| Decisão Texto Integral: |
Acordam os juízes na 2.ª secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
APELANTE E RÉ: C C C B (representada em juízo pelo ilustre advogado com escritório em Faro, conforme procuração de fls. 157)*
APELADO E AUTOR: A J M L (representado em juízo pelo ilustre advogado com escritório em Lisboa conforme procuração de fls. 37 dos autos).
Ambos com os sinais dos autos.
O Autor propôs a acção de despejo com processo sumário contra a Ré que veio a ser distribuída ao 10.º Juízo Cível, 1.ª secção do Tribunal da Comarca de Lisboa em 20/01/05, pedindo que se declare a resolução contratual do contrato de arrendamento entre o Autor e a Ré celebrado por escritura pública de 05/04/1956 com destino ao exercício do comércio de comidas e bebidas e na altura com a renda mensal de Esc. 1.600$00 sendo o actual valor de €159,26, utilizando a Ré a loja objecto do arrendamento como restaurante; em Fevereiro de 2003 a Ré encerrou o local arrendado e em Fevereiro de 2004 a Ré abriu o estabelecimento por um período de 10 dias decorrido o qual voltou a encerrar não exercendo qualquer actividade no locado desde então até à data da propositura da acção.
A Ré contestou em suam alegando que em 26 de Fevereiro se viu obrigada a fechar as portas do Restaurante de que é dona por foca de doença da Senhora M M P R M, a qual era conhecida de todos os clientes regulares e essencial à direcção da actividade comercial desenvolvida pelo restaurante não tendo a Ré possibilidade de designar qualquer pessoa para o seu lugar; manteve a Ré esperança na recuperação do estado de saúde Ada aludida senhora que ocorreu no início do mês de Fevereiro de 2004 data a partir do qual o estabelecimento laborou em termos normais; em 15 de Março por força de recaída do estado de saúde da senhora M M P o estabelecimento voltou a ser encerrado ao público; em Fevereiro de 2005 a Ré iniciou a preparação da reabertura ao público do estabelecimento o que ocorreu em Março de 2005, tendo a Ré estabelecido contactos com terceiros acautelando o novo agravamento do estado de saúde da Senhora M M tendo o estabelecimento estado aberto ao público e em norma e regular funcionamento durante três meses e por via de novo agravamento do estado de saúde da referida senhora a sociedade viu-se obrigada a encerrar o restaurante ao público. Em reconvenção sustenta que fez avultados investimentos no imóvel de modo a dar cumprimento às exigências legais relativas ao funcionamento do estabelecimento no valor global de €64.042,52, tendo actualmente um valor patrimonial atenta a depreciação não inferior a €40.000,00; a remodelação do locado é uma mais valia para o proprietário e para o seu valor locatício e foi obtida à custa de investimentos da ora Ré.
Houve resposta à contestação por parte do Autor que configurou a matéria relativa ao estado de saúde da senhora M M como de excepção sustentando que tendo sido o prédio arrendado a uma sociedade não releva o estado de saúde dos seus sócios pois tal não significa que a sociedade esteja impedida de prosseguir o seu objecto social e quanto à matéria da reconvenção impugnou a realização de obras e o valor não assistindo à Ré qualquer indemnização atenta a cláusula 5.ª do contrato.
Inconformada com o teor do saneador-sentença de 21/04/06, de fls. 205 a 213, que, julgando a acção que lhe foi movida pelo Autor procedente e improcedente a reconvenção por si deduzida, dela apelou a Ré onde conclui em suma:
1. A norma do art.º 64, n.º 1, alínea h) do RAU em que se fundamentou a sentença recorrida tutela dois tipos de interesses: o interesse do senhorio na não desvalorização comercial e material do locado por um lado; o interesse de ordem pública pela libertação de espaços aptos para o exercício de actividades económicas, permitindo aos senhorios que lhes dêem um uso mais conveniente sendo na ponderação desses interesses e constatação de sua eventual crise que terá de assentar o juízo quanto à existência de fundamento para a resolução contratual (I a III das Conclusões);
2. Da matéria de facto provada não resultou nenhuma desvalorização do locado no mercado locatício se verificou e a reocupação definitiva e efectiva do imóvel pela recorrente ficou assegurado o aproveitamento do mesmo para o exercício da actividade económica (Conclusões IV a VI).
3. Conforme resulta dos art.ºs 16 a 40 da contestação o estabelecimento não esteve encerrado por período superior a um ano e voltou a laborar no ano de 2004 o que ocorre por força da recuperação que na altura se julgava definitiva do estado de saúde da senhora M M P R M, tendo o estabelecimento laborado como o vinha fazendo normalmente gerando-se a convicção generalizada da reabertura do estabelecimento com carácter definitivo, o que se mostra suficiente para interromper o carácter permanente que deva caracterizar o encerramento como causa de resolução (pontos VII a X das Conclusões);
4. A questão do modelo de organização da titularidade do estabelecimento que integra o estabelecimento e a questão do concreto modo organizacional dos factores produtivos que integram o estabelecimento são questões distintas e não assimiláveis (ponto XI das Conclusões).
5. A verificação dos motivos susceptíveis de qualificar-se como força maior terá de aferir-se em função do concreto modo de exploração do estabelecimento o que só se pode concluir em face da consideração dos factos articulados pela ora Recorrente, de entre os quais o da essencialidade da presença da Senhora M M P R M ao funcionamento do estabelecimento pelo que o mesmo não poderia laborara sem o seu contributo (conclusão XII);
6. Da norma de carácter geral do art.º 59 da Nova Lei do Arrendamento, Lei 6/2006, retira-se a determinação de aplicação imediata às situações jurídicas já constituídas, atento o facto de que, a contrario, nas normas transitórias especiais, nada se prevê em matéria de resolução contratual, sendo assim a Lei nova, nesta matéria do art.º 1083 do CCiv imediatamente aplicável (Conclusões XIII a XVII).
7. Sob o ponto de vista do direito transitório o direito de resolução do contrato com este fundamento acha-se configurado como uma faculdade legal, não como um direito potestativo;
8. Como nenhum prejuízo ou consequências resultam do encerramento do estabelecimento como o efeito último que a lei procura atingir está verificado com a manutenção da situação jurídica do arrendamento o aproveitamento do imóvel para o exercício de actividades económicas, deve manter-se a situação jurídica do arrendamento (Conclusões XVIII a XX).
9. Subsidiariamente, sendo outro o entendimento do julgador deverá proceder o pedido reconvencional, já que a cláusula 5.ª do contrato apenas regula a questão do destino das benfeitorias não autorizadas pelo senhorio e não a da responsabilidade pela realização de obras, responsabilidade essa que nos termos do art.º 1031 do CCiv e 11 do RAU cabia ao senhorio (Conclusões XXI a XXIII);
10. As obras realizadas resultam de imposição legal de realização de obras por parte de uma autoridade pública com vista ao preenchimento das condições de que depende o exercício da actividade no locado; face à indisponibilidade do senhorio para as realizar e às consequências pela sua não realização a recorrente viu-se obrigada a efectuá-las a expensas suas do que o senhorio teve total conhecimento, sendo tais obras assim urgentes para os efeitos do disposto no art.º 1036 do CCiv, o qual estatui o direito do arrendatário que as realize a ser reembolsado das despesas efectuadas com, elas, devendo o pedido reconvencional subsidiariamente deduzido ser julgado procedente (Conclusões XXIV a XXVIII).
Conclui pela revogação da decisão por acórdão que julgou a acção improcedente ou caso se conclua não estarem apurados os factos pertinentes para a decisão da causa seja a sentença revogadas ordenada a baixa dos autos para a realização das diligências probatórias necessárias à prova dos factos relevantes e ao julgamento ou subsidiariamente a revogação da sentença na parte em que julga improcedente o pedido reconvencional e substituída por outra que o julgue provado e procedente.
Notificada pela Secretaria a parte contrária não houve contra-alegações.
Os autos foram aos vistos mantendo-se a validade e regularidade processual.
Questões a resolver:
a) Saber se face aos factos dados como provados ocorreu erro de julgamento por incorrecta interpretação e aplicação das normas dos artigos 64, n.º 1, alínea h) do RAU, por um lado, porque não houve desvalorização do estabelecimento com o encerramento temporário do mesmo e, por outro, porque conforme foi alegado na contestação e releva na ponderação de interesses na norma foi o estado de saúde da Senhora M M P R M que levou aos encerramento e reabertura do estabelecimento sendo essa senhora essencial à exploração do estabelecimento o que não tendo sido possível levou à associação de um terceiro à exploração do estabelecimento, sendo que a reabertura interrompeu o trato continuado ou permanente que deve caracterizar o encerramento justificativo da resolução;
b) Saber se a Lei 6/2006 que aprovou a nova lei do arrendamento e no que se refere às causas de resolução do contrato de arrendamento se aplicam às relações de arrendamento constituídas em data anterior à sua entrada em vigor e nessa perspectiva e por força do disposto no art.º 1083 do CCiv e pela inexistência de desvalorização material ou locatícia do imóvel que foi entretanto reocupado se tem de considerar inexistir fundamento para a resolução contratual.
c) Caso se entenda existir fundamento para a resolução contratual se deve proceder o pedido reconvencional.
II – FUNDAMENTOS DE FACTO
O Tribunal recorrido conheceu de mérito nos termos do art.º 508 –B, n.º 1, alínea b) 2.ª parte do CPC fixando os factos do seguinte modo:
1. Está descrito na 6.ª CRP de Lisboa sob o n.º 00022/200390 um prédio urbano sito na Rua Terreiro de Trigo, constituído por duas lojas e quatro andares;
2. Pela apresentação n.º 02/270756 foi inscrita a aquisição a favor de A J M L por compra;
3. Por escritura pública exarada no 7.º Cartório Notarial de Lisboa a 05 de Abril de 1956, A J C G e M H V, na qualidade de gerentes da C C C B. e segundo outorgantes declararam o primeiro, “que pela presente escritura dá de arrendamento à C C C B (…) as lojas do indicado prédio [sito na Rua Terreiro do Trigo] designadas pelos números para a dita Rua do Terreiro do Trigo, lojas estas que têm entre si comunicação interior, podendo e devendo considerar-se uma só, arrendamento que se regulará pelas cláusulas constantes dos artigos seguintes:Primeiro O arrendamento é feito pelo prazo que decorre desde 1 de Maio a 31 de Dezembro do corrente ano, findo o qual se considerará renovado sucessivamente por período de seis meses.Segundo A loja arrendada destina-se ao exercício do comércio de comidas e bebidas, não lhe podendo ser dado outro uso sem autorização escrita do senhorio.Terceiro A renda é de mil e seiscentos escudos mensais (…)Quarto
(…)
Quinto A arrendatária não poderá fazer obras na casa arrendada sem autorização escrita do senhorio, com a assinatura reconhecida por notário. As obras e melhoramentos que forem feitos ficam desde logo a pertencer ao prédio, sem direito de retenção ou indemnização.
4. Actualmente a renda é de €159,26.
5. A Ré utiliza a loja como restaurante.
6. A 28 de Fevereiro de 2003 a Ré encerrou o estabelecimento, não exercendo a actividade de restaurante.
7. A Ré reabriu o estabelecimento em Fevereiro de 2004, exercendo a actividade de restaurante até Março de 2004 altura em que voltou a encerrar o estabelecimento.
8. A Ré reabriu o estabelecimento em Março de 2005 exercendo a actividade de Restaurante até Junho de 2005, altura em que voltou a encerrar o estabelecimento.
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Da pertinência dos factos constantes dos art.ºs 16 a 40 da contestação
Diz a Ré Sociedade que o contributo da senhora M M P R M era essencial à laboração do estabelecimento comercial por ser conhecida de todos os clientes regulares dói estabelecimento e essencial à direcção da actividade comercial desenvolvida pelo restaurante (cfr. Art.ºs16 a 18).
Dos artigos 16 a 40 percebe-se embora mal que a referida senhora geria o estabelecimento comercial, pois é assim que a Ré alega. Gerir um estabelecimento integra diversas actividades sendo certo que a Ré nem uma indica na sua contestação, assim como não indica porque razão é que o estabelecimento da Ré não podia laborar sem a gestão da referida senhora: cozinharia, atenderia os clientes, como é que os atendia, seleccionava os produtos…? Nada vem alegado pelo que não há matéria relevante na contestação que deva ser levada à Base Instrutória a fim de ser alvo de prova.
Não há assim lugar á ampliação da matéria de facto que o Tribunal recorrido seleccionou adequadamente.
Da aplicação da lei resolutória do contrato de arrendamento no tempo
Em causa um contrato de arrendamento urbano para o exercício de comércio de comidas e de bebidas celebrado em 1956; os factos-fundamento da resolução contratual ocorreram, segundo o peticionado em 2003 e mantinham-se à data da interposição da presente acção em Janeiro de 2005 (art.º 64, n.º 1, alínea h) do RAU); no saneador-sentença considerou-se, ainda, assente que o estabelecimento comercial em causa esteve encerrado entre 28 de Fevereiro de 2003 e Fevereiro de 2004, altura em que reabriu, exercendo-se a actividade até Março de 2004, data em que encerrou reabrindo em Março de 2005, exercendo a actividade até Junho de 2005, data em que encerrou de novo o estabelecimento (a sentença é de Junho de 2006);
Na sentença considerou-se que seria aplicável o disposto no art.º 64, n.º 1, alínea h) do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10.
O recorrente entende aplicável o disposto no art.º 1083 do CCiv, actualmente reposto e com a nova redacção em resultado da conjugação dos artigos 59, n.º 1, 27, 28,¸ 26, n.º 4 da Lei 6/2006 de 27/02 (doravante designada por NRAU) e 12, n.º 2 do CCiv, e sustentando-se em Baptista Machado, entende que o novo NRAU se aplicará nas matérias que não estejam subordinadas directamente à vontade das partes, ao conteúdo das relações jurídicas já constituídas, regendo entre outras matérias o da cessação do contrato com as especificidades constantes do Título II, sendo que a matéria de cessação do contrato faz parte do estatuto legal ou relação institucional; em concreto, ter-se-á de aferir se as disposições legais que regulam os fundamentos da resolução se poderão aplicar aos presentes autos sem que isso implique uma violação dos princípios do direito transitório contidos no art.º 12 do CCiv. Embora o encerramento do estabelecimento e a propositura da acção de despejo tenham ocorrido na vigência do RAU, o juízo valorativo enquanto expressão da reflexão valorativa que o pensamento jurídico faz sobre os factos ocorre já no domínio da vigência da lei nova, que será, assim a aplicável.
O Título II da Lei 6/06 de 27/02 (doravante designado por NRAU) sob e epígrafe “Normas Transitórias”, contém um Capítulo I relativo a contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do DL 257/95, de 30/09 e um Capítulo II relativo a Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95.
O contrato dos autos é de 1956 pelo que teríamos de ter em conta as normas transitórias do Capítulo II cujo art.º 28 que manda aplicar a norma transitória do art.º 26 a estes contratos.
Dispõe o art.º 26, n.º 1: “Os contratos celebrados na vigência do RAU aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10 passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.”
Também os anteriores, por força do art.º 28.
O n.º 2 têm a ver com a transmissão por morte do arrendamentos para fins habitacionais e não habitacionais, o n.º 3 refere-se à renovação automática dos contratos de duração limitada que não sejam denunciados no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo prazo supletivo de 3 anos para os arrendamentos para fins habitacionais e 5 anos para os arrendamentos para fins não habitacionais; o n.º 4 contém especificidades para os contratos de duração limitada quanto ao exercício do direito de denúncia a que manda aplicar o art.º 107 do RAU, o montante indemnizatório mínimo em caso de denúncia que não pode ser inferior a um ano de renda com os limites do art.ºs 30 e 31 do NRAU, inexistência de condicionante prevista na alínea c) no art.º 1101 do CCiv para o exercício do direito de denúncia (antecedência mínima de 5 anos para o exercício do direito de denúncia), condicionante essa que também cessaria para o exercício efectivo do direito de denúncia de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais em caso de trespasse ou locação de estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei, transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 59% face à situação existente à data da entrada em vigor (7 de Junho de 2006, por força do art.ºs 65 do NRAU);
Dispõe o art.º 59, n.º 1 do NRAU: “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.”
A Lei 6/06 designada aquelas normas de “Normas Transitórias”.
Interessam aqui as considerações judiciosas de Baptista Machado(1) relativas à distinção entre normas de conflitos e normas de transição: “A norma de conflitos dirime o conflito de lei num ou noutro sentido, isto é, limitam-se a determinar qual das leis é aplicável. As normas de transição, essas preocupam-se com o estabelecimento de um regime intermediário entre as duas leis, visando à conciliação dos interesses particulares com a regulamentação da lei nova e têm natureza material; entre as normas de conflitos há que distinguir aquelas que são dotadas de validade geral e fixam princípios que fornecem ao julgados um critério permanente de solução de conflitos (como, por exemplo as contidas nos art.ºs 12 e 13 do CCiv) daquelas que são estabelecidas pelo julgados com vista à solução de um conflito particular, surgido a propósito duma alteração legislativa determinada e não têm força obrigatória para além da transição legislativa concreta visada como é o caso das regras de conflitos contidas na Lei de Introdução ao Novo Código Civil Português.
A norma de conflitos geral e permanente é a do art.º 12 do CCiv. Do n.º 1 resulta o princípio da não retroactividade, e que mesmo na hipótese de retroactividade ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular, o que significa que o efeito retractivo produzido por uma cláusula de retroactividade será em efeito de grau mínimo; o n.º 2 reafirmando o princípio do n.º 1 fixa critérios (formais) de solução dos conflitos de leis no tempo. A primeira parte do n.º 2 do art.º 12 não se refere a situações ou relações jurídicas mas aos factos ou seja às condições de validade e aos efeitos de quaisquer factos.
A opção entre a Lei Nova e a Lei Antiga resultará segundo as normas de direito transitório da ponderação de interesses que se contrapõe; na justa delimitação do âmbito temporal de competência da Lei Nova há-de ter em conta o interesse de indivíduos na estabilidade das situações jurídicas, permitindo-lhes a organização dos seus planos de vida evitando a frustração das suas fundadas expectativas, e ainda o contraposto interesse público na transformação da antiga ordem jurídica e na sua adaptação a novas necessidades e concepções sociais, mesmo à custa de posições jurídicas e de expectativas fundadas no antigo estado de direito (2).
A 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12 do CCiv reza assim: “(…) mas quando a lei dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas abstraindo dos factos que lhe deram origem, entender-se-á que a lei abrange as relações jurídicas já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.”
Glosando a matéria diz ainda o mencionado Baptista Machado: “A aplicação imediata da Lei Nova às situações jurídicas preexistentes segundo a regra referida, significa, pois que os direitos poderes e deveres das partes, assim como as restrições que afectam a capacidade ou a legitimidade negocial das mesmas partes enquanto tais. São regulados, de futuro, pela Lei Nova; e bem assim que a mesma lei compete determinar quais os efeitos decorrente de violações futuras daqueles deveres ou, ainda, eventualmente, se são precisos novos factos e quais para que o direito ou faculdade conferido pela lei às partes se concretize e que efeito poderão ter certos factos futuros sobre a vida da situação jurídica ou sobre direitos, poderes e deveres das partes (…) a lei nova regulará de futuro os direitos e os deveres das partes, os efeitos da violação de tais deveres e a repercussão da situação jurídica sobre quaisquer factos futuros (sobre os efeitos desses factos) ou sobre quaisquer outras situações jurídicas ou ainda a repercussão de quaisquer factos sobre a própria situação jurídica em causa.(…) A lei competente para regular as causas de rescisão ou de resolução dos contratos é a lei que presidiu à celebração dos mesmos (…) Se uma causa legal ou convencional de resolução do contrato se verificou sob a Lei Antiga, mas o direito de resolução ainda não foi exercido nos termos dessa lei através de uma comunicação escrita ou através de uma acção judicial, poderá dizer-se que a Lei Nova que, suprimindo certa causa legal de resolução ou proibindo certa condição resolutiva, queria aplicar-se a contratos passados encontra diante de si um efeito já produzido, uma situação jurídica já constituída, um direito já criado? (…) à segunda responderemos afirmativamente: a verificação do facto causa da resolução fez surgir um direito potestativo na esfera jurídica daquela das partes a quem a lei ou a cláusula negocial atribuía o direito de resolução. A circunstância de esse direito ainda se não ter tornado eficaz, por não ter sido exercido, não conta. A lei Nova há-de respeitar o direito potestativo anterior, só podendo afectar, isso sim, o seu modo de exercício (exigindo, por exemplo a comunicação por escrito da vontade de resolver, ou exigindo, por exemplo, recurso a uma instância jurisdicional que deverá intervir para apreciar a existência da causa de resolução e o direito à mesma segundo a Lei Nova, limitando-se quanto ao mais, a reconhecer o direito à resolução e a declarar esta). O facto que funciona como causa de resolução é, na verdade, facto constitutivo dum direito - dum direito potestativo. Não se pense que a actividade posterior exigida ao titular desse direito para que ele se torne eficaz integra o processo constitutivo do direito ( O Tatbestand ou fattispecie constitutiva). Com efeito uma coisa são os requisitos da constituição de um direito (os factos constitutivos) outra coisa são os requisitos de eficácia do mesmo direito. (…) Se a Lei Nova vem tornar o exercício do direito potestativo dependente da verificação de qualquer facto que não dependa apenas da vontade do titular do direito ela já não é uma lei relativa ao modo de exercício do direito potestativo mas uma lei relativa ao modo de constituição desse direito: com efeito vem alterar a fattispecie simples em fattispecie complexa ou substituindo uma fattispecie por outra. Assim se a Lei nova concede o direito de resolução pelo não cumprimento tempestivo nas obrigações de prazo certo, mas a Lei Nova vem determinar que o negócio jurídico só pode ser resolvido se o devedor, depois de avisado pelo credor, não cumprir dentro dum prazo razoável fixado por este, o que ela faz é exigir um novo pressuposto de facto para a constituição do direito potestativo de resolução. Trata-se portanto, claramente, duma lei sobre o modo de constituição do direito potestativo, não sobre o seu modo de exercício (imaginemos a seguinte hipótese: a lei nova atribui ao senhorio o direito de resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios; a lei nova vem estabelecer, porém, que aquele direito à resolução cessa se o arrendatário pagar ou fizer o depósito liberatório no prazo de oito dias a contra do começo da mora. Pois bem, o que a lei nova faz ao estabelecer esta moratória legal é justamente fixar um novo pressuposto para que surja o direito de resolução: o decurso do prazo de oito dias além da entrada em mora sem que a mesma seja expurgada. Por conseguinte, mesmo na hipótese de a Lei Nova ser aplicada aos contratos de arrendamento anteriores, ela não se aplicará ao direito de resolução se a dívida de renda se venceu na vigência da Lei antiga – salvo cláusula expressa de retroactividade aposta á lei Nova). A doutrina que acabámos de expor aparece consagrada na 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12, pelo que respeita às disposições da lei nova afectadas duma cláusula de retroactividade: mesmo que a lei nova seja rectroactiva, “presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.”(3)
No caso concreto o facto fundamento da resolução, ou seja o facto constitutivo do direito do senhorio resolver o contrato verificou-se no domínio da vigência do DL 321-B/90 (doravante designado por RAU), pelo que em princípio seria esse o diploma aplicável ao direito de resolução do contrato de arrendamento. No domínio desse diploma legal a constituição do direito potestativo de resolução contratual estava apenas dependente da ocorrência de um dos factos fundamento constantes do n.º 1 do art.º 64. Actualmente no domínio da Lei 6/2006 e de acordo com o novel art.º 1083 do CCiv, os factos-fundamento de resolução são meramente indicativos (cfr. n.º 2, 3 e 4) mas simultaneamente foi introduzido um conceito genérico e indeterminado de incumprimento como fundamento de resolução do contrato tanto pelo senhorio como pelo arrendatário (“É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”(…)
Ou seja o legislador alterou a fattispecie simples em complexa, alterou os factos constitutivos do direito resolutório não o modo do seu exercício. Seria assim aplicável a lei nova, mas a 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12 do CCiv, tempera o efeito retractivo em termos de ressalvar os feitos já produzidos pelos factos que a lei se destinava a regular. Na verdade não só o facto-fundamento do direito de resolução do contrato de arrendamento se produziu inteiramente na vigência do RAU como o Autor intentou a sua acção no domínio da vigência daquele diploma legal, razões pelas quais a retroactividade da actual Lei 6/06 é impedida no caso concreto.
O art.º 64, n.º 1, alínea h) do RAU estatuía: “O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que nãos e prolongue por mais de dois anos.”
Sobre a ocorrência do facto-fundamento para a resolução
Não exigia a lei que o encerramento fosse por mais de um ano consecutivamente. O bem jurídico protegido é a actividade comercial ou seja o interesse geral de lançar no mercado do arrendamento todos os espaços susceptíveis de serem ocupados por terceiros, por um lado e por outro evitar a desvalorização do imóvel que o seu encerramento fomenta ou propicia.
Discutível na doutrina se o arrendatário, paralelamente ao direito de gozo da coisa pelo contrato e pela lei, tem também um dever de uso da coisa em termos de se poder falar em incumprimento, ou se apenas se pode falar de um ónus de uso do locado, a justificar (cfr. M Januário C. Gomes, Arrendamentos Comerciais, Almedina, 2.ª edição, pág. 242).
Ainda que não seja aplicável ao caso concreto o disposto no art.º 1083 do CCiv actualmente reposto pela Lei 6/2006, já a doutrina e a jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores tendiam a temperar o carácter peremptório do facto-fundamento da resolução, quer apelando a outras circunstâncias quer a uma ponderação em concreto, dos interesses do senhorio e do arrendatário, na manutenção do contrato.
Tudo dependerá das circunstâncias concretas quer relativas à natureza do local arrendado, fim do arrendamento, grau de redução da actividade, suas causas carácter temporário ou definitivo do encerramento.
Ora, relativamente ao alegado pelo arrendatário sobre a M M P R M (que não é a arrendatária do locado dos autos), para fundar uma eventual causa justificativa do encerramento do locado (cfr. 64, n.º 2, alínea h) do RAU), reitera-se o acima referido sobre a sua impertinência ao caso concreto. Para além da impertinência dos factos, sempre se dirá, como aliás se faz na sentença recorrida, que o alegado nunca seria passível de subsumir a caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, sendo que nesta última circunstância cabem os caso especialmente ligados à pessoa do arrendatário que o impeçam de estar no local à testa do estabelecimento (Arrendamentos Comerciais, M. Januário C. Gomes, Almedina Coimbra, 2.ª edição, págs. 239/240).
Na alínea h) do art.º 1093 do CCiv, redacção anterior ao RAU que este revogou, fazia-se referência ao encerramento por mais de um ano, consecutivamente, advérbio esse que foi eliminado para pôr termo às dúvidas então surgidas: se o prédio estivesse aberto um ou mais dias já se podia considerar que o encerramento não era consecutivo? A utilização esporádica já caracteriza o encerramento do estabelecimento (4).
Um Restaurante é viável se se mantiver aberto ao público. O valor locativo do local, para instalação de um estabelecimento comercial de restauração dependerá não só da sua localização como da circunstância, entre outras, de se ter tornado conhecido do público em geral.
É legítimo concluir que o encerramento do locado dos autos destinado a arrendamento comercial, onde se encontra instalado o estabelecimento de restauração (vocacionado por sua natureza para estar aberto ao público), sofre desvalorização pela circunstância de estar encerrado por dois anos ainda que interrompidos pelo espaço de tempo de um mês.
Donde a conclusão inevitável que a arrendatária não cumpriu o seu dever ou o seu ónus jurídico de usar o local que lhe foi dado de arrendamento.
Assim também a nossa jurisprudência do STJ, tal como o demonstram os sumários dos seguintes acórdãos disponíveis on line no sítio www.dgsi.pt. :
Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 06B1103
Nº Convencional: JSTJ000
Relator: OLIVEIRA BARROS
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
OBRAS
ABUSO DO DIREITO
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
Nº do Documento: SJ200606080011037
Data do Acordão: 08-06-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: REVISTA.
Decisão: NEGADA A REVISTA.
Sumário : I - A finalidade, e, consequentemente, razão de ser ( ratio ) da previsão da al.h) do nº1º do art.64º RAU é evitar a desvalorização do local arrendado que, com prejuízo do senhorio, necessariamente resulta da sua inactividade, quanto mais não seja em vista da degradação que o seu encerramento fomenta ou propicia, e promover o interesse geral de lançar no mercado do arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros.
II - Importa, em todo o caso, atentar em todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo.
III - Não sendo, em geral, de falar em encerramento no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, da actividade antes exercida, em particular quando isso se mostre justificado, ainda assim não poderá essa redução ser de tal ordem que se deva razoavelmente equiparar a efectiva paralisação.
IV - Conhecendo o arrendatário os defeitos ou deteriorações já existentes no locado à data da celebração do contrato de arrendamento, fica impedido de exigir, mais tarde, do senhorio a reparação desses defeitos ou deteriorações.
V - Não obstante o disposto nos arts.1031º, al.b), C.Civ, e 12º RAU (cfr. também arts.1043º daquele e 4º deste), sinalagmático, consoante art.1º RAU, o contrato de arrendamento urbano, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais de que há manifestação no art. 237º C.Civ.
VI - Contrariando outro entendimento elementar princípio de justiça e, eventualmente, a proibição do abuso de direito ínsita no art.334º C.Civ., tem, pois, de atender-se à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário.
VII - É de considerar excessiva a desproporção entre o valor das obras da reparação e o das rendas quando precisos 12 anos para obter o retorno desse valor : em tais termos, a pretensão da realização das obras não constitui exercício equilibrado, moderado, lógico e racional do direito invocado, importando, mesmo, abuso de direito que a torna ilegítima.
Por conseguinte, bem andou a sentença em ter decretado a resolução contratual com o invocado fundamento já que não é um mês de actividade que é susceptível de interromper um encerramento do estabelecimento der restauração por dois anos.
Das benfeitorias
O RAU, aqui aplicável, revogou os artigos 1083 a 1120 do CCiv, conforme artigo 3.º, n.º 1, alínea a) do CCiv.
Ou seja deixou incólume o disposto no art.º 1046 do CCiv, cujo n.º 1 assim reza:
“Fora dos casos previstos no art.º 1036, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada.”
Decorre a da lei assim que o locatário, salvo o disposto no art.º 1036 do CCiv é equiparado ao possuidor de má fé quanto às benfeitorias. O art.º 1036 do CCiv refere-se às reparações e despesas urgentes no locado. A Ré, no seu articulado de contestação e no tocante a obras refere que manteve a suas expensas os locados, promovendo a renovação das licenças que em cada momento se mostram necessárias à continuidade e regularidade da exploração (artigos 9 e 10), tratando-se de um arrendamento para comércio, as exigências legais e comerciais relativas às condições do imóvel têm levado a sucessivas remodelações das condições por este apresentadas (art.º 77), todas as obras de que o Autor teve conhecimento foram realizadas a expensas da Ré (art.ºs 78 e 79), em 1998 foram realizados avultados investimentos no referido imóvel de modo a dar cumprimento às exigências legais relativas ao funcionamento do estabelecimento e corresponder à necessidade de modernização do mesmo (art.ºs 81 e 82), sendo que a remodelação do locado representa uma mais valia para o proprietário e para o seu valor locatício, foi obtida à custa dos investimentos da ora Ré (art.ºs 85 e 86).
Todo o alegado é um arrimo de conclusões e juízos de valor pelo que não seria nunca possível retirar dessa alegação e posterior julgamento qualquer conclusão sobre a natureza das obras e da remodelação do estabelecimento, não sendo nunca possível sequer concluir pela qualificação dessas obras como benfeitorias para efeitos daquele preceito e ainda do art.ºs 216 do CCiv, impedindo qualquer tarefa de indemnização por elas. Pela mesma razão não é possível concluir da urgência das obras e das despesas para efeitos do art.º 1036 do CCiv.
Resta-nos a questão de saber se a cláusula contratual supra referida sobre a não indemnização pelas obras em causa.
Desconhece-se, como se disse, que obras foram feitas; por outro lado ainda, aquela norma do art.º 1046 do CCiv é de natureza supletiva, ou seja permite que as partes estipulem algo em contrário, que foi muito justamente o que as partes fizeram. Tal cláusula é perfeitamente válida.(5)
Assim sendo, não há lugar a qualquer indemnização por quaisquer pretensas benfeitorias realizadas pela arrendatária no locado.
IV – DECISÃO
Tudo visto, acordam os juízes em julgar improcedente a apelação e confirmar o julgado.
Custas pela Apelante.
Lxa. 18 /01 /07
João Miguel Mourão Vaz Gomes
Jorge Manuel Leitão Leal
Américo Joaquim Marcelino
_____________________________________________________________ () Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, Livraria Almedina, Coimbra, 1968, pág.s 47/48
(2) Autor e obra citados, páginas 56 a 59
(3) Autor e obra citada, páginas 103 a 129.
(4) J.A. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, comentado e anotado, 2.ª edição, págs. 302/302 e Acórdãos da RL de 17/12/91, BMJ 412/540, RP de 27/03/90, C.ªJ.ª XV, 2, 215, RP de 26/04/94, C.ªJ. XIX, 2, 215, do STJ 19/09/89, BMJ389/536.
(5) Conferir J.A. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, anotado e comentado, 2.ª edição, anotação ao art.º 56, pág. 259 e Ac. RP de 8/11/98, publicado na C.ºJ.ª XII, 5, 181, aí referida |
