Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2719/2005-8
Relator:	SALAZAR CASANOVA
Descritores:	ARRENDAMENTO URBANO OBRAS DE CONSERVAÇÃO EXTRAORDINÁRIA ACTUALIZAÇÃO DE RENDA CAUÇÃO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/16/2005
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	ALTERADA
Sumário:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: 1. José… intentou acção declarativa com processo sumário contra Maria…  alegando que realizou no prédio de que é proprietário sito nas Escadinhas… em Lisboa obras extraordinárias de conservação e de beneficiação o que fez na sequência de decisão da Câmara Municipal de Lisboa. A remodelação total do prédio importou em 37.102.212$00 tendo a CML comparticipado com 4.579.964$00 e o IGAPHE com subsídio de 6.869.945$00 o que se traduziu num gasto efectivo de 25.652.302$00. Os trabalhos foram dados por concluídos pela Câmara Municipal na sequência de vistoria. De harmonia com o artigo 39º do RAU a Ré teria de sofrer um aumento de renda no montante de 23.942$00. Pediu o A. a condenação da Ré no pagamento do aumento resultante das obras efectuadas, bem como as rendas em dívida acrescidas das penalidades referidas no artigo 1041º do Código Civil, tudo acrescido de juros legais desde a citação e tudo o que se vencer na pendência dos autos acrescido de juros e, se assim se não entender, a condenação deve ser a do pagamento ao A. da renda acrescida da referida actualização desde a citação com juros legais. O tribunal proferiu decisão considerando que a renda sofreu um aumento de 23.122$00 a partir de 1-8-1997. Esse é o mês subsequente à conclusão das obras. Da decisão foi interposto recurso pela ré que sustenta não ser admissível a qualificação das obras como obras de conservação extraordinária pois, para tanto, importaria demonstrar que elas não eram imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo inquilino e, no caso, constata-se que o senhorio não efectuou quaisquer obras no prédio pelo menos desde 1971; para além disso, importaria provar (artigo 11º/3 do R.A.U.) que tais obras ultrapassavam, no ano em que se tornavam necessárias, dois terços do rendimento líquido do prédio. Ora desconhece-se o rendimento líquido do ano em que as obras foram feitas e com base em documento junto aos autos verifica-se que são bem menores os valores orçamentados das obras consideradas de conservação extraordinária. Sustenta a ré que não foram realizadas todas as obras que constavam do orçamento apresentado à C.M.L. e, por conseguinte, não podia ser considerado despendido o valor que a sentença referiu. Assim sendo, o aumento não poderia ser exigido pois a actualização da renda só é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras (artigo 38º/2). Factos provados: 1- O A. é dono de um prédio sito nas Escadinhas… Lisboa, edifício composto por R/C, 1º e 2º andares, todos esquerdo e direito. 2- A Ré é arrendatária do 2ºesq. do aludido prédio. 3- Por decisão da CML foi ordenado ao A. que efectuasse obras no prédio onde a ré reside. 4- Esses trabalhos, programados pela CML, tinham de abranger quer as áreas dos fogos, quer as restantes partes do prédio, nos termos do orçamento elaborado pela referida autarquia. 5- As obras foram orçamentadas em 36.223.652$00. 6- O custo das obras foi comparticipado pela CML e pelo IGAPHE com subsídios no valor de 4.579.964$00 e 6.869.945$00 7- A Câmara Municipal, porque o edifício não se encontra dividido em propriedade horizontal, determinou ela própria a permilagem de cada andar, face ao prédio na sua globalidade 8- Assim, aos R/C Esq. e Dtº, aos primeiros e segundos esquerdos e ao terceiro andar foi fixada uma permilagem de 14. 9- Aos restantes, ou seja, primeiro e segundo andares direitos, foi fixada uma permilagem de 15. 10- Durante a execução dos trabalhos, a obra foi fiscalizada pelos funcionários da C.M.L. 11- Em 1-7-1997 uma equipa de funcionários da C.M.L. concluiu, após vistoria, que as obras descritas e orçamentada para o edifício sito nas Escadinhas do Marquês de Ponte de Lima, 17, e constantes do processo nº4/R/M/94 se encontravam completamente executadas nas devidas condições. 12- Não eram efectuadas obras no prédio desde pelo menos 1971. 13- Foram colocados canos de água novos exteriores na cozinha. 14- Foram instalados armários na cozinha, torneiras de casa de banho e interruptores. 15- Durante a obra não houve intervenção em dois dos quartos e algumas paredes da casa da Ré apresentam fissuras e fendilhação. 16- As janelas foram substituídas por outras de madeira de qualidade inferior. 17- As fechaduras das portas foram substituídas por outras. 18- Não houve substituição total da instalação eléctrica. 19- Nas partes comuns: na fachada de tardoz os tubos de queda montados no prédio não são em zinco, mas antes em PVC e não foram pintados. 20- O A. comunicou à ré que era devida nova renda resultante de aumento no montante de 23.941$00 por motivo de obras realizadas por intimação camarária a partir da que seria paga no mês de Agosto de 1997 (carta de 30-6-1997 a fls. 7) 21- A Ré não pagou esta quantia nem ofereceu outra quantia menor que considerasse devida. Apreciando: 2. Recurso de agravo da ré Requereu a ré (ver fls. 198) que a inquirição de testemunhas se efectivasse no âmbito de inspecção judicial a realizar no local. O tribunal decidiu relegar a decisão sobre a inspecção judicial para o termo da produção de prova (ver fls. 199). O tribunal, pronunciando-se sobre a necessidade de inspecção judicial, referiu que as questões factuais a esclarecer prendem-se, não com o estado objectivo do edifício, mas com a questão de saber se os trabalhos foram ou não executados pelo respectivo proprietário. Ora, quanto a tal aspecto, importa reconhecer que a inspecção judicial não constitui meio idóneo para a verificação ou não da efectivação de tais trabalhos pelo autor. Ela implica conhecimentos técnicos de que o julgador não dispõe e constitui um meio  oneroso de prova. Desta decisão recorreu o réu considerando que o tribunal indeferiu a inspecção judicial por razões técnicas e financeiras. Quanto àquelas o tribunal poderia fazer-se acompanhar por técnico e, quanto a estas, o acesso à justiça não pode ser denegado por razões económicas. Apreciando: O  tribunal procede à inspecção judicial sempre que o julgar conveniente: artigo 612º do C.P.C. No caso em apreço o tribunal não considerou conveniente a  realização da inspecção por não constituir meio idóneo para a verificação ou não da efectivação de determinados trabalhos. Uma tal apreciação está no âmbito dos poderes de avaliação do tribunal; de facto, a inspecção judicial, ainda que o tribunal se faça acompanhar por técnico, não substitui a prova pericial e, no caso vertente, não seria facilmente determinável, face ao orçamentado, apurar o que foi e o que não foi realizado em conformidade com o orçamento no âmbito de uma inspecção judicial. Refira-se que a divisão técnica da câmara integrada por um engenheiro, uma arquitecta e um fiscal consideraram no passado dia 1-7-1997 , após deslocação para verificação dos trabalhos, “ que as obras descritas e orçamentadas para o edifício...se encontram completamente executadas nas devidas condições” (ver fls. 9). As razões da decisão são, portanto, atendíveis e inserem-se no âmbito dos poderes conferidos pela lei ao tribunal de livre apreciação sobre a conveniência da utilidade da diligência requerida (artigo 612º do C.P.C.). Não está demonstrado que, no caso, ao tribunal estivesse vedada qualquer alternativa decisória no tocante a um juízo de conveniência. Quanto às observações sobre a onerosidade da diligência elas são secundárias e não foi por causa delas que o tribunal não procedeu à inspecção judicial. Nega-se provimento ao recurso. Custas pela Ré 3. Recurso de apelação da ré O A. realizou obras no prédio na sequência de determinação da C.M.L. Lisboa, que programou os trabalhos, dos quais, segundo a decisão, o A. despendeu 23.773.743$00. No entanto a Ré considera que este valor é inferior visto que não foram afinal realizados todos os trabalhos orçamentados;  não houve substituição total da instalação eléctrica e não houve intervenção em dois dos quartos (15 e 18). O valor a deduzir a esses trabalhos é de 28.000$00 no tocante à instalação eléctrica (diferencial entre o custo orçamentado da nova e o custo de levantamento e reinstalação da existente); quanto aos quartos, a determinação concreta do valor só se pode efectuar equitativamente pois do orçamento consta uma verba que abrange outros trabalhos. Admite-se que se calcule um tal valor considerando uma percentagem equitativa de 2/10 (são 10 os item da rubrica) em relação ao valor total, ou seja, 47.726$00. Assim, reduz-se à quantia de 23.773.743$00 a quantia de 75.726$00 (28.000$00+47.726$00) o que dá um custo efectivo de 23.698.017$00. Se, relativamente a obras não realizadas, é de concluir por presunção judicial (artigo 351º do Código Civil) que não houve a despesa orçamentada, idêntico juízo já não se deve fazer no tocante às obras realizadas embora em condições diversas das orçamentadas (ver 15 e 19) As obras em causa devem qualificar-se de conservação extraordinária, tal como se decidiu. Não foi posto em causa pela ora recorrente que este montante não ultrapassava, no ano em que as obras se tornaram necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano e, por isso, não há que indagar agora no sentido de documentalmente se saber qual esse rendimento líquido. A questão não foi suscitada certamente pela sua irrazoabilidade considerados os custos da reparação. Seja como for, junta com as alegações do recorrido  o documento comprovativo, verifica-se que as obras ultrapassaram 2/3 do rendimento líquido do prédio Não se provou nexo causal entre a necessidade de realização destas obras e a não realização de obras desde 1971 (12 supra): ver resposta negativa ao quesito 8º da contestação onde se indagava se foi o facto de tais obras não terem sido realizadas periodicamente que, seguramente, deu lugar à alegada vultuosidade na realização actual das mesmas. O artigo 11º/3 do R.A.U. qualifica de obras de conservação extraordinária aquelas que “ ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano”. Trata-se de um critério objectivo que vale para todas as obras realizadas salvo se forem imputáveis a acção ou omissão ilícita perpetrada pelo senhorio. Assim, por exemplo, se a Câmara determinar a realização de obras de limpeza geral do prédio, que o senhorio devia efectivar por si sem direito a actualização de renda (considera-se no caso a redacção anterior ao Decreto-Lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro), não parece que o senhorio, que omitiu tais obras, possa ser premiado com o direito de aumentar a renda apenas porque foi compelido a realizar as obras de mera conservação que deveria ter realizado. Não é, porém, manifestamente esse o caso aqui em apreço pois estamos muito para além de obras que em si seriam de mera conservação ordinária. As obras foram dadas por concluídas (ver facto supra 11). E que o proprietário suportou os custos da obra é ponto que não se questiona. Aquele é o momento a atender para efeito de actualização da renda: o momento em que as entidades envolvidas na reparação consideraram as obras concluídas e executadas. Não se vê que a lei atribua ao inquilino controlo sobre o momento da conclusão das obras e sobre o modo como foram executadas. Se assim fosse, encontrada estava a forma de, a pretexto da má execução dos trabalhos, não ser exigível ao inquilino aumento de renda ainda que a entidade administrativa que compelira o proprietário à realização de obras e ele próprio considerassem as obras concluídas e devidamente executadas, inclusivamente depois de realizada vistoria. O controlo do inquilino há-de naturalmente incidir,  sobre os custos efectivos. De facto, calculando-se a renda sobre o custo das obras, se obras não foram realizadas, pode concluir-se no sentido de que não houve a despesa alegada, o que é diferente do controlo sobre o modo de execução da obra e a decisão de a considerar concluída. Fica sempre ao inquilino o direito de exigir do senhorio obras nos termos gerais se o local arrendado continuar a sofrer deficiências. Se foram realizadas menos obras do que as orçamentadas isso não significa que as entidades interessadas (Câmara e proprietário) não acordem no sentido de considerar a obra concluída suportando o preço orçamentado, tal como são livres de acordar sobre o que deve ou não deve ser feito. A intervenção do inquilino dá-se, mas nos termos do artigo 39º/1 do R.A.U., quando as obras forem realizadas por acordo das partes, o que não é o caso. Dito isto importaria, no entanto, sempre alegar que o senhorio que foi compelido administrativamente a realizar obras de conservação extraordinária não despendeu as quantias que alegou ter efectivamente despendido. Pode dar- -se o caso de as obras não terem sido realizadas em conformidade com o orçamentado, como aqui aconteceu, mas isso não significa que o custo total das obras tenha sofrido uma redução tendo em atenção essa situação que pode inclusivamente não ter sido detectada pelos interessados com o fecho da obra. Pressupõe-se nestes autos, salvo erro, que as obras foram realizadas pelo proprietário. Ignoramos se o fez ele próprio por administração directa ou recorrendo a empreiteiro. Seja como for o proprietário não pode integrar no custo efectivo das obras, salvo se demonstrar que pagou tal quantia ao empreiteiro, os valores correspondentes a trabalhos comprovadamente não realizados. No que respeita às entidades que comparticiparam nos custos, a margem de comparticipação permanece igual em função de uma ampla margem de variação de custos e daí algum menor interesse destas entidades no apuramento do exacto custo como resulta de documentos juntos aos autos. Assim, no caso em apreço, face à prova de que houve trabalhos orçamentados que não foram realizados (15 e 18), podemos considerar provado que o custo da obra foi inferior àquele que consta do aludido documento que foi nos autos pressuposto como integrando os custos efectivos suportados pelo senhorio aos quais foram abatidas as comparticipações. Assim, pode concluir-se no sentido de que foi menor o custo total da obra o que leva a que o aumento se cifre em 22.118$00 (23.698.017$00x14%=Rx8%=R/12). Procede parcialmente o recurso da ré. 4. Recurso subordinado do A.: No que toca ao recurso subordinado considera o recorrente que o locador tem o direito de exigir o acréscimo de 50% de indemnização isto apesar de o valor da renda devida não ser aquela que indicou, mas outro inferior. O inquilino, se não queria sujeitar-se à indemnização, deveria ter depositado a renda que em seu entender fosse a exacta, o que não sucedeu. Ora, face ao não pagamento pela ré da renda devida, ou ao seu oferecimento ao senhorio, incorre a ré em mora. Tal como decidiu o Supremo Tribunal de Justiça: II - Se o que está em atraso é apenas a actualização da renda (porque sobre ela se gerou controvérsia entre uma e outra das partes de um mesmo contrato de arrendamento), então o que é devido é tão só essa actualização e uma indemnização igual a 50% dela. 20-05-2004 Revista n.º 3603/03 - 7.ª Secção Pires da Rosa (Relator) Quirino Soares Neves Ribeiro À quantia em dívida acrescem juros de mora à taxa legal desde a citação Decisão: concede-se provimento parcial ao recurso principal interposto pela ré que apenas sofrerá um aumento de renda no montante de 22.118$00 mensais; concede-se provimento ao recurso subordinado considerando-se acrescida às rendas em dívida a quantia de 50% a incidir apenas sobre o valor do aumento acima indicado com juros desde a citação à taxa legal até efectivo pagamento. Custas por A. e Ré na medida do respectivo decaimento Lisboa,16 DE Junho de 2005. (Salazar Casanova) (Silva Santos) (Bruto da Costa)