Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

APELANTE/AUTORA: M (representada em juízo pelo ilustre advogada I, com escritório em Lisboa, conforme procuração de fls. 14 cujo teor aqui na íntegra se reproduz;

Os RR citados vieram dizer que a acção não tem o mínimo fundamento fáctico ou de direito, impugnando os factos articulados; quanto às obras adiantou que não existia cláusula contratual que proibisse a realização de obras pelos inquilinos, referindo que o que ocorreu foi a substituição de uma alcatifa velha e rota por um revestimento de chão mais durável e lavável como é o mosaico apenas em dois quartos do andar, pavimento esse que foi colocado com o prévio consentimento e conhecimento dos senhorios Autora e falecido marido; mas mesmo que não tivesse a Autora autorizado ou consentido nessas obras, tal não poderia conduzir à resolução contratual face ao disposto no art.º 4, n.º 1 do RAU que autoriza a realização de pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para conforto ou comodidade do arrendatário que foi o que ocorreu; quanto à queixa na Câmara e vistoria subsequente os fiscais da autarquia concluíram nada existir de ilegítimo ou ilegal no 1.º andar ou no sótão.

Na sua resposta os Autores impugnam os factos constantes das excepções, pedem a ampliação a causa de pedir por forma a abarcar outras obras que os Réu realizaram no arrendado obras na cozinha com revestimento de mosaico das respectivas paredes e degraus de acesso ao sótão bem como colocação de uma porta no mesmo acesso o qual estava vedado com um painel com uma fechadura quando foi arrendado, obras essas que não foram autorizadas nem consentidas.

Em articulado autónomo vieram os Réus opor-se à ampliação da causa de pedir e do pedido acrescentando que não realizaram quaisquer obras na cozinha nem no acesso ao sótão.

Designado dia para a audiência preliminar, nele foi proferido o despacho saneador e fixados os factos assentes e os controvertidos, peças estas de que a Autora reclamou, pedindo ainda a rectificação de algumas expressões. Por despacho de 13/06/06 foram rectificadas as expressões “Réus” passando a “Réu”, indeferindo-se o mais reclamado com custas de incidente e designou-se dia para a audiência de discussão e julgamento a que se procedeu, com gravação de depoimentos, respostas à matéria de facto com reclamação da resposta dada ao quesito 15 que foi indeferida, tendo sido proferida sentença aos 16/03/07 que julgou a acção improcedente por não provada com consequente absolvição dos Réus dos pedidos contra eles formulados, de que houve apelação da Autora onde em suma, conclui:

1. Na sua reclamação da selecção da matéria de facto pertinente para a acção a Autora indicou a insuficiência da mesma pela não inclusão dos factos contidos nos art.ºs 2.º da petição e 32 (confissão de que criaram animais no logradouro), 43 (confissão que têm rolas numa gaiola no logradouro), 46 (confissão da existência de um limoeiro e duas laranjeiras no quintal e a parte que o Réu marido confessa que tem retirado limões do limoeiro), 49 (confissão da parte inicial) da contestação, matéria essa relevante para os autos atendendo à sua pertinência deveria ser incluída nos factos assentes, assim como o advérbio designadamente no art.º 10 da Base instrutória (Conclusões 1 a 4);

2. A matéria constante dos art.ºs 8, 9, 10, 11, 13 a 232, 25, 26 a 34, 37, 39, 41 a 46 49 ( na parte que respeita ao facto de a renda mensal que a Autora poderia obter do arrendado ser de 400 euros face a uma concreta proposta nesse sentido), todos da petição inicial e 7.º da resposta às excepções deveria ser levada à Base Instrutória por ser relevante para a decisão da causa (art.ºs 1038, alíneas c) e d) e n.º 1 do art.º 1043 do cCiv e alíneas b), c), d) do n.º 1 do art.º 64 do RAU, e pedido de condenação dos RR no pagamento de uma indemnização igual à soma dos valores das rendas que poderia obter do locado), o que se não verificou (Conclusões 5 a 8);

3. O Tribunal não apreciou correctamente toda a prova carreada nos autos pois de contrário teria dado como provada a matéria das respostas dadas aos art.ºs 1, 2 a 4 e 10 da Base Instrutória e “Não Provado” o art.º 15 da Base Instrutória, matéria de facto que se impugna (Conclusões 9 a 36)

4. O Réu marido não podia, sem a autorização do senhorio, remover as alcatifas dos dois quartos e substitui-las por pavimento de mosaico já que a prática de tal facto causa necessariamente no locado deteriorações consideráveis e que não podem justificar-se pelo art.º 1043 do CCiv ou 4 do RAU; o pavimento foi profunda e desnecessariamente alterado não sabendo o senhorio exactamente em que condições, podendo eventualmente vir a prejudicar a médio ou longo prazo a instalação eléctrica ou de canalizações do arrendado, não sendo a apelante obrigada a suportar tal modificação que implicou deteriorações consideráveis no locado, além do que a apelante sempre quis que os quartos tivessem alcatifa e não mosaico por ser mais adequado, obrigando as alterações efectuadas a uma despesa avultada para repor os quartos nas condições mais apropriadas, não ocorrendo razões para substituir as alcatifas por mosaico, mas sim para as substituir por alcatifas novas, o que poderia, caso a alcatifa estivesse velha e não tivesse sido o Réu a estragá-la, ter solicitado ao senhorio, o que nunca fizeram, certamente porque foram eles que a estragaram (Conclusões 37 a 51);

5. Quanto á indemnização solicitada a mesma decorre do incumprimento do contrato por parte dos Réus e consubstancia uma indemnização por lucros cessantes- rendas não recebidas- já que no mercado de arrendamento a apelante poderia obter pelo locado os valores solicitados das rendas (conclusões 52 e 53);

6. A sentença padece de erro de julgamento de facto e de fundamentação com violação dos art.ºs 515, 655 do CPC, alíneas c) e d) do art.º 1038, n.º 1 do 1043 do CCiv, alíneas b), c), d) do n.º 1 do art.º 64 do RAU e 62 da Constituição da república Portuguesa (conclusão 54)

Em contra-alegações os Réus em suma dizem que se a Autora delimita o locado ao 1.º andar não pode com fundamento em factos ocorridos no logradouro fundamentar o pedido de resolução e se o contrato não foi revogado ou resolvido pelo Tribunal não pode a Autora pedir indemnização pela ocupação baseada em proposta de valor de nova renda que lhe teria sido feita; infirma os depoimentos das testemunhas J quando cotejado com o do próprio filho e nora da Autora, assim como nada sabem dessa testemunha e G sobre a quantia necessária para colocação de alcatifa, ao contrário das testemunhas dos Réus que por observação pessoal e directa e contínua no decurso da convivência com as filhas dos Réus constataram os problemas respiratórios agravados pela situação das alcatifas não sendo, para tal, necessário ser médico, além do que a substituição da alcatifa não implica deteriorações consideráveis no locado.

O recurso foi recebido, os autos foram aos vistos e nada obsta ao seu conhecimento.

a) Falta do exame crítico das provas designadamente quanto à desconsideração de relevantes factos confessados nos articulados;

c) Erro no julgamento da matéria de facto dos art.ºs 1, 2 a 4, 10 que deveria ter sido dada como provada e 15.ª que deveria ter sido dada como não provada.

d)Erro de julgamento quanto aos factos fundamento de resolução do contrato de arrendamento, designadamente quanto a não ter sido considerado como deterioração considerável do locado a substituição das duas alcatifas dos dois quartos por mosaico.

1. Por acordo verbal celebrado na segunda metade da década de 1980, a Autora cedeu ao Réu o gozo do 1.º andar do prédio sito em Santa Iria de Azóia, mediante o pagamento da contrapartida monetária mensal de esc. 20.000$00 (alínea A) dos Factos Assentes);

2. Em tal acordo foi estipulado que o referido 1.º andar destinava-se a ser utilizado exclusivamente para habitação do réu (al. B) dos Factos Assentes);

3. A contrapartida monetária devida pela utilização do referido 1.º andar encontra-se actualmente fixada em €146,29 mensais (alínea c) dos Factos Assentes);

4. A Autora reside no rés-do-chão do prédio referido (al.D) dos Factos Assentes);

5. Em 04/112003, a Autora remeteu ao Departamento de Fiscalização Municipal da Câmara Municipal de Loures o escrito de fls. 27, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido - (al.E dos Factos Assentes);

6. O Réu retirou as alcatifas de dois quartos e substituiu-as por pavimento de mosaico (al. F) dos Factos Assentes);

7. Os trabalhos referidos em 6. foram efectuados sem autorização da Autora (resposta ao artigo 9.º da Base Instrutória);

8. O Réu apenas retirou as alcatifas dos quartos por as mesmas se encontrarem velhas rotas em virtude do tempo e do uso (resposta ao art.º 11.º da Base Instrutória);

9. Em virtude do estado de degradação em que essa alcatifas se encontravam, as filhas dos Réus, os familiares dos Réus e as demais visitas da casa tropeçavam nelas (resposta ao artigo 12.º da base instrutória);

10. E a sua lavagem e ou aspiração era muito difícil (resposta ao artigo 13.º da Base Instrutória);

11. Além de ser fonte de criação de ácaros e outros parasitas (resposta ao artigo 14.º da Base Instrutória);

12. O que prejudicava os problemas respiratórios da Ré e das suas duas filhas (resposta ao artigo 15.º da Base Instrutória).

A recorrente impugna a decisão de facto quanto aos pontos 1, 2 a 4, 10 e 15, o que se examinará no ponto III.

Falta do exame crítico das provas designadamente quanto à desconsideração de relevantes factos confessados nos articulado; insuficiência da Base Instrutória e necessidade da sua ampliação

As respostas do Tribunal sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados quer por documentos quer por acordo ou confissão das partes têm-se por não escritas (art.º 646, n.º 4 do CPC). Na fundamentação da sentença o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal deu como provados, fazendo o exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer (art.º 659, n.º 3 do CPC).

No art.º 2.º da petição inicial a Autora refere ser dona e legítima possuidora do prédio dos autos, que se encontra descrito na Conservatória e inscrito m ma matriz predial urbana com caderneta predial que identifica. Efectivamente os Réus não impugnam nem o facto de a Autora ser dona nem os documentos, pelo que está admitido por acordo aquele facto.

Nos art.ºs 8, 9, 10, 11 da p.i. a Autora alega que ficou igualmente acordado que o arrendamento não incluía o sótão, nem o quintal, não podendo o inquilino usá-los ou usufrui-los de que modo fosse, não podendo ali deslocar-se, ter animais, capoeiras e que todas as saídas e entradas no locado por parte do inquilino e seus familiares ou visitas deviam ser unicamente feitas pelas escadas e porta da frente, e que o único estendal da roupa a utilizar pelo inquilino seria exclusivamente o já existente nas traseiras. Nos art.ºs 13 a 22 da p.i. a Autora da actuação do Réu em violação do acordado, designadamente a colocação no quintal de capoeiras com galinhas, a ordem que a Autora deu ao réu para as retirar, o que logrou após várias insistências (art.ºs 13 a 17), a colocação das capoeiras no sótão para além de galinhas, galos, pombos, galináceos e pássaros, do que resultou queixa na CML, não tendo sido a A. notificada do resultado da inspecção (art.ºs 20 a 24), a recolha indevida de frutos do quintal por parte do Réu (art.ºs 25 a 26), as injúrias (art.ºs 27 a 32).

Ora, o contrato de arrendamento não foi reduzido a escrito, antes o foi verbal e teve por objecto o 1.º andar do mencionado imóvel, o que está assente. As obrigações colaterais constantes dos art.ºs 8.º, 9.º e 10, porque o contrato não incluía os espaços do quintal e do sótão, como expressamente a Autora refere poderão integrar incumprimento contratual, mas não constituem fundamento de resolução do contrato, que é o que aqui se peticiona.

Assim e explicando como já o explicara a Meritíssima juíza em despacho sobre Reclamação dos Factos Assentes e Base Instrutória.

Relativamente ao art.º 10.º da contestação os RR confessam de forma espontânea (o que contra eles faz prova plena e não foi retirado) que no arrendado mantêm canários (art.ºs 356, n.º 1, 358, n.º 1, 360 e 354 todos do CCiv) mas tal não releva minimamente para a sorte da presente acção que é uma acção de despejo do locado, já que tal não se insere em nenhuma das alíneas do art.º 64 do RAU que tipifica os factos-fundamento da resolução contratual.

No tocante ao art.º 43 da contestação (gaiola com rolas no logradouro), limoeiro e duas laranjeiras no logradouro que o réu diz sempre ter regado e podado a pedido da Autora e do marido (art.º 46 da contestação), 49 da contestação (impugnação motivada em relação ao alegado no art.º 30 da petição inicial, ou seja as alegadas injúrias e ameaça que o Réu dirigir à Autora no dia 30/12/2003: impugnando que lhe tenha dirigido aqueles impropérios de “porca” e “vaca”,e nessa data antes a ameaça “ se você me cortar a água eu nem sei o que lhe faço”, na sequências da tentativa de Maio de 2004 da Autora de lhe cortar a água- contestara já o articulado em 27 a 30 do petitório relativo a outras ameaças do Réu e da filha noutro contexto.

Ora, o elenco dos factos-fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no art.º 64 do RAU é exaustivo e não meramente exemplificativo, ou seja a resolução do contrato de arrendamento só poderia operar numa dessas circunstâncias e não em quaisquer outras. Não consta como facto-fundamento de resolução do contrato de arrendamento de certo imóvel (no caso o 1.º andar do imóvel), a utilização de outros espaços não constantes do contrato de arrendamento, ainda que em violação do acordado verbalmente quanto ao arrendamento do 1.º andar; acresce que o logradouro do prédio não faz parte integrante do contrato de arrendamento e por isso não releva para a sorte do contrato aquilo que o arrendatário faça ou tenha feito por si ou por intermédio de outrem no mencionado logradouro que do arrendamento não faz parte- relevará para outra acção e/ou cautelar providência; a ocupação pelo Réu de espaços que não se encontram incluídos no âmbito do contrato de arrendamento, o atentado à honra, dignidade ou consideração do senhorio, relevará também numa outra sede de responsabilização civil e/ou criminal, não em sede de resolução do contrato de arrendamento.

No tocante à quebra de azulejos na cozinha e na varanda do locado, tal matéria consta do art.º 5 da Base instrutória.

Também no tocante ao valor pelo qual a Autora arrendaria a fracção (por ter recebido uma proposta nesse sentido) desde o termo do prazo até à efectiva entrega do andar, valor esse que a Autora indica no art.º 49 da p.i. como sendo de €400/mês (muito superior ao valor da renda), não releva face ao teor do comando imperativo do art.º 1045 do CCiv: findo o contrato, ou seja declarada resolução do contrato de arrendamento por procedência o factos fundamento invocados, havendo atraso na restituição a Autora tem direito a título indemnizatório pelo não cumprimento da obrigação de restituição, a receber a renda que estipularam para o locado e apenas essa, pelo que não é de levar à Base Instrutória a matéria do art.º 49 da p.i.

Já no art.º 33 da p.i. há que ver: a Autora diz que ordenou o corte do fornecimento de energia eléctrica ao 1.º andar (dado de arrendamento) por ter tomado conhecimento que o mesmo de um alegado contrato que a responsabilizava que estava em seu nome ou do seu falecido marido, não obstante nunca o terem outorgado; mais alega a Autora ter tomado conhecimento “agora” (ou seja em Junho de 2004) que o Réu em vez de solicitar o fornecimento de electricidade resolveu fazer uma puxada do vizinho do lado, furando-lhe a placa da varanda do 1.º andar do prédio da Autora (art.º 34 da p.i.); estes factos foram impugnados e motivadamente os RR no art.º 42 dizem “Até que na Páscoa passada, aproveitando um período de menos disponibilidade dos Serviços da EDP a A. inesperadamente cortou a luz (que estava em seu nome) aos RR deixando estes sem, electricidade de 5:ª feira santa a 4.ª feira da semana seguinte, tendo-se estragado parte dos géneros que tinha no frigorífico, só não sendo mais grave a situação porque um vizinho vendo os RR nesta aflição se dispôs a ajudá-los”. Tal é impugnado no requerimento de resposta no art.º 53.

Ora, a circunstância de os RR terem furado a placa da varanda do 1.º andar do prédio para através de furo passar uma puxada de electricidade do vizinho para além de violação do contrato de fornecimento de energia eléctrica que aqui não está em causa, poderá ser considerada uma deterioração do locado mas não consubstancia uma deterioração considerável do mesmo para efeitos da parte final da alínea d) do n.º 1 do art.º 64 do RAU, pois se assim fosse não teria a Autora deixado de pedir uma indemnização por tal e as únicas indemnizações pedidas no valor de €400/mês (desconsiderada pelas razões referidas) e no valor de €1750, como consta da Base Instrutória, esta a ver com a retirada das alcatifas dos quartos (facto confessado) e sua substituição por mosaicos, sendo certo que hoje em dia o fornecimento de energia eléctrica é algo de absolutamente essencial a uma habitação.

Daí que não haja lugar à ampliação da matéria de facto tal como ela foi seleccionada entre os Factos assentes e os controvertidos na Base Instrutória.

Se deve ser alterada decisão de facto relativamente aos art.ºs 1.º, 2.º a 4.º e 10 no sentido de provados e 15 no sentido de Não Provado (art.ºs da Base Instrutória)

Houve erro de julgamento desses factos da Base Instrutória, sustenta a recorrente, conforme decorre do depoimento das testemunhas que indica com referência à gravação.

A decisão da 1.ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada, constando, como constam, todos os elementos de prova que serviram de base àquela, designadamente os depoimentos das testemunhas gravados (art.º 712, n.º1, alínea a) do CPC), circunstância em que a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em conta o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente se atender a quaisquer elementos probatórios que serviram de base à decisão (art.º 712, n.º 2 do CPC)

Art.º 1 da BI: “Aquando da celebração do acordo referido em A) foi convencionado entre a Autora e o Réu que este não poderia ter animais no locado cujo gozo lhe foi cedido pela Autora?”

Art.º 2 da BI: “O Réu tem capoeiras com galinhas, galos, pombos e pássaros no interior do 1.ª andar referido em A)?”

Art.º 3 da BI: “O Réu e as suas filhas batem propositadamente com estrondo o portão do quintal do prédio sempre que saem o entram?”

Art.º 4 BI: “E, durante a noite batem com os pés no chão propositadamente para fazer barulho, por forma a impedir que a Autora possa dormir tranquila?”

Art.º 10. BI: “Para colocar a alcatifa retirada dos dois quartos, a Autora terá de despender a quantia de € 1.750?”

Art.º 15 BI: “O que prejudicava os problemas respiratórios da Ré e das suas filhas Patrícia e Ana?”

A este o Tribunal respondeu: “Provado, com o esclarecimento de que as filhas da Ré prejudicadas nos seus problemas respiratórios eram a A e a C”

A recorrente sustenta que as testemunhas José irmão da Autora e M, mulher de José e cunhada da Autora prestaram depoimentos claros no sentido de se darem como provados os factos constantes daqueles art.ºs 1, 2 a 4 e 10.

Na sua motivação pode ler-se: “(…) apenas a testemunha J afirmou ter presenciado a conversa entre falecido marido da Autora e o Réu em que foi acordada a cedência do gozo do locado, afirmando recordar-se de ter sido referido ao Réu que não eram permitidas galinhas e pombos no arrendado. Tal depoimento não mereceu, contudo, qualquer credibilidade, por ser notória a intenção da testemunha em beneficiar a Autora, sua irmã, nos presentes autos. Com efeito, para além de ter deposto de forma extremamente nervosa, o testemunho foi fértil em contradições, uma vez que, para ale de já ser pouco credível que alguém tivesse o cuidado de convencionar com o inquilina proibição de ter galinhas, pombos e outros animais de capoeira, nada dizendo quanto a cães e gatos, começou por afirmar que a conversa que havia presenciado tinha ocorrido em 1980 para, mais tarde, quando confrontado com o facto de ambas as partes se encontrarem de acordo em que o arrendamento apenas havia sido feito na segunda metade da década de oitenta, ter afirmado que o que pretendia dizer afinal não era 1980 mas sim década de 80. DE igual forma foi peremptório em afirmar que se lembra de ter visto galinhas no peitoril da casas em Maio/Junho de 1994, mas quando lhe foi perguntado então o porquê da presente acção só ter sido proposta em 2004, de pronto rectificou dizendo que afinal o que queria dizer eram 2004 e não 1994, acabando depois por afirmar que só tinha visto galinhas no início do arrendamento, deixando de as ver durante 20 anos, para voltar a vê-las apenas em 2004, sendo certo que anteriormente havia afirmado que o Réu sempre lá tinha tido estes animais, primeiro no quintal e depois dentro de casa. Quanto à matéria dos quesitos 2 a 4, abstraindo do depoimento da testemunha J (…) apenas a testemunha G (…) afirmou que o Réu e as filhas batem com o portão e com os pés no chão para fazerem barulho propositadamente e que ouvia carcarejar de dentro da casa pela janela do sótão. Tal matéria não foi, porém, dada como provada, por ter sido contrariada pelos depoimentos das outras testemunhas inquiridas, entre as quais o próprio filho (J) e nora (R ) da Autora que afirmaram que apesar de já terem ficado no locado em diversos fins de semana nunca se aperceberam de tais factos. (…) Quanto à matéria do art.º 10.º, muito embora as testemunhas J e G tenham referido que esse valor seria o necessário para voltar a pôr a alcatifa nos quartos, resultou evidentes (…) que as mesmas não dispõem de quaisquer conhecimentos técnicos que lhes permitam conhecer o valor dos trabalhos em causa(…) Relativamente aos quesitos 11 a 15 atendeu-se aos depoimentos prestados pelas testemunhas S e P, as quais demonstraram conhecimento directo quanto a esses factos, descrevendo minuciosamente o estado em que a alcatifa se encontrava quando foi substituída, a forma como era lavada e limpa e os problemas respiratórios que originava(…).

Na reapreciação não se vai a procura de uma nova convicção agora dos senhores juízes do Tribunal da Relação de Lisboa. O que se pretende é sindicar a razoabilidade da convicção do senhor juiz do Tribunal recorrido, apurar se em face dos elementos de prova ocorreu erro manifesto na apreciação da prova e com base nela na decisão de facto.

Ora, o senhor juiz do Tribunal recorrido ouviu, mais do que tudo, viu as testemunhas, as suas hesitações muitas vezes desvendadas na fisionomia das testemunhas, os seus gestos, as suas reticências que lavrou na motivação: daí ter sustentado a não credibilidade do seu depoimento, gestos, hesitações essas que este Tribunal Superior não pode (em razão da óbvia limitação do suporte de gravação que é apenas áudio e não também vídeo) sindicar.

Ouvidas as cassettes constata-se que nem o senhor J nem a sua esposa G presenciaram o acordo relativo ao arrendamento do imóvel dos autos. A instâncias do senhor advogado dos RR a testemunha J precisou o anterior depoimento a instâncias da senhora advogada da Autora: “(…) O Réu pediu ao cunhado se lá o deixava estar meia dúzia de meses em casa, o cunhado teve pena dos filhos e deixaram para mais tarde o arrendamento… não assisti à passagem do 1.º recibo (…) Nunca lá fui acima ao 1.º andar quando o réu para lá foi… o sótão tem uma janelazinha pendurada… os animais estavam no sótão, os pombos entravam e saíam pela janela do sótão na faceira mais alta da casa… ainda lá estão… no quintal ainda lá hoje está um caixote com pombos e rolos… assisti ao portão bater uma das vezes que fui lá à noite… não vi quem é que estava a bater com o portão…em princípio era de propósito…a casa da minha irmã e a sapatear no chão … 9 e meia 10 e meia… O Réu disse-me que partiu os azulejos e até me pediu para os substituir a que respondi Quem os partiu que os ponha… só me referiu os azulejos da cozinha… não entrei lá para ver…”

A testemunha G também não assistiu ao contrato de arrendamento verbal e disse no essencial: “(…) Sempre que lá fui vi animais em baixo como galinhas… os cunhados não queriam lá animais e houve discussões… o cunhado era pessoa idosa e doente com muletas e uma ocasião chegou a casa enervado com a discussão que tinha tido por causa das capoeiras…aconteceu em Junho, Julho de 1999, o cunhado faleceu em Agosto de 1999… não assisti a qualquer acordo entre o cunhado e os RR… os cunhados iam lá todos os fins-de-semana, umas vezes dormiam outras vinham-se embora no mesmo dia…uma vez assisti bater com o portão… as filhas dos Réus batem com o portão… não as conheço… a cunhada queixa-se que os Réus batiam com os pés e lhe chamavam bruxa…concerteza que a Autora que vai ter de partir os mosaicos gastará os €1750 para substituir as alcatifas(…)”

Também não é verdade que a resposta ao quesito 15.º imponha prova vinculada, neste caso perícia média como sustenta a Autora, já que “problemas respiratórios” é algo perceptível pelos sentidos e pela visão, não sendo necessário que para se responder se determinada pessoa sofre de problemas respiratórios se tenha de obter uma perícia médica: ela seria necessária se a pergunta envolvesse qualquer termo técnico utilizado para diagnóstico de uma doença, com seria se se perguntasse se as filhas sofrem de rinite alérgica, sinusite, diagnóstico esse que apenas um médico pode fazer.

O juiz apreciou livremente as provas e decidiu, julgamos nós, segundo uma convicção prudente e retirada da análise da prova (art.º 655 do CPC).

A convicção do julgador a avaliar pela audição das cassettes áudio tem suporte, suporte esse exarado na motivação como se disse, não ocorrendo qualquer erro manifesto na decisão da matéria de facto, razão pela qual se mantém inalterada improcedendo, aí também o recurso.

Erro de julgamento quanto aos factos fundamento de resolução do contrato de arrendamento, designadamente quanto a não ter sido considerado como deterioração considerável do locado a substituição das duas alcatifas dos dois quartos por mosaico

Ficou efectivamente provado que o Réu retirou as alcatifas dos quartos por as mesmas se encontrarem velhas e rotas em virtude do tempo e do uso, e substituiu-as por mosaico (alínea f) dos factos assentes e resposta ao quesito 11); também ficou provado que em virtude do estado de degradação em que essas alcatifas se encontravam as filhas dos Réus e as demais visitas da casa tropeçavam nelas (resposta ao quesito 12.º da BI), sendo a sua lavagem muito difícil (resposta ao art.º 13 da BI), sendo fonte de ácaros e outros parasitas (resposta ao art.º 14 da BI) o que prejudicava os problemas respiratórios da Ré e das suas filhas A e C (resposta ao art.º 15 da BI).

Relativamente aos factos fundamento das alíneas b) e c) do art.º 64 (aplicar o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a ques se destina e aplicar o prédio reiterada e habitualmente a práticas ilícitas imorais ou desonestas) como bem se diz na decisão recorrida, não se demonstram quaisquer factos passíveis de se subsumirem àquelas previsões legais.

Na verdade e no tocante às aves de capoeira, rolos e pombos não se demonstrou que os Réus os tivessem na fracção, como alega a Autora, pelo que se não demonstra que os mesmos tivessem destinado a fracção a outro fim que não o da habitação convencionada.

Já no tocante à alínea c) do n.º 1 do art.º 64 do RAU reza o mesmo: “O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possa justificar-se nos termos dos art.ºs 1043 do Código Civil ou 4.º do presente diploma.

Em causa pois o segmento final da alínea d), ou seja a prática de actos que causem deteriorações consideráveis, não consentidas e que não possam justificar-se nos termos legais.

Da conjugação dos art.ºs 1038, alínea d) com o art.º 1043, n.ºs 1, e 4.º do RAU resulta que o arrendatário tem como obrigação resultante do contrato de arrendamento a de fazer dele uma utilização prudente, devendo manter e aquando da cessação do contrato restituir o locado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, sendo lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou conformidade.

Sem a autorização por escrito do senhorio não pode o arrendatário praticar no prédio arrendado, entre o mais, actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis. Se as obras, embora não autorizadas por escrito (devendo sê-lo), não se enquadrarem no conceito de deterioração considerável não ocorre fundamento de despejo, mas pode ser fundamento para um pedido de indemnização ou de reposição no estado anterior a elas.^[1]

Não ficou provado, como resulta da resposta ao quesito 9, que foram realizadas sem a autorização ou o consentimento da Autora. Também não ficou provado o seu contrário, ou seja que as obras foram realizadas com autorização ou consentimento da Autora, o que sendo facto impeditivo do direito da Autora constitui ónus probatório que recai sobre os RR (art.º 342, n.º 2 do CCiv).

A lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de deteriorações consideráveis, devendo a solução ser ponderada casuísticamente. O arrendatário tem apenas o gozo da prédio assistindo ao senhorio o direito da sua transformação, pelo que quando o arrendatário, em infracção às normas legais procede à transformação da coisa locada destrói o equilíbrio contratual que preside a um contrato de arrendamento, concedendo-se, então, ao senhorio a faculdade de o resolver.

O Professor Rabindranath Capelo de Sousa citado por Aragão Seia na obra mencionada sustenta que deteriorações consideráveis são todas aquelas que não sejam inerentes a uma prudente utilização do prédio, ou que constituem pequenas deteriorações necessárias ao conforto e comodidade do arrendatário ou que revistam um certo vulto quer pela sua extensão, quer pelo custo da reparação quer pelo confronto com o valor e dimensão do prédio onde são praticadas.^[2]

Também o Tribunal constitucional teve o ensejo de se pronunciar sobre a constitucionalidade deste preceito tendo considerado que a tutela do direito de propriedade pressuposta pelo preceito tem um âmbito que não colide com o direito de habitação do arrendatário, cujo núcleo essencial reside na possibilidade de utilizar uma casa não sendo exigível por essa garantia o poder de alterar estruturalmente a casa habitada, desde que não esteja em causa a necessidade de obras para evitar a degradação estrutural do imóvel, não lhe sendo reconhecido um direito ilimitado sobre a coisa locada, materialmente semelhante ao do proprietário.^[3]

A substituição da alcatifa por mosaico (não estando em causa a degradação estrutural do imóvel), não altera, todavia, a estrutura externa do locado nem a disposição interna das divisões já que se não demonstra ter sido aumentado ou diminuído o número de divisões ou a sua planificação interna (que de resto se desconhece que exista porquanto não se sabe se a construção é de génese clandestina ou se teve projecto de arquitectura e de especialidade devidamente aprovados).

O facto de se ter substituído um pavimento de alcatifa por mosaico implica obra, obra essa que não vem demonstrado ter sido autorizada ou posteriormente consentida pela Autora senhoria; e a obra, como é facto público e não carece, nesse ponto, de prova, implica a aplicação de uma qualquer substância entre a placa (supondo-se que a construção seja da década de oitenta como decorre dos documentos juntos aos autos a fls 22/26 e que a generalização do betão se deu na segunda metade do século passado) e o mosaico por forma a que este adira àquela.

A Autora não considera que a aplicação do mosaico consubstancie qualquer benfeitoria do imóvel, já que, diz a mesma pretende recolocá-la nos quartos (alegação não provada como resulta da resposta ao quesito 10); já a arrendatária sustenta que teve de a realizar porquanto a alcatifa estava velha e rota, pessoas tropeçavam nela, era fonte de ácaros e parasitas que prejudicavam ou agravavam os problemas respiratórios dela e das filhas o que ficou demonstrado. E a substituição da alcatifa velha por uma outra com iguais características não resolveria os problemas respiratórios, sendo facto público que a limpeza do mosaico é mais eficaz do que a da alcatifa.

Em conclusão diz-se: a substituição de uma alcatifa velha e rota dos quartos de um imóvel por um pavimento de mosaico constitui uma obra que por si só (sem qualquer facto adicional), não traduz uma deterioração do mesmo; a eventual recolocação da alcatifa não implica, por si qualquer deterioração já que pode ser colocada por cima mosaico; a eventual e posterior obra de remoção do mosaico, podendo em obra acarretar deterioração do suporte, não constitui por si só uma deterioração considerável do imóvel.

Poderá é haver fundamento para a indemnização em razão de obra não autorizada, que a Autora também pede, só que não demonstra como lhe cabe em razão do n.º 1 do art.º 342 do CCiv (cfr. resp quesito 10).

Tudo visto acordam os juízes em julgar improcedente a apelação e confirmar a decisão recorrida.

Lxa. 25/10/07

João Miguel Mourão Vaz Gomes

Jorge Manuel Leitão Leal

Américo Joaquim Marcelino

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