Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	721/12.5TCFUN.L1-8
Relator:	ILÍDIO SACARRÃO MARTINS
Descritores:	CADUCIDADE PROPRIEDADE HORIZONTAL
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	04/30/2015
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDENTE
Sumário:	- O prazo de caducidade estabelecido no artº 1225º nº 1 do Código Civil, relativamente à reclamação de defeitos verificados nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal inicia-se com a reunião da 1ª assembleia de condóminos e a nomeação de administrador. (Sumário elaborado pelo Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I - RELATÓRIO: Condomínio do Edifício Quintas IV” intentou acção contra P... SA e A... SA, pedindo a condenação solidária das rés na reparação de todas as anomalias existentes no Edifício Quintas IV, discriminadas no artigo 13º da petição inicial, como melhor consta do relatório elaborado por um engenheiro civil.  Alegou, em síntese, que esses defeitos são originários do próprio imóvel e, no momento da compra e venda, encontravam-se ocultos e imperceptíveis. Daquele relatório constam as recomendações com vista a uma correcta reparação dos defeitos. As rés aceitam a existência dos defeitos, mas nunca os corrigiram. As rés contestaram e invocaram, além do mais e em síntese, a excepção peremptória de caducidade, alegando que toda e qualquer anomalia teria que ter sido comunicada até ao dia 26 de Junho de 2012, data em que se completam os cinco anos desde a entrega do prédio. Apenas com a citação para os presentes autos, ocorrida em 07.11.2012, tiveram conhecimento da existência dos alegados defeitos no prédio. Pugnam pela improcedência da acção, pedindo a absolvição do pedido. O autor replicou, argumentado, além do mais, que no âmbito das reuniões que se realizaram em Dezembro de 2011 e no ano de 2012, as rés reconheceram a existência dos defeitos denunciados e afirmaram pretender proceder à correcção dos mesmos. Termina, pedindo a improcedência da excepção. As rés treplicaram dizendo que o condomínio foi constituído a 12.07.2007, data em que foi constituída a propriedade horizontal. Mais alegam que a primeira assembleia de condóminos teve lugar no 30.07.2007, constituindo a acta nº 1. Concluem como na contestação. Foi proferida SENTENÇA que julgou verificada a excepção de caducidade do direito do autor e absolveu as rés do pedido. Não se conformando com a sentença, dela recorreu o autor, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES: 1ª - O Condomínio está irresignado com o facto do tribunal “a quo” ter considerado verificada a excepção da caducidade dos seus direitos. 2ª - De facto, entende, em particular, que o início da contagem do prazo de garantia de 5 anos para a manifestação e verificação de defeitos nas zonas comuns se inicia apenas e tão somente no momento da criação/eleição dos órgãos do condomínio que, desde aí e com autonomia face à vendedora, passam a poder exercer os direitos que ora nos ocupam. 3ª - Destarte, o “dies ad quo” corresponde ao momento em que se verifica transmissão dos poderes de administração das partes comuns por parte da vendedora a esta estrutura dotada de órgãos próprios e autónomos. 4ª - E não, como defende a primeira instância, a partir do momento em que os condóminos, individualmente, estão em condições de reunir. 5ª - Daí que o ora recorrente entenda que o prazo da aludida garantia apenas se iniciou em 29.08.2011, com a eleição da sociedade Ferreira & Sousa – dado que antes de tal data, a gestão das zonas comuns esteve sempre entregue a uma sociedade sem qualquer autonomia face às sociedades construtora e promotora, tudo conforme melhor ficou demonstrado através dos factos dados como provados sob as alíneas R, S, T, U, V e W da douta sentença. 6ª - E daí também o seu entendimento no sentido de que todos os prazos estão cumpridos, não podendo, por isso, operar a invocada caducidade. 7ª - Ainda que assim não fosse, o que não se concede, isto é, ainda que o prazo tivesse tido início em 27/9/2007, conforme propugna o tribunal “a quo”, no caso em apreço, os 5 anos correspondem ao prazo para a manifestação e conhecimento dos defeitos, sendo que ao mesmo acresce o prazo de 1 ano para a sua denúncia – o correspondente a “5 + 1”. 8ª - Pelo que, ainda assim, não se verificaria a caducidade dos direitos do condomínio. 9ª - Face ao exposto, no que a esta questão diz respeito, o tribunal “a quo” fez uma má aplicação da matéria de direito e violou o artigo 5º nº 1 e 5º- A, nº 2 do DL nº 67/2003, de 8 de Abril com as alterações introduzidas pelo DL nº 84/2008, de 21 de Maio e, caso assim não se entenda, o que não se concede, os artigos 916º e 1225º do Código Civil. 10ª - Por fim, quase à laia de apontamento, no que diz respeito à matéria de facto, apenas a referir que o ponto 1 dos factos não provados constantes na sentença deveria ter sido dado como provado, isto tendo em conta o próprio documento nº 5 junto com a petição inicial e que consubstancia o relatório de defeitos. Termina, pedindo que a decisão proferida pelo tribunal “a quo” seja revogada e substituída por decisão que condene as rés no pedido. Não houve contra-alegações. Colhidos os vistos, cumpre decidir: II - FUNDAMENTAÇÃO: A) Fundamentação de facto: Mostra-se assente a seguinte matéria de facto: A) A ré A... S.A é uma sociedade que se dedica à construção civil e obras públicas - (artº 1º da PI). B) A ré P...S.A. é uma sociedade que se dedica à “construção civil e obras públicas, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim” - (artº 2º PI). C) No âmbito desta sua actividade comercial a ré P... S.A. adquiriu um prédio para construção e nele, na qualidade de dona da obra, mandou edificar o “Edifício Quintas IV”, localizado à Rua Alberto Teixeira, nº 4, Sítio da Vargem, freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, descrito sob o nº 3738 – Caniço - (artº 3º PI). D) A empreiteira da obra foi a primeira ré, “A... S.A.” - (artº 4º PI). E) A segunda ré, P...S.A, procedeu à sua comercialização, vendendo-o a um público que adquiriu as suas fracções para usos não profissionais, mais precisamente para habitação - (artº 5º e 6º PI). F) O imóvel é constituído por dois blocos, com 54 fracções, sendo 52 destinadas a habitação e duas a estacionamento - (artº 7º PI). G) O condomínio do Edifício foi constituído no ano de 2007 - (artº 8º PI). H) Em 29 de Agosto de 2011, em Assembleia-geral de Condóminos foi eleita, como administradora do Condomínio, a C... Ldª - (artº 9º PI). I) Em Dezembro de 2011, por solicitação da administração do condomínio, foi elaborado, por engenheiro civil, um relatório das Patologias do Edifício Quintas IV - (artº 11º PI). J) O teor do relatório referido em I. foi dado a conhecer aos condóminos, em sede de assembleia de condomínio, a 06 de Dezembro de 2011. K) O prédio localizado no Sítio da Vargem, freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz, sob o nº 3738/20020515, denominado de Edifício Quintas IV, apresenta as seguintes anomalias: 1. Manchas de escorrências em paredes exteriores, com origem nos peitoris dos vãos; 2. Fissuração de paredes de fachada; 3. Fissuração de paredes de vedação de logradouros; 4. Humidades ascensionais em paredes de fachada; 5. Deficiente e/ou inexistente impermeabilização de pavimentos de logradouro; 6. Degradação excessiva e destaque da pintura de varandas; 7. Desgaste excessivo da betumação de ladrilhos do pavimento de logradouros; 8. Fissuração em chaminés; 9. Fissuração em paredes de circulações horizontais interiores comuns; 10. Fissuração e desgaste excessivo de juntas do pavimento das garagens; 11. Fissuração do pavimento das garagens; 12. Fissuração em paredes das garagens; 13. Fissuração em tectos das garagens; 14. Humidades e eflorescências em tectos das garagens; 15. Humidades e eflorescências em paredes das garagens; 16. Humidades e eflorescências em tectos de arrecadação; 17. Fugas na Canalização - (artº 13º PI). L) As anomalias referidas em K. são originárias do imóvel e no momento da compra e venda eram imperceptíveis - (artº 14º PI). M) As anomalias referidas em K) são decorrentes da utilização de materiais inapropriados, de uma execução deficiente da obra e uma preparação em obra desadequada - (artº 16º PI). N) A reparação das anomalias referidas em K) está orçada em € 90.000,00 e pode ser realizada num período máximo de seis meses - (artº 18º PI). O) A propriedade horizontal do prédio referido em K) foi constituída por escritura pública, celebrada em 12 de Julho de 2007 - (artº 2º da contestação). P) A Câmara Municipal de Santa Cruz emitiu, em 27/06/2007, alvará de licença de utilização do edifício referido em K) - (artº 4º da contestação). Q) As rés só tomaram conhecimento do relatório referido em I) em 07 de Novembro de 2012, ao serem citadas para a acção - (artº 14º da contestação). R) No dia 30 de Julho de 2007 foi realizada a primeira assembleia de condóminos do prédio referido em C) e K) tendo sido eleita administradora a I... Ldª e mostrando-se a acta assinada por M... e M... - (artº 41º da réplica). S) A ré “P... S.A.” é sócia da I... Ldª - ( artº 41º da réplica). T) Até 09/06/2009, A... foi gerente da I... Ldª - (artº 41º da réplica). U) A A..., como gerentes da I... Ldª, sucederam S... e M... - (artº 41º da réplica). V) O conselho de administração da ré “P... S.A.” e da ré “F... S.A.” é constituído por S... e M... - (artº 41º da réplica). W) A... integrou o conselho de Administração da ré P... S.A. e da ré F...S.A. - (artº 41º da réplica). X) As anomalias referidas em K) foram detectadas em Dezembro de 2011. Y) Só na decorrência do relatório referido em I) é que a administração e os condóminos, em geral, tomaram conhecimento da totalidade dos defeitos existentes no Edifício - (artº 61º da réplica). Z) A presente acção deu entrada no tribunal em 24 de Outubro de 2012 - (artº 67º da réplica). AA) As rés foram citadas para a presente acção em 07 de Novembro de 2012 - (artº 68º da réplica). BB) Em 27/09/2007, já haviam sido vendidas as fracções designadas pelas letras “”, “D”, “G”, “J”, “M”, “O”, “P”, “R”, “V”,”H”, “J”, “L”, “N”, “R”, “T”, “U”, “Z”, “BB”, “I”, “Q”, “M”, “W”, “F”, “”, “N”, “Q”, “P” e “V”, do prédio referido em C., correspondentes a 512,74 da permilagem do prédio; CC) As fracções referidas em BB) correspondem ao valor declarado de € 476.848,70, no total do valor declarado do prédio de € 930.000,00. B) Fundamentação de direito: As questões colocadas e que este tribunal deve decidir, nos termos dos artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2 do novo Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho, aplicável por força do seu artigo 5º nº 1, em vigor desde 1 de Setembro de 2013, são as seguintes: - Impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto; - A questão de direito. IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO PROFERIDA SOBRE A MATÉRIA DE FACTO: Alega a apelante que o ponto 1 dos factos não provados constantes na sentença deveria ter sido dado como provado, isto tendo em conta o próprio documento nº 5 junto com a petição inicial e que consubstancia o relatório de defeitos. Cumpre decidir. O autor alegou no artigo 11º da petição inicial o seguinte: “ Nessa sequência, em 5 de Dezembro de 2011, por solicitação da administração do condomínio, o supra referenciado relatório foi executado por um engenheiro civil”. Trata-se de um relatório de defeitos das zonas comuns requerido pela administração do condomínio, conforme havia sido alegado no artigo 10º da petição inicial. Esse relatório consta de fls 76 a 110 e em todas as páginas refere a data como sendo “ Dezembro de 2001” e em lado nenhum vem referido o dia 5 desse mês. Por isso se provou na alínea I) que em Dezembro de 2011, por solicitação da administração do condomínio, foi elaborado, por engenheiro civil, um relatório das Patologias do Edifício Quintas IV - (artº 11º PI). E não se deu como provado que o referido relatório foi elaborado em 5 de Dezembro de 2011. Na respectiva fundamentação consta, além do mais, que o tribunal atentou no teor do documento de fls 76 a 110. Por aquilo que já se deixou dito a este propósito, mantém-se a resposta dada ao artigo 11º da petição inicial, indeferindo-se a apelação, nesta parte.  A QUESTÃO DE DIREITO: A douta sentença recorrida julgou procedente a excepção de caducidade do direito do autor e absolveu as rés do pedido, com o fundamento de que o prazo de garantia se iniciou a 27.09.2007, data a partir da qual os condóminos passaram a possuir a maioria da permilagem, data essa que corresponde à entrega do prédio. Contra esta decisão apelou o autor, argumentando que o prazo da garantia apenas se iniciou em 29.08.2011, com a eleição da sociedade F... – dado que antes de tal data, a gestão das zonas comuns esteve sempre entregue a uma sociedade sem qualquer autonomia face às sociedades construtora e promotora, tudo conforme melhor ficou demonstrado através dos factos dados como provados sob as alíneas R, S, T, U, V e W da douta sentença. E daí também o seu entendimento no sentido de que todos os prazos estão cumpridos, não podendo, por isso, operar a invocada caducidade. Cumpre decidir. No que toca à excepção de caducidade, o regime aplicável à efectivação da responsabilidade do construtor empreiteiro pelos defeitos de um imóvel enquadráveis no artigo 1225º do Código Civil é o definido nesta disposição e não no artigo 926º[1]. O artigo 1225º do Código Civil, sob a epígrafe, (Imóveis destinados a longa duração), preceitua o seguinte: “ 1. Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente. 2. A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia. 3. Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221º. 4. O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado”. O prazo estabelecido neste artigo é de caducidade. Assim, o preceito aplica-se à ré A...SA, na qualidade de construtora do prédio. E também se aplica à ré “P... SA”, na qualidade de dona da obra, ou de vendedora, por força do seu nº 4. Efectivamente, o nº 4 do artigo 1225º do Código Civil, introduzido pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, veio estabelecer que as normas do contrato de empreitada que regulam a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra se aplicam à compra e venda celebrado com o respectivo construtor do imóvel destinado a longa duração. Como refere Calvão da Silva, “este mesmo diploma legal – Decreto-Lei nº 267/94 –, além da expressa responsabilização do empreiteiro perante o terceiro adquirente do imóvel, dando nova redacção ao nº 1, in fine, do artigo 1225º, veio aplicar o regime estatuído pelo artigo 1225º ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, aditando-lhe o novo nº 4, por forma a evitar que o empreiteiro se escude na relatividade da empreitada e sua ineficácia perante terceiros compradores. Desta sorte, quando, na compra e venda, o alienante tenha sido também o construtor do imóvel (vendedor e construtor), mas inexista e apesar de inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos da coisa transmitida deve aplicar-se o regime do artigo 1225º e não o dos artigos 916º e 917”[2].  A questão que se coloca é a de saber a partir de que momento se conta o prazo de caducidade de cinco anos previsto no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil: a partir de 27.09.2007, como foi decidido na sentença ou a partir de 29.08.2011 como vem alegado nas conclusões da apelação. Sob este prisma, foi considerado na douta sentença o seguinte: “O artigo 12º da Lei 24/96, estabelecia, no seu nº1 que “ o consumidor a quem seja fornecida a coisa com defeito, salvo se dele tivesse sido previamente informado e esclarecido antes da celebração do contrato, pode exigir, independentemente de culpa do fornecedor do bem, a reparação da coisa, a sua substituição, a redução do preço ou o 4º nº1, que “em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato”, alterando a redacção do supra referido artigo 12º para a seguinte: ”o consumidor tem direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos”. No que concerne a prazos, artigo 5º nº 4, preceitua que os direitos conferidos ao consumidor nos termos do nº 1 do artigo 4º caducam findo qualquer dos prazos referidos nos números anteriores sem que o consumidor tenha feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses. Os prazos assim fixados sofreram, contudo, uma alteração com a entrada em vigor do Decreto-lei 84/2008, que estabeleceu um novo prazo de dois anos e três anos a contar da data da denúncia, conforme se trate, respectivamente, de um bem móvel ou imóvel, para a caducidade dos direitos dos consumidores. Esta diferenciação de prazos justifica-se atendendo ao bem em causa e à complexidade de preparação de uma acção judicial consoante se trate de um bem móvel ou imóvel. – Conforme expressamente se consigna no quinto parágrafo do preâmbulo do citado diploma. Em conformidade com o assim decidido, estabelece-se agora, no artigo 5º-A nº3, do referido diploma que “caso o consumidor tenha efectuado a denúncia de desconformidade, tratando-se de bem móvel, os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4º caducam decorridos dois anos a contar da data da denúncia e, tratando-se de bem imóvel, no prazo de três anos a contar desta mesma data”. Não obstante tal alteração de prazos para a apresentação da denúncia dos vícios, a verdade é que o artigo 5º, continua a estabelecer que “o consumidor pode exercer os direitos previstos no artigo anterior (direito a reparação, eliminação de vícios ou substituição do bem) quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de dois ou de cinco anos a contar da entrega do bem, consoante se trate, respectivamente, de coisa móvel ou imóvel. Estabelece-se, assim, um prazo de denúncia dos vícios e, simultaneamente, um prazo máximo para o exercício do direito à reparação ou eliminação de vícios, decorrido desde a data da entrega do bem, findo o qual os direitos do consumidor se consideram caducos. Isso mesmo estabelece o artigo 5º-A nº 1 do Decreto-lei 67/2003, quando preceitua que “os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4º caducam no termo de qualquer dos prazos referidos no artigo anterior e na ausência de denúncia da desconformidade pelo consumidor”. Analisada a factualidade supra elencada como assente, duas conclusões se extraem: em Dezembro de 2011, o autor tomou conhecimento da realidade dos defeitos do imóvel; não houve qualquer denúncia desses defeitos às rés, em momento anterior à citação para os termos desta lide, ocorrida em 07-11-201”. Tratando-se de bens imóveis, por força do disposto no artigo 5º nº 1 do DL nº 67/2003, o consumidor pode exercer os direitos previstos neste diploma no prazo de 5 anos a contar da entrega do bem. Existem, assim, dois prazos: um para denunciar o defeito – artigo 5º nº 3 e 4 do diploma citado, na redacção anterior, ou artigo 5º-A nº 2 e 3, na redacção actualmente em vigor –, outro para intentar a acção judicial – artigo 5º nº 1. Não tendo havido denúncia dos defeitos, há que averiguar, com vista à procedência ou improcedência da invocada excepção de caducidade, se se mostram decorridos mais de cinco anos desde a data da entrega do imóvel até ao momento em que a presente acção entra em juízo. E qual a data da entrega do imóvel? Ocorreu em 27-09-2007, como foi decidido na sentença ou em 29-08-2011 como alegam os apelantes? No caso dos autos está em causa a reclamação pelo autor, das anomalias verificadas nas partes comuns de um prédio urbano constituído em propriedade horizontal, construído pela 1ª ré, sendo dona da obra a 2ª ré, que procedeu depois à venda das respectivas fracções autónomas. Como refere Cura Mariano[3], na opção pelo momento da entrega da obra como o momento em que se inicia o prazo de caducidade, o legislador teve em mente que seria esse o momento em que, normalmente o dono da obra ou o comprador, estariam em condições de exercer o seu direito. Haverá então de concluir que o dies a quo para o início do prazo de cinco anos previsto no artº 1225º nº 1 do CC é de facto o da entrega da construção, em termos que possibilitem o exercício do direito à verificação, e se for necessário, à reclamação da reparação dos vícios ou defeitos que a afectem. O momento em que o prédio é constituído em propriedade horizontal, ou em que é inscrito no registo, ou mesmo o momento da reunião da assembleia de condóminos, e da nomeação de administrador, serão apenas elementos de onde aquela conclusão se possa extrair. Mas o que será relevante, no confronto entre o empreiteiro e o dono da obra, será sempre o momento da efectiva entrega da obra, sendo que a partir daí haverá de atender ao disposto no referido artigo 329º do CC para se aferir do momento em que se pode afirmar que passou a ser possível o exercício do direito à reparação dos defeitos de que a mesma obra esteja afectada. No caso dos autos, estamos perante defeitos verificados nas áreas comuns do “Edifício Quintas IV”. Neste caso, a questão suscitou entendimentos divergentes, que podem no essencial, ser reconduzidos às seguintes orientações: a) O início do prazo de caducidade iniciar-se-ia com a primeira entrega de fracção autónoma a condómino adquirente; b) Com a última entrega de fracção autónoma a condómino adquirente; c) Com a entrega da maioria das fracções autónomas aos condóminos adquirentes; d) Com a transmissão dos poderes de administração das partes comuns para os condóminos, através da sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador. A sentença da primeira instância aderiu à terceira orientação, considerando o seguinte: “Entendemos, assim, que a tese mais razoável será aquela que entende que o momento a partir do qual se deve ter como efectuada a entrega do prédio, é aquele momento a partir do qual o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos e identificados com os interesses comuns que passam a representar de modo orgânico e próprio plasmados nas deliberações que tomam. Este momento – da cisão/apartamento do vendedor do prédio vendido – pode coincidir, ou não, com a constituição da assembleia de condóminos. Relevante, para o seu início, é que o prédio esteja em condições de ser entregue à assembleia de condóminos para que esta possa exercer todos os direitos de fiscalização sobre as partes comuns, de forma livre, ou seja, sem que se encontre manietada pela circunstância de o construtor ou vendedor, enquanto detentor de uma percentagem maioritária do prédio, poder, de alguma forma, impedir o exercício de tais direitos, impossibilitando o exercício de direitos por parte da assembleia. Aqui chegados, importa referir que o facto de não estar devidamente constituída a administração do condomínio, por incúria dos condóminos em constituí-la formalmente, em nada afasta a circunstância de o prédio estar entregue aos condóminos, verificada que esteja a existência da detenção, pelos condóminos singulares, de um capital superior a 25% (pois que a assembleia de condóminos poderá ser convocada por, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido e deliberar a propositura da acção colectiva (cfr. artigo 1431º, n.º2, do Código Civil). Analisados os factos supra elencados como provados, constatamos que, em 27/09/2007, haviam já sido vendidas fracções autónomas correspondentes a 512,74 da permilagem do prédio, ou seja, os condóminos não ligados às Rés possuíam já mais de metade da permilagem do prédio. Tais fracções equivaliam a um valor declarado de € 476.848,70, valor superior a 25% do capital investido (na medida em que da escritura pública de constituição da propriedade horizontal se extrai que o prédio possuía o valor declarado de € 930.000,00). Significa o que vem de dizer-se que em 27/09/2007 o prédio se encontrava em condições de ser entregue a uma administração do condomínio livre da influência das Rés, pois que desde essa data que se encontravam reunidos os pressupostos necessários à convocação de uma assembleia de condóminos e que esta possuía condóminos que, comparecendo e votando, possuíam a maioria dos votos, podendo, assim, eleger a administração de condomínio que mais confiança lhes merecesse. Entendemos, assim, que o prazo de garantia de cinco anos, se iniciou em 27/09/2007, pois que a partir desse momento as Rés deixaram de ter qualquer poder para influenciar o curso das decisões a tomar sobre o prédio. A ser assim, como entendemos que deve ser, concluímos que o prazo máximo de garantia estabelecido se esgotou em 28/09/2012, por aí se encontrarem decorridos os cincos anos que aos consumidores se mostram concedidos para exercer os seus direitos de reparação de vícios da coisa adquirida”. Da nossa banda, cremos que a última orientação é a mais razoável, pois entendemos que decisiva é a data em que o promotor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quanto estes constituíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador. Trata-se de orientação que vem sendo sufragada maioritariamente pelos tribunais superiores e de forma[4]. No caso dos autos provou-se, a este respeito, que:  - A propriedade horizontal do prédio referido em K) foi constituída por escritura pública, celebrada em 12 de Julho de 2007 - (O). - No dia 30 de Julho de 2007 foi realizada a primeira assembleia de condóminos do prédio referido em C) e K) tendo sido eleita administradora a “Imocondomínios, Ldª” (…) - (R). - A presente acção deu entrada no tribunal em 24 de Outubro de 2012 - (Z). - As rés foram citadas para a presente acção em 07 de Novembro de 2012 - (AA). Em consequência do que ficou dito, concluindo de forma diferente da douta sentença recorrida, diremos que o início do prazo de caducidade de 5 anos a que se refere o artº 1225º nº 1 do Código Civil ocorreu a 30 de Julho de 2007 e ainda que, no dia 24 de Outubro de 2012, data da propositura da acção, qualquer direito à eliminação dos defeitos no prédio denominado “Edifício Quintas IV”, já havia caducado, mas precisamente a 30 de Julho de 2012. Nesta conformidade, improcedem as conclusões das alegações do apelante. EM CONCLUSÃO: - O prazo de caducidade estabelecido no artº 1225º nº 1 do Código Civil, relativamente à reclamação de defeitos verificados nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal inicia-se com a reunião da 1ª assembleia de condóminos e a nomeação de administrador. III - DECISÃO: Atento o exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida, embora pelas razões que acabaram de serem expostas. Custas pela apelante. Lisboa,  30/4/2015 Ilídio Sacarrão Martins Teresa Prazeres Pais Isoleta de Almeida Costa [1]  Ac. STJ de 26.0.4.1983, in BMJ 326º-472. [2]  Compra e Venda de Coisas Defeituosas, págs. 102 e 103. [3]  Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, pág. 213. [4] V.Acórdãos do STJ, de 6/6/2002; de 21-4-2005; de 29-10-2010; de 01-6-2010; de 29-6-2010; de 06-3-2012, todos disponíveis em www.dgsi.pt/jstj. No mesmo sentido, Cura Mariano, ob cit págs 212-215.