Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
0040101
Nº Convencional: JTRL00018088
Relator: SOUSA INES
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
OBRAS
Nº do Documento: RL199102190040101
Data do Acordão: 02/19/1991
Votação: MAIORIA COM 1 VOT VENC
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA A DECISÃO.
Área Temática: DIR CIV - DIR CONTRAT.
Legislação Nacional: CCIV66 ART1036 ART1043 ART1044.
Sumário: O senhorio só é obrigado a realizar as obras de conservação ou beneficiação, se o montante do respectivo custo, cotejado com a rentabilidade do prédio, for relativamente moderado, de sorte a poder ser pago pelo rendimento do prédio.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
(A), (B),(C), (D) e (E) apelam da sentença de 16 de Abril de 1990 do Décimo.
Quarto Juízo do Tribunal Cível da Comarca de Lisboa que, na acção declarativa de condenação, com processo ordinário, que ali lhes foi movida pela ora apelada (F) condenou os apelantes a pagarem à apelada a quantia de 378629000 escudos acrescida de juros à taxa anual de 15% desde 13 de Outubro de 1986 até efectivo pagamento e, ainda, a indemnizá-la por danos morais, a liquidar em execução de sentença.
A apelada, em resumo, fundamentou o seu pedido no facto de, sendo inquilina das apelantes em determinados arrendamentos, estas não terem efectuado no locado obras;
Sendo estas de urgente realização, a apelada realizou tais obras, dispendendo a aludida quantia.
Na respectiva alegação os apelantes pedem a revogação da sentença no sentido de, agora, serem absolvidos dos pedidos.
Para tanto, formulam as seguintes conclusões:
1. Resulta dos autos, dos documentos que neles se encontram e da matéria de facto provada, que a apelada não interpelou os apelantes para cumprirem, em tempo determinado, as reparações ou outras despesas, certas e determinadas no locado.
2. Por isso, os apelantes não estavam em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas no locado.
3. As reparações e outras despesas feitas pela apelada não eram tão urgentess que se não compadecessem com as delongas do procedimento judicial.
4. As reparações e outras despesas feitas pela apelada não eram tão urgentes que não consentissem qualquer dilação.
5. A apelada não podia fazer as obras que fez extrajudicialmente com direito a reembolso.
6. A apelada não sofreu quaisquer danos morais relevantes em consequência de incumprimento culposo dos apelantes.
7. A sentença recorrida apreciou erradamente a matéria de facto provada.
8. A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 10 a 31, 443, 762, 772 n. 2, todos do Código Civil, e 659 do Código de Processo Civil.
Por seu turno, a apelada pugna pela confirmação da sentença para o que formula as seguintes conclusões:
1. A sentença, atento os factos apurados e o disposto nos artigos 1036, 805, 1031, 762, todos do Código Civil, e 659 do Código de Processo Civil, fez correcta aplicação do direito.
2. É irrelevante para a matéria de facto o disposto nos artigos 443 e 772, do Código Civil invocados a despropósito pelos apelantes.
3. As obras feitas pela apelada no locado eram urgentes e os apelantes encontram-se em mora, pelo que a apelada tem o direito ao reembolso do que dispendeu.
4. A apelada sofreu danos morais.
Cumpre apreciar e decidir.
É a seguinte a matéria de facto estabelecida pela primeira instância:
1. Mediante os escritos de fls. 8 a 24, datados de 8 de Março de 1958, 12 de Fevereiro de 1964 e 10 de Julho de 1968, todas escrituras públicas, cujo conteúdo aqui se dá por repetido em todos os seus dizeres, nos termos certificados e supra indicados, a apelada tomou de arrendamento o prédio com o n. 20 da Rua M, em Lisboa, onde se acha instalado o Jardim Infantil frequentado por crianças entre os três e os dez anos.
(Esp. A)
2. O prédio em causa faz parte da herança de que as rés (A) e (B) e os chamados(C), (D) e (E) são os únicos herdeiros.
(Esp. B)
3. A Câmara Municipal de Lisboa efectuou, em
14 de Fevereiro de 1986, uma vistoria ao prédio, lavrando o auto certificado a fls. 30 a 32.
(Esp. C)
4. Na sequência dessa vistoria, as rés ((A) e (B)) foram intimadas pela Câmara Municipal de Lisboa, em 25 de Novembro de 1986, a efectuar as necessárias reparações no prédio.
(Esp. D)
5. Em 25 de Novembro de 1986 a apelada foi intimada pela Câmara Municipal de Lisboa nos termos do doc. de fols. 33.
(Esp. E)
6. Em 30 de Julho de 1986 a apelada escreveu
à Polícia de Segurança Pública a carta fotocópia a fls. 28 e 29.
7. Em 30 de Julho e 18 de Setembro de 1986 a apelada escreveu às apelantes (A) e (B) as cartas fotocopiadas de fls. 25 a 27 a que elas não responderam.
(Esp. G)
8. As apelantes (A) e (B) não procediam, de oito em oito anos, a obras de conservação do prédio.
(Esp. H)
9. Nos últimos anos, os madeiramentos do telhado e beirais apresentavam apodrecimentos.
(Que. 1)
10. Havia telhas levantadas.
(Que. 2)
11. Em todas as dependências os tectos tinham fendas.
(Que. 3)
12. As paredes tinham fendas a falhas no reboco.
(Que. 4)
13. A estrutura metálica das varandas estava atacada pela ferrugem.
(Que. 5)
14. Havia falhas de reboco na chaminé.
(Que. 6)
15. Em todas as dependências havia manchas salitrosas ou provocadas pela humidade.
(Que. 7)
16. Caira o estuque da claraboia, ficando à vista o fasquiado apodrecido.
(Que. 8)
17. Vidro da claraboia havia caído ou partido.
(Que. 9)
18. As empenas apresentavam degradação.
(Que. 10)
19. Tudo o referido nos anteriores números se agravou a partir do início de 1984.
(Que. 11)
20. A apelada chamou a atenção das apelantes
. (A) e (B), por várias vezes, para as deficiências do prédio e para a urgência da sua reparação.
(Que. 12)
21. O que fez pelo telefone.
(Que. 15)
22. O estado do prédio causava incómodo e insalubridade.
(Que. 17)
23. A degradação do prédio preocupava os pais e encarregados de educação dos alunos.
(Que. 18)
24. Alguns deles ameaçavam retirar as crianças do externato se a situação não fosse resolvida.
(Que. 21)
25. Alguns só inscreveram os filhos para o ano lectivo de 1986/1987 depois de a apelada garantir que procederia de imediato à reparação do prédio.
(Que. 22)
26. O estado do edifício afectava negativamente a imagem e reputação do externato.
(Que. 23)
27. O externato gozava da reputação de manter um elevado nível pedagógico.
(Que. 24)
28. As obras foram iniciadas em Setembro de 1986.
(Que. 29)
29. Tinham sido orçamentadas em Abril e Maio de 1986.
(Que. 30)
30. Foram executadas em férias por exigências
(de segurança, comodidade e silêncio) de funcionamento do externato.
(Que. 31)
31. A escassez de tempo para realizar as obras obrigou a que se recorressse a trabalho extraordinário.
(Que. 32)
32. Agravando o custo das obras.
(Que. 33)
33. O orçamento por que a apelada optou era e mais barato.
(Que. 34)
A estes factos a sentença acrescentou mais um que, efectivamente, deve ser considerado por ter sido articulado pela apelada no art. 38 da petição e não ter sido impugnado na contestação:
34. Com as obras a que procedeu a apelada dispendeu 3798629 escudos.
Finalmente, há a considerar, ainda, mais o seguinte facto, oportunamente alegado pelas apelantes (arts. 52 e 53 da contestação) e provado pelo documento de fls. 201 a 204:
35. Até Fevereiro de 1984 era paga, pelos três contratos, a renda global de 6200 escudos que a partir de Março de 1984 passou a ser de 7839 escudos.
É bem conhecido o estado de vetustez e de degradação do parque imobiliário português, em especial das casas arrendadas. E sabe-se como se chegou a esta situação. Ao "congelarem-se" as rendas, primeiro apenas nas cidades de Lisboa e Porto e, mais tarde, em todo o país, incluindo as não habitacionais ou ao permitir uma actualização muito aquém dos valores da inflação (seja a título de actualização extraordinária, seja a título de actualização anual), de passo que a inflação atingiu, e continua a atingir, em anos sucessivos, valores muito elevados e, para cúmulo, ao fazer incidir sobre as rendas recebidas pelos locadores uma carga fiscal sempre em crescendo (da "décima" para a contribuição predial e desta para dois novos impostos (a contribuição autárquica e o imposto sobre o rendimento) a que outros acrescem (imposto de incêndios, taxa de conservação de colectores), tudo aliado à imposição ao locador da renovação do contrato, acabou por se desiquilibrar o contrato. As obrigações do locador são de valor económico muito superior
às do locatário. De tal sorte que o contrato de arrendamento passou a ser factor de ruina para o locador.
O senhorio ficou na impossibilidade económica de fazer obras no prédio que deu em arrendamento.
O caso dos autos é exemplo flagrante do que acaba de ser referido.
Se as rendas dos contratos juntos aos autos, de fls. 7 a 24, tivessem sido actualizadas segundo o indice de preços no consumidor sem habitação do Instituto Nacional de Estatística (único que existe para avaliar a inflação) tais rendas deveriam ser hoje da ordem dos duzentos mil escudos mensais, em vez dos sete mil oitecentos e trinta e nove escudos acima referidos.
Não obstante, a sentença sob recurso seguiu um raciocínio muito simples: o locador está obrigado a fazer no locado as obras de que ele necessita, pequenas ou grandes, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro, de renovação ou de reconstrução parcial, ainda que sejam excessivas em relação
à rentabilidade do locado.
E se as não fizer, o locatário pode substituir-se ao locador, realizar as obras e reembolsar-se.
A sentença sob recurso mostra-se insensivel aos resultados injustos a que tal decisão possa ter conduzido, traduzidos no facto de o custo das obras representar, ao indicado valor da renda (valor bruto, sem deduzir os encargos fiscais) mais de quarenta anos de renda. E de a aludida renda mal chegar para pagar uma sétima parte dos juros em que a sentença condenou as apelantes. E isto mesmo sem se tomar em consideração a condenação das apelantes a indemnizarem a apelada por danos morais.
A sentença sob recurso mostrou-se tão insensível a esta questão que nem sequer resolveu a questão, posta pelas apelantes na contestação, de a pretensão da apelada, naquelas condições, representar abuso de direito.
De resto, a sentença sob recurso, na sua lógica, na hipótese de as apelantes não disporem de dinheiro para cumprir a pesada condenação que foi ditada - e poucos serão os portugueses com meios líquidos de o fazerem - conduz a que a apelada vá penhorar o próprio prédio locado para se pagar.
Atendendo ao vínculo do arrendamento que existe e ao valor da renda, bem como aos aludidos encargos fiscais, tal prédio, em praça, dificilmente renderia mais de mil ou dois mil contos. As apelantes ainda teriam de se desfazer do resto do seu património, se é que o possuem, para satisfazer a apelada.
É por tudo isto que a aplicação cega e indiscriminada que foi feita do disposto no art. 1036 do CC "soa a oco, a injustiça, a violência sempre reprovável pelo direito" como em 1986 escreveu Antunes Varela, na Rev. de Leg. e de Jur.
O artigo 1036 do CC, para poder ser aplicado, postula, antes de mais, que o locador tenha a obrigação de fazer a reparação.
Na vigência do Código Civil de 1867, primeiro, e do Decreto n. 5411, de 17 de Abril de 1919, era sobre o locador que recaia a obrigação de conservar o prédio arrendado no mesmo estado durante o arrendamento (art. 1606 n. 2 do primeiro e 15, n. 2 do segundo). Era destes preceitos que derivava a obrigação de o senhorio realizar as correspondentes obras de conservação.
Por isso, entre as obrigações do arrendatário não se contava, então, a de manter o prédio no estado em que o recebera. A única obrigação a que então a Lei aludia era a de o arrendatário restituir o prédio, no fim do arrendamento, sem deteriorações (art. 1608 n. 5 do CC de 1867 e 22 e 25 do Decreto n.
5411).
O CC de 1966 alterou este estado de coisas.
De entre as obrigações do locador desapareceu a de conservar o prédio no mesmo estado durante o arrendamento (art. 1031) e, em contrapartida, passou a ser dever do locatário manter o locado no estado em que o recebeu (a par da obrigação, de findo o arrendamento, restituir o locado no estado em que o recebeu), sendo aliás que se presume que o recebeu em bom estado de manutenção, nos termos do disposto no artigo 1043.
É certo que o artigo 1031, b) do CC diz ser obrigação do locador assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina. E esta disposição foi interpretada por alguns autores como compreendendo o dever de realizar obras de conservação.
Porém, esta disposição legal não se refere à materialidade da prestação do locador; mas sim ao gozo jurídico do prédio. O alcance do art.
1031 b) do actual CC é o dos arts. 1606
4 do CC de 1867 e 15 n. 4 do Decreto n. 5411, de 17 de Abril de 1919.
Este entendimento é reforçado pelo disposto no art. 1044 do actual CC que determina a responsabilidade do locatário pelas deteriorações da coisa locada, impondo-se-lhe a obrigação de provar, para se livrar de responsabilidade, que as deteriorações resultam de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
O que se pode entender, sempre no regime do actual CC, é que o dever de manutenção do locatário não abrange as deteriorações provocadas pelo decurso do tempo, isto é, que o locatário não está obrigado a remediar as consequências da vontade do locado. Mas o certo é que o locador também não era obrigado a reparar tais estragos. Esta conclusão está perfeitamente de acordo com a natureza temporária do contrato:
é que a questão só surge como consequência de se ter forçado a natureza temporária do contrato, impondo a sua renovação ao locador, contra a sua vontade, ilimitadamente, com transmissão de titulares, como se os bens materiais que se locam fossem de duração ilimitada e não tivessem, como tudo, um limite de vida para além do qual não há remédio que os possa salvar do perecimento.
Cfr. Pires de Lima Varela, in CC Anotado, II Vol., edição de 1968, pags. 289, 295 e 307 e Acordão desta Relação de 16 de Março de 1989, in Colectânea, 1989, II, pag. 116.
Por isso, o campo de aplicação do artigo 1036 do CC era bem restrito: referia-se em especial à hipótese de o locador, no contrato, ter assumido a obrigação de fazer as reparações (Pires de Lima - Varela, loc. cit., pag. 295).
Tudo isto tem um especial interesse no caso dos autos.
É que as deteriorações que estão em causa são anteriores a 1984 e agravaram-se a partir desse ano (facto 19 supra).
Quer isto dizer que se verificaram na plena vigência do regime legal que acaba de ser referido, em época em que as apelantes não estavam obrigadas a fazer a sua reparação.
Na verdade, nos vários contratos de arrendamento celebrados, o locador não assumiu a obrigação de proceder a reparações.
Pelo contrário, em todos eles sempre se estipulou que para fazer obras - e, como se viu a realização das obras de manutenção incumbiam por
Lei à locatária - a ora apelada necessitava de autorização escrita do senhorio, sem direito a ser indemnizado por tais despesas (cfr. Dec. 90, cláusula 4, 13, cláusula 4, e 22, cláusula 6).
Este estado legislativo alterou-se com a Lei 46/85, a 20 de Setembro e, agora, do DL 321-B/90, de 15/10.
Passou a haver três tipos de obras, a saber:
- de manutenção;
- de conservação;
- de beneficiação;
As obras de manutenção são as previstas no art. 1043 do CC. Nada verdade, esta disposição legal não só não foi revogada por qualquer daqueles diplomas legais como, pelo contrário, a sua vigência ficou expressamente ressalvada seja pelo art. 16 n. 1, in fine da Lei 46/85, seja pelo artigo 12 do DL n. 321-B/90. Como, de certo, continua em vigor, em todo o seu alcance o artigo 1044 do CC que estabelece a responsabilidade do locatário pelas deteriorações da coisa e a presunção da sua culpa por essas deteriorações.
É como que uma responsabilidade objectiva que se justifica por o locatário ser um possuidor precário, em nome alheio, naturalmente tentado a não curar do que não é dele o que, por isso, justifica tal tipo de responsabilidade em ordem a estipular que faça do locado um uso prudente (cfr. Pires de Lima - Varela, CC Anotado,
II vol., 3 edição, pag. 405).
Por obras de manutenção deve entender-se a reparação, feita dia a dia, das deteriorações e avarias inerentes à utilização do locado.
Vão desde a limpeza do locado até à pintura do seu interior, passando pelo arranjo de uma torneira, de uma tomada de energia electrica, da campainha da porta, guarda do locado. São, em regra, pequenas coisas de todos os dias mas que se podem transformar-se em obras onerosas se deixam de ser feitas oportunamente, se acumulam e arrastam posteriores deteriorações de maior monta.
As obras de conservação já se situam em um grau superior. São as destinadas a fazer durar o locado ou a repôr o prédio com o nível de habitabilidade idêntico ao existente à data da celebração do contrato e, ainda, as impostas pela Administração, face aos regulamentos aplicáveis, para lhe conferir as características habitacionais existentes ao tempo da concessão da licença de utilização; mas com exclusão do seu âmbito das obras de manutenção.
São as obras previstas nos arts. 16 n. 1 da
Lei 46/85 e, agora, n. 11 do Decreto Lei n.
321-B/90, de 15 de Outubro.
Na vigência da Lei 46/85, agora revogada, as obras de conservação estavam a cargo do senhorio.
O Decreto Lei e n. 321-B/90 veio a distinguir, dentro das obras de conservação, duas subespécies, a saber, de conservação ordinária e extraordinária que define no seu art. 11.
Ambas estão a cargo do senhorio.
Mas as obras de conservação extraordinária - - e entre estas contam-se as que não sendo imputadas a acções ou omissões do senhorio ultrapassem no ano em que se tornam necessárias dois terços do rendimento líquido desse ano - só estão a cargo do senhorio quando, nos termos das Leis administrativas, a sua execução lhe seja ordenada pela Câmara Municipal ou haja acordo escrito das partes.
Finalmente, o conceito de obras de beneficiação
é residual: são as que excedem as duas anteriores categorias, nos termos do disposto no agora revogado art. 16 da Lei 46/85 e 11 n. 4 Decreto-Lei n. 321-B/90. Também estas estão a cargo do senhorio mas apenas nas condições indicadas para as de conservação extraordinária (arts. 17 e 18 da Lei 46/85 e 13 do Decreto-Lei n. 321-B/90).
Entretanto, quer na Lei n. 46/85 quer no DL n.
321-B/90 a responsabilidade do locador pela execução de obras (seja de conservação, seja de beneficiação) não é ilimitada.
Na verdade, o legislador consagrou que tais obras, quando feitas administrativamente ou pelo próprio arrendatário, devem poder ser pagas (o respectivo custo e os juros) pelas forças das próprias rendas - rendas liquidas de impostos - ou da percentagem de 70% de tais rendas líquidas: art. 21 n. 52, 4 e 7 da Lei n. 46/85 e 11 n. 3, 15 n. 3, 17 n. 3 18 do Decreto-Lei 321-B/90.
Destas disposições, legais concluiu-se que o legislador, de passo que voltou a colocar a cargo do senhorio, no arrendamento, a realização de certas obras, apesar de só autorizar uma actualização das rendas em termos moderados e abaixo da inflação, acolheu, em contrapartida, a doutrina da exoneração do locador das despesas excessivas, das reparações que excedam os encargos razoáveis e habituais da propriedade.
O senhorio só é obrigado a realizar as obras de conservação ou beneficiação se o montante do respectivo custo, cotejado com a rentabilidade do prédio, fôr relativamente moderado de sorte a poder ser pago pelo rendimento do prédio.
A questão põe-se em especial em relação a prédios arruinados pelo tempo em que o custo das obras está em manifesta e clamorosa desproporção com o rendimento que eles proporcionam ou são susceptíveis de proporcionar ao locador. Tais obras excedem os limites dos deveres de conservação e beneficiação do prédio pela própria natureza das obras.
Verdadeiramente, tais obras já nem sequer se integram em qualquer das três apontadas categorias (manutenção, conservação e beneficiação); antes constituem uma quarta categoria que é a de reconstrução parcial do prédio que o tempo arruinou mas cujo contrato de arrendamento a
Lei e o locatário teimam em manter vivo contra a força da natureza que para tudo estabelece um limite de vida.
Esta doutrina, primeiramente acolhida pela jurisprudência francesa, é noticiada entre nós por Antunes Varela, in Rev. Leg. e Jur., ano 100, pag. 382. Ao tempo em que a citada anotação foi escrito não tinha fundamento legal, mas encontra-o agora nas mencionadas disposições.
Estabelecido o direito aplicável, verifica-se que a apelada não mostrou, como lhe cumpria face ao disposto no art. 1044 do CC, que as deteriorações do prédio - acumuladas ao longo dos anos a ponto de se chegar ao estado actual - não resultam de causa que lhe seja imputável, nomeadamente ao intendso e desgastante uso dele por crianças traquinas, já que a apelada instalou nele um colégio.
Chegou a ser perguntado (em 12-A e B) se se pelo colégio já haviam passado milhares de alunos e se a deterioração do prédio se, no essencial, e no que toca ao interior, à utilização intensiva normal de um colégio. Mas inutilmente porque não é sobre os senhorios
- apelantes que recai o ónus de provar a culpa da inquilina-apelada. O que interessava perguntar era o contrário, caso tivesse sido alegado, ou seja, que os defeitos ou deteriorações se não ficaram a dever à falta de manutenção pela apelada associado ao uso do locado pelas crianças) já que o ónus da prova recai sobre o locatário.
E, em contrapartida, as deteriorações surgem numa época (a de vigência das normas do CC em pleno) em que os locadores - apelantes não eram obrigados a fazer obras, aliás em correspondência com o congelamento das rendas e sua degradação a um ridiculo valor.
E não é só da Lei que derivava a obrigação de a apelada realizar as obras.
Esse dever pode considerar-se como tendo sido contratualmente estabelecido a cargo da inquilina pelos contratos de arrendamento, apontadas cláusulas, como era (e continua a ser) permitido (cfr.
Pires de Lima - Varela, CC Anotado, II vol., 1968, pag. 290 e Pinto Furtado, Censo de Arrendamentos Vinculísticos, 1982, pag. 306).
Entretanto, ao entrar-se na vigência da Lei 46/85, de 20 de Setembro, o prédio, seja pela sua vetusta idade (o seu número da matriz é muito baixo; o primeiro dos arrendamentos já tem mais de trinta anos), seja pela ausência de obras de manutenção, seja pelo uso que lhe foi dado, entrou em estado de autêntica ruína como se pode aferir pelo descrito nos pontos de facto 9 a 19 supra e pelo custo das obras que a apelada realizou. Por isso, no estado a que o prédio chegara, sem que as apelantes - senhorias nisso tenham culpa (cfr. art. 11 n. 3 do DL n.
321-B/90), a respectiva reparação tenha, como teve, um custo excessivo que excedia os encargos razoáveis e habituais da propriedade, desproporcionado à rentabilidade actual ou possivel do prédio. Isto é tão flagrante que o rendimento possivel do prédio nem sequer chega para pagar os juros do preço das obras; o mesmo é dizer que ainda que se consignasse o rendimento do prédio ao pagamento do custo da obra e respectivos juros, o débito das apelantes não só nunca se extinguiria como, contrário, sempre iria merecendo com a acumulação de novos juros.
Este excesso do custo das obras, esta desproporção exoneram os senhorios - apelantes da obrigação de fazer as obras.
Ou, vista a mesma realidade por outro prisma, as obras em causa já não eram de conservação, nem de beneficiação, mas sim autênticas obras de parcial reconstrução do prédio que o proprietário não é obrigado a realizar, pela própria natureza das coisas.
Desta sorte, falece o primeiro requisito de aplicação do art. 1036 do CC, a existência de obrigação do locador de realizar as obras em causa.
Tanto basta para que a acção tenha que improceder, revogando-se a sentença.
Segundo requisito de aplicabilidade do art. 1036,
1 do CC é o de o locador se encontrar em mora em relação aquela obrigação - no caso apenas suposta - de fazer obras.
O locador considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, depois de interpelado, não realizar a obra ainda possível, no tempo devido - arts. 804 n. 2 e 805 n. 2
1 do Código Civil.
Começa-se por se apontar, a propósito, que a interpelação pode resultar de uma notificação, feita pela Câmara Municipal competente, para realizar determinadas obras, concretamente apontadas na notificação, e dentro de um prazo fixado na mesma notificação (ou melhor, fixado no despacho que ordenou a notificação) - cfr. art.
20 n. 1 da Lei 46/85 e 14 n. 1 do DL n.
321-B/90; Januário Gomes, constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pag. 60, linhas 23-25.
Ora, no caso, esta notificação foi feita, como se alcança do ponto de facto n. 4, supra.
Todavia, tal notificação não veio a constituir as apelantes em mora.
É que, por um lado, em tal notificação não se fixou prazo para a realização das obras.
E sem a fixação do prazo e o seu decurso não há mora, como se estipula na parte final do art. 804 n. 2 do Código Civil.
Por outro lado, essa notificação só foi feita a 25 de Novembro de 1986, ou seja, já depois de as obras se encontrarem, efectuadas pela apelada.
Na verdade, as obras iniciaram-se em Setembro de 1986 (ponto de facto 28, mais concretamente a 18 de Setembro de 1986 (ponto de facto
7 e doc. de fls. 26 e 27) e duraram três semanas, o que aliás até agravou o custo da obra (docs. 34) já se encontrando concluidas antes de 12 Outubro de 1986 (doc. de fls. 47).
Por isso, a 25 de Novembro de 1986, quando a notificação da câmara municipal foi feita, já não era possível às apelantes-senhorias cumprir a notificação, efectuarem elas a prestação, pelo que tal notificação não constituiu as apelantes em mora, atento às palavras "ainda possivel" do art. 804 n. 2 do Código Civil.
A interpelação do locador para realizar as obras também pode ser feita pelo próprio locatário, extrajudicialmente.
Porém, na falta de acordo entre o locador e o locatário acerca do prazo em que as obras devam ser realizadas, deverá tal prazo ser fixado pelo tribunal, nos termos do disposto no art. 777 n. 2 do CC. Cfr. Januário Gomes, ob. cit., pag. 60, linhas 16 a 20; Antunes Varela, Rev. de Leg. e de Jur., ano 100; pag. 381, coluna 1, 3 parágrafo.
Ora, a apelada nunca interpelou as apelantes para realizarem obras, isto é, nunca as intimou, em termos imperativos, a realizar as obras. A apelada limitou-se a solicitar às apelantes autorização para realizar as obras
(já que os contratos de arrendamento punham a cargo da apelada tal encargo), consoante se alcança do facto n. 7 supra e documentos de fls. 29 e 25.
Mesmo pelo telefone a apelada limitou-se a chamar a atenção das apelantes para as deficiências do prédio e vigência na sua reparação (factos ns. 20 e 21 supra), certamente que sempre no intento de obter a autorização para proceder a obras que por escrito vinha sendo pedida, mas sem nunca intimar as apelantes a realizarem tais obras.
Aliás, a carta que constitui o documento de fl. 25 não chegou sequer às mãos das apelantes, como se alcança da nota aposta no final da carta de fls. 27, antes de a apelada ter iniciado as obras.
Por seu turno, a carta de fls. 26-27 também não é interpelação mas apenas comunicação de que a apelada havia iniciado ela as obras, mesmo sem a autorização dos locadores.
E, de todo em todo, nunca houve acordo entre as partes a fixar prazo para as apelantes realizarem as obras, nem esse prazo foi fixado pelo tribunal, nem em qualquer carta se fixou aos apelantes prazo para realizarem as obras.
Os apelantes nunca estiveram em mora em relação
à suposta obrigação de procederem a obras no locado, por falta de interpelação.
Ainda, nos termos do art. 804 n. 2 do CC, para que o locador se possa considerar em mora com referência à sua (no caso suposta) obrigação de proceder a obras dispendiosas no locado, necessário é que a sua conduta omissiva se filie em causa que lhe seja imputável.
Ora, os apelantes ilidiram a presunção de culpa, estabelecida no art. 799 do CC, ao alegarem a exiguidade da renda (facto n. 35) face ao custo das obras (facto n. 34) e ao sabido congelamento das rendas ou sua actualização abaixo da inflação.
Face a esta situação, incumbia à apelada ter alegado e provado que os senhorios-apelantes tinham, por outras vias, possibilidades económicas de custear tão vultosos obras. Cfr. Antunes Varela, in Rev. de Leg. e Jur., ano 119, pag. 179, 1 coluna, linhas 9 e seguintes, em especial.
E isso não o fez a apelada.
Também por este caminho se conclui que se não mostra que as apelantes se encontrassem em mora.
Supondo que existisse a obrigação de as apelantes procederem às obras em apreço e, ainda, que se haviam constituído em mora quanto ao cumprimento de tal obrigação, então poderia a apelada ter obtido, em processo para esse fim intentado, a condenação das apelantes a realizar as obras, executando depois a respectiva sentença.
Este o caminho normal que a apelada não seguiu.
A título excepcional a Lei concede (art. 1036 n. 1 do CC) ao locatário a faculdade de fazer as obras extrajudicionalmente, com direito ao reembolso do respectivo preço, na hipótese de as obras serem de uma urgência relativa, isto
é, que se não compadeça com as delongas do procedimento judicial.
Uma vez que se trata de uma faculdade excepcional em relação ao procedimento normal, só pode ser utilizada no caso de urgência efectiva das obras.
Cfr. Januário Gomes, ob. cit., pag. 60, n. 1.
Esta urgência tem que ser aferida pela natureza da obra em si mesma e não por factores extrínsecas às próprias deteriorações a reparar, nomeadamente às conveniências do inquilino (que pretenda ter a casa arranjada para uma festa de casamento, ou que a obra se realiza em época em que vai estar ausente de casa, etc.).
Por outro lado, as delongas do procedimento judicial são as normais necessariamente inerentes ao curso de uma acção; não são as que decorrem do mau funcionamento de certos tribunais.
Não é o locador (mas sim o Estado) quem tem que assumir a responsabilidade por esse eventual mau funcionamento.
Ora, no caso, não se provou a urgência na realização das obras.
A apelada alegou factos justificativos da realização urgente das obras que foram vertidos nos quesitos 16, 18, 19, 25 e 26 (estava ameaçada a segurança dos utentes, havia risco para as crianças, era iminente a interdição do funcionamento do colégio, receava-se a ocorrência de um acidente) mas todos eles mereceram resposta negativa.
Por outro lado, a urgência também não resulta da natureza das deteriorações que se provaram - cfr. os pontos de facto ns. 9 a 18. As deteriorações consistiam na degradação do prédio mas sem que resultasse a impossibilidade da sua utilização. Repare-se que não chovia dentro dele e que não havia perigo de derrocada dos revestimentos defeituosos (salvo pelo que respeita a algumas telhas, ponto em que, por se tratar de manutenção corrente, a responsabilidade de execução da obra de reposição das telhas levantadas - ponto 10 de facto - no seu lugar cabia à apelada - locatária).
Não ocorre, pois, também este requesito de aplicação do art. 1036 e do CC - aquele em que se fundamentou a sentença apelada - pelo que, a somar às invocadas razões, também por este motivo a acção tem que improceder por não estar justificada a realização extrajudicial das obras.
A condenação das apelantes fundamentou-se no disposto no art. 1036 n. 1 do Código Civil.
Está fora de causa que se esteja na presença da hipótese de obras de extrema urgência, das que não consintam qualquer dilação, previstas no art. 1036 n. 2 do Código Civil.
Estas obras só são as de urgência extrema.
Aquela disposição legal acentua-o bem ao exigir que, pela sua própria natureza, a deterioração a reparar não consinta qualquer dilação e não apenas uma dilação ou dilação breve. É pertinente o exemplo do cano de abastecimento de água que se rompeu e jorra água, inundando a casa; o do esgoto que se entupiu impedindo o funcionamento de sanitários; o do telhado danificado que deixe chover abundantemente em casa, quando tais obras não devam classificar-se de manutenção.
É necessário, como ensina João de Matos, in "Manual do Arrendamento e Aluguer" II, pag. 25, a maior prudência na apreciação da extrema urgência que justifica a autorização excepcional do art. 1036 n. 2 do CC.
Melhores considerações necessárias não são seja por a sentença se não fundamentar nesta disposição legal, seja por a apelada não sustentar, na sua alegação, a respectiva aplicação.
Um dos limites do conceito de obras de conservação é o nivel de habitabilidade do prédio existente à data da celebração do contrato de arrendamento. É o que significa o conceito "conservar" e está determinado no art.
16 da Lei 46/85 e 11 n. 2 c) do DL 321-B/90, de 15/10.
Compreende-se.
Se o locatário tomou o locado em deficiente estado de conservação, a necessitar de obras, assumindo porventura o encargo de as realizar, e negociando, em correspondência a tal estado, uma renda módica. não lhe será permitido, depois, vir exigir obras para colocar o locado em bom estado, melhor do que se encontrava quando o tomou.
Ora, para além de a apelada não ter alegado qual era o nivel de habitabilidade do prédio quando o recebeu, colocando o tribunal na impossibilidade de aferir até que ponto as apelantes teriam obrigação de fazer obras, um ponto há em que as obras realizadas - e objecto de condenação das apelantes a pagar o respectivo preço - são manifestamente excessivas.
Trata-se da renovação da instalação electrica com um custo de 522000 escudos (fls. 46).
Foi oportunamente quesitado, em 10, se a instalação electrica apresentava degradações, tendo este quesito merecido resposta negativa, a fls. 165.
De resto, o auto de vistoria feito pelos Serviços de Obras da Câmara Municipal de Lisboa, referida no ponto de facto n. 3, e que está certificada de fls. 30 a 32, não refere qualquer deterioração na instalação eléctrica.
E no orçamento apresentado para "restauração" do prédio (fls. 35 a 45) não se menciona seja o que fôr a respeito da instalação eléctrica.
Esta obra foi objecto de um outro orçamento que é denominado de "substituição" e não de reparação ou restauração.
Não obstante, a sentença sob censura condenou as apelantes no pagamento desta obra em dar para tanto qualquer justificação, isto é, condenou porque condenou, gratuitamente, contra o julgamento da matéria de facto feito pelo Tribunal Colectivo (o valor de 3798629 escudos da condenação
é o mencionado a fls. 47 no qual se inclui o custo - é a última verba - da nova instalação eléctrica mandada fazer pela apelada).
Outra verba importante é a referente à reparação dos muros que rodeiam a moradia, incluindo pintura de portões e do gradeamento dos muros (fls. 44 e 45).
A matéria de facto provada (factor 9 a 18) nada refere acerca de eventuais defeitos de tais muros, gradeamento e portões, o mesmo acentuando com o auto de vistoria municipal (fls. 30 a 32).
Também merece observação a condenação das apelantes no pagamento de pinturas efectuadas em outras zonas que não aquelas em que houve que tapar fendas ou substituir rebocos, por tais pinturas constituirem obras de manutenção da responsabilidade do locatário, nos termos do art. 1043 n. 1 do Código Civil (cfr. Pinto Furtado, curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, pag. 305, linha 8).
Também se não encontra justificação alguma para a condenação das apelantes a pagarem o agravamento em 20% do custo das obras por motivo de o prazo inicialmente previsto para a sua execução, de setenta e cinco dias (fls.
35), ter sido executado para apenas três semanas (fls. 34), o que veio a representar um encargo de bem 470780 escudos.
Na verdade, mesmo que as obras devessem realizar-se aproveitando as férias escolares de verão, e uma vez que a proposta que a apelada obteve
é de 16 de Abril de 1986, não se alcança razão para só se ter feito iniciar a obra a 18 de Setembro, já no fim das férias escolares (docs. de fls. 34, 26 e 27), sujeitando-se aquele agravamento de custo, em vez de a mandar fazer a partir do início das férias de verão (cfr. postos de facto 28 a 32).
É mais uma condenação que, mesmo na optica da sentença recorrida, carece de justificação.
As apelantes, logo na contestação, alegaram que a responsabilização do locador por obras de tamanho certo, face à exiguidade da renda paga pela locatária (cfr. factos ns. 34 e 35 supra),
é ilegítima por se excederem manifestamente os limites impostos pelo fim social e económico do direito em causa - art. 334 do Código Civil.
Esta questão não foi decidida na sentença sob recurso, desta sorte se incorrendo na nulidade prevista no art. 668 n. 1 d) do CPC.
A decisão desta questão ficou agora prejudicada precisamente na medida em que se entendeu que a Lei exonera o locador de despesas excessivas em relação à rentabilidade do prédio.
Por isso, não é necessário recorrer à "válvula de escape" do sistema que é a norma do art. 334 do CC.
Mas se assim se não tivesse concluido, então estaria perfeitamente justificado o recurso à norma do art. 334 do Código Civil em ordem a reduzir a responsabilidade do locador aos justos limites.
Foi, de resto, o que este Tribunal decidiu pelos Acordãos de 25 de Fevereiro de 1986, in Colectânea, 1986, I, pag. 104 (por sinal em caso bem menos significativo que o presente: tratava-se - o acórdão é de 1986, repete-se - de uma renda de 50000 escudos mensais para uma obra de 80000 escudos) e de 19 de Maio de 1988, no Boletim 377, pag. 538.
O pedido de indemnização por danos morais sofridos fica prejudicado com a solução dada ao pedido de reembolso do custo das obras.
Na verdade, tais danos morais consistiriam na quebra do prestígio do colégio instalado no edifício, consequência do mau estado do prédio, desde a constituição das apelantes em mora até
à realização da obra.
Ora, se as apelantes nunca tiveram obrigação de realizar as obras e nunca entraram em mora, aquele pedido de indemnização tem que improceder.
De resto, começa desde logo por a apelada ter formulado este pedido em termos genéricos fora de qualquer dos casos em que isso é autorizado pelo art. 471 do CPC.
É que esses danos morais teriam ocorrido até
à realização das obras, em Setembro de 1986, sendo que a acção foi intentada em Junho de 1987 (fl. 2) pelo que cabia, na acção, alegar concretamente o prejuízo, não sendo caso em que pudesse ser relegada a sua liquidação para execução de sentença, nos termos do art. 661 n. 2 do CPC.
De resto, sendo o tempo a que o desprestígio derivado do mau estado do prédio se refere o balizado pelos dias 31 de Julho a 31 de Agosto de 1986 (parte final da sentença sob recurso), isto é, cabendo todo dentro do período das férias escolares, mal se compreende se vai buscar o desprestígio, na época que conta.
Pelo exposto, acordam no Tribunal da Relação de Lisboa em revogar a sentença de que se apelou, absolvendo os apelantes dos pedidos.
Custas, em ambas as instâncias, pela apelada.
Lisboa, 19 de Fevereiro de 1991.
Afonso de Melo. Vencido. Entendo que a falta de aviso do inquilino, que se insere no dever de informação para possibilitar o controlo do senhorio das circunstâncias em que o inquilino agiu, não priva este do direito ao respectivo reembolso (cfr. Canesi, Il Contrato II - 834 nota 313,
Tavet, La Localismo - condulisne, p. 436 e seguintes).
Doutro modo é permitir o enriquecimento do património do senhorio à custa do inquilino.
Lisboa, 19 de Fevereiro de 1991.