| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
Nos autos de acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário supra identificados a Apelante /”A” demandou a Apelada / “B”, LDA, pedindo:
a) Que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a R., respeitante ao 1º andar esquerdo e direito do prédio urbano sito na Rua ..., nºs 7, 7A a 7F, em L..., condenando-se a R. na entrega imediata do locado, livre e devoluto;
b) Que a R. fosse condenada a repor o locado no estado existente antes das obras que realizou, demolindo e eliminando as obras que realizou no logradouro, sem consentimento da A.
c) Que a R fosse. Condenada ao pagamento de sanção pecuniária compulsória, nunca inferior a 500 euros, por cada dia de atraso na demolição das obras realizadas sem consentimento da A.
Por seu lado veio a R. pedir a condenação da A., como litigante de má fé, em multa e indemnização a seu favor de valor a definir pelo Tribunal, tendo em conta os prejuízos graves já ocorridos e os que vierem a decorrer por responsabilidade da A.
Como fundamento do seu pedido, alegou a A.:
- Ser usufrutuária do prédio urbano sito na Rua ..., nºs 7, 7A a 7F, da freguesia de S...em B..., do qual adquiriu a nua-propriedade por partilha hereditária, tendo, na sequência de falecimento do anterior usufrutuário, doado o referido prédio a seus filhos, “C” e “D”, reservando, contudo, para si o usufruto do mesmo. – cfr. fls. 14 a 20 e 22 a 24-
- Ter sido dado de “arrendamento”, por escritura pública de 14/05/62, à sociedade “E”, Lda, o 1º andar direito e esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., número 7, freguesia de B..., sendo actualmente arrendatária do locado a sociedade R., encontrando-se instalado no referido andar um estabelecimento de ensino que usa a designação
“Colégio F”, tendo o referido contrato sido celebrado pelo prazo de 6 meses, com início em 01/05/1962, sendo a renda actual do locado de € 177,33 mensais. – cfr. fls. 30 a 37.
- Destinar-se o locado, nos termos do referido contrato de arrendamento, à exploração de um estabelecimento de ensino primário, sem internato, não podendo ser-lhe dada outra aplicação sem o consentimento expresso do senhorio, dado por escrito, podendo a R. usufruir do logradouro situado no tardoz do prédio, sem, porém, poder embaraçar a utilização desse logradouro para serventia das lojas e das caves que têm entrada pelo dito tardoz e não podendo a R. efectuar quaisquer obras, salvo quando autorizadas, por escrito, pelo senhorio.
- Ser a R. uma sociedade comercial por quotas que tem por objecto a exploração de colégios para o ensino particular, infantil, primário e liceal (externato) para ambos os sexos. – cfr. fls. 25 a 29.
- Ter tido conhecimento a A., em Abril de 2004, que a R. tinha realizado obras no logradouro situado na parte direita do tardoz do prédio, que se destina a nele colocar crianças que são alunos do externato, dotando-se de uma nova divisão, com apropriação do logradouro para utilização exclusiva da R., sem autorização da A. nem obtenção da necessária licença camarária.
- Ter a R. cimentado e alcatroado todo o terreno do logradouro; ter fechado inteiramente o logradouro, rodeando-o com vedações metálicas; ter o logradouro passado a ser acedido exclusivamente por uma porta colocada pela R. nessa vedação fechada de que apenas a R. tem a chave.
- Terem sido tais obras realizadas por volta do mês de Fevereiro ou Março de 2004, sem conhecimento e autorização da R. nem licença camarária para o efeito.
- Nada a R. ter feito, quando interpelada pela A. para repor o logradouro no seu estado originário, prejudicando, com tais obras, a utilização do logradouro pelos arrendatários que o utilizavam para acesso aos locais por eles arrendados.
- Ter a R. realizado no locado obras que alteram substancialmente a estrutura e fisionomia externa do prédio e a disposição interna das divisões, que causam, injustificadamente, deteriorações consideráveis do prédio dos autos.
- Ter a A. tomado conhecimento, na mesma altura – Abril de 2004 – que a R. decidiu instalar no locado, para além de um estabelecimento de ensino primário, única aplicação permitida pelo contrato de arrendamento, também um estabelecimento de ensino liceal. Utilizando, assim, o locado para fim diverso do previsto no contrato de arrendamento.
Contestando, a R. defendendeu-se por excepção alegando :
- não se encontrar provada a legitimidade da A. para a acção, considerando que os elementos constantes da certidão da 3ª Conservatória do Registo Predial de L... não coincidem com os factos alegados pela A. em que fundamenta a sua legitimidade para interpor a presente acção;
- negando a realização de obras nos termos referidos pela A., em violação da alínea d) do nº 1 do artº 64º do R.A.U.;
- defendendo que o que era anteriormente designado por ensino primário – até à 4ª classe – é actualmente o ensino obrigatório – até ao 3º ciclo – e que o uso que a R. actualmente faz do locado é o mesmo que sempre fez, com base no mesmo alvará;
Por impugnação:
- ter obtido, em 13/12/84, autorização do cabeça de casal da herança, isto é, do senhorio, para “limpar, adaptar a parques de recreio e vedar com rede os pátios traseiros do local arrendado” – cfr. fls. 55;
- não ter cimentado e alcatroado todo o terreno do logradouro;
- não ter fechado inteiramente o logradouro, rodeando-o com vedações metálicas, não tendo o logradouro passado a ser acedido exclusivamente por uma porta colocada pela R. nessa vedação;
- não existir qualquer “nova divisão” de que a R. se tenha dotado, tratando-se de um espaço de recreio ao ar livre utilizado no intervalo das aulas pelos alunos;
- não ter efectuado quaisquer obras que necessitassem de autorização da A., existindo apenas uma vedação em arame amovível, tendo solicitado e obtido do representante do anterior proprietário autorização para adaptar os logradouros (pátios traseiros) a parques para as crianças brincarem com mais segurança, vedando-os com rede para que as crianças não escapem dos recreios – adaptações que só valorizam os referidos logradouros, respeitando a passagem pelo tardoz dos outros inquilinos das caves e lojas;
- terem sido impostas por vistorias do Ministério da Educação as reparações a que a R. procedeu, no que respeita às instalações degradadas e para segurança e higiene públicas e privadas, reparações que foram pagas pela R., em virtude de a A., apesar de notificada pela R. para as realizar, nunca o ter feito.
Alegou, ainda, a R. que a A. entrou nas instalações da R., em pleno funcionamento de aulas, dizendo, em voz alta, que era a dona do “colégio”, atitude que provocou graves prejuízos morais e materiais à R., pela perturbação causada, concluindo por requerer a condenação da A. em indemnização a favor da A., em montante a definir pelo Tribunal.
Concluiu pedindo a improcedência da acção e a absolvição do pedido deduzido pela A.
Por sua vez a Ré requereu a condenação da A. ao pagamento de multa e indemnização a favor da R. em montante que vier a ser determinado, como litigante de má fé, por falsidade no que alegou como fundamento do seu pedido.
Em resposta à matéria de excepção deduzida pela R., veio a A. contradizer o alegado pela R., pugnando pela improcedência das excepções deduzidas e do pedido de condenação de litigante de má fé,.
Em articulado superveniente, que deu entrada no Tribunal em 11 de Dezembro de 2006, veio ainda a A. requerer a resolução do contrato de arrendamento, ao abrigo do disposto nos artºs. 1074º, nº 2, e 1083º, nºs. 1 e 2, do C.C., na redacção que lhes foi dada pela Lei nº 6/2006 (NRAU), alegando, em síntese, para o efeito, ter chegado ao seu conhecimento através do empreiteiro “J” e Martins – Construção Civil e Obras Públicas, Lda., ter sido iniciada a realização no logradouro da parte esquerda do prédio a mesma espécie de obras já realizada na parte direita, tendo a R. no dia 28 de Novembro de 2006 procedido à terraplanagem do logradouro, cortado árvores que se encontravam nessa parte do logradouro, apropriando-se ilegitimamente das mesmas, cimentado o chão daquela mesma parte do logradouro em 7 de Dezembro, preparando-se para proceder à sua vedação, apesar de expressamente advertida pela A., em 28/11/2006, que não autorizava a realização de tais obras e para parar com as mesmas.
Notificada, pugnou, de novo, a R. pela improcedência do pedido deduzido pela A. com base nos factos supervenientes, alegando, no essencial, que o logradouro, parte direita e esquerda, se encontra integrado no arrendamento para servir de recreio aos ar livre para os alunos, sem o que não existiria arrendamento para o ensino, e que o logradouro foi cimentado e preparado para esse efeito logo no início da escola, há 44 anos, procedendo a R. a obras de manutenção quando este se degradava, com conhecimento da antiga senhoria e dos representantes, tendo-se limitado a fazer a manutenção do logradouro de acordo com as exigências do Ministério da Educação.
Realizado o julgamento foi proferida sentença que julgou a acção improcedente julgando também improcedente o pedido formulado pela Ré de condenação da A. como litigante de má-fé.
Desta sentença interpôs recurso a “A”.
São as seguintes as conclusões de recurso formuladas pela Apelante:
“ I. A douta decisão recorrida incorreu em erro no julgamento na aplicação do Direito aos factos ao considerar que a factualidade dada como provada quanto às obras realizadas pela Ré, ora Recorrida, em Fevereiro/Março de 2004 no lado direito do logradouro do prédio locado não implicou uma alteração substancial da fisionomia ou estrutura externa do prédio locado justificativa da resolução do contrato de arrendamento nos termos do art. 64º, nº 1, al. d) do RAU.
II. A douta decisão recorrida, ao considerar, perante a estipulação contratual constante da cláusula 5ª do contrato objecto dos autos (que determina que: “Nenhumas obras podem ser feitas, salvo quando autorizadas, por escrito, pelo senhorio, as quais, uma vez realizadas, ficarão desde logo pertencendo ao prédio sem que a inquilina possa exigir por elas qualquer indemnização ou alegar o direito de retenção”) que as “obras que o inquilino não pode realizar, sem consentimento escrito do senhorio, são as que o artigo 64º, nº 1, al. d) do RAU define” e que “as obras realizadas não estão sujeitas à autorização da senhoria, nem, ainda que o estivessem, teria a senhoria legitimidade para se opor às mesmas, atento o fim do contrato”, violou o princípio da autonomia privada consagrada pelo art. 405º do Cód. Civil, e aplicou erroneamente as directrizes interpretativas constantes do art. 236º do Cód. Civil, segundo o qual a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, bem como do art. 238º do Cód. Civil, segundo o qual nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
III. O referido entendimento da sentença recorrida violou o princípio geral em matéria de repartição do domínio sobre os bens locados de que o poder de transformação da coisa cabe ao senhorio, princípio que encontra manifestação na obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos arts. 1038.º, al. d), e 1043.º, n.º 1 do Código Civil e do art. 4º do então vigente RAU e dos actuais arts. 1073º e 1074º, nº 2 do Código Civil (na redacção resultante da Lei nº 6/2006) e resulta ainda do disposto no art. 1305º do Cód. Civil já que tais obras consubstanciam um direito de disposição e de transformação, que é próprio do direito de propriedade, tendo, assim, os preceitos citados sido infringidos pela decisão proferida.
IV. A douta decisão recorrida ao considerar que só relevam como obras ilícitas as que causem danos e não sejam susceptíveis de reposição no estado originário violou o disposto no art. 64º, nº 1, al. d) do RAU aplicável aos factos.
V. A douta decisão recorrida incorreu igualmente em erro de julgamento ao não considerar verificado, em face da factualidade dada como provada quanto às obras realizadas pela Ré, ora Recorrida, em Dezembro de 2006, fundamento para a resolução do contrato, o que violou o disposto nos arts. 1074º, nº 2 e 1083º, nºs 1 e 2 do Cód. Civil (na redacção resultante da Lei nº 6/2006 –NRAU).
VI. A douta decisão recorrida, ao considerar que não importa afectação do prédio arrendado a fim diferente, o facto de a Ré passar a ter no locado não apenas um estabelecimento de ensino primário, como se estabelece na cláusula 3ª do contrato, mas um estabelecimento de ensino básico, compreendendo não apenas o 1º ciclo, constituído pelos primeiros quatro anos, mas também o 2º ciclo constituído pelos quinto e sexto ano e o 3º ciclo, constituído pelos sétimo, oitavo e nono ano, interpretou e aplicou incorrectamente o disposto na al. b) do nº 1 do art. 64º do RAU, conjugado com o disposto nos arts. 6º, nº 1 da Lei nº 46/86 de 14 de Outubro (com as alterações subsequentes): e art. 1º do Decreto-Lei nº 42 994 de 28 de Maio de 1960.
VII. A douta decisão recorrida, ao não condenar a Ré a repor o locado no estado existente antes das obras que realizou, violou o disposto no nº 1 do art. 1043º do Cód. Civil.
Nestes termos e nos mais de Direito, deve ser dado integral provimento ao presente recurso, revogando-se a douta decisão recorrida e considerando-se procedentes os pedidos apresentados, com todas as legais consequências, designadamente decretando-se a resolução do contrato de arrendamento e o despejo da R. do locado.
ASSIM, VOSSAS EXCELÊNCIAS FARÃO
JUSTIÇA.”
Objecto do recurso:
Nos termos do disposto nos art. 684, nº3 e 4 e 690, nº1, do CPC o objecto do recurso delimita-se, em princípio, pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do conhecimento das questões de que cumpra apreciar oficiosamente, por imperativo do art. 660, ex. vi do art. 713, nº2, do mesmo diploma legal.
Os factos dados como provados pelo tribunal recorrido são os seguintes:
1) A A. encontra-se no gozo do prédio urbano sito na Rua ..., nºs 7, 7-A a 7-F, freguesia de S...de B..., em L..., descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de L... sob o nº ...-B..., e inscrito na respectiva matriz sob o nº .... (Facto A).
2) A R. é uma sociedade comercial por quotas que tem por objecto a exploração de colégios para ensino particular, infantil, primário (externato) para ambos os sexos. (Facto B).
3) No 1º andar esquerdo e direito do prédio dos autos encontra-se instalado um estabelecimento de ensino que usa a designação “Colégio F””, com entrada pelo nº 7. (Facto C).
4) Por escritura pública de 14 de Maio de 1962, foi dado de “arrendamento” à sociedade “E”, Lda, o 1º andar esquerdo e direito do prédio dos autos. – cfr. Fls. 30 a 37 – da qual constam as seguintes cláusulas:
Cláusula 3ª – Todo o andar arrendado destina-se à exploração de um estabelecimento de ensino primário, sem internato, não podendo portanto ser-lhe dada outra aplicação sem o consentimento expresso do senhorio, dado por escrito.
Cláusula 4ª – No objecto deste contrato fica compreendido o direito a usufruir o logradouro situado no tardoz, sem, porém, poder embaraçar a utilização desse logradouro para serventia das lojas e das caves que têm entrada pelo dito tardoz.
Cláusula 5ª – Nenhumas obras podem ser feitas, salvo quando autorizadas, por escrito, pelo senhorio, as quais, uma vez realizadas, ficarão desde logo pertencendo ao prédio, sem que a inquilina possa exigir por elas qualquer indemnização ou alegar o direito de retenção. (Facto D).
5) A R. é actualmente “arrendatária” do andar referido. (Facto E).
6) O “contrato de arrendamento” referido em D) foi celebrado pelo prazo de 6 meses renovável por iguais períodos, com início em 1 de Maio de 1962. (Facto F).
7) A “renda” actual é de € 177,33 mensais. (Facto G).
8) Dá-se por reproduzida a carta datada de 10/11/1984, de fls. 54, em impresso não identificado e não assinado, dirigida pela “Direcção da Escola F” aos senhores “G” e “H”, “na qualidade de representante do proprietário”, pedindo “autorização para adaptar os logradouros (pátios traseiros) a parque para as crianças brincarem com maior segurança o que vem valorizar estes logradouros, hoje quase depósito de lixeira. Pretendíamos limpar os pátios, colocar areia, baloiços e vedar com rede de modo a evitar que as crianças se escapem dos recreios”. (facto H).
9) Dá-se por reproduzida a carta datada de 13/12/1984, de fls. 55, de “G”, dirigida à Direcção da Escola F, onde se lê: “Na qualidade de cabeça de casal da herança da Exma Senhora D. “I”, autorizo V. Exa a, como solicitaram, limpar, adaptar a parques de recreio e vedar com rede os pátios traseiros do local arrendado (R. ..., 7-1º Dto. e Esq.)”. E consta ainda na mesma carta: “N.B: Desde que não impeça ou dificulte a passagem pelo Tardoz aos outros inquilinos das caves e outras lojas”. (Facto I).
10) Dá-se por reproduzida a carta do Departamento da Educação Básica, com data de 95-01-17, dirigida ao Presidente do Conselho Directivo da Escola Secundária do R... e com conhecimento ao Colégio F e Escola Preparatória P..., tendo como assunto “Colégio F”, relativo a “pedido de autorização de funcionamento para o 3º ciclo do ensino básico” que “o Colégio F apresentou dentro do prazo legal”. – cfr. fls. 57. (Facto J).
11) Dá-se por reproduzida a carta do Departamento da Educação Básica, com data de 96-10-20, dirigida “à Entidade Titular da Escola F”, tendo como assunto “Resultado de vistoria”, informando que “foi fixada a lotação do 3º ciclo do ensino básico em 48 alunos, distribuídos pelas salas 6, 7 e 10 com a lotação de 16 alunos cada”, acrescentando que “As instalações, genericamente, necessitam de ser recuperadas, pois neste momento encontram-se algo degradadas. Torna-se indispensável recuperar o parque destinado à Educação Pré-Escolar e criar instalações sanitárias suficientes para todos os níveis de ensino, em conformidade com o estabelecido nas normas em vigor.” (Facto L).
12) Dá-se por reproduzida a carta de fls. 62, com data de 24/06/1981, sem identificação de remetente, assinada por “Direcção” e dirigida a D. “I”, solicitando “uma resolução para os problemas apresentados” desde Fevereiro de 1981, a inexistência de “condições sanitárias e de segurança exigidas por lei” e “insistindo” “na “urgência de se começarem as necessárias obras no início do próximo mês de Julho”. (Facto M).
13) Em 1984 o tardoz do lado direito foi apenas limpo. (Facto N).
Provenientes da Base Instrutória;
14) :
a) A R. cimentou parte do logradouro situado na parte direita do tardoz do prédio;
b) Foi delimitada, com uma vedação com porta, uma área com cerca de 120m2 da parte direita do logradouro. (Facto 1, em parte).
15) A A. teve conhecimento dos factos referidos em 1) (da base instrutória) nos primeiros dias do mês de Abril de 2004, numa deslocação ao prédio. (Facto 3).
16) Os factos referidos em 1) (da base instrutória) foram realizados pela R. em Fevereiro ou Março de 2004. (Facto 7).
17) Os factos referidos em 1) (da base instrutória) foram realizados sem autorização do senhorio. (Facto 8).
18) A A. exigiu à R. a reposição imediata do estado originário do logradouro. (Facto 9).
19) No andar objecto do arrendamento existe apenas um estabelecimento do ensino básico. (Facto 11, em parte).
20) Em 10/11/1984 a R. enviou a carta referida em H) da MFA. (Facto 12).
21) A R. recebeu do Sr. Dr. “G”a carta datada de 13/12/1984 e referida em I) da MFA. (Facto 13).
22) O tardoz lado esquerdo e direito foi vedado, respeitando a passagem dos inquilinos das caves e outras lojas do prédio. (Facto 14).
23) Em 1984, o tardoz do lado direito foi limpo na sequência da demolição de um barraco que ali existia. (Facto 15).
24) Após a demolição do “barraco” o chão do logradouro ficou com buracos. (Facto 16, em parte).
25) O logradouro (dois pátios ou parques) foram sempre utilizados pelas crianças. (Facto 17).
26) A R. solicitou à A. a realização de reparações nos andares em causa nestes autos, (Facto 18).
27) Na passagem de acesso a uma das lojas existem bilhas de gás pertencentes a uma das lojas. (Facto 21).
28) A R. substituiu uma rede de arame. (Facto 22, em parte).
29) A R. procedeu à terraplanagem de parte do logradouro do lado esquerdo. (Facto 30, em parte).
30) No dia 7 de Dezembro de 2006, foi integralmente cimentado o chão do logradouro. (Facto 33).
31) No mesmo dia 7 de Dezembro de 2006, após ter cimentado o chão do logradouro, a R. preparava-se para proceder à sua vedação. (Facto 34).
32) No dia 28 de Novembro de 2006, o Sr. “J” informou a A. ter sido contratado pela R. para transformar o logradouro numa infra-estrutura idêntica à que se encontrava na parte direita do logradouro. (Facto 35).
33) No mesmo dia 28 de Novembro de 2006, o gerente da R., Sr. “L”, disse à A. que ia fazer no lado esquerdo do logradouro o que tinha sido feito no lado direito. (Facto 36).
34) A R. realizou os factos atrás descritos na parte esquerda do logradouro sem autorização da A. e contra a sua expressa indicação de que os não realizasse. (Facto 37).
35) O logradouro foi preparado para servir de recreio aos alunos, logo no início da escola. (Facto 38, em parte).
36) Quando o logradouro se degradava era a R. que procedia a obras de manutenção, por acordo com os representantes da senhoria e da própria senhoria. (Facto 39).
Apreciando o recurso:
No recurso não vem impugnada matéria de facto pelo que o que está em causa é, como está delimitado nas conclusões de recurso, o acerto da decisão de direito atendendo à factualidade assente.
Considera a apelante que a sentença não procedeu à correcta aplicação da lei aos factos, já que a matéria dada como provada impunha uma decisão em conformidade com os pedidos formulados pela Autora e o consequente despejo da Ré, padecendo ainda a decisão de manifestos erros de julgamento.
São as seguintes as questões a apreciar no recurso:
1- Se a sentença padece de em erro no julgamento na aplicação do Direito aos factos ao considerar que da factualidade dada como provada (quanto às obras realizadas pela Ré ora Recorrida em Fevereiro/Março de 2004 no lado direito do logradouro do prédio locado) não se pode concluir haver uma alteração substancial da fisionomia ou estrutura externa do prédio locado justificativa da resolução do contrato de arrendamento nos termos do art. 64º, nº 1, al. d) do RAU.
2-Se a decisão recorrida, ao considerar, perante a estipulação contratual constante da cláusula 5ª do contrato objecto dos autos (que determina que: “Nenhumas obras podem ser feitas, salvo quando autorizadas, por escrito, pelo senhorio, as quais, uma vez realizadas, ficarão desde logo pertencendo ao prédio sem que a inquilina possa exigir por elas qualquer indemnização ou alegar o direito de retenção”) que as “obras que o inquilino não pode realizar, sem consentimento escrito do senhorio, são as que o artigo 64º, nº 1, al. d) do RAU define” (e que “as obras realizadas não estão sujeitas à autorização da senhoria, nem, ainda que o estivessem, teria a senhoria legitimidade para se opor às mesmas, atento o fim do contrato”), violou o princípio da autonomia privada consagrada pelo art. 405º do Cód. Civil, e aplicou erroneamente as directrizes interpretativas constantes do art. 236º do Cód. Civil, segundo o qual a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, bem como do art. 238º do Cód. Civil, segundo o qual nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
3. Se a decisão recorrida ao considerar que só relevam como obras ilícitas as que causem danos e não sejam susceptíveis de reposição no estado originário violou o disposto no art. 64º, nº 1, al. d) do RAU aplicável aos factos.
4.Se a decisão recorrida incorreu em erro de julgamento ao não considerar verificado, em face da factualidade dada como provada quanto às obras realizadas pela Ré, ora Recorrida, em Dezembro de 2006, fundamento para a resolução do contrato em violação do disposto nos arts. 1074º, nº 2 e 1083º, nºs 1 e 2 do Cód. Civil (na redacção resultante da Lei nº 6/2006 – NRAU).
5. Se a decisão recorrida, ao considerar que não importa afectação do prédio arrendado a fim diferente, o facto de a Ré passar a ter no locado não apenas um estabelecimento de ensino primário, como se estabelece na cláusula 3ª do contrato, mas um estabelecimento de ensino básico, compreendendo não apenas o 1º ciclo, constituído pelos primeiros quatro anos, mas também o 2º ciclo constituído pelos quinto e sexto ano e o 3º ciclo, constituído pelos sétimo, oitavo e nono ano, interpretou e aplicou incorrectamente o disposto na al. b) do nº 1 do art. 64º do RAU, conjugado com o disposto nos arts. 6º, nº 1 da Lei nº 46/86 de 14 de Outubro (com as alterações subsequentes): e art. 1º do Decreto-Lei nº 42 994 de 28 de Maio de 1960.
6. Se a decisão recorrida, ao não condenar a Ré a repor o locado no estado existente antes das obras que realizou, violou o disposto no nº 1 do art. 1043º do Cód. Civil.
Apreciemos, então, as indicadas questões colocadas no recurso.
Fundamentalmente poderemos dizer que as questões a apreciar no recurso se resumem a três:
A)Por um lado, se com aquela matéria fáctica há fundamento para a resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo da recorrida com base na realização de obras não autorizadas pelo senhorio;
B) Por outro, considerando aquela mesma matéria fáctica, se há fundamento para a resolução do contrato com base na alteração do fim a que o contrato se destina.
C) E, na eventualidade de se verificar aquele primeiro fundamento de despejo apreciar do direito da Apelante à demolição e eliminação das obras efectuadas pela R. no logradouro do locado sem o consentimento da A. e do direito da A. a sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso na demolição das obras por si realizadas no locado.
Como sabemos o tribunal recorrido considerou não se verificar nenhuma das causas de resolução do contrato de arrendamento julgando improcedentes todos os pedidos formulados pela Apelante.
Apreciando o recurso balizado, como já referimos, pelas respectivas conclusões no confronto com a bondade da decisão recorrida no respeitante à aplicação do direito aos factos poderemos, desde já, adiantar que a decisão recorrida não merece censura.
Senão vejamos:
Quanto à questão referente à realização de obras no logradouro não autorizadas pela Apelante:
Nos termos do artº 64º nº 1 al. d) do RAU O senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticando actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artº 1043º do CC ou nº 4 do presente diploma”.
Subjacente a este normativo, em termos gerais, está a ideia de que, perante uma inobservância tão acentuada das obrigações que lhe incumbem, deve o senhorio poder liberar-se do ónus que impendia sobre o objecto do seu direito, resolvendo o contrato.
Assim quando o arrendatário, em infracção às obrigações legais, procede à transformação da coisa locada, destrói o equilíbrio contratual que preside à vigência do contrato de arrendamento, justifica-se que se atribua ao senhorio a faculdade de o resolver.
Isto quer dizer que, durante a vigência da relação contratual, o locatário pode gozar da coisa, pode usá-la e, se for caso disso, frui-la mas não a pode alterar ou transformar.
O gozo traduz-se, deste modo, no aproveitamento das utilidades da coisa no âmbito do contrato para a satisfação das necessidades do locatário.
Quem pode transformar a coisa é apenas o proprietário, com base nos seus poderes de uso, fruição e disposição que lhe são conferidos pelo artº 1305º do CC.
Não existe um critério que nos permita caracterizar o que se denomina de alteração substancial, pelo que, só casuisticamente é possível proceder a essa determinação, para a partir daí se verificar se houve alteração substancial da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões.
De acordo com a matéria de facto provada (assim como a análise das fotografias que se encontram juntas aos autos), concluímos que tais obras não apresentam as características necessárias para que se determine a resolução do contrato de arrendamento.
Na verdade, tal como se entendeu na sentença recorrida, a mesma teve apenas em vista aumentar a funcionalidade do espaço de logradouro, daí não resultando qualquer prejuízo para a senhoria.
As obras ocorreram no logradouro do locado que é uma escola.
Tal como bem se fundamenta na sentença recorrida e passamos a transcrever – (…)” a manutenção regular do locado atento os fins a que se destina contratualmente -o logradouro estava afecto a recreio das crianças as obras realizadas pela Recorrida no logradouro não se enquadram no tipo de obras que, nos termos do disposto no artº 64º, 1, d) do RAU a R. não poderia realizar sem consentimento da Apelante sendo certo que tais obras não produziram sequer deteriorações e muito menos, deteriorações consideráveis no prédio.
E, ainda ” (…), as obras efectuadas, se assim podem ser designadas, não configuram quaisquer alterações estruturais, constituindo apenas uma manutenção/adaptação do logradouro, o qual, no entanto, poderá ser reposto na situação em que anteriormente se encontrava, bastando, para o efeito, convertê-lo em terreno de terra batida, a colocar no local, e retirar-lhe as vedações.
Efectivamente, nenhum dos factos alegados pela A. como fundamento de que as obras realizadas careciam de autorização da senhoria, resultou provado, relevando-se, neste aspecto, que as obras realizadas não se traduziram, designadamente, na criação de uma nova divisão nem configuraram a apropriação pela R. do que quer que fosse, não tendo parte alguma do logradouro passado a constituir um “anexo” ao locado de utilização exclusiva da R.
Ao contrário, as obras realizadas enquadram-se no que é a exigências do organismo oficial competente – o Departamento de Educação Básica – para garantir a continuação do Alvará atribuído à R. e ajustar a sua actividade às sucessivas reformas do Ensino Básico.
Tendo em conta os fins do contrato, há que reconhecer e relevar, como se disse e repete, que as “obras” a que a. se reporta mais não são do que a adaptação/actualização do logradouro às condições legalmente exigidas pelas entidades competentes e indispensáveis para a manutenção do fim do contrato, designadamente condições de segurança das crianças que, também por tal razão, não estão sujeitas à autorização da senhoria nem, ainda que o estivessem, teria a senhoria legitimidade para se opor às mesmas, atento o fim do contrato e o facto de estar atribuído à arrendatária o direito a usufruir do logradouro situado no tardoz do prédio, em função do fim do arrendamento, ou seja, como espaço ao ar livre para recreio das crianças.
Acresce que a manutenção/adaptação do logradouro salvaguardou a serventia dos demais arrendatários permitindo a entradas destes para os seus respectivos locados. (…)”
(…)Considerou a A. que o disposto no artº 1074º, nºs. 1 e 2, atrás referidos, vinha demonstrar à saciedade o seu direito à resolução do contrato, agora com fundamento na realização das obras realizadas do lado esquerdo do logradouro, face à imposição legal de que o arrendatário apenas pode executar obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
Tendo em conta que o fim do contrato de arrendamento sub júdice se destina à exploração de um estabelecimento de ensino primário, tendo ficando compreendido no mesmo o direito a usufruir o logradouro situado no tardoz, para recreio das crianças, afigura-se-nos que não podem existir dúvidas quanto ao facto do fim do contrato permitir ao inquilino manter o logradouro em condições de ser utilizado para o fim a que se destina. Do nosso ponto de vista a manutenção e adaptação do logradouro levada a cabo pelo inquilino é equiparável ao direito que o inquilino tem de pintar as paredes do locado ou realizar pequenas reparações que em momento algum careceram de autorização do senhorio, e que se encontram previstas na primeira parte do nº 2 do referido dispositivo legal, por o próprio contrato o facultar, designadamente em consonância com o previsto no artº 1073º do mesmo Código Civil que permite que o inquilino possa realizar pequenas deteriorações necessárias para a sua comodidade desde que possam ser reparadas quando findo o contrato.
Acresce que, ocorrendo que as obras efectuadas no logradouro foram as estritamente as exigidas pelo Departamento de Educação Básica com vista a satisfazer os requisitos necessários à manutenção do alvará para o ensino, estas mostravam-se necessárias quer pelas leis vigentes, quer pelo fim do contrato.
Assim sendo, não tendo o inquilino tomado as medidas necessárias para adaptar o logradouro às exigências legais, segundo o fim do contrato, competiria ao senhorio fazê-lo, em conformidade com o disposto no nº 1 do mesmo dispositivo legal.
Acresce que nos termos do disposto no artº 1083º do C.C., introduzido pelo artº 3º da Lei nº 6/2006, de 27/02, só é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, passando esta norma legal a mencionar algumas situações que o legislador considera terem gravidade bastante a tornar inexigível a manutenção do arrendamento.
Dos exemplos referidos não consta a realização de obras pelo inquilino.
Da redacção daquele dispositivo legal impõe-se concluir caber ao juiz integrar aquela norma ajuizando se o facto de que resulta o pedido de resolução do arrendamento assume gravidade ou consequências tais que seja incomportável para o senhorio (ou para o arrendatário) a manutenção do arrendamento.
Vejamos: a A. considera que a R. violou reiteradamente o dever de não fazer obras e que, ao fazê-las sem autorização e até com a expressa manifestação do seu não consentimento, agiu como se dona fosse do locado.
Não concordamos com tal perspectiva.
A inquilina ao proceder às reparações de que os logradouros careciam para serem utilizados como recreio das crianças usou os seus direitos enquanto inquilina e respeitou o fim do contrato, dotando os logradouros dos requisitos exigidos por lei para tal fim, tendo o cuidado de manter o direito de serventia do logradouro dos outros arrendatários.
A inquilina já no passado tinha feito obras de reparação no logradouro, a que a anterior senhoria se não opôs, para manter o logadrouro em condições de servir de recreio às crianças.
A senhoria não pode, só porque lhe apetece, impedir que o inquilino adapte o locado à satisfação do fim a que o mesmo se destina.
É indispensável que a manifestação de vontade, “a ordem”, tenha por objecto um comportamento ilegal ou que cause prejuízo ao senhorio.
Como é óbvio, todas as manifestações de vontade comunicadas no âmbito de um contrato carecem de ser legítimas e legais, só essas merecendo a protecção da lei.
A este propósito refira-se que não demonstrou a A. um único facto cometido pela R. susceptível de ilustrar qualquer prejuízo ao imóvel objecto do arrendamento de que faz parte o logradouro.
Quanto ao facto das obras em causa não terem sido licenciadas pela Câmara Municipal importa referir que o licenciamento administrativo não releva neste sede por visar unicamente a defesa de interesses públicos, sendo que os interesses aqui em causa são exclusivamente privados.
De todo o modo, afigura-se-nos que, nos termos do disposto no artº 6º, alínea i) e artº 6ºA, do Dec.-Lei nº 555/99, de 1612, com as alterações que lhe foram introduzidas, designadamente pelo Dec.-Lei nº 60/2007, de 04/09, as obras em causa nestes autos não estão sujeitas a licenciamento.”
A argumentação da sentença, de que acabámos de dar conta com a extensa transcrição, afigura-se-nos sustentável juridicamente.
Com efeito, as obras realizadas incluindo as do período de 2004 dadas como provadas não implicam uma alteração substancial da fisionomia ou estrutura externa do prédio locado, justificativa da resolução do contrato de arrendamento nos termos do art. 64º, nº 1, al. d) do RAU.
Tem sido maioritariamente entendido pela doutrina e jurisprudência que as alterações – que deverão revestir-se de um certo carácter definitivo, de uma certa estabilidade - devem ser de tal natureza que impliquem uma modificação profunda na fisionomia do prédio, modificando as suas linhas exteriores de modo a que ele passe a ter uma outra configuração, de forma a que externamente pareça outro. Obras que alteram substancialmente a estrutura externa de um prédio são, portanto, aquelas que implicam “a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico”
Estando o arrendatário limitado na sua capacidade de modificação do aspecto exterior do locado, não é qualquer obra que pode determinar a resolução dos contratos de arrendamento, devendo exigir-se, sobretudo no que respeita a alterações ocorridas não no edifício, mas no respectivo logradouro, uma especial gravidade face às circunstâncias do caso concreto.
Ora as obras no logradouro, ainda que não autorizadas expressamente pela Apelante, eram necessárias para a actividade que a arrendatária desenvolve no locado e tais obras constituem deterioração inerente a uma prudente utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato, não constituindo, por isso, fundamento de resolução do mesmo.
Não podemos olvidar que se trata de uma escola destinando-se as obras à manutenção regular do locado para o fim a que se destina contratualmente – o logradouro destina-se a recreio dos alunos e como decorre da factualidade provada e tais obras eram uma exigência do organismo oficial competente – o Departamento de Educação Básica – para garantir a continuação do Alvará e ajustar a sua actividade às sucessivas reformas do Ensino Básico, sendo imprescindíveis para o escopo do contrato.
Mas o mais importante é que nos termos do contrato estava atribuído à arrendatária o direito a usufruir do logradouro situado no tardoz do prédio, em função do fim do arrendamento, ou seja, como espaço ao ar livre para recreio das crianças.
As obras feitas vieram a aumentar a funcionalidade do espaço de logradouro mantendo o direito de serventia do logradouro dos outros arrendatários conforme constava do contrato.
Não se trata de obras que se possam enquadrar na al. d) do art. 64 do RAU que. pressupõe uma ideia de perenidade e de inamobilidade, excluindo-se, assim, as obras realizadas com materiais facilmente destacáveis, o que leva à exclusão das obras a todo o tempo desmontáveis, como é o caso pois que a todo o tempo o cimento do chão pode ser retirado e substituído por terra batida e as vedações do tardoz retiradas.
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Concluímos pela não verificação de fundamento de resolução do contrato de arrendamento com base nas obras efectuadas pela apelada no logradouro, não obstante a não autorização da Apelante, que não era necessária, sendo, pois, irrelevante a referência feita no contrato na sua cláusula 5ª.
Para este tipo de obras tal autorização não era necessária pelo que o tribunal ao decidir desse modo não violou o princípio da autonomia privada consagrada pelo art. 405º do Cód. Civil.
Apreciemos agora a segunda questão objecto do recurso e que é o uso diverso do locado atento o fim contratualmente estabelecido.
Refere a Apelante que em Abril de 2004, a R. decidiu instalar no locado, para além de um estabelecimento de ensino primário, única aplicação permitida pelo contrato de arrendamento, também um estabelecimento de ensino liceal.
Vejamos:
Estabelece o artº 64º do RAU:
1 – O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:
(…)
b) Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
Apreciando a factualidade assente podemos concluir que a Apelada não usou o locado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que o mesmo se destina ao nele instalar o 3º Ciclo do Ensino Básico pois tal não implica um verdadeiro desvio do objecto contratual. Como resulta do facto 11 provado no andar objecto de arrendamento existe apenas um estabelecimento do ensino básico.
É, portanto, falaciosa a argumentação expendida nas conclusões de recurso no que a este aspecto se refere.
Tal como bem se argumenta na sentença (…)“A A. utiliza um conceito - “ensino liceal” – que designava o ensino ministrado nos antigos liceus e que se seguia ao “ensino básico e obrigatório”, mas que há muito deixou de existir e não tem qualquer correspondência com a realidade actual em que se estrutura o ensino, a não ser na extensão (número de anos) do ensino que passou a designar-se, sucessivamente, por “ensino primário (ciclo elementar)” e “ensino primário (ciclo complementar)”, “1º, 2º e 3º ciclos do Ensino Básico, e sempre, “ensino básico e obrigatório”.
O âmbito do nível de ensino para que a R. obteve o Alvará e a cuja utilização se destinava o arrendamento, é o mesmo desde o início e não se alterou pelo facto de a R. acompanhar as mudanças que as Reformas do Ensino Básico Obrigatório foram impondo. Foi o que a R. fez, sempre devidamente autorizada pela entidade competente do Ministério da Educação, sem jamais alargar o campo da sua intervenção para além do ensino básico e obrigatório, designadamente ao actual ensino secundário a que corresponderia, na realidade a que a A. se reporta, ao então designado “ensino liceal”.
É o próprio Relatório de Vistoria junto aos autos que propõe a aprovação das alterações solicitadas pela R. que diz manterem-se as condições do Alvará inicial. E este Relatório é do Departamento de Educação Básica, não tendo sequer competência para se pronunciar ou conceder autorização de funcionamento para outros níveis de ensino.
Ficou, aliás, provado que no andar objecto do arrendamento existe apenas um estabelecimento do ensino básico. (Facto 11).
Não tem, por isso, razão a R. ao pretender que a R. usou o locado, para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina, designadamente para nele instalar um estabelecimento de ensino liceal, para além de um estabelecimento de ensino primário.
Importa relevar que a adaptação da R. arrendatária à evolução do ensino básico em nada prejudicou a A., atendendo a que o locado não viu alterada a sua utilização, designadamente afectando negativamente as instalações locadas, tanto mais que essa adaptação da R. à evolução do ensino básico foi sempre precedida de avaliações e despachos dos organismos competentes do Ministério da Educação, quer quanto às condições oferecidas pelas instalações para essas mudanças, quer quanto à fixação de número máximo de alunos admissível para cada ciclo, tendo em conta as condições de salas de aula, espaços exteriores, dotações de pessoal e demais condições de instalações, equipamentos e organização consideradas necessárias, conforme Relatórios juntos aos autos, a requerimento da A.”(…).
A sentença aplicou correctamente o direito aos factos.
No essencial o que se verifica no caso sub Júdice é que da factualidade assente não se pode concluir que tenha havido um verdadeiro desvio do objecto contratual pelo facto da Apelada ter obtido alvará do Ministério da Educação para instalar o 3º Ciclo do Ensino Básico no locado.
Mais uma vez transcrevemos o que a este respeito se argumentou na sentença:
(…)Por despacho de 27/04/1995, “foi autorizado o funcionamento do 3º CEB – 3º ciclo de ensino básico - (7º ano) e do 3º CEB Recorrente e fixadas as lotações do seguinte modo:
- Educação Pré-escolar 15 crianças
- 1º CEB 44 alunos
- 2º CEB 84 alunos
- 3º CEB 18 alunos
- 3º CEB Recorrente 20 alunos,
mantendo-se as restantes condições do alvará”.
Concluindo o referido Relatório de Vistoria:
“ Da vistoria realizada, e após análise de toda a documentação, propõe-se: a renovação do Regime de Paralelismo Pedagógico para os 1º, 2º e 3º Ciclos do Ensino Básico, pelo período de 3 anos (2007/2008)”.
Nos documentos referidos é sucessivamente utilizada a seguinte terminologia, quanto aos níveis de ensino em causa nos autos: “Primário”, “ensino primário” (ciclo elementar), “3º CEB (7º ano)” e “3º CEB Recorrente”.
É sabido que a designação de “ensino primário” correspondia à escolaridade obrigatória à data da concessão do alvará, em 1954, e essa escolaridade era de 4 anos.
- Com a “Reforma do Ensino Primário”, em 1964, a “escolaridade obrigatória” passou a ser de 6 anos.
No entanto, e como resulta dos despachos acima referidos, passou a ser usada uma terminologia que procurava estabelecer a ligação entre a terminologia anterior e a nova realidade da “escolaridade obrigatória”, designando, respectivamente, a 5ª e 6ª classes por “ensino primário (ciclo elementar)” e “ensino primário (ciclo complementar)”.
- Em 1973, uma nova reforma do ensino vem definir novos limites para o “ensino obrigatório”, que se passa a designar de “primário” (4 anos) e “preparatório” (4 anos), englobando neste último as anteriores “5ª e 6ª classe”, respectivamente, “ensino primário (ciclo elementar)” e “ensino primário (ciclo complementar)”.
- Em 1986 é alargada para 9 anos a “escolaridade obrigatória”.
Constata-se que em todo este processo de reforma do ensino e alteração de terminologia, há dois conceitos que subsistem e que unificam o sentido e enquadramento, em termos de níveis de ensino, as diversas alterações: O conceito de “escolaridade obrigatória” e o conceito de “ensino básico”.
E de tal modo que o organismo tutelar deste nível de ensino obrigatório, actualmente constituído por 9 anos e designado por “1º, 2º e 3º Ciclos do Ensino Básico” (CEB), é o Departamento do Ensino Básico do Ministério da Educação.
A A. utiliza um conceito - “ensino liceal” – que designava o ensino ministrado nos antigos liceus e que se seguia ao “ensino básico e obrigatório”, mas que há muito deixou de existir e não tem qualquer correspondência com a realidade actual em que se estrutura o ensino, a não ser na extensão (número de anos) do ensino que passou a designar-se, sucessivamente, por “ensino primário (ciclo elementar)” e “ensino primário (ciclo complementar)”, “1º, 2º e 3º ciclos do Ensino Básico, e sempre, “ensino básico e obrigatório”.
O âmbito do nível de ensino para que a R. obteve o Alvará e a cuja utilização se destinava o arrendamento, é o mesmo desde o início e não se alterou pelo facto de a R. acompanhar as mudanças que as Reformas do Ensino Básico Obrigatório foram impondo. Foi o que a R. fez, sempre devidamente autorizada pela entidade competente do Ministério da Educação, sem jamais alargar o campo da sua intervenção para além do ensino básico e obrigatório, designadamente ao actual ensino secundário a que corresponderia, na realidade a que a A. se reporta, ao então designado “ensino liceal”.
É o próprio Relatório de Vistoria junto aos autos que propõe a aprovação das alterações solicitadas pela R. que diz manterem-se as condições do Alvará inicial. E este Relatório é do Departamento de Educação Básica, não tendo sequer competência para se pronunciar ou conceder autorização de funcionamento para outros níveis de ensino.” (…)
Ora, esta argumentação da sentença merece-nos concordância não se verificando, ao contrário do que refere nas conclusões de recurso da apelante, violação do art. 64 nº 1, al. b) do RA.U.
É sempre de Ensino Básico que se trata sendo irrelevante as alterações de designação operadas nas diversas reforma do ensino.
A expressão ensino primário existente no contrato celebrado em 1962 já não existe sendo hoje, lato sensu, equivalente a expressão ensino Básico.
A jurisprudência e a doutrina têm entendido que o arrendamento para determinado ramo compreende "as actividades acessórias, porventura complementares", desse ramo, não havendo, neste caso, aplicação do prédio "a ramo de comércio ou indústria diverso do convencionado" (Revista dos Tribunais, Ano 50°, pág. 130 e ss). Neste caso estarão incluídas quer as "actividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária (ou quase necessária)" – pelo que será "lícita a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou de todo o ponto conveniente" ao exercício de negócio literalmente permitido – quer as "actividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria" (cf. Vasco Lobo Xavier, ob. cit, p. 160; Ac. do STJ, de 16.12.99, www.dgsi.pt e Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15.12.92, BMJ, 422-425).
Segundo este entendimento, não haverá utilização do prédio para fim ou ramo de negócio diverso quando o arrendatário lhe adita uma actividade acessória, e isto justamente por ser acessória, complementar ou instrumental da actividade formal ou literalmente consentida.
Tem-se admitido, contudo, e em complemento a tal entendimento, que se deverão ressalvar situações em que a actividade acessória envolva um particular risco ou uma significativa perturbação para o locador, ou um acentuado desgaste ao prédio arrendado, casos em que, em princípio, o despejo não poderá ser evitado, a não ser que, na situação em causa, se deva concluir que o senhorio podia e devia contar com esses maiores riscos, perturbações ou desgaste (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16-01-2007, in www.dgsi.pt ).
Vejam-se, ainda, os seguintes arestos:
“O arrendatário pode exercer no arrendado, ao abrigo do respectivo contrato de arrendamento, todas as actividades que não constituam uso do locado para fim ou ramo de negócio diverso do acordado entre ele e o senhorio, compreendendo-se nesta fórmula muitas actividades ligadas ao fim ou ramo de negócio expressamente autorizado no contrato, quer por acessoriedade (ou conexão), quer por instrumentalidade (necessária ou quase necessária), quer por habitualidade notória, do conhecimento geral, desde que o exercício destas não possa classificar-se como fim ou negócio diverso do contratado.
Acórdão da Relação de Lisboa de 28-5-96 (Relator: Folque Magalhães), na base de dados do Tribunal no endereço www.dgsi.pt/ .
I - Não se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no art. 64º/1, alínea b) do RAU – usar o arrendatário o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina – quando o arrendatário ali exerce uma actividade que embora diversa da prevista no contrato, é com ela conexa, e aquela continua a ser exercida no local;
Acórdão da Relação de Lisboa de 7.1.2007 (Relator: Ferreira Lopes), na base de dados -endereço www.dgsi.pt/ .
Voltando ao caso em análise podemos dizer que o nível de ensino para o qual a apelante obteve o Alvará, a cuja utilização se destinava o arrendamento, é o mesmo sendo irrelevantes as reformas do Ensino Básico (Obrigatório) entretanto efectuadas e o desaparecimento da terminologia ensino primário /ensino liceal que já não fazem parte do vocabulário referente ao actual ensino.
Acresce que no facto 11 provado é sempre utilizada a expressão Ensino Básico (abarcando o 3º Ciclo do Ensino Básico) por referência ao estabelecimento de ensino que é objecto do contrato de arrendamento.
Seria assim forçado dizer-se que a Apelada passou a utilizar o locado para fim diverso do estabelecido no contrato, sendo pois necessário fazer-se uma interpretação actualista do mesmo considerando as reformas do ensino entretanto operadas ao nível da escolaridade e a terminologia que passou a ser usada atendendo às alterações operadas e ao próprio conceito de ensino obrigatório.
E ainda que se entendesse que o arrendatário passou a destinar o arrendado a uma outra actividade acessória embora conexa com a anterior (agora com alunos do 3º Ciclo), complementar da actividade formal ou literalmente consentida pelo contrato sempre se dirá que tal não envolve um particular risco ou uma significativa perturbação para o locador, ou um acentuado desgaste do prédio arrendado, (nem isso foi sequer alegado pela Apelante) pelo que não haveria fundamento para o despejo.
Concluímos, assim, não se verificar o fundamento de despejo por uso do locado para fim diverso do estabelecido no contrato.
Improcedendo as conclusões de recurso no que respeita aos invocados fundamentos de resolução do contrato de arrendamento fica prejudicada a apreciação da questão relativa à reposição do locado no estado existente antes das obras.
Pelo exposto julgam improcedente a Apelação mantendo a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 26 de Janeiro de 2010
Maria do Rosário Barbosa
Maria Rosário Gonçalves
Maria José Simões |
