| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
Nos autos de expropriação por utilidade pública, em que é expropriante a Câmara Municipal de (...), com sede…,… , em …, e expropriados “A”, “B” e “C”, residentes, respectivamente, na Rua n.º , em …, na, n.º,., em … e na Rua, n.º, , …, vieram a expropriante e os expropriados recorrer do acórdão de arbitragem que fixou o valor da indemnização a atribuir em Esc. 30.000.000$00.
A expropriante alegou, em síntese:
- Que o estado de degradação e ruína do edifício fez com que o mesmo deixasse de cumprir a função para a qual havia sido edificado, pelo que deixou de existir enquanto bem económico;
- Que, deste modo, a indemnização deve ser calculada com base no critério do art. 28.º, n.º 3 do Código das Expropriações, ou seja, calculando-se o valor do solo, dele deduzindo o custo das demolições e dos desalojamentos que seriam necessários para proceder à reconstrução total do imóvel;
- Que a arbitragem estimou a construção que seria possível efectuar no imóvel se o mesmo não estivesse sujeito a expropriação;
- Que a arbitragem considerou o custo de demolição em Esc. 1.322.500$00, o qual é muito inferior ao valor médio praticado para edifícios com as mesmas características, que é de € 25,00 por metro quadrado de área bruta;
- Que a arbitragem não deduziu igualmente à indemnização os custos de desalojamento, sendo que foi celebrado um acordo de resolução do contrato de arrendamento com um dos inquilinos no valor de Esc. 6.750.000$00.
Concluiu pela fixação da indemnização em Esc. 15.412.500$00 / € 76.877,23.
Os expropriados alegaram, em síntese:
- Que a parcela expropriada se situa numa área urbana e em fase de recuperação urbanística, dotada de infraestruturas, pelo que, encontrando-se o edifício em mau estado de conservação, o seu aproveitamento económico passaria pela respectiva substituição;
- Que à data da declaração de utilidade pública, o valor de construção na zona da parcela expropriada, a preços correntes de mercado, oscilava entre € 1.400,00 e € 1.750,00 por metro quadrado, sendo o valor do terreno não inferior a 25% do valor de construção;
- Que a construção de um edifício com a mesma área bruta que o existente determinaria a valorização da parcela em € 801.500,00, sendo plausível que fosse possível licenciar um edifício com a área de 2400 metros quadrados acima do solo, o que importaria uma valorização em cerca de € 900.000,00;
- Que este valor, correspondente ao valor de mercado da parcela, nunca poderia ser afectado pelos critérios do art. 26.º do Código das Expropriações, pois os mesmos são meramente referenciais;
- Que deverá, pois, ser considerado um valor de construção mínimo de € 1.750,00 por metro quadrado e um índice fundiário de 25%;
- Que não deve ser aplicada qualquer dedução à indemnização, com base no art. 26.º, n.º 10 do Código das Expropriações.
Concluíram pela fixação da indemnização em montante não inferior a € 900.000,00.
A expropriante não respondeu.
Os expropriados responderam ao recurso da expropriante, alegando, em síntese:
- Que o alegado custo de demolição de € 25,00 por metro quadrado é muito superior aos preços praticados no mercado, não estando sequer concretizado como foi calculado esse valor;
- Que a indemnização a atribuir ao arrendatário não deve ser deduzida à indemnização a pagar ao proprietário, dado o carácter autónomo do arrendamento para efeitos de indemnização;
- Que, ainda que assim se não entendesse, nunca poderia ser oposto aos expropriados o valor negociado entre a CM.. e o inquilino, dado que aqueles não tiveram qualquer intervenção no mesmo;
- Que, caso os expropriados pretendessem desalojar os inquilinos, com a finalidade de demolir o prédio existente e construir um novo, poderiam denunciar o contrato, mediante o pagamento de uma indemnização equivalente a 10 meses de renda, ou seja, € 228,05;
- Que o valor que a expropriante pretende deduzir à indemnização pelo desalojamento de um único inquilino é clamorosamente desproporcional face ao valor da indemnização que pretende atribuir pela expropriação da propriedade de todo o edifício.
Concluíram pela improcedência do recurso da expropriante.
Procedeu-se à realização de peritagem colegial à parcela a expropriar.
Foi proferida sentença que julgou improcedente o recurso interposto pela expropriante e parcialmente procedente o recurso interposto pelos expropriados, fixando em € 393,895,54 o valor da indemnização a pagar aos expropriados, actualizado, desde a data da declaração de utilidade pública até à data da decisão final do processo, de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação, de acordo com a publicação feita pelo Instituto Nacional de Estatística relativamente ao local da situação do bem (art. 24.º, n.ºs 2 e 3 do Cód. das Expropriações).
Desta decisão interpuseram recurso de Apelação a expropriante e os expropriados.
São as seguintes as conclusões de recurso apresentadas pela expropriante Câmara Municipal de (...).
CONCLUSÕES:
1– A Câmara Municipal de (...), tendo em vista a concretização do Programa Especial de Realojamento e construção de redes viárias e no âmbito do Plano de Urbanização do Vale de Chetas (PUVC), promoveu a expropriação do prédio dos autos.
2.- Este como se alcança do auto de vistoria, dos relatórios arbitral e pericial, bem como das certidões registrais e cadastrais, era composto dum prédio de quatro pisos, um do rés-do-chão para o comércio e os outros três, superiores, para a habitação, desabitado, em adiantado estado de degradação e em ruínas.
3.- Embora desabitado e, em ruínas, tinha, formalmente, dois arrendatários, um comercial e outro habitacional.
4.- O local não era servido de escritórios, pouco comércio de acessos com um único sentido, com quatro metros de largura, pavimentado de calçada, sem passeios, e era servido de electricidade, água, esgotos e telecomunicações. Estava muito próximo do cemitério do Alto de S. João, e do Canal do Alviela.
Tais infra-estruturas, existentes, eram, manifestamente, insuficientes para o acréscimo de uso na zona, pelo que, em rigor, não teriam qualquer aproveitamento em termos urbanísticos, com a implementação do Plano de Urbanização do Vale de Chetas.
5.- Aliás, à data da D.U.P., 18/10/2000, era uma zona periférica de Lisboa, sem grande qualidade ambiental, de que é um exemplo, o prédio dos autos, abandonado, e, em ruínas.
6.- Atente-se que do prédio dos expropriados, com a área total de 1748/m2, só foram expropriados 737/m2, restando-lhes a área, de 1011 m2, que beneficiará, grandemente, com as obras de reconversão urbanística, em grande escala, suportadas pela expropriante, na ordem de muitos milhões de euros.
7.- Dado que o prédio estava em ruínas, e desabitado, dever-se-á calcular a justa indemnização, correspondente ao valor do solo para uma construção, potencial, num aproveitamento económico normal, nos termos da lei e regulamentos, em vigor, à data da D.U.P., deduzindo os custos das demolições e desalojamentos, (art°. 28°, n°.3, todos do C.E.
8.- O valor do solo para a construção deverá corresponder a um mínimo de 15% do custo da construção, variando em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes, nos termos do n°.1, 4, 5, 6, 7, do art°. 26°., do C.E.
9.- O custo de construção, é agravado, ou diminuído se do aproveitamento urbanístico resultar sobrecarga incompatível para as infra-estruturas, se o risco ou esforço inerente à actividade construtiva, for agravado, ou diminuído, aplica-se um factor correctivo máximo até 15% do valor da avaliação.
10.-Os senhores árbitros no seu acórdão, de 30/10/2001 atribuíram ao bem expropriado, o valor de 30.000.000$000, com base no índice de construção (IC) de 2.50, equivalente ao índice do prédio construído; ao valor/preço de construção da área, previsto na Portaria 982-C/99, 30/10, de 114.300$00/m2 de área útil; e ao índice fundiário de 0,20, correspondente à boa qualidade ambiental, boa localização e às boas infra-estruturação.
11.-Rejeitaram o índice de construção de 0,80 previsto no P.D.M.L., sem fundamentação, não fixaram, violando a lei, os custos que a expropriante teve com os desalojamentos dos dois inquilinos comercial e habitacional e fixaram o custo irrisório de 1.322.500$00 à demolição e remoção dos escombros.
12.-De tal acórdão, salvo o devido respeito, só se aproveita, o valor/preço de construção, aplicável à data da D.U.P., o da Portaria 982-C/99, de 30/10, de 114.300$00/m2, na medida em que, na parte restante, não se cumpriu o disposto nos artigos, 23°., n°.1, 26°., n°.1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, nem o n°.3 do art°. 28°, todos do C.E./99.
13.-0 relatório pericial, de fls. 213 a 224, atribuiu, em 03/07/2006, ao prédio expropriado, o valor de 360.000.00 euros, com base no índice de construção (IC) de 2.50, equivalente à área do edifício existente (4x458= 1832/m2; com base no custo/preço de construção de 550 euros/m2 para o terciário e de 710 euros/m2 para a habitação, bem como nos valores de mercado de venda de 1500 euros/m2 e 2000 euros/m2 respectivamente para a construção habitacional ou terciária;
14.-Os senhores peritos rejeitaram o índice de construção (IC) de 0,80, previsto no P.D.M.L., sem fundamentação; rejeitaram o valor/preço de construção previsto na Portaria 982-C/99, de 30/10, de 114.300$00/m2; fixaram o custo de demolição e remoção dos escombros a vazadouro no montante de 45.800 euros, bem como o valor de 67.500 euros para os desalojamentos dos dois inquilinos.
15.- O relatório pericial, salvo o devido respeito, cumpriu a lei no tocante à fixação dos montantes relativos à demolição do prédio e relativos aos desalojamentos dos dois inquilinos, violando-a, quando rejeita o custo/preço da Portaria 982-C/99, de 30/10 e o índice de construção potencial de 0,80, previsto no P.D.M.L. e P.U.V.C.; (art°. 23°, n°.1, 26°, n°.1, 4 a 7, 8 a 11, ambos do C.E.).
16.-A douta sentença, ora recorrida, fixou a indemnização global de 393.895.54, com base no índice de construção (IC) de 2.50, adoptado pelos senhores peritos, (458m2 x 4 pisos=1832/m2); e, com base no custo/preço de construção dos valores de mercado de 550/m2 para o comercio e serviços e 710/m2 para a habitação;
17.-A douta sentença, ora recorrida, rejeitou, sem fundamentação, o índice de construção de 0,80 previsto no PDML e PUVC, bem como rejeitou, sem fundamentação, o custo/preço de construção, possível, previsto na Portaria 982-C/99, de 30/10, no valor de 114.300$00/m2, aplicável à data da D.U.P., violando, assim, o disposto no art°.23°, nn°.1, 26°, n°.1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11, todos do C.E., pelo que nesta parte, deve ser revogada.
18.- A douta sentença, ora recorrida, aceitou o valor de 45.000.00 euros, correspondente ao custo, efectivo, com a demolição e remoção dos escombros.
19.-Aceitou o montante de 33.668.86/6.750$000, relativo ao desalojamento do arrendatário comercial, rejeitando, igual montante, relativo ao arrendatário habitacional, que terá sido realojado, com o fundamento de que a lei não prevê, para este, qualquer indemnização, além de que tal custo têm uma componente social, não sendo justo imputá-la ao expropriado.
20.- Salvo o devido respeito, entende a C.M…., nesta parte, que existe um real custo, no realojamento do arrendatário habitacional, a ser suportado pela expropriante. Aliás, as tabelas PER-Famílias contemplavam os seguintes montantes: TO-38.985.00; T1 - 44.119.00; T2, 53.841.00; T3 - 66.505.00; T4 - 70.096.00. Afigura-se-nos que o custo do realojamento com o arrendatário habitacional, deve ser contabilizado, como fizeram os senhores peritos, no mesmo valor de 33.668.86, do que foi imputado ao arrendatário comercial, nos termos do disposto no n°.3 do art° 28° do C.E.;
21.-A justa indemnização deve ser, assim, encontrada no estrito cumprimento da lei ablativa, e da lei e regulamentos relativos à construção, possível aplicáveis, à data da D.U.P. (18/10/2000), pelo P.D.M.L. e P.U.V.C'.., com base nos seguintes parâmetros:
- Área de construção possível x custo de construção/m2, de referência x índice fundiário, possível - factor correctivo de 7% - despesas com as demolições - despesas com os dois desalojamentos, isto é,
- 0,80 x 570.12 x0,15 = 684.14
- Aplicando o factor correctivo de 7%, ou seja, 684.14 x (1-0.07)= 636.25
Considerando a área de 737/m2, teremos o valor global de 468.916.00
Deduzindo a este valor de 468.916.00 a quantia de 112.500.00 (45.000.00 + 67.500.00) de despesas da demolição e desalojamentos, teremos o valor da justa indemnização a fixar aos expropriados de 356.416.00, actualizáveis.
22.-Deve, assim, a quantia de 393.895.54, actualizável, fixada na douta sentença, ser revogada, fixando-se a quantia de 356.416.00, actualizáveis, por legal, fazendo-se, uma vez mais,
Justiça,”
São as seguintes as conclusões de recurso apresentadas pelos expropriados “A” e outros :
1.ª A Constituição apenas permite a expropriação mediante o pagamento de justa indemnização, a qual deve ser fixada com base no valor real e corrente de mercado dos bens expropriados (v. arts. 22º e 62º da CRP; cfr. art. 23º/5 do CE 99);
2ª O jus aedificandi deverá ser considerado como um dos factores de fixação valorativa, ao menos naquelas situações em que os respectivos bens envolvam uma muito próxima ou efectiva potencialidade edificativa (v. Acs. do Tribunal Constitucional 52/90, ROA, Ano 51, pág. 191; n.º 381/89, DR, II Série, de 1989.09.08, pág. 8983);
3ª A justa indemnização devida in casu deverá ser fixada de acordo com o disposto no Código das Expropriações aprovado pela Lei 168/99, de 18 de Setembro (CE 99), pois era este o diploma em vigor à data da prolação e publicação da declaração de utilidade pública (v. art. 119º da CRP e art. 12º do C. Civil);
4ª A parcela expropriada é servida por acesso rodoviário pavimentado a calçada, rede pública de distribuição de electricidade, rede de abastecimento de água, rede de drenagem de águas pluviais e rede de saneamento, com colectores junto ao prédio (v. arts. 13º e 62º da CRP; cfr. arts. 25º, 26º e 27º do CE 99);
5ª Os valores fixados pelos senhores Árbitros e pelos senhores Peritos a título de indemnização e aceites na douta sentença recorrida, pela expropriação sub judice violam frontalmente os princípios da igualdade e da justa indemnização, constitucionalmente consagrados (v. arts. 13º e 62º da CRP), bem como o disposto nos arts. 1º, 23º, 24º, 25º e 26º do CE 99, pois a parcela expropriada foi classificada como solo apto para construção;
6ª O índice fundiário aplicável in casu é de, pelo menos, 24,5% (v. art. 13º e 62ºda CRP; cfr. art. 26º do CE 99);
7.ª Em 2002 foi pedida à CM… uma informação relativa à construção/ampliação dos prédios 53-57 [localizados ao lado do lote n.º 7 onde se insere a parcela expropriada], donde resultou a informação n.º 5840/EQ1/02, de fls. 5, P.º n.º 743/PGU/02, que atribuiu aos referidos prédios uma capacidade edificativa de 4400 m2.
8.ª Face à edificabilidade reconhecida para a parcela expropriada pela CM… e pela área de construção habitacional fixada no PUVC, é manifesto que a área de construção a considerar para efeitos de cálculo da justa indemnização pela expropriação da parcela terá de ser de 8x458m2=3664m2).
9.ª O custo unitário da construção determinado pelos senhores Árbitros e pelos senhores Peritos é manifestamente insuficiente e injusto (v. arts. 13º e 62º da CRP), devendo considerar-se o valor da construção na zona, que nunca era inferior a € 750/m2 (v. art. 23º/5 do CE 99);
10.ª O valor real e corrente da parcela, atendendo às suas capacidades edificativas, localização e qualidade ambiental, não pode assim ser inferior a (3664m2 X € 750 € x 0,245) = € 637.352,80 (seiscentos e trinta e sete mil, trezentos e cinquenta e dois euros e oitenta cêntimos) (v. art. 23 do CE 99).
11.ª Aplicando o valor/m2 atribuído pelo Serviço de Finanças (€ 670,58/m2) ao caso sub judice, sempre seria devida aos Expropriados a indemnização de 3664 m2 x € 670,68 x 0,245 = € 602.056,02.
12.ª As percentagens e valores propostos para os encargos da construção pelos senhores Peritos não se encontram minimamente fundamentados, desconhecendo-se, em consequência, a razão e os motivos que estiveram na origem da sua aplicação, pelo que tais montantes não podem ser considerados para o cálculo do valor do custo da construção;
13.ª A fixação da justa indemnização pressupõe a consideração do custo da demolição do edifício, mas também, concomitantemente, o valor do edifício a demolir;
14.ª O custo da demolição previsto no Relatório Pericial e aceite na douta sentença recorrida, além de não estar minimamente fundamentado, não corresponde ao custo real da demolição do imóvel existente na parcela expropriada, sendo certo que o douto Tribunal a quo não considerou no valor da indemnização o respectivo valor das construções a demolir, violando claramente o disposto no artº 28º/3 do CE99;
15.ª De acordo com o artº 30º/1 do CE99, “o arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, ou para habitação no caso previsto no nº 2 do artigo 9º, bem como o arrendamento rural, são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos arrendatários”;
16.ª A douta sentença recorrida ao deduzir ao valor da indemnização a atribuir aos expropriados proprietários os encargos com o arrendamento para comércio da empresa …& Herdeiros violou frontalmente o disposto no art. 30º/1 do CE99 e o carácter autónomo do encargo com os arrendatários da parcela expropriada;
17.ª O montante indemnizatório tem de ser actualizado de acordo com os índices do INE, desde a data da declaração de utilidade pública, até à data da decisão final do processo (v. arts. 13º, 62º e 204º da CRP; cfr. art. 24º do CE 99; Ac. Rel. Porto de 2001.12.13, 3ª Secção, Proc. 1142/00; Ac. Rel. Lisboa de 1987.03.05, CJ, 1987/2/133-134).
18.ª A douta sentença recorrida enferma assim de diversos erros de julgamento, tendo violado, além do mais, o disposto nos arts. 13.º e 62.º da CRP, 1.º, 23.º, 24.º, 25.º, 26.º, 28.º/5 e 30.º/1do CE 99.
NESTES TERMOS:
Deverá ser dado provimento ao presente recurso, fixando-se a indemnização devida aos ora recorrentes de acordo com os índices e critérios expostos e com as legais consequências. “
OBJECTO DOS RECURSOS:
Nos termos do disposto nos art. 684, nº3 e 4 e 690, nº1, do CPC o objecto do recurso delimita-se, em princípio, pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do conhecimento das questões de que cumpra apreciar oficiosamente, por imperativo do art. 660, ex vi do artº 713, nº2, do mesmo diploma legal.
Os factos dados como provados pelo tribunal recorrido são os seguintes:
1) A «parcela n.º 9» do Plano de urbanização do Vale de Chelas (… ), sita na , n.º a , freguesia de, em, foi objecto de declaração de utilidade pública urgente de expropriação, publicada no Diário da República, II.ª Série, n.º 241, Apêndice n.º 142, em suplemento, de 18/10/2000, distribuído em 13/11/2000
2) A referida parcela, sita na freguesia de, integra o prédio descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º, a fls. do livro, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo.º.
3) Confronta a Norte com…, a Sul com …, a Nascente com a … e a Poente com ….e herdeiros de ….
4) O registo da aquisição do direito de propriedade encontra-se inscrito a favor de “D”, já falecido.
5) Por escritura de habilitação de herdeiros, outorgada no.º Cartório Notarial de, em 12 de Dezembro de 1997, foram os expropriados considerados os únicos herdeiros do proprietário inscrito.
6) A área da parcela a expropriar é de 737 metros quadrados, dos quais 458 metros quadrados correspondem a área coberta e 279 metros quadrados a área a descoberto, medidas em planta e de acordo com os limites apresentados na mesma.
7) Nela encontra-se implantada uma construção constituída por rés do chão, 1.º, 2.º e 3.º andares, em alvenaria, com cobertura em telha portuguesa.
8) Todo o edifício se encontra em muito mau estado de conservação e parte em ruína.
9) O rés do chão encontra-se arrendado a … & herdeiros, sendo a renda de Esc. 380$00/mês.
10) O 3.º andar direito encontra-se arrendado a …, sendo a renda mensal de Esc. 151$00.
11) Todo o prédio está desabitado.
12) A parcela confronta com arruamento dotado de acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela, rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela, rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão, com serviço junto da parcela, rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela, rede distribuidora de gás e rede telefónica junto da parcela.
13) Situa-se na zona que faz parte do aglomerado urbano de ….
14) A Estrada de Chelas é um arruamento antigo, no local, não tem passeios, mede cerca de 4 metros de largura e tem sentido rodoviário único.
15) Existem construções antigas ao longo da estrada, térreas como na “Vila S. João”, na sua maioria de primeiro andar (algumas com sótão), outras de segundo andar (algumas com sótão), e algumas instalações industriais em ruínas e desactivadas há décadas.
16) Perto existe um prédio com cerca de 25 anos, de cinco andares (n.º 47), seguido de um outro prédio equivalente, mas de sete andares, ambos implantados em desaterro.
17) O local está dotado de muito pouco comércio, algumas pequenas oficinas e restauração, sem escritórios.
18) A pouco mais de 100 metros da parcela fica a estrema Sul do Cemitério do Alto de S. João, e também a cerca de 100 metros fica a Av. D. Afonso III, situando-se a cerca de 300 metros a Estação de Tratamento de Águas Residuais.
19) A entidade expropriante celebrou com “… & Herdeiros” um acordo, pelo qual deram por findo o contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão do edifício acima mencionado, mediante o pagamento de uma indemnização de Esc. 6.750.000$00.
20) Os peritos fixaram, por unanimidade, no seu laudo de avaliação, a indemnização de € 360.000,00.
Apreciando os recursos interpostos.
Como das respectivas conclusões de recurso se extraí tanto a entidade expropriante como os expropriados discordam do montante fixado pelo tribunal recorrido relativo à indemnização.
E tal discordância resume-se para a entidade expropriante no seguinte:
1. Ter rejeitado, sem fundamentação, o índice de construção de 0,80 previsto no PDML e PUVC, bem como rejeitou, sem fundamentação, o custo/preço de construção, possível, previsto na Portaria 982-C/99, de 30/10, no valor de 114.300$00/m2, aplicável à data da D.U.P., violando, assim, o disposto no art°.23°, n°.1, 26°, n°.1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11, todos do C.E., pelo que nesta parte, pugna pela sua revogação;
2. Ter rejeitado o montante de 33.668.86/6.750$000, relativo ao desalojamento do arrendatário habitacional, que terá sido realojado, com o fundamento de que a lei não prevê, para este, qualquer indemnização, além de que tal custo tem uma componente social, não sendo justo imputá-la ao expropriado, quando devia ser contabilizado o real custo no realojamento do arrendatário habitacional como fizeram os senhores peritos, no mesmo valor de 33.668.86, do que foi imputado ao arrendatário comercial, nos termos do disposto no n°.3 do art° 28° do C.E.
.
Por sua vez os expropriados consideram que:
A área de construção a considerar para efeitos de cálculo da justa indemnização pela expropriação da parcela terá de ser de 8x458m2=3664m2).
Que o custo unitário da construção determinado pelos senhores Árbitros e pelos senhores Peritos é manifestamente insuficiente e injusto (v. arts. 13º e 62º da CRP), devendo considerar-se o valor da construção na zona, que nunca era inferior a € 750/m2 (v. art. 23º/5 do CE 99);
. Que o valor real e corrente da parcela, atendendo às suas capacidades edificativas, localização e qualidade ambiental, não pode assim ser inferior a (3664m2 X € 750 € x 0,245) = € 637.352,80 (seiscentos e trinta e sete mil, trezentos e cinquenta e dois euros e oitenta cêntimos) (v. art. 23 do CE 99).
. Aplicando o valor/m2 atribuído pelo Serviço de Finanças (€ 670,58/m2) ao caso sub judice, sempre seria devida aos Expropriados a indemnização de 3664 m2 x € 670,68 x 0,245 = € 602.056,02.
As percentagens e valores propostos para os encargos da construção pelos senhores Peritos não se encontram minimamente fundamentados, desconhecendo-se, em consequência, a razão e os motivos que estiveram na origem da sua aplicação, pelo que tais montantes não podem ser considerados para o cálculo do valor do custo da construção;
O custo da demolição previsto no Relatório Pericial e aceite na sentença recorrida, além de não estar minimamente fundamentado, não corresponde ao custo real da demolição do imóvel existente na parcela expropriada, sendo certo que o douto Tribunal a quo não considerou no valor da indemnização o respectivo valor das construções a demolir, violando claramente o disposto no artº 28º/3 do CE99;
A sentença recorrida ao deduzir ao valor da indemnização a atribuir aos expropriados proprietários os encargos com o arrendamento para comércio da empresa ...& Herdeiros violou frontalmente o disposto no art. 30º/1 do CE99 e o carácter autónomo do encargo com os arrendatários da parcela expropriada;
O montante indemnizatório tem de ser actualizado de acordo com os índices do INE, desde a data da declaração de utilidade pública, até à data da decisão final do processo (v. arts. 13º, 62º e 204º da CRP; cfr. art. 24º do CE 99; Ac. Rel. Porto de 2001.12.13, 3ª Secção, Proc. 1142/00; Ac. Rel. Lisboa de 1987.03.05, CJ, 1987/2/133-134).
Apreciemos em primeiro lugar o recurso interposto pela entidade expropriante.
Como já referimos resume-se a discordância da expropriante ao facto de a sentença ter rejeitado o índice de construção de 0,80 previsto no PDML e PUVC, bem como o custo/preço de construção, possível, previsto na Portaria 982-C/99, de 30/10, no valor de 114.300$00/m2, aplicável à data da D.U.P. com violação do disposto no art°.23°, nn°.1, 26°, n°.1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11, todos do C.E e ainda ao facto de não ter contabilizado o montante de 33.668.86/6.750$000, relativo ao arrendatário habitacional, que terá sido realojado, com o fundamento de que a lei não prevê, para este, qualquer indemnização.
Vejamos:
A expropriação por utilidade pública é, classicamente, entendida, como a "relação jurídica pela qual o Estado, considerando a conveniência de utilizar determinados bens imóveis em fim específico de utilidade pública, extingue os direitos subjectivos constituídos sobre eles e determina a sua transferência definitiva para o património da pessoa a cujo cargo esteja a prossecução desse fim, cabendo a esta pagar ao titular dos direitos extintos uma indemnização compensatória"- M. Caetano, Manual, vol. III, 10ª edição, pag. 1020.
São pressupostos de legitimidade de expropriação:
- O princípio da legalidade
- O princípio de utilidade pública
- O princípio de proporcionalidade
- A justa indemnização.
Ora, é esta justa indemnização, garantia económica a que se reporta o art. 62º da CRP, que aqui está em causa.
Efectivamente o nº2 deste art. 62º refere que “A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização".
A indemnização constitucionalmente qualificada de "justa" é, assim, pressuposto de legitimidade do exercício do direito do expropriante.
O Tribunal Constitucional tem considerado que o direito à justa indemnização se traduz num direito fundamental de natureza análoga à dos direitos, liberdades e garantias, pelo que as suas restrições deverão limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos, mas sempre com respeito pela observância dos princípios materiais da Constituição de igualdade e de proporcionalidade.- Ac. TC nº 52/90, D. R. de 30 de Março de 1990
O Assento do S.T.J. de 22.11.1995, nesta mesma linha referia que a indemnização "será justa se respeitar os princípios materiais da Constituição da igualdade e proporcionalidade".
Da conjugação do artigo 62º da CRP com o art. 23º nº 1 do CE, aprovado pela L 168/99 de 18/9, decorre que não pode haver expropriação sem o pagamento de uma justa indemnização que se destina a compensar o expropriado dos danos sofridos.
Cabe, pois, garantir ao expropriado uma compensação plena de perda patrimonial, que lhe foi imposta e por si sofrida, a ser equitativamente repartida entre os cidadãos, compensação que se traduz em colocar o expropriado na posição de adquirir outro bem de igual natureza e valor, pois só assim o expropriado, que começou por ser colocado numa posição de desigualdade perante os restantes cidadãos, consegue obter a justa compensação pelo sacrifício, que lhe foi imposto.
Mas, a "justa indemnização" não visa compensar o benefício alcançado pelo expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, medida pelo valor do bem expropriado, fixado por acordo ou determinado objectivamente pelos árbitros ou por decisão judicial, tendo em consideração as circunstâncias e as condições de facto existentes à data da declaração de utilidade pública.
Ora, no caso em apreço não há dúvidas quanto à qualificação da parcela como solo apto para construção, uma vez que nele existe um edifício servido expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor (art. 26.º, n.º 1 do Cód. das Expropriações).
Com a classificação dos solos feita pela lei e fixação dos critérios previstos no artigo 26º do CE, procura-se estabelecer critérios orientadores para a avaliação, evitando-se as disparidades não justificadas dos valores dos bens por recurso a critérios não uniformes, reduzindo-se, ao menos tendencialmente, a inevitável subjectividade dos avaliadores e garantindo, no possível, uma maior igualdade no tratamento das várias situações.
Tais critérios constituem referências com vista à determinação objectiva do valor dos bens, limitando-se, o mais possível, a subjectividade no tratamento de situações normais, e garantir a igualdade dos cidadãos, tratando-se de igual modo as situações idênticas. O recurso a esses critérios não pode conduzir a uma indemnização que não reflicta o valor corrente dos bens, sem correspondência com esse valor ou que não seja idónea a ressarcir de forma integral e justa o expropriado pelo dano resultante da expropriação.
No entanto, os critérios fixados pelo legislador não devem afectar a justeza da indemnização, nem devem impedir a determinação do justo valor dos bens, sendo de atender, quando se justifique, a outras circunstâncias concretas capazes de influir decisivamente no cálculo da justa indemnização ou seguir-se outros critérios com esse objectivo (art. 23º, nº 5, do CE/99).
Como se sabe, no que respeita ao valor dos solos para construção atende-se ao critério do valor de mercado (artigo 26º, nº 1, do CE), quando não seja possível recorrer ao dos valores fiscais ponderados e corrigidos (n° 2 do art. 26º). Tudo, sem prejuízo da possibilidade de serem atendidos outros critérios que não os constantes do art. 26º, por força do disposto no art.° 23°, n° 5 do CE.
Nesta medida, o expropriante deve pagar ao expropriado o valor que um comprador médio, sem razões especiais para a sua aquisição, estaria disposto a pagar pelo bem, para efectuar o seu aproveitamento económico normal permitido pela lei ou regulamento em vigor.
Na determinação do valor do solo é elemento de especial relevância a sua aptidão construtiva, quando verificada em concreto, e a área de construção possível, o índice de ocupação, que depende de diversos factores como área e configuração do terreno dos terrenos, normas do Plano Director Municipal e características das edificações existentes nas zonas envolventes ou a existência de servidões que obstem ou limitem a construção.
No caso em apreço, a parcela expropriada deve ser valorizada em função da sua aptidão construtiva, uma vez que reúne todos os requisitos para assim ser qualificada e está integrada em zona de edificabilidade pelo respectivo PDM, estando, aliás, as partes de acordo quanto à qualificação do solo como apto para construção.
Os referenciais previstos permitem, nas situações normais e comuns, apurar o correcto e corrente valor dos bens e, por outro lado, não comprometer a uniformidade das indemnizações (em situações idênticas) imposta pelo princípio da igualdade.
Por tudo isso, e como se referiu, podem na avaliação ser atendidos outros critérios para alcançar o justo valor, o de mercado, constituindo o art. 23º, nº 5, do CE uma norma de salvaguarda para garantia da fixação da justa indemnização.
Os Peritos ponderaram uma capacidade edificativa igual à do edifício existente à data da declaração de utilidade pública, ou seja, de 1832 m2 (458 m2 x 4 pisos), dos quais três pisos se destinariam a habitação e um deles comércio e serviços, pois era essa a utilização existente àquela data.
Os valores de mercado unanimemente referidos pelos Peritos para a construção são (de € 550/m2 para comércio e serviços e € 710/m2 para habitação), obtém-se um valor de venda global de € 2.977.000,00.
A este valor foi deduzido o custo inerente à construção, encargos com projectos, financeiros e gerais, encargos de promoção e vendas, com investimentos, licenças e com o lucro, que se estimou no valor global de € 2.504.435,60 com o que se obtém como valor para o terreno a verba de € 472.564,40 (cfr. o laudo de avaliação, a fls. 222 e 223).
E tudo isto foi acolhido na sentença.
Merecendo-nos inteira concordância.
Não têm, assim, os Peritos que atender exclusivamente a um ou outro critério, nomedamente aos estabelecidos nos nºs 5 e 6 do art.26º do CE, referências que podem ser afastadas sempre que não permitam a fixação do valor real e corrente do bem expropriado. E mostram-se suficientemente especificados e justificados os critérios que presidiram à atribuição do referido valor.
Na verdade, indicaram por unanimidade, com base no seu conhecimento do mercado local, os valores de mercado decorrente da utilização do método do investimento simulando esses valores por consulta às empresas imobiliárias que operam na mesma área do território para venda de construções o que constitui um indicador seguro da fixação judicial da prestação indemnizatória.
Assim, ponderando os valores de mercado unanimemente referidos pelos Peritos para a construção (de € 550/m2 para comércio e serviços e € 710/m2 para habitação), obtém-se um valor de venda global de € 2.977.000,00.
E a este valor deduziram os custos inerentes à construção, encargos com projectos, financeiros e gerais, encargos de promoção e vendas, com investimentos, licenças e com o lucro, que se estimou no valor global de € 2.504.435,60 com o que se obtém como valor para o terreno a verba de € 472.564,40 (cfr. o laudo de avaliação, a fls. 222 e 223).
O valor de custo das demolições e desalojamentos deve ser subtraído ao valor do solo.
Neste aspecto os peritos consideraram por unanimidade o valor de 25,00 euros /m2como custo unitário merecendo-nos concordância, tal como foi entendido pelo tribunal recorrido a verba de 45.000,00 euros(1832m2x25,00 euros.
Sem esquecer que o julgador aprecia livremente as provas, inclusive pericial, afigura-se-nos que o Tribunal, na falta de outros elementos, não deve afastar-se das conclusões ou resultados a que cheguem os peritos, sobretudo quando oriundos de uma maioria, excepto se for de concluir que os peritos assentaram o seu raciocínio em erro manifesto ou critério ostensivamente inadmissível, que no caso se não verifica pelo menos no aspecto acabado de referir. A tarefa de avaliação para efeitos de expropriação é fundamentalmente de natureza técnica, assim se justificando, em primeira linha, o recurso à arbitragem e, em sede de Tribunal Judicial, a intervenção de cinco peritos, três nomeados pelo Tribunal e um por cada uma das partes.
E os peritos indicaram aquele valor por unanimidade.
É certo que o tribunal recorrido se afastou dos peritos ao não considerar o custo de 33.668.86/6.750$000, relativo ao arrendatário habitacional, que terá sido realojado, com o fundamento de que a lei não prevê, para este, qualquer indemnização.
E na verdade a sentença parece-nos correcta também neste aspecto.
Na verdade o laudo pericial não está fundamentado quanto a uma eventual indemnização relativa ao desalojamento do inquilino habitacional e dos autos não resulta a reclamação pela entidade expropriante de qualquer verba relacionada com este inquilino, só estando documentada a verba relativa à indemnização do arrendatário comercial relativa à resolução do contrato de arrendamento. –vide fls 105 a 106.
Da própria decisão arbitral extrai-se que tal inquilino terá sido realojado.
Os custos do realojamento deste inquilino não estão documentados pelo que não podiam ser considerados pelos peritos. Ademais será discutível se devem ser considerados.
Acompanhamos a decisão recorrida também neste particular pois que tal como se refere a fls. 347 a 348 ” (..) a lei não prevê a atribuição de qualquer indemnização ao inquilino habitacional obrigado a desocupar o fogo em consequência da caducidade do arrendamento resultante da expropriação, quando lhe seja facultada uma habitação de características semelhantes (art. 30.º, n.º 2), pelo que seria contraditório onerar o expropriado quando tal indemnização não tenha sido atribuída.
E nem se diga que o custo de realojamento deve ser descontado da mesma forma que o desalojamento, pois no realojamento não existe um custo certo pré-definido, ocorrendo antes o estabelecimento de uma nova relação a cuja duração e contornos o expropriado é completamente alheio.
Acresce que o realojamento tem uma inquestionável componente social, pelo que não é razoável imputar ao expropriado uma comparticipação para essa finalidade superior à que é exigida à comunidade em geral, que através dos seus impostos financia os entes públicos cujas atribuições compreendem a gestão da habitação social.”
Não estando documentada qualquer indemnização ao arrendatário habitacional pela entidade expropriante tal custo não pode ter-se em conta. Nem se compreende como os peritos chegaram a esse montante.
A decisão do tribunal recorrido ao não acompanhar o relatório pericial está fundamentada pelo que não merece reparo.
Não há assim violação do disposto no art°.23°, nn°.1, 26°, n°.1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11, todos do C.E
As conclusões de recurso da expropriante não podem pois proceder.
Analisemos, agora o recurso interposto pelos expropriados.
Pretendem estes a fixação de uma indemnização superior àquela que o tribunal fixou baseada fundamentalmente na peritagem. E para tanto referem que a sentença padece de diversos erros de julgamento, violando além do mais o disposto nos arts. 13.º e 62.º da CRP, 1.º, 23.º, 24.º, 25.º, 26.º, 28.º/5 e 30.º/1do CE 99.
O que dissemos, em termos gerais, relativamente ao recurso interposto pela entidade expropriante quanto aos critérios a seguir pelo tribunal para fixar uma indemnização justa valem para a apreciação deste recurso.
Como já dissemos para se aferir da justa indemnização em caso de expropriação por utilidade pública, porque o processo de expropriação apresenta um cariz eminentemente técnico, o Juiz necessita que lhe sejam fornecidos elementos concretos pelos peritos em ordem a proferir uma decisão justa.
Daí que apesar da sua liberdade de apreciação das provas, incluindo a pericial, o julgador não pode, sem fundamentos suficientemente consistentes, afastar-se do resultado das peritagens, sobretudo quando são unânimes, como é o caso.
O afastamento só se justificará, quando o tribunal concluir que os peritos basearam o seu raciocínio em erro manifesto ou num critério ilegal. Mas não apresentando o relatório pericial qualquer desses vícios, e à mingua de elementos mais seguros e objectivos, não há motivo para a não aceitação do laudo dos peritos.
No caso há unanimidade de opinião. E o tribunal apenas divergiu dos peritos no que respeitou à atribuição de indemnização ao inquilino habitacional pois o laudo pericial não fundamenta qualquer custo no que respeita ao inquilino habitacional estando apenas documentado como custo efectivo de desalojamento a verba de Esc. 6.750.000$00 paga ao arrendatário comercial do rés-do-chão. E que deverá ser deduzido nos termos do disposto no art. 28, nº3, do C. das Expropriações. Cf. Alípio Guedes , Valorização de bens expropriados , 2º ed. Coimbra, 2001, pg 96.
É certo que julgador pode apreciar livremente o valor proposto por todos os peritos e fixar outro tendo em conta a sua livre convicção com base nos elementos de prova que os autos fornecem.
Mas também não é menos certo que se presume que os peritos nomeados se encontrem munidos de competência técnica para a tarefa a desempenhar e que a executam com isenção, em especial os escolhidos pelo Tribunal.
E apesar de o Juiz não estar vinculado ao valor indicado no laudo, a menos que se verifiquem aplicações de critérios em violação da lei aplicável, a verdade é que o laudo não pode deixar de constituir um indicador seguro e fiável para a fixação judicial da prestação indemnizatória, norteando o Juiz no sentido da sua fixação.
A indemnização não visa compensar o expropriado pela utilidade ou proveito que o expropriante irá retirar, procurando antes ressarcir aquele da perda do imóvel. Assim, o montante indemnizatório deverá ser tal que, à data da declaração de utilidade pública, permitisse adquirir um bem semelhante para substituir o que foi expropriado. E neste caso, o valor por m2 não se mostra desajustado.
Inexistindo violação da lei aplicável entendemos, como é jurisprudência dominante que, em tal circunstância, deve prevalecer o laudo pericial unânime, como factor fundamental de suporte e sustentação para a fixação de indemnização em processos expropriativos.
Quanto à actualização do montante indemnizatório a sentença também não merece reparo, pois que tal como a mesma refere, de acordo com o art. 24º do CE/99, o montante da indemnização calcula-se com referência à data da declaração de utilidade pública, sendo actualizado à data da decisão final do processo de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação. O índice referido no número anterior será o publicado pelo Instituto Nacional de estatística.
Visando a actualização preservar o valor do capital, não se justifica, a “capitalização” sucessiva dos aumentos anuais.
Seguimos, por isso, de perto, o que a este respeito se decidiu nos acórdãos do STJ de 27 de Maio de 2008 –Relator Serra Baptista e da Relação do Porto de 11 de Novembro de 2004 –Relator Fernando Manuel Pinto de Almeida.
A evolução dos índices, que traduz a actualização devida, é-nos dada pela fórmula indicada no citado aresto da Relação do Porto, que alude a documento emanado do INE e, de forma mais simplificada, atendendo-se ao valor da indemnização, ao índice dos preços no consumidor sem habitação (IPC) no mês da data da fixação definitiva dessa indemnização, isto é, no mês do trânsito em julgado da decisão, e no mês da data da publicação da DUP.
Ou seja:
Valor da indemnização x IPC do mês da data da fixação da indemnização
IPC do mês da publicação da DUP
As conclusões de recurso dos expropriados improcedem.
DECISÃO
Pelo exposto julgam improcedentes os recursos de apelação interpostos por expropriante e expropriados confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 13 de Outubro de 2009
Maria do Rosário Barbosa
Rosário Gonçalves
José Augusto Ramos |
