Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
3533/2006-6
Relator: FERREIRA LOPES
Descritores: ARRENDAMENTO
CONTRATO
VENDA EXECUTIVA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 06/29/2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: É ineficaz em relação ao adquirente na venda executiva um contrato de arrendamento celebrado depois da penhora
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Relatório

J…, residente em …, deduziu embargos de executado contra o B…, e P…, invocando a qualidade de arrendatário de um imóvel que na execução foi adjudicado ao executado B…, que, ao mudar as chaves da porta do imóvel, atingiu a posse do Embargante. Pede que se ordene o Exequente a entregar-lhe de imediato as novas chaves do imóvel em causa.

Apenas contestou o B… alegando que o contrato de arrendamento invocado é falso, foi forjado e resulta de um conluio entre o Embargante e o seu irmão J…, sócio da executada “P…”, e que há largos anos não é exercida qualquer actividade no imóvel em causa. Acresce que o Embargado adquiriu o imóvel em execução, e pela venda judicial caducaram os direitos reais que o oneravam.
Os embargos devem ser julgados improcedentes e declarar-se a nulidade do alegado contrato de arrendamento por se tratar de negócio simulado.

Respondeu o Embargante para reiterar o que alegara no articulado inicial.

No despacho saneador julgou-se válida a instância e condensou-se a matéria de facto, com fixação dos factos assentes e elaboração da base instrutória.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou os embargos improcedentes.
Inconformado, o Embargante apelou, tendo formulado as seguintes conclusões:
1ª. Não são partes nos autos de embargos a totalidade dos outorgantes no contrato de arrendamento em causa nos autos.
2ª. O conhecimento da nulidade de tal contrato por falta de forma impunha a intervenção processual.
3ª. Donde se conclui que a nulidade por falta de forma não podia ser decretada no âmbito dos presentes autos, ao abrigo do preceituado nos art.s 280º e 286º do C.C., e art. 7º do RAU.
4ª. A decisão recorrida não fundamenta a existência de acordo simulatório em relação à situação descrita nos autos.
5ª. Nesse particular a decisão em causa, viola o preceituado no art. 668º, nº 1, b) do CPC.
A douta decisão deve ser revogada e substituída por outra que defira a pretensão do Recorrente.

Contra alegou o Recorrido B..., em defesa do julgado.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
///
Fundamentação.
Factos julgados provados na sentença recorrida:
1. Nos autos de execução para pagamento de quantia certa, com processo ordinário, em que é exequente o “B….” e executados “P…” M… e JL…, aos quais os presentes embargos se encontram apensos, a Exequente deu à referida execução uma livrança no valor de 3.964.193$00, com vencimento em 3004.98, subscrita pela 1ª executada e avalizada pelos 2º e 3º Executados.
2. O montante titulado por tal livrança não foi pago na data do vencimento nem posteriormente.
3. Na mesma execução, veio a Exequente requerer contra os mesmos executados, a execução de outra livrança, no valor de 529.410$00, com vencimento em 10.09.98, subscrita pela 1ª executada e avalizada pelos 2º e 3º Executados.
4. Em cumprimento de despacho de 23.03.99, foi em 25.03.99, penhorado o prédio urbano sito na zona industrial de Lamas, …, pertencente à 1ª executada, descrito na Conservatório do Registo Predial de Mação sob a ficha nº 01865/270793, freguesia de Mação e omisso na matriz.
5. Ordenada a venda do dito imóvel, por meio de propostas em carta fechada, no dia designado para a respectiva abertura (17.12.02), o Banco exequente apresentou uma proposta de € 70.000,00 que, por ser a mais elevada, foi aceite.
6. Nesse mesmo acto judicial, o Embargante J…, através do seu mandatário, declarou pretender exercer o seu direito de preferência, o que foi reconhecido, tendo o mesmo sido notificado, designadamente para os efeitos do art. 896º, nº 3, alertando-o para a necessidade de cumprir as obrigações fiscais.
7. Em 14.01.03, o Embargante desistiu do exercício do direito de preferência e requereu o prosseguimento dos ulteriores termos do processo.
8. O imóvel foi adjudicado ao Banco Exequente.
9. Em 03.10.2003, foi proferido nos autos de execução despacho a ordenar a entrega do dito imóvel ao Exequente.
10. …entrega que teve lugar no dia 20.10.2003.
11. O Executado JL…, na qualidade de sócio gerente da executada “P…” e o Embargante subscreveram o que denominaram “contrato de arrendamento”, cuja cópia certificada consta a fls. 199-200 da execução, datado de 31.12.96, nos termos do qual “os 1ºs outorgantes prometem dar de arrendamento ao embargante o prédio supra identificado, pelo prazo de 1 ano, renovando-se automaticamente por igual período se não for denunciado por qualquer das partes”.
12. Declararam também os outorgantes que a renda anual a pagar seria de esc. 240.000$00, em duodécimos de 20.000$00 cada, a pagar até ao dia 8 de cada mês e “sujeita às actualizações anuais nos termos da lei em vigor”.
13. Mais declararam que “o presente contrato iniciará a sua vigência a partir de 1 de Janeiro de 1997”.
14. Em 16.03.98, quando o executado JL…, em nome da “P…” constituiu uma hipoteca sobre o imóvel dos autos, a favor do então …, actualmente B…, omitiu a existência de qualquer contrato de arrendamento sobre o mesmo imóvel, tendo-se obrigado “…a não fazer arrendamentos ou consignação de rendimentos sobre o imóvel hipotecado”.
15. No imóvel adjudicado ao Exequente, supra identificado, era ocasionalmente prestada assistência às viaturas da sociedade “S…”, de que o Embargante era um dos sócios, aí se encontrando depositadas algumas ferramentas para aquele fim.
16. Quando o imóvel foi entregue ao Exequente, em 20.10.03, quase todos os veículos da “S…” se encontravam a efectuar serviço em Espanha.
17. O Embargante jamais pagou qualquer renda.
No imóvel dos autos não é exercida qualquer actividade desde, pelo menos, a sua entrega ao Exequente em 20.10.03.

O direito.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (art.s 684º nº 4 e 690º, nº 1 do Cód. Proc. Civil), cumpre apreciar:
- Se o tribunal podia declarar a nulidade do contrato de arrendamento, não estando no processo todos os que outorgaram no contrato;
- A decisão que declarou o acordo simulatório;
- Se a sentença é nula por violação do art. 668º, nº 1 b) do CPCivil.

Antes de entrarmos na apreciação das questões suscitadas no recurso não pode deixar de chamar-se a atenção para algumas anomalias no processo.
Admitiu-se a apresentação pelo Recorrente Jorge José Sobreira de oposição à execução, por via de embargos nos termos do art. 929º, nº 1 do CPC – preceito que permite ao executado deduzir embargos na execução para prestação de coisa certa - quando aquele não é parte na execução.
Na enunciação da matéria de facto provada não se referiam factos importantes, tais como as datas do registo da penhora e da hipoteca (factos referidos sob os nº 4 e 14) bem como a data em que o imóvel foi adjudicado ao Banco Exequente.
Pese embora estas lacunas, afigura-se-nos poder conhecer-se do recurso sem necessidade de mandar ampliar a matéria de facto.

Importa considerar os seguintes factos:
- Em execução instaurada pelo B…, contra “P…”, M… e JL…, foi penhorado um prédio urbano sito na Zona Industrial das Lamas;
- Ordenada a venda do imóvel penhorado, por meio de propostas em carta fechada, foi aceite a proposta do Exequente B…, pelo que lhe foi adjudicado, e entregue em 20.10.2003;
- Em 11.11.2004, o Embargante apresentou o requerimento de fls. 1 a 3, que intitulou de oposição por via de embargos nos termos do art. 929º, nº 1 do Cód. Proc. Civil, em que, alegando ter a qualidade de arrendatário do imóvel adjudicado ao Exequente B…, e que este ao mudar as chaves, atingiu a posse do embargante (sic), veio pedir que o Exequente proceda à entregue imediata das novas chaves do imóvel.

A decisão recorrida julgou os embargos improcedentes uma vez que:
a) Os factos provados não permitem concluir ter sido celebrado um verdadeiro contrato de arrendamento, não passando de um contrato simulado o arrendamento invocado;
b) O contrato de arrendamento alegado não foi celebrado por escritura pública, devendo tê-lo sido, pelo que enferma de nulidade.
Vejamos.
Dos factos provados resulta que o contrato de arrendamento invocado tem data anterior quer à penhora quer à constituição da hipoteca.
Dispõe o art. 824º do Cód. Civil:
1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
(…).
Como se sabe, tem sido muito debatida na doutrina e na jurisprudência a questão de saber se, nos termos do disposto no nº 2 do art. 824º do CC, a venda judicial de prédio arrendado faz cessar o arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo da hipoteca (veja-se o douto acórdão do STJ de 20.09.2005, CJ AcSTJ, tomo III, pag. 29 com ampla referência às teses em confronto).
O contrato de arrendamento é, essencialmente, um contrato consensual e obrigacional, pese embora algumas manifestações nele próprias de direitos reais.
Assim, e como escreveu Pedro Romano Martinez, “Venda Executiva, Aspectos do Novo Processo Civil”, pag. 334, “não sendo direito real, à locação, mesmo na modalidade de arrendamento, não se aplica o disposto no art. 824º, nº 2 do Cód. Civil, pelo que o bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário.”
Impõe-se, todavia, uma interpretação que não deixe sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da alegada relação locatícia. Até porque, a não ser assim, abrir-se-iam as portas à fraude.
A solução propugnada no acórdão do STJ de 07.04.2005, CJ Ac STJ, tomo II, pag. 36 e sgs., afigura-se-nos correcta pelo que a ela aderimos.
Neste aresto, reconhecendo-se a necessidade de obter um equilíbrio entre os interesses do credor, exequente e adquirente, por um lado, e locatário por outro, escreveu-se:
“Se, por virtude de contrato de arrendamento celebrado com o dono da coisa, o locatário entrou no gozo desta antes da constituição de garantia que posteriormente se reconduz à penhora para venda final em processo de execução, o locatário pode defender o seu direito de gozo, contra quem quer que seja, maxime contra o exequente e o adquirente em venda judicial (…)”.
Se a entrada no gozo do arrendado foi posterior à constituição da garantia (rectius, da hipoteca), ou da penhora ou do arresto, então nenhuma razão há para, no confronto entre os dois, se privilegiar aquele que mais tarde chegou (…).”
Por não poder admitir-se uma solução que se traduziria numa inadmissível desvalorização da garantia, impõe-se considerar ineficaz em relação ao adquirente na venda executiva o contrato de arrendamento celebrado depois de registada a penhora.
Neste sentido, também o Cons. Amâncio Ferreira, in “Curso de Processo de Execução, 3ª edição, pag. 308 e 309.
O caso dos autos:
Como vimos, o Embargante veio alegar a existência de um contrato de arrendamento, anterior à escritura de hipoteca e da penhora.
Acontece que não se provou a existência do alegado contrato de arrendamento, não podendo dar-se como provada tal realidade a partir da junção aos autos de um mero documento particular, intitulado “contrato de arrendamento”, datado de 31.12.96.
O Embargante carecia de provar factos reveladores da materialidade do aludido contrato: que lhe foi cedido, temporariamente, o prédio urbano, mediante retribuição. O que não fez, como inequivocamente resulta da matéria de facto provada.
A sentença recorrida, depois de também considerar não estar provado o alegado contrato de arrendamento - o que bastaria para julgar a acção - acabou por considerá-lo um contrato simulado e nulo, por falta de forma, dando o flanco à crítica do Apelante segundo a qual o tribunal não podia julgar nulo o contrato, por não estarem nos autos todos os que nele intervieram, nem se verificarem todos os requisitos da simulação.
Mesmo que se conceda razão ao Apelante, isso de nada lhe adianta, uma vez que a sentença é de confirmar, não por o contrato ser nulo ou simulado, mas pela razão simples de o Apelante não ter provado o fundamento que invocou nestes embargos: que é titular de um direito ao arrendamento sobre o imóvel adjudicado pelo exequente B... .
Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso e, embora por razões diferentes, confirma-se a sentença.
Custas pelo Apelante.
Lisboa, 29 de Junho de 2006

Ferreira Lopes
Manuel Gonçalves
Aguiar Pereira