Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa,
I - Relatório
Partes:
D, LDA (Autora/Recorrida)
E, LDA (Ré/Recorrente)
Pedido:
Fixação de prazo não inferior a 60 dias para a Ré dar cumprimento às obrigações previstas na cláusula 5ª, n.ºs 1 e 3 dos contratos promessa com ela celebrados:
- obtenção de toda a documentação necessária à outorga das escrituras públicas de compra e venda das fracções;
- marcação das datas, horas e local para a outorga das escrituras, informando a Autora com uma antecedência mínima de 15 dias por carta registada com aviso de recepção;
- celebração das referidas escrituras no dia , hora e local agendados.
Fundamentos:
- Ter celebrado com a Ré dois contratos promessa, um em 10-01-2001 e o outro contrato, em 12-04-2002, nos termos do qual esta lhe prometeu vender (com a recíproca obrigação de comprar pela sua parte), respectivamente, a fracção autónoma, correspondente ao 6º andar direito do prédio urbano sito em Lisboa, e um lugar de estacionamento suplementar no mesmo prédio, o qual nessas datas ainda se encontrava em fase de construção;
- Não terem as partes acordado as datas para a realização das escrituras, embora a Ré lhe tenha criado a expectativa de poder vir a adquirir as referidas fracções no decurso do ano de 2003;
- Constar do n.º3 da cláusula 5ª dos contratos em causa que, na qualidade de segunda outorgante, será avisada através de carta registada com aviso de recepção, com antecedência mínima de 15 dias, do dia, hora e local da referida escritura;
- Constar do n.º1 da mesma cláusula 5ª relativamente ao contrato-promessa do andar, que a escritura será outorgada assim que a Ré, na qualidade de primeira outorgante, tenha a fracção prometida vender concluída, encontrando-se ligada às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade;
- Constar do n.º1 da mesma cláusula 5ª relativamente ao contrato-promessa do estacionamento, que a escritura será outorgada assim que a Ré, na qualidade de primeira outorgante, tenha a fracção prometida vender concluída, encontrando-se ligada às redes de electricidade e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade;
- Não ocorrer recusa de qualquer das partes na celebração das escrituras, encontrando-se o prédio ligado às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás, embora a licença de habitabilidade não tenha ainda sido obtida por recusa das autoridades municipais competentes em virtude da Ré ter efectuado obras que constituem alterações ilícitas ao projecto de arquitectura licenciado.
Contestação:
As partes ao estabelecerem que as escrituras se realizariam quando as fracções se encontrassem concluídas, ligadas às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás e munidas da licença de habitabilidade, acordaram quanto o tempo de cumprimento da respectiva obrigação de celebração das escrituras de compra e venda, pelo que não se verifica a situação prevista no n.º2 do art.º 777 do C. Civil que permita a fixação judicial do prazo pretendido pela Autora.
Sentença
Julgou a acção procedente, fixando o prazo de 40 dias para a Requerida dar cumprimento aos n.ºs 1 e 3 da cláusula 5ª dos contratos promessa celebrados.
Conclusões da apelação (por súmula):
Þ Não pode a Recorrente concordar com o despacho que indeferiu a sua pretensão quanto à atribuição de efeito suspensivo ao recurso nos termos do n.º3 do art.º 692 do CPC, com fundamento de que com tal efeito pretende acautelar prejuízos inferiores aos que a Recorrida teria com a atribuição do mesmo, dado que se dispôs a prestar caução com isso assegurando o respectivo cumprimento da decisão recorrida em caso de improcedência do recurso;
Þ Não resultando provado dos autos os motivos por que se encontra atrasado o licenciamento das fracções, não podia o tribunal decidir partindo do pressuposto que o mesmo é imputável à Recorrente;
Þ O prazo fixado mostra-se insuficiente para resolver as burocracias junto da câmara de forma a concluir o processo de licenciamento, pelo que inviabiliza o cumprimento da obrigação, sendo certo que não ocorre qualquer diligência ao seu alcance da Recorrente que possibilite a emissão das licenças no referido prazo;
Þ A não suspensão da decisão recorrida acarretará prejuízos irreparáveis para a Recorrente uma vez que a impossibilidade de cumprir a obrigação no prazo determinado facultará à Recorrida a possibilidade de intentar acção judicial com vista a declarar o seu incumprimento contratual cujas consequências legais (condenação no pagamento de sinal em dobro e penhora no seu património) se farão reflectir negativamente no exercício da sua actividade comercial (imobiliária e da construção que agora se encontra em crise) em que se mostra fulcral o apoio do crédito bancário;
Þ O tribunal proferiu decisão sem ter efectuado as diligências probatórias necessárias, designadamente as requeridas pela Recorrente (alegadas nos artigos 22º a 27º da Contestação) de modo a demonstrar que a falta de obtenção das licenças não provém de culpa sua, mostrando-se por isso violado o deu direito de defesa;
Þ Deve por isso a decisão recorrida ser substituída por outra que determine o prosseguimento dos autos;
Þ A entender-se que os autos dispõem dos elementos necessários ao proferimento de decisão de mérito, cabe concluir que no âmbito dos contratos promessa celebrados as partes, de comum acordo, estabeleceram que o cumprimento da obrigação de celebração da escritura pública se verificaria mediante a ocorrência de determinadas circunstâncias (enunciadas na cláusula quinta), encontrando-se o mesmo a decorrer, uma vez que a licença de habitabilidade não se encontra emitida pela Câmara Municipal de Lisboa;
Þ A decisão recorrida ao fixar um novo prazo para cumprimento da obrigação decorrente da celebração dos contratos promessa veio alterar a vontade das partes desvirtuando e adulterando os pressupostos em que assentaram a contratação, impondo-se, por isso, a sua revogação.
Contra alegações (por súmula):
Þ Não oferece dúvidas de que as partes não fixaram mos contratos promessa um prazo para a outorga das escrituras públicas, antes as sujeitaram a um acontecimento futuro;
Þ Nas acções para fixação judicial de prazo não há que indagar sobre a nulidade do contrato promessa, de quem está em mora por razões alheias ao seu conteúdo, ou de outros aspectos análogos, pelo que carece de cabimento o argumento da Recorrente de que o tribunal a quo não cuidou de aferir de quem era a culpa na emissão da licença de utilização necessária à outorga das escrituras públicas;
Þ Os factos alegados pelas partes nos respectivos articulados mostram-se sobejamente suficientes para permitir ao tribunal fixar o prazo requerido na petição, não sendo necessária a produção de quaisquer outros meios de prova;
Þ A Recorrente não fez qualquer prova dos prejuízos que alega sofrer por não ter sido atribuído efeito suspensivo ao recurso, não sendo de todo verosímil que a mesma ficasse em situação praticamente insolvente apenas porque a sentença produz efeitos imediatos.
II - Apreciação do recurso
1. Os factos:
O tribunal a quo deu como provado o seguinte factualismo:
ØPor contrato promessa de compra e venda celebrado por escrito datado de 10.01.2001, a ré prometeu vender à autora, e esta prometeu compra, a fracção autónoma correspondente ao 6º andar direito do prédio sito no concelho de Lisboa, inscrito na matriz urbana sob o artigo e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º .
ØÀ data da celebração do referido contrato promessa o imóvel ainda se encontrava em fase de construção.
ØPosteriormente, por escrito datado de 12.04.2002, a ré prometeu vender à autora e esta prometeu comprar um lugar de estacionamento suplementar, no mesmo prédio, correspondente ao n.º19, da cave -1.
ØNos termos do n.º1 da cláusula 5ª do primeiro dos referidos contrato promessa foi acordado que “A escritura será outorgada assim que primeiro outorgante tenha a fracção ora prometida vender concluída, encontrando-se ligada às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade”
ØNos termos do n.º1 da cláusula 5ª do segundo dos referidos contrato promessa foi acordado que “A escritura será outorgada assim que primeiro outorgante tenha a fracção ora prometida vender concluída, encontrando-se ligada à rede de electricidade, e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade”
Tendo em conta o posicionamento das partes assumido nos respectivos articulados (matéria alegada pela Autora e não objecto de impugnação) nos termos do art.º 712, n.º1, alínea a), do CPC, adita-se à matéria de facto considerada provada na sentença o seguinte factualismo:
ØRelativamente às fracções objecto dos contratos promessa as obras de construção civil foram concluídas no final do ano de 2003, encontrando-se ligadas às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás;
ØA Ré ainda não tem na sua posse a licença de habitação do prédio
2. O direito
Questões a conhecer (delimitadas pelo teor das conclusões do recurso e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – art.ºs 690, n.º1, 684, n.º3, 660, n.º2, todos do CPC)
1. Da existência dos pressupostos para a fixação de prazo
2. Da suficiência dos factos para o proferimento da decisão
1. Da existência dos pressupostos para a fixação de prazo
A sentença julgou procedente a acção fixando prazo nos termos do art.º 777, n.º2, do Código Civil, por considerar que as partes não haviam acordado em qualquer prazo para a celebração dos contratos definitivos, uma vez que o sujeitar a celebração da escritura a um evento futuro, a surgir em tempo incerto, não pode ser entendido como estipulação de qualquer prazo.
Insurge-se a Recorrente contra tal decisão mantendo a posição assumida na contestação no sentido de que os contratos promessa em causa contemplam a fixação de prazo uma vez que as partes estabeleceram no n.º1 da clausula 5ª - A escritura pública será outorgada assim que o PRIMEIRO OUTORGANTE tenha a fracção prometida vender concluída, encontrando-se ligada às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás, e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade.
Defende pois a Apelante que o prazo estipulado para a celebração da escritura se encontra a decorrer uma vez que, por facto imputável à Câmara Municipal, a licença de habitabilidade não se encontra emitida, tendo o tribunal alterado a vontade das partes ao substituir o prazo de cumprimento que as partes livremente acordaram.
Não podemos concordar com o posicionamento da Recorrente.
Em causa está o processo especial para fixação judicial de prazo, regulado nos art.ºs 1456 e 1457, do CPC, visando dar cumprimento às situações contempladas no n.º2 do art.º 777 do Código Civil, isto é, aos casos de obrigações a termo ou prazo natural em que a natureza da prestação ou a finalidade do contrato requer um prazo para o seu cumprimento.
É pois um processo que visa o preenchimento de uma cláusula acessória do contrato – o prazo de vencimento.
A situação sob apreciação reporta-se à celebração de contratos promessa, que têm por objecto a outorga do respectivo contrato definitivo de compra e venda, situando-se, nessa medida, no âmbito das obrigações de prazo natural (pois que a finalidade que os mesmos têm por subjacente é a realização do contrato definitivo o que, necessariamente, requer um prazo para o seu cumprimento).
Tal como se encontra referenciado na sentença recorrida, os elementos dos autos evidenciam que nos referidos contratos as partes ao estipularam que a celebração do contrato definitivo se realizaria assim que a entidade vendedora (primeiro outorgante e Ré nos autos) tivesse a fracção prometida vender concluída (ligada às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade[1]), acordaram que a prestação seria devida a partir de certos acontecimentos futuros e, nessa medida, não se encontra designado o tempo de cumprimento para a obrigação, mas tão só a estipulação de uma cláusula de termo incerto.
O facto da Ré não negar a existência da obrigação, defendendo que a responsabilização pela não realização das escrituras não lhe pode ser assacada uma vez que dela não depende a emissão das licenças de habitabilidade, evidencia a sua falta de entendimento no que se reporta ao que designa por prazo convencionado dos contratos, pois que confunde o estabelecimento da cláusula de termo incerto aposta nos contratos com prazo convencional originário de vencimento da obrigação.
Com efeito, a existência de termo incerto pressupõe necessariamente a fixação do prazo subsequente de cumprimento da obrigação a obter, na falta de acordo das partes, através de processo especial de fixação de prazo, já que se impõe a necessidade de concretização do tempo necessário para que a parte torne possível a realização dos contratos definitivos através da observância dos comportamentos adequados para o efeito.
No caso, de acordo com os termos contratuais assumidos, sobre a Ré competia diligenciar no sentido de obter os actos necessários à conclusão da obra, designadamente no que se refere à obtenção da licença de habitabilidade, o que exprime a prossecução de deveres acessórios de conduta essenciais na fase do cumprimento das obrigações (deveres paralelos ao dever principal que assumiu quanto à celebração do contrato definitivo).
Como resulta do disposto nos artºs 227º, nº 1, e 762º, nº 2, do Código Civil, as partes estão obrigadas, nas negociações e celebração do contrato, bem como no cumprimento das obrigações que deste emergem, a actuar de acordo com as regras da boa fé, o que as obriga à observância dos comportamentos necessários ao cumprimento integral do contrato.
Assim sendo, impendendo sobre a Ré uma conduta norteada por princípios de correcção e colaboração de forma a permitir a plena satisfação do interesse do credor (que não se compadece com o mero respeito formal pela vinculação assumida), consubstanciada na promoção dos actos necessários à obtenção do licenciamento da obra (de modo a tornar possível a realização dos contratos definitivos em causa), uma vez que as partes não se mostraram em acordo quanto ao prazo necessário para tal concretização, não podia deixar de se verificar o condicionalismo previsto no n.º2 do art.º 777 do Código Civil, cabendo, por isso, a fixação do prazo pelo tribunal.
3. Da suficiência dos factos para o proferimento da decisão
Defende a Recorrente que o tribunal a quo não podia ter decidido a acção sem que para o efeito tivesse submetido à produção de prova factualismo por si alegado (artigos 22 a 25º da contestação[2]) tendo em vista apurar qual o motivo por que a escritura definitiva ainda não foi realizada. Considera pois que o tribunal precipitou a decisão sem lhe permitir demonstrar nos autos a sua não responsabilidade no atraso da documentação necessária (no caso, a obtenção das licenças de habitabilidade) para a realização das escrituras.
A argumentação da Apelante traduz o seu equívoco no que se refere à natureza e finalidade do processo em causa.
O processo especial de fixação judicial de prazo é um processo de jurisdição voluntária, que se caracteriza pela simplicidade do respectivo processado e tem por objectivo único a fixação de um prazo adequado a uma obrigação, isto é, o preenchimento de uma cláusula acessória do contrato (prazo de cumprimento da obrigação) Nessa medida, é necessariamente um processo expedito, que não se compadece com a discussão de problemas de fundo, designadamente, questões ligadas à culpa no atraso da prestação.
Visando assim o processo em causa completar uma lacuna da estipulação das partes e dado que a decisão a proferir no seu âmbito constitui uma cláusula a integrar o contrato, nisso se esgota o seu objectivo, carecendo de total cabimento a prossecução de prova para indagação de quaisquer juízos de valor acerca da obrigação em causa, designadamente no que se refere à responsabilidade das partes quanto à mesma.
Carece assim de cabimento processual neste âmbito a pretensão da Apelante de ver submetida à apreciação de prova a factualidade por si alegada por a mesma se mostrar inócua para a decisão a proferir.
Visando o processo em causa o preenchimento da cláusula acessória do contrato (no que se refere ao prazo de cumprimento da obrigação) indispensável para a determinação da mora, não pode deixar de se ter em linha de conta o posicionamento da Apelante nas suas alegações (embora centrada no que se refere ao efeito do recurso e já apreciado por despacho, assume incidência no objecto do mesmo) quando chama a atenção para o facto do prazo fixado se mostrar demasiado curto para possibilitar a resolução de todas as burocracias necessárias para a realização das escrituras, nomeadamente junto da Câmara.
Cabe, por isso, atender ao critério acolhido pelo tribunal a quo na fixação do prazo.
A Requerente formulou um pedido de fixação judicial de um prazo nunca inferior a 60 dias para a Ré dar cumprimento às obrigações previstas na cláusula 5ª dos contratos promessa e que se traduzem em:
- obter toda a documentação necessária à outorga das escrituras públicas de compra e venda das fracções;
- marcar as datas, horas e local para a outorga das escrituras, informando a Autora com uma antecedência mínima de 15 dias por carta registada com aviso de recepção;
- celebrar as referidas escrituras no dia , hora e local agendados
Conforme decorre dos autos, as partes estão de acordo no que se refere à causa do atraso da celebração da escritura – falta de documentação necessária decorrente da não obtenção da licença de habitabilidade a emitir pela Câmara.
Independentemente da questão referente às causas de não obtenção das licenças (relativamente às quais as partes se encontram em desacordo, constituindo porém aspecto que para aqui se mostra inócuo atenta a finalidade do processo em causa), o certo é que na fixação do prazo de cumprimento da obrigação o julgador (norteado por critérios de equidade prevalecentes sobre o da estrita legalidade formal) não poderá deixar de ter em atenção a natureza da prestação.
Assim sendo, na sequência do pedido formulado pela Autora e levando em consideração a natureza das obrigações em causa, há que alterar a sentença no que se reporta ao prazo considerado, fixando-se para o efeito o prazo de 120 dias, por o mesmo se mostrar mais adequado no caso dando, deste modo, procedência parcial ao recurso.
III – Decisão
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar parcialmente procedente a apelação, alterando a sentença recorrida no que se reporta ao prazo atribuído, fixando o mesmo em 120 dias.
Custas pela Apelante (60%) e Apelada (40%).
Lisboa, 24 de Março de 2009
Graça Amaral
Ana Maria Resende
Dina Monteiro
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[1] Nos termos do n.º1 da cláusula 5ª do segundo dos contratos promessa foi acordado que “A escritura será outorgada assim que primeiro outorgante tenha a fracção ora prometida vender concluída, encontrando-se ligada à rede de electricidade, e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade”
[2] Artigo 22º - A R., desde a data de celebração dos contratos promessa que se encontra a diligenciar junto da Câmara Municipal de Lisboa para que a licença em apreço seja emitida; Artigo 23º -:Através de reuniões com os responsáveis da autarquia pela emissão da licença, bem como; Artigo 24º - Através de requerimentos escritos dirigidos à Câmara; Artigo 25 – A R. tem feito tudo o que está ao seu alcance para que a licença seja emitida, sendo falso que a mesma não tenha diligenciado no sentido de obter a respectiva emissão.
