| Decisão Texto Integral: | 16
ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
R e A, administradoras do condomínio do prédio sito na Rua João Abel Manta, Loures e em representação de todos os condóminos do prédio identificado, intentaram acção declarativa de condenação com na forma ordinária contra M e L, com residência conhecida nos autos, alegando para tanto e em súmula que existem defeitos na construção habitada pelos condóminos e que deram conta dos mesmos ao construtor. Terminaram pedindo a condenação do Réu a eliminar os defeitos da obra, ou a pagar o valor da reparação desses mesmos defeitos. Pede ainda condenação em indemnização ao condomínio pelos danos causados com a privação do uso das partes comuns do prédio.
Contestou o Réu invocando a excepção de ilegitimidade activa do A. e a de caducidade por terem decorrido mais de 5 anos desde os factos alegados - entrega de alvará de licença de ocupação e entrega da obra. Impugna dizendo que executou todas as obras de reparação necessárias, corrigindo todos os defeitos conforme lhe foi solicitado.
Enumera os defeitos corrigidos e alega que o seu trabalho como construtor é dos melhores.
Termina concluindo pela procedência das excepções invocadas e absolvição dos RR. da totalidade dos pedidos.
Respondeu o A. – administração do condomínio - às excepções invocadas, à reconvenção confirmando e reiterando o já afirmado na sua petição inicial. Termina pela improcedência das excepções e pela condenação dos Réus no pedido.
Foi elaborado saneador em que julgou improcedentes ambas as excepções nos termos que constam de fls. 166 e seguintes.
Inconformados vieram os RR agravar da decisão, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1a) A administração de um condomínio só tem legitimidade, personalidade e capacidade judiciária para agir em juízo dentro dos poderes que lhe são atribuídos pelo artigo 1436° do Código Civil ou quando autorizado pela assembleia dos condóminos dentro do âmbito da competência desta, de acordo com o n.° 1 do artigo 1437° do Código Civil;
2a) O condomínio só tem personalidade judiciária relativamente às acções contempladas nos artigos 1436° e n.° 1 do artigo 1437°, ambos do Código Civil;
3ª) As excepções dilatórias de ilegitimidade e de falta de personalidade ou de capacidade judiciária são de conhecimento oficioso do Tribunal (art. 495° do Código Processo Civil);
4a) A administração do condomínio não tem, assim, legitimidade para agir em juízo relativamente ao pedido de indemnização a favor do condomínio com fundamento em factos pessoais dos condóminos, cabendo a cada um destes a titularidade desse direito;
5a) A douta decisão violou, assim, o disposto nos artigos 1436° e 1437°, n.° l, ambos do Código Civil e alínea e ) dos artigos 6° e 495°, ambos do Código Processo Civil;
6ª) Ao contrato de compra e venda de imóveis defeituosos realizado pelo construtor-vendedor é aplicável o disposto no artigo 1219° e seguintes do Código Civil, por força do disposto no artigo 1225° do mesmo diploma;
7a) O prazo de denúncia dos defeitos e de caducidade da acção relativamente às partes comuns conta-se a partir da data da eleição da primeira administração do condomínio e não da data da última escritura de compra e venda;
8a) A primeira administração do condomínio foi eleita em 03 de Abril de 1998;
9ª) À data da propositura da presente acção (23 de Maio de 2003) já tinha decorrido o prazo de caducidade fixado no artigo 1225°, n.° 3 do Código Civil;
10a) A douta decisão violou, assim, o disposto no artigo 1225° e 1221°, ambos do Código Civil.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e veio a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente por provada e condenou os Réus a eliminar os defeitos da obra dados como provados, ou seja, a corrigir e fazer desaparecer as fissuras nas chaminés e respectivas infiltrações nas mesmas; a colocar as fachadas do prédio sem as manchas fruto de pinturas deficientes feitas pelos R. marido.
Inconformado vieram os RR apelar da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1ª) Face aos depoimentos supra identificados, verifica-se manifesto erro na apreciação da prova e, consequentemente, na resposta dada a alguns pontos da matéria convertida;
2ª) A resposta aos números 1) e 4) da matéria controvertida enferma de erro na respectiva apreciação, quer face à prova testemunhal quer à prova documental, devendo a resposta ser alterada e, consequentemente, serem dados como não provados;
3ª) A resposta aos números 5) e 12) da matéria controvertida, enferma, também, de erro na respectiva apreciação em face da prova testemunhal, pelo que deverão as respostas serem alteradas e, em consequência, serem dados como provados;
4ª) Consideram-se, assim, os referidos factos como impugnados nos termos do artigo 690.°-A do CPC.
5ª) A prova dos factos constitutivos dos direitos alegados é da responsabilidade de quem os invoca (art. 342°, n° 1 do Código Civil).
6ª) Deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, ser a douta sentença recorrida revogada e substituída por acórdão absolutório da totalidade do pedido.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
Sendo as conclusões das alegações que delimitam o objecto do recurso e o âmbito do conhecimento deste tribunal (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), importa, fundamentalmente saber, para além da apreciação da legitimidade da A., se, quando a A. propôs a presente acção, havia decorrido o prazo de caducidade para o exercício do direito de reparação dos defeitos detectados nas partes comuns do imóvel vendido pelos RR. Importa, ainda, verificar se foi correctamente fixada a matéria de facto e, em face dessa apreciação, saber se existe fundamento para a condenação, parcial, dos RR, no pedido.
II – FACTOS PROVADOS
1. As AA são administradoras do condomínio do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua João Abel Manta, freguesia e concelho de Loures, (...) inscrito na matriz sob o art. 8159 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.° 30369, a folhas 65 do livro B-87 (docs. n°s l e 2) – A) factos assentes.
2. O referido prédio foi construído pelos RR, que o constituíram em propriedade horizontal e posteriormente venderam todas as fracções autónomas – B) factos assentes.
3. Em princípios de Junho de 1998, os condóminos deram conta de defeitos nas partes comuns do prédio – C) factos assentes.
4. Os defeitos que foram descobertos em Junho de 1998 pelos condóminos e reparados pelos Rés, no verão de 98, são:
a) Cobertura
Fissuras nas chaminés;
Tubos de queda/drenagem das caleiras entupidos;
Infiltrações na chaminé, fuga das cozinhas dos fogos;
Infiltrações através do tubo da grelha de ventilação da parede exterior do lanternim
b) Escada
Infiltrações nas paredes;
c) Corredor das arrecadações
O tubo de ventilação vertia água que se infiltrava através da grelha da parede do lanternim;
Reboco solto em várias zonas;
d) Galeria
Fissuras e tinta a descascar e desagregar nas paredes interiores e exteriores da galeria;
Corrosão da coluna de esgotos dos WC
e) Garagens
Rotura nas bocas de limpeza da conduta de esgotos;
Fissuras e tinta a descascar/ desagregar nas paredes interiores;
j)Fachadas
Fissuras e manchas em todas as paredes exteriores – D) factos assentes.
5. No dia 8 de Janeiro de 2003 as AA. - administração, enviaram ao 1 °R. que recebeu carta registada com AR junta aos autos a fls. 27 – D) factos assentes.
6. Ao longo do Inverno de 2002/2003, voltaram a aparecer na cobertura do prédio: fissuras nas chaminés; tubos de queda/drenagem das caleiras entupidos; infiltrações na chaminé – resp. art. 1º BI.
7. Os RR. não responderam à carta referida na E) nem procederam à reparação dos defeitos denunciados – resp. art. 2º BI.
8. As fachadas do prédio apresentam manchas fruto de pinturas deficientes feitas pelos RR. – resp. art. 4º BI.
9. O R. marido, apesar de ter tentado falar, mais do que uma vez, para a pessoa cujo número de telefone consta do cabeçalho da carta, nunca conseguiu atingir tal desiderato – resp. art. 14º BI.
III – O DIREITO
A) Quanto ao Agravo
1. Da ilegitimidade
Alegam os Agravantes, que a administração do condomínio não tem legitimidade para agir em juízo relativamente ao pedido de indemnização a favor do condomínio com fundamento em factos pessoais dos condóminos, cabendo, a cada um destes, a titularidade desse direito, pelo que, insistem na arguição da excepção de ilegitimidade.
Para os Recorrentes, atento o art. 1436° do CC, não se encontra dentro das funções da administração do condomínio, a totalidade das pretensões constantes da petição inicial.
Tendo presente o art. 26º nº 1 do CPC, o réu é parte legitima quando tem interesse directo em contradizer, interesse esse que se exprime pelo prejuízo que para ele possa advir da procedência da acção. Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor.
De acordo com o disposto no art. 1437º do CCivil, a regra geral é a de que o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia e pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
Assim sendo, importa ter em consideração o pedido formulado pelo A. – condomínio. Analisado o teor do peticionado, constata-se que se pede a condenação dos RR. na eliminação dos defeitos da obra ou a pagar ao A. o valor da reparação desses defeitos. Mais se peticiona a condenação dos RR. no pagamento ao condomínio de uma indemnização pelos danos sofridos pela privação do uso pleno das partes comuns do prédio.
A referência, no art. 10º da petição, de que os condóminos sentem vergonha de receber pessoas em suas casas, por estas apresentarem humidade e as fachadas do prédio estarem fissuradas, vem no seguimento da afirmação de que tais defeitos são consequência e resultam da deficiente reparação dos defeitos denunciados e que não foram eliminados. Porém, como facilmente se constata, o condomínio não peticiona qualquer indemnização, resultado de danos patrimoniais ou não patrimoniais derivados directamente da existência de fissuras em cada uma das fracções. Diz, sim, que esses defeitos existentes em cada uma das fracções, resultam de deficiências nas partes comuns do prédio e é a reparação destes defeitos, ou o pagamento de indemnização correspondente a essa reparação, que o condomínio reclama.
Ademais, não se vê que tivesse sido levada à base instrutória a matéria constante do art. 10º da petição, pelo que mal se compreende a insistência na arguição desta excepção.
Consequentemente, decaem, nesta parte as conclusões do agravo.
2. Da caducidade
Defendem os Recorrentes que o prazo de denúncia dos defeitos e de caducidade da acção, relativamente às partes comuns, conta-se a partir da data da eleição da primeira administração do condomínio e não da data da última escritura de compra e venda, pelo que, uma vez que a primeira administração do condomínio foi eleita em 03 de Abril de 1998, à data da propositura da presente acção (23 de Maio de 2003) já tinha decorrido o prazo de caducidade fixado no artigo 1225°, n.° 3 do Código Civil.
2.1. Pode dizer-se que a prescrição é e forma de extinção de direitos subjectivos que opera, quando não sejam actuados durante determinado lapso de tempo fixado por lei (1). Já a caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. O contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo(2).
Assim, enquanto na prescrição avulta a ideia de negligência do titular do direito ao não exercê-lo durante certo lapso de tempo tido como razoável pelo legislador(3), na caducidade prevalecem considerações de certeza e de ordem pública, no sentido de ser necessário que, ao fim de certo tempo, as situações jurídicas se tornem certas e inatacáveis, estando em causa prazos peremptórios de exercício do direito.
Logrando a caducidade conferir certeza às situações jurídicas e solucionar com brevidade os conflitos, logo se compreenderá que os prazos a ela respeitantes, incluindo os do direito de acção, devam ser curtos, como normalmente são.
Efectivamente, a existência de prazo curto para a propositura de acções relativas ao exercício de direitos, maxime emergentes de cumprimento defeituoso, tem assentado na ideia de prevalência da segurança à justiça, a fim de evitar indefinição das situações por um período grande, de forma a facilitar a circulação de bens, tendo, ainda, presente que os direitos devem se exercidos rapidamente, também para não dificultar a contraprova de posterioridade do vício.
Ora, o prazo de caducidade não se suspende, nem se interrompe, a não ser nos casos em que a lei o determine (art. 328º do CC), podendo contudo ser impedido (art. 331º do CC), o que corresponderá à efectivação do direito, sem gerar novo prazo, ficando o mesmo sujeito às disposições que regem a prescrição(4).
O Código Civil, nos arts. 1220º, nº1, 1224º e 1225º, estabeleceu prazos de caducidade para a denúncia dos defeitos da obra.
2.2. Tendo presente o nº 1 do art. 1225º do CCivil, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado, se a obra de construção de imóvel apresentar defeito, no decurso do prazo de cinco anos a contar da entrega.
O DL nº 267/94 de 25/10, com o intuito de reformular o regime da propriedade horizontal e que iniciou a sua vigência no dia 1 de Janeiro de 1995, pelo que é aplicável aos autos, alterou os arts. 916º e 1225º do CCivil, acrescentando-lhes, respectivamente, o nº 3 e os nºs 3 e 4, respectivamente.
O DL nº 267/94 veio, assim, sujeitar o vendedor, que tenha sido simultaneamente o construtor do edifício vendido, ao regime do contrato de empreitada, mais favorável para o adquirente/consumidor.
No fundo, o citado diploma veio seguir a solução há muito proposta por Vaz Serra, tornando o empreiteiro responsável pelos prejuízos causados por defeitos na construção de imóveis, não só perante o dono da obra mas também perante o terceiro-adquirente, além de o regime legal da empreitada de imóveis poder ser invocado pelo comprador sempre que o empreiteiro tenha sido também o vendedor(5).
Fundamental foi, igualmente, a uniformização de prazos quanto aos arts. 916º e 1225º do CCivil. Assim, após a alteração legislativa, os prazos tenderam a uniformizar-se, harmonizando-se a tutela dos interesses do comprador e do dono da obra.
Desde modo, o novo n.º 3 do art. 916º veio estabelecer que, se a coisa vendida for um imóvel, o prazo de garantia passará a ser de 5 anos, e a denúncia do defeito deverá ocorrer dentro de 1 ano a contar do seu conhecimento, importando ter presente que, estando, no caso, perante um prazo de caducidade relativamente curto, o conhecimento do vício da coisa, para efeitos de início do contagem do prazo, não pode deixar de ser o que decorre de uma certeza objectiva da causa do problema. Só nessa medida é possível falar-se em conhecimento efectivo do vício a fim de permitir que seja possível actuar sobre ele com vista à sua eliminação, sendo o prazo para intentar a acção judicial de um ano a contar da denúncia (6).
Resumindo, atento o n.º 1 do artigo 1225º do Código Civil, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado, se a obra de construção de imóvel apresentar defeito, no decurso do prazo de cinco anos a contar da entrega, acrescentando o nº 2 do citado preceito que a denúncia deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia, aplicando-se estes prazos igualmente ao direito de eliminação dos defeitos (nº 3 do art. 1225º). Por sua vez e de acordo com o nº 4 do art. 1225º, este regime «é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado».
2.3. Com interesse para a decisão desta excepção, sabe-se que, em princípios de Junho de 1998, os condóminos deram conta de defeitos nas partes comuns do prédio, sendo certo que tais anomalias vieram a ser reparadas pelos RR, no Verão de 1998. Porém, ao longo do Inverno de 2002/2003, voltaram a aparecer na cobertura do prédio fissuras e infiltrações nas chaminés e tubos de queda/drenagem das caleiras entupidos.
Assim, no dia 8 de Janeiro de 2003, a administração do condomínio enviou ao 1°R., carta denunciando a existência de tais defeitos e a 26 de Maio de 2003, deu entrada a presente acção.
Importa, também, ter presente que em 3 de Abril de 1998 realizou-se assembleia de condomínio com vista à formalização da entrega do imóvel (cfr. fls 17 dos autos).
Concluiu a sentença recorrida que, tendo presente,
- que as fracções autónomas em causa foram adquiridas após a constituição da propriedade horizontal (21.11.1996), sabendo-se que a ultima venda foi efectuada em 29.5.98 e atendendo a que estão aqui em causa anomalias em partes comuns que afectam qualquer dos condóminos,
- que em 8.1.03 a administração enviou carta ao Réu/Apelante, dando conta da existência de anomalias - faz a denúncia,
- que em 23.5.03 entrou em juízo esta acção,
a denúncia é feita dentro do prazo e, a acção entra dentro do prazo, assim, improcedendo a invocada excepção peremptória de caducidade.
Contra tal entendimento advogam os Apelantes que o prazo de denúncia dos defeitos e de caducidade, relativamente às partes comuns, deverá contar-se da data de entrega do imóvel que coincide com a eleição da primeira administração. Aceitar-se que a responsabilidade do vendedor-construtor pelos defeitos das partes comuns do imóvel se mantém pelo prazo de 5 anos a contar da data da última escritura de compra e venda, seria prolongar a garantia para um prazo que poderia até ser mais dilatado do que ordinário da prescrição.
Em tese, somos levados a concordar com os Recorrentes.
Estando em causa deficiências verificadas nas partes comuns do imóvel, sendo certo que as respectivas fracções foram sendo vendidas a cada um dos condóminos, em momentos distintos e dilatados no tempo, a entrega de que nos fala o art. 1225º do CCivil, não pode significar outra coisa senão o colocar à disposição, materialmente, a construção e porque estamos perante defeitos nas partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, em regra, a entrega destas partes verificar-se-á quando o construtor/vendedor transmite formalmente para a assembleia de condóminos a administração dessas partes comuns, ou, não se realizando este acto formal, quando os condóminos elegem uma primeira administração para este efeito(7).
Contudo, importa ter presente que o direito de propriedade horizontal compreende poderes diversos, constituindo, todavia, o seu conjunto, um todo incindível; envolve um direito de propriedade plena sobre as partes privativas (cada condómino é pleno proprietário da cada uma das fracções independentes de que se compõe o prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal) e uma compropriedade nas partes comuns, que está ligada à propriedade plena da parte privativa, de tal forma que, na alienação do direito de propriedade horizontal, vão coenvolvidos a propriedade sobre a parte privativa e o direito de compropriedade sobre as partes comuns(8).
Diz-se a este propósito que cada condómino é titular de um direito real composto, resultante da fusão do direito de propriedade singular sobre a fracção que lhe pertence com o direito de compropriedade, paralelo, sobre as partes comuns; compropriedade que, ao contrário do que sucede na compropriedade "normal" ou típica, regulada nos arts. 1403º e seguintes do CC, tem a particularidade de ser forçada, justamente porque não é possível sair da indivisão enquanto subsistir a propriedade horizontal.
Seja como for, pode dizer-se que a entrega do imóvel ocorreu em 3 de Abril de 1998, quando teve lugar a primeira assembleia de condóminos.
2.4. Ainda assim, não assiste razão aos Recorrentes no que concerne à procedência da excepção de caducidade.
Vejamos porquê.
Efectivamente, decorre do anteriormente referido e dos preceitos citados, particularmente do dispostos nos nºs 2, 3 e 4 do art. 1225º do C. Civil, na redacção que lhe foi dada pelo DL nº 267/94, de 25.10, tendo ainda presente a Lei do Consumidor - Lei nº 24/96, de 31 de Julho, (cfr. art. 4º, nºs 3 e 4, e 12º ) - que o vendedor de imóveis de longa duração, que o tenha construído, reparado ou modificado é responsável pelo prejuízo causado ao adquirente do mesmo, caso a obra, por vício de construção ou por erro na execução, venha a apresentar defeitos, devendo a denúncia ser feita no prazo de um ano (obviamente a contar do conhecimento) e a indemnização ou a eliminação dos defeitos ser pedida no ano seguinte à denúncia.
Aceite que os defeitos ocorreram no final do anos de 2002/início de 2003, que a denúncia ocorreu em 8/1/2003, o condomínio dispunha de um ano, a partir daquela data, para accionar os RR e fê-lo decorridos apenas cerca de 4 meses (Maio de 2003), donde deriva que o seu invocado direito de accionar ainda não caducara.
É certo que, quando a acção foi intentada, já tinham decorrido mais de 5 anos a contar da entrega do imóvel. Porém, não faz sentido que, detectadas anomalias dentro do prazo de garantia de 5 anos e denunciadas as mesmas, dentro desse prazo, não viessem a ser reparadas porque a acção não foi intentada ainda dentro desses cinco anos, como parece ser a posição dos Recorrentes.
Além do mais, importa ter em conta que, denunciados os defeitos e pedida a sua eliminação, teria que decorrer um prazo razoável e suficiente que permitisse a tomada de posição do empreiteiro/construtor, no sentido do reconhecimento ou não do direito do condomínio. E no caso, o que se pode dizer é que o condomínio foi diligente, visto que, entre a verificação da existência das anomalias e a interposição desta acção decorreram não mais de 6 meses (quando dispunha, no limite, de 1 ano para denunciar os defeitos e de 1 ano para intentar a acção, caso não fossem eliminados os defeitos).
A interpretação de que a denúncia e a interposição da acção judicial têm que verificar-se dentro do prazo de garantia de 5 anos, conduziria, no caso, a uma solução, no mínimo, abusiva do direito, não sendo razoável exigir que, detectados os defeitos no final do ano de 2002 e denunciados em Janeiro de 2003, a acção fosse intentada sem aguardar, por tempo razoável, uma tomada de posição definitiva por banda dos RR/Apelantes.
Ademais, poder-se-ia, ainda argumentar que, em 8 de Janeiro de 2003, dentro do prazo de 5 anos, o condomínio não se limitou a denunciar os defeitos, posto que exigiu, desde logo, a sua reparação, como resulta do teor da carta junta a fls. 27, funcionando como interpelação extrajudicial, com a virtualidade de impedir a caducidade.
Em última instância, sempre poderia defender-se que, no caso, o início da contagem do prazo de 5 anos, previsto no art. 1225º do CCivil, se iniciou com a data da venda da última fracção autónoma, como defende a sentença recorrida, já que em consequência dos defeitos denunciados, também as fracções autónomas apresentam humidades, pelo que só com a reparação das anomalias nas partes comuns, os condóminos, designadamente o proprietário da referida fracção, vêem eliminados os defeitos existentes nas suas fracções e garagens. Só a reparação das anomalias nas partes comuns tem a virtualidade de eliminar os defeitos que nas fracções autónomas de verificam, pelo que não faria sentido que o condómino, que adquiriu a fracção em 29.5.1998, visse o prazo de caducidade para denunciar e exigir a reparação das anomalias nas partes comuns, que afectam a sua fracção, encurtado.
Embora seja discutível que, em regra, se possa considerar que o início do prazo coincide com a data de venda da última fracção, não pode deixar de reflectir-se sobre as considerações que, a este respeito são feitas no acórdão do STJ de 23/9/2003.
De acordo com este aresto se a entrega a que os arts 916º, nº 2, e 1225º, nº 1 do CCivil aludem “…não fosse reportada, no que se refere às partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, à realizada ao mais recente condómino, é manifesto que os futuros condóminos, - comproprietários, como todos os restantes, das referidas partes comuns -, seriam penalizados sem nenhuma razão plausível pela eventual incúria dos adquirentes primitivos na denúncia dos defeitos ali detectados. Para além da flagrante injustiça que isso constituiria para todos os condóminos que adquirissem fracções mais de cinco anos decorridos sobre a constituição da propriedade horizontal, semelhante solução frustraria em medida insuportável o desiderato do legislador ao alargar os prazos de denúncia dos defeitos através das modificações introduzidas no Código Civil pelo DL 267/94, de 25/10: protecção do consumidor, e, designadamente, do comprador de imóveis destinados a habitação, o qual, num país com o nível de vida do nosso compromete nessa aquisição, dum modo geral, uma parte considerável do seu património, também por força das distorções existentes no mercado imobiliário. O construtor/vendedor, por seu turno, ficaria praticamente livre de quaisquer responsabilidades relativamente a defeitos que fossem ocorrendo nas partes comuns do edifício; de facto, sabe-se que são raros os casos em que cinco anos bastem para vender a totalidade das fracções autónomas dum edifício em propriedade horizontal, nomeadamente quando estas ascendem a várias dezenas, como sucede com frequência nos centros urbanos; e mais rara ainda é a hipótese da venda simultânea de todas as fracções autónomas. Decerto, o prazo de que se trata nas normas em análise é um prazo de caducidade, não de prescrição; não está sujeito, portanto, nem à interrupção, nem à suspensão, apenas podendo ser interrompido mediante a prática, dentro do prazo legal, do acto a que a lei confere efeito interruptivo (artºs 328º e 331º do CC). Isto, porém, em nada enfraquece a posição jurídica do construtor/vendedor. Bem ao contrário, fortalece-a, impedindo que a "balança" do equilíbrio contratual se incline em demasia para o lado do comprador mediante protelamento no tempo do seu direito de denúncia dos defeitos.”(9)
No caso dos autos, a venda da última fracção ocorreu já em 29 de Maio de 1998, sendo certo que acção deu entrada, como se disse, em 26 de Maio de 2003.
Destarte, afigura-se razoável que, em determinadas situações o início do prazo de caducidade pode coincidir com a venda da última fracção autónoma, quando as anomalias nas partes comuns se projectem na fracção autónoma, provocando nesta deficiências.
Em conclusão, quer se aceite que a entrega do imóvel ao condomínio ocorreu formalmente em Abril de 1998, quer se admita que a entrega ocorreu com a venda da última fracção, não ocorreu a caducidade, uma vez que os defeitos em causa foram detectados no Inverno de 2003, pelo que surgiram antes de decorrido o prazo de cinco anos e a denúncia dos mesmos e interpelação para proceder à sua reparação, foi feita de imediato, em Janeiro de 2003, sendo que a acção deu entrada logo em Maio de 2003.
Logo não se mostra ultrapassado o prazo de um ano para a denúncia dos defeitos, como igualmente não se mostra ultrapassado o prazo de um ano para intentar a acção judicial, (art. 1225º nº3 C. Civ.) , a contar da denúncia.
Improcede a arguida excepção de caducidade.
3. Da impugnação da matéria de facto
Posto isto, cabe apreciar se é ou não de manter a condenação dos Recorrentes na realização das obras enunciadas na sentença recorrida.
Defendem, agora, os Apelantes que não foi feita prova da existência de qualquer vício de construção ou defeito da mesma, pugnando pela alteração da matéria de facto, que serviu de base à condenação.
Nos termos do art. 712º nº 1 a) do CPC a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser modificada se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada a decisão com base neles proferida.
No entanto, o uso dos poderes conferidos à Relação, não importando a postergação dos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação das provas, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e a decisão quanto à matéria de facto, nomeadamente nos concretos pontos impugnados, conforme vem sendo entendimento reiterado da jurisprudência(10). Não se pode perder de vista que em matéria de reapreciação da prova pelo Tribunal da Relação, nos termos do art. 712º do CPC, o legislador optou por permitir apenas a revisibilidade dos concretos pontos de facto controvertidos relativamente aos quais sejam manifestas divergências por banda do Recorrente.
Sempre que seja impugnada a decisão relativa à matéria de facto incumbe ao recorrente obrigatoriamente especificar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgador, bem como, os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada que imponham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados (art. 690º-A CPC).
Contudo, importa ter presente que a garantia do duplo grau de jurisdição não pode subverter o princípio da livre apreciação das provas, constante do art. 655º do CPC.
De acordo com o princípio da livre apreciação da prova, previsto no art. 655º do CPC, a prova é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios preestabelecidos.
Ainda de acordo com este princípio que se contrapõe ao princípio da prova legal, as provas são livremente valoradas, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação quanto à natureza de qualquer delas, respondendo o julgador de acordo com a sua convicção, excepto se a lei exigir para a prova do facto, qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada. Só neste caso está o julgador obrigado a observar a hierarquização legal(11).
Portanto, a este Tribunal compete apurar da razoabilidade da convicção probatória do tribunal “a quo” face aos elementos agora apresentados nos autos, não podendo o Tribunal da Relação ir à procura de uma nova convicção. Na análise a efectuar por este tribunal da prova produzida em audiência há que ter presente os limites, nesta sede, do poder de reapreciação da matéria de facto.
Efectivamente, o uso dos poderes conferidos à Relação, não importando a postergação dos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação das provas, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e a decisão que couber à matéria de facto, nomeadamente nos concretos pontos impugnados, conforme vem sendo entendimento reiterado da jurisprudência(12).
Dispondo o art. 712º, n.º2, do CPC, que a Relação pode alterar a matéria de facto se estiverem reunidos os pressupostos constantes do art. 690º-A do CPC a que acima se aludiu, a decisão proferida confere-lhe a natureza de tribunal de instância, mas não lhe permite um novo e integral julgamento, pois que transporta consigo o risco de se atribuir equivalência formal a depoimentos substancialmente diferentes, de se desvalorizarem alguns deles, só na aparência imprecisos, ou de se dar excessiva relevância a outros, pretensamente seguros, mas sem qualquer credibilidade.
Como também ficou bem vincado no Preâmbulo do DL nº 39/95 de 15/2, um dos objectivos fundamentais da gravação das audiências e da prova foi o de possibilitar às partes a “reacção contra eventuais – e seguramente excepcionais – erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da matéria de facto relevante…”. Neste contexto, o regime não se destina a permitir a modificação de toda e qualquer decisão, mas, fundamentalmente, a detectar e corrigir os erros mais evidentes.
No caso em apreço, a Apelante deu cumprimento aos ónus da discriminação fáctica e probatória, sendo certo que foram gravados os depoimentos das testemunhas.
Dizem os Recorrentes que deveria o Tribunal a quo ter dado como não provados os quesitos 1° e 4°. e como provados os quesitos 5.° e 12º.
Assim, deu-se por assente, na resposta ao art. 1º da base instrutória que, ao longo do Inverno de 2002/2003, voltaram a aparecer na cobertura do prédio: fissuras nas chaminés; tubos de queda/drenagem das caleiras entupidos; infiltrações na chaminé.
Também se considerou assente que as fachadas do prédio apresentam manchas fruto de pinturas deficientes feitas pelos RR. (resp. art. 4º BI).
A este respeito invocam os Recorrentes que as testemunhas do A./Apelado não tinham conhecimento dos factos e nem sequer podiam ter visto as referidas anomalias de que se fala, na chaminé, porque não se deslocaram à cobertura do prédio.
Mas não é isso que resulta dos depoimentos (...).
Já quanto ao entupimento dos tubos de queda e drenagem das caleiras, se bem que tal matéria se afigure irrelevante (até porque não se faz qualquer referência à reparação/desentupimento de algerozes, na parte decisória da sentença), a verdade é que nenhuma testemunha se referiu a esta matéria.. Assim elimina-se da resposta ao art. 1º da base instrutória, a referência ao entupimento dos algerozes.
(...)
Ademais, foi realizada uma inspecção judicial, donde resultou a constatação da existência dessas ditas fissuras nas chaminés e de manchas nas pinturas exteriores e humidades, como consta da fundamentação do despacho decisório da matéria de facto, a fls. 267. Aliás, os Recorrentes acabam por admitir a existência de manchas e fissuras. Dizem é que a referida inspecção judicial foi realizada no dia 20 de Maio de 2005, mais de oito anos depois da emissão do alvará de licença e muito mais tempo depois do prédio totalmente concluído.
No entender dos Recorrentes, sobrevalorizou-se a inspecção judicial.
Mas a verdade é que não se pode confundir o erro na apreciação da matéria de facto, com a mera discordância quanto ao convencimento do julgador e é só isso que, afinal, aqui está em causa.
De acordo com o princípio da livre apreciação da prova, previsto no art. 655º do CPC, esta é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios preestabelecidos.
Ainda de acordo com este princípio que se contrapõe ao princípio da prova legal, as provas são livremente valoradas, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação quanto à natureza de qualquer delas, respondendo o julgador de acordo com a sua convicção, excepto se a lei exigir para a prova do facto, qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada. Só neste caso está o julgador obrigado a observar a hierarquização legal(13).
De nada vale, por isso, sobrevalorizar determinada testemunha em detrimento das restantes e da inspecção judicial. Não pode confundir-se o erro na apreciação da matéria de facto, com a mera discordância quanto ao convencimento do julgador e é só isso que, afinal, aqui está em causa, pelo que em consequência não se justifica a pretendida alteração da decisão quanto à matéria de facto em causa.
Já no que tange à prova da matéria do art. 5º da base instrutória, em causa estava apurar se os RR. colocaram nos algerozes um tubo avisador (tubo do ladrão) que, em caso de entupimento, escorre as águas pluviais por um tudo exterior, sinal de aviso para qualquer condóminos de que as saídas dos algerozes se encontram entupidas. Atentos os depoimentos prestados pelas testemunhas dos RR.(...), aceita-se que tal tubo tenha sido colocado.
No que refere ao art. 12º (todas as fachadas estão revestidas com véu de noiva, foram-lhe aplicadas diversas demãos de isolamento e só depois pintadas), admite-se como certo (...) que efectivamente foi aplicado o referido véu de noiva e tinta com isolamento, nas paredes exteriores do prédio (desconhecendo-se se foi em todas e em que extensão).
Conclui-se, assim, que:
A) É de manter a matéria constante da resposta ao art. 4º da base instrutória.
B) Altera-se a resposta ao art. 1º da base instrutória, que passa a ter a seguinte redacção:
Art. 1º: Ao longo do Inverno de 2002/2003, voltaram a aparecer na cobertura do prédio: fissuras nas chaminés e infiltrações na chaminé.
C) Admitindo-se que, no essencial, foi feita prova, pelo menos em parte, quanto à matéria dos arts. 5º e 12º, tem-se por assente o seguinte:
Art. 5º: Os RR. colocaram nos algerozes um tubo avisador (tubo do ladrão) cuja função, em caso de entupimento, é a de deixar escorrer as águas pluviais por um tudo exterior.
Art. 12º: Provado apenas que nas fachadas do prédio foi aplicado revestimento “véu de noiva” e tinta com isolamento.
4. À A/Recorrida cabia o ónus de provar a existência de defeitos (não já das suas causas e respectivos efeitos), sendo certo que tal prova foi feita, pelo que a recorrente é responsável, nos termos do citado art. 1225º do C. Civil, pela eliminação dos ditos defeitos, devendo realizar os trabalhos necessários para tal, como foi determinado na sentença recorrida.
A circunstância, invocada pela recorrente nas alegações, de, no caso, a fissuração mesmo a existir, não permitir infiltrações ou de as manchas derivarem da existência de fungos e não de pintura deficiente eram factos que deveria ter oportunamente provado, o que não aconteceu.
Por outro lado, as alterações, na matéria dada por assente, não têm influência na decisão da causa, isto porque o facto de ter sido colocado o “tubo ladrão” e de ter sido aplicado “véu de noiva”, nas fachadas do prédio, não impede e nada tem a ver com a existência de fissuras nas chaminés e de listas na pintura das fachadas. A verdade é que, apesar de se admitir a aplicação do revestimento nas fachadas e da colocação do “tubo do ladrão” nos algerozes, isso não impede que as chaminés apresentem fissuras, que haja infiltrações e que paredes exteriores apresentem listas/manchas, por deficiente pintura feita pelo construtor.
Do mesmo modo que se mostra irrelevante a falta de prova do entupimento dos tubos de queda e drenagem das caleiras, visto que, como se disse, nem sequer se faz qualquer referência à reparação/desentupimento de algerozes, na parte decisória da sentença.
Donde, bem andou, pois, o tribunal recorrido ao condenar os Recorrentes nos termos em que o fez, impondo-se, por isso, confirmar o decidido.
Em face da matéria de facto considerada por assente, mostrando-se a sentença sindicada correctamente estruturada e devidamente fundamentada, este Tribunal considera dever seguir a fundamentação deduzida na sentença, sem necessidade de reproduzir todos raciocínios ou explanar mais convincentes argumentos, pelo que, nos termos do art. 713º, n.o 5 do C. P. C., se remete para os fundamentos da decisão impugnada, que, no essencial, se acolhem.
IV - DECISÃO
Termos em que acordam os juízes que compõem este Tribunal em negar provimento aos recursos de agravo e de apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 1 de Março de 2007.Fátima Galante
Ferreira Lopes
Manuel Gonçalves _______________________________
1 Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979-789)
2 Galvão Telles, Contratos Civis, 45 e Pires de Lima e A. Varela, C.C.Anot., 2º, 314).
3 Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 1996, págs. 544 e 555
4 Neste sentido, Vaz Serra, “Prescrição Extintiva e Caducidade”, in BMJ 107-233 e 234.
5 Cfr. Ac. do STJ de Lisboa, 6 de Julho de 2004 (Noronha do Nascimento), www.dgsi.pt/jstj
6 Neste sentido Pedro Romano Martinez, Contratos em Especial, 2ª ed., 1996, p. 139 e acórdão do STJ, de 18 de Dezembro de 2003 (Nuno Cameira), publicado em www.dgsi.pt/jstj e Ac RL, Apelação nº 10319/06-7ª secção (Graça Amaral).
7 Neste sentido Ac. STJ de Lisboa, 6 de Junho de 2002 (Duarte Soares), e da RL de 21 de Abril de 2005 (Granja da Fonseca), www.dgsi.pt
8 Cfr. Mota Pinto, Direitos Reais, 1972, p. 274
9 Lisboa, 23 de Setembro de 2003 (Nuno Cameira), www.dgsi.pt/jstj
10 Entre muitos, o Ac. RP de 19.9.2000, CJ, ano XXV, 4º-186. Ac. RC de 3/10/2002, tomo 4, pág. 27; Ac. RL de 21.4.2005 (Granja da Fonseca) ou de 21.04.2005 (Manuela Gomes), www.dgsi.pt.
11 Vide Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, IV, pags. 544 e segs.
12 Cfr., entre outros, o Ac. RP de 19.9.2000, CJ, ano XXV, 4º-186.
13 Vide Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, IV, pags. 544 e segs. |
