| Decisão Texto Integral: | Acordam neste colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I-RELATÓRIO * (segue, no essencial, o relatório da sentença por espelhar as posições das partes, seus e argumentos)
1-CN, Unipessoal, Lda, instaurou acção declarativa, com processo comum, contra N. Contruções, Unipessoal, Lda, pedindo:
-a) Reconhecida a validade e eficácia da resolução contratual declarada pela Autora por via de carta regista;
b) Condenada a Ré no pagamento no valor de €140.000,00 (cento e quarenta mil euros) a título da restituição em dobro de todas as importâncias que recebeu da Autora a título de sinal.
c) Condenada a Ré no pagamento da quantia € 6.575,58.
d) Condenada ainda a Ré ao pagamento de juros de mora desde a data da interpelação para a resolução do contrato de promessa, até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para o efeito, que no dia 3 de janeiro de 2020, a Autora e a Ré celebraram entre si um Contrato Promessa de compra e venda, referente à fração autónoma, T4 Duplex, designada pela letra “D”, situada no piso segundo, recuado Direito, do prédio urbano sito na Freguesia de Arruda dos Vinhos, em Arrudas dos Vinhos, …, registado na Conservatória do Registo Predial de Arruda dos Vinhos. Nos termos do referido contrato, as partes acordaram expressamente que a Autora, na qualidade de Promitente Compradora, poderia livremente resolver o Contrato, caso a Escritura Pública não fosse outorgada até ao dia 30 de dezembro de 2020, conforme a “Cláusula 3.ª, n 2 do aludido Contrato; ficou ainda estipulado que o preço total da compra e venda da Fração ora prometida era de €280.000,00 e deveria ser pago da seguinte forma: (i) €25.000,00 pagos aquando a assinatura do referido contrato, a título de sinal e princípio de pagamento do preço total; (ii) €25.000,00 a título de sinal e continuação de pagamento do preço total, 60 dias contados da assinatura do contrato; (iii) e €30.000,00 a título de sinal e continuação de pagamento do preço total, 7 meses contados da assinatura do contrato; (iv) €200.000,00 correspondente ao remanescente acordado do preço total, na data da outorga da Escritura Pública. Face ao estado de emergência decretado no decorrer do ano 2020, devido à situação pandémica, acordaram as partes em prorrogar até ao dia 1 de novembro de 2021 o prazo para que fosse outorgada a Escritura Pública, conforme o ponto “Sétimo” do Aditamento ao supramencionado Contrato de Promessa, datado de 21 de janeiro de 2021. Posteriormente, foi ainda acordado entre as partes a redução do valor mencionado na alínea (iii) de € 30.000,00 para os € 20.000,00.
Por factos imputáveis à Ré, pelo facto de esta não ter concluído as obras no prédio, objeto do contrato, também aquele prazo não foi cumprido. Nessa sequência, foi a Ré por diversas vezes interpelada pela Autora para proceder com urgência à marcação da Escritura Pública, com a expressa cominação de que a não observância acarretaria a resolução do contrato. Não obstante, a postura da Ré continuou omissa perante a interpelação entendendo-se assim que aquela entrou em incumprimento definitivo, visto que o incumprimento definitivo resulta da não realização da prestação dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor (volvidos mais de sete meses do limite da segunda data acordada para a celebração negócio definitivo). Assiste à Autora o direito de resolver o Contrato de Promessa de Compra e Venda e restituição do valor em dobro das importâncias pagas a título de sinal, conforme resulta do nº 2 artigo 442º do CC, bem como no ponto 2 da Cláusula 7 do referido contrato Promessa Compra e Venda.
Perante tais factos, comunicou a Autora à Ré, por via de carta registada datada de 5 de agosto de 2022, a resolução unilateral do Contrato de Promessa entre as partes celebrado, com a advertência de que deveriam ser devolvidas em dobro todas as importâncias entregues pela Autora à Ré a título de sinal, num prazo de 5 dias.
Em cumprimento do Contrato e respetivos aditamentos, foi entregue pela Autora à Ré a quantia global de €70.00,00 a título de sinal e continuação de pagamento da mencionada
Fração. Até à data, não foi entregue à Autora pela Ré qualquer valor referente à restituição do dobro das importâncias entregues a título de sinal.
Ainda na vigência do contrato, e apesar de constar do projeto licenciado, a Ré recusou-se a fazer, por sua conta, o armário da entrada da cozinha, sete vãos de ferragem de porta, bem como o “closet" em NTL para duplex. E sempre com o intuito de ultrapassar os constantes obstáculos criados pela Ré, a Autora, com o consentimento daquela, mandou realizar todos os serviços suprarreferidos, a expensas suas, cujo valor ascendeu à quantia de € 6.575,58. Este valor sempre terá que ser entendido como antecipação do pagamento do preço e, como tal, com a resolução do contrato promessa de compra e venda, deverá ser devolvido à Autora, nos termos dos artigos 433º e 289º do Código Civil. Sempre as referidas obras teriam valorizado o imóvel em causa que se mantém propriedade da Ré,
pelo que esta sempre teria que devolver o referido valor a título de enriquecimento sem causa nos termos do artigo 473º do Código Civil.
2- Citada, a ré contestou e deduziu reconvenção, pedindo, reconvencionalmente:
-a) Ser a acção julgada totalmente improcedente a ré absolvida dos pedidos;
b) Ser declarado que a autora se colocou numa situação contratual de incumprimento definitivo por a declaração resolutiva da mesma ser infundada e, consequentemente, ser declarado poder a ré fazer seu o montante pago pela autora, em singelo, no valor de € 70 000,00 (setenta mil euros).
Alegou para o efeito, em síntese, que a não conclusão das obras dentro do prazo estipulado entre as partes, deveu-se única e exclusivamente a culpa sua e não à ré. Em data que não se pode precisar, mas que teria ocorrido nos finais do ano de 2019, inícios de 2020, a autora passou a assumir a direcção técnica da obra e a tratar de toda a documentação necessária para a transação / venda das fracções do prédio que a ré andava a construir. Logo após a autora ter passado a desempenhar as funções referidas, a mesma, sob o pretexto de valorizar o dito prédio da ré, sugeriu a esta várias alterações ao projecto inicial. Pese embora, a ré estivesse renitente em aceitar tais alterações sugeridas pela autora, até porque, muitas delas, reportavam-se à fracção que a ré prometeu vender à autora, acabou por aceita-las, na convicção de que o prédio sairia, de facto, valorizado. Sucede que, por força das alterações sugeridas pela autora, a ré, entre outras, teve de demolir e voltar a fazer várias partes do edifício que já estavam prontas, como seja, janelas e divisões interiores, alterações na parte eléctrica e telefones, o que implicou a elaboração de novos projectos, etc. Tendo tais alterações, atrasado a conclusão da obra em causa. Ademais, a obra, em virtude das alterações sugeridas pela autora, viria a ser embargada pelo Município de Arruda dos Vinhos, sendo tal embargo da obra da ré, o qual durou cerca de 5 meses, da exclusiva responsabilidade da autora, uma vez que esta, como responsável pela obra, quer na parte de fiscalização, quer do projecto, competia-lhe fazer as alterações dentro da legalidade. Depois do levantamento do embargo, a ré teve de voltar a demolir determinadas partes do prédio e voltar a edifica-las conforme o exigido pelo mencionado Município, como seja, entre outras, a diminuição da altura de determinadas paredes. E quando as obras já se encontravam concluídas, a autora foi sempre adiando a entrega na respectiva Câmara Municipal da documentação necessária à obtenção das licenças de utilização, alegando, para tal, a falta de conclusão de determinados trabalhos. Mais, já depois dos novos técnicos contratados pela ré terem entregue a documentação que a autora deveria ter entregue, ainda tentou, sem êxito, atrasar a emissão, por parte da Câmara Municipal, das correspondentes licenças de utilização. Pelo que a culpa pela não conclusão das obras dentro do prazo fixado pelas partes no contrato em apreço, nunca poderá ser imputada à ré, mas sim à autora.
A autora, nunca interpelou a ré nos termos aí referidos, nem lhe fixou nenhum prazo admonitório. Daí que, não poderíamos estar perante uma situação de incumprimento definitivo, mas sim, quando muito, de simples mora, não se verificando os requisitos necessários à resolução do contrato por parte da autora e, consequente, devolução do sinal.
Caso assim não se entenda, ou seja, que a ré terá de devolver à autora qualquer quantia, o que, de todo, não se concede, então será, somente, o sinal em singelo e juros de mora, conforme cláusula 7.ª, n.º 5 do contrato.
Não deve à autora a quantia de 6 575,58€ pois, a quando da alteração do projecto, a ré logo transmitiu à autora que não pagaria as obras descritas atento o facto da ré já ter acordado com a autora o preço de venda da fracção em causa.
Invoca, na reconvenção, que o incumprimento definitivo alegado pela autora é totalmente infundado. A autora, ao resolver infundadamente o contrato promessa celebrado com a ré revelou uma vontade séria, definitiva e consciente de não o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento. Sendo que, a declaração resolutiva sem fundamento constitui o seu autor numa situação de incumprimento definitivo.
Atento o referido incumprimento definitivo em que a autora se colocou, assiste à aqui ré
/reconvinte o direito de fazer seu o montante pago pela autora, em singelo, no valor de € 70 000,00.
3- Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, admitida a reconvenção, indicado o objecto do litígio e os temas de prova.
4- Teve lugar a audiência final e, com data de 12/02/2024, foi proferida sentença, com o seguinte teor decisório:
“VI – DECISÃO
Em face do exposto,
VI.1-julgo o pedido da acção parcialmente procedente por provado e consequentemente:
a) Reconheço a validade e eficácia da resolução contratual declarada pela Autora CN UNIPESSOAL, LDA, por via da carta regista referida nos factos provados de 5 de agosto de 2022;
b) Condenado a Ré N. CONSTRUÇÕES UNIPESSOAL LDA no pagamento à A. CN UNIPESSOAL, LDA, no valor de €70.000,00 (setenta mil euros) a título da restituição em singelo das importâncias que recebeu da Autora a título de sinal.
c) Condenado a Ré N. CONSTRUÇÕES UNIPESSOAL LDA no pagamento à A. CN UNIPESSOAL, LDA da quantia € 6.575,58.
d) Condenado ainda a Ré N. CONSTRUÇÕES UNIPESSOAL LDA
no pagamento à A. CN UNIPESSOAL, LDA de juros de mora desde a data da interpelação para a resolução do contrato de promessa, até efectivo e integral pagamento.
d)Absolvo a R. do demais peticionado.
VI.2 -Julgo improcedente por não provado o pedido reconvencional e consequentemente absolvo a A. do mesmo.”
5- Inconformada, a ré/reconvinte interpôs o presente recurso, apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
A) O presente recurso é interposto da aliás douta sentença que julgou, por um lado, parcialmente procedente a ação comum instaurada pela autora e, consequentemente, condenou a Ré N.CONSTRUÇÕES UNIPESSOAL, LDA no pagamento à A. CN UNIPESSOAL, LDA da quantia global de 76.575,58 euros, a título de restituição em singelo das importâncias que recebeu da Autora a título de sinal e de obras realizadas na fracção prometida vender, bem como, de juros de mora desde a data da interpelação para a resolução do contrato promessa, até efectivo e integral pagamento, e, por outro, julgou improcedente por não provado o pedido reconvencional formulado pela ora recorrente.
B) Como se colhe da douta sentença ora recorrida, o douto Tribunal a quo entendeu que assistia à aqui recorrida o direito de resolver livremente o contrato promessa celebrado com a ora recorrente, por força do estipulado pelas partes na Cláusula 3.ª, n.º 2, na redacção dada pelo primeiro aditamento.
C) Mais entendeu o douto Tribunal a quo que a conduta da recorrida não pode ser havida como incumprimento definitivo, pois, ainda não tinha decorrido o prazo estipulado na cláusula 3ª, n.º 1 do dito contrato promessa, não estando sequer a recorrida, em mora, e mesmo que estivesse a mesma não foi convertida em incumprimento definitivo, após carta interpelativa.
D) Deste modo, a questão fundamental do presente recurso prende-se com a interpretação da referida Cláusula 3.ª, n.º 2 que possibilitou a resolução do contrato despoletada pela recorrida, nomeadamente, a fim de aferir se a mesma é apta ou não a sustentar a decisão aqui recorrida.
E) Como se refere e bem na aliás douta sentença recorrida, para além da resolução fundada na lei, admite o nosso ordenamento jurídico, através do artigo 432.º/1 do Código Civil (CC), a resolução fundada em convenção; isto é, admite que as partes, por convenção, de acordo com o princípio da autonomia privada, concedam a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto;
F) Porém, efeitos tão gravosos como os que decorrem da resolução do contrato promessa apenas poderão ser extraídos em face das situações tipificadas na lei, verificando-se uma delas quando tal for expressa e inequivocamente convencionado, ou seja, quando exista uma cláusula resolutiva expressa que, pelo seu teor e pelo contexto em que se inscreve, determine o efeito resolutivo por decorrência directa, imediata e automática da verificação do evento previsto pelas partes.
G) A clausula em apreço, na nossa modesta opinião, não é uma cláusula resolutiva expressa ou convencional, pois, basta atentar na sua redacção para verificarmos que a mesma é genérica.
H) De acordo com o estatuído nos artigos 236.º, nºs 1/ 2, e 238.º, n.ºs 1/2, ambos do Código Civil, o sentido das declarações negociais das partes será aquele que possa ser deduzido por um declaratário normal colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele, sem prejuízo de, conhecendo o declaratário a vontade real do declarante, ser de acordo com ela que vale.
I) Já no caso dos negócios formais, como acima se disse e aqui se repete, a declaração
valerá desde que tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda
que imperfeitamente expressado, salvo se sentido diverso corresponder à vontade das
partes.
J) Ora, como consta da matéria de facto dada por provada, as partes procederam à prorrogação do prazo inicialmente previsto na aludida Cláusula 3ª, n.º 2, pelo que, temos de concluir que a mera ultrapassagem daquele termo não inquinaria irremediavelmente a utilidade económica do negócio, representado, por vontade das partes, a perda do interesse no negócio definitivo por parte dos contraentes.
K) Por outro lado, a natureza da prestação - compra me venda de um imóvel não permite conferir à estipulação do prazo uma essencialidade objectiva, nem esta, na nossa modesta opinião, emerge da finalidade do contrato, já que não é possível afirmar, à luz do conteúdo contratual, que tal prazo tenha sido ponderado por referencia à finalidade da prestação, sendo certo que o cumprimento desta era realizável (por qualquer das partes), material e juridicamente, como veio a suceder com as demais fracções.
L) Além disso, nada aponta para um caso de termo subjectivo essencial absoluto, cuja inobservância se traduzisse no incumprimento definitivo da obrigação, pois que tal não ficou reflectido na mencionada Cláusula.
M) Pese embora tenha sido fixado um prazo para a outorga da escritura do contrato definitivo, afigura-se-nos que as partes não quiseram atribuir-lhe a natureza de fatal, devendo antes ser tido como um prazo relativo ou simples.
N) E se é certo que em matéria de direito privado prevalece a vontade contratual, também não é menos certo que a produção de um efeito tão gravoso, como é a resolução do contrato promessa e suas consequências, implica que se detecte uma inequívoca cláusula convencional, que pelo seu teor e contexto associe à verificação de um concreto evento previsto pelas partes o efeito resolutivo. Tal não se verifica quando, como in casu, não está demonstrada a essencialidade do prazo e se associa tal factor tão somente à mera ultrapassagem do prazo fixado para a outorga da escritura, sem que se tenha identificado qual o tipo de violação, qual a atitude ou comportamento das partes que, em concreto, legitimam a rescisão.
O) Daí que, ao contrariamente ao entendimento perfilhado pelo douto Tribunal a quo, a aqui recorrida jamais poderia “lançar mão”, de uma faculdade ou direito resolutivo, pois, na realidade, nenhuma cláusula contratual lhe confere tal prerrogativa. A decisão recorrida fez uma má interpretação do artigo 432.º, n.º 1 do Código Civil.
P) Por último, reconvenção deduzida pela ora recorrente deverá ser julgada procedente, pois, a recorrida ao resolver infundadamente o contrato promessa celebrado com a ora recorrente revelou uma vontade séria, definitiva e consciente de não o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento definitivo, assistindo, por isso, à recorrente o direito de fazer seu o montante pago pela autora, em singelo, no valor de 70 000,00 euros (setenta mil euros).
Termos em que,
Deve ser concedido provimento ao presente recurso e, em conformidade, ser revogada a aliás douta sentença, substituindo-se por outra que, por um lado, absolva a recorrente da parte em que foi parcialmente condenada, e, por outro, julgue procedente o pedido reconvencional.
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6- Não consta dos autos que a recorrida tenha contra-alegado.
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II-FUNDAMENTAÇÃO.
1-Objecto do Recurso.
1-É sabido que o objecto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC) pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC) pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC) e, ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
Assim, em face das conclusões apresentadas pela recorrente, são as seguintes as questões que importa analisar e decidir:
-Revogação da sentença em termos de:
a)- Julgar improcedente a acção;
b)- Julgar procedente a reconvenção.
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2- Matéria de Facto.
A 1ª instância decidiu a seguinte matéria de facto, de resto não impugnada:
4.1. Factos Provados:
1. A A. é uma sociedade que se dedica e tem por objecto a realização de estudos, projectos e consultoria nas áreas científica, técnica e similar, segurança alimentar, informática, arquitectura, engenharia e design.
2. A R. foi constituída em 26/06/2018 por PMF, seu gerente, e dedica-se à actividade de construção civil, acabamentos em edifícios e outras obras especializadas da construção, remodelação e recuperação de imóveis.
3. No dia 3 de janeiro de 2020, a A. e o R. celebraram entre si um Contrato Promessa de compra e venda, referente à fração autónoma, T4 Duplex, designada pela letra “D”, situada no piso segundo, recuado Direito, do prédio urbano sito na Freguesia de Arruda dos Vinhos, em Arrudas dos Vinhos, , registado na Conservatória do Registo Predial de Arruda dos Vinhos, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 6…-D – cf. Doc. 1 junto com o RI.
4. Nos termos do referido contrato, as partes acordaram expressamente que a R., na qualidade de Promitente Compradora, poderia livremente resolver o Contrato caso a Escritura Pública não fosse outorgada até ao dia 30 de dezembro de 2020, conforme a Cláusula 3.ª, nº 2 do aludido Contrato, aplicando-se neste caso o disposto na clausula 7.ª, número 5 do contrato.
5. Ficou ainda estipulado que o preço total da compra e venda da Fração ora prometida era de €280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros), e deveria ser pago da seguinte forma:
a. €25.000,00 (vinte e cinco mil euros) pagos aquando a assinatura do referido contrato, a título de sinal e princípio de pagamento do preço total;
b. €25.000,00 (vinte e cinco mil euros) a título de sinal e continuação de pagamento do preço total, 60 dias contados da assinatura do contrato;
c. €30.000,00 (trinta mil euros) a titulo de sinal e continuação de pagamento do preço total, 7 meses contados da assinatura do contrato;
d. €200.000,00 (duzentos mil euros) correspondente ao remanescente acordado do preço total, na data da outorga da Escritura Pública.
6. Mais ficou estipulado na clausula 3.ª n.º1 que “A escritura Pública de compra e venda
da fracção será outorgada até 90 dias contados da data que a promitente vendedora obtenha toda a documentação necessária para o efeito nomeadamente a licença de utilização do prédio e o certificado energético do prédio ou da fracção em local, dia e hora notificados por escrito pela promitente vendedora à promitente compradora com
pelo menos 15 dias de antecedência.”
7. Foi acordado no n.º5 da cláusula 7.ª que caso a escritura Pública não seja outorgada dentro dos prazos previstos na cláusula 3.ª por motivo não imputável à promitente vendedora ao abrigo das disposições do número anterior, a promitente compradora terá direito de resolver este contrato. Nesse caso a promitente vendedora deverá reembolsar a promitente compradora de todos os montantes por esta entregues título de sinal e reforços do mesmo em singelo, acrescidos de juros calculados sobre os referidos montantes desde a data do pagamento pela promitente compradora até à data de reembolso pela promitente vendedora à taxa Euribor a 3 (três) meses.
8. Por ofício de 14/07/2020 a R. foi notificada pela CM da Arruda dos Vinhos do embargo da obra (fr. Doc. 1 junto com a contestação).
9. Face ao estado de emergência decretado no decorrer do ano 2020, devido à situação pandémica, acordaram as partes em prorrogar até ao dia 1 de novembro de 2021, o prazo formulado na Cláusula 3.ª, nº 2 do Contrato promessa, conforme o ponto “Sétimo” do Aditamento ao supramencionado Contrato de Promessa, datado de 21 de janeiro de 2021.
10. Os considerandos seguintes constantes do aditamento contém o seguinte teor acordado entre as partes:
segundo: No dia 10 de março de 2020 foi efectuada a entrega formal junto dos serviços da autarquia de Arruda dos Vinhos o projecto de licenciamento das alterações a realizar na obra do prédio alvo do contrato celebrado;
Terceiro: No dia 18 de Março de 2020 foi decretado o estado de emergência em Portugal, através do Presidente da República n.º 14-A/2020 de 18 de Março.
Quarto: No dia 19 de Dezembro de 2020, foi emitido o Alvará de licenciamento de Obras de Alteração n.º 70/2020;
Quinto: Face ao estado de emergência decretado no decorrer do ano de 2020 e à data de emissão do Alvará de licenciamento de Obras de alteração, não foi possível outorgar a escritura pública prometida celebrar nos termos estipulados no número dois da clausula terceira do referido contrato promessa.
Sexto: As partes contratantes acordam em estabelecer novo prazo para o pagamento a título de sinal e continuação de pagamento do preço total, estabelecido na alínea c) do número um da cláusula Segundado referido contrato promessa até 60 dias antes do prazo para a conclusão das obras, ou seja, até 04 de Junho de 2021.
Oitavo: As partes contratantes acordam igualmente e reiteram a aceitação dos direitos e obrigações emergentes do contrato promessa a que este aditamento reporta, mantendo-se inteiramente válidas todas as clausulas desse contrato não colidindo com o que neste se dispõe.
11. Posteriormente, foi ainda acordada entre as partes a redução do valor mencionado na alínea c) do supra artigo 3º, dos € 30.000,00 (trinta mil euros) para os € 20.000,00 (vinte mil euros) conforme resulta do “Segundo” ponto do 2º Aditamento ao referido contrato.
12. Os seguintes considerandos desse aditamento contêm o seguinte teor:
Terceiro: Assumem as partes que a promitente compradora substitui a promitente vendedora na realização dos seguintes trabalhos:
No fornecimento e instalação do ar condicionado
No fornecimento e aplicação da estrutura em ferro da escada interior
No fornecimento e aplicação de manta acústica nas paredes divisórias entre a sala e a suite, e na parede entre a sala de refeições e o quarto
No fornecimento e aplicação de lã mineral no teto falso interior
No fornecimento das loiças sanitárias
No fornecimento dos metais cromados (torneiras).
Quarto: com o exposto na cláusula anterior e o pagamento do valor de EUR 6.425,73… realizado no dia 26 de Abril de 2021, a promitente vendedora dá quitação do pagamento a título de sinal e continuação de pagamento do preço total estabelecido na cláusula segunda do presente 2.º aditamento.
Quinto: Concordam as partes que a promitente compradora poderá vir a substituir se à Promitente Vendedora no fornecimento de alguns materiais e na realização de alguns trabalhos como forma de sinal de continuação de pagamento do preço total, obrigando-se a Promitente Vendedora a dar quitação do valor desses materiais e/ou trabalhos
Sexto: As partes contratantes acordam igualmente e reiteram a aceitação dos direitos e obrigações emergentes do contrato promessa a que este aditamento reporta, mantendo-se inteiramente válidas todas as clausulas desse contrato não colidindo com o que neste se dispõe.
13. Em cumprimento do Contrato e respectivos Aditamentos, foi entregue pela A. à R. o total de € 70.000,00 (setenta mil euros) a título de sinal e continuação de pagamento da mencionada fração, da seguinte forma:
a. 25.000,00€, no dia 4 de janeiro de 2020;
b. 25.000,00€, no dia 2 de março de 2020;
c. 20.000,00€, no dia 26 de junho e nos termos dos pontos terceiro e quarto dos
considerandos, do 2º Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda junto como doc. nº 3.
14. Na vigência do contrato, e apesar de constar do projecto licenciado, a R. não fez o armário da entrada da cozinha, sete vãos de ferragem de porta, bem como o “close” em NTL para duplex.
15. A A., com o consentimento daquela, e na perspectiva da aquisição da fracção, mandou realizar todos os serviços supra referidos, a expensas suas.
16. O valor de tais serviços ascendeu à quantia de 6.575,58€.
17. Desde outubro de 2021, a representante da A. tem tentado contactar com o representante da Ré.
18. Após as mais variadas insistências aquele informou, em 05.07.2022 e através de mensagem de WhatsApp, que se encontrava fora do país.
19. Em 06.07.2022 foi questionado pela representante da A., se estaria em Portugal antes de 26 de julho de 2022, tendo nessa altura respondido que não devia estar.
20. Em 07.07.2022 foi novamente questionado pela representante da A., se voltaria antes de 16 de agosto, tendo aí respondido em 08/07/2022: “Bom dia C, já lhe tinha dito que não sei ainda o dia que estou aí. Não estou de férias ando a tratar de outros assuntos”.
21. Apesar dos aditamentos realizados, as obras licenciadas em 02/08/2019 necessárias à conclusão do prédio e da fração objeto do contrato, não foram concluídas pela A. nem foi emitida a licença de utilização pela Câmara Municipal de Arruda dos Vinhos, nem foi marcada escritura pública de compra e venda pela promitente vendedora até ao dia 1 de novembro de 2021.
22. A A. comunicou à R., por via de carta registada datada de 5 de agosto de 2022, a resolução unilateral do Contrato de Promessa entre as partes celebrado.
23. Lê-se, além do mais, na referida carta que “… No respectivo contrato ficou expressamente estipulado que a nossa sociedade na qualidade de promitente compradora, poderia livremente resolver o referido contrato caso a escritura pública definitiva não fosse outorgada até ao dia 30 de dezembro de 2020… em 21 de Janeiro de 2021, face ao estado de emergência decretado… foi por acordo prorrogado até ao dia 1 de Novembro de 2021 o prazo para a celebração da escritura. No entanto por factos imputáveis a empresa N., Lda aquele prazo não foi cumprido. Pelo que a 28 de julho do corrente ano foram V. Exas interpeladas para, num prazo nunca inferior a três dias contados dessa data, procederem à marcação da escritura, de modo a evitar a resolução unilateral do contrato, por perda de interesse da nossa parte, na compra da fracçã… como é do vosso conhecimento, impreterivelmente a partir do final do corrente mês o promitente comprador necessita da fracção em causa pronta a habitar. Atendendo a tudo o que vem supra exposto, vimos pela presente resolver unilateralmente o presente contrato de promessa. Consequentemente, deverão V. Exas. devolver em dobro, todas as importâncias entregues a título de sinal até ao dia de hoje, o que perfaz a quantia global de €140.000,00… num prazo máximo de 5 … dias”.
24. Até à data, não foi entregue à A. pela R. qualquer valor pago a título de sinal nem o valor referido em 16.
25. O prédio onde se insere a fracção prometida vender à A. é um edifício multifamiliar constituído por 4 fracções autónomas, todas objecto, tal como aquela prometida vender à A., de contrato promessa de compra e venda, apesar do edifício não ter ainda licença de utilização, à data da resolução do contrato promessa celebrado entre as partes.
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4.2 Factos não provados
a. A A. interpelou a a Ré para proceder com urgência à marcação da Escritura Pública, com a expressa cominação de que a não observância acarretaria a resolução do contrato.
b. Em data que não se pode precisar, mas que teria ocorrido nos finais do ano de 2019, inícios de 2020, a autora passou a assumir a direcção técnica da obra e a tratar de toda a documentação necessária para à transação / venda das fracções do prédio que a ré andava a construir.
c. Logo após a autora ter passado a desempenhar essas funções, a mesma, sob o pretexto de valorizar o dito prédio da ré, sugeriu a esta várias alterações ao projecto inicial.
d. Pese embora, a ré estivesse renitente em aceitar tais alterações sugeridas pela autora, até porque, muitas delas, reportavam-se à fracção que a ré prometeu vender à autora, acabou por aceita-las, na convicção de que o prédio sairia, de facto, valorizado.
e. Sucede que, por força das alterações sugeridas pela autora, a ré, entre outras, teve de demolir e voltar a fazer várias partes do edifício que já estavam prontas, como seja, janelas e divisões interiores, alterações na parte eléctrica e telefones, o que implicou a elaboração de novos projectos, etc.
f. Tendo tais alterações, atrasado a conclusão da obra em causa.
g. a obra, em virtude das alterações sugeridas pela autora, viria a ser embargada pelo Município de Arruda dos Vinhos.
h. Sendo tal embargo da obra da ré, da exclusiva responsabilidade da autora, uma vez que esta, como responsável pela obra, quer na parte de fiscalização, quer do projecto, competia-lhe fazer as alterações dentro da legalidade.
i. Depois do levantamento do embargo, a ré teve de voltar a demolir determinadas partes do prédio e voltar a edifica-las conforme o exigido pelo mencionado Município, como seja, entre outras, a diminuição da altura de determinadas paredes.
j. Tudo isto, por culpa exclusiva da A., teria necessariamente de atrasar a conclusão da obra dentro do prazo acordado entre as partes.
k. E quando as obras já se encontravam concluídas, a autora foi sempre adiando a entrega na respectiva Câmara Municipal da documentação necessária à obtenção das licenças de utilização, alegando, para tal, a falta de conclusão de determinados trabalhos.
l. Tendo a ré recorrido a outros técnicos para realizar o trabalho que competia à autora.
m. Mais, já depois dos novos técnicos contratados pela ré terem entregue a documentação que a autora deveria ter entregue, ainda tentou, sem êxito, atrasar a emissão, por parte da Câmara Municipal, das correspondentes licenças de utilização.
n. Era à autora a quem incumbia, entre outros, tratar do licenciamento das alterações das obras e entrega da documentação necessária à obtenção da licença de utilização.
o. A resolução do contrato promessa promovida pela autora e a criação de obstáculos à entrega da documentação necessária à obtenção das respectivas licenças de utilização e tentativa de impedimento de emissão das mesmas, deve-se a dificuldades económicas da mesma em poder cumprir o contrato celebrado com a aqui ré.
p. Aquando da alteração do projecto, a ré logo transmitiu à autora que não pagaria as obras descritas no artigo 17.º da p.i., uma vez que, as mesmas, atento o facto da ré já ter acordado com a autora o preço de venda da fracção em causa, não iriam trazer qualquer benefício económico à aqui contestante.
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3- As Questões Enunciadas: Revogação da sentença em termos de:
a)- Julgar improcedente a acção;
b)- Julgar procedente a reconvenção.
Vejamos então a pretensão revogatória da sentença defendida pela ré, promitente vendedora.
Defende ela, para obter a revogação da sentença, que apesar de, em abstracto, ser admissível a estipulação contratual de cláusula de resolução, exige-se que essa cláusula seja expressa e inequívoca, o que não sucede no caso dos autos, dado que a cláusula em questão é genérica, visto que as partes acordaram em prorrogar a data de celebração do contrato prometido; além disso, a aposição daquela data não constitui um termo essencial absoluto, porque o contrato ainda podia ser cumprido.
Por fim, defende que a resolução foi comunicada sem fundamento o que tem como consequência que se considere ocorrer um incumprimento definitivo pela promitente compradora.
Terá razão?
A 1ª instância fundamentou a sua decisão de procedência da acção e de improcedência da reconvenção, escrevendo, além o mais:
“…por força da Cláusula 3.ª, nº 2 do Contrato promessa na redação dada pelo primeiro aditamento, não tendo sido outorgada a escritura até 01/11/2021, assistia à A. o direito de livremente resolver o contrato, sendo lícita e operante a resolução do contrato que a mesma realizou, assistindo-lhe nos termos do disposto na clausula 7.ª, número 5 do contrato, o direito a ser reembolsada pela promitente vendedora de todos os montantes por esta entregues título de sinal e reforços do mesmo em singelo, acrescidos de juros calculados sobre os referidos montantes desde a data do pagamento pela promitente compradora até à data de reembolso pela promitente vendedora à taxa Euribor a 3 (três) meses, mas não o direito a receber o sinal em dobro, por não verificação dos requisitos previstos no art.º 442.º, do CC. - em consequência da mora, se verificar a perda do interesse (apreciado objectivamente, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo) do credor na prestação. Assim, há que proceder parcialmente o peticionado pela A..”
Cumpre então apreciar da bondade da decisão da 1ª instância e, por conseguinte, averiguar se a cláusula 3ª nº 2 do contrato promessa legitima a resolução do contrato, pela promitente compradora.
Pois bem, como é sabido e resulta directamente do artº 432º nº 1 do CC, “É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.”
Em termos simples, pode dizer-se que a resolução do contrato, como meio de extinção do vínculo contratual está condicionada por um motivo previsto na lei ou depende de convenção das partes. Fala-se, por isso, em resolução legal ou em resolução convencional (contratual).
No caso em apreço interessa-nos a resolução contratual ou convencional.
Ora, a resolução convencional funda-se na liberdade contratual, “…podendo apresentar múltiplas facetas e depender de diferentes requisitos, seguindo os termos acordados pelas partes.” (Pedro R. Martinez, Da Cessação do Contrato, pág. 66). Ou seja, por acordo das partes, podem elas ajustar diferentes causas ou fundamentos de cessação do vínculo contratual, por resolução, apresentando conteúdos e pressupostos delimitados livremente. Baseando-se no Princípio da Autonomia Privada, são livres de incluírem quer as cláusulas que lhes aprouver quer de determinar o respectivo conteúdo, “…razão pela qual as partes poderão estabelecer diferentes acordos de resolução, com pressupostos e efeitos diversos”. (Pedro R. Martinez, Da Cessação…cit., pág. 80; no mesmo sentido, Joana Farrajota, A Resolução do Contrato Sem Fundamento, pág. 30; Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pá. 331).
“Por via de regra, a resolução convencional consta de uma cláusula do contrato, aposta aquando da sua celebração, mas nada obsta a que a cláusula seja acrescentada posteriormente, mediante uma alteração ao negócio jurídico, ou que se inclua noutro documento.” (…) “…do mesmo modo, o exercício do direito e os efeitos da resolução podem ser regulados pelas partes de forma diversa daquela que prescreve a lei.” (Pedro R. Martinez, Da Cessação…cit., pág. 81).
Continuando com o ensinamento deste Professor “Com frequência a cláusula resolutiva permite que uma das partes resolva o contrato sem necessidade de demonstrar a gravidade do incumprimento e independentemente da actuação culposa do inadimplente.” (A. e ob. cit., pág. 82).
Sobre o âmbito da resolução convencional e respectivos limites, pode encontrar-se “Uma doutrina mais permissiva defende que a liberdade das partes é de tal forma ampla que nada impede que o acordo respeitante aos efeitos da resolução se aplique a uma situação de resolução legal por incumprimento. Segundo uma leitura mais restritiva da autonomia das partes, a cláusula resolutiva apenas dispensaria a discussão sobre a gravidade e relevância do incumprimento, permitindo a resolução mediante a verificação de – qualquer – inadimplemento.” (Joana Farrajota, Resolução do Contrato…cit., pág. 30).
Portanto, de acordo com este entendimento, a estipulação de cláusula resolutiva expressa, se livremente estabelecida com respeito pela vontade das partes, pode dispensar que as partes discutam a gravidade e a relevância do incumprimento. Mister é que o teor da cláusula especifique as concretas circunstâncias em que é facultado às partes, ou apenas a uma delas, pôr termo ao vínculo contratual mediante declaração de resolução.
Ou seja, as partes não podem dar à cláusula um conteúdo meramente genérico e, muito menos indeterminado, referindo, por exemplo, “incumprimento de todas as obrigações contratuais”. Têm de fazer referência explicita às obrigações cujo incumprimento do direito à resolução, identificando-as concretamente.
O não cumprimento da específica obrigação estipulada pelas partes é, assim, fundamento e pressuposto indispensável da resolução. Isto é, do inadimplemento da concreta obrigação especificada resulta o direito potestativo que confere à parte adimplente “…o poder jurídico de, por um simples acto livre de vontade e por si só, produzir a resolução que, inelutavelmente, se impõe à contraparte inadimplente. Dizemos só por si porque a parte adimplente pode resolver imediatamente o contrato mediante declaração escrita ou oral, à outra parte (artº 436º nº 1) sem necessidade da intervenção do juiz e sem ter de recorrer ao artº 808º nº 1. (…) A eventual intervenção judicial que venha a ocorrer ulteriormente não terá a natureza de sentença constitutiva da resolução, mas sim a de sentença de simples apreciação pela qual o juiz verifica os pressupostos e declara a existência de uma resolução…” (Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção…cit., pág. 323).
Por outro lado, e numa outra perspectiva, a estipulação de cláusula resolutiva expressa tem valor e efeito coercitivo do cumprimento do contrato.
Na verdade, atendendo às consequências ou efeitos da cláusula resolutiva e, à ameaça nela contida de a parte adimplente poder resolver de imediato o contrato mediante simples declaração à parte inadimplente, “…são ou podem ser um poderoso incentivo para o devedor cumprir as suas obrigações. Um devedor que tem interesse na manutenção e continuação da relação contratual agirá de modo a não dar ocasião ao credor de poder exercer, mediante declaração unilateral, embora reptícia, o direito potestativo de resolução. (…) Esta certeza e o carácter imediato da resolução conferem à cláusula resolutiva expressa uma função cominatória não despicienda de importância, tanto mais que a resolução é equiparada, na falta de disposição especial, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico (artº 433º). Consequentemente, a resolução importa a extinção do contrato e a respectiva restituição de tudo o que as partes houverem recebido, já que tem efeito rectroactivo (artºs 434º e 289…” (Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção…, cit., pág. 325).
Brandão Proença (A Resolução do Contrato no Direito Civil, pág. 94) refere-se à necessidade de controlo judicial das cláusulas resolutivas contratuais, feito pelos tribunais, com base nos princípios da boa fé e da conservação negocial, punindo o comportamento desleal e aplicando o conteúdo normativo das regras dos artºs 802º nº 2 e 808º nº 2 do CC, ou o preceito imperativo do artº 809º do CC. No entanto, importa ter presente que essa referência do autor à necessidade de controlo judicial de cláusulas resolutivas expressas, se reporta às situações em que essas cláusulas resolutivas são apostas em contratos elaborados unilateralmente; e, essa obra, veio a lume em Junho de 1980, portanto, antes da introdução, no nosso ordenamento jurídico, da Lei das Cláusulas Contratuais Gerais (DL 446/85, de 25/10).
Dito isto, vejamos o caso dos autos.
Na cláusula 3ª nº 2 do Contrato promessa, assinado a 03/01/2020, as partes estipularam:
“As Partes expressamente acordam que a Promitente Compradora poderá livremente resolver o presente Contrato caso a Escritura Pública não seja outorgada até ao dia 30 de Dezembro de 2020, aplicando-se, neste caso, o disposto na cláusula 7ª, número 5 infra.”
E, na cláusula 7ª nº 5, as partes estipularam:
“Caso a Escritura Pública não seja outorgada dentro dos prazos previstos na Cláusula 3ª supra por motivo não imputável à Promitente Vendedora ao abrigo das disposições do número anterior, A Promitente Compradora terá o direito de resolver este contrato. Nesse caso, a Promitente Vendedora deverá reembolsar à Promitente Compradora todos os montantes por esta entregues a título de sinal e reforços do mesmo, em singelo, acrescidos de juros…”
No nº 4 da Cláusula 7ª as partes apuseram:
 Posteriormente, em 21/01/2021, as partes celebraram aditamento ao contrato promessa no qual, além dos mais, fizeram constar:
 Ora, sem sombra de dúvida que as partes estipularam uma cláusula resolutiva expressa cujo conteúdo atribuía, de modo claro e inequívoco, à autora/promitente compradora, o direito de resolver o contrato no caso de não cumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo até ao dia 01/11/2021.
E, perante a não celebração do contrato prometido até essa data (01/11/2021), a promitente compradora, ora autora/recorrida, ficou legitimada para, invocando esse incumprimento, resolver o contrato promessa.
Foi o que fez através da carta de 05/08/2022.
Do que se expôs, conclui-se que a cláusula resolutiva contratual é expressa, não vaga e, identifica especificamente a causa em que a promitente compradora podia resolver o contrato promessa.
Trata-se, por conseguinte, de uma resolução com fundamento na cláusula contratual expressa.
A esta luz, temos de concluir que a ré, promitente vendedora/apelante, não tem razão quanto à pretendida falta de fundamento da resolução e, por isso, somos a entender que não pode considerar-se que a promitente compradora tenha, com a declaração de resolução, incumprido definitivamente o contrato e, por conseguinte, cai pela base o fundamento da pretensão reconvencional.
Em síntese: o recurso improcede totalmente.
***
III-DECISÃO
Em face do exposto acordam neste colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, julgar o recurso improcedente e, por consequência, mantém a sentença sob impugnação.
Custas na instância recursiva, pela apelante, por ter decaído totalmente.
Lisboa, 07/11/2024
Adeodato Brotas
Cláudia Barata
Teresa Soares |
