Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 165/07.0TBCSC.L1-1 |  |
HABITAÇÃO
RESOLUÇÃO
CONTRATO-PROMESSA
ST: - Ficha técnica da habitação
- Resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes
I – A existência da ficha técnica da habitação deve ser certificada pelo notário e só nessa medida deve ser motivo para a não realização da escritura prometida.
I - Face às cláusulas contratuais constantes do contrato-promessa, dúvidas não há de que o prazo acordado era peremptório/definitivo para a realização da escritura.
II - Contudo, o A. ainda interpelou os RR., em termos admonitórios, dissipando quaisquer dúvidas sobre a imputação a estes do incumprimento daquele contrato.
III – Resolvido o mesmo contrato-promessa carecem os RR. de título para habitarem a fracção em causa, assistindo ao A. o direito de reivindicarem a fracção antes prometida vender aos RR..
Artºs.1311º (acção de reivindicação) e 808º (perda de interesse do credor ou recusa do cumprimento) ambos do CC; DL 68/2004 (preâmbulo e artºs.9ºe 10º de 25-3 / ficha técnica da habitação)
(Sumário do Relator)
L.B.., solteiro, residente na Rua …, nº …, L…, E…, intentou a presente acção declarativa, sob a forma ordinária, contra:
M .B.. e M.M.B…, casados entre si, residentes na Rua de …, nº …, moradia .., M…, A….
Peticionou que:
(i) Que se declare que é o legítimo dono da fracção autónoma que identificou no seu articulado e que a posse da mesma pelos réus é insubsistente e ilegal;
(ii) Que se condenem os réus no reconhecimento desse direito de propriedade e na restituição da referida fracção;
(iii) Que se condenem os mesmos réus no pagamento das rendas relativas ao período entre 1 de Julho e 15 de Outubro, no valor de Euros 3.535, acrescido de juros de mora legais até integral pagamento;
(iv) Que se condenem, bem assim, os réus no pagamento da quantia de Euros 1.500 por cada mês de ocupação da fracção, posterior a 15 de Outubro de 2006 até à restituição.
Alegou, para tanto e em síntese, que:
- É proprietário de uma fracção autónoma de um prédio em propriedade horizontal, tendo celebrado com os réus, em 9 de Maio de 20…, um contrato pelo qual lhes prometeu vender e aqueles lhe prometeram comprar a mesma fracção, o qual, por vicissitudes várias no seu cumprimento foi substituído em 5 de Maio de 20… por um outro, pelo qual se estipulou o prazo de 90 dias para a celebração da escritura pública de aquisição e se clausulou que caso esta escritura não fosse outorgada por motivo imputável aos réus, o contrato-promessa se teria por incumprido, ficando aqueles obrigados a deixar a fracção livre e devoluta no prazo de 5 (cinco) dias sobre esse incumprimento.
- Aduziu que 22 dias antes do termo do prazo para a outorga da referida escritura, o réu marido o notificou do Cartório, data e hora desse acto notarial, referindo-se nessa missiva à necessidade de serem efectuadas obras de reparação de defeitos na fracção e solicitando a sua reparação antes do referido acto notarial, solicitação que reputa de despropositada e impossível de satisfazer no prazo assinalado.
- Mais alegou que se deslocou ao Cartório Notarial a fim de entregar a ficha técnica da fracção, tendo então verificado que não se encontrava qualquer escritura mareada, após o que os réus solicitaram que a ficha técnica fosse entregue no Banco financiador da aquisição, o que era desnecessário uma vez que os réus já tinham uma cópia desse documento.
- Aduziu, ainda, que os réus não compareceram no acto da escritura pública, tendo ele lhes concedido mais 15 (quinze) dias para o fazerem, prazo que voltaram a incumprir, insistindo na entrega da ficha técnica da fracção no Banco.
Concluiu que os réus incumpriram o contrato-promessa e que, como os mesmo se comprometeram a pagar-lhe nesse contrato uma renda mensal de Euros 1.010 pela ocupação da fracção e não pagaram as rendas de 1 de Julho a 15 de Outubro lhe devem a quantia de Euros 3.535 acrescida do montante de Euros 1.500 por cada mês de ocupação até efectiva restituição do imóvel, a título de indemnização.
Contestaram os réus, em peças separadas, no essencial com a mesma argumentação, a saber: - Impugnando a factualidade articulada pelo autor, da qual deram outra versão, concluindo que a escritura pública de compra e venda da fracção apenas não foi outorgada porquanto o demandante se recusou a entregar a ficha técnica da habitação. Em reconvenção, a ré mulher pediu a condenação do autor na entrega da ficha técnica da fracção e na obtenção de novo registo provisório de aquisição desse imóvel a seu favor. O réu marido formulou pretensão reconvencional igual, à qual acrescentou a condenação do autor no pagamento de indemnização a liquidar em execução de sentença, relativa a mais-valias que lhe vierem a ser liquidadas no IRS de 20….
Replicou o autor, sustentando a ineptidão dos pedidos reconvencionais, a inadmissibilidade das reconvenções e a ilegitimidade do reconvinte marido quanto ao terceiro pedido reconvencional peio mesmo formulado. No mais, refutou a factualidade que sustenta os pedidos reconvencionais.
Dispensada a realização de Audiência preliminar, foi proferido despacho que julgou processualmente inadmissíveis os pedidos reconvencionais e, nessa medida, os rejeitou. Nessa sequência, foi proferido Despacho Saneador que concluiu pela validade e regularidade da instância, ao que se seguiu a condensação da causa, com fixação dos factos assentes e estruturação da base instrutória, sem reclamações.
Realizou-se Audiência de Discussão e Julgamento e foi exarada douta sentença, actos que viriam a ficar anulados pelo provimento de recurso de agravo entretanto interposto pelos réus.
Teve lugar nova Audiência de Discussão e Julgamento, com observância do formalismo legal, vindo a ser proferida decisão da matéria de facto, sem reclamações.
E foi proferida a competente sentença – parte decisória:
“-…-
DECISÂO
Em face do exposto, julgam-se parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor e, nessa medida:
a) Declara-se que o mesmo é o proprietário da fracção autónoma designada pela letra "…" do prédio urbano em propriedade horizontal descrito na 2a Conservatória do Registo Predial de C.., sob o n°…-E, da freguesia de A… e inscrito na matriz predial sob o art°…;
b) Condenam-se os réus no reconhecimento desse direito e na restituição ao autor da fracção autónoma objecto do mesmo;
c) Condenam-se os réus no pagamento da quantia de Euros 3.535 (três mil quinhentos e trinta e cinco euros) a título de rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora, à taxa de juros civis, desde o último dia do período a que cada uma dessas rendas respeita até efectivo e integral pagamento.
d) Mais se condenam os réus no pagamento ao autor da quantia de Euros 1.010 (mil e dez euros) por cada mês de ocupação da supra identificada fracção, desde 15 de Outubro de 2006 até à efectiva restituição da mesma.
No mais, julgam-se os pedidos formulados pelo autor improcedentes e dos mesmos se absolvem os réus.
As custas da acção ficarão a cargo do autor e dos réus, na proporção dos respectivos decaimentos, que se fixa em 5% para o autor e 95% para os réus [art°446°, n°1, do Código de Processo Civil].
-…-”
Desta sentença vieram os RR. recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
E fundamentou o respectivo recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
(…)
Contra-alegou o recorrido/A., alegando em resumo que:
(…)
#
- Foram colhidos os vistos dos Exmos. Adjuntos.
#
APRECIANDO E DECIDINDO
Thema decidendum
- Em função das conclusões do recurso, temos que:
Os RR. e recorrentes suscitam uma questão - prévia (registo da acção) e pugnam pela revogação da sentença, por entenderem que o incumprimento do contrato-promessa é imputável aos AA.
#
A) - Apuraram-se os seguintes FACTOS:
(…)
#
B) - O DIREITO
1. Da questão - prévia:
A questão do registo da acção já foi levantada na contra-acção deduzida pelos RR., sendo que todos os seus pedidos reconvencionais foram julgados improcedentes e não foram objecto de recurso, o que implicou terem tais decisões transitado em julgado.
2. Da questão de fundo:
Como se enunciou a propósito do thema decidendum, entendem os RR. que o incumprimento contratual relativo ao contrato-promessa firmado entre as partes não lhes é imputável, mas sim aos AA.
Isto porque, “para que pudessem agendar a escritura o Apelado deveria apresentar a ficha técnica da fracção, sendo que só o Apelado podia pedir a emissão da ficha técnica, estando tal faculdade vedada ao Apelantes”.
Como se explica no Preâmbulo do DL 68/2004 de 25-3, tal diploma legal:
“ (…)
Para apoiar os consumidores que pretendem adquirir a sua habitação, torna-se indispensável disponibilizar aos principais interessados um conjunto de informações suficientes que lhes permita fazer análises comparativas em função daquilo que, em cada momento, constitui a oferta no mercado da construção e perceber o que melhor satisfaz os interesses em causa. Concretizando estes objectivos, o presente diploma estabelece um conjunto de obrigações a cargo de quantos se dediquem, profissionalmente, à actividade de construção de prédios urbanos habitacionais para comercialização. Desde logo, importa referir a obrigação de elaboração e disponibilização aos consumidores adquirentes de um documento descritivo das principais características técnicas e funcionais da habitação, características estas que se reportam ao momento de conclusão das respectivas obras de construção. Este documento descritivo, que no presente diploma toma a designação «Ficha técnica da habitação», deve obedecer a um conjunto de requisitos legais e conter um conjunto mínimo de informações, eventualmente acompanhado de informações complementares. Quer as informações mínimas obrigatórias quer as informações complementares devem encontrar-se redigidas em língua portuguesa, de forma clara e perceptível para o destinatário. Ainda no que se refere à ficha técnica, compete ao técnico responsável da obra e ao promotor imobiliário atestar a correspondência das informações dela constantes com as características da habitação à data de conclusão das obras, através das respectivas assinaturas feitas na própria ficha. Por outro lado, determina o presente diploma que a não apresentação de ficha técnica da habitação implica a não celebração da escritura pelo notário. Esta regra, destinada aos contratos celebrados entre profissionais e consumidores, aplica-se, também, aos contratos celebrados entre consumidores, caso o prédio urbano objecto de transmissão já possua ficha técnica da habitação. Acresce também que no diploma se faz impender sobre o proprietário do imóvel o dever de conservar a ficha técnica da habitação, podendo este, em caso de perda ou de destruição, solicitar a emissão de segunda via da referida ficha ao promotor imobiliário ou à câmara municipal onde se encontra depositada. O presente diploma inclui, igualmente, as regras a que deve obedecer a publicidade sobre imóveis para habitação e a informação que deve estar disponível nos estabelecimentos de venda, bem como normas de responsabilização do técnico da obra e do promotor imobiliário pelos danos causados ao comprador em virtude da declaração ou das informações que, constando da ficha técnica da habitação, não correspondam às verdadeiras características do imóvel.
(…)”.
Ora, em consonância com o Preâmbulo acima transcrito dispõem os artºs.9º e 10º, do mesmo DL 68/2004 de 25-3:
Artigo 9º (Apresentação da ficha técnica da habitação)
1 - Sem prejuízo de outras normas aplicáveis, não pode ser celebrada a escritura pública que envolva a aquisição da propriedade de prédio ou fracção destinada à habitação sem que o notário se certifique da existência da ficha técnica da habitação e de que a mesma é entregue ao comprador.
2 - Não pode ser celebrado o contrato de compra e venda com mútuo, garantido ou não por hipoteca, nos termos do Decreto-Lei n.º 255/93, de 15 de Julho, sem que a instituição de crédito assegure a entrega da ficha técnica da habitação ao comprador no momento em que é preenchido o modelo a que se refere a Portaria n.º 669-A/93, de 16 de Julho, alterada pela Portaria n.º 882/94, de 1 de Outubro.
Artigo 10º (Conservação da ficha técnica da habitação)
1 - O proprietário do prédio ou fracção está obrigado a conservar em bom estado a respectiva ficha técnica da habitação.
2 - Em caso de perda ou destruição da ficha técnica da habitação, o proprietário deve solicitar ao promotor imobiliário ou à câmara municipal a emissão de segunda via da referida ficha.
Como se constata e ao contrário do alegado pelos recorrentes/RR., a ficha técnica em análise deve ficar na posse do proprietário do imóvel e ser apresentada ao notário, precisamente, no dia da escritura.
E foi, exactamente, isso que aconteceu e está espelhado nos factos provados:
“ (…)
- Em 14 de Julho de 2006, o réu marido enviou ao autor a carta constante de fls. 28, na qual informava o autor que a escritura se encontrava marcada para o dia 3 de Agosto, pelas 10 horas, no Cartório do Dr. L…, em C…, e acrescentava que "É urgente proceder à reparação das deficiências já detectadas na casa, pedindo-se a marcação de datas para o início e o termo das obras de correcção do seguinte: 1. O sótão tem infiltrações; 2. A banheira de hidromassagem não funciona bem; 3. Há humidade no tecto de um quarto; 4. Há fissuras nas paredes de dois quartos; 5. Há vários azulejos partidos nas duas casas de banho; 6. No acesso à garagem há um degrau partido; 7. A porta corta-fogo apresenta-se com deficiências; 8. Há 6 cantarias partidas. Tais deficiências devem ser corrigidas antes da outorga da escritura" [alínea N) dos factos assentes].
- Os réus, através do seu advogado, Dr. F…, por carta de 26 de Julho de 2006, comunicaram ao advogado do autor, Dr. L… para que a ficha técnica da habitação fosse entregue no Cartório Notarial [alínea O) dos factos assentes].
- Posteriormente, por carta de 27 de Julho, dirigida ao advogado do autor, o mesmo advogado do réu, veio solicitar a entrega da ficha no … e já não no Cartório [alínea P) dos factos assentes].
- Perante a carta referida em 15 o autor, no dia 31 de Julho de 2006, deslocou-se ao Cartório Notarial de C…, sito na …, …, sala …, … andar, Cascais, com a finalidade de entregar a respectiva ficha técnica, tendo então sido também informado que não estava marcada para o dia 3 de Agosto de 2006 a escritura definitiva de compra e venda [resposta ao art°4° da base instrutória].
- Os réus não compareceram no local, dia e hora indicados em 15 [alínea Q) dos factos assentes].
- A agência do … não confirmou a marcação da escritura para o dia referido em 15 por não ter a ficha técnica [resposta ao artº9° da base instrutória].
(…)”
Não houve, portanto, motivo que justificasse o cancelamento pelos RR. da escritura prometida.
Inclusivé, os alegados defeitos a reparar não foram sequer abordados em sede de recurso.
Resta analisar a questão do incumprimento contratual que esteve na origem deste processo, pois, a verificar-se, retirou aos RR. qualquer título que justificasse a posse do imóvel em discussão.
É entendimento dominante na doutrina e na jurisprudência que o incumprimento do contrato-promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o artº808° do CC - vd.. por todos, Ac. RL de 20.05.2004 e doutrina e jurisprudência aí citadas, in, www.dgsi.pt .
No âmbito do princípio da liberdade contratual, podem as partes convencionar cláusulas resolutivas, ao abrigo do disposto no art°432°, n°1, do CC, que lhes confiram o direito de resolução em caso de simples mora do devedor ou então associadas a um prazo essencial, desde logo, fixado no próprio contrato.
O incumprimento definitivo causal da resolução contratual pode resultar das seguintes hipóteses: cláusula resolutiva expressa, termo essencial, interpelação admonitória, perda do interesse na prestação e declaração inequívoca e peremptória de não cumprir – cfr. Acórdão do STJ de 18-4-2006 /pº06A844, in, www.dgsi.pt .
O termo essencial pressupõe que, aquando da celebração do contrato, seja clausulado, expressamente, um prazo claro e inequívoco.
Como ensina Calvão da Silva, na cláusula resolutiva expressa, as partes convencionam “o direito de resolver o contrato quando certa e determinada obrigação não seja cumprida conforme o estipulado contratualmente, incluindo o prazo” – in, “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsiva”, 1982, pag.299.
Nos termos do artº808º nº1 do CC, a mora converte-se em incumprimento definitivo, quer mediante a perda (subsequente à mora) do interesse do credor, quer em resultado da inobservância do prazo suplementar ou peremptório que o credor fixe razoavelmente ao devedor relapso (prazo admonitório).
As partes neste particular acordaram que:
“ (…)
- Nos termos da Cláusula Quinta do acordo referido em 2, "a) A escritura definitiva de compra e venda será celebrada em C.., O… ou L… num prazo de 90 dias a contar da data de celebração do presente contrato. b) Os segundos outorgantes notificarão o primeiro outorgante com uma antecedência mínima de 20 dias a contar da data de envio da carta registada com aviso de recepção para esse efeito, do cartório notarial, da data e hora para celebração de escritura definitiva de compra e venda." [alínea E) dos factos assentes].
- Mais ficou estabelecido que se os réus não celebrassem a escritura por motivo que lhes fosse imputável, se consideraria incumprido o contrato-promessa, comprometendo-se aqueles a deixar o imóvel objecto do contrato devoluto e livre de pessoas e bens no prazo de 5 dias sobre a data do incumprimento [alínea F) dos factos assentes].
- Na cláusula segunda do acordo aludido em 2 consta que "a fracção objecto de promessa de compra e venda (...) será adquirida pelos segundos outorgantes na condição de usada e no estado de conservação que é do conhecimento dos promitentes-compradores" [alínea G) dos factos assentes].
- Na cláusula quarta do referido acordo pode ler-se: "O promitente vendedor autoriza de forma expressa os promitentes-compradores a mudarem-se para o imóvel, objecto de promessa de compra e venda, a partir do dia 05 de Maio de 2005" e ainda "Os segundos outorgantes pagarão ao primeiro outorgante, até à celebração da escritura definitiva de compra e venda, uma renda mensal pela ocupação do imóvel, objecto de compra e venda, correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor constante na alínea b) da cláusula terceira do presente contrato", a qual refere o montante de € 202.000,00 [alínea H) dos factos assentes].
- Decorrido o prazo de 90 dias, por referência ao escrito referido em 2 os réus não marcaram a escritura, nada tendo dito, nem desocuparam a fracção em causa [resposta ao artº1º da base instrutória].
- Após interpelação verbal do autor, o réu marido solicitou uma prorrogação por mais dois meses para celebrar a escritura, tendo as partes celebrado novo contrato promessa em 5 de Maio de 2006 [resposta ao art°2° da base instrutória].
- Por acordo escrito datado de 5 de Maio de 2006, e denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda", o autor prometeu vender a fracção autónoma referida em 1 aos réus, que a prometeram comprar, pelo preço de € 282.000,00 [alínea I) dos factos assentes].
- Nos termos da Cláusula Quarta do acordo referido em 11, "a) A escritura definitiva de compra e venda será celebrada em C…, O… ou L… num prazo de 90 dias a contar da data de celebração do presente contrato. b) Os segundos outorgantes notificarão o primeiro outorgante com uma antecedência mínima de 20 dias a contar da data de envio da carta registada com aviso de recepção para esse efeito, do cartório notarial, da data e hora para celebração de escritura definitiva de compra e venda." [alínea J) dos factos assentes].
- Mais ficou estabelecido que se os réus não celebrassem a escritura por motivo que lhes fosse imputável, se consideraria incumprido o contrato-promessa, comprometendo-se aqueles a deixar o imóvel objecto do contrato devoluto e livre de pessoas e bens no prazo de 5 dias sobre a data do incumprimento [alínea L) dos factos assentes].
(…) ”.
Perante as supra referidas cláusulas contratuais, dúvidas não há de que o prazo acordado era peremptório/definitivo para a realização da escritura.
Contudo, o A. ainda interpelou os RR., em termos admonitórios, o que está reflectido nos seguintes factos provados:
“ (…)
- O autor remeteu aos réus a carta constante de fls. 39, concedendo-lhes um prazo de 15 dias para celebrarem a escritura de compra e venda, com a advertência de que, caso não fosse celebrada a escritura, os réus deveriam restituir o imóvel [alínea R) dos factos assentes].
- O réu marido, por carta de 19 de Setembro, veio insistir na entrega da ficha técnica de habitação no balcão do … [alínea S) dos factos assentes].
- Os réus não pagaram as rendas respeitantes ao período de 1 de Julho a 15 de Outubro, no valor de Euros 3.535, data em que os réus deveriam ter restituído a fracção [resposta ao artº6° da base instrutória].
- Os réus não restituíram a fracção ao autor [resposta ao artº7° da base instrutória].
(…)”.
Sindicada a sentença recorrida nos termos acima explicitados, nenhuma censura nos merece a sua fundamentação, que passamos a reproduzir e à qual, no mais, aderimos (artº713º nº6 do CPC):
“ (…)
A acção intentada pelo autor é a típica acção de reivindicação.
O art°1311° do Código Civil define esse tipo de demanda, prevendo, no respectivo nº1, que: “o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence”.
Segundo o n°2 da mesma norma, “havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei”.
Conforme ensina Manuel Rodrigues Júnior, “a protecção judicial da propriedade realiza-se por meios preventivos e repressivos. Aqueles são constituídos pelas acções possessórias e pelo embargo de obra nova, estes pela acção declarativa da propriedade, pela acção negatória e pela reivindicação. De todas as formas judiciais de defesa da propriedade, a reivindicação é na verdade, a mais importante, pois constituiu uma forma de defesa definitiva e completa do direito de propriedade. Por ela, o proprietário não possuidor pede que seja considerado como proprietário de um determinado objecto e que este lhe seja restituído. Há assim na acção de reivindicação um indivíduo que é o titular do direito de propriedade, que não possui, há um possuidor ou detentor que não é titular daquele direito, há uma causa de pedir que é o direito de propriedade, e há finalmente um fim, que é constituído pela declaração de existência de propriedade no autor e pela entrega do objecto sobre que o direito de propriedade incide” [A reivindicação no direito civil português, Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 57, nº 2255, itálico nosso].
No mesmo tipo de acção, é ónus do demandante a prova do direito de propriedade sobre a coisa, sendo que a mera aquisição derivada não basta a esse propósito, porquanto, como ensina o autor acima citado, "a aquisição derivada é dominada pelo princípio: «nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet» e dele resulta que o título de aquisição não basta para provar que ao adquirente pertence um direito real que possa fazer valer contra qualquer possuidor ou detentor; apenas prova que para o adquirente passaram os direitos que pertenciam ao alienante, se acaso algum lhe pertencia" [Ob. Cit, idem].
Já não assim, quando, como é o caso, à referida aquisição derivada (dada pela compra e venda) vem juntar-se o registo da propriedade a favor do demandante, pois que então este passa a beneficiar do disposto no artº7° do Código do Registo Predial, segundo o qual, “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.
No caso, o autor beneficia da presunção dada pela inscrição da aquisição no registo predial.
Contra a força jurídica do negócio translativo da propriedade e do registo desta a favor do autor, os réus vem esgrimir o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes, invocando que só por recusa do autor em entregar um documento a escritura pública pertinente não foi outorgada.
Resulta efectivamente da factualidade demonstrada na acção que as partes celebraram entre elas, de modo sucessivo, dois contratos-promessa bilaterais de compra e venda, relativos à mesma fracção autónoma, regidos pelas disposições dos art°s410°, 442°, e 830°, n°s.1 a 3, todos, do Código Civil.
Como ensina Antunes Varela, “o contrato-promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato. (...) O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir uma declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. A obrigação assumida por ambos os contraentes, ou por um deles, se a promessa é apenas unilateral, tem assim por objecto uma prestação de facto positivo, um facere oportere” [Das Obrigações em geral, vol. 1, págs. 301 e 302, itálico nosso].
No caso, após um primeiro contrato desse tipo celebrado em 5 de Maio de 2005, as partes tiveram por bem revogá-lo, substituindo-o por outro, um ano depois (em 5 de Maio de 2006), subordinando-o a cláusulas em tudo idênticas [a faculdade de revogação, como causa de extinção dos contratos, insere-se na excepção prevista no artº406°, nº1, do Código Civil].
Por outro lado, em união ou coligação com esse contrato-promessa bilateral, as partes, como já o haviam feito anteriormente, celebraram um contrato de arrendamento para habitação, pelo qual foi permitido aos réus “fazer uso imediato do imóvel, objecto de promessa de compra e venda, para sua habitação”, contra o pagamento de uma quantia mensal equivalente a 0,5% de Euros 202.000 (remanescente do preço a entregar no acto da escritura pública), sendo essa renda mensal, pois, de Euros 1.010 [cfr. o escrito referido no n°25 da fundamentação de facto e, quanto ao conceito de arrendamento, os art°s.1022°, 1023° e 1° do Regime do Arrendamento Urbano então em vigor].
Esse arrendamento encontrava-se sujeito a termo certo, sendo este o dado pelo prazo para a outorga da escritura pública pertinente ao contrato prometido.
Assim, caso a escritura pública viesse a ser outorgada no prazo acordado para o efeito, o arrendamento extinguir-se-ia, naturalmente, por confusão (art°868° do Código Civil). Para a hipótese inversa, ou seja, para a possibilidade de a escritura não ser outorgada nesse prazo, quando por facto imputável aos réus, as partes acordaram que se consideraria incumprido o contrato-promessa e que os réus deveriam deixar o imóvel, objecto do mesmo contrato, devoluto e livre de pessoas e bens, no prazo de 5 dias sobre a data do incumprimento [n°13 supra].
Temos, assim, como única causa legítima para ocupação do imóvel pelos réus o arrendamento funcionalmente ligado ao contrato-promessa de compra e venda, sendo que esse arrendamento deverá considerar-se cessado, caso se conclua que este outro contrato foi definitivamente incumprido pelos demandados.
No contrato-promessa as partes estipularam que a escritura pública de compra e venda seria outorgada no prazo de 90 dias a contar da celebração daquele, incumbindo a sua marcação aos réus, que deveriam notificar o autor para comparência no cartório Notarial, com uma antecedência mínima de 20 (vinte) dias [n°12].
A aposição do termo certo ao negócio que resulta dessa estipulação de prazo, pode ter-se, em alternativa interpretativa, como essencial ou não essencial.
Como ensina Mota Pinto "o termo diz-se essencial quando a prestação deve ser efectuada até à data estipulada pelas partes (termo próprio) ou até um certo momento, tendo em conta a natureza do negócio e/ou a lei (termo impróprio), Ultrapassada essa data – termo essencial, próprio ou impróprio – o não cumprimento é equiparado à impossibilidade da prestação. Diz-se não essencial o termo que, depois de ultrapassado, não acarreta logo a impossibilidade da prestação, apenas gerando uma situação de mora do devedor" [Teoria Geral do Direito Civil, pág. 576, itálico nosso].
No caso vertente, afigura-se-nos claro que as partes pretenderam conferir àquele prazo a natureza de um termo essencial (ou, noutra formulação, de um prazo fixo absoluto).
Tal é o que resulta, salvo melhor juízo, da cláusula constante do aditamento referido no n°25.
Assim, de acordo com essa cláusula «se por motivo exclusivamente imputável aos promitentes-compradores estes não celebrarem a escritura de compra e venda, o contrato promessa considera-se incumprido, comprometendo-se aqueles a deixar o imóvel, objecto da promessa de compra e venda, devoluto e livre pessoas e bens, no prazo de 05 dias sobre a data em que o incumprimento se verificar».
Conforme resulta dessa cláusula, as partes entenderam não sujeitar o promitente vendedor, aqui autor, à mora dos réus na outorga da escritura pública, conferindo à falta da declaração de compra daqueles na escritura pública a natureza de incumprimento definitivo do contrato-promessa, o que se compreende, se se considerar que o atraso no cumprimento da obrigação, importaria desde logo o protelamento do arrendamento do imóvel, tendo este sido querido, como se viu, apenas para o prazo de 90 dias que deveria mediar entre a promessa e o contrato definitivo.
Essa estipulação é válida ao abrigo da liberdade contratual das partes e não ofende qualquer disposição imperativa [art°405°, n°1, do Código Civil].
Ora, os réus comunicaram ao autor que a escritura se encontrava marcada, assinalando-lhe o cartório, data e hora em que a mesma teria lugar.
Pediram ao autor, primeiro, que entregasse a ficha técnica da habitação - documento previsto no art°4° do Decreto-Lei n°68/2004, de 25 de Março - no Cartório Notaria! e, depois, formularam novo pedido no sentido desse elemento ser entregue na instituição bancária que iria financiar a aquisição.
De acordo com o disposto no n°1, do citado art°4° “sem prejuízo de outras obrigações legais, o promotor imobiliário está obrigado a elaborar um documento descritivo das características técnicas e funcionais do prédio urbano para fim habitacional, documento que toma a designação de «ficha técnica da habitação»”.
A referida ficha técnica é documento essencial à outorga da escritura pública de compra e venda, já que, nos termos do n°1, do art°9° do mesmo diploma, não pode ser celebrado esse acto sem que o respectivo Notário se certifique da existência do referido documento e que o mesmo é entregue ao comprador.
De igual modo, de acordo com o disposto no n°2 do mesmo artigo, a entidade mutuária não pode intervir no contrato de compra e venda com mútuo, sem se assegurar da entrega dessa ficha técnica ao comprador.
Ora, resultou da matéria provada na acção, que autor se deslocou ao Cartório Notarial que lhe havia sido indicado pelos réus (cfr. nesta parte a identificação do Notário a fls. 30), a fim de entregar a referida ficha técnica, mas que nesse local recebeu a informação de que, contrariamente ao que aqueles o haviam informado, a escritura pública não se encontrava marcada.
Desconhece-se se nessa data – 31 de Julho de 2006 - o autor já sabia da solicitação dos réus no sentido da ficha técnica ser entregue no Banco financiador, uma vez que apenas se sabe que a carta contendo esse pedido era datada de 27 de Julho anterior e foi dirigida ao advogado do autor, ignorando-se quando este último dela tomou conhecimento.
Certo é que o Banco financiador não confirmou o agendamento da escritura pública por faltar a ficha técnica da habitação, os réus não compareceram no Cartório Notarial na data que eles próprios haviam indicado ao autor e, nessa medida, não foi celebrado, na data aprazada, o contrato definitivo [nº 19 e H].
Já depois dessa data, o autor dirigiu aos réus a carta a que se refere o n°21 da matéria provada, pela qual declarou àqueles outros que lhe concedia o prazo adicional de 15 dias a contar da recepção da carta para a marcação e outorga da escritura pública e os informou que iria entregar a ficha técnica da habitação ao Notário que lhe fosse indicado por aqueles outros.
Na sequência dessa carta os réus voltaram a insistir na entrega da ficha técnica no Banco financiador [n°22].
Embora se reconheça que deveria ser indiferente para o autor entregar a ficha técnica da habitação no Cartório Notarial ou no Banco financiador, certo é que os formalismos necessários à concessão do mútuo bancário destinado a financiar a aquisição do imóvel, eram totalmente alheios ao demandante, sendo os mesmos da responsabilidade integral dos réus, que eram os interessados nesse mútuo.
Nessa perspectiva, o autor não tinha a obrigação de entregar a ficha técnica da habitação no Banco financiador, assim como eram os réus que, caso realmente estivessem interessados na outorga da escritura pública, deveriam ter colhido aquele elemento do autor, seja directamente, seja através do Cartório Notarial onde o mesmo se dispôs a entregá-lo ou, pelo menos, concertado a sua entrega entre o Cartório e o Banco.
De resto, como facilmente se alcança dos ensinamentos básicos da experiência comum, não foi certamente por falta de entrega da ficha técnica da habitação no Banco financiador que a escritura pública pertinente ao contrato-promessa não se realizou no prazo que o autor indicou aos réus para o efeito.
De facto, na sequência da carta do autor de 6 de Setembro de 2006 os réus nada fizeram, nomeadamente, não marcaram nova data para a outorga da escritura pública, quedando-se num imobilismo para a qual a falta de ficha técnica da habitação na posse do Banco Financiador, não é, minimamente e salvo o devido respeito, justificação credível ou atendível.
Por outro fado, os réus não demonstraram (nem se propuseram, de resto, demonstrar), a existência dos alegados defeitos da fracção que invocaram na carta de 14 de Julho de 2006, assim como, os mesmos vincularam-se, no contrato-promessa, a adquirir o bem no estado de conservação em que o mesmo se encontrava e que era do seu conhecimento [n°14 supra].
Não existe, assim, a nosso ver, qualquer fundamento para o incumprimento dos réus, o qual, à luz da supra citada cláusula contratual e do comportamento do autor ao conceder àqueles um prazo derradeiro, admonitório, para o cumprimento, deve considerar-se definitivo [cfr. art°808°, n°1, do Código Civil].
Verificado o incumprimento definitivo do contrato por causa imputável aos réus, não existe ocupação legítima do imóvel, o que conduz à procedência dos dois primeiros pedidos do autor, quando entendidos juridicamente como de reconhecimento da propriedade da fracção a seu favor e condenação dos demandados na sua entrega.
Verifica-se, ainda, que os réus não pagaram ao autor os montantes devidos peio arrendamento do imóvel, vencidos entre 1 de Julho e 15 de Outubro (supõe-se, do ano de 2006), pelo que, nos termos conjugados dos art°s.1038°, alínea a) e 817°, do Código Civil, assiste ao segundo o direito a obter essa prestação por via coactiva.
Ao montante de Euros 3,535 dessa prestação acrescem juros de mora, à taxa legai de juros civis, desde o último dia do período a que cada uma dessas rendas respeita até efectivo e integral pagamento [quanto ao tempo de pagamento da renda, cfr, art°1039°, n°1, do Código Civil].
O autor peticiona, ainda, uma indemnização pela ocupação indevida do imóvel pelos réus, reclamando a esse título Euros 1.500 por cada mês que decorreu desde 15 de Outubro de 2006 e que venha a decorrer até efectiva restituição da fracção.
A ocupação do imóvel para além da data em que deveria ter lugar a sua restituição (cfr. carta de fls. 44) constitui facto ilícito que ofende o direito de propriedade do autor e, como tal, legitima este, provados os demais pressupostos da responsabilidade civil aquiliana, previstos no art°483°, do Código Civil, a receber dos réus uma indemnização pelo dano resultante dessa violação.
Ao persistir na ocupação do imóvel para além daquele prazo os réus não actuaram com a diligência média que se pauta pela conduta do "bom pai de família" [art°487°, n°2, do Código Civil].
Da privação do gozo da coisa resultou para o autor necessariamente um dano, materializado nos frutos civis que a coisa proporcionaria.
Assim, de acordo com o art°1305°, do Código Civil, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo, entre outros, do poder de fruição da coisa que lhe pertence, enquanto, conforme resulta do art°1271°, do mesmo código, o possuidor de má-fé responde pelo valor dos frutos que um proprietário diligente teria obtido.
Colhe aqui a Lição do sumário do acórdão do STJ de 23 de Setembro de 2008: "I - A privação dum imóvel configura o dano de privação de gozo e corresponde aos frutos civis que a coisa é susceptível de produzir. II - Não é pois necessário que o lesado/proprietário alegue quais os concretos fins ou utilidades que visava para o bem, assim como os reflexos que isso teve no seu património" [in CJ-STJ, Tomo 111/2008, pág. 39, itálico nosso].
O critério de valoração do dano é o valor locativo do imóvel, no caso, Euros 1.010.
A indemnização deve ser calculada a partir do momento em que era devida a restituição - 15 de Outubro de 2006 - até à efectiva entrega da coisa, conforme peticionado.
Assim, em síntese conclusiva, procederão parcialmente os pedidos formulados pelo autor.
-…-”
#
DECISÃO
- Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente o recurso e consequentemente, mantêm o decidido pelo Tribunal a quo.
- Custas pelos apelantes/RR.
Lisboa, 19-3-2013
Relator: Afonso Henrique Cabral Ferreira
1º Adjunto: Rui Torres Vouga
2ºAdjunto: Maria do Rosário Barbosa