Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | TERESA SOARES | ||
| Descritores: | CONTRATO DE ARRENDAMENTO ACTUALIZAÇÃO DE RENDA | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 02/26/2015 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| Texto Parcial: | N | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | - A nova redacção dada ao NRAU, pela L.31/2012, não restringe a aplicação do regime transitório, previsto para os contratos celebrados antes de 1990, apenas aos contratos que ainda não tenham sido objecto de actualização, no âmbito da L.6/2006. - Mesmo verificados os circunstancialismos previstos na L31/2012. o senhorio pode sempre, se nisso vir interesse, desencadear o procedimento de transição para o NRAU e actualizar a renda nos termos que estão delineados na lei actual. | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa 1. J... e mulher, M..., intentaram procedimento especial de despejo (PED), de acordo com o disposto nos artigos 15.° e seguintes da Lei n.° 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU, com a redação dada pela Lei n.° 31/2012, de 14 de agosto), contra I..., com vista à desocupação da fração autónoma (locada) designada pela letra "L", correspondente ao 3.° andar esquerdo do prédio urbano sito na rua Duarte Gaivão, n.° 6, em Lisboa, e ao pagamento de rendas em divida e juros no montante global de € 2 773,17). Alegaram que a renda fixada nos termos da lei aplicável é de €422,79, mas a Ré só vem pagando mensalmente € 207,00, ficando mensalmente em dívida a diferença de € 215,79, o que originou a resolução do contrato de arrendamento subjacente aos autos, através de notificação judicial avulsa operada. 2. Notificada do requerimento de despejo, a Ré apresentou oposição, que não veio a ser atendida, com fundamento em não ter sido atempadamente efectuado o pagamento da caução respectiva. 3. Foi proferida a decisão seguinte: “O Tribunal ordena a desocupação do locado, permitindo aos Autores proceder à desocupação imediata do imóvel arrendado subjacente aos autos (fração autónoma designada pela letra "L", correspondente ao 3.° andar esquerdo do prédio urbano sito na rua Duarte Gaivão, n.° 6, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 486, da freguesia de São Domingos de Benfica), se necessário, com recurso ao auxílio das autoridades policiais competentes, por força da legítima resolução contratual operada através de notificação judicial avulsa em 25 de março de 2014, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 1083.°, n.° 3, do Código Civil. A presente decisão judicial para desocupação do locado permitirá aos Autores, ainda, iniciar o processo de execução para cobrança das rendas vencidas e vincendas até à entrega do locado, encargos e/ou outras despesas, bem como juros de mora devidos, calculados à taxa supletiva legal de 4 % até integral pagamento, totalizando o montante de € 2 773,17 até à data do requerimento de despejo.” 4. Desta decisão recorre a R. alegando, com as seguintes conclusões: 1- O tribunal tomou conhecimento oficiosamente, como lhe competia, da validade formal do contrato, existência e vencimento da obrigação; 2 - Os AA. alegaram que no decorrer da acção de despejo que correu termos pela 2.ª Secção do 4° Juízo sob o n.º821/07.3TJLSB encetaram um processo de aumento de rendas que nunca foi concluído; 3 - Os termos do acordo de transacção são claros no sentido de que a fixação da renda em e 200,00, actualizada nos termos legais (à época, os termos legais não podiam ser outros que não os do NRAU) foi a causa de já não se ter mais concluído o aumento (também nos termos do NRAU) encetado. 4 - Consequentemente, o contrato sub judice estava já submetido ao NRAU desde 2010 (data da transacção), pelo que não se lhe pode aplicar o disposto nos artigos 26° a 37° do NRAU, versão de 2012. 5 - E assim sendo não existia nem existe a obrigação resultante do aumento de renda mencionado no doc. 4 junto com a notificação judicial avulsa pela qual os AA. "resolveram" o contrato, junta aos autos com o requerimento de despejo. 6 - O que o tribunal deveria ter constatado, declarando consequentemente a improcedência do despejo. Foram violados o art° 15°, n° 7, e os artigos 26° a 37° do NRAU, entre outros que o douto tribunal ad quem possa vir a suprir. Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso e substituída a douta sentença por outra que declare ilegal o aumento de renda exigido pelos AA., com a legal consequência de ser revogada a decisão que mandou despejar a R. e a condenou ao pagamento do diferencial das rendas, substituindo-a por outra que declare improcedente por não provado o procedimento de despejo e absolva a R. dos pedidos. 5. Os AA contra-alegaram pugnando pela manutenção do decidido. 6. Nada obsta ao conhecimento do recurso. 7. Na decisão recorrida fixaram-se como provados o seguintes factos: 1-A propriedade da fração autónoma designada pela letra "L", correspondente ao 3.° andar esquerdo do prédio urbano sito na rua Duarte Gaivão, n.° 6, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 486, da freguesia de São Domingos de Benfica, mostra-se inscrita a favor dos Autores (marido e mulher), que a adquiriram mediante escritura pública de compra e venda lavrada em 25 de setembro de 2006, junto do Cartório Notarial de Carlos Manuel da Silva Almeida (cfr. documento de fls. 12 a 16); 2- Em 9 de agosto de 1965, os então proprietários deram de arrendamento a António Coelho Teixeira a fração autónoma acima identificada, pela renda mensal de Esc.: 1 100$00 e demais condições constantes do documento de fls. 8 a 11; 3- Por óbito do indicado primitivo inquilino, o arrendamento transmitiu-se para a ora Ré, sua mulher, tendo a renda mensal sido sucessivamente atualizada; 4- Na ação de despejo que correu termos contra a aqui Ré, no âmbito do Processo n.° 821/07.3TJLSB, do 4.° Juizo, 2.a Secção, do Tribunal judicial da Comarca de Lisboa, a renda mensal foi fixada em € 200,00 por acordo judicialmente homologado por sentença, sendo devida a partir de 1 de março de 2011 (referente ao mês de abril de 2011), a pagar mediante transferência bancária para a conta dos Autores (cfr. documento de fls. 23 a 26); 5- Em 25 de janeiro de 2013, o Autor dirigiu à Ré uma carta registada com aviso de receção (cuja cópia consta a fls. 27 a 29), que a recebeu, a notificá-la nos termos do disposto nos artigos 30.° e seguintes da Lei n.° 6/2006, de 27 de fevereiro (com a redação dada pela Lei n.° 31/2012, de 14 de agosto), além do mais, do aumento da renda para € 450,00 mensais, tendo presente que o valor patrimonial da fração é de € 76 101,92; 6- Em resposta à aludida carta, a Ré dirigiu ao Autor a carta de 22 de fevereiro de 2013 (cuja cópia consta a fls. 30 a 32), a opor-se ao aumento da renda, juntando um documento comprovativo de ter solicitado à administração fiscal o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC), bem como cópia do seu bilhete de identidade a comprovar ter mais de 65 anos de idade, elementos que foram levados em conta pelo Autor; 7- Em 7 de setembro de 2013, a Ré dirigiu ao Autor uma outra carta (cuja cópia consta a fls. 33 e 34) a enviar a declaração RABC, emitida em 3 de setembro de 2013 pelo respetivo serviço de finanças, de onde se alcança que o correspondente RABC, no ano de 2012, era de € 23 236,68; 8- Em consequência, a 13 de setembro de 2013, o Autor dirigiu à Ré uma carta registada com aviso de receção (cuja cópia consta a fls. 35 a 37) a aumentar a renda mensal para € 422,79, informando-a, ainda, de que os retroativos de abril a outubro de 2013, no montante de € 1 510,53, seriam pagos de uma forma faseada, não podendo pagar mais mensalmente do que renda e meia até ao pagamento integral dos retroativos, sendo que a renda de € 422,79 era acrescida de mais meia renda de € 211,39, totalizando mensalmente € 634,19 (renda e retroativos até abril de 2014) e, no mês de maio, € 526,59 (renda mais a parte em falta dos retroativos), passando, em junho de 2014, a pagar somente a renda de € 422,79 até abril de 2018; 9- A Ré deveria ter pago aos Autores, em novembro de 2013 (relativa a dezembro de 2013), a quantia de € 634,19 (renda mensal mais meia renda de retroativos), mas apenas pagou € 207,00; 10- A Ré deveria ter pago aos Autores, em dezembro de 2013 (relativa a janeiro de 2014), também a quantia de € 634,19, mas apenas pagou € 207,00; 11-A Ré deveria ter pago aos Autores, em janeiro de 2014 (relativa a fevereiro de 2014), também a quantia de € 634,19, mas apenas pagou € 207,00; 12-A Ré deveria ter pago aos Autores, em fevereiro de 2014 (relativa a março de 2014), também a quantia de € 634,19, mas apenas pagou € 207,00; 13- Com base nos fundamentos acima descritos, mediante notificação judicial avulsa, os Autores requereram, no dia 26 de fevereiro de 2014, a resolução do contrato de arrendamento em apreço (cfr. artigos 1083.°, n.° 3, e 1084.°, n.° 1, ambos do Código Civil), a menos que a Ré pusesse termo à mora no prazo de um mês a contar da dita notificação (cfr. documento de fls. 19 a 22); 14-Apesar de notificada a 25 de março de 2014, através de agente de execução (cfr. documento de fls. 17 e 18), a Ré manteve, sem mais, os pagamentos de € 207,00 por mês. E mais se considera provado, em face dos documentos juntos aos autos: 15- A acção de despejo identificada em 4- deu entrada em juízo em Fevereiro de 2007, e nela os AA pediam a resolução do contrato de arrendamento com fundamento em obras não autorizadas e falta de pagamento de rendas –estavam a ser depositadas sem justificação válida, segundo os AA.- sendo que nessa data a renda estava fixada em €65,87. Do acordo homologado aludido em 4- extrai-se, de relevante, que “Autores e Ré fixam por acordo a renda mensal contratual do andar dos autos em €200, devida a partir de 1-3-2011…”- c.ª1.ª e que “A renda referida na cláusula anterior e agora fixada será actualizada anualmente nos termos legais .” –cl.ª 2.ª *** A questão a decidir é a de saber se os AA tinham título válido para promoverem, junto da R., a resolução do contrato e o despejo por falta de pagamento de rendas. Esta decisão pressupõe que se aprecie se os AA podiam exigir da R as rendas, com a actualização a que procederam e se, consequentemente, a R estava obrigada ao respectivo pagamento, ao qual não procedeu. Estamos perante um regime de actualização extraordinário de rendas, regime este instituido pelo NRAU de 2006 e continuado com a revisão deste regime, levada a cabo pela Lei 31/2012, de 14/8. Esta actualização extraordinária, criada com o regime de 2006 – L.6/2006, de 27/2, art.º 27.º e sgs. - teve em vista corrigir a grande desactualização que se vinha mantendo em relação aos valores das rendas nos arrendamentos habitacionais, celebrados antes da vigência do RAU - leia-se, antes de 1990 - que, sujeitos como estavam ao regime vinculista, levavam a que, na prática, os senhorios se vissem impedidos de obter uma rentabilização condigna da sua propriedade. Para essa desactualização contribuiu, inicialmente L. 2030, de 22/6/1948, com apertadas regras para as actualizações, agravada pela suspensão das avaliações fiscais, imposta pelo DL 445/74 de 12/9, que redundou num verdadeiro o congelamento das rendas. A desactualização agravou-se exponencialmente com as elevadas taxas de inflação que sobrevieram, após 1974. A Lei 46/85, de 20/9 introduziu novos regimes de renda e consagrou o princípio da actualização das rendas, mas em moldes que não permitam recuperar das consequências do aludido período de congelamento. Só com o RAU - 1990 - é que se introduziram alterações significativas no regime do arrendamento, com o regime das rendas a flexibilizar-se, deixando-se cair relevante parte das regras vinculísticas. Por isso, para os arrendamentos celebrados depois de 1990, já não sentiu o legislador de 2006 a necessidade de criar qualquer esquema de actualização extraordinária, dado que os contratos celebrados neste âmbito pautaram-se já por uma ampla margem de liberdade negocial, com a possibilidade de celebração de contratos de duração limitada, o que, desde logo, levou a que as rendas fixadas se mantivessem ajustadas com as actualizações anuais legalmente fixadas. Os contratos mais antigos, anteriores a 1990, continuaram a apresentar rendas, por regra, manifestamente desajustadas da realidade sócio-económica, que não traziam ao senhorio valor que lhe permitisse efectuar reparações e muitas vezes, nem sequer pagar o imposto sobre tal património, dai que se justificasse a tomada de medidas para uma actualização extraordinária. Mas estas alterações legislativas não visam apenas as correcções das rendas mas também a modificação do regime contratual, com a transição dos contratos anteriores a 1990 para o regime do NRAU - art.º 30.º da L.6/2006, na redacção dada pela L.31/2012. Esta sujeição ao novo regime tem a sua maior inovação na transformação daqueles contratos em “contratos com prazo certo” findo o qual o senhorio pode opor-se a sua renovação sem necessitar de qualquer justificação. Enquanto no regime anterior, por força de imposição vinculistica, estava vedado ao senhorio opor-se a essa renovação, o que, na prática, transformava esses contratos, embora com prazo formalmente fixado, em contrato “sem prazo” para o senhorio. Vejamos agora das razões da recorrente. Defende a recorrente que o acordo obtido na acção identificada foi a conclusão do processo de aumento, nos termos do NRAU, e defende–o afirmando que “ Os termos do acordo de transacção são claros no sentido de que a fixação da renda em € 200,00, actualizada nos termos legais (à época, os termos legais não podiam ser outros que não os do NRAU) foi a causa de já não se ter mais concluído o aumento (também nos termos do NRAU) encetado”. Mas se bem atentarmos não é esse o sentido do acordo, pois o seu teor não permite essa afirmação. Não é a renda fixada em €200 que é actualizada nos termos legais. Diz-se: “A renda referida na cláusula anterior e agora fixada será actualizada anualmente nos termos legais .” –cl.ª 2.ª. Daqui o que decorre é apenas que as partes acordaram numa nova renda, a qual seria anualmente actualizada de acordo com as actualizações anuais tal como estavam fixadas à data, pelo art.º 32.º da L.6/2006 (e hoje com correspondência no art.º 24.º), o que é coisa diversa de se dizer que a renda, ao ser fixada em €200, está a ser “actualizada nos termos legais”. Mas ainda que se entendesse que a renda tinha sido actualizada nos termos do NRAU, então em vigor, nem por isso a R estava liberta de nova actualização, pois a nova redacção dada ao NRAU, pela L.31/2012 não restringe a aplicação do regime transitório, previsto para os contratos celebrados antes de 1990, apenas aos contratos que ainda não tenham sido obejcto de actualização, no âmbito da L.6/2006. O legislador até prevê, no art.º 11.º da L31/2012, uma disposição transitória, para os senhorios que tenham iniciado a actualização ao abrigo da Lei 6/2006, dando-lhes a possibilidade de continuarem na aplicação desse regime, mas apenas em certos circunstancialismos. Donde se retira que, mesmo verificados esses circunstancialismos, o senhorio pode sempre, se nisso vir interesse, passar a desencadear o procedimento de transição para o NRAU e actualizar a renda nos termos que estão delineados na lei actual. No caso, irreleva assim saber se o processo de actualização de renda foi ou não concluído ao abrigo da lei anterior, pois nada obsta na lei a que o senhorio proceda à aplicação do novo regime actualização, dado que o contrato continua a ser um contrato anterior a 1990 e portanto, passível de lhe ser aplicadas as regras dos arts.º 27.º e sgs da L.6/2006, na redacção actual. Volta-se a salientar que as alterações introduzida pela L31/2012 não se limitam à questão das rendas mas também à modificação do regime contratual, possibilitando a introdução de novo prazo no contrato, com renovações apenas no caso de nisso o senhorio (e o inquilino, obviamente) ter interesse, o que não estava contemplado na redacção anterior da lei, pois aí se manteve a prorrogação imperativa dos contratos, mantendo-se assim o elemento vinculista principal que desaparece com esta nova lei. A posição defendida pela recorrente impedia o senhorio (porque fez com ela um acordo no âmbito dum processo judicial, com vista a por fim a acção de despejo e que passou por um aumento da renda) de fazer a transição do contrato antigo para o regime do novo NRAU, o que não se compatibiliza nem com a letra da lei nem com o espírito do legislador. Nestes termos, julgamos não assistir razão à recorrente, sendo de manter a decisão recorrida. Pelo exposto acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida. Custas pela recorrente. Lx, 2015/2/26 Teresa Soares Maria de Deus Correia Teresa Pardal |