinal.
Tendo Recorrente e Recorridos acordado que, em caso de resolução do Contrato-Promessa pelos segundos, lhes assistiria o direito à restituição das quantias recebidas pela Ré a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal, contabilizados desde as datas dos correspondentes pagamentos, estamos perante a restituição em singelo das quantias pagas a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal.
Portanto, concluindo-se pela validade do clausulado, o pedido formulado pelos Recorridos (devolução do sinal em dobro) não pode proceder.
Nesta parte, procedem as conclusões de recurso.
5. Da condenação no pagamento de juros moratórios
Por último, alega a Recorrente que a decisão de condenação da Recorrente no pagamento de juros moratórios aos recorrentes é incompreensível por não se descortinar qual é a “data de vencimento” a que aquela se reporta.
Tem razão a Recorrente. Para além da ambiguidade deste segmento decisório, a situação vem já prevista na cláusula 6ª, nº 2 do contrato-promessa, quando estipula a restituição em singelo aos Recorridos do sinal e reforços por estes prestados (€ 79.000,00), “acrescido de juros de mora à taxa legal, nos termos do disposto no artigo 559.º, n.º 1, do Código Civil, a contar desde as respectivas datas do pagamento das quantias entregues”.
Portanto, resolvido que foi o contrato, por culpa exclusiva da promitente-vendedora, têm os promitentes-compradores direito à devolução das quantias entregues, em singelo, acrescida dos juros de mora, a contar da data da sua entrega à promitente-vendora, ora Recorrente.
IV – DECISÃO
Termos em que se acorda em julgar parcialmente procedente por provada a apelação e, em consequência, alterando-se a sentença recorrida, condena-se a Ré/Apelante a restituir aos AA./Apelados, as quantias por estes entregues a título de sinal e reforços, no valor global de €79.000,00, acrescido de juros de mora à taxa legal, de acordo com o artigo 559.º, n.º 1, do Código Civil, a contar das respectivas datas do pagamento das quantias entregues.
Custas na proporção dos respectivos decaimentos.
Lisboa, 19 de Dezembro de 2013.
(Fátima Galante)
(Gilberto Santos Jorge)
(António Martins)
[1] Ac. RL de 15/5/2007, Proc. Nº 857/2007-1, Relator, Rui Torres Vouga; no mesmo sentido vide ainda Ac. RL de 14/1/2010, Proc. 1484/07.1TVLSB.L1-2, Relator www.dgsi.pt/jtrl.
[2] Ana Prata - O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1995, p. 632 e seguintes.
[3] Ac. STJ de19.09.2002, Relator Ferreira de Almeida, disponível em www.dgsi.pt/jstj.
[4] Ana Prata - O Contrato-Promessa…” cit., p. 634.
[5]Rute Teixeira Pedro - Contrato-Promessa, pág. 1072, in http://repositorio-aberto.up.pt/bitstream/10216/23927/2/1321.pdf
[6] Rute Teixeira Pedro, Contrato-Promessa, pág. 1072, in http://repositorio-aberto.up.pt/bitstream/10216/23927/2/1321.pdf
[7] Ac. STJ de 12-03-1996 Relator, Ramiro Vidigal, CJ, Ano 1996, Vol. I, pág. 139 e sumário em www.dghsi.pt/jstj
