Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
0053006
Nº Convencional: JTRL00009218
Relator: NASCIMENTO GOMES
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
RECONHECIMENTO NOTARIAL
Nº do Documento: RL199305270053006
Data do Acordão: 05/27/1993
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA A DECISÃO.
Área Temática: DIR CIV - DIR CONTRAT.
Legislação Nacional: DL 130/89 DE 1989/04/18 ART30.
CSC86 ART409 N1 N4.
CCIV66 ART288 ART410.
CPC67 ART684 N3 ART690 N1.
Sumário: I - Constando do reconhecimento notarial e presencial, aposto no documento que formaliza o contrato-promessa de compra e venda de direito a habitação periódica, que as assinaturas são dos representantes legais da promitente-vendedora, esta encontra-se vinculada;
II - A este tipo de contrato-promessa não se aplica a norma do artigo 410 do CC, mas a do artigo 30 do DL n. 130/89, de 18 de Abril.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
(C) e mulher (A) intentaram no 6 Juizo Cível da Comarca de Lisboa, acção, com processo sumário, contra Resotel-Sociedade de Exploração de Hoteis Residenciais, SA, alegando, em síntese, o seguinte:
Em 14 de Julho de 1991, Autora e Ré celebraram entre si um contrato-promessa de direito real, de habitação periódica, entregando aqueles a esta a quantia de 270000 escudos, como sinal e princípio de pagamento, bem como, ainda, a de 27000 escudos de serviços a prestar pela Rentinvest-Administração de Investimentos Imobiliários, Lda, e aceitando, também, 12 letras de 25144 escudos cada uma.
Sucede, porém - acrescentam os Autores - que do referido contrato-promessa não constam as assinaturas, quer presencialmente quer por semelhança dos promitentes-compradores.
Concluem pelo pedido de declaração de nulidade do contrato-promessa e, em consequência disso, da condenação da Ré a restituir-lhes a quantia entregue de 297000 escudos, bem a devolução das letras por eles aceites.
Citada, contestou a Ré, dizendo:
- No exercício e prossecução da sua actividade comercial prometeu vender e o Autor prometeu comprar, pelo preço de 1350000 escudos, um direito real de habitação periódica, tendo por objecto a fracção temporal semana 12 e incidindo sobre um apartamento com o número 418, tipo 0, do Hotel Apartamento Cerro Alagoa, sito em Albufeira, sendo o respectivo contrato assinado em 14/07/91.
- As relações entre as partes decorrentes do contrato eram asseguradas até à formulação definitiva da transacção pela Sociedade Rentinvest.
- A Ré, dando cumprimento ao clausulado sob o n. 10 das Condições Adicionais, remeteu ao Autor, por carta registada com aviso de recepção, o contrato-promessa com as assinaturas dos seus representantes reconhecidas presencialmente no notário, que este recebeu, em 30/08/1991.
- A alegação produzida pelos Autores de que o contrato-promessa é nulo não tem suporte jurídico, já que o requisito de forma previsto no artigo 410, n. 3, do Código Civil não é aplicável ao contrato dos autos, visto que o prometido vender é um direito real de habitação periódica, o qual não importa a transferência do direito de propriedade, mas tão só a permissão de habitar a unidade de alojamento durante determinado período, embora tal direito tenha de ser constituído por escritura pública, a sua transmissão faz-se por simples endosso no certificado predial.
- Acresce que o artigo 30 do DL n. 130/89, que disciplina o contrato-promessa de compra e venda dos direitos reais de habitação periódicas não faz qualquer exigência ao reconhecimento das assinaturas.
- Além disso, sempre assistiria à Ré, na posse do contrato, a possibilidade de efectuar o reconhecimento presencial ou por semelhança da sua própria assinatura.
Termina, pela improcedência do pedido.
Após uma tentativa frustrada de conciliação, o Mmo. Juiz "a quo" lavrou despacho saneador-sentença, em que julgou procedente a acção, condenando a Ré no pedido, com fundamento na anulação do contrato-promessa, por falta da indicação da qualidade de administradores e procuradores das pessoas que assinaram.
Inconformada com esta decisão, apelou a Ré para esta Relação, formulando, na respectiva alegação de recurso, as seguintes conclusões: a) - O contrato-promessa bilateral dos autos, deve considerar-se subscrito pela ora Recorrente, que o aceitou, como inequivocamente decorre dos autos; b) - As assinaturas apostas no contrato por Administrador e Procurador da Ré, certificadas notarialmente, vinculam a sociedade promitente- -vendedora; c) - A sociedade promitente-vendedora não opôs aos recorridos quaisquer eventuais limitações de poderes dos subscritores do contrato e resultantes do seu objecto social, que aliás não se verificam; d) - Ao aceitar o contrato, como aceitou, a sociedade recorrente vinculou-se perante os promitentes-compradores, A. A. na acção; e) - O contrato-promessa dos autos não é consequentemente, nulo por vício de forma, não havendo pois lugar à aplicação dos artigos 220 e 410, n. 2, do Código Civil, contrariamente, ao sustentado na douta sentença recorrida; f) - Que violou, entre outros, o disposto no artigo 409 do Código das Sociedades Comerciais, 268 e 217 do Código Civil.
Os Autores apresentaram contra-alegações, nas quais se batem pela manutenção da sentença recorrida.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Com interesse para a decisão do recurso, consideram-se provados os seguintes factos: a) - Pelo contrato junto a folhas 5 a 8, a Ré prometeu vender e o Autor comprar, pelo preço de 1350000, um direito real de habitação periódica, tendo por objecto a fracção temporal semana n. 12 incidindo sobre um apartamento com o n. 418 tipologia T0 do Hotel Apartamento Cerro Alagoa, sito em Albufeira. b) - O referido contrato está datado de 14/07/91. c) - A assinatura do outorgante romitente-comprador não está reconhecida notarial e presencialmente. d) - Quem assinou, sob a expressão promitente- -vendedora, não o fez com a indicação da qualidade de administradores da Ré, e) - A Ré é uma sociedade que tem por objecto a realização e gestão de empreendimentos turísticos, bem como a revenda de bens imóveis ou de direitos a estes inerentes, adquiridos para esse fim.
São as conclusões do recurso que delimitam o seu âmbito - artigo 684, n. 3 e 690, n. 1, do Código de Processo Civil.
Delas emerge que a única questão a resolver reduz-se a apurar se o contrato em causa está ferido de vício de forma.
É o que vamos fazer.
Na hipótese "sub judice" trata-se de um contrato-promessa de compra e venda de direito de habitação periódica, regulado pelo disposto no artigo 30 do Decreto-Lei n. 130/89, de 18 de Abril.
Tal contrato consta do escrito particular junto a folhas 5 a 8 dos autos.
Da sua análise, constata-se que contém todos os elementos exigidos, com carácter de obrigatoriedade, pelo artigo 30 e se encontra assinado pelo promitente-comprador, (C), o ora recorrido, e no lugar, a esse efeito, destinado, para a promitente-vendedora, duas assinaturas reconhecidas presencialmente.
Do reconhecimento presencial, verifica-se que tais assinaturas respeitam a (M) e (J) e certifica-se que são o administrador e o procurador de Resotel-Sociedade de Exploração de Hotéis Residênciais, SA, conforme certidão passada pela Conservatória do Registo Comercial de Oeiras, que exibiram.
É, precisamente, quanto às assinaturas de (M) e de (J) que o Exmo. Juiz "a quo" suscitou a questão da nulidade do contrato-promessa, por aparecerem desacompanhadas da indicação da qualidade em que foram apostas no dito contrato.
Na verdade, dispõe, concernente à vinculação da sociedade anónima, o artigo 409, n. 1 do Código das Sociedades Comerciais "Os actos praticados pelos administradores, em nome da sociedade e dentro dos poderes que a lei lhes confere, vinculam-na para com terceiros".
E, por sua vez, prescreve o seu n. 4 "Os administradores obrigam a sociedade, apondo a sua assinatura com indicação dessa qualidade".
No caso dos autos, na realidade, as pessoas que assinaram não apuzeram a indicação da qualidade em que o faziam.
Mas, afigura-se-nos que nem, por isso, o não fizeram em nome e em representação da promitente-vendedora, a ora Recorrente.
É que, se é certo que tal menção não foi, por eles, feita, não é menos certo que ela consta do reconhecimento presencial das respectivas assinaturas.
Com efeito, nele se certifica que as assinaturas são do administrador e do procurador da sociedade promitente-vendedora, conforme o funcionário que fez o reconhecimento averiguou, face à certidão passada pela Conservatória do Registo Comercial de Oeiras recebida para o efeito.
Pois, sem a exibição de tal documento a demonstrar que as pessoas que iam assinar o contrato-promessa tinham a qualidade de administrador, uma, e a de procurador, outra, não era possível a sua intervenção em tal acto, já que só nas qualidades que detinham podiam vincular a sociedade, por possuirem poderes representativos da mesma, o que significa que havia uma ligação expressa, derivada de tal certidão, dessas pessoas ao acto de representação, da sociedade promitente-vendedora, na assinatura do contrato-promessa.
Sendo assim, ao certificar-se que as assinaturas são a do administrador e a do procurador da Resotel-Sociedade de Exploração de Hoteis Residenciais, SA está-se a mencionar a sociedade e a qualidade das pessoas que, em nome e representação daquela, actuaram ao assinar o contrato-promessa.
Donde decorre que tais pessoas ligadas, pela qualidade que o reconhecimento presencial mostra, à sociedade, a sua assinatura, com tal certificação, vinculam-na ao contrato-promessa em causa.
Na verdade, a certificação da qualidade em que assinam e a menção da fonte donde a mesma emerge (certidão da Conservatória do Registo Comercial de Oeiras), afigura-se-nos suficiente para evidenciar a representatividade da sociedade Ré, no contrato-promessa em causa, em nome da qual tais pessoas actuaram, como forçoso se torna concluir.
Daí poder afirmar-se que foi observado o preceito que disciplina a forma externa que o acto de vinculação tem de revestir (cfr. artigo 409 do Código das Sociedades Comerciais).
Na verdade, na hipótese dos autos, há as assinaturas e a certificação da qualidade das pessoas que as fizeram, a coberto do reconhecimento presencial que lhe dá fé pública.
Com efeito, as assinaturas não nos aparecem, assim, desprendidas da qualidade em que são feitas, o que significa que há vinculação da sociedade, perante terceiro parte no acto jurídico em causa, e que tal acto de vinculação não está ferido de vício que afecte a sua validade.
Desta forma, a presente situação não é semelhante à tratada no douto acordão da Relação do Porto citado no douto despacho saneador-sentença, nem se enquadra nos ensinamentos do Professor Raul Ventura, in Sociedades por Quotas, vol. III, páginas 159 a 177 - cfr. - página 172.
Por outro lado, visando a exigência da forma prescrita no artigo 409, n. 4, do C. S. Comerciais, principalmente, a protecção de interesses da Sociedade, a aceitação pela Ré do contrato-promessa, ao contestar a acção, sanaria qualquer irregularidade de que, porventura, o acto de vinculação estivesse inquinado (cfr. artigo 288 do CC).
Destarte, procedem as conclusões da douta alegação de recurso.
E tendo em conta que, na verdade, ao contrato- -promessa de compra e venda de direitos de habitação não se aplica o disposto no artigo 410 do Código Civil, como doutamente ponderou o Exmo.
Juiz "a quo" ao apreciar a questão da sua nulidade, suscitada na petição inicial, com o fundamento de que a assinatura do promitente- -comprador não se encontrava reconhecida notarialmente, a acção tem mesmo de improceder.
Com efeito, tal contrato-promessa tem a sua regulamentação específica no artigo 30 do DL n. 130/89, de 18 de Abril. E não impondo tal dispositivo a obrigatoriedade das assinaturas com reconhecimento presencial das partes contratantes, a falta desta formalidade não pode constituir violação invocável ao abrigo do artigo 410 n.3, do CC, por não ser exígivel quanto ao contrato objecto do presente recurso esse requisito e não ser aplicável, por isso, o preceito legal em que o Autor, ora recorrido, assentou a sua tese.
Donde se segue que a sua pretensão tem de naufragar.
Pelo exposto, acorda-se conceder provimento ao recurso de apelação e revogando-se a decisão impugnada, julga-se a acção improcedente, absolvendo-se a Ré, ora recorrente, do pedido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 27 de Maio de 1993.