| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
1. B.... e mulher C...., intentaram contra M..., Lda., a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário pedindo que se declare da caducidade do contrato de arrendamento celebrado com a R, por virtude da morte da usufrutuária, que foi quem deu de arrendamento, que se ordene o despejo e se condene a R no pagamento de uma indemnização pela retenção ilícita, ou, subsidiariamente, por enriquecimento sem causa, no valor de € 439,60 / mês, desde 11 de Fevereiro de 2005, até à entrega da loja, pela ocupação que vem fazendo do arrendado após a comunicação da caducidade e do decurso do prazo de 2 anos fixado pelos AA para que procedesse à entrega.
2. A ré contestou, alegando que desconheciam a qualidade de usufrutuária, que a mesma sempre se apresentou como sendo a proprietária, ocultando a sua qualidade de usufrutuária até na escritura, razão pela qual não se verifica a caducidade do citado contrato de arrendamento; que não deverá ser decretado o “despejo” por se verificar a hipótese prevista no artigo 1311.º, n.º 2, do Código Civil.
Conclui pedindo a improcedência da acção, com a sua consequente absolvição do pedido ou, assim não se entendendo, a procedência da reconvenção, com a consequente condenação dos autores a pagar as quantias de € 25.000,00 [a título de indemnização por benfeitorias] e € 26.376,00 [como compensação nos termos do artigo 113.º, n.º 1, do RAU], devendo ainda ser reconhecido o seu direito de retenção da loja como garantia do pagamento de tais montantes.
3. Os autores responderam à contestação, na réplica, impugnando a alegada ignorância da ré quanto à qualidade de usufrutuária autora, sustentando, em todo o caso, a irrelevância de tal circunstância para efeitos de verificação da caducidade do contrato de arrendamento; pugnam ainda pela não verificação da situação prevista no artigo 1311.º, n.º 2, do Código Civil, sustentando finalmente que à ré não assiste o direito a receber as quantias que reclama a título de indemnização e compensação, inexistindo em todo o caso qualquer direito de retenção para eventual garantia das mesmas.
4. Realizado o julgamento foi proferida sentença onde se decidiu:
“a.1) DECLARAR serem os autores B... e C.... proprietários do prédio urbano sito na Rua ...., no lugar e freguesia da Parede, concelho de Cascais, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., e descrito na ... Conservatória do Registo Predial de Cascais com o n.º ..., no qual se insere a loja em apreço nos presentes autos.
a.2) JULGAR verificada a caducidade, com efeitos a partir de 11 de Fevereiro de 2003, do contrato de arrendamento em apreço nos presentes autos, supra descrito sob o ponto 8, outorgado em 29 de Abril de 1987, relativo à loja correspondente ao número 3A do referido prédio, condenado a ré M..., Lda, a entregá-la de imediato aos autores, livre e devoluta de pessoas e bens.
a.3) CONDENAR a ré M..., Lda, a pagar aos autores a quantia equivalente a € 219,80 (duzentos e dezanove euros e oitenta cêntimos) por mês, a título de indemnização pela ocupação da loja em apreço, desde 11 de Fevereiro de 2005 até à data da sua entrega efectiva aos autores, acrescida de juros de mora, à taxa legal e 4%, desde a data da citação até integral pagamento [sem prejuízo, porém, dos montantes eventualmente já entregues entretanto, a este título, pela ré à autora].
a.4) ABSOLVER a ré do demais peticionado pelos autores.
B) Da reconvenção
Julgar parcialmente procedente a reconvenção e, consequentemente:
b.1) CONDENAR os autores/reconvindos B... e C... a pagar à ré/reconvinte M..., Lda, a quantia € 3.516,80 (três mil quinhentos e dezasseis euros e oitenta cêntimos), a título de compensação prevista no artigo 113.º do RAU, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% contados a partir da data da notificação da presente sentença, até integral pagamento.
b.2) ABSOLVER os autores/reconvindos do demais peticionado pela ré/reconvinte.”
5. Desta sentença recorreram ambas as partes.
5.1. Recurso da R: alega terem ocorrido erro na aplicação do direito, invocando, em conclusão e em síntese:
a) Abuso de direito –art.º 334.º CC
b) Juros sobre a indemnização-renda vencidas na pendência da acção, desde a citação, viola o art.º 805.º CC
c) valor das benfeitorias: ao absolver os AA violou o art.º 661.ºn.º2 CPC, pois deveria a indemnização ter sido remetida para posterior liquidação.
d) violação do art.º 113.º n.º2 do RAU, ao fixar como indemnização uma renda por cada ano de vigência do contrato.
5.2 Recurso dos AA: restringindo a recurso à matéria respeitante à indemnização pedida, pelo atraso na entrega, alegam, em síntese, que a indemnização fixada –igual à renda que era devida, em singelo -, viola o disposto no art.º 1045.º n.º1 e 2 do C.Civil, ou se assim se não entender, pelo menos viola o disposto no art.º 473.º do CCivil.
6. Apenas a R contra-alegou.
7. Nada obsta ao conhecimento do recurso.
8. A matéria dada como assente em 1.ª instância e que não foi objecto de impugnação por qualquer das partes, nem merece qualquer censura oficiosa, é a seguinte:
1. Os autores são donos do prédio urbano sito na Rua ..., no lugar e freguesia da Parede, concelho de Cascais, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., e descrito na ... Conservatória do Registo Predial de Cascais com o n.º ... – alínea A) dos Factos Assentes.
2. Por legado de D..., a nua propriedade do prédio acima identificado foi adquirida pelo autor marido e, por força do regime de casamento dos autores (comunhão geral de bens), por sua mulher – alínea B) dos Factos Assentes.
3. D... deixou, por legado e pela ordem nele indicada, o usufruto sucessivo do identificado prédio a E..., a F... e a G... – alínea C) dos Factos Assentes.
4. E... faleceu em 21 de Março de 1991 – alínea D) dos Factos Assentes.
5. G... faleceu no dia 1 de Junho de 2002 – alínea E) dos Factos Assentes.
6. F... faleceu em 10 de Fevereiro de 2003 – alínea F) dos Factos Assentes.
7. O registo do usufruto foi cancelado através da apresentação n.º ... – alínea G) dos Factos Assentes.
8. Por escritura pública de 29 de Abril de 1987, lavrada no ... Cartório Notarial de Lisboa, E... celebrou com a ré um contrato de arrendamento da loja correspondente ao número 3A do mencionado prédio, pelo prazo de 1 ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, com início em 1 de Maio de 1987, para aí a ré exercer o comércio de móveis, decorações e comércio em geral, com excepção de agência funerária – alínea H) dos Factos Assentes.
9. Ficou convencionado, na cláusula quinta do contrato, que “a inquilina poderá fazer no local arrendado as obras necessárias ao bom aproveitamento do mesmo para o fim a que se destina” – alínea I) dos Factos Assentes e resposta ao artigo 15.º da Base Instrutória.
10. A renda mensal estipulada, à data da celebração do contrato, era de vinte e cinco mil escudos – alínea J) dos Factos Assentes.
11. Em 10 de Fevereiro de 2003, a ré pagava à usufrutuária F..., a título de renda mensal do locado, a quantia de € 204,59 – alínea L) dos Factos Assentes.
12. Por carta datada de 26 de Fevereiro de 2003, recebida pela ré, o autor marido informou a ré da morte da usufrutuária F... e comunicou-lhe a caducidade do contrato de arrendamento – alínea M) dos Factos Assentes.
13. O autor marido informou, ainda, a ré de que deveria entregar o andar arrendado livre e devoluto, no prazo de dois anos, até ao dia 09 de Fevereiro de 2005 – alínea N) dos Factos Assentes.
14. Passado aquele prazo de dois anos, a ré não entregou a loja objecto dos autos, livre e devoluta, aos autores – alínea O) dos Factos Assentes.
15. Desde 11 de Fevereiro de 2003 até Abril de 2005, a ré tem vindo a pagar aos autores uma quantia mensal pela ocupação da loja, sendo, de Abril de 2003 a Janeiro de 2005, as quantias melhor discriminadas nos documentos de fls. 50/71 dos autos – alínea P) dos Factos Assentes.
16. Anteriormente ao contrato de arrendamento celebrado com a ré, o local era usado para nele ter lugar o comércio de mobiliário – alínea Q) dos Factos Assentes.
17. Até 10 de Fevereiro de 2003, eram as usufrutuárias, ou os seus representantes, quem recebia as rendas, procedia às notificações dos aumentos das rendas, celebrava os contratos de arrendamento e tratava de todos os assuntos com os arrendatários do prédio – resposta ao artigo 1.º da Base Instrutória.
18. Até à mesma data, os autores desconheciam todos os assuntos referentes à administração e fruição do prédio em causa – resposta ao artigo 2.º da Base Instrutória.
19. Só a partir de 11 de Fevereiro de 2003, os autores passaram a receber as rendas do prédio, a proceder às notificações dos aumentos das rendas, a celebrar os contratos de arrendamento, a pagar as despesas do prédio, a realizar e custear as obras necessárias e a tratar de todos os assuntos com os inquilinos – resposta ao artigo 3.º da Base Instrutória.
20. Após 11 de Fevereiro de 2003, os autores tomaram conhecimento do contrato de arrendamento a que supra se alude sob o ponto 8 – resposta ao artigo 4.º da Base Instrutória.
21. Os autores foram completamente alheios aos termos e condições estipuladas no citado contrato de arrendamento celebrado entre a ré e a usufrutuária E...., não só na data da sua celebração como, posteriormente, durante a sua vigência – resposta ao artigo 5.º da Base Instrutória.
22. A loja ajuizada localiza-se numa zona central da Parede – resposta ao artigo 6.º da Base Instrutória.
23. Se estivesse livre e devoluta, a loja poderia ser arrendada pelos autores por uma renda de montante não concretamente apurado, mas superior à actualmente paga pela ré – resposta ao artigo 7.º da Base Instrutória.
24. O locado era compartimentado e com uma zona de exposições que representava pouco mais do que metade da totalidade da área do mesmo – resposta ao artigo 13.º da Base Instrutória.
25. A loja necessitava de alterações em face o comércio que a ré ali pretendia exercer – resposta ao artigo 14.º da Base Instrutória.
26. A fim de criar uma zona de exposição com dimensões razoáveis a ré, com o acordo da senhoria, mandou derrubar as paredes interiores, eliminando, assim, os compartimentos interiores, tornando o locado numa divisão única – resposta ao artigo 16.º da Base Instrutória.
27. O tecto falso foi reparado na parte em que se situava anteriormente a zona de exposição – resposta ao artigo 17.º da Base Instrutória.
28. Foi adquirido e aplicado o tecto falso na zona do salão de exposições onde, anteriormente, eram os tectos dos compartimentos interiores – resposta ao artigo 18.º da Base Instrutória.
29. A ré mandou remodelar, totalmente, a instalação eléctrica, deficiente, adequando-a às necessidades de iluminação e de ventilação de uma loja de mobiliário – resposta ao artigo 19.º da Base Instrutória.
30. Em todo o chão da loja foram aplicados mosaicos, substituindo o chão, já degradado, que então lá se encontrava – resposta ao artigo 20.º da Base Instrutória.
31. A montra e a porta de entrada foram substituídas, com aplicações de mármore na fachada e com a utilização de vidro temperado e laminado, que foram adquiridos e aí aplicados a pedido da ré – resposta ao artigo 21.º da Base Instrutória.
32. A ré mandou revestir os pilares, redondos, que se encontravam na loja, com o chamado vidro velho fundido – resposta ao artigo 22.º da Base Instrutória.
33. Estas obras, que demoraram pelo menos dois meses, tiveram um custo não concretamente apurado – resposta ao artigo 23.º da Base Instrutória.
34. Com estas obras, o locado – pertença dos autores – aumentou o seu valor em montante não concretamente apurado – resposta ao artigo 24.º da Base Instrutória.
35. As referidas obras não podem ser levantadas sem detrimento da loja – resposta ao artigo 25.º da Base Instrutória.
36. Com a realização das referidas obras a ré transformou o locado – resposta aos artigos 26.º e 30.º da Base Instrutória.
37. A ré dispõe de uma rede de lojas de mobiliário, designadamente na Rinchoa, no Alto da Fonte, na Rebelva, em Linda-a-Velha, em Lisboa e em Mafra – resposta ao artigo 28.º da Base Instrutória.
38. Clientes da ré, que eram clientes noutras lojas, designadamente, porque são residentes na Parede ou nas suas imediações, passaram a ser clientes da loja dos autos – resposta ao artigo 29.º da Base Instrutória.
39. A perda da loja constituirá, para a ré, um prejuízo – resposta ao artigo 31.º da Base Instrutória.
Passemos agora a analisar cada um dos recursos interpostos.
9.Recurso da R
9.1. Abuso de direito –art.º 334.º CC
Alega a recorrente que não vem provado que conhecesse, no momento da celebração do contrato, que a senhoria intervinha na qualidade usufrutuária e vem provado que, conforme cláusula 5.ª do contrato, a inquilina poderia fazer as obras necessárias ao bom aproveitamento do mesmo, para o fim a que se destina, o que inculca, desde logo, um estado subjectivo de confiança na estabilidade do vínculo, com base no qual foram realizadas muitas e dispendiosas obras.
Mais defende que, não ignorando o Ac. STJ citado na sentença, no tocante ao quadro de objectividade em que deve operar a caducidade, a invocação da caducidade, perante um inquilino, ignorante da natureza do direito real meramente parcelar do senhorio sobre a coisa locada, num quadro de confiança e tendo efectuado muitas e avultadas obras, constitui abuso de direito pedir a declaração de caducidade do contrato.
Vejamos.
O Abuso de Direito configura-se quando alguém exercita um direito que lhe assiste, de que é efectivamente titular, mas de forma que, segundo os princípios da boa fé, se apresenta aos olhos dos demais como uma actuação não era expectável, contrariando o que seria um procedimento considerado correcto, normal - art.º 334.ºdo CC.
Sob a figura do abuso de direito, tema sobejamente discutido, quer pela doutrina quer pela jurisprudência, permitimo-nos transcrever, por elucidativo, o seguinte trecho, embora longo, retirado do AC. STJ proc. 256/09.3YFLSB, de 2009/6/2:
“É bem certo que o artigo 334º do Código Civil define o abuso do direito, dizendo que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico desse direito”.
Este dispositivo legal vale o que vale: nada ou quase nada.
Este “quase nada” é justificável por Castanheira Neves quando considera como não despicienda a consagração legal do abuso do direito e até conveniente “para evitar farisaicos escrúpulos, já que haverá sempre radicais positivistas-legalistas entre nós, e assim é possível combater com as suas próprias armas (Questão de Facto e Questão de Direito ou o Problema Metodológico da Juridicidade, página 529, nota 54).
Segundo este mui ilustre Mestre a adequada compreensão do abuso do direito só se atinge com a mutação da forma como se compreende o próprio direito subjectivo.
Para tanto, parte da ideia de que o direito subjectivo é “uma intenção normativa que apenas subsiste na sua validade jurídica enquanto cumpre concretamente o fundamento axiológico-normativo que a constitui”, ou seja, o direito subjectivo deixa de ser uma estrutura formal para ser encarado “com uma função normativa, teleológico-materialmente fundada”, havendo abuso de direito quando “um comportamento tenha a aparência de licitude jurídica – … – e, no entanto, viole ou não cumpra, no seu sentido materialmente realizado, a intenção normativa que materialmente fundamenta e constitui o direito invocado, ou de que o comportamento realizado se diz exercício”.
Desta forma, “o abuso de direito configura-se como uma contradição entre dois pólos que entretecem o direito subjectivo”: a sua estrutura formal reconhecida pelo ordenamento jurídico e o fundamento normativo que integra esse mesmo direito e lhe confere materialidade devem estar em conformidade, certo que quando esta não é detectada, ocorre abuso de direito (obra citada, páginas 523 a 524).
Esta visão é (com) partilhada por Mafalda Miranda Barbosa, sua discípula natural, que nos faz notar que “o direito subjectivo, enquanto expediente reconhecido pelo ordenamento aos diversos sujeitos, não pode ser entendido como uma mera forma, como um expediente formal despido de quaisquer valorações materiais. O direito subjectivo é conformado com uma dimensão axiológico-normativa que faz com que ele, em concreto, seja um direito subjectivo e se integre no ordenamento jurídico concretamente desenhado” ou, dito de outra forma, como uma forma de exercício da liberdade humana, o que “implica não só a delimitação de uma esfera de acção, mas igualmente uma série de deveres, desde que se entenda a liberdade em sentido positivo, geradora de responsabilidade e de deveres de solidariedade” (Liberdade vs. Responsabilidade – A precaução como fundamentação da imputação delitual, páginas 317 e 318).
Por isso, comungando das mesmas ideias, diremos que não temos que ficar presos, amarrados, ao que está prescrito no citado artigo 334º, antes nos cumpre, e sempre, procurar detectar se o exercício formal de um direito se mostra desconforme com a teologia desse mesmo direito. Se a resposta for positiva, então sim, há abuso do direito.
E, de igual modo, perfilhamos as suas ideias quando, ao revisitar o aludido preceito legal, defende que “o que está em causa no abuso do direito não é a intenção de prejudicar terceiros, ou a desconformidade com a moral, mas sim a dissonância entre a estrutura formal do direito que se invoca e a intencionalidade normativa desse mesmo direito”.
Com efeito, e no que diz respeito à boa fé, ter-se-á de dizer que “ela sustenta todo o mundo contratual, modelando a conduta dos contraentes, sindicando-a e chancelando-a de lícita ou ilícita”: “naquelas situações em que se coloca um problema relativo à boa fé e aos deveres que ela faz emergir não faz sentido recorrer ao abuso do direito”.
No que aos bons costumes diz respeito, cumpre dizer que “não sendo pacífico o entendimento sobre o verdadeiro alcance do conceito, tem-se generalizado a opinião segundo a qual, …, a cláusula geral dos bons costumes apenas pode ser preenchida ou concretizada por referência ao sentido ético dominante na sociedade”, e, nessa medida, apenas faz sentido a referência aos bons costumes (como, aliás, à boa fé) “se virmos neles a manifestação de princípios normativos e se distinguirmos claramente moral e ética”. Como assim – continua – “implicando a sindicância do exercício de uma posição subjectiva activa com base nos bons costumes, o abuso do direito não pode redundar numa forma de limitação do direito por referência à moral dominante”.
Desta forma, “só faz sentido a referência à boa fé e aos bons costumes se virmos neles a manifestação de princípios normativos e se distinguirmos claramente moral e ética”. É com estas cautelas e com estas reservas que devemos interpretar o artigo 334º do Código Civil, “sem que isso nos impeça de ir mais além”, pois “perante a mobilização em concreto de um direito, teremos de indagar sempre, por referência aos princípios normativos em que se funda, se aquele exercício os contraria ou não” (ainda obra citada, páginas 323 a 326).”
Revertendo estas noções para o quadro dos autos, não se vê como defender, neste caso, que a actuação dos AA., ao exercerem o direito em causa nos autos – caducidade do contrato, por morte da usufrutuária - seja desconforme aos princípios da boa-fé.
Nada se apurou, em relação aos AA, que permita fazer tal juízo. Não consta que tenham tido qualquer intervenção, ainda que indirecta, na outorga do contrato ou nas negociações prévias, onde se inclui a cláusula das obras autorizadas ou que tenham, de alguma forma, criado quaisquer expectativas à R.
Assim, nada se apurou ou sequer se indicia que, previamente ao exercício do direito em causa, os AA tenham tido qualquer comportamento que fosse incompatível com o direito que vieram a exercer.
Limitaram-se, pois, os AA a exercer um direito que lhes é conferido por lei, nada havendo a censurar.
9.2. Juros sobre a indemnização-renda vencidas na pendência da acção, desde a citação, viola o art.º 805.º CC.
Na sentença fixou-se a indemnização devida pela ocupação da loja em valor igual àquele que correspondia à renda: € 219,80, tendo-se condenado a a R neste valor, desde a data da caducidade do contrato – Fevereiro de 2005- até à sua entrega, acrescendo juros mora desde a citação.
Neste ponto assiste razão à recorrente.
Decorre do ponto 15 dos factos provados que a R continuou a pagar o valor correspondente à renda, entre Fevereiro de 2003 e Abril e 2005, sendo que a presente acção deu entrada em Maio do mesmo ano.
Portanto, verdadeiramente, não se pode falar em mora, quando se defende dever ser o valor a indemnização devida, pelo atraso na entrega, igual ao valor que vinha sendo pago como “renda”.
Os juros fixados destinam-se a indemnizar o senhorio pela privação do capital que lhe era devido, evitando também que a R saia beneficiada com a demora no cumprimento. Tratando-se de prestações pecuniárias (já não pode falar em renda a partir do momento em que se declara a caducidade do contrato), que se vão vencendo mensalmente e apenas enquanto a ocupante do prédio o não entregar ao proprietário, só de pode falar em mora daquele e prejuízo para este, a partir das datas em que, mensalmente, as prestações devem ser pagas e não o sejam.
Logo, à data de citação – que ocorreu em Maio de 2005 – não estava a R em mora, pelo que juros só podem ser devidos quando haja incumprimento e a partir da data de vencimento mensal de cada prestação.
Caso se mantenha a indemnização fixada (essa questão é objecto do recurso interposto pelos AA), terá cada prestação que ser acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir das datas em que mensalmente deveriam ser pagas e não o foram – dia 8 do mês anterior ao mês que respeita, conforme consta da escritura de arrendamento junta aos autos.
9.3. Valor das benfeitorias: ao absolver os AA, defende a recorrente, que o julgador violou o art.º 661.ºn.º2 CPC, pois deveria a indemnização ter sido remetida para posterior liquidação.
Caso assim não se entenda deverá fixar-se o valor das benfeitorias, por recurso à equidade, nos termos do art.º 566.º n.º3 e 4.º do CPC.
Na sentença sob recurso entendeu-se ser de qualificar como “úteis”as obras realizadas pela R e, por isso, susceptíveis de indemnização, pois que se provou não poderem ser levantadas, sem deterioração do arrendado.
Mas, porque não se provou nem o valor concretamente dispendido com as obras, nem o valor do enriquecimento do locado, defendeu o julgador a improcedência do pedido, nada havendo, assim, para relegar para execução de sentença.
Nos termos do art. 473º, nº 1 do Cód. Civil, a obrigação do senhorio mede-se pelo valor do seu enriquecimento.
A indemnização pelas benfeitorias úteis, prevista no art. 1273º, nº1 do mesmo código, tem de ser aferida pela teoria da diferença, prevista no art. 566.º do mesmo diploma legal.
Transpondo esta noção para situações como a dos autos, diremos que a indemnização terá como medida a diferença entre a situação patrimonial do beneficiário, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal e a que teria nessa data, se não existissem as benfeitorias. Neste sentido ver AC: STJ 2007/3/6, proc. 07A22, acessível na Base de Dados do ITIJ.
Quanto à função da figura do enriquecimento sem causa ver, por todos, AC. STJ 2006/1/3 proc. 05A3395, na mesma base de dados, onde se pode ler:
“ Ao contrário do fim do instituto da responsabilidade civil - onde o que está em causa é a perda ou a diminuição verificada no património do lesado -, o enriquecimento sem causa visa remover o enriquecimento - o que está em causa é o enriquecimento injustificado do interventor.
Daí que o que se pretende é que este fique colocado na mesma situação que estaria se não fosse a deslocação patrimonial que o enriqueceu.
Razão pela qual a indemnização respectiva há-de corresponder à situação hipotética do património do enriquecido, não estando em causa qualquer diferença no património do credor.”
Nesta linha de raciocínio conclui-se que não basta alegar e provar que as obras “importaram valorização do arrendado”, como o fez a R.
Ter-se-á que alegar factualidade concreta que permita calcular a medida dessa valorização, o que, recorrendo à teoria da diferença, impõe que se alegue qual o estado concreto do imóvel e respectivo valor, na data imediatamente anterior às obras e qual o seu concreto estado e consequente valor, à data da entrega do mesmo.
É que, se é certo que as obras valorizaram o imóvel, nada nos diz que essa valorização não se tenha entretanto consumido com o decorrer do tempo. Não podemos esquecer que as obras datam de 1987 e os AA só em 2005 vieram pedir a entrega do imóvel – que ainda não terá ocorrido.
Portanto, para se aferir do direito invocado, importava saber em que medida os AA viram o seu património aumentado, por causa das obras feitas pela R.; o que interessa é a medida do enriquecimento e não a do empobrecimento, funcionando esta apenas como limite máximo da indemnização.
Não fornecem os autos elementos suficientes, desde logo, por falta de alegação, do estado concreto do imóvel antes das obras nem o seu concreto valor, bem como do actual estado e valor do arrendado.
Neste mesmo sentido se pronunciou o Ac. Lx de 2007/5/6 proc. 10362/07 in base de dados do ITTIJ “…seria indispensável que tivesse sido alegado e provado, desde logo, que elas importaram a valorização do locado – o que supõe a alegação e prova de que, antes da sua realização, o locado valia X e, depois de elas feitas, passou a valer X + Y –…”
Assim, não é apenas pelo facto de não se ter apurado o valor concreto dispendido com as obras –ver resposta ao art.º 23 da BI – que o pedido da R não pode proceder. O que a R não provou, foram todos os pressupostos atrás apontados, que permitiriam o nascimento do direito à indemnização. Não tendo nascido o direito, é irrelevante que se tenha ou não apurado o concreto valor dispendido com as obras.
Só caso se tivesse conclui pelo direito da R, a ser indemnizada, é que a mera falta de apuramento do valor concreto, não seria caso para improceder o pedido, mas antes para que se relegasse tal apuramento para posterior liquidação.
Nestes termos, entendemos, como na sentença sob recurso, não assistir à R o direito a ser indemnizada, por falta de verificação dos necessários pressupostos.
9.4 Violação do art.º 113.º n.º2 do RAU, ao fixar como indemnização uma renda por cada ano de vigência do contrato.
Defende a recorrente que o julgador violou o art.º 113.º 2 do RAU, bem como o art.º 4 do CC, ao fixar a indemnização nos moldes em que o fez – o valor de um mês de renda, por cada ano de vigência do contrato, o que ascende em € 3.516,80.
Pede que se fixe o valor de tal indemnização perto do limite máximo legal -€ 26.376,00-, “principalmente se não for produzida condenação em liquidação de sentença do valor das benfeitorias”.
Sobre este ponto escreveu-se na sentença:
“… a ré/reconvinte reclama ainda dos autores a quantia de € 26.376,00 como compensação nos termos do artigo 113.º, n.º 1, do RAU.
Nos termos do disposto no citado artigo 113.º, n.º 1, do RAU, no que ao caso vertente interessa, se o arrendamento cessar por motivo de caducidade, o arrendatário tem direito a uma compensação em dinheiro, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor locativo. Conforme decorre do n.º 2 do citado preceito, a importância da compensação é fixada pelo tribunal, segundo juízos de equidade, mas não pode exceder 10 vezes a renda anual.
Considerando o referido a propósito das obras efectuadas pela ré no locado como, sobretudo, a factualidade supra descrita sob o ponto 34 [com estas obras, o locado – pertença dos autores – aumentou o seu valor em montante não concretamente apurado], imperioso se torna concluir que, no caso vertente, se mostram reunidos os pressupostos da compensação a que alude o artigo 113.º, n.º 1, do RAU, tendo em conta ainda que a generalidade das obras efectuadas não condiciona o uso do locado exclusivamente ao comércio de mobiliário.
Importa, pois, fixar o respectivo montante, fazendo apelo a juízos de equidade, sendo certo que o limite máximo a considerar é de € 26.376,00 [€ 219,80x12x10].
Na ausência de quaisquer outros elementos objectivos de que o tribunal possa socorrer-se, decide-se fixar tal compensação no valor correspondente a um mês de renda por cada ano de contrato decorrido, ou seja, em € 3.516,80 [2003-1987=16x€219,80].”
O valor defendido pela R –perto do valor máximo –tem, de alguma forma, correspondência com o valor que alegou ter dispendido com as obras.
Mas, o certo é que a R não logrou fazer prova do valor que dispendeu com as obras, embora esteja assente que, com as obras que realizou, a R aumentou o valor do locado.
Apenas podemos assim atender ao volume e tipo de obras feitas, embora sem descurar o lapso de tempo já decorrido e o seu necessário desgaste.
Temos um estabelecimento comercial destinado a venda de móveis, onde foram realizadas obras, destacando-se como mais relevantes:
- Substituição de todo o chão da loja, que estava degradado, por chão de mosaicos;
- ampliação da zona destinada à exposição;
- aplicação de tecto falso na zona de exposição;
- remodelação total da instalação eléctrica.
- substituição da montra e porta de entrada
Fazendo o confronto entre o nível de obras e o valor de indemnização fixado -€ 3.516,80 - ressalta uma situação de desequilíbrio.
Embora não seja, nem possa ser nossa pretensão (pelas razões atrás apontadas) indemnizar a R., por tudo o que gastou no locado, não podemos deixar de considerar o valor encontrado como irrisório.
Com a subjectividade que qualquer juízo de equidade acarreta, propendemos a considerar justo o valor de € 10.000.
10. Recurso dos AA: indemnização fixada, igual à renda que era devida, em singelo, viola o disposto no art.º 1045.º n.º1 e 2 do C.Civil, ou se assim se não entender, pelo menos viola o disposto no art.º 473.º do CCivil.
Na sentença foi fixada a indemnização, pelo atraso na entrega do locado, em valor igual à renda que vinha sendo praticada.
Na sua petição os AA tinham pedido que o valor fosse calculado em 2 meses de renda, por cada mês de atraso, socorrendo-se do disposto no art.º 1045.º n.º2 do CC.
Na sentença não se abordou a questão, não se elucidando os destinatários porque razão o pedido não mereceu acolhimento, sendo que não vislumbramos razão para que o não tenha merecido.
Dispõe o art.º 1045.º n.º2 que a indemnização pela ocupação é elevada ao dobro da renda “logo que o locatário se constitua em mora”.
Ora, tendo o contrato caducado por morte da usufrutuária, em Fevereiro de 2003 e tendo os senhorios notificado a R., para proceder à entrega do locado, até 9 de Fevereiro de 2005 –facto 13.-, o que esta não fez –facto 14. -, não se pode deixar de ter como assente que, a partir do dia 9 de Fevereiro de 2005, a R entrou em situação de mora, devendo pois pagar, a partir dessa data, uma indemnização pela ocupação ilegal, igual ao dobro do correspondente à renda mensal que vinha pagando.
Não resta dúvida que se trata de uma situação de mora, apenas imputável ao locatário (nada foi invocado de molde a afastar do locatário tal imputabilidade). A mora faz nascer a obrigação de indemnizar aquele que é lesado com ela.
No caso dos arrendamentos, a lei fixa, desde logo, o valor dessa indemnização como correspondendo ao dobro do valor que era devido a título de renda.
Ao fixar-se o valor, em singelo, estava a premiar-se o atraso. A quantia devida era a mesma, quer estivesse em mora na restituição, ou não, o que não pode deixar de chocar a consciência sócio-jurídica.
Merece, assim, provimento, sem dúvida alguma, o recurso dos AA.
11. Nestes termos, acorda-se em julgar totalmente procedente a apelação dos AA-recorrrentes e parcialmente procedente a apelação da R-recorrente, em consequência do que se altera a decisão recorrida nos seguintes termos, com referência aos pontos de fls. 300:
A) da Acção…
a.3) CONDENAR a ré M..., Lda, a pagar aos autores a quantia equivalente a € 439,80 (quatrocentos e trinta e nove euros e oitenta cêntimos) por mês, a título de indemnização pela ocupação da loja em apreço, desde 11 de Fevereiro de 2005 até à data da sua entrega efectiva aos autores. A tal valor serão abatidos os valores que a R já tenha, entretanto, pago aos AA, pela ocupação.
A quantia que estiver em dívida, à data da citação, será acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação (só a partir daqui a dívida ficou líquida) e até integral pagamento, no tocante às prestações vencidas até tal data; quanto às prestações vencidas após a citação e vincendas, serão devidos juros de mora, calculados desde a data de vencimento de cada uma das prestações –dia 8 de cada mês- e até integral pagamento.
B) Da reconvenção
…b.1) CONDENAR os autores/reconvindos B... e C... a pagar à ré/reconvinte M..., Lda, a quantia € 10.000 (dez mil euros), a título de compensação prevista no artigo 113.º do RAU, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% contados a partir da data da notificação da presente sentença, até integral pagamento.
No mais mantém-se a sentença recorrida.
Custas por ambas as partes, na proporção de 1/3 para os AA e 2/3 para a R.
Lisboa, 2009/11/5
Teresa Soares
Rosa Barroso
Márcia Portela |
