Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	1275/2004-6
Relator:	FÁTIMA GALANTE
Descritores:	CONTRATO DE ARRENDAMENTO ABUSO DE DIREITO OBRAS
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/18/2004
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA
Sumário:	É abusivo o exercício de um direito quando o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, excede manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder. Age com abuso de direito o inquilino que exige do senhorio a realização de obras de reparação do locado, em consequência do estado de degradação, no caso de manifesta desproporcionalidade entre o seu custo e o montante da renda. É o que se verifica quando um arrendatário exige ao senhorio a realização de obras no valor de €7.851,08, quando paga de renda mensal a quantia de € 4,99.

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I – RELATÓRIO Silvina ... intentou, no 4º Juízo Cível da Comarca de Cascais, acção declarativa de condenação com processo sumário contra Miquelina ... e marido, alegando em suma que foi acordado um contrato de arrendamento entre a mãe da A., como inquilina, e Albino, como senhorio, relativo ao prédio sito na Rua C, n° ---, em Alcabideche. O direito ao arrendamento foi transmitido à A. com a morte da sua mãe. O imóvel arrendado foi herdado por Miquelina em 1999. Sucede que o dito imóvel encontra-se em situação degradada, designadamente, o tecto caiu em vários compartimentos da casa, dentro dos quais chove, a cozinha tem dois barrotes podres, as paredes estão degradadas e necessitam de ser pintadas. A R. tem-se negado a visitar o imóvel, recusando-se a fazer obras, apesar de a Câmara Municipal de Cascais ter efectuado uma vistoria, em 1995, confirmando a degradação do imóvel e a necessidade de obras, as quais foram orçadas em 1.574.000$00, notificando o senhorio para que procedesse à sua realização. Em Setembro de 2001, José, acompanhado de um empregado, cortou as árvores do quintal da A. sem lhe pedir autorização, o que lhe causou desgosto. Daí para cá o imóvel tem-se degradado, e em 2001 foi pedida nova vistoria à Câmara, a qual constatou de novo a necessidade de obras, dado o estado avançado de ruína. Porém, quando a A. interpela a R., esta nega-se sempre a fazê-Ias. Conclui, formulando um pedido de condenação dos RR na realização de obras no imóvel. Os RR, regularmente citados, contestaram, impugnando e deduzindo a excepção de abuso de direito. Alegam, em suma, que o imóvel sempre esteve em condições degradadas e que a A. à data da celebração do contrato de arrendamento, já conhecia os defeitos e deteriorações do locado. O imóvel nunca teve tecto, pois que se trata de uma construção em telha vã. A A. nunca interpelou os RR para realizarem quaisquer obras, sendo certo que aquando da vistoria em 1995, os RR ainda não eram senhorios do locado. Só uma parte do quintal faz parte do arrendamento, sendo que as árvores cortadas pertencem aos RR. Consideram que a A. está impedida, em virtude do abuso de direito, de exigir dos senhorios a reparação das deteriorações, uma vez que se verifica uma manifesta desproporção entre o valor das rendas pagas pela A. e o valor do custo das obras. Concluem, pugnando pela absolvição do pedido, considerando ilegítimo o direito que a A. se arroga de exigir a realização de obras. A A. apresentou articulado de resposta a fls. 44 a 46, pronunciando-se pela improcedência da excepção de abuso de direito, porquanto concorrendo os princípios da livre fixação da renda e da actualização extraordinária e ordinária entende que, há razões relevantes para se não poder falar em abuso de direito. Foi proferido despacho saneador, tendo sido relegado para final o conhecimento da excepção peremptória do abuso de direito, e procedeu-se à condensação do processo. Procedeu-se a julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os RR do pedido. Inconformada, a A. apelou, tendo formulado as seguintes conclusões: ..... Cumpre apreciar e decidir Como se sabe, o âmbito do recurso é definido pelas conclusões do Recorrente (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), pelo que fundamentalmente importa decidir se, apesar de ser reconhecido à A. enquanto arrendatária o direito à realização de obras no locado, a pretensão configura um exercício abusivo do seu direito. II - FACTOS PROVADOS 1. Encontra-se inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, mediante a inscrição G-3, apresentação 7, de 27 de Outubro de 1999, a aquisição a favor de Miquelina e marido José do prédio urbano sito na Amoreira, composto de cave, rés-do-chão e anexo, com 52,80 m2 e logradouro com 179,20 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 07836, da freguesia de Alcabideche, e inscrito na respectiva matriz sob o art. 1207 (al. A) da matéria de facto assente). 2. O prédio urbano referido em 1. foi adjudicado aos AA, por escritura de partilha, por óbito de Estefânia, lavrada a 8 de Outubro de 1999, no livro 386-L, de fls. 48 a 51, do 5º Cartório Notarial de Lisboa (al. B) da matéria de facto assente). 3. Há cerca de 70 anos foi celebrado verbalmente entre Albino, na qualidade de senhorio, e Angélica, na qualidade de inquilina, contrato de arrendamento, para habitação do prédio urbano referido em 1. (al. C) da matéria de facto assente). 4. A A. é filha de Angélica (al. O) da matéria de facto assente). 5. Angélica faleceu a 26 de Julho de 1971 (al. E) da matéria de facto assente). 6. Pela morte de Angélica a A. continuou a residir no locado referido em 3. como inquilina (al. F) da matéria de facto assente). 7. A A. vive no imóvel há cerca de 70 anos (resposta ao quesito 19º da base instrutória). 8. O imóvel referido em 1. tem cerca de duzentos anos e consiste numa cozinha, um quarto, o quintal e uma casinha com uma pia na parte de trás (al. Q) da matéria de facto assente). 9. O imóvel não tinha tecto pois era uma construção em telha vã (resposta ao quesito 13º da base instrutória). 10. À data referida em 5. o imóvel já era uma construção muito antiga, com deteriorações que eram do conhecimento da A. (resposta ao art. 15º das BI). 11. A A. paga actualmente a renda mensal de € 4,99 (al. G) da matéria de facto assente). 12. A R. nunca aumentou a renda (al. T matéria assente). 13. A renda foi aumentada pelo menos uma vez por iniciativa da A. (al. U) matéria assente). 14. Em 1995 o imóvel já estava em condições degradadas (resposta ao quesito 12º da base instrutória). 15. Em 1995, a A. pediu à Câmara Municipal de Cascais uma vistoria ao imóvel referido em 1. (al. H) da matéria de facto assente). 16. A vistoria confirmou que, "trata-se de uma casa de construção antiga e muito degradada, que necessita para corrigir más condições de solidez e salubridade das seguintes obras: a) substituição do vigamento de telhado que se encontra parte apodrecido e parte destruído e igualmente substituição de telhas partidas e porosas; b) reboco e pintura de paredes exteriores e interiores. Prazo para o início das obras trinta dias" (al. I) da matéria de facto assente). 17. A Câmara Municipal de Cascais notificou o senhorio Albino para mandar proceder aos trabalhos referidos em 16. no prazo de trinta dias (al. J) da matéria de facto assente). 18. Após a notificação referida em 17., Alice, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de Albino, enviou à Câmara Municipal de Cascais a carta cuja cópia consta de tis. 38, na qual se lê, designadamente, "herdeiros de Albino, vêm junto de V. Exa. contestar o auto de vistoria, elaborado por técnicos dessa Câmara, no dia 14 de Janeiro de 1995 à casa sita no n° 1028 na Rua C - Amoreira. 1. A queixosa de facto habita metade da referida casa (a outra metade não está ocupada), sendo esta antiga, alugada à sua mãe há cerca de 60 anos. Ambas as partes da casa, com mais de 150 anos, encontram-se em fase de ruína e muito degradadas. 2 - Por este motivo as paredes não têm a solidez necessária para aguentar um novo vigamento, bem como telhado, não existindo viabilidade económica para um arranjo total" (resposta ao quesito 16º da base instrutória). 19. A Câmara Municipal de Cascais notificou a A. de que caso o senhorio não iniciasse as obras, a Câmara não as executaria por dificuldades orçamentais (al. L) da matéria de facto assente). 20. Em 1997, as obras referidas em 16. foram orçadas pela Câmara Municipal de Cascais em Esc.1.574.000$00 (al. M) da matéria de facto assente). 21. O anterior senhorio, Albino, não realizou as obras referidas em 16. (al. N) da matéria de facto assente). 22. Em 19 de Setembro de 2001, a A. pediu à Câmara Municipal de Cascais nova vistoria ao imóvel referido em 1. (al. O) da matéria de facto assente). 23. A vistoria confirmou que: "Para solucionar as más condições e solidez e salubridade torna-se necessário proceder aos seguintes trabalhos: a) Reposição de cobertura, substituindo madeiramento apodrecido e telhas partidas ou porosas, dado o estado avançado de ruína; b) Reparação geral do edifício, pois apresentava-se em muito mau estado de conservação, pois confina directamente com a via pública" (al. P) da matéria de facto assente). 24. Após a vistoria referida em 22., a R. enviou à Câmara Municipal de Cascais a carta, cuja cópia consta de fls. 40, na qual se lê designadamente, "No entanto, venho por este meio chamar à atenção de V. Exa., para a sequência de correspondência que mantivemos com a Câmara Municipal no âmbito deste mesmo assunto, juntando em anexo, cópia dos mesmos ofícios. Como V. Exa. poderá constatar, nesta fase do processo aguardávamos resposta da CMC, conforme vosso ofício n° 37909 de 09.NOV.95" (resposta ao quesito 17º da base instrutória). 25. A essa carta respondeu a Câmara Municipal de Cascais com a carta, cuja cópia consta de fls. 41, com o seguinte teor "Em referência ao ofício de V. Exa. acima citado, informo que o mesmo seguiu nesta data para o DGF - Departamento de Gestão Financeira/DGEP - Divisão de Gestão Patrimonial, a fim de ser analisado" (resposta ao quesito 18º da base instrutória). 26. O imóvel referido em 1. está em condições degradadas (al. R) da matéria de facto assente). 27. Os RR nunca fizeram obras no imóvel referido em 1. (al. S) matéria assente). 28. A A. é viúva, tendo o seu marido falecido em 20 de Agosto de 1994 (al. V) da matéria de facto assente). 29. Foi o marido da A. que pôs água e luz no imóvel (al. X) da matéria de facto assente). 30. O marido da A. enquanto foi vivo ia pintando e arranjando o que estava estragado (al. Z) da matéria de facto assente). 31. O tecto que existe foi feito pelo marido da A. (resp. art. 14º da base instrutória). 32. Desde há oito anos que não mais foram feitas quaisquer obras no imóvel (resposta ao quesito 9º da base instrutória). 33. O tecto do imóvel começou a cair há cerca de oito anos (resposta ao quesito 20º da base instrutória). 34. Daí para cá o imóvel tem-se degradado (resposta ao quesito 21º da base instrutória). 35. Parte do telhado da sala caiu, não tendo barrotes, nem telhas nessa parte (resposta ao quesito 1º da base instrutória). 36. No quarto caiu uma parte do tecto existindo barrotes e telhas caídas (resposta ao quesito 2º da base instrutória). 37. A cozinha tem dois barrotes podres (resposta ao quesito 3º da base instrutória). 38. As paredes estão degradadas e têm de ser pintadas (resp. quesito 4º base instrutória). 39. Chove dentro da sala e do quarto ao ponto de a A. ter de retirar baldes de água (resposta ao quesito 5º da base instrutória). 40. As mobílias da A. têm-se estragado devido à chuva e às condições em que a casa está (resposta ao quesito 6º da base instrutória). 41. A A. tem tapado os buracos no tecto da sala e do quarto com cartão e .plástico (resposta ao quesito 7º da base instrutória). 42. A R. visitou o imóvel há cerca de 25 anos (resposta ao quesito 23º da base instrutória). 43. A A. é uma pessoa com problemas de saúde, designadamente, patologia ósteo articular axial e periférica e hipertensão arterial (al. AA) da matéria de facto assente). 44. A A. vive apenas da reforma no valor de 189,54 euros e da reforma de viuvez de 143,95 euros (resposta ao ques. 10º da base instrutória). 45. Com esse valor a A. tem que comer, pagar a renda da casa e medicamentos (resposta ao quesito 11º da base instrutória). III – O DIREITO 1. Do direito de gozo do locado Dúvidas não se levantam sobre a existência de um contrato de arrendamento urbano para habitação entre a A. e os RR, de acordo com os 1023º C.C., e 1º e 3º do RAU, que sucederam nas posições contratuais dos primitivos inquilino e senhorio, respectivamente. Estabelece o art. 1031º do CC que são obrigações do locador: - entregar ao locatário a coisa locada; - assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que se destina. É inquestionável que o arrendado apresenta graves anomalias que estão a afectar o gozo do prédio por banda da A., sendo certo que, atendendo ao mau estado do imóvel em causa, só a sua reparação pode assegurar à A. o gozo do locado, para a sua habitação, gozo esse que o locador está obrigado a proporcionar à A. O locador deverá, assim, assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao da data da celebração do contrato. Tal como a sentença recorrida refere e explica, as obras requeridas não são subsumíveis a nenhuma das alíneas do n° 2 do art. 11º do RAU, as quais se destinam a manter o prédio em bom estado de preservação, com o fim de remediar as deficiências provenientes do uso normal das edificações e de as manter nas condições de utilização existentes à data de celebração do contrato. De facto, as obras em questão, integram o conceito de obras de conservação extraordinária, na medida em que não são directa e exclusivamente imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio. Aliás, só a partir de 1995 o senhorio foi notificado (pela Câmara Municipal de Cascais) para realizar obras no locado, sem que nunca antes o inquilino tivesse dado conhecimento da necessidade das mesmas, as quais se tornaram necessárias pelo decurso do tempo com o inerente desgaste dos materiais empregues na construção. Acresce que o valor das obras (calculado pela CMCascais) já em 1997 era de Esc.1.574.000$00, valor este, que ultrapassa em larga medida dois terços do rendimento líquido anual. Aragão Seia refere como exemplo de obras de conservação extraordinária, as que as câmaras municipais determinem para corrigir as más condições de salubridade, solidez ou segurança contra o risco de incêndio, de acordo com o art. 10º do Regime Jurídico das Edificações Urbanas aprovado pelo Decreto-Lei n° 38382, de 7 de Agosto de 1951 e com o art. 89º nº2 do D.L. n° 555/99 de 16/12. É justamente o caso dos autos, pois a vistoria confirmou que as obras eram necessárias para corrigir más condições de solidez e salubridade. Ora, de acordo com o art. 13º n° 1 da RAU, as obras de conservação extraordinária ficam a cargo do senhorio quando nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela Câmara Municipal. Provado ficou que a Câmara Municipal de Cascais, após a realização da vistoria solicitada pela A. em 1995, notificou o primitivo senhorio para proceder às obras julgadas necessárias nessa vistoria e que implicavam a substituição do vigamento de telhado, a substituição de telhas partidas e porosas, o reboco e pintura de paredes exteriores e interiores, determinando que as obras se iniciassem no prazo de trinta dias Nova vistoria foi efectivada, a solicitação da A., em 2001 que conclui pela necessidade da realização das referidas obras. Conclui-se que é aos RR, na qualidade de senhorios, que compete a realização dos aludidos trabalhos (sem prejuízo da faculdade que assistia à A. na qualidade de arrendatária de proceder à sua execução, como o prevê o art. 16º do RAU, nos casos em que o senhorio não tenha executado as obras e a câmara municipal não as inicie no prazo de 120 dias a contar da recepção do requerimento por si formulado). Até aqui não existem divergências entre a sentença recorrida e as conclusões da Apelante. 2. Do abuso de direito Mas, pergunta-se, sendo explicável a necessidade de realização das mencionadas obras com vista a assegurar o gozo do locado à Apelante, será legítima a posição assumida pela A., no sentido de exigir que o senhorio proceda à aludida reparação? Esta é, verdadeiramente, a questão em apreço neste recurso, aliás, já exaustivamente analisada na sentença recorrida. Em contestação os RR suscitaram a figura do abuso de direito, por entenderem que existe uma manifesta desproporção entre o valor das rendas (4.99 €/mês) pagas pela A. e o valor do custo das obras, que em 1997 foram orçadas em € 7.851,08 (valor este que já se encontra desactualizado, não só devido à inflação como também à progressiva deterioração do imóvel, como assinala a vistoria efectuada em 2001). A sentença recorrida entendeu que a pretensão da A. configura um exercício inadmissível da sua posição jurídica, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, que apontam para o equilíbrio prestacional no domínio das relações contratuais, nomeadamente do contrato de arrendamento e absolveu os RR. do pedido. Ou seja, a dúvida que se depara tem a ver com a apreciação do comportamento da A. ao exigir a realização de obras de reposição de cobertura, substituindo madeiramento apodrecido e telhas partidas ou porosas, dado o estado avançado de ruína e ainda a reparação geral do edifício, que se apresenta em muito mau estado de conservação, quando o valor da contraprestação mensal é, apenas de 4,99 €. Pese embora se aceite legalidade da exigência da A., importa saber se o exercício desse direito será ou não ilegítimo, ou seja, cabe perguntar se in casu estamos em face de uma situação integrável no conceito de abuso de direito, tal como vem previsto no art. 334º do CC. Segundo o art. 334° do C. Civil, "é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito". No domínio do C. Civil anterior, Manuel Andrade defendia a existência do abuso de direito quando este é exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, mostrando-se gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalecente na colectividade 1 Para Pires de Lima e Antunes Varela, no artigo supra citado adoptou-se a concepção objectiva de abuso de direito, uma vez que não é necessária a consciência de se atingir, com o seu exercício, a boa fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido, bastando que se excedam esses limites 2. Cunha e Sá defende que o abuso de direito é o fenómeno revelador de que o direito subjectivo não pode ser abstractamente encarado com meros termos conceptualistas, pois que em certa e determinada situação, experimentalmente concreta, podemos descobrir concordância com a estrutura formal de um dado direito subjectivo e, simultaneamente, discordância, desvio, oposição, ao próprio valor jurídico que daquele comportamento faz um direito subjectivo. E acrescenta: "neste encobrir, consciente ou inconscientemente, a violação do fundamento axiológico de certo direito com o preenchimento da estrutura formal do mesmo direito é que reside o cerne, a essência do abuso de direito"3. Antunes Varela, a este respeito, sublinha que a condenação por abuso de direito "aponta de modo inequívoco para as situações concretas em que é clamorosa, sensível, evidente, a divergência entre o resultado de aplicação do direito subjectivo, de carga essencialmente formal, e alguns valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou, pelo menos, de direitos de certo tipo”4. Castanheira Neves, entende que o abuso de direito é um limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular que são ultrapassados 5. Ainda, de acordo com Coutinho de Abreu, o abuso de direito pressupõe a existência e a titularidade do poder formal que constitui a verdadeira substância do direito subjectivo, constituindo um comportamento abusivo cujas consequências são as mesmas de qualquer actuação sem direito 6. Adianta este autor que há abuso de direito quando um comportamento, aparentando ser exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem. Para Baptista Machado 7, a ideia imanente na proibição do "venire contra factum proprium" assenta nos seguintes pressupostos: a) - deve verificar-se uma situação objectiva de confiança - o ponto de partida é uma conduta anterior de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira; b) - o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando a contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada, sendo necessário que se verifique uma situação de causalidade entre o facto gerador da confiança e o investimento dessa contraparte e que este haja sido feito com base na dita confiança, importando que o dano não seja irreversível, ou seja, que a conduta violadora da fides não seja removível através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma solução satisfatória; c) que haja boa-fé da contra parte que confiou, o que equivale a dizer que a confiança de terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando esta esteja de boa fé e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico. Na expressão da lei - manifesto excesso dos limites impostos pela boa-fé - vêm a doutrina e a jurisprudência, incluindo os casos de inalegabilidade de nulidades formais, da chamada conduta contraditória ("venire contra factum proprium"), da "exceptio doli" (poder que uma pessoa tem de repelir a pretensão do autor, por este ter incorrido em dolo), da "suppressio" e da "surrectio" (o direito que não foi exercido em certas condições e durante certo lapso de tempo, não pode mais sê-lo: faz desaparecer um direito que não corresponda à efectividade social - "suppressio"; ou faz surgir um direito não existente antes, juridicamente, mas que, na efectividade social era tido como presente - "surrectio") e a doutrina condensada na expressão "tu quoque", que traduz, com generalidade, o aflorar de uma regra segundo a qual a pessoa que viole uma norma jurídica não poderia, sem abuso, exercer a situação jurídica que essa mesma norma lhe tivesse atribuído 8 António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro; in Da Boa Fé no Direito Civil, pág. 837.. Embora se não vejam grandes dificuldades para a institucionalizar, já quando se procura saber se em cada caso concreto esta forma de expressão tem ou não acolhimento, surge alguma controvérsia. Aragão Seia, a propósito da análise do abuso de direito, nos casos de pedidos de obras pelos inquilinos, entende que uma vez que as rendas são em princípio, livremente fixadas e podem ser anualmente actualizadas, “... podendo mesmo as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ditar a sua actualização – nº2 do art. 13º - não se poderá falar, com base em inexistência de equivalência de condições patrimoniais, em abuso de direito por parte do arrendatário que requer as obras." 9. Já Pinto Furtado 10 Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., 2001, pág. 419 e segs., embora não se refira expressamente à figura do abuso de direito, sempre vai dizendo que apesar de tradicionalmente não se estabelecer qualquer exigência de proporcionalidade entre a obrigação do senhorio de realizar as prestações de facere destinadas a assegurar ao arrendatário o gozo da coisa e a renda paga por este, a nossa jurisprudência foi sensível a este aspecto, sendo, em sua opinião, razoável a exigência dessa proporcionalidade. É, então, altura de nos questionarmos sobre se a Apelante - ao pretender a realização de obras no locado, que, em 2001, exigiam já a reparação geral do prédio (com cerca de 200 anos) atendendo ao muito mau estado de conservação - está ou não a abusar do direito. A resposta não pode deixar de ser, tal como muito bem decidiu a douta sentença recorrida, afirmativa. Em primeiro lugar importa ter em atenção as características do imóvel em causa. De acordo com os factos provados estamos perante uma construção que ao tempo da celebração do contrato de arrendamento tinha já 130 anos, sendo certo que a A. filha da primitiva arrendatária, aí reside há 70 anos (cfr. als. C), O), E), F) da matéria assente e art. 19º da BI). O imóvel em causa é uma construção em telha vã, com cerca de 200 anos, consiste numa cozinha, um quarto, o quintal e uma casinha com uma pia na parte de trás e não tinha electricidade nem luz (cfr. als. Q) e X) da matéria assente e art. 13º da BI). Aliás, o imóvel em causa, já não oferecia boas condições de habitabilidade em 1971, aquando do falecimento da mãe da A., apresentando deteriorações que eram do conhecimento desta. Actualmente e de acordo com a matéria provada (cfr. arts. 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 6º e 7º da BI), verifica-se que: parte do telhado da sala caiu, não tendo barrotes, nem telhas; no quarto caiu uma parte do tecto existindo barrotes e telhas caídas; a cozinha tem dois barrotes podres; as paredes estão degradadas e têm de ser pintadas; chove dentro da sala e do quarto; a A. tem tapado os buracos no tecto da sala e do quarto com cartão e plástico. Para fazer face a tais problemas, de certo que, o montante orçado pela Câmara (1.574.000$00 correspondentes a €7.851,08), será, actualmente, insuficiente para permitir a recuperação, ou como refere a sentença recorrida, a “reconstrução” do locado. E nem se diga, que, pelo facto de o senhorio nunca ter efectuado obras no locado, não pode agora fazer apelo à figura do abuso de direito. O imóvel que teve diversos senhorios, só em Outubro de 1999, se tornou propriedade dos RR, data que o imóvel lhes foi adjudicado, por partilhas. Na verdade, apesar de já em 1971, o imóvel apresentar deteriorações que eram do conhecimento desta, só a partir de 1995 o então senhorio foi notificado pela C. M. Cascais para proceder a obras, sendo certo que não ficou provado que a A. tenha interpelado o primitivo senhorio ou os RR para a necessidade de realização de obras, como também era sua obrigação nos termos do art. 1038º h) do CC. Também não colhe o argumento de que a recuperação pelos Recorridos do investimento que a realização das obras implica far-se-á não só através da renda aumentada, nos termos do artigo 13º n° 2 da RAU, mas também através da própria valorização patrimonial do imóvel arrendado Nada se sabe quanto à eventual valorização do imóvel, após a realização de obras – não foi feita qualquer prova sobre tal matéria - sendo duvidoso que tais obras possam recuperar o imóvel, atento o estado de ruína em que se encontra. Além disso, mesmo que o valor orçado das obras fosse suficiente (e que a A., com os seus parcos rendimentos tivesse em condições de a suportar), a actualização de rendas a que os RR teriam direito, enquanto senhorios, não permitiria recuperar em tempo útil o esforço de investimento. Concordando inteiramente com as considerações e cálculos feitos na sentença recorrida (cfr. fls. 153 e 154 da sentença), tendo em consideração a renda actualmente em vigor e o valor orçado das obras, no máximo a renda poderia ser aumentada para € 57,33 [4,99 + (7.851,08 x 0.08): 12], o que implicaria que os RR teriam que aguardar mais de 11 anos para recuperarem o valor do investimento feito [€7851,08 : €57,33 = 136,9 (meses)]. Isto é, se os RR fossem obrigados a fazer as obras peticionadas pela A., durante onze anos ficariam privados do rendimento (ainda que exíguo) que o imóvel lhes proporciona (mas certamente não dispensados de suportar os encargos respectivos, como a contribuição autárquica). Quer dizer, em plena vigência do contrato sinalagmático de arrendamento, entre A. e RR. estes ficariam sem uma contrapartida, durante um período mínimo de onze anos, o que choca frontalmente com o irrefutável direito dos RR, ao recebimento de uma renda, como retribuição pelo assegurado gozo do prédio arrendado. De facto todos os contratos onerosos se norteiam pela procura de um certo equilíbrio na confrontação dos interesses, com ganhos e cedências recíprocas, como decorre do disposto no art. 237º do CC. O contrato de arrendamento urbano não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada. Como refere o Ac. STJ de 28 de Novembro de 2002. 11 “a renda deverá ser, em princípio, de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio (se estiverem a seu cargo), despesas de conservação, etc. e ainda restar uma importância, que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada, e que seja o benefício do senhorio emergente do contrato de arrendamento”. No caso sub judice, está a pretender-se que os senhorios gastem em obras no local arrendado uma importância que corresponde a cerca de onze anos do que estavam a receber, proveniente das rendas, o que, a nosso ver, excede manifesta e largamente os limites impostos pelos interesses sócio-económicos subjacentes ao direito da A., ora Apelante, a exigir reparações no prédio locado. A desproporção entre o valor da renda mensal e o do custo das obras provoca um desequilíbrio das posições jurídicas da Apelante e dos Apelados. Há, pois, que tomar em consideração a exigência da proporcionalidade entre a obrigação do senhorio de realizar as prestações de facere, destinadas a assegurar ao arrendatário o gozo da coisa e a renda paga por este. Como conclui o Acórdão desta Relação de 27.11.1997. 12 , tal equivalência não existe “se o arrendatário exige ao senhorio que faça obras, quando: a) não existe qualquer equivalência entre o custo de obras pretendidas pelo arrendatário e a exiguidade da renda que paga. b) o arrendatário não tomou a providência que poderia, pessoalmente, ter tomado para evitar, durante anos, o agravamento das deficiências e do custo das obras. Nesses casos de inexistência da equivalência das atribuições patrimoniais é ilegítimo o direito dos arrendatários na sua reivindicação, tendo em conta o manifesto excesso dos limites, imposto pela boa-fé e pelo fim económico- - social desse direito (artigo 334º CCIV)”. De facto, transparece dos autos - dos factos provados e tendo em conta as fotografias juntas - que a A. vive em condições precárias, sem o mínimo conforto, atento o estado de degradação em que o locado se encontra e que, certamente, só com obras de grande vulto, quiçá de reconstrução, poderia ficar habitável. Porém e tal como salienta a sentença recorrida, pese embora esteja subjacente a toda esta situação um problema social que exige uma resolução urgente, não podem senhorios servir como panaceia para um problema que deve onerar toda a comunidade e que carece da intervenção dos competentes serviços de Segurança Social ou da Autarquia Local. Destarte conclui-se que a pretensão formulada pela ora Recorrente, por não ser um exercício moderado, equilibrado, lógico e racional do seu direito, constitui um abuso de direito e, como tal, tornou-a ilegítima e equivalente à falta de direito, tornando legítima a oposição feita \a uma tal pretensão. A figura do abuso do direito está na lei para tornar mais ético o nosso ordenamento jurídico, com vista a impedir a conjugação de forças antijurídicas que, por vezes, a imposição fria e rígida da lei possa levar a cabo, em confronto com o ideal de justiça que sempre deve andar, indissoluvelmente ligado, à aplicação do direito e dentro da máxima "perde o direito quem dele abusa" e em oposição ao velho adágio romano "qui suo jure utitur neminem laedit". "É uma cláusula geral, uma válvula de segurança, uma janela por onde podem circular lufadas de ar fresco, para obtemperar a injustiça gravemente chocante e reprovável" 13. Pelo exposto, concordando inteiramente com as considerações feitas na sentença recorrida, quanto à figura do abuso de direito, afigura-se-nos que a pretensão da A. configura um exercício inadmissível da sua posição jurídica, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, os quais apontam para o equilíbrio prestacional no domínio das relações contratuais, como é o caso do arrendamento. IV – DECISÃO Termos em que se acorda em julgar improcedente a Apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida. Custas pela Apelante, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia. Lisboa, 18 de Março de 2004. Relatora Fátima Galante Adjuntos Manuel Gonçalves Urbano Dias __________________________________________________________________ 1- Manuel de Andrade in Teoria Geral das Obrigações, pág. 63 e ss.. 2-P. Lima e A. Varela, in Código Civil Anotado, volume 1- 4ª edição, pág. 289.. 3-Cunha e Sá, Abuso de Direito, pag. 456. 4-A. Varela in R.L.J., Ano 128°-241; no mesmo sentido, vide Ac. do S.T.J. de 17 .11.94, in B.M.J. 441º- 284 e ss.. 5-Castanheira Neves in Questão-de-facto-questão-de-direito, pág. 526, nota 46. 6-Jorge M. Coutinho Abreu, Do abuso de direito, 1983, pags. 76/77.. 7-Baptista Machado, Parecer publicado na CJ, Ano IX, Tomo 2, pág. 17. 8-António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro; in Da Boa Fé no Direito Civil, pág. 837. 9-Aragão Seia, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 1995, pag. 150. 10- Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., 2001, pág. 419 e segs. 11- Ac. STJ de 28.11.2002, (Relator Eduardo Baptista), in www.dgsi.pt. 12-Ac. RL de 27.11.97 (Relator Loureiro da Fonseca) e ainda, no mesmo sentido, entre muitos, os Acórdãos desta Relação de 11.5.95 (Relator Eduardo Baptista); de 26.9.2000 (Relator Roque Nogueira) e de 18.12.2002, (Relatora Rosa Maria Coelho) e da Relação do Porto de 10.7.97 (Relator Azevedo Ramos) e de 9.3.2000 (Relator Reis Figueira), in www.dgsi.pt. 13- Ac. do STJ de 21.09.1993, CJSTJ, tomo III; pág. 21..