Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 6224/11.8TBCSC.L1-8 |  |
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
- Os requisitos da excepção de não cumprimento consistem na existência de prazos idênticos para ambas as prestações e o não cumprimento de uma delas ou a não oferta de cumprimento.
(Sumário elaborado pela Relatora)
I-Relatório:
M... e D..., Lda., demandaram B..., M... e M..., pedindo que:
a) fosse declarada a resolução do contrato-promessa de cessão de quota celebrado, em 30/9/2010, entre a 1ª autora e as rés, com efeitos a partir do dia 15/12/2010, data da comunicação escrita da pretensão da 1ª autora às rés, por incumprimento do contrato e, caso assim se não entenda,
b) considerar-se o contrato resolvido na data da citação das rés uma vez que, nos termos do contrato, bastará que a pretensão seja dirigida por escrito, declarando-se ainda que todas as quantias entregues à 1ª autora a título de sinal e princípio de pagamento sejam consideradas suas,
c) a resolução do contrato-promessa de cessão de exploração, por duas ordens de razões, a primeira que se prende com a resolução imediata em consequência da resolução do contrato-promessa de cessão de quota e a outra atento o incumprimento pelas rés no pagamento das prestações a que estavam obrigadas e devidas pela exploração do estabelecimento, tal como impõe o contrato outorgado e que ascendem a € 14.000,00 cujo pagamento se requer,
d) condenação das rés, título de danos patrimoniais, nos montantes já apurados pela falta de pagamento de consumos a fornecedores e terceiros a que estavam obrigadas e que ascendem a € 2.535,44, nas despesas de conservação, manutenção e limpeza do imóvel no valor de € 35.500,00 e na reposição do equipamento e electrodomésticos no montante de € 2.250,00, cuja soma é de € 54.285,44,
e) e ainda no pagamento à 2ª autora, a título de danos não patrimoniais, a quantia de € 20.000,00.
Alegaram, em síntese, que celebraram com as rés um contrato-promessa de cessão de quota e transformação da sociedade comercial com cessão de exploração do estabelecimento comercial, contrato esse que não foi cumprido pelas rés.
Consequentemente, assiste à 1ª autora o direito à resolução do contrato-promessa e a fazer suas as quantias pagas e à 2ª autora o pagamento da quantia de € 14.000,00, acrescida dos juros, referente às prestações contratuais devidas desde Janeiro a 29/7/2011, bem como a declaração de resolução do contrato de cessão de exploração, com efeitos a partir de 1/10/2010.
Devem ainda as rés ser condenadas a pagar à 2ª autora os valores relativos a consumos devidos por aquelas - € 2.535,44 -, e encargos tidos por esta para colocar o imóvel no estado de conservação, manutenção e limpeza com que deveria ter sido entregue, bem como na reposição de equipamento – € 37.750,00 - bem como no valor de € 20.000,00, a título de danos não patrimoniais.
Regularmente citadas as rés excepcionaram a ilegitimidade passiva, por preterição de litisconsórcio necessário, impugnaram o alegado pelas autoras e deduziram reconvenção, concluindo pela procedência da excepção e, consequentemente pela absolvição da instância e, caso assim se não entendesse, pela procedência do pedido reconvencional devendo o contrato ser considerado nulo e sem nenhum efeito e as autoras condenadas, solidariamente, na restituição às rés da quantia de € 64.000,00 e, caso assim se não entenda, deverá ser declarada a resolução do contrato-promessa celebrado, em 30/9/2010, com efeitos a partir de Março de 2011, data da interpelação definitiva comunicada às autoras com fundamento em incumprimento, condenando-se as autoras no pagamento do dobro do sinal, bem como no pagamento de uma indemnização a título de lucros cessantes e danos não patrimoniais, em montante nunca inferior a € 25.000,00, devendo a estas quantias acrescer os juros de mora, desde a data da citação.
No que à contestação concerne, impugnaram o aí alegado sustentando a simulação do contrato promessa por se referir à transmissão de um imóvel;
Só tomaram a gestão efectiva do estabelecimento comercial no fim do mês de Outubro de 2010, mantendo-se até esta data o estabelecimento a funcionar sobre a responsabilidade da primeira requerente, uma vez que as requeridas, por razões de ordem profissional, só estariam disponíveis no fim de Outubro de 2010, não tendo recebido a comunicação da Segurança Social, nem lhe sendo imputável o estado em que se encontrava o estabelecimento à data da vistoria;
O equipamento do mesmo não era o apropriado e não foram feitas obras de beneficiação do estabelecimento, tendo as rés cumprido todos os procedimentos adequados na exploração do lar, quanto a limpeza, organização e tratamentos;
A 2ª autora deixou de pagar as prestações impostas no processo de execução da dívida que tinha para com a Segurança Social e o processo de licenciamento foi suspenso por esse facto.
O licenciamento era condição do contrato prometido, pelo que as rés suspenderam os pagamentos das prestações mensais vencidas a partir de Dezembro de 2010, ficando as rés impedidas de prosseguir a sua actividade.
A 1ª autora retirou dez doentes do estabelecimento e alojou-as noutro estabelecimento que se encontrava a explorar, o que as rés lhe denunciaram por carta de 23/12/2011, e insistindo pela entrega dos utentes e na regularização da dívida à Segurança Social, mais rescindindo o contrato pedindo a devolução do sinal em dobro e mantendo-se nas instalações até receberem esse montante.
Sem possibilidade de obtenção do licenciamento da Segurança Social, sem a aprovação da Câmara Municipal de Cascais quanto à alteração do uso do imóvel, sem as obras de beneficiação que eram da responsabilidade das autoras, sem os utentes que constavam da relação constante do anexo ao contrato prometido e dado persistirem as dívidas da segunda autora ao fisco e à segurança social, que eram da sua responsabilidade, as rés estavam impedidas de prosseguir qualquer actividade e de transformar, legalmente, a sociedade unipessoal numa sociedade por quotas. Assim, as rés não estavam obrigadas a pagar a quantia de € 2.000,00 a título de contrapartida pela Cessão de Exploração do estabelecimento, o que consideraram a partir de Fevereiro de 2011.
As rés, face ao incumprimento reiterado das autoras, em 31/3/2011, dois meses depois da segunda interpelação em 23/12/2010, interpelaram, definitivamente, as autoras, por carta registada com aviso de recepção, para a morada constante do contrato promessa, comunicando-lhes o desinteresse definitivo no negócio, rescindindo em consequência o contrato prometido com justa causa, pedindo a devolução do sinal de € 56.000,00 em dobro, mantendo a posse do imóvel até receberem, efectivamente, essa indemnização com direito de retenção previsto no artigo 754 CC.
No que à excepção respeita suscitaram a ilegitimidade passiva da 2ª e 3ª rés, por preterição de litisconsórcio necessário uma vez que, sendo casadas, os respectivos cônjuges não foram citados.
Relativamente à reconvenção alegaram, em síntese, que as rés pretenderam adquirir não só a sociedade como o imóvel pertença desta e a autora cedeu-os, pelo que o contrato promessa carece de formalidades ad substanciam (reconhecimento notarial presencial das assinaturas e de certificação da existência de licença de utilização), é nulo;
O contrato foi rescindido com justa causa, porquanto a autora não fez as beneficiações previstas nos pontos 10, 22, 29, 30, 31 do relatório da vistoria, sendo que a autora, interpelada para o efeito por carta de 7 de Dezembro junta ao procedimento cautelar, não cumpriu e enganou as rés afirmando que a Segurança Social havia dado parecer favorável;
A 2ª autora, promitente vendedora, tinha deixado de cumprir o acordo de pagamento em prestações das dívidas à Segurança Social, estando em dívida mais de três prestações consecutivas.
Enquanto não fosse liquidada a dívida na sua totalidade e enquanto não fossem corrigidas as anomalias detectadas na vistoria técnica realizada no dia 11/10/2010, pela Unidade de Saúde Cascais, que haviam sido comunicada por escrito à segunda autora, não seria emitido o licenciamento para Lar de Idosos.
Foram informados que o processo de alteração de uso que deu entrada na Câmara Municipal de Cascais, em 2009, fora arquivado porquanto não fora emitido o parecer favorável final da Segurança Social e não tinham sido apresentados os projectos das especialidades.
As autoras replicaram, afirmando que não cabia razão às rés, face ao teor do acordo e à resolução prévia do contrato no que toca aos factos ilícitos que lhe são imputados.
Deduziram, para o caso de se concluir pela preterição do litisconsórcio necessário, a intervenção provocada dos maridos da 1ª e 3ª Rés, afirmando que não existiu qualquer simulação, tendo impugnado in totum o pedido reconvencional.
Foi admitido o pedido de intervenção de terceiros e citados os cônjuges das rés.
Admitida a reconvenção, foi proferido despacho saneador e elaborada a base instrutória.
Após julgamento foi prolatada sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, decretou a resolução do contrato-promessa de cessão de quota celebrado entre as autoras e rés, com efeitos a partir de 20/12/2010, declarando que as quantias entregues à 1ª autora, a título de sinal e princípio de pagamento, são sua pertença, tendo também decretado a resolução do contrato de cessão de exploração celebrado entre as partes.
A reconvenção foi julgada improcedente e as autoras absolvidas do pedido.
Inconformadas as rés apelaram formulando as conclusões que se transcrevem:
a) Resulta da audição das testemunhas P..., A... e J... (médico) que as rés tomaram apenas a posse do estabelecimento, em 8/11/2010, data que coincide com o pagamento da primeira prestação que as rés estariam obrigadas a pagar no montante de € 6.000,00 até à celebração da escritura de cessão de quota com transformação da sociedade e que efectivamente foi paga.
b) Assim, deverá ser alterado o ponto nº 1 dos factos provados passando a ter a seguinte redacção: “Na sequência do acordo referido em C), as rés passaram a explorar o estabelecimento instalado no imóvel referido em B), em 8/11/2010”.
c) As autoras quando subscreveram o contrato-promessa de cessão de quota garantiram que o licenciamento do imóvel se encontrava pendente existindo já um parecer favorável do ISS como se afirma no considerando E) daquele contrato, mas tais garantias eram falsas.
d) A fls. 440 da prova documental segundo informação prestada pela Segurança Social, datada de 1/10/2013, o estabelecimento nunca se encontrou licenciado, desde 2002, por falta de instrução correcta do processo documental e não terem sido cumpridas as orientações emitidas, o que foi comunicado à segunda ré, em Fevereiro de 2013”.
e) Também a testemunha A... no seu depoimento prestado, em 11.09.2015, confirmou junto da Câmara de Cascais que o processo de alteração do uso do imóvel referido em B) apresentado pela Arquitecta C..., em 2009 (Considerando E do Contrato de Promessa – Facto assente C) estava arquivado e que não havia nenhum parecer favorável da Segurança Social nem do delegado de saúde.
f) E explicou ainda que apenas havia sido apresentado um projecto de arquitectura assinado pela Arquitecta C... de mudança de uso com plantas e alçados mas o mesmo tinha sido arquivado porque, em 2009, não tinha sido apresentado o parecer favorável da segurança social e do delegado de saúde, sendo certo que a segurança social só dá o parecer favorável depois do delegado de saúde fls. 115.
g) Assim deverá ser aditado o seguinte ponto à matéria de facto não provada “Inexistia qualquer parecer favorável do delegado de saúde e da segurança Social com vista ao licenciamento do lar no imóvel referido em B) assim como inexistia qualquer processo pendente na Câmara Municipal de Cascais com vista à alteração do uso, na data da celebração do contrato de promessa de cedência de quota em 30.09.2010”.
h) As autoras esconderam o parecer do delegado de saúde fls. 133 depois da vistoria efectuada, em 11.10.2010, onde se exigia, entre outros requisitos, que deveriam ser efectuadas obras na lavandaria e construído um elevador ou uma cadeira elevatória, tendo sido encontrado pela funcionária P... depois do dia 8 de Novembro de 2010 quando procedia à arrumação e organização administrativa.
i) Assim, deve ser aditado à matéria de facto provada o seguinte ponto: “A autora não informou nem prestou esclarecimentos às rés sobre o parecer do Delegado de Saúde (fls. 133) nem procedeu à construção do elevador ou cadeira elevatória”.
j) No dia 23/12/2010, as rés fizeram uma interpelação admonitória às autoras por escrito denunciando a conduta da primeira autora insistindo entre outras coisas que fornecesse o parecer favorável da segurança social condição prévia para licenciar o lar por parte da Câmara de Cascais (ponto 15 da matéria de facto provada fls. 310-311 do apenso A.
k) As rés rescindiram com justa causa o contrato-promessa de cedência de quota por incumprimento das autoras, depois de frustrados os pedidos de esclarecimentos feitos, em 7/12/2010 e das interpelações admonitórias efectuadas pelas rés, em 23/12/2010 e 31/03/2011 fls. (ponto 15 da matéria de facto provada), fls. 310-311, 315-316 Apenso A.
l) Ao procederem como procederam as autoras violaram o princípio da boa fé não agindo lealmente, correctamente e honestamente princípios fundamentais em que assenta toda a disciplina legislativa dos contratos como ensina A. Varela (Das Obrigações em geral, 9ª ed., I. p. 237-238).
m) A união dos contratos permite que cada contrato mantenha a sua autonomia, possibilitando a sua individualização em face do conjunto. Na medida em que ocorre alguma ligação entre os diversos contratos, esse nexo justifica que se fale, não em vários contratos, mas em união de contratos.
n) O imóvel em causa (B) destinava-se a habitação e não tinha licenciamento para funcionamento do lar logo o objecto da sociedade D... tanto poderia ser desenvolvido naquele imóvel quando tivesse o respectivo licenciamento depois de ser alterado o seu objecto de habitação para comércio e serviços como noutro local qualquer.
o) Ora, existindo um contrato de promessa típico de compra e venda de um imóvel, com a transmissão da posse as promitentes compradoras, ora rés, obrigatoriamente esse contrato deveria conter as assinaturas das partes com o reconhecimento presencial mediante a exibição da licença de habitação.
p) Mantendo o contrato-promessa de compra e venda do imóvel a sua autonomia, possibilitando a individualização em face do conjunto, não podemos deixar de invocar a nulidade do contrato-promessa de compra e venda porquanto o documento deveria conter o reconhecimento presencial as assinaturas dos outorgantes e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção.
q) Para além da violação dos princípios da boa fé, honestidade e lealdade a sentença violou os arts. 410/2 e 3, 442/2 CC.
r) Assim, deve a sentença ser revogada na parte em que julgou resolvido pelas autoras o contrato-promessa de cessão de quota celebrado entre as partes, com efeitos a partir do dia 20/12/2010, e declarou que todas as quantias entregues à 1ª autora, a título de sinal e princípio de pagamento fossem consideradas desta, reconhecendo-se a rescisão com justa causa do aludido contrato prometido por parte das rés reconvintes a partir de 31/3/2011 e, em consequência, seja declarada a devolução em dobro das quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento a favor destas ou, se assim se não entender, em o deverá ser considerado nulo o contrato-promessa com devolução às rés das quantias pagas por estas a título de sinal e princípio de pagamento.
Foram apresentadas contra-alegações tendo as apeladas pugnado pela manutenção da decisão.
A 1ª instância considerou apurados os seguintes factos:
Factos assentes:
A) A autora M... é a única sócia e gerente da autora D... Lda., constituída em 13-11-2003, com sede na Rua Engenheiro ... ... da ..., nº ..., em Cascais, que tem como objecto: actividade de clínica de repouso com alojamento e prestação de serviços clínicos e medicamentosos, a recuperação de pós-operatório, fisioterapia e prestação de serviços ao domicílio e a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
B) O prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº ... da freguesia de Cascais, consta inscrito a favor da autora D... Lda., pela Ap. ..., de 04-03-2008, e tem inscrita hipoteca voluntária, a favor do Banco ..., pelo montante máximo assegurado de € 290.248,00, pela Ap. 11, de 04-03-2008.
C) Em 30-09-2010, as autoras e as rés, por escrito que denominaram contrato de promessa de cessão de quota e transformação de sociedade comercial com cessão de exploração de estabelecimento comercial, acordaram como consta de 67-91, cujo teor de dá como integralmente reproduzido, onde além do mais, as partes escreveram:
“A) Que a Segunda Autora é uma sociedade comercial unipessoal por quotas e que tem por objecto a actividade de clínica de repouso com alojamento e prestação de serviços clínicos e medicamentosos, a recuperação pós operatório, fisioterapia e prestação de serviços ao domicílio e a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, que tem como única sócia e gerente a Primeira Autora, detida pela Primeira Autora por uma quota no valor nominal de € 5.000,00 com sede em Rua Engenheiro ... ... da ..., Nº..., Cascais e exerce a sua actividade na Rua Engenheiro ... ... da ..., Nº..., Cascais, imóvel este descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o número ..., inscrito na Matriz sob o Artigo ..., com a Licença de Habitação nº ..., sendo proprietária deste imóvel; exerce a sua actividade neste imóvel há pelo menos 10 anos;
E) O licenciamento do imóvel encontra-se pendente, existindo um parecer favorável do ISS, sendo necessário proceder à alteração do Alvará de Loteamento e do uso cujos elementos e processo se encontram entregues à Exma. Senhora Arquitecta C..., contactos telefónicos 96 389 83 63 e 96 340 76 67, nos termos dos serviços contratados com a Segunda Autora.
F) A Primeira autora tem interesse em proceder à cessão da quota que detém na referida sociedade, incluindo o imóvel e a actividade que ali exercia, no estado em que se encontra, nomeadamente na pendência do licenciamento.
G) As rés têm interesse em adquirir a sociedade e o imóvel propriedade das autoras, melhor identificado no considerando B), bem como explorar de imediato a actividade que é exercida e o negócio tal como se encontram.
H) Anexaram-se ao referido contrato os seguintes Inventários: a. Relação de todo o mobiliário e equipamento existente, como Anexo I, b. Relação do número de doentes com indicação da sua antiguidade, quarto que ocupam, regime e preçário, como Anexo II, c. IES de 2009, bem como balanço intercalar à data de 30 de Setembro de 2010, como Anexos III e IV.
I) As rés manifestaram igualmente interesse e pretendiam adquirir a sociedade transformando-a em sociedade por quotas, pelo capital e participação que irão indicar, não tendo no entanto e de imediato disponibilidade financeira para o fazer.
J) O preço acordado para a cessão da quota é de € 790.000,00, atento o valor do imóvel cuja propriedade é da segunda autora.
K) Todas as obrigações e compromissos assumidos pelas rés, bem como todas as responsabilidades decorrentes deste contrato são solidárias. a primeira autora prometeu ceder às rés a quota que detém na sociedade comercial melhor identificada em A), proprietária do imóvel melhor descrito em B), e estas prometeram-lhe comprar a referida quota pelo preço de € 790.000,00 e as rés comprometeram-se por aquele contrato, atenta a natureza jurídica da sociedade como Unipessoal, que teria uma das Outorgantes, aqui rés, de outorgar a referida aquisição da quota e proceder de imediato à transformação da sociedade em sociedade por quotas, de modo a que as demais Outorgantes ficassem titulares da quota da sociedade. Para esse efeito, a primeira autora comprometeu-se a diligenciar em tudo o que necessário fosse à requerida transformação, nomeadamente no pedido de transformação de sociedade junto do RNPC. Na data da escritura, a sócia e gerente, aqui primeira autora, renunciaria de imediato à Gerência e a escritura da cessão da quota e transformação da sociedade D..., seria celebrada no prazo de 3 anos a contar da data da outorga do contrato, objecto destes autos, ou seja, até ao dia 30 de Setembro de 2013. Para o efeito, as rés deveriam interpelar a Primeira Autora com uma antecedência mínima de 30 dias da data, dia, hora e local da celebração da escritura, sob pena de não o fazerem incorrerem em incumprimento definitivo, sem necessidade de interpelação, vide nº 6 da cláusula 1ª do Doc. 1. A título de sinal e princípio de pagamento as rés pagaram à primeira autora o montante de € 50.000,00, mediante a entrega naquela data do montante de € 30.000,00, através do cheque nº 5795382342, sob o BPI, o qual seria considerado pago e entregue quando se operasse a boa cobrança do mesmo e o remanescente, no montante de € 20.000,00, seria liquidado no dia 4/10/2010, do qual se confessaram devedoras. Como princípio de pagamento, a que as partes não atribuíram o carácter de sinal, as rés, sob o regime da solidariedade, estariam e estão obrigadas a pagar à primeira autora o montante mensal de € 6.000,00, o qual teria o seu início no mês de Novembro de 2010 (ficando o mês de Outubro de carência), vencendo-se as demais prestações sucessivamente nesse montante no dia 8 de cada mês, nos meses posteriores, até à celebração da escritura pública de cessão da quota com transformação da sociedade, cujo montante entretanto pago seria deduzido no preço final acordado para a cessão. Em caso de incumprimento pelas rés, na falta de pagamento pontual da prestação, vencer-se-iam as demais, podendo a primeira autora resolver de imediato o contrato promessa de cessão a operar por comunicação escrita às rés, e por conseguinte resolver-se-ia de imediato a cessão de exploração de estabelecimento, nos termos e para os efeitos daquele contrato, ficando as quantias já pagas pelas rés à primeira autora pertença desta, não havendo lugar à sua restituição, renunciando aquelas à reivindicação da devolução dos montantes efectivamente pagos, sem prejuízo de a primeira autora lançar mão da execução específica do contrato, pedindo às rés, solidariamente o pagamento da totalidade do preço com a celebração da escritura pública de cessão da quota. No âmbito daquele contrato, as rés não podiam, seja a que título for, contrair dívidas, encargos, responsabilidades, realizar compras sem o consentimento por escrito da primeira autora, estando obrigadas a manter a actividade, o negócio e receitas nos mesmos termos e condições à data em que lhes foi entregue o estabelecimento, excepto as impostas pelas Autoridades que supervisionam a actividade. O estabelecimento é cedido devidamente equipado para o fim a que se destina, estando todo o equipamento em perfeito estado de conservação e funcionamento, devidamente relacionado na listagem junta como Anexo I. Obrigaram-se as rés a estar sempre disponíveis para atender os seus Utentes, fazer face às suas necessidades e solicitações, bem como dos seus familiares, diligenciando no descanso e saúde dos mesmos, obrigando-se em manter o bom acolhimento, tratamento e terapêutica devida dos Utentes e na preservação da imagem e boa reputação do estabelecimento e ficaram responsáveis, solidariamente, perante as primeira e segunda autoras, por todos e quaisquer danos que causem no estabelecimento, ou a Terceiros. Ficaram obrigadas a diligenciar e obter seguros de responsabilidade civil para Terceiros, ou a assumir na íntegra, por cessão, os seguros em vigor. Obrigaram-se ainda as rés, por aquele contrato: a) Manter em bom estado de conservação os equipamentos, mobiliário, utensílios dos locais cedidos e que fazem parte integrante do estabelecimento dado à exploração, restituí-los findo o contrato, e no caso do estabelecimento voltar à posse das primeira e segunda autoras, no bom estado de conservação em que o recebeu, indemnizando as primeira e segunda autoras pelos danos ou prejuízos que então se constatarem, salvo os inerentes a um uso prudente; b) Suportar os consumos directos de utilização em proveito próprio das redes telefónicas, eléctrica, água e gás; c) Suportar os custos de manutenção do equipamento que se encontra no estabelecimento e respeitantes ao imóvel; d) Suportar os custos com a limpeza de todas as instalações postas à sua disposição; e) Não permitir que no espaço objecto da presente cessão de exploração, tanto o seu pessoal como os Utentes e Visitantes fumem; f) Diligenciar no bom cumprimento das normas de Segurança e Higiene impostas por Lei; g) Avisar de imediato a primeira autora de alguma irregularidade que tomem conhecimento e que ponha em causa o bom funcionamento da actividade, ou o bom nome do mesmo; h) Manter até à data da escritura pública de cessão da quota o nome do estabelecimento como “D...”, sendo as únicas e principais responsáveis, por todos os encargos correntes, fiscais, camarários, e outros, decorrentes do exercício da actividade. Caso o contrato promessa de cessão da quota seja resolvido judicial ou extra judicialmente, os efeitos do acordo de cessão de exploração extinguem-se, salvo se as partes acordarem noutros termos e condições por escrito, declarando que revogam expressamente o presente clausulado; Como contrapartida pela cedência de exploração, as rés ficaram obrigadas a pagar à segunda autora o montante mensal de € 2.000,00 líquidos. As remunerações mensais referidas, teriam de ser pagas pelas rés, até ao dia 8 de cada mês, imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito, mediante transferência bancária para a conta com o NIB … ou por qualquer outro meio e no lugar a que a primeira autora viesse a indicar. As rés poderiam ainda pagar a retribuição periódica noutro modo e lugar, desde que indicado por escrito pela primeira autora. Ficou ainda consignado que o estabelecimento não podia ser utilizado para outros fins ou actividades, nem ser sub-locado, total ou parcialmente, cedido para exploração, trespasse ou a outro título, seja ele qual for, no todo ou em parte, não podendo as rés ceder as suas posições contratuais, incluindo a cedência da quota, no caso da sociedade a constituir por estas, seja em que situação for. As rés reconheceram, expressamente, que o local dado em exploração e a actividade que desenvolvem, tem aptidão bastante e reúne em si as características suficientes ao fim e destino contratualmente pretendidos. Que se encontrava pendente processo administrativo de legalização para obtenção de Licença para funcionamento da actividade que se explora, comprometendo-se a colaborar no que necessário fosse à sua obtenção, permitindo a realização de vistorias, bem como na realização de obras de adaptação ao fim que se pretende.”
D) Em 29-07-2011, o estabelecimento sito no imóvel referido em B) foi entregue às autoras na sequência da decisão proferida no apenso A.
E) As rés exploraram tal estabelecimento comercial até à data referida em D).
F) Em 11-10-2010, foi efectuada visita técnica, pela Equipa de Saúde Pública da Unidade de Saúde Pública de Cascais da Administração Regional de Saúde de Lisboa e Vale do Tejo, I.P., ao estabelecimento, tendo sido elaborado o relatório que consta de 134-138.
G) As rés remeteram à autora M..., carta datada de 07-12-2010, por esta recebida, declarando como consta de 153-154, afirmando que interpelam as autoras para esclarecer o que entender útil sobre a informação que obtiveram no sentido que o incumprimento do pagamento da dívida para com a Segurança Social impedia a emissão do parecer do ISS com vista ao licenciamento do estabelecimento, sendo esta condição para o negócio prometido e que suspendiam o pagamento das prestações mensais de € 6.000,00, vencidas a partir de 8 de Dezembro, até obter garantia emitida pela Segurança Social de que a sociedade nada deve aquela instituição e que foi emitido o parecer favorável do ISS com vista ao licenciamento.
H) Em 10-01-2011, as rés depositaram na CGD a quantia de €2.000,00, à ordem deste tribunal, invocando como motivo o acordo referido em C) e a recusa de recebimento de renda e como senhoria a autora M...
I) Aquando do referido em D) no estabelecimento encontrava-se apenas a funcionária das rés M... e 13 utentes.
Acordo das partes:
J) As rés não pagaram a prestação de € 6.000,00 referente ao mês de Dezembro de 2010, nem as seguintes.
Base Instrutória:
1. Na sequência do acordo referido em C), as rés passaram a explorar o estabelecimento instalado no imóvel referido em B), em 1 de Outubro de 2010.
2. Em 10-12-2010, uma utente sofreu uma subida de diabetes.
3. Em 29-07-2011, o estabelecimento tinha mau cheiro.
4. Em 29-07-2011, os medicamentos não se encontravam em local próprio, separado de outros objectos, mas encontravam-se desordenados.
5. A cave do estabelecimento estava alagada devido a um problema no sistema de escoamento de águas na cave.
6. Em 29-07-2011, a cozinha estava suja e desarrumada, o frigorífico e a arca congeladora estavam sujos, havia loiça por lavar e os alimentos estavam guardados juntamente com os detergentes e produtos de limpeza.
7. Em 29-07-2011, nos quartos dos utentes havia armários abertos, roupa suja e desarrumada.
8. Antes do referido em C) o estabelecimento já funcionava desde pelo menos 2000.
9. A autora D... paga mensalmente ao Banco ... a quantia de €1.931,12, referente a dois financiamentos.
10. Em 15-12-2010, a autora M... remeteu às rés carta que estas receberam a 16-12-2010, declarando como consta de 155-156, com aviso de recepção a fls. 158, afirmando, além do mais, que foi surpreendida pelo teor da missiva de 7 de Dezembro, recebida por si a 13 desse mês, que a falta de pagamento à Segurança Social não interfere com o parecer dos Serviços do ISS com vista ao licenciamento, afirmando que caso não procedam a pagamento da prestação vencida no montante de € 6.000,00 em três dias úteis, considera de imediato resolvido o contrato promessa.
11. Em 27 de Julho de 2011, as paredes interiores e exteriores do estabelecimento estavam degradadas, algumas pedras do chão do jardim do estabelecimento estavam levantadas e algumas tomadas eléctricas do estabelecimento estavam fora dos caixilhos.
12. A bomba do esgoto carecia de ser substituída e a tubagem da casa das máquinas do estabelecimento que dá para a fossa estava deteriorada.
13. Após o referido em C), a 1ª A. continuou a explorar estabelecimento com objecto semelhante ao da 2ª Autora - Lar de idosos - em estabelecimento sito na Rua ... ..., nº.., em Cascais.
14. Aquando do referido em C) o estabelecimento de lar de idosos que funcionava no imóvel referido em B) não estava licenciado para tal pela Segurança Social, o que era do conhecimento das autoras e das rés.
15. Em 23-12-2010, as rés remeteram à autora M... comunicação com o conteúdo que conta de 310-311 do Apenso A, mencionando a falta de resposta à carta que enviaram a 7 de Dezembro, repúdio pelo comportamento que imputam à 1ª ré de retirada de doentes e condução dos mesmos ao lar que explorava e reiterando a suspensão do pagamento da quantia de € 6.000,0 até estarem reunidas as condições referidas nessa carta, afirmando ainda que se não fossem resposta a situação dos doentes que se encontravam no estabelecimento e se mantiver a recusa da Segurança Social em emitir parecer sobre a legalização do estabelecimento enquanto não fosse paga a dívida, rescindirão o contrato e pedirão a devolução do sinal pago.
16. Em 31-03-2011, as rés remeteram à autora M... comunicação com o conteúdo que conta de 315-316 do Apenso A, a qual foi recebida em 01-04-2011.
Factos não Provados.
1. Que numa noite do mês de Dezembro de 2010 o utente L... passou a noite inteira deitado no chão, sem que fosse ajudado por profissional, trabalhador ou auxiliar do estabelecimento e no dia seguinte, o utente foi retirado do estabelecimento pelos seus familiares.
2. Em Dezembro de 2010, uma das rés entalou o pé da utente C..., ao articular a sua cama, causando-lhe uma fractura que necessitou de tratamento hospitalar no Hospital de Cascais, com ligação em gesso, apenas tendo a utente recebido tratamento mais de um dia após a fractura.
3. Nessa ocasião, a utente não se punha em pé, não se mexia, não se conseguia levantar nem andar, tendo tocado por várias vezes na campainha para que a socorressem, o que não ocorreu, pelo que entrou em coma diabético. Que esta utente se apresentava triste desde que as rés passaram a explorar o estabelecimento.
4. Que estes factos tivessem conduzido a que um seu familiar a retirasse do estabelecimento e por temer pela segurança da sua familiar.
5. Que aquando da subida do valor de glicemia da doente com diabetes ou aquando de qualquer outro incidente de saúde não se encontrava de noite ninguém no estabelecimento.
6. Que no período em que as rés exploraram o estabelecimento os utentes não comiam peixe, carne, fruta, legumes e era adicionada água ao leite.
7. Que no período em que as rés exploraram o estabelecimento os utentes tomavam banho uma vez por semana e raramente mudavam de roupa, as suas camas não eram feitas, as casas de banho não eram limpas, os utentes não iam à mesa de refeições, não eram alvo de manifestações de carinho e os utentes tinham mau cheiro.
8. Em 29-07-2011, no estabelecimento havia uma pilha de roupa pertença de um utente que cheirava a urina.
9. Em 29-07-2011, a utente M... apresentava os pés com infecção purulenta, por falta de tratamento, que originou a amputação de ambas as pernas e a utente R... apresentava nódoas negras.
10. Que o estabelecimento era reputado como tendo qualidade, junto dos utentes e dos seus familiares.
11. Que o estabelecimento perdeu reputação de qualidade.
12. As rés consumiram serviços de comunicações e televisivos no estabelecimento, no valor de €163,63 e não pagaram o correspondente a consumo efectuado ali no período em que exploraram o estabelecimento, não devolvendo ao fornecedor equipamento, no que resultou a facturação de € 834,00.
13. As rés consumiram €78,86 de pão no estabelecimento no período em que o exploraram que pagaram.
14. As rés não pagaram ao fornecedor o gás consumido no estabelecimento no período em que o exploraram, no valor de €81,32.
15. As rés não pagaram ao fornecedor a electricidade consumida no estabelecimento no período em que o exploraram, no valor de €14,56.
16. As rés não pagaram ao fornecedor a água consumida no estabelecimento no período em que o exploraram, no valor de €718,89.
17. As rés não pagaram ao fornecedor de televisão por cabo do estabelecimento, as mensalidades relativas ao período em que o exploraram, no valor de €289,31.
18. As rés não pagaram ao fornecedor do serviço de alarme e detecção de incêndios do estabelecimento, no período em que o exploraram, no valor de €194,54.
19. As rés pagaram à autora D... a prestação mensal de €2.000,00 referida na cláusula 12ª, nº 1, do acordo supramencionado em C), desde Janeiro de 2011.
20. As rés pagaram à autora M... a prestação mensal de €6.000,00 referida na cláusula 1ª, nº 8, do acordo supramencionado em C), após Dezembro de 2010.
21. As rés danificaram as paredes interiores e exteriores do estabelecimento, algumas pedras do chão do jardim e algumas tomadas eléctricas do estabelecimento estavam fora dos caixilhos, a bomba do esgoto, a tubagem da casa das máquinas do estabelecimento, as pedras do chão do jardim do estabelecimento e as tomadas eléctricas do estabelecimento para cuja reparação será necessário despender a quantia de €35.500,00.
22. Em 27 de Julho de 2011, a máquina de lavar roupa, a máquina de lavar loiça e o frigorífico do estabelecimento estavam estragados, implicando a sua reparação, o que será necessário despender a quantia de €2.250,00
23. Aquando da entrega do estabelecimento o mesmo não carecia de limpezas.
24. Para a limpeza foi necessário despender a quantia de €160,00.
25. No período em que as rés exploraram o estabelecimento estas não se encontravam no estabelecimento nem respondiam ao contacto de quem pretendia informações e aí internar familiares.
26. Não existia uma linha telefónica para tais contactos.
27. Quando acordaram como consta de C) pretendiam as autoras e as rés transmitir da autora D... para as rés o imóvel referido em B).
28. Apenas foi declarado como consta de C) para não lhes serem cobrados os impostos aplicáveis à transmissão de direitos sobre imóveis (IMT).
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Atentas as conclusões dos apelantes que delimitam, como é regra, o objecto de recurso – arts. 635, 639 e 640 CPC – as questões a decidir consistem em saber se há ou não lugar a:
a) Alteração da matéria de facto
b) Se há ou não lugar à resolução do contrato-promessa por parte das rés/apelantes, com justa causa, a partir de 31/3/2011, com a consequente devolução em dobro das quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento.
c) Nulidade do contrato e devolução em dobro das quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento.
Vejamos, então.
a) Alteração da matéria de facto.
O Tribunal da Relação pode alterar a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 640, a decisão com base neles proferida – art. 662 CPC.
Importa, desde já, referir que a garantia do duplo grau de jurisdição, no que concerne à matéria de facto, não desvirtua, nem subverte, o princípio da liberdade de julgamento, ou seja, o juiz aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto – art. 607 CPC.
No entanto, esta liberdade de julgamento não se traduz num poder arbitrário do juiz, encontra-se vinculada a uma análise crítica das provas, bem como à especificação dos fundamentos que foram decisivos para a formação da sua convicção.
Por isso, os acrescidos poderes do Tribunal da Relação sobre a modificabilidade da matéria de facto, em resultado da gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas em julgamento, não atentam contra a liberdade de julgamento do juiz da 1ª instância, permitindo apenas sindicar a correcção da análise das provas, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do julgador e corrigindo-o, se for caso disso.
Sobre o recorrente impende o ónus de, nas alegações, indicar os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão – art. 639 CPC.
Na verdade, as conclusões da alegação de recurso são a única peça processual onde, por obrigação legal, o recorrente deve expor de forma concisa mas rigorosa e suficiente, todas as questões que quer submeter à apreciação do tribunal superior.
Versando o recurso sob a matéria de facto, deve o recorrente especificar, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida – art. 640 CPC.
Impugnaram as apelantes a resposta aos art. 1 dos factos provados (base instrutória), pugnando pelo aditamento de mais dois factos à matéria de facto provada e não provada.
Defenderam que a redacção do art. 1 dos factos provados, com base nos depoimentos das testemunhas P..., A... e J..., deveria ser alterada passando a ser: “Na sequência do acordo referido em C), as rés passaram a explorar o estabelecimento instalado no imóvel referido em B), em 8/11/2010”.
Deveria ser aditada à matéria de facto provada o seguinte facto: A autora não informou, nem prestou esclarecimentos às rés sobre o parecer do Delegado de Saúde (fls. 133), nem procedeu à construção do elevador ou cadeira elevatória”.
E à matéria de facto não provada, com fundamento nos documentos de fls. 115, 440, bem como no depoimento da testemunha A..., o facto seguinte: “Inexistia qualquer parecer favorável do Delegado de Saúde e da Segurança Social com vista ao licenciamento do Lar no imóvel referido em B), assim como inexistia qualquer processo pendente na Câmara Municipal de Cascais com vista à alteração do uso, na data da celebração do contrato-promessa de cedência de quota, em 30/9/2010”.
A redacção do facto 1 é a seguinte: “Na sequência do acordo referido em C), as rés passaram a explorar o estabelecimento instalado no imóvel referido em B), em 1/10/2010”.
Resulta da motivação que a resposta a este art. teve como fundamento o contrato junto aos autos, uma vez que o depoimento das testemunhas ouvidas foram contraditórios – cfr. motivação a fls. 554 v.
Tendo em atenção o referido pela Sra. Juiz, o mencionado na cláusula 18ª do contrato e a data da sua assinatura - o contrato foi assinado em 30/9/2010 e a data da transmissão foi em 1/10/2010 – bem como o art. 394/1 CC, nenhuma alteração a fazer à redacção do facto impugnado (art. 1 factos provados).
Por seu turno, o aditamento do facto pretendido relativamente aos factos dados como provados carece de suporte probatório, ou seja, as apelantes não indicaram quais os meios de prova em que se basearam para fundamentar a sua pretensão, nomeadamente prova testemunhal, bem como documental, pelo que nenhuma alteração a fazer à decisão de facto.
No que tange ao aditamento aos factos não provados, apesar de ter sido indicado o depoimento da testemunha A.., não podemos olvidar que a decisão de facto se funda no conjunto da prova produzida – cfr. motivação a fls. 554 v a 560, na qual a Sra. Juiz analisou criticamente as provas, indicou as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificou os elementos decisivos para a sua convicção, sopesando todos os depoimento prestados, no qual se inclui o da testemunha indicada, bem como os documentos juntos, inclusive os mencionados pelas apelantes (fls. 115 e 440).
Assim, nada a alterar à decisão de facto.
Destarte, falece a conclusão das apelantes.
b) Resolução do contrato-promessa por parte das apelantes, por incumprimento por parte das apeladas.
Defendem as apelantes a resolução do contrato-promessa com justa causa, a partir de 31/3/2011, com a consequente devolução, em dobro, das quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento.
Dentro dos limites da lei as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver – art. 405/1 CC.
“O princípio da liberdade contratual é uma aplicação da regra da liberdade negocial, sendo ambos um corolário do princípio da autonomia privada, só limitado, em termos gerais, nas disposições dos arts. 280 e sgs. (cfr. art. 398) e, em termos especiais, na regulamentação de alguns contratos.
Pelo próprio texto do art. verifica-se quer o princípio da liberdade contratual se desdobra em vários aspectos a saber: a) a possibilidade das partes contratarem ou não contratarem, como melhor lhes aprouver; b) a faculdade de, contratando, escolher cada uma delas, livremente, o outro contraente; c) a possibilidade de, na regulamentação convencional dos seus interesses, se afastarem dos contratos típicos ou paradigmáticos disciplinados na lei (celebrando contratos atípicos) ou de incluírem em qualquer destes contratos paradigmáticos cláusulas divergentes da regulamentação supletiva contida no Código Civil” – cfr. P. Lima e A. Varela in CC Anotado, 4ª ed., art. 405 CC – fls. 335.
O contrato-promessa é definido no art. 410/1 CC, traduzindo-se na “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um contrato definitivo”.
“O contrato-promessa é a fonte de obrigação de contratar, da obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
O contrato-promessa é um contrato autónomo, distinto do contrato definitivo, cuja função consiste em impor a celebração de um ulterior contrato definitivo.
Se é certo que no negócio jurídico os efeitos se produzem ex voluntate, não é menos certo que o contrato prometido é ainda um acto de autonomia da vontade manifestada livre e conscientemente na celebração do contrato-promessa, com os efeitos negociais do contrato prometido a produzir-se ex voluntate e a partir da sua celebração (ex nunc).
Do contrato-promessa nasce a obrigação de estipular no futuro um determinado contrato definitivo, exercendo, relativamente a este, função instrumental e preparatória.
Se bem que deva fixar os elementos essenciais do futuro contrato definitivo, tal é feito porque as partes, desde logo, determinam o conteúdo da obrigação a que ficam adstritos, as partes querem vincular-se à celebração de um futuro contrato definitivo com determinado conteúdo indicado no contrato-promessa.
O efeito do contrato-promessa consiste na obrigação de celebrar o contrato prometido, sendo, por isso, fonte de prestação de facere.
O contrato-promessa fixa os elementos essenciais do contrato definitivo, determinando o seu conteúdo (este contrato não produz efeito translativo ou atributivo de direitos), no entanto, é o contrato definitivo que ex nunc ou ex novo produz os efeitos reais ou creditórios finais, i. é, o contrato definitivo é que é translativo e constitutivo de direitos” – cfr. Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-Promessa, 7ª edição, Coimbra, 1999 – 189 e sgs.
Atentos os factos apurados, na esteira da liberdade contratual que lhes assiste, entre autoras e rés foi celebrado, em 30/9/2010, um contrato, que denominaram contrato-promessa de cessão de quota e transformação de sociedade comercial com cessão de exploração de estabelecimento comercial.
Nele estipularam o preço e a forma de pagamento, a quantia entregue a título de princípio de pagamento (não atribuíram o carácter de sinal), as prestações posteriores, a data da escritura de cessão de quota e transformação da sociedade em sociedade por quotas - 30/9/2013 – com interpelação das rés à primeira autora, com antecedência mínima de 30 dias da data, dia, hora e local da celebração da escritura, sob pena de não o fazerem incorrerem em incumprimento definitivo, sem necessidade de interpelação.
Como princípio de pagamento as rés obrigaram-se a pagar à primeira autora o montante mensal de € 6.000,00, com início em Novembro de 2010 (mês de Outubro de carência), vencendo-se as demais prestações, sucessivamente, nesse montante, no dia 8 de cada mês, nos meses posteriores, até à celebração da escritura pública de cessão de quota com transformação da sociedade, cujo montante entretanto pago, seria deduzido no preço final acordado para a cessão.
Daqui se extrai, que as partes celebraram entre si um contrato de promessa de cessão de quota e transformação da sociedade comercial com cessão de exploração de estabelecimento comercial e não já um contrato de compra e venda do imóvel como pretendem as apelantes.
Na verdade, a pretensão ou “interesse das partes no sentido de aquisição e cedência de imóvel”, não se subsume, a um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, desde logo, por nele ser omisso os elementos essenciais do negócio - preço, forma de pagamento - bem como a data da celebração da escritura.
Acresce, que não resulta dos factos apurados qualquer intenção da partes neste sentido.
Assim, o contrato, tal como referido pela primeira instância, é válido, não carecendo de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes comprador e vendedor e a licença de utilização ou de construção.
Salvaguardaram as partes a resolução do contrato – arts. 432 e 434 CC – ao estipularem que “em caso de incumprimento pelas rés, falta de pagamento pontual da prestação, vencer-se-ão as demais, podendo a primeira autora resolver de imediato o contrato-promessa de cessão de exploração, a operar por comunicação escrita às rés e, por conseguinte, resolver-se-ia de imediato a cessão de exploração do estabelecimento, nos termos e para os efeitos deste contrato, ficando as quantias já pagas pelas rés à primeira autora, pertença desta não havendo lugar à restituição…”.
Estipula o art. 440 CC que: “Se ao celebrar-se o contrato, ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal”.
No caso do contrato-promessa ser de compra e venda a lei presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço – art. 441 CC.
Trata-se de uma simples presunção, como refere A. Varela, já que nada obsta a que as partes convencionem o cumprimento antecipado de uma obrigação futura – a que emerge não do contrato-promessa mas do contrato prometido. Simplesmente, a mera declaração antecipada não tira à quantia entregue o carácter de sinal – cfr. CC Anotado – 418.
O Código Civil de 1867 – ar. 1587 - continha uma classificação presuntiva do sinal para as quantias entregues no quadro do contrato-promessa de compra e venda ao dispor que sinal “era toda a quantia recebida pelo promitente vendedor, valendo a sua perda ou a sua restituição em dobro como compensação de perdas e danos”.
O sinal pode configurar-se como confirmatório-penal, funcionando como pena convencional no caso de incumprimento culposo da obrigação principal ou como penitencial, comportando, neste caso, a reserva de um direito de arrependimento de que constitui remuneração ou contrapartida.
A lei actual continua a não fornecer uma noção de sinal mas é pressuposto do regime legal do art. 442/2 CC que se trata de uma convenção acessória dos contratos bilaterais, constituindo o reforço ou garantia da obrigação daquele que o constituiu, sendo de imputar ao sinal função confirmatória e não penitencial, expressa na dupla função de imediata entrega de uma coisa de que a contraparte passa imediatamente a dispor, e de fixação à forfait do montante indemnizatório em caso de não cumprimento – cfr. Ana Prata in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Legal - 752; Calvão da Silva in Sinal e Contrato-Promessa, Coimbra 1999 - 189 e segs., Ac. RE, apelação 1928/07, relator Almeida Simões.
O sinal funciona como meio de coerção ao cumprimento e tem o valor de verdadeiras indemnização pré-fixada convencionalmente pelo não cumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo.
Se as partes convencionarem expressamente a faculdade de arrependimento e existir sinal, neste caso ele já terá carácter penitencial, fora disso o seu carácter é confirmatório” – cfr. Calvão da Silva, obra cit.
Dispõe o art. 442 CC na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11 que: 1 – Quando haja sinal, a coisa deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível. 2 – Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
Daqui resulta que o regime actual no que ao contrato-promessa respeita em caso de sinal é o seguinte:
“a) A coisa entregue a título de sinal “deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível” (nº1, aplicável a todos os contratos).
b) “Se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a prestação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou” (nº 2, 1ª parte, aplicável a todos os contratos) – cfr. Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, 4ª edição, Coimbra Ed., vol. I, art. 442 CC.
O sinal é/funciona como um meio de compulsão ao cumprimento sobre o promitente-comprador, com a correlativa entrega de uma soma de dinheiro ao promitente-vendedor a reforçar a obrigação daquele e a garantir o seu cumprimento.
Havendo incumprimento imputável ao promitente vendedor o sinal deixa de ter causa e razão de ser, não podendo ser retido legitimamente por este, diversamente do que sucede se o não cumprimento for imputável ao promitente-comprador.
Devendo-se o incumprimento ao promitente vendedor, a restituição do sinal será um mero efeito da resolução – equiparada quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade (arts. 433 e 434) – que tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado – (art. 289 ex vi art. 433) – cfr. Calvão da Silva, obra cit.
A indemnização que o promitente vendedor deve pagar é a quantia de montante igual ao sinal em dobro.
Devendo-se o incumprimento ao promitente-comprador tem o promitente vendedor a faculdade de fazer sua a coisa entregue.
A simples mora constitui o devedor de reparar os danos causados, sendo certo que o devedor só fica constituído em mora de pois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir – arts. 804/1 e 805/1 CC.
In casu, as rés suspenderam o pagamento das prestações mensais, a partir de 8/12/2010 (e as seguintes), excepcionando cumprimento defeituoso por parte das autoras – arts. 428 e 429 CC.
Assim, interpelaram a primeira autora, por carta de 7/12/2010, no sentido de esta esclarecer sobre o incumprimento da dívida para com a Segurança Social, dívida essa que impedia a emissão do parecer do ISS com vista ao licenciamento do estabelecimento, sendo esta condição para o negócio prometido, até obtenção de garantia emitida pela Segurança Social de que a sociedade nada deve aquela instituição e que foi emitido parecer favorável do ISS com vista ao licenciamento.
Consta do contrato-promessa que o licenciamento do imóvel encontrava-se pendente, existindo um parece favorável do ISS, sendo necessário proceder à alteração do Alvará de Loteamento e do uso licenciamento.
Daqui se extrai que, aquando da sua assinatura o processo de licenciamento estava pendente, era do conhecimento das rés e que tal licenciamento seria obtido na sua pendência.
Os requisitos da excepção de não cumprimento consistem em: existência de prazos idênticos para ambas as prestações e o não cumprimento de uma delas ou a não oferta de cumprimento – cfr. Menezes Cordeiro, in Obrigações, 1980, 2º – 460.
In casu, ressalta à saciedade, atentos os factos dados como provados, a inexistência de correspectividade das prestações e o incumprimento por parte da primeira autora, não se verificando os requisitos do art. 428 CC.
Apurado ficou que a primeira autora na sequência da carta datada de 7/12/2010, remeteu às rés, em 15/12/2010, recepcionada por estas a 16/12, uma carta na qual afirmava ter sido surpreendida pelo teor da missiva informando que a falta de pagamento à Segurança Social não interferia com o parecer dos serviços do ISS com vista ao licenciamento e que caso as rés não procedessem ao pagamento da prestação vencida no valor de € 6.000,00, em 3 dias úteis, considerava resolvido de imediato o contrato-promessa.
Não obstante, as rés nada pagaram.
Destes factos constata-se que as rés incorreram em mora aquando da interpelação por parte da autora para a efectivação do pagamento da prestação em dívida.
A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte – art. 436/1 CC.
A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada – art. 224/1 CC.
Daqui resulta que a lei faz depender a eficácia da declaração resolutória da circunstância de essa declaração chegar ao poder ou ao conhecimento do destinatário.
Ora, in casu, demonstrado está que as rés receberam a carta, carta essa na qual a autora lhes comunica a resolução imediata do contrato-promessa, caso não efectuassem o pagamento da prestação em dívida - incumprimento definitivo – art. 808 CC.
Destarte, atentos os factos apurados constata-se que as rés incorreram em mora por falta de cumprimento do prazo estipulado para a realização do pagamento da prestação em dívida, convertendo-se esta em não cumprimento definitivo.
Assim, verificando-se o incumprimento definitivo do contrato-promessa tem a autora direito a haver para si as quantias entregues, bem como à resolução do contrato, que ocorreu em 20/12/2010 – arts. 410, 440 e sgs. e 432 e sgs. CC.
Face ao explanado, não houve incumprimento por parte da autora, falecendo a pretensão das apelantes.
c) Nulidade do contrato e devolução em dobro das quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento.
Atento o explanado alínea anterior, não tendo sido celebrado pelas partes qualquer contrato de compra e venda de imóvel, afastada está a apreciação da sua nulidade, soçobrando a pretensão das apelantes.
Concluindo:
1 - O interesse das partes no sentido de aquisição e cedência de imóvel, desacompanhados dos elementos essenciais do negócio, não se subsume a um contrato-promessa de compra e venda.
2 - Os requisitos da excepção de não cumprimento consistem na existência de prazos idênticos para ambas as prestações e o não cumprimento de uma delas ou a não oferta de cumprimento.
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirma-se a sentença.
Custas pelas apelantes.
Lisboa, 09/06/2016
Carla Mendes
Octávia Viegas
Rui da Ponte Gomes