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Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I - L F C L e Q F A L intentaram acção declarativa com processo sumário contra «P C».
Alegaram os AA., em resumo:
Os AA. são os únicos proprietários do prédio urbano, sito no Largo B em Mafra, do qual foi dado de arrendamento à R. pelos anteriores proprietários, o rés-do-chão, destinado a café/pastelaria.
No dia 6 de Outubro de 2004, o gerente da R., quando foi pagar a renda, informou os AA., verbalmente, de que tinha cedido o seu estabelecimento comercial a outrem; mais tarde, por carta datada de 6 de Outubro de 2004, enviada a 11 e recebida a 12 do mesmo mês, a R. identificou o cessionário, o prazo da cessão e o seu início (15 de Setembro de 2004).
A R. violou o disposto no art. 1038º, nº1, alíneas f) e g), do Código Civil, constituindo a omissão de comunicação no prazo de 15 dias fundamento de resolução do contrato de arrendamento, por efeito do disposto no art. 64º, nº1, alínea f), do RAU.
Pediram os AA. que se decrete a resolução do contrato de arrendamento, sendo a R. condenada no despejo e entrega do arrendado aos AA., livre de pessoas e bens, assim como condenada no pagamento das rendas que se vencerem até ao trânsito em julgado da sentença que decretar o despejo e, a título de indemnização, nos termos do art. 1045º, do CC, na quantia correspondente ao valor da renda, elevada ao dobro, até à entrega do arrendado, após o trânsito em julgado de tal sentença.
A R. contestou defendendo não serem aplicáveis à cessão de exploração os comandos das alíneas f) e g), do art. 1038º, do CC, pelo que concluiu pela sua absolvição do pedido e deduziu reconvenção com vista à sua indemnização pelo valor das benfeitorias alegadamente realizadas no arrendado e que computa em valor não inferior a € 70.000, pedindo a condenação dos autores no pagamento desta importância.
O processo prosseguiu, vindo a ser determinado, face à reconvenção apresentada, que ao mesmo cabia a forma de processo ordinário.
Na sequência foi proferido saneador-sentença que absolveu a R. do pedido, excluindo, nestas circunstâncias, a apreciação da reconvenção.
Desta decisão apelaram os AA. concluindo pela seguinte forma a respectiva alegação de recurso:
1. O Tribunal de 1.ª Instância deu como provado que a Ré cedeu a terceira pessoa a exploração do estabelecimento sediado no prédio dos Autores, por contrato celebrado em 15 de Setembro de 2004;
2. O Tribunal " a quo" deu também como provado que a Ré apenas em 6 de Outubro de 2004, verbalmente informou os Autores da cedência;
3. A comunicação da cessão de exploração ao locador é obrigatória nos termos do art. 1038, g) do C. Civil e tem de ser feita no prazo de 15 dias;
4. Só esta comunicação permite aos senhorios controlo sobre o espaço dado em locação "nomeadamente sabendo quem está a desfrutá-lo" (Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações) desde quando e qual a situação jurídica do terceiro, ocupante efectivo do locado;
5. Ao ceder a exploração do estabelecimento e como no caso sub júdice, o gozo do locado a terceiro, a arrendatária tem o dever acessório de comunicar, no prazo legal, a dita cessão aos senhorios, uma vez que estes têm de lhe assegurar o gozo da coisa locada ao locatário e não à cessionária;
6. Os locadores têm o direito de controlar a regularidade do acto de cessão, nomeadamente quanto à manutenção do estabelecimento, nos precisos termos contratuais;
7. Não tendo sido comunicado no prazo legal, aos senhorios, a cessão é ineficaz em relação a estes e constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento;
8. A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1038° f) e g) do C. Civil e 64 n.°1, f) do RAU, consequentemente;
9. Deve ser concedido provimento à presente Apelação e revogar-se a sentença recorrida;
10. Julgar-se a acção procedente e
11. Que seja decretada a resolução do contrato sub júdice
12. Condenando-se a Ré a despejar e entrega o locado aos Autores, livre de pessoas e bens assim como
13. Ser a Ré condenada a pagar as rendas vincendas até ao trânsito em julgado da sentença que decretar o despejo, à razão de Euros 140,00 por mês e as actualizações anuais legais que porventura vierem a ser aplicadas;
14. Pagar a título de indemnização e nos termos do art.° 1045.° do CC a quantia de Euros 140,00, o valor da renda mensal desde o trânsito em julgado da sentença que decretar o despejo até efectiva entrega do local, elevável ao dobro em caso de mora.
A R. contra alegou nos termos de fls. 111 e seguintes.
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II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1) Por escritura pública lavrada no Cartório Notarial , no dia 08 de Outubro de 1993, comparecendo como primeiros outorgantes M N D, E M D L C e J L S C, e como segundo outorgante L F C L casado com Q F A L, aqueles declararam vender ao segundo, pelo preço de vinte milhões de escudos, o prédio urbano sito em Mafra, descrito na Conservatória do Registo Predial e na mesma registado a seu favor pela inscrição , inscrito na matriz sob o artigo, declarando o segundo outorgante aceitar a referida venda;
2) Em data anterior, o rés-do-chão do identificado prédio foi dado de arrendamento à ré, destinado a café/pastelaria;
3) Por força de sucessivas actualizações, extraordinárias e legais, a renda era, em 2004, de € 140 mensais;
4) Desde a data assinalada em 1), as rendas são liquidadas directamente por M D D, gerente da ré, nos escritórios dos autores;
5) No dia 06 de Outubro de 2004, quando este se dirigiu aos escritórios dos autores para liquidar a renda, informou-os, verbalmente, de que havia cedido o seu estabelecimento;
6) Por carta datada de 06 de Outubro de 2004 e remetida a 11, dirigida à autora mulher, subscrita por M D D, o gerente, a ré declarou informar que a partir do p.p. dia 15 de Setembro de 2004, para o estabelecimento que a sociedade explorava no r/c destinado a comércio de Vossa propriedade, sito no Terreiro D. de Mafra, foi feito um contrato de Cessão de Exploração, com transferência onerosa da exploração do estabelecimento comercial, por um período de três anos, para W F A M;
7) Com data de 15.09.2004, M D D, como primeiro outorgante, na qualidade de sócio-gerente e em representação da sociedade comercial por quotas que usa a firma “P C”, com sede no Terreiro D. de Mafra, e W F A M, como segundo outorgante, subscreveram acordo que designaram de Contrato de Cessão de Exploração;
8) Aí consignaram que A sociedade aqui representada pelo primeiro outorgante é arrendatária de um estabelecimento comercial destinado a pastelaria instalado no r/c do prédio sito no Terreiro D. de Mafra, inscrito ma respectiva matriz , com recibo de renda no valor de 145,00 €, emitido pela Srª Q L (cláusula 1ª), declarando que A sociedade representada pelo primeiro outorgante, pelo presente contrato e nos termos das cláusulas seguintes CEDE, ao segundo outorgante, O DIREITO À EXPLORAÇÃO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL DE PASTELARIA, referido na cláusula anterior (cláusula 3ª);
9) Mais declararam que A presente cessão de exploração é feita pelo prazo de três anos, com início no dia quinze de Setembro de dois mil e quatro (…), sendo o valor da cessão de 54 000,00 € (cinquenta e quatro mil euros) e será pago em trinta e seis prestações mensais de 1 500 € cada uma (clausulas 4ª e 6ª), compreendendo a cessão de exploração todo o equipamento, máquinas, móveis e utensílios e tudo o mais que faz parte do estabelecimento em causa como unidade jurídica (cláusula 7ª).
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III – 1 - Das conclusões da apelação interposta – e são essas conclusões que definem o objecto do mesma, consoante decorre dos arts. 684, nº 3 e 690, nº 1 do CPC – retiramos que a questão que essencialmente se coloca no presente recurso é a de se os AA./apelantes têm direito à resolução do contrato de arrendamento que havia sido celebrado com a R./apelada, com fundamento no disposto na alínea f) do nº 1 do art. 64 do RAU, visto a R. não ter procedido atempadamente à comunicação aos senhorios da cessão de exploração do estabelecimento comercial que tivera lugar.
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III – 2 - No art. 64 do RAU são enunciados taxativamente quais os fundamentos legais de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio que genérica e essencialmente se reconduzem a violações de deveres principais ou secundários de prestação ou deveres acessórios de conduta por parte do arrendatário, dizendo-se, no seu nº 1 que «o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário» e prevendo-se na sequência, nas várias alíneas, aqueles vários comportamentos.
Assim, a alínea f) do nº 1 do art. 64 prevê a situação de o arrendatário «subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049º do Código Civil».
Esta disposição legal está em consonância, designadamente, com o preceito constante do art. 1038-g) do CC de acordo com o qual é obrigação do locatário comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos – que são os mencionados na antecedente alínea f) - ou seja, por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, quando permitida ou autorizada.
No caso que nos ocupa, em 15-9-2004, M D D, na qualidade de sócio-gerente e em representação da aqui R., subscreveu conjuntamente com W F A M um acordo designado de «Contrato de Cessão de Exploração» em que consignaram que a aqui R. cedia o direito à exploração do estabelecimento comercial de pastelaria sito no local arrendado, cessão de exploração feita pelo prazo de três anos, com início no dia quinze de Setembro de dois mil e quatro, pelo valor ali estipulado, compreendendo a cessão de exploração todo o equipamento, máquinas, móveis e utensílios e tudo o mais que faz parte do estabelecimento em causa como unidade jurídica.
Contudo, embora a R. tenha vindo a proceder à comunicação aos senhorios da celebração daquele contrato e dos seus termos, fê-lo por carta remetida em 11-10-2004, embora datada de 6-10-2004.
Estamos perante uma cessão de exploração do estabelecimento comercial, ou seja, de um contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado – art. 111 do RAU. Trata-se de um contrato atípico, sem regulamentação específica na lei civil, cujo traço característico é a cedência temporária e onerosa do estabelecimento como um todo e não a cedência da fruição do imóvel (ou do seu recheio). Não envolve a transferência do arrendamento sobre o imóvel já que o cedente conserva a sua posição jurídica de arrendatário, permanecendo o contrato de arrendamento e os direitos e obrigações do arrendatário e do senhorio. Deste modo, a cessão de exploração do estabelecimento não se insere em qualquer das hipóteses previstas na alínea g) do art. 1038 que, face à remissão para a alínea anterior, são as de cedência do gozo da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato.
Logo, aquela obrigação de comunicação na específica situação da cessão da exploração do estabelecimento comercial não está prevista pela lei – a mesma lei que no aludido art. 111 define a cessão de exploração do estabelecimento em termos que não a permitem confundir com aquelas outras hipóteses (1).
Tenhamos em conta que o nº 1 do aludido art. 111 desde logo salienta que a cessão de exploração do estabelecimento não é havida como arrendamento. Como contrato atípico que é regula-se pelas convenções das partes, pelas disposições dos contratos afins e pelas regras gerais dos contratos, não lhe sendo aplicáveis, todavia, as disposições específicas do arrendamento.
Nestas circunstâncias entende-se (2) que a cessão a que se reportam os autos não é ineficaz – por falta de comunicação atempada - em relação aos senhorios pelo que estes não poderiam resolver o contrato com fundamento no disposto o art. 64, nº1-f) do RAU.
Como vimos, naquele artigo são enunciadas taxativamente as causas de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio; ora, no caso dos autos não ocorreu qualquer «subarrendamento», «empréstimo» ou «cessão da posição contratual», pelo que a previsão da alínea f) do nº 1 não é aplicável.
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IV - Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
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Lisboa, 1 de Fevereiro de 2007
Maria José Mouro
Neto Neves
Isabel Canadas
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Curiosamente, com o Novo Regime do Arrendamento Urbano, prevendo-se embora, no art. 1109 do CC, a comunicação ao senhorio da transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado, estabelece-se para tal o prazo de um mês, continuando a considerar-se, a par daquela, na alínea g) do art. 1038 o prazo de 15 dias para a comunicação ao locador da cedência do gozo da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato.
2Tendo embora consciência da divisão da doutrina e da jurisprudência quanto a esta questão, com uma adesão maioritária daquela primeira à posição oposta
