Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	459/11.0T2MFR.L1-6
Relator:	MARIA DE DEUS CORREIA
Descritores:	ARRENDAMENTO ACÇÃO DE DESPEJO INTERESSE EM AGIR RESOLUÇÃO DO CONTRATO RENDAS
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	09/13/2012
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	I - O facto de o NRAU permitir uma via extrajudicial para a resolução do contrato de arrendamento, não retira ao locador a possibilidade de instauração da acção de despejo. II- Perante o disposto no art.º 1048.º do Código Civil, o meio previsto no art.º 1084.º do Código Civil e 9.º n.º 7 da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, constitui uma faculdade e não uma imposição de recurso à via extra judicial. (M.D.C.)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I-RELATÓRIO J (…) e sua mulher (…)propuseram acção de despejo com processo sumário, contra, D – (…), Lda, F e C, todos melhor identificados nos autos. Alegam os Autores, em síntese, que celebraram com a primeira  Ré um contrato de arrendamento, relativamente ao r/c de um prédio de que são proprietários e devidamente identificado. Os segundo e terceiro Réus subscreveram o contrato na qualidade de fiadores. Sucede que a inquilina deixou de pagar as rendas, estando em dívida, á data da petição a quantia de € 9.621,00. Terminam pedindo que a acção seja julgada procedente, decretada a resolução do contrato, a Ré condenada ao despejo do locado e todos os Réus solidariamente condenados ao pagamento das rendas em dívida, bem como dos juros vencidos e vincendos à taxa legal. Devidamente citados os Réus não contestaram. Foi proferida sentença que decidiu o seguinte: I- Absolveu a 1.ª Ré da instância relativamente  aos pedidos de resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo. II- Absolveu os Réus da instância relativamente ao pedido de indemnização devida desde a resolução do contrato de arrendamento e até efectiva entrega do locado. III- Condenou os Réus a solidariamente pagarem ao Autor o montante das rendas devidas. Inconformados com a decisão, os Autores recorreram da mesma. Formularam as seguintes alegações de recurso: 1. Entendeu a M.º Juíza Juíza “a quo” que falta aos AA ora Recorrentes o pressuposto processual do interesse em agir ou da necessidade da tutela judiciária pelo facto de terem usado a acção de despejo, quando, na acção para pagamento de rendas em dívida poderiam ter exercido tal direito por via extrajudicial, que é o meio com carácter de exclusividade para exercer esse direito. 2. E esclarece que, apesar de no art.º 1048º n.º1 do Código Civil se aludir a contestação de acção declarativa, tal acção só seria de utilizar no caso de não existir contrato de arrendamento escrito. 3. Ou seja, no entender da M.ª Juíza o recurso à notificação avulsa era obrigatório sempre que existisse contrato escrito, constituindo a referência à acção declarativa no art.º 1048ºdo CC para as situações da falta desse contrato. 4. Todavia, como decorre da experiencia corrente, devendo a notificação avulsa ser realizada por imposição legal quer na pessoa do arrendatário, quer na do seu cônjuge e também na do fiador, e, eventualmente, cônjuge deste, co-responsável (eis) pelo pagamento das rendas em dívida, é usual, que, notificado um deles, falhe a notificação dos restantes por já não serem encontrados!!! 5. Todavia, fazendo a M.ª Juiz distinção entre acção declarativa na qual se solicita o reconhecimento de ter sido o contrato resolvido, nos termos legais, por inexistência de contrato escrito, e o recurso a acção de despejo, que é uma acção constitutiva, através da qual se opera a manifestação de vontade de operar a resolução do contrato (sic) qual o sentido de, existindo contrato escrito, se recorrer a acção declarativa e não à acção de despejo quando falha a notificação do arrendatário, por não se lograr notifica-lo pessoalmente? 6. O legislador procurou tal como em outras matérias – vide por exemplo cobrança de dívidas com as acções para cumprimento de obrigações pecuniárias, acções sumaríssimas, acções em Julgados de Paz - diversificar os meios ao alcance do demandante, de modo a que, este, deles pudesse fazer uso, conforme melhor o entendesse, sem que um dos meios impossibilite ou impeça o uso de outro. 7. Aliás, a M.ª Juíza chega à mesma conclusão quando admite o uso da acção quando a notificação avulsa falha. 8. Para quê tentar uma via que se presume poder falhar quando através de outra tudo se obtém com mais celeridade??? 9. Aliás, não constituirá a obrigatoriedade do uso de um dos meios (a notificação avulsa) uma forma discriminativa de tratar o mesmo assunto já que num deles o senhorio tem de, após, notificado o inquilino, aguardar mais três meses para que o mesmo possa, querendo, usar do direito de fazer o pagamento com o acréscimo legal renovando-lhe ainda essa faculdade (segundo alguns autores) em sede de oposição à execução, enquanto que na acção de despejo, findo o prazo para contestar (20 ou 30 dias) o despejo é mesmo decretado, sem qualquer outra faculdade de o impedir, concedido ao inquilino? 10. Mas a crítica à sentença recorrida não se fica por aqui. Na verdade estabelece o n.º1 do art.º1041º do Código Civil que “constituindo-se o locatário em mora, o locador tem direito de exigir, além das rendas e algures em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. Ora, o certo é que quanto a este aspecto a M.ª Juíza “a quo” nada refere! Mas, declara não dar o contrato por resolvido. Ora, se assim o é terá necessariamente de aplicar a lei e determinar que por cada renda paga fora do prazo legal (n.º2 do art.º1041º do CC) os arrendatários estão obrigados a pagar o acréscimo de 50% porque se constituíram em mora, só após, fazendo a dedução das quantias pagas por conta que enuncia na parte final da sentença recorrida. 11. Mostram-se assim violados os arts. 1084.º n.º1 e 1041.º n.º1 do Código Civil. Termos em que a sentença recorrida deve ser revogada “ in totum” e substituída por outra que decrete o despejo e condene os Réus ao pagamento nas rendas em dívida, deduzidos dos pagamentos por conta realizados.          Não foram apresentadas contra alegações. Assim, cumpridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: II-OS FACTOS Na 1.ª instância, foram dados como provados os seguintes factos: 1. Os AA. são donos e legítimos possuidores da fracção autónoma correspondente ao rés do chão, bloco (…) do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…) em Malveira, Mafra; 2. A 02.05.2008, os AA. e os RR. assinaram o documento que consta a fls. 6 e seguintes, na qualidade de senhorios aqueles, de arrendatária a 1.ª R. e de fiadores os 2.º e 3.ª RR; 3. As aqui partes designaram tal documento como “Contrato de Arrendamento Não Habitacional”; 4. De tal documento consta o seguinte: …, é celebrado e de boa-fé, o presente contrato de arrendamento para fim não habitacional, que se regerá pelos precisos termos constantes das seguintes cláusulas: (…) Cláusula Dois 2.1. – Pelo presente contrato os Senhorios dão de arrendamento à representada dos segundos outorgantes a referida fracção autónoma, e estes por seu turno aceitam tomá-la de arrendamento para a sua representada; (…) Cláusula Quinta 5.1. - A renda mensal acordada é de QUINHENTOS E CINQUENTA EUROS até ao final do mês de Agosto de 2008 e de SEISCENTOS EUROS a partir de 1de Setembro de 2008 e deverá ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito,… (…) Cláusula Onze Os fiadores assumem solidariamente com a “D (…), Limitada” as obrigações decorrentes da celebração e cumprimento do presente contrato, designadamente o pagamento das rendas, despesas e encargos nele estipulados, mantendo a fiança a durante a duração do contrato e suas renovações mesmo quando haja alteração da renda, renunciando ao benefício da excussão prévia.. (…) 5. Nenhum dos RR. procedeu ao pagamento das rendas referentes a Setembro de 2009 a Janeiro de 2010 na sua data de vencimento; 6. Em Janeiro de 2010, as aqui partes acordaram fixar a renda em € 550,00, sendo nesse montante a respeitante a esse mês e aos posteriores; 7. Nenhum dos RR. procedeu ao pagamento das rendas referentes a Junho de 2010, nem as vencidas entre Setembro e Dezembro desse mesmo ano, na sua data de vencimento; 8. Nenhum dos RR. procedeu ao pagamento das rendas referentes a Fevereiro a Novembro de 2011, na sua data de vencimento; 9. Em 2009, a 1.ª R. fez um pagamento por conta das rendas em dívida no montante de € 629,00; 10. A 27.10.2010, a 1.ª R. fez um pagamento por conta das rendas em dívida no montante de € 250,00; 11. A 05.11.2010, a 1.ª R. fez um pagamento por conta das rendas em dívida no montante de € 150,00; 12. A 03.01.2011, a 1.ª R. fez um pagamento por conta das rendas em dívida no montante de € 600,00. III-O DIREITO Tendo em conta as conclusões de recurso que delimitam o respectivo âmbito de cognição, a questão que importa apurar consiste em saber se, no caso de contrato de arrendamento reduzido a escrito, na falta de pagamento de rendas, para resolver o contrato, o locador tem apenas à sua disposição o recurso ao processo extrajudicial previsto nos actuais art.º 1083.º n.ºs 1 e 3 e 1084.º e art.º 9.º n.º7., 15.º e 14.º da Lei n.º6/2006 de 27-02 ou se esse meio é apenas mais outro que a lei lhe faculta além do recurso à acção declarativa. Cumpre desde já realçar o que dispõe o art.º 1048.º do Código Civil (NRAU): “O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º1 do art.º 1041.º.” Aqui se consagra o direito do locador em geral de resolver o contrato por falta de pagamento de renda, pelo que esse direito não pode ser coarctado através do argumento formal que resulta do disposto no art.º 9.º n.º7 e 14.º n.º1 do NRAU. Com efeito, o facto de se permitir uma via extrajudicial para a resolução do contrato, exclui para uma das correntes de pensamento – a que aderiu a sentença recorrida – a possibilidade de instauração da acção de despejo. Consideramos, porém, que, da análise conjugada dos diversos preceitos legais do NRAU, resulta que ambas as vias são permitidas [1].          Desde logo, como se referiu, o direito de acção não pode ser coarctado ao senhorio, nos termos do art.º 1048.º n.º1 do Código Civil (NRAU), que não distingue e é certo que onde o legislador não distingue não devemos nós distinguir. Não se nos afigura convincente a posição de Pinto Furtado [2] segundo a qual a mencionada referência legal à acção declarativa se deveria a “puro lapso, fruto da mecânica reprodução do texto anterior, quando o processo resolutivo por parte do senhorio era a acção de despejo.” Cremos que este entendimento contraria o princípio consignado no disposto no art.º 9.º n.º3 do Código Civil, nos termos do qual “na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”. Ora, assim sendo, perante o disposto no art.º 1048.º, o meio previsto no art.º 1084.º e 9.º n.º7 do NRAU constitui uma faculdade e não uma imposição de recurso à via extrajudicial [3]. Um dos argumentos que pode ser invocado a favor deste entendimento é o facto de o senhorio ter interesse em instaurar a acção com vista a criar um obstáculo a incumprimentos futuros. Repare-se que se o inquilino pagar as rendas em atraso e a correspondente indemnização até à data da contestação da acção declarativa, fica a saber que a partir do momento em que o senhorio instaure nova acção tendo por base novo incumprimento do pagamento das rendas, é inviável fazer cessar o direito à resolução. Tal emerge do disposto no art.º 1048.º n.º2 do Código Civil e constitui uma inovação em relação ao regime anterior: “em fase judicial, o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez ,[4] com referência a cada contrato.” Ora isto é uma vantagem apreciável em relação à resolução extrajudicial, pois aqui o arrendatário - desde que faça cessar a mora de acordo com os trâmites legais [5] - pode repetir ilimitadamente o incumprimento. Tanto basta, a nosso ver, para se poder concluir que ao senhorio é possível, à face da lei, para defesa dos seus direitos, optar entre a via extrajudicial ou a via judicial, conforme se lhe afigure mais favorável. Assim, impõe-se reconhecer aos Autores interesse processual em agir, pois não obstante terem a hipótese de recorrer à via extrajudicial para exercer os seus direitos, em face do incumprimento dos Réus, optaram pelo recurso à via judicial, o que como se viu não lhes estava vedado. Assim, não há fundamento para a absolvição da instância dos Réus, relativamente ao pedido de resolução do contrato de arrendamento. Procedem, pois, as conclusões dos Apelantes a este respeito. Face à factualidade dada por assente, resulta que a locatária deixou de pagar as rendas devidas, nos termos do contrato. Nos termos do art.º 1083.º n.º3 do C.C. “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda”. Ora, á data da propositura da acção, a mora da locatária era muito superior a três meses. Nenhum dos Réus pagou as rendas em dívida e indemnização devida, no prazo da contestação, conforme impõe o art.º 1048.º n.º1 do C.C., pelo que deverá proceder o pedido de resolução do contrato de arrendamento, o que se decide. Uma vez que o contrato de arrendamento é resolvido com base na falta de pagamento de rendas, não é devida a indemnização igual a 50% das rendas em dívida, conforme estipula o art.º 1041.º do Código Civil. IV-DECISÃO Em face do exposto, acordamos neste Tribunal da Relação de Lisboa em revogar a decisão recorrida na parte em que absolveu da instância os Réus, quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento e, por consequência, julgar procedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento, ordenando o despejo imediato do locado e condenando a 1.ª Ré a entregar o locado livre e devoluto de pessoas e bens aos Autores. Custas pelos Réus/Apelados Lisboa, 13 de Setembro de 2012 Maria de Deus Correia Maria Teresa Pardal Tomé Ramião ---------------------------------------------------------------------------------------- [1] Vide neste sentido Fernando de Gravato Morais, Novo regime do Arrendamento Comercial 2.ª edição, Almedina, ,p.219. [2] Manual do Arrendamento urbano, 4.ª edição actualizada , Vol.II, p.1027. [3] Neste mesmo sentido: Soares Machado e Regina Santos Pereira , Arrendamento urbano, Livraria Petrony 2.ª edição revista e aumentada, p.132 e França Pitão, Novo Regime do Arrendamento Urbano, 2.ª edição, actualizada, Almedina, p.612. [4] Negrito nosso. [5] Vide art.º1084.º n.º3.