Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 7619/11.2TBALM-C.L1-1 |  |
CONDOMÍNIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
Nos presentes autos de oposição à execução que o apelante deduziu contra o apelado, recorre aquele do segmento do despacho saneador que considerou que o apelado é um condomínio.
Terminou as suas alegações com as seguintes conclusões:
1.- Nos termos legais aplicáveis, designadamente os constantes dos artigos 1414º e segs. do Código Civil, no atinente à propriedade horizontal vigora o princípio da unidade, ou seja a cada prédio urbano apenas pode corresponder uma propriedade horizontal, com um único título originário, a cada propriedade horizontal apenas pode corresponder uma assembleia geral de condóminos e uma administração.
2.- Tais normas do Código Civil são imperativas e de ordem púbica, não podendo, portanto, ser contrariadas pela vontade das partes.
3.- O presente prédio urbano possuiu um único título constitutivo de uma propriedade horizontal, assim como possui uma única assembleia de condóminos e uma única administração.
4.- A exequente, ora recorrida, não é administradora do prédio urbano em questão, a mesma não foi eleita por qualquer assembleia geral de condóminos, nem as actas nºs 14, 15, 16, 17 e 18, juntas aos autos como aparentes títulos executivos, são actas de uma assembleia geral.
5.- Se aceitássemos a tese do despacho saneador-sentença que divide o prédio em parte habitacional e parte comercial então também teríamos que aceitar que, pelas mesmas razões de conveniência prática, se fizesse um terceiro condomínio para a parte do estacionamento (que nem é habitacional nem é comercial) e também se poderia aceitar, ou até recomendar, a feitura de mais dois ou três condomínios só para a parte habitacional: um condomínio para os T2 e outro para os T3, ou um condomínio para os apartamentos com sol nascente e outro para os apartamentos com sol poente ... e por aí fora.
6.- As assembleias de 04.07.2011, 26.07.2012, 17.03.2013, 12.01.2014 e 22.02.2015 não foram assembleias gerais de condóminos e as respectivas actas nºs 14, 15, 16, 17 e 18 não constituem títulos executivos bastantes.
7.- O "Centro Comercial M..." não tem qualquer espécie de existência legal, seja como pessoa colectiva seja como entidade equiparada a pessoa colectiva.
8.- A exequente não se encontra inscrita ou identificada no Ficheiro Central de Pessoas Colectivas .
9.- A exequente usou abusivamente o NIF 900... (número de identificação fiscal e número de pessoa colectiva) no requerimento executivo e em todo o presente processado, já que na verdade tal número pertence, isso sim, ao "Condomínio do Prédio sito na Av. ..."
10.- O prédio urbano em questão está constituído sob o regime da propriedade horizontal, sendo composto por 102 fracções autónomas, dr. título constitutivo originário e nunca depois alterado.
11.- O prédio possui 72 fracções autónomas constituídas por apartamentos destinados a habitação, 27 fracções autónomas constituídas por lojas destinadas ao exercício de comércio e serviços, 1 fracção autónoma constituída por uma cave de estacionamento (garagem colectiva), 1 fracção autónoma constituída por uma piscina e 1 fracção autónoma constituída por um espaço comercial de restauração.
12.- Este prédio urbano possui 28 (27 + 1) fracções destinadas a comércio e serviços cujos proprietários desde há largos anos que se reúnem informalmente legítimos e até com tutela constitucional (nQ 1 do artigo 45º da Constituição da República Portuguesa) e para as quais apenas são convocados os proprietários das 28 fracções comerciais e não todos os proprietários das 102 fracções autónomas do prédio.
13.- A exequente não tem personalidade judiciária nem capacidade judiciária porquanto não lhe são aplicáveis nem a alínea e) do artigo 12.º do Código de Processo Civil, nem o nº 1 do artigo 1437.º Código Civil
14.- Ademais o preceito legal constante da alínea e) do artigo 12.º do Código de Processo Civil consubstancia uma norma especial a qual não permite a interpretação extensiva nem analógica que o douto Tribunal a quo lhe pretende fazer.
15.- Em matéria de direitos reais o legislador pretendeu afastar quase totalmente a criatividade dos sujeitos jurídicos nos seus aspectos essenciais, designadamente no elenco legal e taxativo dos direitos reais vigentes no nosso ordenamento jurídico e no modo da sua aquisição, ao que não se podem criar novos direitos reais não previstos na lei, nem alterar a contento o regime jurídico atinente a um específico direito real previsto na lei, e tal é o caso da propriedade horizontal, cujo regime se cinge ao que consta dos artigos 1414º a 1438º-A do Código Civil e do Decreto-Lei nº 268/94 de 25 de Outubro.
16.- À luz do disposto no nº 1 do artigo 1417º e no artigo 1418º do Código Civil a propriedade horizontal pode ser constituída pelas formas ali previstas e o seu título constitutivo tem determinado conteúdo obrigatório pelo que, ainda que fosse possível constituir um condomínio composto apenas pelas fracções autónomas destinadas ao comércio, neste caso concreto; o que resulta da certidão do registo predial que consta dos autos é que um tal condomínio, composto apenas pelas fracções que são lojas comerciais, não foi constituído nem autonomizado, por qualquer dos modos legalmente previstos para a constituição de um condomínio,
17.- Resulta daquele documento autêntico que o único condomínio constituído e registado é o do prédio na sua totalidade, com 102 fracções autónomas, consequentemente, não pode o Tribunal considerar que existe um condomínio constituído apenas pelas lojas, porquanto não foi provada a sua constituição por uma das formas previstas no artigo 1417Q, n.Q 1 do Código Civil.
18.- Não estando constituído um tal condomínio de acordo com a lei, não pode o Tribunal reconhecer-lhe personalidade judiciária (ao abrigo do disposto no artigo 12Q, alínea e) do Código do Processo Civil), tendo forçosamente de considerar verificada a excepção dilatória invocada.
19.- Não obstante a exequente-embargada ser a "Administração do Condomínio Lojas do Centro Comercial M...", a sentença adultera o requerimento inicial e proclama como exequente o "Condomínio das Lojas do Centro Comercial M...", o que evidencia uma distorção da realidade e uma confusão de entidades tão diferentes (o condomínio vs. a administração do condomínio) e de qualidades diversas (personalidade judiciária vs. capacidade judiciária), o que irremediavelmente compromete a bondade da decisão.
20.- O Tribunal a quo não fundamentou a sua decisão correctamente, violando assim os artigos 2.º, 3.º, 202.º, n.º 1 e 205.º, n.º 1 da Constituição da República Portuguesa.
21.- Posto o que estamos perante um falso condomínio, uma falsa administração de condomínio, falsas assembleias gerais de condóminos, falsas actas de assembleias gerais e, consequentemente, estamos perante falsos títulos executivos.
22.- Assim, deve ser julgada a falta de personalidade judiciária, que constitui excepção dilatória, de conhecimento oficioso e insuprível, de per si (dr. os artigos 278Q, n.º 1, alínea c), 577º, alínea c) e 578Q do CPC) e a sua consequência é a absolvição do executado ora Apelante da instância, nos termos do disposto nos artigos 278Q, n.º 1, alínea c), 576º, n.º 2 do cpc.
Não há contra-alegações
II
A única questão colocada à consideração deste Tribunal resume-se a saber se o apelado é dotado de personalidade judiciária.
III
A primeira instância considerou assente o seguinte:
1.A dívida exequenda é constituída por contribuições alegadamente devidas ao condomínio por fracções de que o executado é proprietário.
2. As referidas fracções do executado estão inseridas no Centro Comercial denominado M...
3. As fracções do referido centro comercial pertencem ao prédio em regime de propriedade horizontal sito na Avenida....
4. O título constitutivo da propriedade horizontal do aludido prédio urbano onde se inserem as fracções do Centro Comercial M... comporta outras fracções autónomas, designadamente destinadas à habitação.
5. No prédio urbano em causa foram constituídas duas administrações, uma para a parte habitacional e outra para a parte do centro comercial.
6. Em 13-04-1986 foi elaborada uma acta da “Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Centro Comercial M...” que elegeu uma administração com o objectivo de gerir o Centro Comercial M...
7.O exequente actua como representante das fracções autónomas inseridas no Centro Comercial M...
8. A actual administração da exequente foi eleita em Assembleia de Condóminos do Centro Comercial M..., conforme acta no 14, de 04-07-2011.
9. Os valores peticionados no requerimento executivo foram objecto de deliberação em reunião da assembleia de condóminos do Centro Comercial M..., nos termos constantes das actas dadas à execução, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
Dos autos consta ainda o seguinte:
10. No dia 17.03.1985, reuniram os condóminos da parte comercial do condomínio da Torre M... a fim de, entre outros assuntos, aprovarem o Regulamento Interno do Centro Comercial, votarem o orçamento para 1985 e, ainda, nomearem a respectiva gerência. - fl. 59vº/60vº.
11.O edifício em que se situa o condomínio é composto de cave,destinada a estacionamento de 40 veículos, r/chão e 12 andares,73 fogos,sendo um para a porteira no r/chão,27 lojas,1 restauramte,1 piscina e uma sal de condóminos,Centro Comercial no rés-do-chão,com acesso pleo n.º 3-B, o qual possui sanitários privativos, 1 compartimento destinado a recepção do mesmo centro e um compartimento destinado ao equipamento de ar condicionado,constituído pelas fracções “A”,”B”,....
Fracções autónomas,”A”, “B”,........- fl. 54.
IV
A personalidade judiciária, enquanto pressuposto processual positivo e que respeita ao processo no seu todo, consiste na possibilidade de consiste na susceptibilidade de ser parte processual, de requerer ou contra si ser requerida, em próprio nome, qualquer das providências de tutela jurisdicional reconhecidas na lei(cfr.art.11ºCPC).
Na sua falta, o juiz só pode e deve declarar isso mesmo, abstendo-se de decidir sobre o mérito da demanda trazido juízo [artigos 278.º, nº 1 al. c), e 608.º, nº 1do CPCiv].
O critério geral fixado na lei adjectiva civil para se apurar da personalidade judiciária é o da coincidência, correspondência ou equiparação, segundo o qual a personalidade judiciária é concedida a quem tenha personalidade jurídica (artigo 11.º, nº 2, do CPCiv).
Assim, todo o ente juridicamente personalizado tem igualmente personalidade judiciária, activa ou passiva.
No entanto, a lei contempla, critérios de atribuição da personalidade judiciária tendentes à sua extensão, a quem não goza de personalidade jurídica, “uma forma expedita de acautelar a defesa judiciária de legítimos interesses em crise, nos casos em que haja qualquer situação de carência em relação à titularidade dos respectivos direitos (ou dos deveres correlativos).”
Assim sendo, para lá do enunciado critério sustentado na correspondência, coincidência ou equiparação entre a capacidade de gozo de direitos e a personalidade judiciária, o nosso ordenamento jurídico consagra o critério da diferenciação patrimonial e o critério da afectação do acto, estendendo a personalidade judiciária a determinados patrimónios autónomos, designadamente, ao condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador [artigo 12.º al. e) do CPCivil].
O condomínio, “é a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários titulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial-daí a expressão condomínio-sobre fracções determinadas” .
E tem personalidade judiciária, nos termos consignados no aludido artigo 12.º al. e) do CPC, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, isto é, tem o condomínio a susceptibilidade de ser parte em Juízo, quer do lado activo, quer do lado passivo, em todas as demandas que se inserem no âmbito dos poderes do administrador (as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal são administradas pela assembleia de condóminos e por um administrador [artº. 1430º nº. 1 do Código Civil]).
A questão que agora se coloca é a de saber se num mesmo edifício podem coexistir vários condomínios.
Entendeu-se na decisão impugnada que: ”(...) à semelhança de boa parte da nossa jurisprudência, entendo que «é possível a constituição de mais de um condomínio, com administração própria para gerir as partes comuns que servem apenas determinada zona do edifício, ainda que para este tenha sido constituído uma só propriedade horizontal» - vide acórdão da RP, de 09-02-2006, “in” www.DGSI.pt; ver também, no mesmo sentido e no mesmo sítio da internet, entre outros, os acórdãos da RP, de 31-03-2008 e 24-02-2005. Na verdade, dadas as especiais especificidades dos edifícios compostos por vários blocos é até, a meu ver, aconselhável e preferível, do ponto de vista prático, que existam vários condomínios. Entendo, por isso, que nada obsta a que existam vários condomínios de um mesmo edifico em propriedade horizontal, sendo certo que a lei, não só não o proíbe, como o permite – vide art. 1438oA do Código Civil. “
O recorrente, por seu turno, entende que, no atinente à propriedade horizontal, vigora o princípio da unidade, pelo que no mesmo prédio urbano, como um único título originário, apenas pode corresponder uma assembleia de condóminos e uma administração.
Não tem sido pacífica a solução dada à questão de saber da legalidade da constituição de mais de um condomínio, com administração própria, para gerir as partes comuns que só servem uma zona do edifício, não obstante a constituição de uma só propriedade horizontal.
Na doutrina há quem admita que para os edifícios divididos em zonas ou torres dispondo cada uma delas de partes comuns do edifício em que aquelas se integram, como sejam entradas próprias para cada uma dessas zonas, possa existir possibilidade de formação de condomínios diferentes, sob condição de no título de constituição da propriedade horizontal se especificarem essas zonas ou torres, suas fracções autónomas e partes comuns.
E também há quem admita a solução para a situação da propriedade horizontal relativa a conjuntos de edifícios de proximidade ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem, ou seja, nas situações previstas no artigo 1438.o-A do Código Civil.
Também são duas as correntes jurisprudenciais que a este propósito se evidenciam.
Uma delas, prevê a possibilidade da organização de vários condomínios para um mesmo prédio, desde que se trate de partes desse prédio que estão devidamente delimitadas e definidas fisicamente, com entradas próprias, com zonas comuns próprias, sejam “torres”, “blocos” ou “conjuntos de fracções”, fazendo assentar tal entendimento na conjugação dos artigos 1414.º e 1415.º do Cód. Civil, neste sentido vide acórdãos do STJ de 16/10/2008 e de 21/05/2009 e Ac TRP 31/03/2008,se 16/10/2012 e de 30/11/2015.
Em sentido oposto, entre outros, os acórdãos do TRP de 24/02/2005 e de 11/3/2013, fazem depender a possibilidade de formação de condomínios diferentes, da previsão expressa das respectivas especificidades (áreas próprias e comuns abrangidas) no título constitutivo da propriedade horizontal.
Ora, antes da alteração do regime da propriedade horizontal por via do DL nº 267/94, de 25 de Outubro, com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 1995, ao direito de propriedade horizontal derivado do título constitutivo relativo à unidade de edifício correspondia unidade de regime.
Todavia, aquele diploma inseriu no CCivil o artigo 1438.º-A, segundo o qual, o regime da propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem.
Conforme resulta do preâmbulo do mencionado diploma, o escopo desta alteração visou a integração no regime da propriedade horizontal do conjunto de edifícios em quadro de interdependência das fracções ou edifícios e da sua dependência funcional das partes comuns, estas por envolverem as essenciais características do condomínio.
Estamos na presença de situações consubstanciadas em conjuntos imobiliários afectados a determinados fins, cuja realização depende da existência de partes comuns a cada um deles, como é o caso, por exemplo, das garagens ou de outros locais de estacionamento e das piscinas.
Existe ,pois , uma dualidade de regimes da propriedade horizontal, um relativo ao conjunto de edifícios com as referidas características, e o outro concernente a edifícios não integrados em conjuntos, ou seja, os ditos fraccionados.
No primeiro caso, deve o respectivo título constitutivo especificar os edifícios integrantes do conjunto, em termos de expressão das fracções autónomas componentes de cada um deles.
No segundo, não impõe a lei, nem o impõe a natureza das coisas, por exemplo quando o edifício é composto por blocos, que o título constitutivo inclua a mencionada especificação.
No caso em apreço está assente que:
As referidas fracções do executado estão inseridas no Centro Comercial denominado M....
As fracções do referido centro comercial pertencem ao prédio em regime de propriedade horizontal sito na Av...
O título constitutivo da propriedade horizontal do aludido prédio urbano onde se inserem as fracções do Centro Comercial M... comporta outras fracções autónomas, designadamente destinadas à habitação.
No prédio urbano em causa foram constituídas duas administrações, uma para a parte habitacional e outra para a parte do centro comercial.
No dia 17.03.1985, reuniram os condóminos da parte comercial do condomínio da Torre M... a fim de, entre outros assuntos, aprovarem o Regulamento Interno do Centro Comercial, votarem o orçamento para 1985 e, ainda, nomearem a respectiva gerência.
Em 13-04-1986 foi elaborada uma acta da “Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Centro Comercial M...” que elegeu uma administração com o objectivo de gerir o Centro Comercial M....
O edifício em que se situa o condomínio é composto de cave, destinada a estacionamento de 40 veículos ,r/chão e 12 andares,73 fogos,sendo um para a porteira no r/chão,27 lojas,1 restauramte,1 piscina e uma sal de condóminos,Centro Comercial no rés-do-chão,com acesso pleo n.º 3-B, o qual possui sanitários privativos, 1 compartimento destinado a recepção do mesmo centro e um compartimento destinado ao equipamento de ar condicionado,constituído pelas fracções “A”,”B”,....
Fracções autónomas,”A”, “B”,........- fl. 54.
Constata-se da inscrição na Conservatória do Reg Predial que o Centro Comercial está fisicamente autonomizado.
Por outro lado, a constituição restrita do condomínio e respectiva administração ocorreu em 1985, e destinou-se a gerir o Centro Comercial.
Ora o recorrente não invoca qualquer facto susceptível de inviabilizar aquela constituição sendo que, como já se disse, a inexistência de alteração ao título constitutivo não é factor impeditivo.
Como se disse no já citado Ac do TRP de 30/11/2015, “ I- Ainda que se trate de um só edifício, mas cuja configuração integre uma estrutura que se possa autonomizar em relação aos demais prédios, é possível constituir-se uma assembleia restrita de condóminos, com poderes administrativos para essa mesma estrutura a par do condomínio que pode e deve existir para o edifício como unidade predial. II - E, para esse efeito não é necessário que no título constitutivo da propriedade horizontal venham definidas as especificações que integram de modo autónomo esse mesmo edifício.
III-...”
No caso concreto, e pelos fundamentos já referidos, conclui-se que o exequente é pois, dotado de personalidade judiciária, pelo que improcedem as conclusões do recorrente.
Em síntese diz-se o seguinte:
É possível constituir-se uma assembleia restrita de condóminos, com poderes administrativos para essa mesma estrutura a par do condomínio que pode e deve existir para o edifício como unidade predial, desde que o condomínio restrito integre uma estrutura autonomizada, sendo desnecessária qualquer especificação na escritura de constituição de propriedade horizontal.
III
Considerando o que se acaba de expor julga-se improcedente a apelação e confirma-se a decisão impugnada.
Custas pelo apelante
Lisboa, 20 de Março de 2018
T. J. R. de Sousa Henriques
Isabel Maria Brás da Fonseca
Maria Adelaide Domingos