| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes neste Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
N e mulher A instauraram contra C Ldª a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário, alegando para o efeito e em suma que:
- Por documento particular datado de 27/10/95, adquiriu à Ré a fracção autónoma designada pela letra “E” correspondente ao 1º andar, na Moita.
- Tal prédio fora construído pela S Ldª, com finalização da construção no início do ano de 1995.
- A Ré assegurou aquando da venda a boa qualidade da construção do edifício.
- Após terem fixado residência na fracção, em finais de Março de 1996, constataram que o prédio apresentava diversas anomalias de construção, nomeadamente na lareira, casa de banho, janelas, cozinha e pavimento, com aparecimento de fissuras e humidades.
- Interpelaram a Ré denunciando os defeitos existentes, solicitando que procedesse às reparações necessárias.
- Reconhecendo a Ré a existência dos defeitos, prometeu a reparação, fazendo até deslocar seus representantes à fracção para observarem o estado da mesma. Todavia, tendo continuado a protelar a sua intervenção, remeteram-lhe a 10/04/97 carta registada, onde uma vez mais comunicaram os defeitos de construção, o agravamento dos mesmos e a necessidade de reparação. A Ré apenas procedeu a reparações nas deficiências detectadas na lareira e varanda da sala, que não sendo eficazes, proporcionaram o ressurgimento dos vícios.
- Perante a gravidade dos vícios e omissão da Ré na pretendida reparação, cuidaram na notificação judicial avulsa, concretizada em 27/05/98, sendo estipulado o prazo de dez dias para o início dos trabalhos ou, em alternativa, a liquidação do valor correspondente à sua efectiva realização.
- A Ré continuou a omitir o seu dever de reparar os defeitos, causando agravamento dos prejuízos, tendo mesmo sido forçados a proceder por iniciativa própria à substituição do autoclismo da casa de banho e bancada do guarda louça, suportando os inerentes gastos, tendo ainda sofrido prejuízo pela deterioração de algumas louças e utensílios domésticos.
Solicita assim que a Ré seja condenada na reparação dos defeitos que indica na petição inicial ou em alternativa, pagar o valor do custo necessário de execução das obras, que estima no montante de 2.500.000$00. Pede ainda a condenação da Ré no pagamento de indemnização por danos morais e patrimoniais, que estima no valor global de 612.510$00 (sendo 500.000$00 por danos não patrimoniais).
Citada, veio a Ré contestar, impugnando os factos referidos pelo Autor, em síntese:
- Não construiu o prédio, mas sim a S Ldª, a quem o adquiriu por permuta (só depois o comercializando com os AA).
- Vendeu o prédio aos AA com as anomalias que a fracção já continha antes de o ter adquirido à S.
- As anomalias não foram reparadas porque entendeu que era a S, sociedade que construíra o prédio a quem cabia esse dever.
Assim, solicitou a intervenção da S Ldª, de modo a acautelar direito de regresso se eventualmente vier a ser condenada no âmbito da presente acção.
Respondendo ao pedido de intervenção provocada, vieram os Autores defender a inadmissibilidade do incidente, pois a eventual acção de regresso que a Ré instaurasse contra a chamada, não pressupõe o chamamento a título principal, mas sim acessório, por existir apenas conexão com a relação material controvertida.
Por despacho de 21/04/99 (fls. 67), foi admitido o chamamento na modalidade de intervenção acessória, ordenando-se a citação do chamado.
O chamado não teve qualquer intervenção nos autos.
Prosseguiram os autos, com a realização da audiência de julgamento, tendo a final sido proferida sentença, tendo a acção sido julgada parcialmente procedente por provada e condenada a Ré C, Lda. a proceder no prazo máximo de sessenta dias, após trânsito da sentença, na fracção autónoma sita na Moita, às seguintes obras de reparação:
a) - Das fissuras na superfície e pedra da lareira e nos mosaicos da varanda da sala.
b) - Das fissuras na pedra do parapeito da janela da cozinha.
c) - Da ferrugem do exaustor da cozinha.
d) - Humidades das paredes da fracção e tecto da casa de banho, bem como das fendas aí existentes, sanando a origem das infiltrações.
e) - O estuque junto à caixa de estores e do afectado pelas humidades.
A Ré foi ainda condenada a pagar aos Autores a título de indemnização por danos patrimoniais, a soma de € 416,19, absolvendo-a do restante peticionado.
Inconformada, apelou a Ré C, Lda., tendo apresentado as suas alegações que rematou com as seguintes conclusões:
I. Os Recorridos propuseram acção declarativa de condenação e peticionaram a condenação da Recorrente, a reparar os defeitos enumerados na petição inicial, nomeadamente todas as anomalias e deficiências existentes, ou alternativamente, a pagar o valor do custo necessário de execução de obras.
(…)
IV. Não foi a Recorrente quem construiu o prédio em questão, mas sim a S, Lda..
V. A Recorrente adquiriu o imóvel por permuta e só posteriormente o vendeu aos Recorridos.
VI. A Recorrente vendeu o prédio aos Recorridos com as anomalias que a fracção já continha, antes de o ter adquirido à S.
VII. Os Recorridos tinham conhecimento do exacto estado em que o imóvel se encontrava e ainda assim quiseram adquiri-lo.
VII. Era a S, na qualidade de sociedade que construiu o prédio, a quem caberia o dever de reparar as anomalias existentes.
IX. A Recorrente solicitou a intervenção da S, Lda., a fim de acautelar o seu direito de regresso, na eventualidade de vir a ser condenada no âmbito destes autos.
X. Foi ordenada a citação do chamado, que não teve qualquer intervenção nos autos.
XII. Cabe aos compradores (Recorridos) fazerem prova da existência do vício ou da falta de qualidade da coisa para o fim a que se destina, nos termos do disposto no art. 342.° n. ° 1 do C.C., presumindo-se a culpa do vendedor (Recorrente), se a coisa entregue (no caso, o imóvel), padecer de defeito (art. 799º n.º 1 do C.C.).
XIII. Cabe ao vendedor (Recorrente), fazer prova que os compradores (Recorridos), aquando a realização do contrato, tiveram conhecimento dos vícios ou defeitos que o prédio continha e que mesmo assim decidiram pela compra. (…)
XVI. A Recorrente é proprietária intermédia e vendeu o imóvel aos Recorrentes com as anomalias que já existiam na fracção.
XVII. Os Recorridos aceitaram aquando da respectiva aquisição.
XVIII. Foi levada à base instrutória a questão de saber se "ao alienar aos AA. a fracção autónoma (...) a Ré assegurou a boa qualidade da construção e dos acabamentos" (vide art. 1.°), não tendo esse quesito sido dado como provado.
XIX. Jamais se poderá dizer que a Recorrente agiu dolosamente e não pode ser responsabilizada porque vendeu o imóvel exactamente nas mesmas condições em que este se encontrava antes de o ter adquirido por permuta à S.T.E. (…)
XXI. No caso concreto é manifestamente notório que a Recorrente desconhecia, sem culpa, o vício ou a falta de qualidade do imóvel.
(…)
XXV. O próprio Tribunal que conclui que a natureza dos defeitos existentes no imóvel é oculta, não sendo a mesma apreensível aquando da celebração do negócio, nem mesmo para um observador atento e preocupado com a situação do imóvel adquirido.
XXVI. Por identidade de razões, se os Recorridos adquirem o imóvel cerca de três meses após a aquisição da Recorrente, e não se apercebem dos defeitos existentes em virtude de os mesmos serem ocultos, por mais que fossem observadores atentos e preocupados com a situação do imóvel, é lógico que a Recorrente, que adquiriu o imóvel, por permuta, três meses antes da aquisição pelo Recorrido, não podia conhecer da existência desses mesmos defeitos.
XXVII. Se os defeitos existentes estavam ocultos aquando da aquisição do imóvel pelos Recorridos, mais ocultos estariam cerca de três meses antes dessa aquisição.
XXVIII. Não restam dúvidas que a Recorrente desconhecia, sem culpa, o vício e/ou a falta de qualidade que padecia o imóvel adquirido.
XXIX. Nos termos do disposto no art. 914.°, in fine do C.C. os Recorridos, enquanto compradores, deixam de ter qualquer direito de exigir do vendedor (Recorrente) a reparação do imóvel.
XXX. A Recorrente foi mera intermediária e adquirente do imóvel por permuta, que posteriormente o veio a transmitir aos Recorridos, pelo que não está obrigada a garantir a qualidade do mesmo, por não ter qualquer responsabilidade sobre a construção realizada.
XXXI. A Lei não prevê a faculdade do credor se substituir ao devedor a realizar ele mesmo, a reparação.
XXXII. Os Recorridos, enquanto credores não poderiam substituir-se ao devedor e realizarem eles próprios as reparações.
XXXIII. Quer a substituição do autoclismo, quer a reparação do armário da cozinha, não se podem reputar de urgentes.
XXXIV. Se os Recorridos, enquanto compradores, deixam de ter qualquer direito de exigir do vendedor (Recorrente) a reparação do imóvel, em virtude de a Recorrente desconhecer, sem culpa, o vício e/ ou a falta de qualidade que padecia o imóvel adquirido, em consequência jamais poderia ser responsabilizada pelos estragos inerentes - vide art. 914.°, in fine do C.C.
XXXV. A reparação efectuada pelos Recorridos caracteriza-se de ilícita, caindo por terra a quantia por estes solicitada a título de indemnização por danos patrimoniais, decorrente da substituição do autoclismo e do armário da cozinha.
XXXVI. Foi violado o disposto pelo art. 914.° do C.C., devendo a sentença recorrida ser revogada.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
II – QUESTÕES A RESOLVER
Como se sabe, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artºs 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC), importando assim, decidir as questões nelas colocadas – e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso -, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – artº 660º nº 2 também do CPC.
Assim, em face das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal:
1) Cabe ou não à construtora do imóvel – não sendo a vendedora – o dever de reparar as anomalias existentes no mesmo.
2) Cabe ou não à Ré vendedora reparar os defeitos detectados na fracção autónoma adquirida pelos AA.
3) Podiam ou não os AA. enquanto compradores substituir-se ao devedor (o vendedor) e realizarem eles próprios as reparações efectuadas (substituição do autoclismo e reparação do armário da cozinha).
III – FUNDAMENTOS DE FACTO
Os factos a ter em consideração são os seguintes:
A) - Por documento particular de 27/10/95, os AA declararam comprar à Ré e esta declarou vender pelo valor de dez milhões de escudos, a fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao andar do prédio urbano, construído em propriedade horizontal, sito na Moita.
B) - O aludido prédio urbano foi construído pela sociedade comercial “S Ldª” à qual a Ré adquiriu a referida fracção.
C) - Na data da aquisição da fracção autónoma a Ré entregou a mesma aos AA.
D) - A partir de Junho de 1996, os AA encetaram vários contactos pessoais e telefónicos no sentido de junto dos representantes da Ré dar a conhecer da existência detalhada de anomalias na fracção (constantes da base instrutória), no sentido daquela proceder à sua reparação, contactos que se renovaram no Inverno de 1996/97 e no verão de 1997.
E) - Em 10/04/97 os AA enviaram à Ré carta registada comunicando as anomalias até à data detectadas na fracção referida em -A)- e cuja reparação pretendiam.
F) - Em 27/05/98, por notificação judicial avulsa do Tribunal Judicial da Comarca da Moita, subscrita pelos AA a Ré foi notificada para conhecer de todas as anomalias verificadas, do seu agravamento, e para, no prazo de dez dias, proceder à sua reparação, ou em alternativa, pagar àqueles a quantia correspondente aos custos a incorrer com essa reparação.
G) - Em 07/09/98 os AA enviaram carta registada com aviso de recepção à Ré, que a recebeu em 09/09/98, dando conhecimento das anomalias então verificadas no autoclismo da casa de banho grande e no armário da cozinha debaixo da bancada do lava loiça proveniente de infiltração de águas, reclamando as necessárias reparações deste.
H) - A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de construção civil.
I) - Na sequência das reclamações apresentadas pelos AA sobre as deficiências detectadas na fracção, a Ré fez deslocar à mesma um seu legal representante.
J) - A Ré reparou a situação verificada na lareira da sala (e constante no quesito 3º).
L) - Situação que voltou no entanto a aparecer.
1) - Os Autores fixaram residência na fracção a partir de Março de 1996.
2) - Em Maio/Junho de 1996, apareceram fissuras na pedra da lareira e em mosaicos da varanda.
3) - Apareceram fissuras na pedra do parapeito da janela da cozinha
4) - O exaustor da cozinha apresenta ferrugem.
5) - O autoclismo da casa de banho grande, apresentava deficiências de funcionamento.
6) - A Ré reparou as fendas da pedra da lareira.
7) - Com a chegada do Inverno de 1996/97 surgiram humidades nas paredes da maior parte das assoalhadas e no tecto da casa de banho.
8) - As humidades derivam de infiltrações de águas pluviais.
9) - O estuque junto às caixas dos estores começou a empolar e gradualmente a cair.
10) - Nos primeiros meses do Inverno de 1996/97 as humidades intensificaram-se sobretudo nos quartos e no armário inferior junto à janela da cozinha debaixo da bancada.
11) - A continuidade das infiltrações suscitaram o aparecimento de fendas nas paredes da fracção.
12) - Por volta de Junho de 1997 apareceram fendas na parede inferior da janela do quarto?.
13) - Em Setembro de 1998 o autoclismo da casa de banho partiu-se.
14) - Os AA procederam à sua substituição, no que despenderam a quantia de 3.920$00.
15) - No Verão de 1998 a parede traseira do armário inferior junto à janela da cozinha debaixo da bancada do lava loiça estava podre causando mau cheiro.
16) - Devido à junta do cano do lava loiça e do cano da parede não vedarem.
17) - Dois ferros de engomar enferrujaram
18) - Os AA despenderam a quantia de 87.500$00 na substituição e reparação do armário da cozinha e a quantia de 840$00 na aquisição de material
19) - Os AA vivem com infiltrações e humidades na fracção.
20) - As infiltrações e humidades na fracção causam transtornos aos AA.
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
Vejamos, de per si, cada uma das referidas questões:
1) Cabe ou não à construtora do imóvel – não sendo a vendedora – o dever de reparar as anomalias existentes no mesmo.
A sentença recorrida condenou, para além do mais, a Ré C, Lda. a proceder no prazo máximo de 60 dias a obras de reparação que enumera.
No recurso que interpôs, a Ré apelante entende que não é a si que lhe cabe o dever de reparar as anomalias existentes na fracção autónoma adquirida pelos AA, porque não foi a recorrente que construiu o prédio em questão, mas sim a S, Lda., sociedade a quem adquiriu o imóvel por permuta e só posteriormente o vendeu aos AA.
Ora, resultou provado que, por documento particular datado de 27/10/95, os AA declararam comprar à Ré e esta declarou vender uma fracção autónoma de um prédio, construído em propriedade horizontal, destinada a habitação.
Tal prédio urbano foi construído pela sociedade S, Lda., à qual a Ré adquiriu a referida fracção.
Mais se provou que a Ré é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de construção civil.
Resulta, pois, desta factualidade provada que a Ré não foi a construtora do imóvel onde se situa a fracção autónoma adquirida pelos AA, ora apelados.
Quem construiu tal imóvel foi uma sociedade empreiteira – a S, Lda. – e esta apenas é responsável perante o dono da obra e não perante o terceiro adquirente do imóvel (1).
Na verdade, apesar de a Ré ser uma sociedade comercial que se dedica à actividade de construção civil, neste caso, não foi quem construiu o prédio onde se situa a fracção autónoma dos AA., tendo-a adquirido à sociedade construtora S, para posteriormente a vender aos AA.
Conclui-se, assim, que não existe qualquer relação contratual entre os compradores da fracção autónoma, os AA e a S, construtora do imóvel onde esta se situa.
Assim, no caso como o dos autos em que não foi o vendedor quem construiu o imóvel onde se situa a fracção que apresenta defeitos de construção, o comprador, no caso, os AA terão de, exigir a responsabilidade pela reparação daqueles defeitos ao vendedor - a Ré – e, esta tem de exigir a responsabilidade à construtora – a S - pela reparação daqueles mesmos defeitos.
Portanto, não é à construtora que cabe reparar as anomalias existentes na fracção autónoma adquirida pelos AA., ou seja, não é da responsabilidade daquela a reposição do direito dos AA ao “exacto cumprimento” da prestação por não estar contratualmente vinculada com estes.
Passemos, assim, à segunda questão:
2) Cabe ou não à Ré vendedora reparar os defeitos detectados na fracção autónoma adquirida pelos AA.
Como resulta dos autos estamos perante um caso de compra e venda de coisa defeituosa, destinada a habitação dos AA – é o que resulta da al. A) dos factos provados e dos artºs 874º, 879º e 913º todos do CC.
Tratou-se de uma venda de fracção autónoma na qual foram detectadas anomalias, ou seja, a coisa entregue pela Ré vendedora está afectada de vícios materiais, não estando conforme ao contrato, dada a sua não correspondência às características acordadas ou legitimamente esperadas pelos AA compradores.
Ora, de acordo com o disposto nos artºs 406º, 408º, 762º e 879º b) todos do CC, o contrato com eficácia real, como a compra e venda de coisa determinada, deve ser cumprido ponto por ponto, cumprindo o vendedor a prestação a que está vinculado quando entrega a coisa em conformidade com o contrato.
No caso em apreço, as prestações a cargo da Ré vendedora – a transmissão da propriedade e a entrega da casa (artº 879º als. a) e b) do CC – foram cumpridas. O que houve foi uma compra e venda de coisa defeituosa. A Ré vendedora cumpriu, mas cumpriu “mal, imperfeitamente, inexactamente, a obrigação de entregar a coisa alienada”. (2)
Tratou-se da venda de coisa defeituosa, portadora de vícios que a desvalorizam e impedem a realização do fim a que se destina, que se rege pelo regime traçado nos artºs 913º a 922º do CC, uma vez que a ré vendedora entregou aos AA compradores da fracção autónoma, mas que sofre de defeitos vários – cfr. nomeadamente os pontos 2 a 9, 11 e 12, 15, 16 da matéria dada como provada, dado existir um desvio em relação à qualidade material do bem vendido.
Esta má execução do dever de uma prestação principal, esta violação contratual positiva ou “violação positiva do contrato”, este mau cumprimento, cumprimento imperfeito ou cumprimento inexacto da obrigação de entregar a coisa nos termos devidos, decorre do facto de, no caso sobre que ora nos debruçamos, a coisa estar afectada de vícios materiais ou vícios físicos, ou seja, vícios intrínsecos, inerentes ao seu estado material, não sendo, por isso, conforme ao contrato, uma vez que não corresponde às características acordadas ou legitimamente esperadas pelo comprador (3).
Mas, a ré vendedora, ora apelante, estava obrigada por contrato a entregar aos AA compradores, ora apelados, a coisa isenta de defeitos.
Caberá, pois, ao credor o ónus de provar a desconformidade entre a prestação feita e aquilo a que o contrato obrigava o devedor, funcionando a partir daí a já referida presunção de culpa.
Ora, dispõe o artº 913º do CC que:
“ 1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”.
È, pois, à luz do destino da coisa fixado – no caso em apreço, destinado à habitação dos AA – que o Tribunal apreciará a existência de defeitos que desvalorizem a coisa ou impeçam a realização do fim a que se destina e da falta das qualidades asseguradas ou necessárias para a realização do fim esperado.
Estamos perante um contrato de compra e venda de uma fracção predial com defeitos ocultos, porque não foram detectados ao tempo da sua celebração e foram surgindo com o decorrer do tempo, quer devido ao consentimento pelo prédio de infiltrações de águas pluviais quer devido à má qualidade dos materiais empregues na construção que em tão pouco tempo de uso se deterioraram.
Os compradores têm direito, além do mais, a exigir do vendedor a reparação dos defeitos da coisa, cuja culpa se presume (artºs 799º nº 1 e 914º do CC).
Têm também os compradores o direito de exigir a substituição da coisa defeituosa, caso a respectiva prestação não seja de natureza infungível (artºs 207º e 914º do CC).
No caso de o vendedor não cumprir a obrigação de reparar o defeito ou de substituir a coisa defeituosa, incorre em responsabilidade civil contratual, nos termos gerais derivada do incumprimento do dever de eliminar os defeitos ou de proceder à referida substituição (artºs 910º nº 1 e 913º nº 1 do CC).
Resulta dos factos assentes que os AA exigiram, não só antes da propositura da acção, como depois da sua instauração, a reparação dos defeitos da fracção predial em causa.
Contudo, a ré/apelante não questionando, de todo, as deficiências apresentadas pelos AA, na sequência das reclamações apresentadas por estes, fez deslocar à fracção um seu legal representante e procedeu à reparação da situação verificada na lareira da sala, situação que, contudo, voltou a aparecer (als. J) e L) dos factos assentes), já coloca em causa a sua culpa, argumentando que não foi a construtora do prédio, que o adquiriu por permuta à S e após três meses vendeu a dita fracção aos AA, com as anomalias que a mesma continha e no estado em que se encontrava já antes de a ter adquirido por permuta.
Ora, os AA conseguiram provar a maior parte das deficiências que apresenta a fracção que habitam, não havendo dúvidas que a Ré incumpriu a sua obrigação.
Mas terá agido com culpa?
Assegura a Ré que os AA compradores aquando da realização do contrato tiveram conhecimento dos vícios ou defeitos que o prédio continha e que mesmo assim quiseram adquiri-lo.
No entanto, em lado algum da materialidade assente ressalta que os AA tinham à data da celebração do contrato, conhecimento das deficiências que vieram a ser provadas e de que padece a fracção autónoma que habitam ou de quaisquer outras e que, mesmo assim, se motivaram na realização do negócio.
Aliás, seria deveras estranho que os AA ao visitaram a fracção autónoma que acabaram por adquirir, ao constatarem, designadamente o estado do armário que as fotografias juntas aos autos documentam, nada dissessem, aceitando, sem mais tal deficiência.
Com efeito, é completamente irrelevante que não se tenha dado como provado que a Ré assegurou a boa qualidade da construção e dos acabamentos da fracção predial que vendeu aos AA, pois, nem mesmo assim, como se refere na sentença recorrida, fica desonerada das obrigações que sobre si impendem, nomeadamente as decorrentes do preceituado no citado artº 913º do CC.
É que, pese embora a Ré não tenha assegurado a boa qualidade da construção e/ou dos acabamentos, o certo é que os vícios existentes no imóvel e dados como provados (cfr. pontos 2 a 5, 7 a 13, 15 a 17 e 19 da matéria assente) impedem a realização do fim a que se destinam – a habitação em boas condições de salubridade.
Logo, provados os defeitos e não tendo sido ilidida a presunção de culpa da ré vendedora, não podem os AA ser obrigados a aceitar uma coisa diversa daquela que foi acordada.
Relativamente ao regime especial estabelecido quanto à compra e venda de coisas defeituosas, importa salientar quatro consequências:
- a resolução do contrato, nos termos dos artºs 913º e 905º do CC.
- reparação do defeito ou substituição da coisa (artºs 906º e 914º do CC)
- redução do preço (artºs 913º nº 1 e 911º do CC) e,
- indemnização.
Este direito de pedir indemnização (artº 562º e segs. do CC) baseia-se na culpa do vendedor, nos termos do artº 908º do CC, por remissão do artº 913º nº 1 do CC.
Daqui se extrai que o vendedor é responsável na medida em que tem culpa, como se depreende do disposto no artº 915º do CC onde se refere que não é devida indemnização se o vendedor não tiver culpa.
A obrigação de indemnizar referida neste último preceito legal não é independente das pretensões anteriormente indicadas, pois está sujeita a idênticos pressupostos e é complementar destas. A indemnização não pode ser pedida em substituição de qualquer dos outros pedidos, mas em complemento deles, com vista a reparar o prejuízo excedente (4).
Conclui-se, assim, que os AA têm direito a exigir da Ré vendedora a reparação das deficiências existentes na fracção que adquiriram àquela.
Por último, analisemos se
3) Podiam ou não os AA. enquanto compradores substituir-se ao devedor (o vendedor) e realizarem eles próprios as reparações efectuadas (substituição do autoclismo e reparação do armário da cozinha).
Os AA fizeram na sua casa as obras de reparação que julgaram adequadas, depois de, terem por diversos meios, reclamado a sua feitura junto da Ré, com vista a eliminarem os defeitos assinalados (cfr. Al. G) e ponto 13 e 18 da matéria assente).
Os contactos encetados pelos AA junto da Ré com vista à reparação dos defeitos verificados remontam já ao longínquo ano de 1996 (passaram já 10 anos)- cfr. al. D) dos factos assentes.
É certo que a lei não confere ao comprador o direito de, por si ou por intermédio de terceiro eliminar os defeitos ou reconstruir a obra à custa de quem tinha direito a fazê-lo.
No entanto, se este não reparar, em tempo razoável, os defeitos que lhe foram denunciados, sendo urgente a eliminação dos mesmos, é lícito ao comprador ser ele próprio a eliminar os defeitos, podendo ser exigidos ao vendedor, como indemnização, os custos dessa reparação (5).
Na verdade, como bem se salienta no Ac. do TRP de 03/02/2005 consultável em www.dgsi.pt, “urgência não constitui um conceito de facto, não é uma realidade factual a respeito da qual o Tribunal deva exercer indagação, sendo sim uma conclusão a que se pode chegar através da demonstração de um conjunto de factos que a evidenciam”.
Ora, tendo a urgência a ver com a natureza das deficiências e com as obras adequadas à sua eliminação, não podemos deixar de concluir que, as obras necessárias à reparação do autoclismo da casa de banho que se partiu em Setembro de 1998 e a reparação do cano do lava loiça e do cano da parede que ocasionaram a que a parede traseira do armário inferior junto à janela da cozinha debaixo da bancada do lava loiça ficasse podre, ocasionando mau cheiro, eram claramente imprescindíveis e urgentes.
Argumenta a recorrente que a descarga da sanita sempre poderia ser efectuada, temporariamente, de outra forma, que não através da substituição do autoclismo e que os móveis da cozinha só por questões estéticas teriam de ser substituídos.
Desconhecemos o que é que a recorrente entende por temporário.
Será que entende por temporário, um período de dez anos?
Certamente que a recorrente não estaria à espera que volvidos dez anos sobre a sua primeira interpelação para feitura destas obras, os AA ainda continuassem com o autoclismo partido e com o armário a cair de podre, enferrujando tudo o que nele se guardava.
Na verdade, os AA. do que trataram foi de garantir as boas condições de uso e fruição do imóvel que habitam, satisfazendo à sua custa o que ainda hoje a recorrente se recusa a querer fazer.
Assim, considerando-se serem tais obras urgentes e conhecidas da ré vendedora, ora apelante, impunha-se-lhe que, em tempo razoável, sob pena de incumprimento culposo, realizasse tais obras (6). Não o tendo feito, tornou-se lícito que os AA as fizessem, exigindo agora o pagamento das quantias despendidas a esse título.
Com efeito, não tendo a ré vendedora provado que a fracção autónoma habitada pelos AA tivesse sido vendida no desconhecimento e sem culpa, dos vícios de que a mesma padece, a reparação dos defeitos não inviabiliza o direito de ressarcimento pelos gastos efectivamente realizados com as reparações urgentes.
Em suma, bem andou a sentença recorrida pelo que, naufragando as conclusões das alegações da recorrente, manter-se-á aquela.
V – DECISÃO
Nos termos expostos, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 21/11/2006
(Maria José Simões)
(Azadinho Loureiro)
(Ferreira Pascoal)
__________________________________
1 Cfr. Ac. TRP de 27/04/99 (Relator Rapazote Fernandes) consultável em www.dgsi.pt
2 Cfr. Ac. STJ de 07/03/2006 in CJ Acs STJ, Ano XIV, tomo I, pag. 114
3 Cfr. Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas (Conformidade e Segurança), 4º edição, pag. 28 e artº 913º do CC.
4 Cfr. Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações (Parte Especial) Contratos Compra e Venda Locação Empreitada, 2ª edição, pags. 135 a 140.
5 Cfr. neste sentido o sumário do Ac. TRP de 22/05/2003, Ac. do STJ de 25/11/2004, consultáveis em www.dgsi.pt e Pedro Romano Martinez, ob. cit., pags. 482 e 483.
6 Cfr. Ac. TRP de 09/05/2000 consultável no site supra mencionado. |
