Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
M deduziu embargos de terceiro contra o Banco, S.A. e J e mulher. Alegou, em síntese, que: na execução movida por aquele Banco contra J e mulher, foi penhorado um prédio urbano, que corresponde a um lote de terreno com 4.000 m2 para construção em que se acham construídas duas moradias; metade desse lote e uma dessas moradias pertence à embargante; em 24.2.93, a embargante e o executado, seu irmão, acordaram com o dono de um prédio rústico vir a compra-lhe, cada um uma parcela desse prédio, com 2.000 m2 cada; alegando que, posteriormente, transmitiria à embargante a sua parte do terreno, o embargado celebrou com o dono do terreno, em 23.10.96, escritura pública de compra e venda relativamente aos 4.000 m2; entretanto, o executado adjudicara a construção de uma moradia para si com recurso a financiamento bancário garantido por hipoteca sobre a moradia e todo o terreno; como demorasse a desanexação dos 2.000 m2 que cabiam à embargante, esta e o embargado combinaram que ele a construiria; e em princípios de 1997, embargante e embargado celebraram contrato-promessa de compra e venda da moradia e respectivo logradouro, com entrega das chaves e sinal; aí passou a embargante a viver, praticando todos os actos e suportando todas as inerentes despesas, sem a oposição de quem quer que seja; aí construiu a embargante uma piscina; até à presente data (13.10.04), não foi realizada a escritura de compra e venda por alegadas dificuldades de desanexação do lote. A embargante concluiu pela procedência dos embargos e consequente levantamento da penhora da moradia e terreno com 2.000 m2.
O Banco embargado contestou, esclarecendo que o imóvel penhorado constitui, de acordo com o registo predial, um todo e que os contratos-promessa são nulos por falta de reconhecimento das assinaturas. No mais, impugnou o alegado.
Contestou o embargado J, entendendo pertencer-lhe o imóvel penhorado. Invocando a intenção de, quando a embargante lhe pagar o valor da construção da moradia por ela habitada, transferir para ela a propriedade da mesma, considera nulo o contrato-promessa com ela celebrado por ausência dos requisitos formais mínimos, sendo certo que o mesmo visou tão-só possibilitar à embargante a contratação de água e electricidade. Mais acrescentou o embargado que, desde 1999, se vem opondo à permanência da embargante na moradia, por esta não contribuir para as despesas do imóvel.
A embargante replicou, invocando que nenhum dos embargados pode invocar a nulidade do contrato-promessa por a tal se opor o nº 3 do artigo 410º do Cód. Civ..
O processo foi objecto de saneamento e condensação.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, os embargos foram julgados improcedentes.
Dessa decisão recorreu a embargante, formulando as seguintes conclusões:
a) Com a celebração dos contratos-promessa de compra e venda referidos nos pontos 5. e 27. dos factos provados, a recorrente entrou na posse dos imóveis aí referidos;
b) Neles passou a praticar diversos tipos de actos, correspondentes ao direito de propriedade, em nome próprio e com a intenção de exercer sobre eles o direito real correspondente;
c) A recorrente adquiriu com os referidos contratos-promessa, não só o corpus possessório, mas também o animus possidendi;
d) A recorrente passou, assim, a ser a verdadeira possuidora dos imóveis;
e) A tal qualidade não obstam eventuais vícios formais dos contratos-promessa;
f) Enquanto verdadeira possuidora, à recorrente é legítimo defender a sua posse através dos embargos que deduziu;
g) A sentença recorrida violou os artigos 351º nº 1 do Cód. Proc. Civ. e 1251º do Cód. Civ..
Apenas o Banco embargado contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
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São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados:
1. A embargante e o executado J são irmãos.
2. Em finais de 1992 ou princípios de 1993, J comunicou à embargante a sua decisão de adquirir um lote de terreno em Casais da Rita/Cabeça Gorda/Santarém, para aí construir uma casa de campo.
3. Na mesma altura inquiriu a embargante se estava interessada na aquisição de um outro lote de terreno para construção, no mesmo local e confinante com o primeiro, pelo preço de dois milhões e quinhentos mil escudos.
4. Sendo um objectivo da embargante ir viver para o campo, a mesma acabou por aceitar tal proposta.
5. Por escrito particular denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda", subscrito por M G, na qualidade de "promitente vendedor" e por M H, na qualidade de "promitente compradora" foi declarado que «1 - O primeiro outorgante e promitente vendedor, M G, é dono e legítimo proprietário de um prédio rústico com a área de 12ha, sito no lugar de Vaqueiros, concelho de Santarém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o n.°, inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo 28 Secção D (...). 2 — Pelo presente contrato promessa de compra e venda, o primeiro outorgante promete vender, livre de ónus e encargos, à segunda outorgante, pelo preço de 2.500.000$00 (dois milhões e quinhentos mil escudos) uma parcela de terreno a destacar do prédio identificado em 1 deste contrato promessa, com a área aproximada de 2.000 m2, que após a referida desanexação ficará a confrontar: Norte — com estrada de acesso a Vaqueiros; Sul — Fiança, Lda.; Nascente - M J; Poente — F, Lda.. 3 — O pedido de desanexação será requerido pelo primeiro outorgante logo que se mostre necessário para a construção de uma moradia, que terá de requerer a documentação necessária para esse fim. 4 — Pelo presente contrato promessa, a promitente compradora entregou a quantia de 2.500.000$00, pagando a totalidade do preço ora acordado, o qual lhe é dado a plena quitação. (...) 6 — A segunda outorgante só tem interesse no lote de terreno a desanexar, desde que seja passível a construção de uma moradia. 7 — A referida construção da moradia, que nesta data já foi dado o esboço, a fim de se fazer a planta da mesma, terá início, o mais tardar até Janeiro de 1995 e terá a duração aproximada de 9 meses. (...) 10 — A escritura de compra e venda será celebrada logo que seja possível efectuar a já referida desanexação. (...)»
6. No referido escrito, foi aposto um carimbo relativo ao imposto de selo datado de 23.02.1993.
7. O executado J celebrou com M V um outro contrato promessa de compra e venda, referente a um outro lote contíguo, com a mesma área e pelo mesmo preço.
8. Toda a negociação e formalização do contrato foi conduzida pelo executado J, tendo-se a embargante limitado a assinar o respectivo contrato promessa de compra e venda.
9. Por escritura pública outorgada em 23.10.1996, F, Limitada, na qualidade de primeira outorgante declarou que «por seis milhões de escudos, que já receberam, vendem ao segundo outorgante um talho de terreno para construção urbana, já demarcado, com a área de quatro mil metros quadrados, que confronta, Norte com estrada municipal, Sul com a firma vendedora, Nascente com a mesma, bem como do Poente, a desanexar do prédio misto — sito em Casal da Rita, Cabeça Gorda, freguesia de Vaqueiros, deste concelho, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o número J, na qualidade de segundo outorgante, declarou que «aceita a venda».
10. A escritura foi preparada e marcada no Cartório por J.
11. O prédio rústico sito em Casal da Rita, Cabeça Gorda, está descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém, sob o n.° , como correspondente a um Lote de terreno para construção urbana com 4.000 m2, desanexado do n.° 00116/250396.
12. Em 28.11.96, o referido prédio passou a ser descrito como urbano, composto por uma casa de rés-do-chão e cave, para habitação, e um logradouro.
13. Nessa data foi inscrita no respectivo registo a aquisição do prédio a favor de J, casado com M, no regime da separação de bens, por compra a F, Lda..
14. Ainda na mesma data foi inscrito no mesmo registo o ónus de não fraccionamento pelo prazo de 10 anos contados desde 23.10.96 e o ónus de condicionamento de construção, constando que só é permitida a construção de edifício destinado exclusivamente a fins habitacionais que não tenha mais de dois fogos.
15. Na altura da outorga da escritura, o vendedor estranhou a ausência da embargante e questionou o ora executado J sobre tal facto.
16. Ao que este respondeu "que tinha acordado com a irmã e que posteriormente transmitiria à mesma um lote de terreno com dois mil metros quadrados.
17. Perante tal explicação e porque efectivamente sempre fora o executado quem conduzira as negociações, M V aceitou outorgar tal escritura.
18. Entretanto, à data da escritura, já J celebrara um contrato de empreitada com a dita firma "F, Lda." para construção de uma moradia unifamiliar no lote de 2.000 metros quadrados que adquirira a M V.
19. Encontrando-se, inclusive, tal moradia já em construção.
20. Para financiar o custo da empreitada, o executado contraiu um empréstimo junto do Banco Espírito Santo, para cuja garantia constituiu hipoteca sobre a vivenda e todo o terreno de 4.000 metros quadrados.
21. Incluindo portanto o lote de 2.000 metros pago pela embargante.
22. Tal facto, juntamente com a demora na desanexação do lote da embargante por parte do irmão, impediram aquela de iniciar a construção da moradia que pretendia edificar no seu lote.
23. Dessa situação deu a embargante conhecimento a J por diversas vezes, o que aliás era do conhecimento do mesmo.
24. Foi então que aquele propôs ser ele próprio a construir a vivenda que posteriormente venderia à embargante, ultrapassando-se dessa forma as dificuldades burocráticas com a desanexação do lote de terreno.
25. Por não vislumbrar outra alternativa e também porque tinha inteira confiança no irmão, a embargante aceitou tal proposta.
26. J adjudicou a construção da nova moradia à mesma firma "F, Lda".
27. No princípio do ano de 1997, altura em que a segunda moradia já se encontrava praticamente concluída, J, na qualidade de primeiro outorgante, e M H, na qualidade de segunda outorgante, subscreveram o escrito particular denominado "contrato promessa de compra e venda" onde consta que «Primeiro – o primeiro outorgante é legítimo proprietário de um lote de terreno com a área de 4.000 m2, sito no lugar de Cabeça Gorda/Vaqueiros, Pernes/Santarém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob a ficha n.° Segundo - No lote de terreno identificado na cláusula primeira do presente contrato, foi construída uma moradia térrea, composta por 3 quartos, 2 salas, 2 wc, cozinha, garagem e telheiro, tendo de logradouro, 1715 m2. Terceiro – A referida moradia foi construída com projectos aprovados pela segunda outorgante. Quarto – Pelo presente contrato promessa de compra e venda, o primeiro outorgante vende, livre de ónus ou encargos, a moradia identificada na cláusula segunda pelo preço de 26.000.000$00 (vinte e seis milhões de escudos). Quinto – Com a assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, a segunda outorgante pagou a quantia de 7.000.00$00 (sete milhões de escudos), sendo o restante pago no acto da escritura de compra e venda, que se efectuará até 30 de Setembro de 1997 (...)».
28. Tendo simultaneamente a embargante passado a viver na mesma moradia com um filho.
29. Isto com o pleno conhecimento e autorização do executado.
30. O qual, aliás, procedeu à entrega das chaves da moradia à embargante, tendo recebido a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 7.360.000$00.
31. Desde essa altura que a embargante aguarda pela marcação da escritura junto do irmão, o qual, alegando dificuldades com a desanexação do lote, tem vindo a protelar a celebração da dita escritura.
32. Situação que se arrasta até à presente data.
33. Entretanto, a embargante contratou com os serviços competentes o fornecimento de água e electricidade, tendo vindo desde essa altura a suportar os respectivos custos.
34. Procedeu igualmente à construção de uma piscina junto da sua moradia.
35. Procede regularmente à limpeza do lote e ao corte das sebes que demarcam o mesmo.
36. É na referida moradia que dorme, toma refeições e recebe os seus amigos.
37. E tudo isto à vista de toda a gente e sem a menor oposição de quem quer que seja.
38. Em 11.11.99, da descrição registral do prédio dos autos passou a constar a construção de outra moradia com logradouro.
39. Em 28.10.2003, foi penhorado para segurança e pagamento da quantia de 30.718,11 euros, juros e custas, abrangendo a penhora não só os bens, como as suas pertenças, frutos e rendimentos, o imóvel correspondente a um Lote de terreno com a área de 4.000 m2, sito no Casal da Rita, Cabeça Gorda, freguesia de Vaqueiros, concelho de Santarém, confrontando com Norte: Estrada Municipal, Sul, nascente e poente com F, Lda., no qual se encontram construídas duas moradias, uma com área coberta de 495 m2 e outra com área coberta de 395 m2, identificados como Casal da Rita n.°s 3 e 4, inscritas nas respectivas matrizes prediais urbanas, respectivamente, sob os artigos.
40. A referida penhora foi registada no respectivo registo predial em 30.12.2003.
41. A embargante veio a ter conhecimento da dita penhora no dia 05.10.04.
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Na petição inicial, a embargante invocava que 2.000 m2 de terreno e uma das moradias lhe pertenciam – embora não explicasse porquê – e que tinha a posse desses bens. Ao invés, o embargado/executado assegurava que era proprietário de todo o terreno e das duas moradias nele implantadas. Na sentença, o Sr. Juiz considerou que a embargante não era proprietária das alegadas parcela de terreno e moradia e que, não obstante ser desses bens possuidora em nome próprio, havia sido ilidida a presunção de titularidade do direito real de propriedade correspondente – que se demonstrou ser da titularidade do embargado/executado, pelo que tal posse não podia levar à procedência dos embargos.
Nas suas alegações de recurso, a embargante não questiona a sentença no que respeita à questão relativa à propriedade dos bens, pugnando apenas pela tese de que a sua posse é suficiente para o levantamento da penhora.
É, pois, este aspecto o único a tratar neste recurso.
Em princípios de 1997, a embargante e o embargado celebraram o contrato-promessa a que alude o ponto 27. da matéria de facto, com entrega das chaves da moradia àquela, que nela passou a habitar, juntamente com um filho, aí dormindo, tomando refeições e recebendo amigos. A embargante contratou o fornecimento de água e electricidade à moradia e suporta os respectivos custos. Procede regularmente à limpeza do terreno e ao corte das sebes que o demarcam.
Se tais actos corporizam, sem dúvida, o exercício de poderes ínsitos no conteúdo do direito de propriedade, já a questão de saber se a embargante, ao praticá-los, agiria como proprietária dos bens se mostra discutível. Com efeito, a situação da embargante deriva de um contrato-promessa, que lhe não transmite qualquer direito real, embora justifique uma expectativa de futura aquisição.
Verifica-se, todavia, que a embargante construiu uma piscina junto da moradia que habita. E tal facto já faz presumir a intenção da embargante de se comportar como efectiva proprietária da moradia e do terreno com 2.000 m2.
Podemos, em consequência, dizer que a verificação dos requisitos do artigo 1251º do Cód. Civ. permite afirmar que a embargante possui em nome próprio a moradia e o terreno em questão.
Mas a posse em nome próprio, que legitima a dedução dos embargos de terceiro, radica a sua força na presunção de titularidade de um direito real (artigo 1268º nº 1 do Cód. Civ.). E, por isso, não garante a procedência do incidente, pois que é possível ilidir aquela presunção (cfr. Lebre de Freitas, A Acção Executiva, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 228, 235 e 236 e “Enxertos declarativos no processo executivo”, Aspectos do Novo Processo Civil, Lex, Lisboa, 1997:323). É a tal possibilidade que alude o nº 2 do artigo 357º do Cód. Proc. Civ..
Ora, no caso em análise, demonstrou-se que o proprietário do imóvel penhorado é o embargado/executado e não a embargante. A posse desta cede perante a propriedade daquele. E o direito de crédito da embargante sobre o embargado/executado – seja o de celebração do contrato prometido seja o de indemnização em caso de incumprimento definitivo culposo – não é oponível ao embargado/exequente (Lebre de Freitas, obra citada em primeiro lugar, pág. 234-235 e obra citada em segundo lugar, pág. 321-322).
Acresce que a pretensão da embargante de ver levantada a penhora sobre uma das moradias e 2.000 m2 de terreno sempre depararia com o obstáculo intransponível de o bem penhorado ser um todo jurídico – actualmente de natureza urbana - constituído por 4.000 m2 de terreno onde foram construídas duas moradias, sujeito a um ónus de não fraccionamento por um prazo de 10 anos a contar de 23.10.96, conforme consta da certidão do registo predial junta aos autos.
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Por todo o exposto, acordamos em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, mantemos a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 25 de Outubro de 2007
Maria da Graça Araújo
José Eduardo Sapateiro
Carlos Valverde
