Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	4545/11.9TBALM.L1-7
Relator:	ROSA RIBEIRO COELHO
Descritores:	INCUMPRIMENTO OBRIGAÇÃO DE INDEMNIZAR CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA MEDIADOR ÓNUS DA PROVA
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	11/19/2013
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDÊNCIA PARCIAL
Sumário:	A obrigação de indemnizar, por parte do cliente que tenha incumprido o contrato de mediação imobiliária com exclusividade, pressupõe a ocorrência de prejuízos, cujo ónus de demonstração, enquanto facto constitutivo do direito invocado, cabe à entidade mediadora. (Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA7ª SECÇÃO CÍVEL I – M., M. I., Lda., intentou a presente ação declarativa, sob a forma prevista no DL 108/2006, de 8 de Junho, contra A. S., pedindo a sua condenação a pagar-lhe € 23.500,00€, a que acresce IVA à taxa legal, num total de 28.905,00€, e juros de mora a contar da citação. Alegou, em síntese, que celebrou com o réu contrato de mediação imobiliária para venda de uma moradia, em regime de exclusividade, tendo aquele acertado a venda com terceiros, mediada por outra agência imobiliária, ainda na pendência desse contrato; que, por virtude da atuação do réu, deixou de receber a comissão que teria auferido, pois que já tinha angariado compradores, com crédito aprovado em instituição bancária. Houve contestação e no saneador elaborado dispensou-se a seleção da matéria de facto. Realizado o julgamento, proferiu-se decisão sobre a matéria de facto e seguiu-se a sentença que, julgando a ação improcedente, absolveu o réu do pedido. Apelou a autora, tendo apresentado alegações onde pede a revogação da sentença e a condenação do réu no pedido, para tanto formulando as seguintes conclusões: A) Vem o presente recurso interposto da sentença proferida que julgou a acção improcedente por não provada e em consequência absolveu o Recorrido do pedido. B) No entender da ora Recorrente a apreciação e conjugação da prova testemunhal produzida e dos documentos juntos aos autos deverá conduzir a entendimento diverso do manifestado na douta sentença a quo, atento o erro notório na apreciação e valoração da prova. C) Em julgamento ficou devidamente demonstrado que a Recorrente logrou obter uma proposta de aquisição para o imóvel do Recorrido pelo valor de €490.000,00, tendo a mesma sido apresentada ao Recorrido que a recusou. D) Que o Recorrido ainda durante a vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Recorrente em regime de exclusividade, que cessava os seus termos em 28/10/2012, celebrou contrato promessa de compra e venda com terceiros desde pelo menos 21/09/2010, conforme apresentação do registo provisório por natureza da aquisição do prédio por compra a favor de P. M. e A. M., donde resulta: Prazo para a realização do contrato prometido: 90 dias a contar de ... de Setembro de 2010. E) A prova testemunhal apresentada pela Recorrente, nomeadamente o depoimento da testemunha A. G., foi claro, esclarecedor e deverá ser tomado em consideração por não ser parte interessada na acção já que não receberia nenhuma comissão pela venda do imóvel, pois não foi o angariador, devendo o depoimento ser valorado. F) A correspondência electrónica trocada entre a Recorrente e o Recorrido, deverá ser considerada prova bastante da proposta apresentada pela Recorrente ao Recorrido e bem como da recusa da mesma pelo Recorrido, atento o facto deste ter confessado a autoria dos e-mails em sede de contestação (art. 13) G) O Tribunal a quo andou mal quando considerou que a ora Recorrente apenas alegou o lucro cessante que alegadamente não obteve em virtude da recusa do Recorrido na aceitação da sua proposta e concomitante aceitação de proposta obtida por outra imobiliária. H) A Recorrente pugnou pela condenação do Recorrido pela violação contratual que resulta do disposto na alínea a) do nº 2 do art. 18º do Decreto Lei 211/2004 de 20 de Agosto, ou seja, pelo facto do negócio não se ter concluído por causa imputável ao Recorrido, tendo a Recorrente direito à remuneração acordada. I) A Recorrente pugnou, por cautela de patrocínio, pela condenação do Recorrido por violação do contrato de exclusividade que nos termos do disposto no nº 4 do art. 19º do dec. Lei nº 211/2004 de 20 de Agosto, que constitui um claro incumprimento contratual imputável ao Recorrido. J) Incumprimento esse que torna o Recorrido responsável pela obrigação de indemnizar, obrigação esta que compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter, ou seja o lucro cessante. K) Deve a sentença proferida ser revogada e substituída por decisão que leve à matéria de facto provada: a) “Que a Autora logrou conseguiu obter uma proposta de compra para o referido imóvel, a qual, após algumas negociações, foi apresentada ao Réu pelo valor final de 490.000,00€, com crédito bancário aprovado pelo Banco D a favor dos compradores e com escritura a outorgar a 20 dias. b) Que apresentada a proposta ao Réu, a mesma foi recusada por não contemplar o valor que o Réu pretendia para o imóvel. Nestes termos e nos demais de direito deverá ser concedido provimento ao presente recurso de apelação interposto pela Recorrente, sendo:  A sentença proferida e revogada e substituída por outra que leve à matéria de facto provada: a) “Que a Autora logrou conseguiu obter uma proposta de compra para o referido imóvel, a qual, após algumas negociações, foi apresentada ao Réu pelo valor final de 490.000,00€, com crédito bancário aprovado pelo Banco D a favor dos compradores e com escritura a outorgar a 20 dias.” “b) Que apresentada a proposta ao Réu, a mesma foi recusada por não contemplar o valor que o Réu pretendia para o imóvel” Nas contra-alegações apresentadas pugna o réu pela improcedência do recurso. Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pela recorrente nas suas conclusões, ou seja, as de saber se deve: - Alterar-se a decisão proferida sobre os factos nos termos pretendidos; - Dar-se procedência à pretensão da autora. II – Julgaram-se como provados os seguintes factos: 1. Em ... de 2010, o Réu enviou carta à Autora a denunciar o contrato de mediação imobiliária, com efeitos a partir de ... de 2010. 2. Pela apresentação n.º (…) de (…) foi feito o registo provisório por natureza da aquisição do prédio descrito sob o n.º (…) da freguesia de ..., por compra, a favor de (…) e (…), mais constando: “prazo para a realização do contrato prometido: 90 dias, a contar de ... de 2010 (documento de fls. 19 a 24). 3. Por escritura pública lavrada em ... de 2010, nas instalações do Banco D (Portugal), S.A., o Réu, por si e em representação da sua esposa, declarou vender o prédio acima identificado aos segundos outorgantes, pelo preço de 470.000,00€, venda que os segundos aceitaram (documento de fls. 25 a 32). 4. Na escritura acima referida, declararam ainda os outorgantes que “a venda foi objecto de intervenção do mediador imobiliário com a firma (…). 5. Autora e Réu celebraram entre si, em .../2010, por documento escrito, o contrato que consta de fls. 10 e 11. 6. A Autora dedica-se à atividade de mediação imobiliária. E julgou-se como não provado que: a) A Autora tenha conseguido obter uma proposta de compra para o referido imóvel, a qual, após algumas negociações, tenha sido apresentada ao Réu pelo valor final de 490.000,00€, com crédito bancário aprovado pelo Banco D a favor dos compradores e com escritura a outorgar a 20 dias. b) Apresentada a proposta ao Réu, a mesma tenha sido recusada por não contemplar o valor que o Réu pretendia para o imóvel. c) O Réu tenha celebrado contrato-promessa de compra e venda com o casal que veio a adquirir o prédio acima identificado, em data anterior a ... de 2010. III – Abordemos, então, as questões suscitadas. Da impugnação da decisão de facto Embora na motivação, a apelante manifeste discordância também quanto à decisão que julgou como não provado o facto acima descrito sob a alínea c), acaba por abandonar este ponto, levando às conclusões apenas a impugnação da decisão de facto, na parte em considerou como não provada a matéria descrita nas alíneas a) e b), defendendo que a mesma, em face da prova produzida, deve ser julgada como provada. E os elementos que invoca para demonstrar o erro de julgamento em que terá incorrido o tribunal, são, essencialmente, o depoimento da testemunha A. G. quanto ao primeiro desses factos e os documentos de fls. 12 a 16 quanto ao segundo deles. Vejamos então. Em fundamentação da decisão que os teve como não provados, escreveu-se na sentença o seguinte: “(…) Quanto à existência de uma proposta de compra, de determinado valor, com crédito aprovado, a prova efectuada é manifestamente insuficiente e não credível. Por um lado, as testemunhas inquiridas (A. G., director comercial da Autora e M. G., angariadora/prestadora de serviços para a Autora) têm interesse no desfecho da acção, porquanto a comissão peticionada reverteria em parte para a agência, e em parte dela para a angariadora. Por outro lado, não há qualquer outro elemento de prova da existência de potenciais compradores, que não foram indicados como testemunhas, nem surgem identificados em qualquer documento, v. g., uma reserva, o formulário do pedido de empréstimo ao Banco D, a resposta do Banco D, com as condições alegadas (prazo e montante). Ora, estes dois últimos documentos terão forçosamente de ter existido, atenta a versão da Autora, mas não foram juntos ao processo. Existindo documento escrito, emitido por terceiros desinteressados no desfecho da acção, é óbvio que o Tribunal não pode considerar tal facto provado com base apenas no depoimento de pessoas que têm interesse na procedência da acção, ou seja, que não são totalmente isentas. Quanto à resposta do Réu, os mails de fls. 12 a 16 são documentos apócrifos, pelo que o Tribunal não pode imputar a autoria das respostas ao aqui réu. Daí a resposta.” É no depoimento da testemunha A. G. que a autora funda a sua pretensão de ver julgado como provado que “conseguiu obter uma proposta de compra para o referido imóvel, a qual, após algumas negociações”, foi “apresentada ao Réu pelo valor final de 490.000,00€, com crédito bancário aprovado pelo Banco D a favor dos compradores e com escritura a outorgar a 20 dias.” Neste ponto estão contidos dois factos absolutamente diversos, quais sejam, por um lado, a obtenção de determinada proposta de compra e venda para o referido imóvel e respetivas condições, e, por outro, a sua comunicação ao réu. Abordaremos de forma autónoma a obtenção da proposta pela autora e, subsequentemente, a sua comunicação ao réu e a recusa deste em aceitá-la. Para demonstrar o erro de julgamento que terá sido cometido, a recorrente invoca, tanto o conteúdo circunstanciado do depoimento da dita testemunha, como a credibilidade que lhe deve ser atribuída, seja pelo conhecimento direto que possui dos factos, seja pela falta de interesse que possui no desfecho da ação. Esta testemunha é trabalhador da autora desde 2001 e exerce as funções de seu diretor comercial, gerindo a equipa comercial e analisando todo o trabalho que esta realiza. Detém, pois, dentro do quadro de pessoal da autora, posição privilegiada em termos de possível conhecimento os factos em discussão. Declarou, em síntese, que a autora encontrou como potenciais compradores da moradia do réu os Senhores C. G. e P. G. que, após uma proposta inicial de 480.000,00 euros, aumentaram a oferta de preço para € 490.000,00; que esta proposta foi apresentada ao réu e foi por este recusada, com o argumento de que era de valor inferior àquele que ele e sua mulher pretendiam auferir com a venda da casa; que acompanhou o pedido de financiamento feito pelos ditos potenciais compradores junto do Banco D, pedido formulado e seguido pelos serviços da autora e que veio a ser aprovado; que o réu tinha rescindido a partir de .../2010 o contrato de mediação celebrado com a autora, o que fez através de missiva datada de .../2010, e celebrou contrato-promessa de compra de venda com aqueles que vieram a adquirir a moradia, em .../2010; que a compra e venda, feita através da (…), pelo valor de € 470.000,00, teve lugar em Dezembro de 2010. E disse, a pergunta feita pela Sra. Juiz, que o pedido de financiamento foi formalizado junto do Banco D que o aprovou no valor de € 490.000,00, com prazo definido para a realização da escritura, sendo que essa aprovação foi comunicada por escrito à autora.   É depoimento que, pelo seu conteúdo objetivo, corrobora a versão do facto em causa, tal como a veicula a autora, não se vendo, por outro lado, que tenha interesse direto na ação, já que na qualidade de diretor comercial da autora, os seus interesses não se confundem com os dela. Mas será que é bastante, em termos de razoabilidade e de regras da experiência comum, para formar convicção suficientemente segura acerca da existência da proposta de negócio que a autora diz ter angariado? Desde logo, e como se salienta na fundamentação lavrada, sendo a angariação de clientes necessariamente assinalada nos serviços da autora, estranha-se que esta, para demonstração do facto, não apresente qualquer documento que dê sinal da existência da falada proposta de aquisição, optando por limitar os meios de prova a dois depoimentos testemunhais de funcionários seus, entre os quais o da angariadora da proposta, pessoa diretamente interessada na sorte da ação. Depois, salientamos nós, tendo o Banco D comunicado por escrito à autora, como disse a testemunha, a concessão de financiamento – da totalidade do preço proposto – aos potenciais compradores, mal se entende que a recorrente tenha omitido a junção deste elemento probatório que, emitido por entidade absolutamente estranha aos interesses em discussão, se revelaria de enorme relevância para a formação de convicção positiva sobre o facto. Finalmente, perpassa alguma estranheza sobre o facto de apenas no final do contrato surgirem os Senhores G. como potenciais compradores. Com efeito, vigorando o contrato desde .../2010 e tendo réu comunicado, com data de .../2010, que não pretendia a sua renovação, com efeitos a partir de .../2010, é no dia 18 desse mesmo mês que surge o primeiro mail a anunciar a existência de potenciais interessados na compra da moradia – cfr. documentos de fls. 12 a 16. E para a dúvida instalada contribui ainda o depoimento da testemunha A. P. - angariadora de vendas da (…) que interveio na mediação da venda da moradia dos réus – que refere ter conhecimento de casos em que as mediadoras, estando os contratos a chegar ao fim, para “segurar” o cliente, “inventam”, perante este, a existência de propostas. À pergunta sobre se essa atuação – “manha”, na expressão do Ilustre Advogado - é habitual neste tipo de negócio, a testemunha, acompanhando as palavras de algum riso, responde, “Sim”, “Pode ser”. As expostas dúvidas levam a que o depoimento testemunhal invocado pela recorrente não seja bastante para formar convicção suficientemente segura quanto à verdade do facto em causa, pelo que não existe fundamento bastante para alterar a decisão proferida sobre ele. Daí que se mantenha como não provado que a autora tenha conseguido obter proposta de compra e venda do imóvel nos termos referidos. O outro facto aqui em discussão foi alegado pela autora no art. 5º da petição inicial que tem o seguinte teor: “Apresentada a referida proposta ao R. foi a mesma recusada por não contemplar o valor que o R. efectivamente pretendia pelo imóvel, conforme a diversa correspondência electrónica trocada entre a A. e o R. (doc 2 …)” E retomando a mesma matéria, a autora alegou, mais à frente, que: “13º (…), o Réu invocou como “desculpa” para não aceitar a proposta apresentada pela A. no valor de € 490.000,00 o facto do valor ser muito inferior ao pretendido, e na verdade vendeu o imóvel através de outra mediadora pelo valor de € 470.000,00, o que bem demonstra a conduta do R. durante todo este processo 14º. Aliás, em 27.10.2010 o R. envia um mail à A. no qual refere que «Tenho pena que o negócio não se tenha concretizado. Vamos mostrar a casa a mais pessoas para que se consiga ter mais ofertas” (vide doc. nº 2” O réu afirmou impugnar especificadamente o conteúdo dos artigos 4º e 5º da petição inicial – artigo 5º da contestação. Quanto ao alegado no art. 13º da petição inicial disse impugná-lo, acrescentando que apenas sabe que lhe foi dito existir um potencial comprador que nunca viu, não conhecendo a sua proposta nem se a formulou, tendo-se limitado a responder à autora, partindo do princípio de que as informações que esta lhe dava eram verdadeiras, o que não sabe se era verdade – arts. 10º a 13º da contestação -, pelo que impugna o teor do art. 14º da petição inicial – artigo 14º da contestação. Isto mostra que o réu, pese embora pondo em causa a efetiva existência da alegada proposta de compra de compra e venda, não nega que a mesma lhe tenha sido comunicada pela autora e que a haja recusado através do e-mail junto em cópia como documento nº 2 que lhe é atribuído e cuja autoria não rejeita. Daí que não haja, em nosso entender, fundamento para julgar como não provado o facto descrito em b) com base na apocrifia dos documentos de fls. 12 a 16. Tendo sido apresentados pela autora como sendo e-mails trocados entre si e o réu e não tendo este último posto em causa a existência dessas comunicações, as mesmas, ainda que não assinadas pelo punho de quem as emite, livremente apreciadas segundo as regras da experiência comum, são idóneas para formar convicção suficientemente segura de que a proposta, tal como aí se mostra descrita, foi comunicada pela autora ao réu e que este a recusou, também nos termos aí indicados. Por isso, o facto em causa deve ser julgado como provado, impondo-se alterar a decisão proferida sobre este facto, nesta parte procedendo a impugnação da decisão feita pela apelante. Dos factos provados passará a contar mais o seguinte: 7. A Autora apresentou ao réu uma proposta de compra para o referido imóvel, alegadamente existente e por si obtida, pelo valor final de 490.000,00€ e com crédito bancário que teria sido aprovado pelo Banco D a favor dos compradores, com escritura a outorgar a 20 dias. 8. A mesma foi recusada pelo réu, por não contemplar, segundo este, o valor que pretendia para o imóvel. Sobre o mérito da decisão: Os factos a considerar na decisão de mérito a proferir são os acima descritos e, bem assim, os agora aditados. É de mediação imobiliária, com exclusividade, o contrato celebrado pelas partes, vistos os factos nºs 5 e 6, à luz dos arts. 2º, nº 1 e 19º do Dec. Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto. Daí que a venda do imóvel – que era objeto da mediação acordada pelas partes -, feita pelo réu a terceiros, em Dezembro de 2010, com a mediação de empresa diversa da autora - factos 3 e 4 -, constitua claro incumprimento do contrato por este último, já que, embora a escritura pública respetiva tenha tido lugar depois de aquele ter findado em .../2010, a correspondente promessa, datada de .../2010 – facto nº 2 - e, portanto, a promoção do negócio, teve lugar em plena vigência do contrato, em violação do nº 4 do citado art. 19º. Isto mesmo se entendeu na sentença impugnada que considerou igualmente não ter a autora demonstrado a existência do prejuízo, na modalidade de lucro cessante, em que fundou o seu pedido, visto não ter logrado provar a existência da proposta recusada pelo réu que teria viabilizado a realização do negócio geradora da sua comissão. Tal como sustenta a apelante – conclusões G) a I) -, que rejeita a ideia de que a sua pretensão se baseie apenas no lucro cessante, o pedido de condenação do réu a pagar-lhe a quantia de € 23.500,00, acrescida de IVA à taxa legal - correspondente à retribuição acordada[1] (5% de € 490.000,00, valor da proposta de compra que lhe apresentou) – foi por si fundado, em primeira linha, na disposição do art. 18º, nº 2, alínea a) do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, e, subsidiariamente, no incumprimento contratual que terá determinado para si a perda da comissão de 5%. Vejamos, sucessivamente, estes dois fundamentos jurídicos. O art. 18º do citado diploma legal trata da remuneração devida pelo exercício da atividade de mediação imobiliária, tal como se acha definida no anterior art. 2º, nº 1. E estabelecendo no seu nº 1 a regra geral, segundo a qual “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, exceciona no nº 2, alínea a), os “casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo este direito a remuneração.” Disto se vê que o negócio visado pela mediação, apesar de não celebrado, gera direito à remuneração quando a sua falta de concretização se deva a causa imputável ao cliente. É quadro jurídico que os factos demonstrados não preenchem. Com efeito, apenas se sabe que a autora, já no final da vigência do acordo que firmou com o réu, lhe comunicou a existência de uma proposta de compra para a moradia, desconhecendo-se, todavia, se a mesma efetivamente existiu. Não pode afirmar-se, pois, que o negócio se não concretizou por causa imputável ao réu, pelo que a situação não é enquadrável na previsão da alínea a) do nº 2 do art. 18º, não tendo a autora direito a receber a remuneração que lhe caberia pela conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação. Por esta via o seu pedido não procede. Sendo evidente, como se afirmou já, o incumprimento contratual por parte do réu, resta saber se, por virtude deste, a autora teve prejuízos que hajam de ser indemnizados nos termos das disposições combinadas dos arts. 798º e 564º, ambos do Código Civil. Sem a demonstração, que à autora cabia - nº 1 do art. 342º do C. Civil – de que efetivamente existiu a proposta de negócio recusada pelo réu, não pode concluir-se que tenha deixado de auferir, por virtude do inadimplemento contratual, a comissão a que de outro modo teria direito. E nenhuns outros factos foram alegados em caraterização de eventual prejuízo que para a apelante tenha advindo da conduta do réu. Sem dano demonstrado, não há obrigação de indemnizar, tal como se entendeu na sentença. Assim, a decisão que absolveu o réu do pedido é de confirmar. IV – Pelo exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente, confirmando-se a sentença recorrida, mas com a alteração da decisão de facto enunciada. Custas a cargo da apelante. Lxa. 19.11.2013 (Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho) (Maria Amélia Ribeiro) (Graça Amaral) [1] Segundo a cláusula 5ª, nº 2, do contrato celebrado: “Pela prestação dos serviços descritos na cláusula segunda, o Segundo Outorgante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração a quantia de 5% (cinco por cento), calculada sobre o valor pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, não sendo esta quantia inferior a € 5.000 (cinco mil euros), acrescido do respetivo IVA, à taxa legal em vigor.”