Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 8698/12.0YYLSB-A.L1-8 |  |
BENFEITORIAS
-Sendo irrelevante que a inquilina tenha atingido os 65 anos idade, situação que só funcionaria como excepção impeditiva do direito de denúncia, se estivéssemos perante um contrato de duração não limitada ou indeterminada.
-Tendo a inquilina realizado benfeitorias necessárias ou úteis no locado, não pode a mesma vir pedir indemnização pelas mesmas ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa quando, no contrato de arrendamento, senhorio e inquilina acordaram que esta não teria direito a indemnização por quaisquer benfeitorias que realizasse, mesmo que autorizadas pelo senhorio.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I-Relatório:
Por apenso á execução para entrega de coisa certa que o exequente A... instaurou contra a executada E..., veio esta apresentar oposição à execução, peticionando procedência da oposição e consequente absolvição do pedido, por extinção do direito de denúncia do exequente, julgando-se ainda procedente o pedido indemnizatório de benfeitorias realizadas no locado.
Para tanto, alegou em síntese, que:
-O pai do exequente deu de arrendamento à executada em Março de 2005 o imóvel objecto da execução mediante contrato de arrendamento com duração limitada por cinco anos, com terminus previsto em 31.03.2010, sendo posteriormente renovável por períodosanuais caso não fosse denunciado por qualquer uma das partes;
-o contrato teve uma primeira renovação, sendo que o exequente, na qualidade de cabeça de casal do falecido primitivo senhorio, opôs-se á segunda renovação em 11.03.2011, devendo a mesma produzir efeitos a 31.03.2012;
-a executada sempre procedeu pontualmente ao pagamento da renda, cujo valor se mantém actual tendo em conta as reduzidas dimensões do imóvel;
-a executada carece do imóvel para habitar porque o mesmo dispõe de um espaço exterior que lhe permite usufruir da companhia dos seus animais de estimação, dois canídeos de grande porte;
-o exequente não carecia deste imóvel para viver, pois herdou outras fracções vagas à data, resultando a denúncia do contrato do desagrado do exequente relativamente aos canídeos da executada;
-a executada não procedeu à entrega do imóvel até á presente data, continuando a liquidar as rendas integral e pontualmente, sendo que aufere uma remuneração mensal de €750,00 e não tem outra fonte de rendimento ou apoio familiar, tendo à data mais de 65 anos, celebrados durante a vigência do contrato, e não possuindo outra habitação própria em Lisboa, onde reside desde os vinte anos de idade;
-o facto de a executada ter mais de 65 anos á data em que consideraria extinto o contrato extingue o direito de denúncia do senhorio, conforme resulta do art 107º do RAU cuja função social resulta do disposto nos arts 72º, 71º e 65º do CRP;
-aquando da entrega do locado à executada, e por acordo desta com o primitivo senhorio, a executada realizou benfeitorias no locado, que correram por sua conta, e em contrapartida estabelecer-se-ia a renda no valor de €400,00 e um contrato de arrendamento renovável até a oponente perfazer os 65 anos de idade;
-as benfeitorias, cujo esboço mereceu aprovação do senhorio, e cujo valor actual se estima em € 38.720,00, consistiram em: reboco do chão, limpeza e envernizamento, picagem de paredes, reboco de paredes, pintura interior, estucagem dos tectos, nova porta para o exterior, arranjo de todo o quintal, pintura de todo o interior e ademais reparações inerentes com as supra descritas, não podendo ser removidas sem detrimento do prédio, sendo benfeitorias necessárias.
Recebida a oposição foi o exequente notificado da mesma, apresentando contestação, onde impugna o alegado na oposição, requerendo a respectiva improcedência, designadamente o pedido reconvencional, condenando-se a oponente na indemnização a favor do exequente no valor de €5.000,00 com vista ao pagamento dos prejuízos e danos causados e ainda nos honorários da mandatária a liquidar a final, como litigante de má-fé. Alegou em síntese para o efeito que a denúncia do contrato de arrendamento não esteve relacionada com o facto de a executada ter canídeos no imóvel, resultando antes do facto de o exequente e restantes condóminos do prédio onde está inserida a fracção terem decidido requerer à Câmara Municipal um pedido de licenciamento para transformar os logradouros do edifício em estacionamento, tendo o exequente, proprietário dos dois R/C com logradouro proposto aos dois arrendatários, um deles a executada, um aditamento ao respectivo contrato de arrendamento nos termos do qual cediam uma parte do espaço do logradouro e em contrapartida receberiam um espaço cada para estacionamento e ficavam com 33% de logradouro, sendo que a executada empurrou a decisão para o mandatário e face ao impasse o exequente denunciou o contrato de arrendamento;
Mais alegou que a executada arrendou o locado já com obras feitas pelo anterior proprietário, sendo que o valor da renda, na altura elevado, teve em consideração as obras de remodelação realizadas: substituição de canalização de água quente e fria, remodelação de casa de banho e cozinha e o chão foi todo afagado e envernizado e o andar foi todo pintado, sendo que o clausulado no contrato não contém qualquer alusão ao acordo alegado pela exequente, e até fixa uma indemnização para falta de devolução atempada do imóvel, pelo que a oponente omite factos essenciais, usa meios dilatórios e faz uso reprovável do processo.
A executada respondeu ao pedido de condenação como litigante de má-fé, refutando-o e pedindo por sua vez a condenação do exequente em multa e numa indemnização de €3000,00 com honorários do seu mandatário, como litigante de má-fé, por falsear a verdade dos autos.
Procedeu-se à realização de audiência de discussão e julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou a oposição improcedente, e absolveu as partes dos demais pedidos..
Foram dados como provados os seguintes factos:
1-No dia 18 de Março de 2005, A... deu de arrendamento à executada, o locado objecto da presente acção, cf doc. de fls 32 e 33 destes autos.
2-Mediante o pagamento de uma renda mensal de €400,00, que à data actualizada é de €438,00.
3-A executada/oponente tem pago integralmente o valor equivalente à renda desde o início do contrato referido em 1) até à data da propositura da oposição à execução.
4-O contrato em causa foi celebrado nos termos de duração limitada por cinco anos, tendo o seu início em 01.01.2005 e terminus em 31.03.2010.
5-Sendo posteriormente renovável por períodos anuais caso não seja denunciado o contrato por alguma das partes.
6-O contrato teve uma primeira renovação, uma vez que nenhuma das partes denunciou o mesmo.
7-Porém o exequente, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito do falecido A..., seu pai, opôs-se á segunda renovação em 11.03.2011.
8-O imóvel a que respeita o contrato referido em 1) é de Tipologia T1.
9-A vontade da oponente residir no referido imóvel resulta do espaço exterior que o mesmo oferece e que permite à oponente usufruir da companhia dos seus animais de estimação, anteriormente dois canídeos de grande porte e actualmente só um.
10-O exequente herdou outras fracções do mesmo edifício em propriedade horizontal.
11-Até à presente data a oponente não procedeu á entrega do imóvel livre e desocupado de pessoas e bens.
12-A executada continuou a liquidar o valor integral das rendas.
13-A executada é gerente comercial.
14-A executada nasceu em 09.04.1946.
15-Não possui habitação própria e permanente em Lisboa.
16-Em Março de 2005 a exequente realizou trabalhos no imóvel arrendado, que incluem a picagem, reboco e pintura de paredes interiores e estucagem de tectos, a abertura de uma porta para o exterior e o arranjo do quintal, cujo custo, de valor não concretamente apurado, suportou.
17-Estes trabalhos não podem ser removidos sem detrimento do imóvel.
18-O exequente, conjuntamente com os restantes condóminos do prédio de que faz parte a fracção autónoma dos autos, decidiram requerer à Câmara Municipal de Lisboa um pedido de licenciamento para transformar os logradouros do edifício em estacionamento.
19-O exequente era proprietário de dois logradouros - R/c direito e r/c esquerdo.
20-O exequente iniciou conversações com o arrendatário do R/c esquerdo e com a oponente e propôs-lhe um aditamento ao contrato de arrendamento em que cediam uma parte do espaço do logradouro, caso a Câmara Municipal de Lisboa aprovasse o estacionamento e em troca a oponente recebia um espaço para estacionamento e ficava com 33m2 de logradouro.
21-O arrendatário do R/c esquerdo anuiu ao solicitado pelo exequente, e a oponente não anuiu nem recusou.
22-Face ao impasse, o exequente decidiu denunciar o contrato de arrendamento.
23-O imóvel localiza-se na Praça ... ..., tem cerca de 50m2 e um logradouro.
24-O exequente opôs-se á renovação do contrato de arrendamento.
25-A oponente é comerciante, tendo um estabelecimento na Praça de Londres.
26-O andar havia sofrido obras de remodelação em 1998 feitas pelo então proprietário, tendo sido substituída a canalização de água quente e fria, remodelada a casa de banho, a cozinha, o chão foi todo afagado e envernizado e o andar foi todo pintado.
27-Ficou clausulado no contrato de arrendamento, que o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento mediante notificação judicial avulsa ao inquilino, feita com um ano de antecedência sobre o fim do prazo do contrato ou da renovação em curso (cláusula quarta).
28-E que a inquilina reconhece que o locado realiza cabalmente o fim a que se destina, (clausula 9ª).
29-Que caso o inquilino opte pela instalação de gás natural são da sua responsabilidade as despesas inerentes à sua realização (clausula décima).
30-Que as obras de conservação ordinária a que alude o nº 2 do art. 11º do RAU serão suportadas pelo arrendatário, ficando desde logo integradas no local arrendado (clausula décima segunda-um).
31-Que o inquilino não poderá fazer quaisquer obras de alteração do local arrendado sem prévia autorização e por escrito do senhorio, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas ainda que autorizadamente, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção (cláusula décima terceira - Um).
32-Que, caso o inquilino queira proceder á instalação de gás canalizado decorrerão por sua conta todas e quaisquer despesas que possam advir das adaptações que venham a ser exigidas pela GDL para esse efeito (clausula décima terceira - dois)
33-Clausulou-se também no contrato que quando o senhorio procedesse à denúncia do contrato e a arrendatária não restituísse o local arrendado dentro do prazo, esta ficava obrigada a indemnizar o senhorio na quantia de € 25,00 por cada dia de atraso na restituição, e a suportar as despesas judiciais e extrajudiciais causadas pela não restituição no prazo legal (clausula décima sétima).
34-Em algumas épocas do ano, designadamente no Inverno, o quintal está cheio de ervas e de arbustos.
35-O contrato de arrendamento teve uma primeira renovação já que não foi denunciado por nenhuma das partes.
36 - O exequente pretendeu pôr fim ao contrato de arrendamento, opondo-se à renovação do dito contrato com um ano de antecedência.
37- A executada não entregou o imóvel em 31.03.2012.
Inconformada recorre a oponente, concluindo que:
-Foi entendimento do Tribunal julgar improcedente a oposição à execução deduzida, determinando o prosseguimento da execução para entrega de coisa certa.
-Não pode a ora Recorrente sufragar tal entendimento, sendo que se encontra a matéria de facto incorretamente julgada e deficientemente considerada.
-Ora, resulta do depoimento das testemunhas, e da parte, a existência de um acordo entre a esta e o então Senhorio, quanto à redução do valor da renda mensal mediante a realização de obras no locado, que se encontrava sem condições de habitabilidade.
-Resulta ainda que foram estas obras efetuadas pela ora Recorrente, obviamente com a concordância do Senhorio, cfr melhor exposto, em data que antecede a efectiva tomada de arrendamento, tendo esta empreitada um custo de trinta a quarenta mil euros, porquanto eram obras de grande envergadura.
-Neste sentido, prova-se ainda a extinção do direito de denúncia do contrato de arrendamento pelo Senhorio pelo facto que, à data em que se censideraria extinto, tinha a arrendatária mais de 65 anos, excepção compreendida na alínea a), do artigo 107º do RAU, aplicável que é aos presentes autos, em virtude do contrato de arrendamento ter sido celebrado em 2005e. assim, preenchido que está o requisito elencado taxativamente no artigo supra-referido, persiste impedimento ao direito de denúncia.
-Sendo que, no caso dos autos, tem a arrendatária 69 anos, celebrados a 9 de Abril de 2015, ou seja, preenchia o requisito supra referido já na data de vigência sobre o qual pretendeu o ora Recorrido exercer o seu direito de denúncia, inexistente que é na sua esfera jurídica, porquanto se encontra excluído por esta base legal e, ademais. atentando-se à ratio da norma invocada, que se encontra na Constituição da República Portuguesa, doravante CRP, na proteção à terceira idade, cfr art. 72º do mesmo diploma; salvaguarda das posições jurídicas de quem se encontra em situações especiais de desfavor e, em concreto, art. artigo 65º, onde se encontra consagrado o Direito à Habitação.
-Por conseguinte, requer-se a revogação da douta decisão proferida pelo Tribunal a quo, sendo declarada a absolvição do pedido, por extinção do direito de denúncia do Exequente, ora Recorrido, cft, o exposto, julgando-se ainda procedente o pedido indemnizatório de benfeitorias, conforme infra melhor se expõe.
-Foram dados factos como provados que não correspondem à realidade dos autos, tal como a realização das obras, a iniciação de conversações pelo exequente e motivações para a denúncia e, aliás, no que à indemnização concerne, dúvidas já inexistiam quanto ao que vem peticionado, porquanto a prova é clara, no sentido em que foi condição sine qua non à celebração do contrato de arrendamento em questão, do valor ser reduzido para 400,00 euros, renda efectivamente praticada, se a arrendatária efectuasse obras de grande envergadura e elevado custo de € 38.720,00 (trinta e oito mil e setecentos e vinte euros), o que fez, sendo unânime a inexistência de condições de habitabilidade no locado, e sendo estas benfeitorias necessárias, com impossibilidade de remoção sem detrimento do prédio em si, indispensáveis para uma habitação condigna.
-Nesta senda, sempre se aplicaria o Regime de Enriquecimento ilícito, porquanto resulta claro o enriquecimento do ora Recorrido contra o empobrecimento da ora Recorrente, não devendo aquele locupletar-se à custa alheia. Dado porém que a lei não define este enriquecimento que, dada a natureza diversa da fonte de que pode emergir, se negócio jurídico, acto jurídico não negocial ou simples acto material, terá sempre que ser apreciado e aferido casuisticamente, interpretando e integrando a lei à luz, dos factos apurados.
O exequente contra-alegou sustentando a bondade da decisão recorrida.
Cumpre apreciar.
As questões que se colocam são a da existência dos pressupostos impeditivos da denúncia e a alegada realização de benfeitorias pela oponente.
Quanto à denúncia.
O contrato de arrendamento em apreço, na sua cláusula 4ª, prevê que o senhorio pode denunciar o contrato mediante notificação judicial avulsa ao inquilino, feita com um ano de antecedência sobre o fim do prazo do contrato ou da renovação em curso.
O contrato foi celebrado nos termos da duração limitada por cinco anos, com início em 01/01/2005 e termo em 31/03/2010. A partir desta data o contrato é renovável por períodos anuais caso não seja denunciado por alguma das partes.
O contrato teve uma renovação, mas o senhorio opôs-se à segunda renovação em 11/03/2011.
Alega a recorrente que tal denúncia não pode operar, já que à data em que ela produziria os seus efeitos, a mesma recorrente tinha mais de 65 anos.
Na verdade, o art. 107º nº 1 a) do RAU, introduzido pelo DL nº 321-B/90 15/10, estipulava que o direito de denúncia do senhorio não pode ser exercido quando, no momento em que deva produzir efeitos, tenha o arrendatário 65 ou mais anos de idade.
Contudo, a Lei nº 6/2006 de 27/02 veio revogar tal diploma, no seu art. 60º nº 1. Estipulando ainda que os contratos celebrados na vigência do RAU aprovado pelo aludido DL 321-B/90, passam a estar submetidos ao regime estabelecido no novo diploma legal.
A título excepcional, previu-se no art. 26º nº 4 a) dessa mesma Lei 6/2006, que os contratos sem duração limitada se regem pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, continuando a aplicar-se o art. 107º do RAU.
Sucede que, tal como se observa na sentença recorrida, o contrato aqui em apreço é um contrato de duração limitada, pelo período de cinco anos, renovável por períodos de um ano após o termo do prazo inicial, desde que nenhuma das partes se oponha a tal renovação (cláusula 4ª do contrato).
Logo, não se lhe aplica o disposto no art. 107º do RAU na redacção introduzida pelo DL nº 321-B/90 – aplicável, repete-se, aos contratos sem duração limitada. Aplica-se, isso sim, o art. 1097º do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006 e que dispõe:
“O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato”.
Ou seja, caso o senhorio não queira, num contrato de duração limitada, que opere a renovação automática do contrato, terá de comunicar tal oposição ao inquilino com uma dada antecedência (actualmente já não é de um ano, mas sim a resultante da redacção introduzida pela Lei nº 31/2012 de 14/08).
O senhorio na oposição à renovação automática do contrato não tem de invocar qualquer justificação nem o inquilino lhe pode opôr as excepções previstas no art. 107º do RAU, só aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, incluindo a já mencionada idade do inquilino ser igual ou exceder os 65 anos.
Trata-se pois de mera oposição à renovação do contrato no fim do prazo, e nessa medida não se lhe aplicam as restrições invocadas nas conclusões 4ª e 5ª da presente apelação.
Tendo a oposição à renovação contratual sido comunicada à inquilina com um ano de antecedência estão cumpridos os requisitos exigidos pelo art. 1097º do Código Civil.
E não existe qualquer violação de normas e princípios constitucionais. Ao celebrarem um contrato de duração limitada, renovável por um ano decorrido o prazo inicial, ao preverem em tal contrato que as renovações seriam por um ano caso nenhuma das partes se opusesse a tal renovação, foram as partes a estipular, por sua livre vontade, um dado regime contratual que permite a denúncia do contrato no termo do prazo impedindo nova renovação.
Ou seja, no âmbito da liberdade contratual, as partes quiseram celebrar um contrato de duração limitada.
Logo, improcede aqui a apelação.
Quanto às benfeitorias.
O nº 17 da decisão factual dá como provado que a executada (existe manifesto lapso quando se escreveu na sentença, “exequente”), em Março de 2005, “realizou trabalhos no imóvel arrendado, que incluem a picagem, reboco e pintura das paredes interiores e estucagem dos tectos, a abertura de uma porta para o exterior e o arranjo do quintal, cujo custo, de valor não concretamente apurado, suportou”.
Estes trabalhos correspondem em parte aos invocados pela ora recorrente no art. 88º da petição inicial.
Tais trabalhos não podem ser removidos sem detrimento do imóvel – nº 18 da decisão de facto.
No contrato de arrendamento celebrado entre as partes previu-se, na cláusula 12ª nº 1:
“As obras de conservação ordinária (...) serão suportadas pelo arrendatário, ficando desde logo integradas no local arrendado”.
E na cláusula 13ª nº 1:
“O inquilino não poderá fazer quaisquer obras de alteração do local arrendado sem prévia autorização e por escrito, do senhorio, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas ainda que autorizadamente, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção”.
A impugnação relativa à decisão factual – embora a recorrente não indique quais os artigos da decisão de facto que entende mal julgados – parece-nos incidir sobre o acordo que teria existido entre o senhorio e a recorrente no sentido de a renda mensal ser fixada no montante de € 400,00 caso a inquilina e ora recorrente realizasse as obras descritas no art. 88º da petição inicial.
Diga-se ainda que a oponente não alegou, no requerimento inicial, que o locado não estivesse em condições de habitabilidade, sendo necessárias tais obras para o tornar habitável. Portanto tal questão não pode ser introduzida agora, em fase de recurso.
No requerimento inicial, a oponente descreve as obras como “de manutenção e inclusive melhoramento” (art. 82º).
De resto, o próprio teor da alegação da oponente, integrando as obras num negócio jurídico a que se contrapunha uma renda mais baixa (€ 400,00), afasta desde logo o regime do art. 1036º do Código Civil.
Mesmo assumindo que existiu tal acordo do senhorio quanto à realização das obras, o certo é que tal acordo não foi dado por escrito como exige a cláusula 13ª nº 1 do contrato.
Mas, deixando por ora de lado tal exigência de consentimento escrito, não consta desse suposto acordo qualquer referência a um direito a indemnização pelas benfeitorias. Mais, estas correspondiam, na versão da oponente, a um negócio jurídico a que se contrapunha a obrigação do senhorio de fixar a renda mensal em € 400,00.
Ora, no contrato celebrado entre as partes estas estipularam que o inquilino não poderá pedir qualquer indemnização pelas obras que tenha efectuado, mesmo que autorizadas e não removíveis sem prejuízo para o imóvel.
As testemunhas M..., H... e F... confirmaram a realização das obras, embora refiram algumas que não foram alegadas pela oponente, nomeadamente a construção de uma casota de madeira
no jardim.
O que nenhuma das tstemunhas referiu foi que o suposto acordo celebrado entre o senhorio e a ora recorrente incluísse o compromisso de o contrato de arrendamento ser renovado até esta ter 65 anos.
Portanto, mesmo que se aceite ter existido um acordo entre senhorio e inquilina este, de acordo com as aludidas testemunhas, teria a ver com a realização das obras pela inquilina e a redução da renda por parte do senhorio para € 400,00.
Dito isto, o certo é que o contrato firmado pelas partes prevê, como vimos, na cláusula 13ª nº 1, que o inquilino não poderá pedir indemnização pelas benfeitorias por si realizadas, mesmo que autorizadas pelo senhorio.
Como já dissemos, não estamos perante a situação prevista no art. 1036º do Código Civil.
As benfeitorias realizadas pela oponente serão assim necessárias ou úteis e enquadram-se na previsão do art. 1273º nº 2 do Código Civil que refere que “quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Contudo, face ao disposto no nº 1 do art. 1046º do mesmo diploma, e na falta de aplicação do art. 1036º, as partes são livres de acordar contratualmente, nesta matéria, estipulação em contrário.
E foi o que fizeram, no presente contrato de arrendamento, ao estipularem que o arrendatário não teria direito a indemnização por benfeitorias realizadas mesmo que autorizadas.
Sublinhe-se ainda que na cláusula 9ª do contrato, a arrendatária – ora recorrente – declara que o locado realiza cabalmente o fim a que é destinado.
Para lá da citada cláusula 13ª nº 1 do contrato, a oponente não pode vir invocar o instituto do enriquecimento sem causa quando ela própria afirma que as benfeitorias foram por si realizadas no âmbito de um negócio jurídico com o senhorio, que por seu turno, reduziu o montante da renda. Ou seja, as obras inserem-se num sinalagma de prestação e contra-prestação, isto na perspectiva avançada pela própria oponente. Como esta nunca refere qual era o montante inicial da renda e o quantitativo da diminuição que teria sido operada pelo senhorio, não existe qualquer indicação de um enriquecimento do senhorio, o qual, de resto, teria sempre causa justificada (o negócio jurídico invocado pela oponente).
Resta dizer que, na verdade, nem sequer se pode considerar como provado tal negócio jurídico, nem sequer que tenha existido acordo do senhorio quanto às obras. A testemunha M... aludiu a uma aceitação pelo senhorio da construção de uma casota de madeira no jardim, que até poderia ser de tijolo. Quanto ao acordo entre senhorio e inquilina, a testemunha, que assistiu a uma conversa entre o senhorio e a ora oponente em casa daquele, não menciona quais as obras sobre que recaía tal consentimento, salvo a casota no jardim. A filha da oponente, H..., só sabe o que lhe foi dito pela mãe.
Estranhamente, nenhuma das aludidas testemunhas sabia qual era o montante da renda inicialmente pedida pelo senhorio, e que este teria acordado reduzir para € 400,00 caso a arrendatária realizasse as obras.
Dizemos estranhamento já que M... foi fiadora da oponente no arrendamento e H..., filha da oponente, teria insistido com a mãe que a renda de € 400,00 era muito alta para um T1 em deficientes condições de conservação (sobretudo as paredes), mas só a insistência do ilustre mandatário acrescentou que teria ouvido a mãe dizer que, sem as obras, a renda seria ainda mais alta.
Estamos perante depoimentos muito vagos e que não encontram qualquer correspondência no contrato de arrendamento.
Por outro lado, a oponente não juntou qualquer documento comprovativo do custo das obras e de as ter pago: nem um orçamento, uma factura, um recibo. Para quem alega ter gasto nas obras € 38.720,00 e ter rendimentos muito modestos, não deixa de causar perplexidade a ausência de qualquer prova documental.
Mas todas estas considerações acabam por ser irrelevantes quando o senhorio e a ora oponente acordaram, na clláusula 13ª nº 1 do contrato de arrendamento, que a arrendatário não teria direito a qualquer indemnização por benfeitorias por si realizadas, mesmo que com autorização do locador.
As partes são livres de acordar o que entendem nesta matéria. Assim, não se pode vir invocar o enriquecimento sem causa quando tal causa existe, consagrada na focada cláusula do contrato de arrendamento.
Conclui-se assim que:
-A denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, quando este manifesta a vontade de não renovar o contrato findo o prazo de renovação, comunicando tal vontade à inquilina com um ano de antecedência e no âmbito de um contrato de arrendamento de duração limitada, não carece da invocação de qualquer motivo.
-Sendo irrelevante que a inquilina tenha atingido os 65 anos idade, situação que só funcionaria como excepção impeditiva do direito de denúncia, se estivéssemos perante um contrato de duração não limitada ou indeterminada.
-Tendo a inquilina realizado benfeitorias necessárias ou úteis no locado, não pode a mesma vir pedir indemnização pelas mesmas ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa quando, no contrato de arrendamento, senhorio e inquilina acordaram que esta não teria direito a indemnização por quaisquer benfeitorias que realizasse, mesmo que autorizadas pelo senhorio.
Assim e face ao exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 03/11/2016
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais