Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	10521/2005-8
Relator:	FERREIRA DE ALMEIDA
Descritores:	CONTRATO-PROMESSA AUTONOMIA DA VONTADE CLÁUSULA INTERPELAÇÃO PRORROGAÇÃO DO PRAZO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	01/21/2007
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	NEGADO PROVIMENTO
Sumário:	Nada obsta, atento o princípio da autonomia da vontade (artigo 405.º do Código Civil), à estipulação de cláusula em contrato-promessa que concede aos promitentes compradores, em alternativa, a faculdade de interpelar, findo o prazo de 18 meses definido para outorga da escritura de compra e venda, os promitentes-vendedores para marcação da escritura em 180 dias sujeitando-se estes a resolução ou então considerar prorrogado até 30 meses a data de marcação da escritura com sujeição à resolução do contrato, ou seja, sem necessidade, neste último caso, de interpelação admonitória (artigo 808.º do Código Civil) (SC)

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa : 1.   António […] e […] Maria […] vieram propor, contra P. […] SA, acção seguindo forma ordinária, distribuída à 9ª Vara Cível de Lisboa, pedindo se declare a resolução de contrato-promessa de compra e venda celebrado entre AA. e R., e consequente condenação daquela a pagar-lhes a quantia de € 57.880,69, acrescida de juros, à taxa legal, a título de devolução do montante correspondente ao sinal, por si entregue no âmbito respectivo.     Contestou a R., sustentando, nomeadamente, a ilegalidade da pretendida resolução contratual - e concluindo pela improcedência da acção.       No despacho saneador, foi proferida decisão, na qual, considerando-se a acção parcialmente procedente, se condenou a R. a pagar aos AA. a reclamada quantia de € 57.880,69, acrescida de juros, sobre o montante de € 31.903,30 -  absolvendo-a do restante pedido.       Inconformada, daquela interpôs a R. o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou, com a formulação das seguintes conclusões : -  Só o incumprimento definitivo do promitente-vendedor (e não só a simples mora) habilita o promitente comprador inocente a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro, do sinal (e dos seus reforços). -   Nos termos do art. 808°, nº 1, do C.Civil - aplicável ao contrato de promessa, de harmonia com a doutrina e a jurisprudência citadas - a obrigação "considera-se para todos os efeitos não cumprida" ou, o que é o mesmo, a mora converte-se em incumprimento definitivo, "se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor". -   A mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação (a outorga da escritura e a sua marcação) não for realizada por ela dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente comprador, ou se este perder o interesse que tinha na prestação (na transmissão da propriedade da fracção), perda esta que deve ser apreciada objectivamente (art. 808°, nºs 1 e 2, do C.Civil). -    Os apelados não fixaram à R. qualquer prazo razoável para que esta cumprisse a sua obrigação. -   Os AA. apelados não perderam o interesse que tinham na prestação da R. apelante - perda de interesse que haveria que ser apreciada objectivamente - sendo certo que aqueles não alegam sequer factos concretos que configurem tal perda. -    O A., ora recorrido, perante a falta de outorga da escritura pública no prazo fixado na cláusula 3ª do referido contrato-promessa, poderia optar por "duas hipóteses", ou seja, poderia exigir da R., ora recorrente, o cumprimento de uma de duas obrigações, para o que, na economia do contrato e de harmonia com o preceituado na cláusula 4ª, deveria - ou, pelo menos, teria o respectivo ónus - comunicar a sua escolha. -   Os direitos previstos no n°1 da cláusula - resolução de contrato, com o dever da primeira outorgante de devolver as quantias recebidas (com excepção das que tiverem sido objecto de financiamento do BIC) acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a 6 meses, mais 2 pontos percentuais - têm como necessário pressuposto a escolha, pelo promitente-comprador, aí prevista, através da interpelação da promitente - vendedora, ora apelante, para que esta procedesse à marcação de respectiva escritura. -   Os direitos previstos no nº2 da cláusula em análise - direito à resolução do contrato e direito de exigir a restituição em dobro de todas as importâncias recebidas a título de sinal (com excepção das foram objecto de financiamento do BIC) - pressupõem, necessariamente, uma opção por "considerar prorrogado o prazo para a celebração da mencionada escritura até 30 (trinta) meses a contar da data do contrato-promessa de compra e venda". -   Ora, o apelado, tendo decorrido o prazo da cláusula 3ª, não fez qualquer opção nem, muito menos, a comunicou à ora apelada. -   Não tendo feito qualquer opção, não pode o promitente-comprador prevalecer-se de qualquer um destes direitos e, designadamente, não tendo feito a opção pela prorrogação do prazo para a celebração da escritura até 30 (trinta) meses, não tem direito à resolução do contrato com direito à restituição do sinal em dobro (ressalvadas as importâncias mutuadas pelo BIC). -   O saneador-sentença apelado violou o preceituado nos arts. 442°, 542°, 549°, 798°, 801°, 804°, 808°, bem como a cláusula 4ª do contrato-promessa de compra e venda, razão pela qual, dando-se provimento ao recurso, deve ser revogada a decisão impugnada, com a absolvição da R., ora recorrente, do pedido.       Em contra-alegações, pronunciaram-se os apelados pela confirmação do julgado.       Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. 2.     Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual : -   Os AA., a R. e Banco […] SA, celebraram em 22/3/2001 um contrato a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”, junto a fls. 11 a 24, mediante o qual os AA. prometeram comprar à R. e esta prometeu vender, a fracção autónoma, que viesse a corresponder à loja, provisoriamente identificada como Loja A, sita no r/chão, com uma arrecadação na respectiva cave e um lugar de estacionamento também na cave, do empreendimento imobiliário que se propunha a construir no […]concelho de Palmela. -  O Banco […]SA, adiante designado por B.[…] , que havia desenvolvido um programa específico de financiamento, para os promitentes compradores das fracções autónomas do empreendimento supra referido, comprometeu-se a financiar os AA., nessa qualidade. -  O preço de venda da fracção prometida vender foi estipulado em Esc. 24.000.000$00, hoje convertido em € 119.711,49.   -  Os AA. entregaram, nessa data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 1.200.000$00, hoje € 5.985,57. -   A título de sucessivos reforços de sinal foi acordado que os AA. deveriam entregar, ainda, a quantia de € 35.913,45, pagos da seguinte forma:   a) Esc.1.200.000$00, hoje € 5.985,57, no prazo de 90 dias a contar da assinatura do contrato promessa de compra e venda;   b)  Esc. 6.000.000$00, hoje € 29.927,87, no prazo de 180 dias após a assinatura do mesmo contrato. -  Assim, até à presente data a R. já recebeu a quantia global de € 41.899,02, a título de sinal e princípio de pagamento. -  Como os AA. não necessitavam de solicitar financiamento para o montante total da aquisição, pois possuíam algumas economias, requereram empréstimo bancário, no montante global de 17.360.000$00, hoje € 86.591,31, por um prazo de dez anos, proposta que foi aprovada a 11/6/2001, conforme carta do BIC, junta a fls. 28 e 29. -   Nos prazos estabelecidos no contrato os AA. prestaram o sinal e respectivos reforços sendo que: a)  O montante de € 15.961,65 foi suportado por capitais próprios dos AA., não resultando de qualquer financiamento; b) A quantia de € 25.977,39, que adveio de um empréstimo denominado “[…]”, conforme carta do BIC junta a fls.30. -   O contrato promessa de compra e venda estabelecia ainda, na sua cláusula 3ª, que a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela R., até ao termo do prazo de 18 meses após a assinatura do contrato, obrigando-se aquela a avisar os AA., por carta registada com aviso de recepção, com antecedência mínima de 8 dias, da data marcada. -   Todavia, o referido prazo expirou no dia 22/9/2002 e os AA. nunca foram avisados da marcação de qualquer data para a escritura, nem nunca lhes foi dada qualquer justificação pelo silêncio. -   Consta ainda da cláusula 4ª do acordo celebrado que: “Caso a escritura pública de compra e venda da fracção objecto do presente contrato não vier a ter lugar no prazo fixado na cláusula anterior, o Segundo Outorgante poderá optar por uma das seguintes hipóteses: 1. Interpelar a Primeira Outorgante para que esta proceda à marcação da respectiva escritura no prazo máximo de 180 dias (cento e oitenta dias) e, se tal não acontecer, terá, então, o Segundo Outorgante o direito de resolver este contrato devendo, neste caso a Primeira Outorgante devolver-lhe as quantias recebidas ao abrigo do mesmo a título de sinal e princípio de pagamento e ou de reforço(s) de sinal(ais), excepto as que tiverem sido objecto de financiamento pelo Terceiro ao Segundo Outorgante, acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a seis meses, mais 2 p.p.(dois pontos percentuais), pelo período compreendido entre a(s) data(s) da(s) sua(s) respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição. 2. Considerar prorrogado o prazo para a celebração da mencionada escritura até 30 (trinta) meses a contar da data do presente contrato promessa de compra e venda e, se tal não se verificar, terá, então o direito de resolver este contrato e de exigir da Primeira Outorgante a restituição em dobro de todas as importâncias que lhe entregou ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento e/ou de reforço(s) de sinal(ais), excepto as que tiverem sido objecto de financiamento pelo Terceiro Outorgante”. -  Os AA. resolveram aguardar para ver se eram contactados pela R. dentro dos prazos de prorrogação estabelecidos. -   Como passados mais de trinta meses após a data de celebração da promessa de compra e venda, a R. ainda não havia efectuado qualquer contacto com os AA. com vista à celebração da escritura, os AA. enviaram à R. o escrito a que se refere a cópia de fls. 35, em 12/11/2003, que esta recebeu, onde declaram “resolver” o contrato e exigem a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal, à excepção do montante financiado pelo BIC, SA. -   Não obtendo qualquer resposta da R., os AA. voltaram a escrever, a 11/12/2003, exigindo que a mesma lhes devolvesse o sinal prestado, concedendo para tanto um prazo máximo de 15 dias. -  Em virtude da continuada ausência de resposta por parte da R., os AA. decidiram constituir mandatária que, por sua vez e em representação destes, enviou à R., em 9/1/2004, carta registada, com aviso de recepção, junta a fls. 43, “reiterando a inequívoca e definitiva perda de interesse dos seus clientes na compra e venda prometida, considerando resolvido o contrato ao abrigo do estabelecido no número dois da Cláusula Quarta do mesmo, em virtude de terem decorrido mais de trinta meses após a data acordada para celebração da escritura pública de compra e venda” e solicitando, mais uma vez, a devolução, em dobro, das quantias prestadas a título de sinal. -  Em face do silêncio da R. a mandatária dos AA. envia à promitente vendedora, a 22/1/2004, fax confirmando o teor da carta de 9/1, anexando uma cópia da mesma e solicitando uma resposta com a maior brevidade, conforme fax junto a fls. 47. 3.   Nos termos dos arts. 684º, nº3, e 690º, nº1, do C.P.Civil, acha-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente.     A questão a decidir centra-se, pois, na apreciação da requerida resolução do contrato promessa celebrado entre as partes.      Dispõe o art. 801º, nº1, do C.Civil que, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação.       E, tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, pode o credor, nos termos do nº2 desse preceito, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro.     Por seu turno, nos termos do art. 808º, nº1, do mesmo diploma, perdendo o credor, em consequência da mora, o interesse que tinha na prestação, ou não sendo esta realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.       Para o efeito, "não basta, porém, uma perda subjectiva de interesse na prestação. É necessário, diz o nº2 do art.808º, que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação. E pode não justificar a recusa da prestação tardia, quando a perda do interesse do credor for puramente subjectiva" (A. Varela, "Das Obrigações em geral", vol. II, pág.124).     Em conformidade com aquele que vem, a tal respeito, constituindo entendimento jurisprudencial dominante, é ao contrato promessa integralmente aplicável o regime decorrente das citadas disposições legais.      "Os arts. 798º, 801º, 804º e 808º do C.Civil, aplicáveis aos contratos em geral, também são de observar quanto ao contrato promessa.   -  A resolução da promessa e as sanções da perda de sinal ou da sua restituição em dobro (art.442º do C.Civil) só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa.   -  Se houver simples mora da parte de algum dos promitentes, já não se aplica o disposto no art.442º, nº2, do C.Civil, embora o promitente lesado tenha direito a uma reparação pelos danos causados, nos termos do art. 804º do C.Civil.   -  Também no contrato promessa os dois casos previstos no art. 808º do C.Civil são equiparados ao não cumprimento  definitivo" (ac. STJ, de 2/5/85 - BMJ nº 347, pág. 375).     "Para que a mora se converta em não cumprimento definitivo e, consequentemente, possa conduzir a resolução ou extinção do contrato-promessa, é necessária a interpelação para fixação do prazo certo e determinado ou de prazo suplementar" (ac. STJ, de 14/3/90, in www.dgsi.pt - JSTJ00000999).     "A simples mora do promitente comprador no cumprimento do contrato não dá ao promitente vendedor o direito de resolver o contrato e fazer seu o sinal prestado" (ac. STJ, de 3/3/98 - JSTJ00039886).      "O incumprimento do contrato promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o art. 808º do CCIV.    -  A situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, prevista nos arts. 804º, nº2, e 805º, nº2, basta para que possa haver lugar a execução específica do contrato promessa (art. 830º, nº1), mas é insuficiente para fundamentar a resolução contratual.    -  Para constituir fundamento de resolução do contrato e poder servir de justificação à reposição do sinal em dobro, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável do devedor, tem de ser definitivo" (ac. STJ, de 12/1/99 - JSTJ00035387).     No caso, pretendem os AA., ora apelados, na qualidade de promitentes compradores, fundados em alegado incumprimento por parte da R. apelante, promitente vendedora, lhes seja reconhecido o direito à resolução do contrato com aquela celebrado.     De acordo com o estipulado, a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela apelante, no prazo de 18 meses, contados após a assinatura do contrato promessa.     Não sendo a escritura celebrada no aludido prazo, concedia-se, em alternativa, aos promitentes compradores a faculdade de interpelar a promitente vendedora para esta proceder à marcação da respectiva escritura no prazo de 180 dias; ou considerar tal prazo prorrogado, até ao limite de 30 meses - findos os quais, se lhes conferia o direito de resolver o contrato e exigir a restituição em dobro das importâncias entregues, a título de sinal e princípio de pagamento.     Ou seja, no exercício da autonomia da vontade (art. 405º C.Civil), acordaram as partes em, antecipadamente, fixar o prazo suplementar, findo o qual - considerando-se definitivo o incumprimento da promitente vendedora - se facultava aos promitentes compradores o direito a, sem necessidade de prévia interpelação, desde logo resolver o contrato.        Não questionando sequer a apelante o incumprimento a si imputado, forçoso se torna, assim - embora por razões diversas das contidas na decisão impugnada - concluir pela licitude da pretendida resolução contratual e consequente improcedência das alegações respectivas. 4.  Pelo acima exposto, se acorda em negar provimento ao recurso, confirmando-se integralmente a sentença recorrida       Custas pela apelante. Lisboa, 25 de Janeiro de 2007   (Ferreira de Almeida - relator) (Salazar Casanova - 1º adjunto) (Caetano Duarte - 2º adjunto)