| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
S- - IMOBILIÁRIA. LDA intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra P---, LDA, pedindo a condenação da Ré no pagamento da quantia de € 9.975,96 paga a título de comissão de mediação imobiliária em virtude de um negócio declarado nulo, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até efectiva e integral restituição.
Alegou, em síntese, ser uma sociedade comercial cujo objecto é a compra e venda e revenda de prédios, sendo a Ré uma sociedade de mediação imobiliária, tendo em 19 de Outubro de 1992 celebrado, com a intermediação desta um contrato promessa de compra e venda de um imóvel sito na Rua de --- em Lisboa.
Nos termos desse acordo, prometeu vender à sociedade V---& M--- Lda. enquanto cliente angariado pela P--- o referido imóvel pelo preço total de 32.000.000$00, a ser pago fraccionadamente, tendo sido pago a título de sinal o montante de 10.000.000$00 apesar de ter ficado a constar do contrato o valor de sinal de 13.000.000$00 e o preço final de 35.000.000$00, devido à existência de titulares de direito de preferência que pretenderam afastar.
No entanto, do contrato promessa não ficou a constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, assim como a certificação da existência de licença de utilização ou de construção conforme exigido pelo Código Civil.
Na altura da assinatura do contrato promessa entregou à Ré a quantia de 2.000.000$00 a título de comissão na venda do imóvel, conforme recibo emitido por esta.
Posteriormente, a promitente-compradora intentou uma acção pedindo a declaração de nulidade ou de anulabilidade do contrato promessa e a sua condenação a restituir-lhe a quantia paga a título de sinal com fundamento em não terem ficado a constar do contrato as referidas formalidades legais, tendo essa acção, apesar da contestação e do recurso por si interposto, obtido vencimento por decisão transitada em julgado.
Em cumprimento da mesma, procedeu em 16 de Abril de 2004 à devolução à promitente-compradora da quantia de 10.000.000$00, acrescida de juros de mora, no valor total de € 62.852.71.
Entende, por isso, dever a Ré ser condenada a restituir-lhe a quantia paga a título de comissão pela mediação nesse negócio, no valor correspondente a € 9.975,96, acrescido de juros de mora, atenta a declaração de nulidade do contrato promessa nos termos do artigo 289.° do Código Civil.
Regularmente citada. veio a Ré deduzir contestação pedindo a improcedência da acção.
Alegou, para tanto, ter através dos seus vendedores procedido à aproximação das partes permitindo-lhes a concretização do negócio com base nos elementos que lhe foram fornecidos, tendo-lhe sido confirmado na altura da celebração do contrato o pagamento do sinal que era devido.
Quanto ao cumprimento das formalidades legais, defendeu ter, através dos seus vendedores e funcionários, informado as partes da necessidade do reconhecimento das assinaturas e da certificação da existência de licença de utilização para a validade do contrato promessa e das respectivas consequências da sua falta, tendo os representantes legais das sociedades outorgantes, na sua presença, declarado prescindir dessas formalidades invocando que as partes não iriam levantar qualquer problema, sendo por isso culpa das mesmas a falta da sua verificação.
No mais, alegou terem as referidas sociedades pleno conhecimento e experiência no que se refere às exigências legais do contrato promessa pelo que apenas devido a não se ter apurado toda a verdade material na aludida acção foi declarada a nulidade do contrato, sendo certo que a Ré não foi chamada a participar nessa acção.
Finalmente, defendeu não serem aplicáveis quanto a si as consequências da declaração da nulidade do contrato promessa pretendidas pela Autora, uma vez que as partes acordaram no pagamento integral da comissão no acto da assinatura do contrato promessa, o que foi feito, tendo assim prestado integralmente os serviços para os quais foi contratada.
Em resumo, sustentou quanto aos fundamentos jurídicos da acção, ser o contrato de mediação imobiliária totalmente autónomo em relação ao contrato promessa celebrado, repercutindo-se os efeitos da respectiva nulidade apenas quanto às partes outorgantes, não se podendo estender os efeitos do caso julgado em relação a si nem mesmo como terceiro juridicamente interessado. Alegou ainda ter a promitente-compradora agido em abuso de direito ao propor a aludida acção de nulidade do contrato-promessa quando declarou na sua presença prescindir das formalidades legais próprias desse negócio, não podendo ser prejudicada por esse facto, e no mais que, na altura da celebração do contrato, vigorava o Decreto-Lei nº 43767, de 30 de Junho de 1961 que regulava o acesso à actividade de mediação imobiliária mas não o contrato de mediação, pelo que são aplicáveis as regras gerais do mandato o qual foi devidamente cumprido, sendo certo que se o contrato prometido não foi cumprido tal deveu-se à culpa da própria Autora que não cumpriu as respectivas formalidades.
A Autora veio apresentar articulado de resposta à contestação, negando ter a Ré informado as partes da necessidade de cumprir as formalidades próprias do contrato-promessa ou que tenha intencionalmente prescindido das mesmas.
No mais, defendeu ser o contrato de mediação imobiliária instrumental em relação à venda do imóvel, sendo necessário para a existência do direito da Ré à respectiva comissão que o mesmo tivesse sido efectivamente vendido, sendo certo que no caso de tal não suceder apenas tem direito ao reembolso das despesas em que incorreu.
Finalmente, alegou ter a Ré já anteriormente intervindo em negócios celebrados com a referida promitente-compradora tendo esta considerado como desnecessários todas as mencionadas formalidades sendo a Ré a conduzir esses negócios, nomeadamente, e no caso do imóvel em causa nos autos através da angariação da sociedade compradora.
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O processo seguiu os seus termos, realizando-se julgamento e vindo a ser proferida sentença que julgou a acção provada e procedente, condenando a Ré a pagar à Aª a quantia de € 9.975,96 acrescida de juros de mora.
Foi dada como provada a seguinte factualidade:
1. A Autora S---- Imobiliária. Lda. é uma sociedade que tem por objecto a promoção, coordenação e gestão de investimentos imobiliários, designadamente a compra, a venda e revenda dos adquiridos para esse fim, a conservação e locação de prédios rústicos e urbanos, prestação de trabalhos de engenharia e estudos de mercado imobiliário, administração, coordenação e fiscalização de projectos e obras de construção e a execução de projectos de arquitectura e engenharia.
2. A Ré P---, Lda é uma sociedade de mediação imobiliária.
3. Em 19 de Outubro de 1992 a Autora celebrou um contrato denominado de promessa de compra e venda de bem imóvel com a sociedade V--- & M---, Lda na sequência de angariação de cliente por parte da Ré.
4. Nos termos de tal contrato a Autora prometeu vender à V--- & M---, Lda., o prédio urbano sito na Rua de ---, descrito na 8ª Conservatória do Registo ---, sob o nº --- e inscrito na matriz urbana da freguesia de --- pelo preço total de 35.000.000$00.
5. No dia 19 de Outubro de 1992 a Autora entregou à Ré a quantia de 2.000.000$00 a título de comissão na venda do prédio sito na Rua de ---, em Lisboa.
6. É o seguinte o teor da cláusula 2.a do escrito denominado contrato promessa de compra e venda subscrito pela S--- IMOBILIÁRIA, Lda. e V--- & M---. LDA: "Que pelo presente contrato a primeira contratante promete vender à segunda contratante livre de quaisquer ónus e encargos e esta promete comprar o prédio acima identificado pelo preço de Esc. 35.000.000$00 (TRINTA E CINCO MILHÓES DE ESCUDOS), o qual será pago da seguinte forma:
2.1- Entrega na presente data de Esc. 13 000000$00 (Treze milhões de escudos), que constitui o sinal e princípio de pagamento, de que é conferida a correspondente quitação;
2.2 - Liquidação total do preço ajustado no acto da escritura de compra e venda que terá lugar no dia 20 de Janeiro de 1993:
2.3 - A escritura de compra e venda será assinada para nome da segunda contratante ou pessoa ou entidade por ela a indicar".
7. O referido contrato promessa de compra e venda não contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, nem certificação pelo notário da existência da licença de utilização ou de construção.
8. Em 17 de Dezembro de 1999 a promitente compradora V--- & M---, Lda., intentou contra a Autora, acção declarativa de condenação, pedindo a declaração de nulidade ou de anulabilidade do contrato promessa de compra e venda, bem como a condenação daquela a devolver-lhe os 10.000.000$00 entregues a título de sinal e juros moratórios à taxa legal, desde a citação até à restituição, com fundamento em não constar do respectivo documento o reconhecimento presencial da assinatura dos outorgantes, nem a certificação pelo notário da existência de licença de construção ou utilização nem da sua inexigibilidade.
9. A Autora contestou a acção, tendo na audiência preliminar sido prolatado despacho saneador no qual se conheceu do pedido, tendo sido declarado nulo o contrato promessa celebrado em 12 de Outubro de 1992, entre as aí Autora e Ré, relativo ao prédio urbano sito na Rua de ---, condenando-se ainda a aí Ré a entregar à Autora a quantia de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), acrescida de juros de mora, calculados à taxa de 7% ao ano, contados desde 21 de Fevereiro de 2000 até integral pagamento.
10.A Autora apelou desta decisão, tendo o Tribunal da Relação de Lisboa por Acórdão proferido em 20 de Maio de 2003 negado provimento ao recurso.
11.A Autora interpôs recurso de revista do Acórdão da Relação para o Supremo Tribunal de Justiça, o qual. por Acórdão de 22 de Janeiro de 2004, negou provimento ao recurso.
12.Na sequência de tal decisão. a Autora procedeu em 16 de Abril de 2004 à devolução da quantia de 10.000.000$00, que havia recebido a título de sinal da V--- & M---, Lda., acrescida dos respectivos juros moratórios que totalizavam a importância de € 62.852,71.
13.No momento em que assinaram o contrato-promessa, a Autora, por intermédio da sua sócia-gerente, Maria ---, confirmou que havia recebido o sinal que era contratualmente devido.
Inconformada, recorre a Ré concluindo que:
A) O PRESENTE RECURSO TEM EM VISTA A IMPUGNAÇÃO DA DOUTA DECISÃO RECORRIDA NO QUE TANGE À SUA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO E DE DIREITO.
B) NÃO ANDOU BEM O JULGADOR A QUO AO NÃO DAR COMO PROVADA A MATÉRIA DE FACTO CONSTANTE DOS QUESITOS 2º E 3º DA BASE INSTRUTÓRIA E QUE CONSTITUEM OS PONTOS QUE SE CONSIDERAM TER SIDO INCORRECTAMENTE JULGADOS.
C) NA REALIDADE, TODA A PROVA TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL PRODUZIDA, APRECIADA NO SEU CONJUNTO,IMPUNHA UMA DECISÃO INVERSA QUANTO AOS PREDITOS PONTOS DA MATÉRIA DE FACTO, OS QUAIS DEVERIAM, PELO MENOS, TER SIDO JULGADOS PARCIALMENTE PROVADOS.
D) NÃO DEVE EXISTIR DÚVIDA DE QUE OS DEPOIMENTOS PRESTADOS, TANTO PELA 1ª TESTEMUNHA DA AUTORA COMO PELAS TESTEMUNHAS DA RÉ, EVIDENCIARAM À SACIEDADE QUE A DECISÃO SOBRE ESSES PONTOS (ORA IMPUGNADOS) TERIA DE SER INVERSA DA PROFERIDA.
E) PUGNA-SE, POIS, PELA MODIFICAÇÃO DAQUELA DECISÃO NOS TERMOS ORA PROPOSTOS, DANDO-SE COMO PROVADO QUE, NO MOMENTO EM QUE CELEBRARAM O CONTRATO PROMESSA REFERIDO EM C) DA BASE INSTRUTÓRIA, A AUTORA E A SOCIEDADE V--- & M---, L.DA. SABIAM QUE ERA NECESSÁRIA A PRÁTICA DO ACTO NOTARIAL PREVISTO NO ARTIGO 410.º, Nº 3, DO CÓDIGO CIVIL, SOB PENA DE SER PREJUDICADA A EFICÁCIA DAQUELE CONTRATO.
F) IGUALMENTE DEVERÁ CONSIDERAR-SE PROVADO QUE (I) TANTO O LEGAL REPRESENTANTE DA AUTORA COMO O LEGAL REPRESENTANTE DA V--- & M---, L.DA., NO MOMENTO EM QUE ASSINARAM O CONTRATO PROMESSA JUNTO AOS AUTOS, DECLARARAM, NA PRESENÇA DOS VENDEDORES DA RÉ, PRESCINDIR RECIPROCAMENTE DA EFECTIVAÇÃO DAQUELAS FORMALIDADES LEGAIS; (II) EM TODO O CASO, A AUTORA CHEGOU A PROCEDER AO RECONHECIMENTO PRESENCIAL DA SUA ASSINATURA, EM 22 DE JANEIRO DE 1993.
G) DEMONSTRADOS ESTES FACTOS, TORNA-SE INEGÁVEL QUE AO TER PRESCINDIDO DO RECONHECIMENTO DAS ASSINATURAS, A AUTORA DEU CAUSA À NULIDADE DO CONTRATO PROMESSA, PELO QUE FOI POR SUA CULPA E, BEM ASSIM, POR CULPA DA SOCIEDADE PROMITENTE COMPRADORA QUE ESSE NEGÓCIO VEIO A SER DECLARADO NULO.
H) ORA, NA SUA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO, A DOUTA DECISÃO RECORRIDA BEM RECONHECE NÃO EXISTIREM DÚVIDAS DE QUE FORAM AS PARTES NESSE CONTRATO PROMESSA QUE OPTARAM POR PRESCINDIR DO PREENCHIMENTO DAS FORMALIDADES PREVISTAS NO ARTIGO 410.º, Nº 3, DO CÓDIGO CIVIL.
I) PELO QUE, NÃO SE COMPREENDE QUE, NA SUA FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO, A DOUTA DECISÃO RECORRIDA TENHA ENTENDIDO, DIFERENTEMENTE, QUE "NÃO RESULTOU DEMONSTRADO TEREM AS PARTES OUTORGANTES DECLARADO PERANTE A RÉ QUE PRESCINDIAM DO CUMPRIMENTO" DAQUELAS FORMALIDADES.
J) EXISTIU, POIS, MANIFESTA CONTRADIÇÃO DO JULGADOR A QUO QUANTO A ESTE PONTO, RESULTANDO CLARO QUE NÃO PODERIA DESCONSIDERAR AS CONSEQUÊNCIAS DA OPÇÃO LIVREMENTE TOMADA PELAS PARTES (AUTORA E V--- & M---, L.DA.), NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DAQUELE CONTRATO PROMESSA.
K) O QUE FICOU EXPOSTO QUANTO À MATÉRIA DE FACTO IMPUNHA UMA DECISÃO BEM DIFERENTE QUANTO AO DIREITO APLICÁVEL.
L) COM EFEITO, DOS FACTOS ACIMA MENCIONADOS DECORRE SER MANIFESTAMENTE ABUSIVA A PRETENSÃO DA AUTORA NO SENTIDO DE PRETENDER REAVER A COMISSÃO PAGA À ORA RECORRENTE, POIS FOI A RECORRIDA QUEM DEU AZO À NULIDADE DO CONTRATO PROMESSA.
M) O CASO EM APREÇO CONFIGURA, POIS, UMA SITUAÇAO DE MANIFESTA EXCEPÇÃO AOS NORMATIVOS INVOCADOS NA SENTENÇA RECORRIDA NO QUE TANGE AO REGIME APLICÁVEL AO CONTRATO DE MEDIAÇÃO PORQUANTO RESULTA EVIDENTE QUE O NEGÓCIO VISADO ACABOU POR SER DECLARADO NULO POR CAUSA IMPUTÁVEL AO CLIENTE (ORA RECORRIDA) E NÃO AO MEDIADOR (ORA RECORRENTE).
N) MAIS, ENTRE A RECORRIDA E A RECORRENTE ESSE CONTRATO PROMESSA SEMPRE SERIA INTRINSECAMENTE VÁLIDO, POIS QUE NUNCA A RECORRIDA, DURANTE MAIS DE DEZ ANOS E APESAR DE ENVOLVIDA EM ACÇÃO DECLARATIVA EM VISTA DA DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAQUELE CONTRATO (ONDE DECAIU EM TODAS AS INSTÂNCIAS), PÔS EM CAUSA A VALIDADE DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO CELEBRADO E O PAGAMENTO DA RESPECTIVA COMISSÃO À ORA RECORRENTE.
O) PELO CONTRÁRIO, A RECORRIDA SEMPRE PUGNOU PELA VALIDADE DESSE CONTRATO PROMESSA PELO QUE NÃO É LEGÍTIMO QUE NA PRESENTE ACÇÃO INVOQUE A MESMA NULIDADE QUE SEMPRE COMBATEU PARA RECLAMAR A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO PAGA À RECORRENTE.
P) TENDO O JULGADOR A QUO ENTENDIDO, E BEM, NÃO SER POSSÍVEL APLICAR AOS FACTOS EM APREÇO OS REGIMES LEGAIS DA ACTIVIDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PREVISTOS NOS DIPLOMAS SUCESSIVAMENTE PUBLICADOS A PARTIR DE DEZEMBRO DE 1992, CERTO É QUE TAMBÉM NÃO SE CONCORDA NEM SE CONSIDERA ADMISSÍVEL A VERDADEIRA INTERPRETAÇÃO ACTUALISTA CONSTANTE DA FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO DA DECISÃO RECORRIDA.
Q) RESULTA CLARO QUE A DECISÃO RECORRIDA, QUANTO AO DIREITO, APESAR DE CONHECER A LEI EM VIGOR NA DATA DOS FACTOS, ESTRIBOU-SE EM DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA RECENTES E QUE NÃO PODIAM CONSTITUIR FONTE DE REGULAÇÃO DAQUELES FACTOS.
R) SENDO O CONTRATO DE MEDIAÇÃO UM CONTRATO ATÍPICO EM NOVEMBRO DE 1992, ERA À LUZ DAS REGRAS DO MANDATO QUE ESSE CONTRATO DEVERIA SER APRECIADO, VISITANDO-SE AINDA A JURISPRUDÊNCIA DA ALTURA E QUE ACIMA CITAMOS.
S) TANTO DO REGIME DO MANDATO COMO DA JURISPRUDÊNCIA AQUI INVOCADA, RESULTA CLARO QUE, EM 1992, O DIREITO AO PERCEBIMENTO DA COMISSÃO PELO MEDIADOR NÃO ESTAVA LEGALMENTE CONDICIONADO À CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO VISADO PELA MEDIAÇÃO (COMPRA E VENDA OU PROMESSA DE COMPRA E VENDA).
T) PELO CONTRÁRIO, HAVENDO CULPA DO MANDANTE NA NÃO CONCLUSÃO OU FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO, COMO SE VERIFICOU, O MEDIADOR NÃO PERDE O DIREITO AO PERCEBIMENTO DA COMISSÃO.
U) DE OUTRO PRISMA, TENDO O MANDATÁRIO/MEDIADOR, COMO SUCEDE NO CASO ORA EM APREÇO, CUMPRIDO AS OBRIGAÇÕES A QUE SE VINCULOU (A RÉ DILIGENCIOU NO SENTIDO DE ENCONTRAR TERCEIRO INTERESSADO NO NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA, APROXIMOU AS PARTES E LOGROU A ADESÃO DO TERCEIRO INTERESSADO), TAMBÉM NÃO É LÍCITO QUE LHE POSSA SER EXIGIDO O REEMBOLSO DA COMISSÃO RECEBIDA.
V) DISCORDA-SE TAMBÉM, POR FIM, DO ENTENDIMENTO PRECONIZADO NA DOUTA SENTENÇA RECORRIDA NO SENTIDO DE QUE, EM QUALQUER CASO, A AUTORA SEMPRE TERIA DIREITO À RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO POR FORÇA DO INSTITUTO SUBSIDIÁRIO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, PREVISTO NO ARTIGO 473.º DO CÓDIGO CIVIL.
W) É EVIDENTE QUE A CAUSA SUBJACENTE AO PAGAMENTO DA COMISSÃO NÃO FOI O CONTRATO PROMESSA MAS SIM O CONTRATO DE MEDIAÇÃO CELEBRADO ENTRE A AUTORA E A RÉ. E ESSA CAUSA NÃO "DESAPARECEU" •
X) PELO CONTRÁRIO, A RÉ CUMPRIU INTEGRALMENTE OS SEUS DEVERES CONTRATUAIS ENQUANTO MANDATÁRIA, PELO QUE NÃO PODE SER OBRIGADA A RESTITUIR O QUE RECEBEU EM VIRTUDE DA SUA PRESTAÇÃO.
A Aª deduziu contra-alegações defendendo a bondade da decisão recorrida.
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Cumpre apreciar.
O presente recurso versa a impugnação da decisão da matéria fáctica bem como da vertente jurídica da sentença.
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Passando à apreciação jurídica do litígio, é manifesto estarmos perante um contrato de mediação imobiliária. À data da sua celebração vigorava o disposto no DL nº 43.767 de 30/6/1961, o qual se limitava a caracterizar e delimitar o conceito de mediador imobiliário, mas não regulamentava o contrato de mediação propriamente dito.
Assim e como se refere na sentença recorrida, o contrato em apreço é um contrato atípico ao qual serão aplicáveis as disposições do mencionado DL nº 43.767
Pretende contudo a recorrente que deverá ser aplicado à relação contratual entre as partes e na ausência de regulamentação específica, o regime do mandato.
Antes de nos pronunciarmos sobre esta questão, sintetizemos os factos que integram a vicissitude contratual entre as partes.
A Ré é uma empresa de mediação imobiliária e, nessas funções, procurou encontrar um comprador para a casa que a Aª pretendia vender.
Assim, a Ré, face ao interesse da empresa V--- & M--- Lda na aquisição do imóvel, desenvolveu a actividade necessária para aproximação das partes, até que, em 19/10/1992, foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda entre ambas, na presença de funcionárias da mediadora.
As assinaturas dos promitentes-vendedores e promitentes-compradores não foram reconhecidas notarialmente.
Mais tarde, a empresa V--- & M--- Lda veio invocar a nulidade desse contrato-promessa, por falta de tal reconhecimento, o que veio a ser reconhecido pelo tribunal, por decisão transitada em julgado, que, além do mais, condenou a promitente-vendedora (e ora Aª) a restituir à promitente-compradora a quantia recebida a título de sinal.
Nos presentes autos pretende a promitente-vendedora que a empresa de mediação imobiliária lhe restitua a quantia recebida por tal mediação, alegando que o negócio mediado foi declarado nulo e como tal é como se nunca tivesse sido celebrado.
Desde logo há que ter em conta que a anulação do contrato-promessa de compra e venda não implica de modo algum a anulação do contrato de mediação celebrado entre Aª e Ré.
A obrigação de restituir, nos termos do art. 289º nº 1 do Código Civil, não abrange pois o contrato de mediação, que mantém a sua plena validade.
A pretensão da Aª só poderá justificar-se se for entendido que o pagamento da comissão à Ré mediadora tem como pressuposto a celebração do negócio mediado e que, sendo o mesmo declarado nulo, tudo se passa como se este nunca tivesse sido celebrado.
No Acórdão de 11/3/99 do STJ – disponível no endereço www.dgsi.pt - afirma-se que antes do DL nº 285/92 de 19/12, o contrato de mediação era inominado e não se encontrava sujeito a forma especial. O direito à remuneração nasce da conclusão do negócio objecto desse contrato que, para o mediador, surge quando os negócios se consideram aproximados entre o comitente e terceiros e ele consegue a adesão destes, haja ou não execução posterior (...) Segundo a vontade das partes pode valer como negócio concluído -e gerador do direito à retribuição para o mediador - o contrato-promessa de compra e venda, cujo promitente-comprador foi angariado por aquele”.
Por seu turno, o Acórdão desta Relação de Lisboa, de 19/12/75, sumariado no BMJ nº 254, pág. 237, define a mediação “como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte; este contrato impõe, assim, a incumbência de uma pessoa de conseguir interessado para certo negócio, a aproximação feita pelo mediador entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio entre ambos como consequência adequada da actividade do intermediário”.
Como se vê, já antes do regime previsto no DL 285/92, se entendia que o contrato de mediação imobiliária integrava uma actividade – conseguir interessado para o negócio pretendido pelo cliente da mediadora, como comprador ou vendedor, e desenvolver as necessárias acções de aproximação entre as partes – e um resultado – a efectiva celebração do negócio pretendido pelo comitente.
Daí que não possamos concordar com a recorrente quando esta afirma que, antes do regime previsto DL 77/99 de 16/3 a sua obrigação contratual enquanto mediadora é exclusivamente uma obrigação de meios e não de resultado, pelo que tendo encontrado interessado na compra do prédio e tendo aproximado as partes com vista à celebração do negócio, cumpriu integralmente a sua obrigação contratual.
De resto, a própria jurisprudência citada pela recorrente desmente tal tese, dado que em ambos os acórdãos mencionados se afirma claramente que o direito à remuneração nasce da conclusão dos negócios objecto da mediação.
A mediação pressupõe, é certo, a prática dos actos materiais visando encontrar um interessado no negócio pretendido pelo comitente e aproximar as partes com vista à celebração do negócio. Mas tudo isso careceria de sentido se o negócio propriamente dito não fosse celebrado. A perfeição do contrato de mediação alcança-se quando a prática de tais actos materiais conducente à celebração do negócio culmina na celebração efectiva de tal negócio.
Pese o respeito por opinião contrária, entendemos que não é correcta uma aproximação tão circunstanciada entre o contrato de mediação enquanto contrato inominado e o regime do mandato, o qual pressupõe que uma das partes se obrigue “a prática de um ou mais actos jurídicos por conta da outra” - art. 1157º do Código Civil. Desde logo, porque o objecto da mediação imobiliária não consiste necessariamente na prática de actos jurídicos e depois porque a actividade do mediador não se cinge à prática de actos que sejam significativos só por si, mas antes que conduzam a um dado desfecho que é a celebração do negócio. E não de qualquer negócio abstracto mas daquele concretamente pretendido pelo comitente.
Contudo, há que ponderar mais cuidadamente sobre tal celebração do negócio mediado.
No regime jurídico introduzido pelo DL nº 77/99, só é devida remuneração à empresa mediadora com a conclusão e perfeição do negócio.
Ressalvam-se contudo, e entre outros casos, aqueles em que o negócio não é celebrado por causa imputável ao cliente da empresa mediadora.
No caso dos autos verificamos que a P--- Lda, no âmbito do contrato de mediação celebrado com a Aª, S--- Imobiliária Lda, encontrou um comprador interessado no prédio da Aª, aproximou ambas as partes, tendo inclusive redigido a minuta do contrato-promessa de compra e venda, cuja assinatura ocorreu nas suas próprias instalações.
Ou seja, a empresa mediadora praticou todos os actos necessários à concretização do negócio e este foi celebrado, pelo menos em termos materiais.
Contudo, as assinaturas não foram reconhecidas notarialmente, o que acabaria por determinar a nulidade do contrato.
Perante aquilo que resultou provado, a única conclusão possível é a de que as partes contraentes – promitente-vendedor e promitente-comprador – não quiseram ou não viram necessidade em proceder a tal reconhecimento notarial.
Resultou igualmente provado que a Aª S----Imobiliária é uma sociedade que tem por objecto “a promoção, coordenação e gestão de investimentos imobiliários, designadamente a compra, a venda e revenda dos adquiridos para esse fim (...)”.
É óbvio que a Aª, enquanto empresa que se dedica além do mais à compra, venda e revenda de prédios, sabia perfeitamente da necessidade do reconhecimento notarial das assinaturas por notário, para assegurar a validade formal do negócio. De resto, o sócio da Aª e marido da gerente da mesma, pessoa com o curso de direito e que terá estado presente no acto de assinatura do contrato, confirmou não ignorar tal necessidade de reconhecimento notarial.
É certo que a Ré não logrou provar que a sua funcionária tenha alertado as partes para a necessidade legal de reconhecimento das assinaturas e que quer a promitente-vendedora quer a promitente-compradora o tenham recusado.
Contudo não era ónus da Ré efectuar tal prova. A empresa mediadora não tem qualquer obrigação de indicar às partes o modo como devem celebrar o contrato, o seu clausulado ou o respeito por formalidades legais. A sua função termina quando aproximou as partes ao ponto de estas celebrarem o negócio.
Tudo o resto, é matéria que apenas diz respeito aos contraentes. E estes, nomeadamente a Aª, não provaram que tenha sido a Ré a dissuadi-los da intenção de procederem ao reconhecimento notarial.
Sendo assim, a nulidade do contrato, que acaba por equivaler, juridicamente, à sua não celebração, é da responsabilidade dos respectivos contraentes, uma vez que era a eles que incumbia proceder ao reconhecimento notarial das assinaturas.
No âmbito do contrato de mediação, a empresa mediadora realizou todos os actos que lhe incumbiam e conducentes à celebração do negócio, pelo que não vemos razão alguma para que venha a ser indirectamente atingida pelas consequências das atitudes da sua cliente e da promitente-compradora.
Como já dissemos a obrigação de restituição prevista no art. 289º aplica-se ao contrato-promessa, não ao contrato de mediação. A obrigação de devolução da quantia recebida a título de remuneração só se justificaria se a anulação do negócio se ficasse a dever a responsabilidade sua ou pelo menos não pudesse ser imputada à conduta da S----Imobiliária.
Ora, uma vez que se provou apenas que as partes celebraram o contrato-promessa e não procederam ao reconhecimento notarial das assinaturas, é a elas e só a elas que devem ser imputada a responsabilidade pela nulidade do negócio.
Cabe acrescentar que, contrariamente ao entendido na douta sentença recorrida, não existe qualquer situação de enriquecimento sem causa beneficiando a Ré. A remuneração que esta recebeu tem uma causa e legítima, a saber, o cumprimento das suas obrigações decorrentes do contrato de mediação imobiliária. Haveria, isso sim, enriquecimento sem causa da Aª, se esta viesse a reaver a remuneração que pagou à Ré pelo actividade que esta efectivamente desenvolveu, por motivos que se prendem exclusivamente com a Aª e com a promitente-compradora no tocante à inobservância das formalidades legais, questão que, insiste-se, não diz respeito nem faz parte das funções da empresa mediadora.
Conclui-se assim que:
– Num contrato de mediação imobiliária celebrado anteriormente à entrada em vigor do regime estabelecido no DL nº 285/92 de 19/12, o direito à comissão decorre da actividade da mediadora, não só encontrando interessado para o negócio mediado e aproximando as partes com vista à sua celebração, mas também da efectiva celebração do negócio.
– Contudo, tendo a mediadora desenvolvido todos os actos necessários à celebração do negócio e vindo este a ser celebrado, sem que contudo os respectivos contraentes tenham observado os requisitos formais do mesmo (reconhecimento notarial das assinaturas) a subsequente declaração de nulidade do negócio não pode afectar o direito da mediadora à comissão.
– A mediadora não tem de intervir na celebração do negócio nem lhe compete definir os termos acordados pelos contraentes, incluindo a observância de requisitos formais.
Face ao exposto, julga-se procedente a apelação, absolvendo-se a Ré do pedido.
Custas pela Autora.
Lisboa, 20 de Janeiro de 2011
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais |
