| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
G… SA), intentou contra H… e JOSÉ …, acção sob a forma ordinária, pedindo: se declare resolvido o contrato-promessa que firmou com os RR; se condene os RR solidariamente a pagar à A., a quantia de 102.240.000$00, equivalente ao dobro das quantias que lhe foram entregues a título de sinal; se condene os RR. no pagamento da importância de 73.384.765$00 da penalidade contratual e nos juros sobre todas as quantias, à taxa legal de 10% desde a data da citação.
Como fundamento da sua pretensão, alega em síntese o seguinte:
Em 17.03.92, os RR e a A., firmaram o contrato promessa de compra e venda, pelo qual os RR., prometeram vender ao A., as fracções autónomas que viessem a corresponder ao fogo «C» do 3º andar e ao fogo «C» do 4º andar, do prédio urbano designado «Jardins do Atlântico».
Ficou convencionado que a venda se faria pelo preço de 89.000.000$00, correspondente a 44.000.000$00 ao fogo «C» do 3º piso e 45.000.000$00 ao fogo «C» do 4º piso.
Ficou assente que o pagamento se faria: 44.000.000$00 na data da assinatura do contrato promessa, mediante dação em pagamento; 7.120.000$00 em 29.08.92; 17.800.000$00 em 28.11.92; 17.800.000$00 em 28.02.93; o remanescente na data da outorga da escritura.
Era condição do pagamento, que os RR. entregassem ao A., uma apólice de seguro caução de valor idêntico.
A solicitação dos RR. o A. vendeu a fracção que se obrigara a dar em pagamento, pelo preço de 44.000.000$00, que foi entregue aos RR.
Em 29.08.92, pagou a 2ª prestação, no valor de 7.120.000$00, não tendo os RR. entregue o seguro caução.
Quando o A. pagou a prestação vencida em 28.11.92, os RR. propuseram a entrega de seguro caução, no valor de 17.800.000$00, para adiantamento de fundos, seguro de montante e natureza diversa do estabelecido.
O A. fez várias diligências junto dos RR., para que fizessem entrega da apólice de seguro a que se tinham obrigado, o que não conseguiu.
O A. tomou conhecimento que os RR. não eram donos do terreno onde estava em construção o imóvel, que pertencia à Sociedade «Santos Patacas & Fernandes Lda», de que os RR. era, sócios.
O A. tomou conhecimento de que no decurso de 1995, os apartamentos foram alienados a terceiros, pela referida sociedade.
O contrato-promessa na cláusula 5ª previa que a escritura definitiva deveria ser realizada 1 mês após estarem preenchidos os seguintes requisitos: a) Registo da constituição da propriedade horizontal; b) Emissão da licença de habitação pela CM de Cascais; c) Ligação às redes de fornecimento público de água e electricidade. Os requisitos das alíneas a) e b) deveriam estar preenchidos até 30 dias após 31.07.93 e o da alínea c) até 30 dias após 31.03.93.
Convencionou-se na cláusula 6ª nº 2 que se o atraso se prolongasse por mais de 3 meses, poderia o A., resolver o contrato, ficando os RR. obrigados a devolver em dobro o sinal, sem prejuízo do direito à penalidade acordada.
Contestaram os RR., (fol. 61), dizendo em síntese o seguinte:
Em 25.02.92, os RR. celebraram um contrato promessa com a «Guiatur», em que esta lhes prometeu vender os 36 apartamentos e cave do Bloco «B», pelo preço total de 300.000.000$00, cabendo aos RR. proceder à respectiva construção.
Duas dessas fracções são as prometidas vender ao A., que tinha perfeito conhecimento da existência do contrato com a «Guiatur».
A cláusula 4ª do contrato promessa, foi revogada por acordo verbal, pelo que quer aquando a venda da facção dada em pagamento, quer do pagamento da 2ª prestação, o A. não exigiu o seguro caução.
O R. recusou-se a pagar a 3ª prestação, fixada para 28.11.1992, nunca o tendo feito.
O A. tinha conhecimento, de que os RR. teriam de liquidar de acordo com o contrato «Guiatur», a esta a quantia de 66.000.000$00 em 25.11.92 e que careciam do valor da 3ª prestação para honrar aquele compromisso, impossibilitando-os de cumprir.
Os RR., procederam à resolução do contrato promessa, mediante carta registada expedida em Maio de 1993, após meses de negociações improdutivas.
Respondeu o A., (fol. 86).
Foi proferido despacho saneador (fol. 89), e seleccionada a matéria assente e a base instrutória, sobre que não recaiu reclamação.
Procedeu-se a julgamento (fol. 229 e segs), após o que foi proferida decisão da matéria de facto (fol. 251).
Foi proferida sentença (fol. 258 e segs), em que se julgou improcedente a acção e s absolveu os RR. do pedido.
Inconformado, recorreu o A., (fol.279), recurso que foi admitido, como apelação.
Nas alegações que ofereceu, formula a A., as seguintes conclusões:
I- A autora procedeu à resolução do contrato promessa de compra e venda dos autos e fê-lo através da petição inicial desta acção, ao pedir que fosse declarado resolvido tal contrato.
II- É errado pois, o argumento de que a autora não logrou provar ter declarado a resolução do contrato.
III- A resolução do contrato-promessa cujo reconhecimento judicial foi pedido pela autora teve por fundamento a circunstância de, à data da propositura da acção, ter já decorrido há muito o prazo previsto na cláusula 6ª nº 2 do contrato promessa, sem que os RR., tivessem cumprido as obrigações que sobre si recaíam.
IV- No que respeita aos pressupostos necessários para a resolução do contrato promessa, a sua verificação ficou suficientemente demonstrada.
V- Não releva, como fundamento da resolução pretendida pela autora, a falta de entrega, por parte dos RR., das apólices de seguro destinadas a caucionar o bom cumprimento do contrato promessa, pois este incumprimento imputado aos RR., apenas justificava que a autora se recusasse a efectuar as restantes prestações enquanto os RR., não realizassem as contraprestações a que se haviam obrigado.
VI- De resto, ao contrário do que erradamente consta do relatório da sentença recorrida, não ficou provado que «face ao incumprimento da autora, os RR procederam à resolução do contrato-promessa mediante comunicação à autora, efectuada através de carta registada expedida em Maio de 1993.
VII- Também não é relevante que não pertencesse aos promitentes vendedores o terreno onde se encontrava a ser construído o prédio.
VIII- Não colhe pois o argumento de que a autora agiu abusivamente ao pedir na acção que fosse declarada a resolução do contrato-promessa, depois de ter criado nos RR., a convicção de que enviaria a estes uma carta consignando a eliminação da cláusula 4ª e a inclusão de uma nova cláusula, autorizando-lhes a cessão da posição contratual, pois o incumprimento relevante dos RR., que justificou a propositura da acção não resultava destas questões.
IX- Em qualquer caso, não foi a autora que, por acto seu, criou nos RR., a mencionada convicção, apenas tendo ficado provada a existência de uma promessa do Dr. Renato Bravo, sem que ficasse demonstrado que este administrador da autora pudesse vinculá-la isoladamente ou que os RR estivessem convencidos de tal poder.
X- A autora entendeu que fosse declarado resolvido o contrato promessa em causa com o fundamento de que o prazo previsto na cláusula 6ª, nº 2, já tinha decorrido, havia muito, sem que os RR., tivessem cumprido as obrigações que sobre si recaíam, ou seja, as obrigações a que se referia o nº 2 da cláusula 6ª e, por conseguinte, as obrigações referidas no número anterior (preenchimento dos requisitos das alíneas a) e b) do nº 1 da cláusula 5ª).
XI- A violação destas obrigações, prolongada por determinado prazo, permitia à autora, nos termos convencionados no contrato promessa, resolver este contrato, reclamar a devolução do sinal em dobro e exigir o pagamento da cláusula penal.
XII- Os RR., não puseram em causa a alegação do incumprimento destas obrigações, não alegaram que as tivessem cumprido e também não alegaram razões que pudessem justificar o seu incumprimento, para que este pudesse ser considerado não culposo.
XIII- Tem de entender-se pois, que os RR., não cumpriram a obrigação de preenchimento dos requisitos em apreço dentro do prazo estipulado e que este incumprimento se prolongou por mais de três meses, sendo certo que, nos termos do art. 799 CC, o incumprimento do devedor se presume culposo, e que os RR., não lograram provar a ausência de culpa sua.
XIV- Limitaram-se os RR. a alegar que, à data de 31.07.1993, o contrato promessa já estava resolvido, através da carta registada expedida em Maio de 1993, mas sem sequer conseguirem provar esta resolução.
XV- Assim, a autora, quando intentou a acção, tinha direito de resolver o contrato promessa ao abrigo do estipulado na cláusula 6ª nº 2, o direito de exigir a devolução do sinal e reforço de sinal em dobro e o direito de exigir o pagamento da penalidade convencionada.
XVI- Ao negar à autora o direito a receber dos RR., o sinal em dobro, a sentença violou o disposto no nº 2 do art. 442 CC.
XVII- Ao entender-se porém, que não ficou demonstrada a aludida falta de realização das prestações previstas nas alíneas a) e b) do nº 1 do contrato-promessa, sempre deveria ser ordenada a ampliação da base instrutória, por forma a ser aditada novo ou novos quesitos, respeitantes a essa matéria facto e ser repetido, nessa parte o julgamento.
Responderam os apelados (RR) (fol. 298), dizendo em síntese:
a) O recurso é alicerçado em matéria de facto que não foi seleccionada para julgamento.
b) Para reclamar em juízo a resolução do contrato tinha que provar que, passados três meses do dia 31.07.93, os RR., não tinham registado a propriedade horizontal, nem obtido a licença de utilização do imóvel.
c) A autora nunca reclamou da selecção da matéria de facto, pelo que a imutabilidade da mesma está ao abrigo de caso julgado formal.
d) Os RR. não incorreram em qualquer não cumprimento culposo daquelas cláusulas do contrato.
e) Os factos evidenciam que a A., incumpriu dolosamente uma das suas obrigações principais, que era o pagamento do preço.
f) A obrigação principal dos RR., - celebração da venda prometida – dependia do preenchimento dos requisitos das al. a) e b) do nº 1 da cláusula 5ª, no prazo fixado no respectivo nº 2 sendo estas prestações acessórias daquela principal.
g) O não cumprimento tempestivo daquelas prestações acessórias dos RR., foi inteiramente legitimado pelo incumprimento doloso de uma das obrigações principais da A., à luz do art. 428 CC.
Corridos os vistos legais, há que apreciara e decidir.
FUNDAMENTAÇÃO.
É a seguinte a matéria considerada assente:
A) A autora é um Fundo de Investimento Imobiliário, constituído em 6 de Outubro de 1987.
B) Os RR., dedicam-se à indústria de construção civil e à promoção imobiliária.
C) No dia 17.03.1992, os RR., e a A., firmaram um contrato promessa de compra e venda, conforme documento de fol. 8 a 20 cujo teor se dá por reproduzido.
D) Nesse documento os RR., fizeram consignar que eram donos e legítimos possuidores de um terreno em Cascais, destinado à construção do edifício Um e Dois, com a área de 17,391 m2, no lugar da Guia, onde estavam a construir um prédio urbano designado por Jardins do Atlântico, Bloco B, com o Alvará da Câmara Municipal de Cascais, nº 3198, aprovado pelo Dir. Geral de Turismo, prédio esse escrito na CRP de Cascais sob o nº 04761 (1ª Secção).
E) Pelo mesmo documento os RR., prometerem vender à Autora as fracções autónomas que viessem a corresponder ao fogo «C» do 3º andar, e ao fogo «C» do 4º andar do citado prédio urbano que estavam a construir.
F) A autora por sua vez prometeu adquirir-lhes essas mesmas fracções.
G) As fracções teriam a área que ficou a constar do contrato-promessa e respeitariam as plantas que ficaram anexas ao mesmo documento como anexos I e II.
H) Ficou convencionado que a venda das duas fracções se faria pelo preço de 89.000.000$00 correspondente a 44.000.000$00, ao fogo C, do 3º piso e 45.000.000$00 ao fogo C do 4º piso.
I) Autora e RR., ajustaram que o preço em questão seria pago da seguinte forma: a) 44.000.000$00, na data da assinatura do contrato promessa mediante a dação em pagamento, a efectuar pela autora da fracção autónoma designada pela letra H, correspondente ao sexto andar direito, do prédio sito na Av. 5 de Outubro, 89-89 descrito sob o nº 10365, na 8ª Conservatória do Reg. Predial de Lisboa, de que a Autora era proprietária; b) 7.120.000$00 em 29.08.1992; c) 17.800.000$00 em 28.11.1992; d) 17.800.000$00 em 28.02.1993; e) o remanescente ou seja 2.280.000$00 na data da outorga da escritura de compra e venda.
J) No contrato promessa também ficou estabelecido que todos os pagamentos prestacionais teriam carácter de sinal.
K) E que era condição de pagamento, por parte da A., das quantias atrás referidas, com excepção do remanescente mencionado em e), os RR., entregarem à Autora uma apólice de seguro caução de valor idêntico ao de cada uma das prestações.
L) Em 25.03.1992, os RR., mediante carta assinada por ambos solicitaram à autora que esta vendesse à IMOLOC-Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário SA, pelo preço de 44.000.000$00, que estava acordado, a fracção autónoma de que a Autora estava obrigada a dar em pagamento aos RR., para pagamento da 1ª prestação acordada sendo que a compradora IMOLOC lhes entregaria essa importância considerando-se, assim, paga essa 1ª prestação, conforme documento de fol. 21 a 22 que se dá por integralmente reproduzido.
M) A Autora anuiu a essa solicitação dos RR e vendeu o andar em questão à IMOLOC, pelo preço, tendo a IMOLOC entregue aos RR, a quantia de 44.000.000$00 conforme documento de fol. 23 a 28, que se dá por integralmente reproduzido.
N) Em 29.08.92, a Autora pagou aos RR., a 2ª prestação prevista no contrato promessa, no valor de 7.120.000$00 conforme documento de fol. 29 a 31, que se dá por integralmente reproduzido.
O) Os RR., não entregaram à autora o seguro caução correspondente aos valores entregues relativamente às duas primeiras prestações previstas no contrato-promessa.
P) Os RR. propuseram-se entregar à Autora uma apólice de seguro caução para adiantamento de fundos no valor de 17.800.000$00.
Q) Reprodução do documento de fol. 34 e 35.
R) O contrato promessa na sua cláusula 5ª previa que a escritura definitiva deveria ser realizada um mês após estarem preenchidos os seguintes requisitos: a) Registo da constituição da propriedade horizontal; b) Emissão de licença de habitação pela Câmara Municipal de Cascais; c) Ligação às redes de fornecimento público de água e electricidade.
S) Os requisitos das alíneas a) e b) deveriam ser preenchidos até 30 dias após 31.07.1993 e o requisito c), até 30 dias após 31.03.1993.
T) Nas cláusula 6ª nº 1 do contrato promessa consignou-se uma penalidade de 1,5% por mês do preço global, por cada dia de atraso em relação ao termo do prazo previsto em T).
U) Ficou convencionado no nº 2, da mesma cláusula 6ª, do contrato, que se o atraso mencionado no nº 1 se prolongasse por mais de 3 meses, poderia a Autora resolver o contrato, ficando os RR., obrigados a devolver, em dobro, o sinal que tivessem recebido.
V) Sem prejuízo de a Autora manter o direito de exigir a penalidade pelo atraso mencionado no nº 1 da cláusula 6ª relativa ao período decorrido até à resolução.
W) No dia 25 de Fevereiro de 1992, os RR., celebraram com a Sociedade denominada Empreendimentos Turística da Guia Cascais, Guiatur SA, um contrato promessa de compra e venda.
X) Através desse documento prometeram comprar e a Guiatur prometeu vender-lhes em bloco e totalmente livre de ónus e encargos, os 36 futuros apartamentos e cave do bloco B, pelo preço de 300.000.000$00.
Y) As 36 fracções encontravam-se por construir, cabendo aos RR, proceder à respectiva construção.
Z) Duas das 36 fracções indicadas, prometidas comprar pelos RR, à Guiatur, são as prometidas vender pelos RR, à autora.
AA) O contrato promessa foi negociado entre os RR. e os administradores da Autora, Dr. Renato Orlando de Sousa Bravo e Dr. Mário Ferreira Bacalhau.
BB) Na data da assinatura do contrato promessa a Autora, na pessoa destes administradores, tinha perfeito conhecimento da existência e termos do contrato Guiatur, possuindo um exemplar desse documento.
CC) Com base no qual a Autora tomou a decisão de avançar para a operação.
DD) A autora tinha conhecimento de que os RR., não eram donos das fracções prometidas vender no contrato promessa.
EE) A autora tinha conhecimento de que a construção das fracções prometidas vender pelos RR nem sequer se havia iniciado.
FF) A autora tinha conhecimento de que os RR., haviam Há poucos dias atrás assumido a posse do terreno onde o edifício iria ser implantado.
GG) Ao longo do processo negocial que esteve na base da assinatura do contrato promessa, os RR, sobretudo o Réu Hélder Santos, comunicaram à autora na pessoa dos seus administradores que a posição contratual dos RR., no contrato com a Guiatur, iria ser transmitida para uma sociedade a constituir.
HH) Na data da assinatura do contrato promessa, a autora sabia que os RR., estavam expressamente autorizados a comercializar as fracções.
II) Foi ciente de toda a situação descrita que a autora optou por subscrever o contrato promessa , mormente as condições de pagamento a observar pelos RR na relação com a Guiatur.
JJ) No dia 17 de Março de 1992, compareceram no 24º Cartório Notarial de Lisboa, os RR e a Administração da autora, Dr. Mário Bacalhau e Renato Bravo e estavam também presentes os Srs. Mário José Vieira Ribeiro e Carlos Alberto dos Santos.
KK) A minuta definitiva do contrato promessa foi elaborada pelos serviços da Autora.
LL) Na data da assinatura do contrato promessa, e já no 24º Cartório, os RR., insurgiram-se contra a inclusão do nº 4º, que não havia sido prevista durante o processo negocial.
MM) E solicitaram a inclusão de uma cláusula que permitisse a cessão da respectiva posição contratual, para a sociedade que projectavam constituir, e vieram a constituir.
NN) Por razões de ordem prática, optou-se por assinar o contrato promessa evitando-se por essa via, ter de redigir uma nova versão, e postergar a realização do negócio.
OO) Contra a promessa do Sr. Dr. Renato Bravo, de que enviaria aos RR,. uma carta, consignando a supressão da cláusula 4ª e a inclusão de uma nova cláusula, autorizando a cessão nos termos indicados em MM) e esta carta nunca chegou.
PP) Os RR. depositaram confiança no Dr. Renato Bravo pois sobretudo o Sr. Hélder Andrade Santos, na qualidade de mediador imobiliário, já havia feito outros negócios com a autora protagonizados por este administrador.
QQ) Ao invés do previsto na cláusula quarta nº 2, a fracção autónoma que constituía pagamento parcial do preço, não foi, nessa data, vendida aos RR., e nunca o chegou a ser e a fracção autónoma dada em pagamento, foi vendida à IMOLOC, sem que fosse exigida aos RR., qualquer seguro de caução.
RR) No dia 29 de Agosto de 1992, a autora pagou aos RR., a segunda prestação prevista no contrato e, uma vez mais, não solicitou qualquer seguro caução.
SS) Quando chegou o momento de pagar a terceira prestação fixada para 28 de Novembro de 1992, a Autora recusou-se a fazê-lo alegando que pretendia um seguro caução e jamais pagou aos RR a dita prestação.
TT) A Autora tinha conhecimento de que, de acordo com o contrato Guiatur os RR., teriam de liquidar a esta entidade 66.000.000$00, em 25 de Novembro de 1992 e em consequência do ocorrido em SS) os RR., ficaram impossibilitados de o fazer.
UU) Após negociações decorridas entre Novembro de 1992 e Maio de 1993.
VV) A Autora jamais pagou o montante de 17.800.000$00 correspondente à cláusula 4ª da alínea c).
WW) A Autora jamais pagou o montante de 17.800.000$00 correspondente à cláusula 4ª da alínea d).
Verifica-se que entre a matéria factual dada como provada, se remete para documentos juntos aos autos, que se dão por reproduzidos, prática que apesar de frequente, enferma de irregularidade. Verifica-se porém, no caso presente que apesar disso, se acaba por individualizar os factos que se entendeu serem, relevantes para a decisão. Assim, não há nesta fase que explicitar os factos relevantes, aditando-os, mostrando-se sanada a referida irregularidade.
O DIREITO.
O âmbito do recurso afere-se pelas conclusões do recorrente, art. 660 nº 2, 684 nº 3 e 690 CPC. Assim, só das questões postas nessas conclusões há que conhecer.
Atento o teor das conclusões formuladas, são as seguintes as questões postas:
a) Há ou não lugar à ampliação da matéria de facto provada;
b) Em face da mesma, deverá ou não proceder a acção.
Nas suas alegações refere o apelante que em face da posição assumida pelos RR., que os não contestaram, se deverá considerar assente o por si alegado em 36 da petição inicial (que há muito decorreu o prazo previsto na cláusula 6ª nº 2, sem que os RR. tivessem cumprido as obrigações previstas na cláusula 5ª ). As obrigações referidas encontram-se vertidas na matéria de facto assente alínea R) e S).
Contrapõem os apelados que não tendo a autora reclamado tempestivamente, se verifica quanto à matéria submetida a julgamento, caso julgado formal.
A questão da «reformabilidade da especificação e questionário (hoje base instrutória) e portanto o afastamento de «caso julgado formal», encontra-se há muito ultrapassada. A propósito, refere Anselmo de Castro (Dr. Proc. Civil Declar. Vol. III, pag. 283, o seguinte: «...em ordem ao objectivo de boa decisão da causa, explicitamente acentuado por esses termos na própria lei – art. 650 nº 2 al. f), retirou-se à especificação e questionário o valor de caso julgado formal, que levaria a comprometer-se aquele objectivo, conduzindo ou podendo conduzir à injusta solução da causa.... Aliás, não poderia falar-se com propriedade, em tal matéria. De caso julgado formal. O campo de aplicação deste, restringe-se, conforme a própria lei (art. 672) às decisões sobre a relação processual. Ora na especificação e questionário, estão em causa resoluções que não respeitam à relação processual, mas sim à matéria do próprio litígio e à forma como esta deve ser decidida...»
De Lebre de Freitas, retira-se a propósito a seguinte citação (C. P. C. Anotado – Vol. 2º, pag. 382): «Por isso, e porque a base instrutória mais não é do que um acervo de questões (sobre se os factos nela inscritos se verificaram ou não) que hão-de obter resposta ulterior do tribunal, não tendo a natureza de decisão mas de peça preparatória da decisão, é indiscutível que, mesmo depois de decididas as reclamações, ela não constitui caso julgado».
Escrevendo sobre a mesma questão, diz, a propósito António Abrantes Geraldes (Temas da Reforma do Proc. Civil – Vol. II, pag. 152): «Apesar de um determinado facto provado não ter sido oportunamente seleccionado, nada impede igualmente que, na sentença, o juiz o pondere para dele extrair os correspondentes efeitos jurídicos, pois que, o art. 659 nº 2, dá suficiente guarida a esta decisão. Se a questão anteriormente debatida acerca da formação de caso julgado formal relativo à especificação ou ao questionário já se deveria considerar resolvida, no sentido negativo, com a doutrina do Assento nº 14/94 de 04.10.94, está, neste momento, definitivamente afastada pela revisão do CPC, que veio realçar a função instrumental das normas processuais civis, para, em princípio, não prejudicarem a correspondência entre a decisão final e o direito substantivo adequado ao litígio efectivamente estabelecido pelas partes».
Do que fica referido resulta que não há no caso presente formação de «caso julgado formal», relativamente à matéria seleccionada antes do julgamento, quer como «matéria assente», quer como «base instrutória».
A ampliação da matéria de facto, em sede de recurso, encontra-se aliás, expressamente contemplada no art. 712 CPC.
Nos termos do art. 490 CPC, o réu deve tomar posição definida perante os factos articulados pelo autor, considerando-se admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, salvo se estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto, se não for admissível confissão sobre eles ou se só puderem ser provados por documento escrito.
Compulsada a contestação, (fol. 61 e segs.) verifica-se que os factos em causa, não foram objecto de contestação, não lhes fazendo os RR. qualquer referência. Nas suas alegações de recurso, ainda que refiram (os RR – apelados) que «a autora tinha que provar que passados 3 meses do dia 31 de Julho de 1993, os RR. ainda não tinham registado a propriedade horizontal, nem obtido a licença de utilização do imóvel», acabam (conclusão nº 29), por confirmar o «não cumprimento», ao referirem que «o não cumprimento tempestivo daquelas prestações acessórias dos RR., foi inteiramente legitimado pelo incumprimento doloso da uma das obrigações principais da autora».
Uma vez que não estão em causa factos para cuja prova se exige documento, nem é inadmissível a confissão, nem da defesa considerada no seu conjunto resulta o contrário, ter-se-á que considerar provado aquele factualismo, ou seja, que «Passados três meses do dia 31.07.93, os RR. não tinham registado a constituição da propriedade horizontal, nem obtido a licença de utilização do imóvel».
Nas suas alegações refere a apelante que «erradamente na sentença se refere que «face ao incumprimento da autora, os RR. procederam à resolução do contrato-promessa mediante comunicação à autora, efectuada através de carta registada expedida em Maio de 1993».
A matéria referida foi vertida no quesito 35º (fol. 97). A este quesito, foram ouvidas algumas testemunhas, não tendo sido oferecida prova documental. Finda a produção de prova, foi proferida decisão da matéria de facto (fol. 251), tendo o referido quesito, merecido a resposta de «Não Provado».
Ao apelante assiste pois razão, não sendo de considerar tal matéria. Esta decisão não afecta por si só a sentença sob recurso, pois que não se atendeu, na decisão à referida matéria, constituindo a sua inclusão na «fundamentação», manifesto lapso.
O contrato e eventual direito à resolução do mesmo, por parte da Autora.
Qualificaram as partes e a 1ª instância o contrato em causa, como de «contrato promessa de compra e venda». Tal qualificação não merece censura. Com efeito, o «contrato promessa» é definido na lei como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 410 CC).
Com refere Vaz Serra (Contrato Promessa – BMJ 76, pag. 9, «a função do contrato promessa consiste em vincular as partes a uma prestação futura, isto é, em as obrigar à conclusão de um contrato futuro, que por agora se não quer ou não pode estipular (a chamada obrigação de contratar); e o seu objecto próprio é pois, não já o objecto do contrato a concluir, mas a conclusão dele, quer dizer,, um facere que consiste em assentir e prestar-se a tudo o mais necessário para dar vida ao contrato tido em vista. O contrato preliminar não tem, por isso, nunca um efeito constitutivo ou translativo: é um contrato por sua natureza obrigatório».
Referindo-se, diz Ana Prata (O Contrato Promessa e o Seu Regime Civil – Pag. 69): «O contrato- promessa, convenção pela qual alguém se obriga a futuramente celebrar um outro contrato, não constitui um contrato especial, pois consiste num contrato que não se basta a si mesmo, antes tendo de forçosamente caracterizar-se pela referência a outro contrato, aquele de que constitui acto preparatório ou instrumental».
Atento o factualismo assente, (alíneas C,D e segs.), A. e RR., firmaram contrato escrito, mediante o qual estes declararam prometer vender a aquela comprar duas fracções autónomas que viessem a corresponder ao fogo C do 3º e 4º andar do prédio urbano que estavam a construir ..., mediante certo preço. Mais acordaram a forma de pagamento e prazo da outorga do contrato definitivo. Convencionaram ainda as partes que todos os pagamentos ocorridos antes da outorga do contrato prometido, teriam carácter de sinal. Não oferece pois dúvidas de que estamos efectivamente perante «contrato promessa de compra».
A apelante (autora na acção), pretende ver declarada a resolução do contrato e exercer ainda os direitos consagrados no art. 442 nº 2 CC, bem como a cláusula penal acordada, invocado para o efeito, o incumprimento do contrato por parte dos RR.
A sentença sob recurso, julgou a acção improcedente, no essencial, por considerar que não podia a autora invocar como fundamento do «incumprimento», a falta de entrega por parte dos RR. de uma «apólice de seguro caução de valor idêntico ao de cada uma das prestações» acordadas, por configurar tal invocação, «abuso de direito».
Nas suas alegações de recurso, refere (em síntese) a apelante que não foi esse o fundamento que invocou para a resolução do contrato, mas a violação das obrigações resultantes da cláusula 5ª do mesmo contrato (alínea R, S, T e U da fundamentação), ou seja, que «passados três meses do dia 31 de Julho de 1993, os RR., não tinham registado a constituição da propriedade horizontal, nem obtido a licença de utilização do imóvel», sendo certo que a escritura definitiva, deveria realizar-se um mês após estarem preenchidos aqueles requisitos (alínea R) e que as partes convencionaram que «se o atraso se prolongasse por mais de três meses, (cláusula 6ª) poderia a autora resolver o contrato (alínea U).
Compulsando a petição inicial, há que reconhecer que o fundamento invocado para a resolução do contrato, foi efectivamente o incumprimento do convencionado nas cláusulas 5ª e 6ª do contrato promessa, e não a falta de entrega das apólices de seguro. Esta falta de entrega é mencionada pela autora (apelante), apenas para justificar a falta de pagamento da 3ª prestação e seguintes.
Haverá pois que averiguar, se em face do factualismo assente (considerando-se também a matéria supra aditada), à apelante assiste ou não o direito a resolver o contrato, e obter a devolução do sinal em dobro e ainda à indemnização contratual.
Tem relevância nesta parte, o seguinte factualismo:
a) Em 17.03.92, A. e RR. celebram contrato mediante o qual os RR. prometiam vender e a A., comprar duas fracções autónomas que viessem a corresponder ao fogo C do 3º e 4 andar, a construir pelos RR., num terreno sito em Guia Cascais, então pertença de Guiatur (C, D, E, F, W, X, Y, Z, BB).
b) As partes ajustaram que o preço seria de 89.000.000$00 e 44.000.000$00 respectivamente (H), que seria pagos da seguinte forma: 44.000.000$00 no acto da assinatura do contrato promessa; 7.120.000$00 em 29.08.92; 17.800.000$00 em 28.11.92; 17.800.000$00 em 28.02.93; o restante na data da outorga da escritura (I), tendo todos os pagamentos carácter de sinal (J).
c) Era condição de pagamento por parte da A., das quantias referidas, com excepção do remanescente, os RR. entregarem à A. uma apólice de seguro caução de valor idêntico ao da cada prestação (K).
d) A escritura definitiva deveria ser realizada um mês após estarem preenchidos os seguintes requisitos: Constituição da propriedade horizontal; Emissão da licença de utilização; Ligação às redes públicas de água e electricidade, requisitos que deveriam estar preenchidos em 31.07.93 (o 1º e 2º) e 31.03.93 (o 3º) (R, S).
e) Perante um atraso prolongado por mais de 3 meses, poderia a autora resolver o contrato (U).
f) Os RR., não cumpriram as obrigações referidas em d).
g) Em 17.03.92, no 24º Cartório Notarial de Lisboa, estando presentes (representados) A. e RR., estes insurgiram-se contra a inclusão do nº 4 da cláusula 4ª, do contrato, (é condição de pagamento das quantias... a entrega ... de uma apólice de seguro caução...) por não ter sido prevista no processo negocial, sendo que a minuta do contrato foi elaborada pela Autora (JJ, KK, LL).
h) Optou-se por assinar nessa data o contrato, evitando-se ter de redigir outro e postergar a realização do negócio, contra a promessa do Sr. Dr. Renato Bravo (um dos administradores da autora) de que enviaria aos RR., uma carta consignando a supressão da cláusula 4ª, o que não fez (NN, OO).
i) A Autora pegou, mediante dação em pagamento de uma fracção, a 1ª prestação e em 29.08.92, efectuou o pagamento da 2ª prestação (L, M, N), sem solicitar a entrega da apólice de seguro caução (O, RR) e não pagou nenhuma das outras prestações (SS, VV e WW).
Do que fica referido resulta que no contrato promessa, as partes acordaram não só na outorga do contrato definitivo, mas ainda na antecipação de prestações próprias do contrato prometido – pagamento do preço - e não do contrato promessa.
Como refere Ana Prata (Obra citada pag. 121), trata-se de prática que se vem generalizando, sobretudo no âmbito do «contrato promessa de compra e venda». «Tais obrigações, por estarem ligadas à eficácia própria do contrato prometido, ainda não existente; porém o contrato promessa criou convencionalmente a obrigação de antecipação do cumprimento dessas futuras obrigações. Há então que entender que a convenção de realização dessas prestações, destacando e dando corpo às expectativas de que as partes são titulares, impõe para elas um regime próprio... Se do contrato promessa não emerge a obrigação final, mas apenas decorre a obrigação de antecipada execução da respectiva prestação debitória, esta só pode ser compreendida como concretização de uma autónoma expectativa, como satisfação condicional de um direito futuro».
O que vem referido, visa sobretudo chamar a atenção para a necessidade de se estabelecer uma distinção, em face do contrato promessa, de obrigações «principais» e obrigações «secundárias», distinção que releva fundamentalmente quando está em causa o seu incumprimento. Conforme diz Ana Prata (obra citada pag. 655, 656), «Qualquer desses incumprimentos desencadeia a aplicabilidade do respectivo regime geral pertinente; o que está excluído é que o inadimplemento de uma obrigação secundária que não se reflicta no incumprimento da obrigação de concluir o contrato principal desencadeie a aplicabilidade dos instrumentos de tutela desta última obrigação. Isto é, se, por exemplo for incumprida a obrigação de antecipar a entrega da coisa objecto do contrato definitivo ou a obrigação de constituir o sinal, pode o credor reagir a tais incumprimentos através dos mecanismos reconstitutivos e/ou reparatórios que lhe assistem, mas não pode considerar não cumprido o contrato-promessa para efeitos de accionar o respectivo sinal ou a execução específica, pois estas são instrumentos de tutela da obrigação principal...». «Para determinar os efeitos de um qualquer incumprimento, questão essencial, é, desde logo, qualificar a obrigação secundária não cumprida em função da obrigação principal, isto é, determinar a autonomia ou instrumentalidade dessa obrigação relativamente à obrigação de contratar que constitui o cerne da eficácia do contrato-promessa».
A pag. 825 (obra e autor citados), a propósito do incumprimento da promessa de sinal e de outras obrigações pecuniárias, Ana Prata diz o seguinte: «Seja ou não bilateral a promessa em que tal obrigação foi assumida, não pode, no entanto, em caso algum, o credor, com fundamento no não cumprimento da obrigação de constituir, de reforçar ou de completar o sinal, resolver o contrato. O direito de resolução fundado no incumprimento, conferido pelo art. 801 nº 2 ao credor, sendo privativo dos contratos bilaterais, tem a sua explicação e o seu fundamento no sinalagma funcional existente entre as obrigações principais que daquele emergem. Seja a obrigação uma daquelas que, embora incluídas num contrato bilateral, se situam fora do núcleo obrigacional sinalagmático, e não são aplicáveis a tal incumprimento as regras próprias das obrigações sinalagmáticas...»
Do factualismo assente, resulta que as partes estabeleceram cláusulas no contrato-promessa em causa, que nada têm a ver, como se viu, com a natureza deste contrato. Trata-se de obrigações secundárias ou instrumentais. Têm esta natureza, nomeadamente quer a obrigação de pagamento do preço (em várias prestações), em data anterior à outorga do contrato prometido e ainda a de entrega de uma «apólice de seguro». Assim sendo, o seu incumprimento, porque insusceptível de se repercutir na obrigação principal, gerando o incumprimento desta, não daria ao credor, o direito a resolver o contrato.
Refere a propósito, o STJ (Ac STJ de 27.05.2003, Relator Alves Velho, Proc. nº 03ª1232 (consultável na internet): «O contrato-promessa de compra e venda tem como objecto e obrigação principal a celebração da escritura de compra e venda, sendo esse o sinalagma específico do contrato. Embora clausuladas no contrato promessa as prestações do preço da venda a pagar antes da celebração do contrato prometido, não deixam de ser prestações próprias e típicas deste último contrato que relativamente ao contrato-promessa assumem a natureza de obrigações secundárias ou acessórias. Quando deixem de ser cumpridas obrigações ou deveres dessa natureza não se segue necessariamente, o direito à resolução do contrato-promessa, apesar, de o incumprimento ter sido precedido de interpelação cominatória do credor. Não estando em causa a obrigação principal, há que averiguar, em concreto, qual a relevância da prestação incumprida na economia do contrato (no todo contratado), em termos de proporcionar ao credor os efeitos jurídicos e patrimoniais tidos em vista com a sua inclusão».
Embora alegada a falta de entrega de apólices de seguro caução, com tal alegação não pretendeu a autora obter a resolução do contrato, mas apenas afastar a situação de mora, quanto ao não pagamento das 3ª e seguintes prestações do preço. Na sentença sob recurso entendeu-se que tendo as partes acordado aquando da outorga do contrato promessa (que ocorreu no 24º Cartório Notarial) que a cláusula relativa à obrigação de entrega de das apólices de seguro, não tinha sido negociada pelo que seria retirada do contrato, e que apenas foi o contrato assinado nessa data, por razões de ordem prática (LL e NN), ao invocar a falta de entregas das apólices de seguro caução, verifica-se «abuso de direito», tanto mais que a 1ª e 2ª prestações foram pagas sem qualquer exigência relativamente à referida entrega das apólices. Embora na sentença, se considerasse que o efeito pretendido pela autora, com a referida alegação era a resolução do contrato, o que, como se viu não corresponde à forma como a autora estruturou a sua pretensão e deduziu o pedido, o raciocínio aí expendido, não merece censura. Esta conclusão não tem no caso presente grande relevância, uma vez que a «resolução do contrato» é pedida com fundamento na violação das obrigações referidas em R) e S), ou seja que «passados três meses do dia 31.07.1993, os RR., não tinham registado a constituição da propriedade horizontal, nem obtido a licença de utilização».
Entre estas obrigações e a de efectuar o pagamento de prestações do preço convencionado, não existe correspondência directa, não sendo uma a contrapartida da outra, pelo que não pode falar-se de obrigações sinalagmáticas, não sendo caso de os RR., oporem a «excepção de não cumprimento», prevista no art. 428 CC.
Como a obrigação de efectuar o pagamento de prestações relativas ao preço acordado, ainda no domínio do contrato-promessa, também estas obrigações (registar a constituição da propriedade horizontal e obter a licença de utilização nos prazos acordados), não podem, como se viu ser consideradas obrigações principais (do contrato-promessa).
As partes acordaram que «a escritura definitiva deveria ser realizada um mês após estarem preenchidos os requisitos de constituição da propriedade horizontal e obtenção da licença de utilização, acordando para estes certo prazo (R, S). Assim, subordinaram as partes a realização da escritura do contrato prometido, à verificação daqueles requisitos.
Quer por força da lei, (art. 44 Lei 46/85 de 20.09, e DL 268/94 de 25.10), quer do contrato, para a emissão das declarações de compra e venda, era necessário que os RR. obtivessem quer a constituição da propriedade horizontal, quer a licença de utilização. Assim, ainda que se trate de obrigações secundárias ou acessórias da obrigação principal, a relação de instrumentalidade que existe entre aquelas e esta, por forma a que sem o cumprimento daquelas esta se inviabilize, justifica que se submetam ao mesmo regime da obrigação principal.
Pela sua clareza, reproduz-se parte do acórdão do STJ (Ac STLJ de 15.01.2004, relator Lucas Coelho, proc. 03B4122, consultável na internet). «E tratando-se indubitavelmente de deveres de prestação, não se suscitam também dúvidas de que a emissão da declaração negocial mediante outorga da escritura constitui irrecusável dever de prestação primário, quando se cogite que o objecto e escopo nuclear do contrato-promessa reside precisamente na celebração do contrato prometido, mercê da emissão das correspondentes declarações negociais. Quanto à obrigação de obtenção de licença de utilização, dir-se-ia à primeira vista ... ser a mesma qualificável como dever de prestação secundário.... A celebração da escritura e a emissão das declarações negociais de compra e venda dependia estritamente da obtenção da licença de utilização, assumindo esta obrigação uma instrumentalidade determinante da obrigação primária que a deve aproximar da natureza desta».
No mesmo sentido se pronunciou o STJ (Ac STJ de 16.12.1993 CJ 93, 3, 185), quando refere: «São deveres acessórios de conduta os deveres acessórios da prestação principal destinados a preparar o cumprimento ou a assegurar a perfeita execução da prestação e os relativos às prestações substitutivas ou complementares da prestação principal. O não cumprimento destes deveres poderá conduzir à resolução do contrato desde que tenham gravidade ou importância que a determine».
Aqui chegados, há que aceitar que o incumprimento daquelas obrigações, por seguir o mesmo regime da «principal» ou «primária», é susceptível de dar lugar à resolução do contrato, desde que se verifiquem os requisitos legais.
No caso presente, mostra-se assente o seguinte:
a) O contrato promessa na sua cláusula 5ª previa que a escritura definitiva deveria ser realizada um mês após estarem preenchidos os seguintes requisitos: a) Registo de constituição da propriedade horizontal; b) Emissão de licença de habitação pela Câmara Municipal de Cascais; c) Ligação às redes de fornecimento público de água e electricidade. (R).
b) Os requisitos das alíneas a) e b) deveria ser preenchidos até 30 dias após 31.07.93 e o requisito c) , até 30 dias após 31.03.93 (S).
c) Ficou convencionado no nº 2 da mesma clausula 6ª, do contrato, que se o atraso mencionado no nº 1 se prolongasse por mais de três meses, poderia a autora resolver o contrato, ficando os RR, obrigados a devolver, em dobro, o sinal que tivessem recebido (U)
d) Passados três meses do dia 31.07.93, os RR., não tinham registado a constituição da propriedade horizontal, nem obtido a licença de utilização do imóvel.
Do que fica referido, resulta que não cumpriram os RR., (apelados) obrigação contratual, presumindo-se que esse facto lhes é imputável, uma vez que não se mostra ilidida a presunção prevista no art. 799 CC.
Para que o contrato possa ser resolvido, é necessário que se verifique o «incumprimento definitivo», não bastando uma simples situação de mora.
O incumprimento definitivo, resulta no essencial, de uma de três causas: a) A prestação tornou-se impossível, art. 801 CC, por causa imputável a um dos contraentes; b) O credor perdeu o interesse na prestação, em consequência da mora, art. 808 CC; c) O devedor não realizou a prestação dentro de prazo razoável fixado pelo credor.
No caso presente, mostra-se alegada, mas não provada, a inviabilidade de prestação, por as fracções objecto do contrato promessa, terem sido alienadas a terceiro. Não se mostram alegados factos de onde resulte que em consequência da mora o credor perdeu o interesse na prestação, o que deveria ser apreciado objectivamente (nº 2 art. 808 CC).
Resta-nos a terceira causa (a prestação não foi realizada dentro do prazo que razoavelmente foi fixado pelo credor). Para que esta se causa se verifique, é necessário que o credor, faça a «interpelação admonitória» a que se refere o art. 808 CC, e dessa forma converta a «mora» em «incumprimento definitivo», caso o devedor não realize a prestação.
Como refere Antunes Varela (em Sobre o Contrato-Promessa 2ª edição pag. 151) «a nova e moderada doutrina do art. 808 do CC, visa precisamente evitar a aplicação das sanções previstas para o não cumprimento da obrigação às situações de simples mora, concedendo obrigatoriamente ao devedor retardatário (mesmo nas obrigações a prazo já vencido) uma derradeira chance de cumprir, sem embargo da obrigação normal de indemnização dos danos moratórios (quando os haja). A tal efeito se destinam a interpelação admonitória expressa e a concessão do prazo suplementar que o art. 808 nº 1 coloca como ponte necessária de passagem da situação de mora para o ponto de ruptura definitiva do vínculo obrigacional». Pelo mecanismo referido, visa-se também desvincular o outro contraente, pois que não pode o mesmo manter-se indefinidamente vinculado (Ac STJ 22.11.94 CJ STJ 94, 3, 153).
Diz ainda o mesmo autor (Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10ª edc. Pag346): «Sempre que, no caso de mora, o credor tiver interesse em sair da situação de impasse por ela criada, tendo nomeadamente em vista a possibilidade de se libertar, querendo, das amarras do contrato em que a obrigação se insere, ele pode fixar um prazo razoável ao devedor (quer se trate de uma obrigação pura, quer de uma obrigação com prazo anteriormente estabelecido, estipulado ou convencionado), para que o notificado cumpra, sob pena de a obrigação se dar por não cumprida, ou seja, de haver falta de cumprimento, no sentido específico, restrito, em que dela falam os art, 798 e 799... A interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no nº 1 do art. 808, não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe».
A interpelação admonitória consiste numa intimação formal do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado sob pena de se considerar a obrigação como definitivamente não cumprida (Ac STJ 27.09.2001 CJ 3, 46).
No caso presente, do factualismo assente, não resulta que a «interpelação admonitória» tenha sido feita, pelo que se está apenas perante uma situação de mora. Ora para que o credor possa resolver o contrato, ou desencadear as sanções previstas no art. 442 nº 2 CC., é indispensável a ocorrência de uma situação de «incumprimento definitivo» (Ac TRL de 20.05.2004, relator Carlos Valverde, proc. 1057/2004, consultável na internet).
O recurso, não merece provimento.
DECISÃO.
Em face do exposto, decide-se:
a) Conceder parcial provimento ao recurso (procede na parte relativa à ampliação da matéria de facto) e manter, ainda que com fundamento diverso, a decisão recorrida.
b) Condenar a apelante nas custas.
Lisboa, 3 de Novembro de 2005
Manuel Gonçalves.
Aguiar Pereira.
Urbano Dias |
