| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
(…)
C – RELATÓRIO
E, LDA., com sede em Lisboa (posteriormente substituída, na pendência dos autos e por via de incidente de habilitação de cessionário, por A, S.A, com sede na mesma morada), intentou, em 17/09/2002, a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário contra B, SA, com sede em Lisboa, pedindo, em síntese, que a Ré seja condenada nos seguintes pedidos:
1) A pagar à Autora a quantia de Euros 236.598,00 (Esc. 47.433.639$30), correspondente ao valor de 3/10 da amortização das despesas de instalação realizadas pela Autora;
2) A pagar à Autora a quantia de Euros 12.839,06 (Esc. 2.574.000$00), correspondente ao montante gasto para cumprimento do Acórdão que a condenou na demolição das obras;
3) A reconhecer que, em virtude da redução da área locada por razões exclusivamente imputáveis à Ré, deve a renda global do locado, para o futuro, ser reduzida e fixada em Euros 4.987,98 (Esc. 1.000.000$00);
4) A pagar à Autora o reembolso da parte da renda já paga, no montante de Euros 144.834,31 (Esc. 29.036.672$00);
5) A pagar à Autora as custas pagas na acção movida pelo condómino, no montante Euros 704,80 (Esc. 141.300$00). * (…)
Após a presentação de alegações escritas pela Autora (fls. 710 a 722), foi proferida, a fls. 723 e seguintes e com data de 18/04/2008, sentença que, em síntese, decidiu o seguinte:
“Em face do exposto, julgam-se os pedidos formulados pela autora parcialmente procedentes e, nessa mesma medida, condena-se a ré a pagar àquela a quantia que em liquidação posterior a esta sentença se apurar como sendo 1/3 das custas suportadas pela primeira na acção declarativa de condenação movida por António que correu os seus termos no 10º Juízo Cível, 3ª Secção do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, até ao limite de Euros 704,80 (setecentos e quatro euros e oitenta cêntimos).
No mais, julgam-se os pedidos formulados pela autora improcedentes e dos mesmos se absolve a ré.
Custas por autora e ré em proporção que se fixa provisoriamente em 0,17% para a segunda e, no restante, para a primeira, proporção essa, que se definirá definitivamente com a liquidação da sentença.
Notifique. Registe.”* A Autora, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 745, interpor recurso de apelação da mesma, que foi admitido a fls. 103 dos autos, tendo-lhe sido fixado o efeito meramente devolutivo.* A Ré Apelada veio fundar o seu pedido de condenação da Apelante como litigante de má-fé… * Foi ouvida a Apelante Autora relativamente ao pedido de condenação como litigante de má-fé formulado pela Ré.* Foram admitidos, quer o recurso de Apelação interposto pela Autora, como a sua ampliação requerida, a título subsidiário, pela Ré, nos termos do artigo 684.º-A do Código de Processo Civil.* Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos:
1. A Autora “E, LDA” é uma sociedade comercial que se dedica à comercialização e reparação de veículos automóveis, respectivos acessórios e sobressalentes.
2. No exercício da sua actividade, a mesma Autora explora, entre outros, um estabelecimento comercial de que é arrendatária, instalado na fracção A do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por rés-do-chão, garagens e seis andares, sito na Rua …, n.ºs 118, 118-A, 118-B, 120, 120-A e 120-B, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º e inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de … [alínea A) dos factos assentes].
3. A fracção A do prédio acima descrito é uma ocupação ampla destinada a comércio, com instalações sanitárias e uma galeria, para a qual o acesso é feito através de uma rampa [alínea B) dos factos assentes].
4. Tem acesso à via pública pelos n.°s 118-A, 118-B e 120-A e ocupa toda a área do identificado prédio, com excepção das entradas comuns [alínea C) dos factos assentes].
5. A fracção identificada em 2. é propriedade da Sociedade B, SA ora Ré [alínea D dos factos assentes].
6. Por contrato de “trespasse e arrendamento”, com data de 26 de Agosto de 1969, em que foram outorgantes: V, LIMITADA, EN, SARL e B, SARL, foi acordado o seguinte: “pelo primeiro outorgante foi dito: Que a sua representada V, LIMITADA é arrendatária da garagem e primeiro andar, com entrada pelos números cento e dezoito B da Rua …, locais estes que fazem parte do prédio que a sociedade representada pelos terceiros outorgantes possui na mesma rua e nesta cidade, com os números …, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de …, sob o artigo …, com o rendimento colectável de duzentos e dezasseis mil escudos, como verifiquei na respectiva caderneta predial expedida pela Repartição de Finanças do … Bairro Fiscal de Lisboa em vinte e um de Março de mil novecentos e cinquenta e cinco devidamente actualizada, que foi exibida, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número….
Que este arrendamento foi celebrado por escritura publica de seis de Abril de mil novecentos e sessenta e sete, exarada a folhas … do livro E vinte e seis de notas do … Cartório Notarial de Lisboa.
Que do mesmo arrendamento consta, entre outras cláusulas, que a entrada para o primeiro andar é também feita pela porta principal do citado prédio e que os locais arrendados se destinam a garagem, estação de serviço e venda de óleos e gasolina;
Que, pela presente escritura, ele, primeiro outorgante, em nome da sociedade V, Limitada, trespassa à sociedade EN, SARL, que o segundo outorgante representa, a garagem e o primeiro andar acima identificados, pelo preço de um milhão de escudos, preço que já recebeu e do qual dá quitação;
Que este trespasse é feito sem encargos e, portanto, sem passivo, compreendendo apenas a cedência dos locais arrendados, e as máquinas, maquinismos, utensílios e instalações que se encontram na mencionada garagem e primeiro andar;
Que os locais, objecto do presente trespasse, serão entregues pela cedente à sociedade cessionária no prazo de seis dias, a contar desta data, ou seja, no próximo dia um de Setembro.
Que a sociedade cedente cede e transfere para a sociedade cessionária todo o domínio, direito e acção e posse que tem tido até agora sobre os locais arrendados e identificados na presente escritura.
Seguidamente, pelos terceiros outorgantes foi dito:
Que a sociedade sua representada, B, SARL, como dona e legítima proprietária do prédio sito em Lisboa, na Rua …, números cento e dezoito a cento e dezoito C, dá de arrendamento à representada do segundo outorgante, EN, SARL, a garagem com entrada pelos números cento e dezoito B do citado imóvel, o primeiro andar do mesmo, que também tem entrada pela porta principal com o número cento e dezoito, que agora foram trespassados, e ainda parte do terraço da cobertura da garagem, com a área e localização constantes da planta em duplicado, de que um exemplar fica em poder de cada uma das partes – senhoria e inquilina devidamente assinada pelos seus representantes, nos termos das condições seguintes:
Primeiro – O arrendamento é feito pelo prazo de um ano a contar do dia um de Setembro de mil novecentos e sessenta e nove, e renovável por idênticos períodos sucessivos.
Segundo – A renda mensal é de quarenta mil escudos para a garagem primeiro andar e parte do terraço arrendados, a pagar em dinheiro, adiantadamente, no actual domicílio da Senhoria, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
Parágrafo único – Em virtude da nova renda convencionada na presente escritura, a sociedade senhoria declara expressamente e para os devidos efeitos que, deste modo, usou da faculdade consignada no número três do artigo mil cento e cinco do Código Civil, sem que para tanto tenha recorrido à avaliação fiscal, pelo que se obriga a não requerer esta antes de decorridos cinco anos sobre a data da presente escritura.
Terceiro – A garagem e primeiro andar arrendados destinam-se a garagem, estação de serviço, venda de combustíveis e lubrificantes, pequenas reparações de mecânica, electricidade, pintura, bate-chapas e estofador, venda e exposição de veículos novos e usados, venda e armazém de acessórios e peças de automóveis e escritórios.
Parágrafo único – Os trabalhos e reparações abrangidos pelo objecto do presente arrendamento deverão ser feitos de modo a que deles resultem apenas os ruídos normais destas actividades, nos termos da legislação vigente e autorizações concedidas nos alvarás e licenças de que a sociedade inquilina seja ou venha a ser titular.
Quarto – A sociedade inquilina fica desde já autorizada a fazer nos locais arrendados à sua custa as obras que forem necessárias à adaptação dos mesmos ao seu comércio e industria, nomeadamente, as relativas à instalação de um stand de vendas de viaturas com gabinetes, à remodelação das instalações da estação de serviço, à montagem de máquinas e maquinismos, à construção de novos sanitários, à alteração e ampliação dos escritórios, à montagem de uma cabine de retoques de pintura, à montagem de uma compartimentação para um ferramenteiro, à alteração dos sanitários do primeiro andar e à sua adaptação a laboratórios de electricidade, à instalação, por construção do tipo pré fabricado, de um refeitório e vestiário na área do terraço correspondente à área da cobertura da garagem, a abertura de uma comunicação ou acesso entre a garagem e este terraço ou cobertura onde se procederá à instalação destas construções, à pintura e beneficiação em geral do aspecto das instalações e locais arrendados.
Parágrafo único – A instalação de construções de tipo pré fabricado no terraço ou cobertura da garagem que também faz parte deste arrendamento, deverá ser feita por modo a que a utilização daquela pelo pessoal da sociedade inquilina não perturbe a tranquilidade e sossego dos restantes inquilinos do prédio na utilização da parte do mesmo terraço que lhes está afecta, nem permita a devassa das casas que dão para as traseiras do prédio, pelo que as mesmas construções não terão acesso pelo terraço mas sim pela comunicação entre estas e a garagem e terão, ainda, janelas com vidros foscos cuja abertura não contrarie as condições referidas no presente.
Exceptua-se o acesso ao terraço e paredes das instalações nele existentes, quanto e para os fins de limpeza e conservação que a sociedade inquilina mande proceder.
Quinto – A sociedade inquilina fica também expressamente autorizada a substituir os portões de entrada da garagem por outros da sua escolha e a colocar na fachada do prédio até à altura das instalações dos locais que lhe são arrendados os anúncios luminosos que mande fazer para o efeito.
Sexto – As obras autorizadas pela presente consideram-se incorporadas no imóvel como benfeitorias em relação às quais a sociedade inquilina não terá o direito de retenção, na alternativa de restituir os locais arrendados ao estado e configurações existentes à data deste arrendamento. Para efeitos deste artigo entende-se que só farão parte integrante do prédio aquelas benfeitorias que, pela sua natureza, passarem a estar incorporadas na construção do imóvel.
Sétimo – Verificando-se caso fortuito ou de força maior que destrua o prédio acima identificado ou parte do mesmo, considerar-se-á, desde logo, rescindido o contrato de arrendamento, tendo a sociedade inquilina direito à devolução da renda ou rendas antecipadamente pagas.
Oitavo – A arrendatária obriga-se, quando não lhe convier a continuação deste arrendamento a por escrito com quarenta dias de antecedência e a mostrar os locais arrendados a quem quiser vê-los todos os dias úteis, à excepção dos sábados durante as horas em que tiver o seu estabelecimento aberto ao público.
Nono – Para as questões emergentes deste contrato será competente o foro da comarca de Lisboa.
E pelo segundo outorgante foi dito:
Que para a sociedade sua representada, EN, SARL, aceita o trespasse e arrendamento constantes da presente escritura e nos termos nela referidos.
Assim o outorgaram por minuta (...)” [alínea E dos factos assentes].
7. Não estava também abrangida pelo supra mencionado contrato de arrendamento a loja com entrada pelo n.º 120-A do prédio sito na Rua …, hoje incluída na fracção A, loja essa contígua à garagem e 1° andar com entrada pelos n.ºs 118-A e 118-B que constam do referido contrato de arrendamento inicial [alínea F) dos factos assentes].
8. Porque foi à sociedade EN, S.A.R.L. que, inicialmente, por escritura pública de trespasse e arrendamento datada de 26 de Agosto de 1969 foram trespassados a garagem e a parte sobrelevada ou galeria da mesma (referida erradamente na escritura como 1° andar), com entrada pelos nºs 118-A e 118-B da Rua …, pela sociedade V, LDA. (à altura arrendatária dos locais mencionados) [alínea G) dos factos assentes].
9. Pela mesma escritura, a B, antiga senhoria da Sociedade V, Lda. deu de arrendamento ao EN a referida garagem e galeria, com entrada pelos n.ºs 118-A e 118-B [alínea H) dos factos assentes].
10. Em 22 de Dezembro de 1980, a inquilina – então EN – trespassou à R, LDA, o mesmo locado [alínea I) dos factos assentes].
11. A arrendatária do locado em questão é o E, SA – ora Autora [alínea J) dos factos assentes].
12. A loja sita no n.º 120-A foi dada de arrendamento pela Ré B à R, LDA, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado por escritura celebrado por escritura de 5 de Março de 1982 que se junta e dá por integralmente reproduzido sob Doc. 6, e do qual consta, com interesse para a decisão, o seguinte:
"A representada dos primeiros outorgantes dá de arrendamento à segunda outorgante "R, LIMITADA", a loja número cento e vinte A do prédio situado na Rua …, número …, na freguesia de …, de Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo ….
Dois – A loja arrendada, identificada no número anterior, destina-se ao comércio automóvel e a actividades inerentes ao sector automóvel.
Segundo
O contrato terá a duração de seis meses, findos os quais se renovará por sucessivos períodos de seis meses, com início em um de Janeiro de 1982.
Terceiro
A renda mensal é de vinte e cinco mil escudos, com vencimento no primeiro dia útil a que respeitar, devendo ser paga na Delegação do BANCO TOTTA & AÇORES, na avenida da República, número trinta e sete, desta cidade de Lisboa.
Quarto (…)
Quinto
Um – A segunda outorgante só poderá efectuar obras ou benfeitorias mediante autorização escrita da primeira outorgante.
Dois – Terminado o arrendamento, a segunda outorgante não poderá levantar quaisquer benfeitorias nem terá o direito a qualquer indemnização por elas ou por quaisquer obras realizadas." [alínea K dos factos assentes].
13. Em 1993, a então inquilina – R – pretendeu de novo realizar obras no locado, com vista à modernização das instalações [alínea L) dos factos assentes].
14. Solicitou autorização para as obras que pretendia realizar junto da ora Ré [alínea M) dos factos assentes].
15. Autorização essa que obteve por carta datada de 17 de Janeiro de 1993 [alínea N) dos factos assentes].
16. Entre a R (inquilina à altura dos acontecimentos) e a ora Ré – B – foi celebrado o contrato de alteração aos contratos de arrendamento, por escritura pública, no dia 26 de Março de 1993 que alterou apenas dois números em cada contrato, a saber:
- O número 2 e o seu parágrafo bem como o corpo do número 4 do contrato de arrendamento celebrado em 26.8.1969 e
- O número 3 bem como o número 5 do contrato de arrendamento titulado pela escritura de 5.3.1982 [alínea O) dos factos assentes].
17. Estipulou o referido contrato que o preço da renda referente à garagem e parte sobrelevada ou galeria da mesma, com entrada pelos n.ºs 118-A e 118-B passaria de Esc. 192.571$00 (cento e noventa e dois mil, quinhentos e setenta e um escudos), para Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos), sendo que o preço da renda referente à loja com entrada pelo n.º 120-A passaria de Esc. 98.161$00 (noventa e oito mil, cento e sessenta e um escudos) para Esc. 400.000$00 (quatrocentos mil escudos) [alínea P) dos factos assentes].
18. Por escritura de vinte e seis de Março de 1993 a Ré e a R, Limitada, acordaram o seguinte, naquilo que releva para o caso dos autos:
"A sociedade pelos outorgantes identificados em primeiro lugar, "B, LIMITADA" é proprietária do prédio urbano na Rua …, número cento e dezoito e cento e dezoito B, cento e vinte, cento e vinte A e cento e vinte B, inscrito na respectiva matriz sob o artigo mil novecentos e quinze do mencionado prédio, a sociedade representada pelos segundos, "R, LIMITADA" é arrendatária:
a) Da garagem com entrada pelos números cento e dezoito A e cento e dezoito B, da parte sobrelevada ou galeria da mesma, referida erradamente na escritura como “primeiro andar" e da parte do terraço e que faz a cobertura da garagem; o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, a contar de um de Setembro de mil novecentos e sessenta e nove, com início a folhas vinte e oito do livro D cinquenta e quatro do Décimo segundo cartório notarial de Lisboa; a renda actual é de cento e noventa e dois mil e quinhentos escudos;
b) Da loja, com entrada pelo número cento e vinte e cento e vinte A; o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de seis meses, com início em um de Janeiro de mil novecentos e oitenta e dois, por escritura de cinco de Março de mil novecentos e oitenta e dois, com início a folhas cento e dezanove do livro um H do Vigésimo Terceiro Cartório Notarial de Lisboa, sendo a renda mensal actual de noventa e oito mil cento e sessenta e um escudos.
Pela presente escritura alteram:
Primeiro – O número segundo e seu parágrafo e o corpo do número quarto do contrato de arrendamento celebrado em vinte e seis de Agosto de mil novecentos e sessenta e nove a que se refere a anterior alínea a), cláusulas que passam a ter a seguinte redacção:
"Segunda – A renda mensal a partir de um de Fevereiro de mil novecentos e noventa e três, é de um milhão de escudos, para a garagem, galeria ou sobreloja e parte do terraço arrendados, a pagar na sede da senhoria ou em conta bancária por esta a indicar, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
Parágrafo único – a renda acima estipulada poderá ser alterada, por avaliação do imóvel, se uma futura legislação sobre rendas comerciais o permitir; todavia, nos primeiros cinco anos a contar de vinte e seis de Março de mil novecentos e noventa e três, a renda não sofrerá qualquer alteração, podendo apenas ser actualizada, anualmente, segundo os coeficientes legais;
Quarto – A sociedade inquilina fica desde já autorizada a efectuar de sua conta e responsabilidade todas as obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente as que importem o levantamento de paredes ou divisórias ou a sua demolição e a abertura de janelas, portas ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de água ou esgotos, salvaguardando, todavia, sempre a segurança do prédio;
Segundo – O número terceiro e o número quinto do contrato de arrendamento titulado pela escritura de cinco de Março de mil, novecentos e oitenta e dois, referida na anterior alínea b), passam a ter a seguinte redacção:
"Terceiro – A renda mensal a partir de um de Fevereiro de mil novecentos e noventa e três é de quatrocentos mil escudos, a pagar na sede da senhoria ou em conta bancária por esta a indicar, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito;
Parágrafo único – A renda acima estipulada poderá ser alterada, por avaliação do imóvel, se uma futura legislação sobre rendas comerciais o permitir; todavia, nos primeiros cinco anos a contar da presente data, a renda não sofrerá qualquer alteração podendo apenas ser actualizada anualmente segundo coeficientes legais.
Quinto – Um – A sociedade inquilina fica desde já autorizada a efectuar de sua conta e responsabilidade todas as obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente as que importem o levantamento de paredes ou divisórias ou a sua demolição e a abertura de janelas, portas, ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de água ou esgotos, salvaguardando, todavia e sempre a segurança do prédio;
Dois – Terminado o arrendamento, a inquilina não poderá levantar quaisquer benfeitorias nem terá o direito a qualquer indemnização por elas ou por quaisquer obras realizadas.
Três – A inquilina fica também expressamente autorizada a substituir os portões de entrada da loja por outros de sua escolha e a colocar na fachada do prédio, até à altura das instalações dos locais que lhe são arrendados, os anúncios luminosos que mande fazer para o efeito." [alínea Q dos factos assentes].
19. A sociedade “R” fundiu-se com outras sociedades, tendo sido incorporada na autora “E, LDA”, encontrando-se essa fusão registada em 5 de Janeiro de 1994 [certidão de fls. 447 a 463].
20. O estabelecimento da Autora funciona como garagem, estação de serviço, venda de combustíveis e lubrificantes, recolha de automóveis, lavagens e lubrificações, pequenas reparações, venda e exposição de veículos novos e usados, venda e armazém de acessórios, peças de automóveis e escritórios [resposta ao art.º 1.º da base instrutória].
21. A Ré autorizou as obras que a “R” lhe havia solicitado autorização para realizar, tendo a “R” despendido Esc. 158.112.131$00 em obras nos locados, em Outubro de 1993 [resposta ao art.º 4.º da base instrutória].
22. A “R” realizou, entre outras, as seguintes obras:
- Alteração do tecto da construção existente nos terraços de tardoz, mediante a substituição da estrutura de tijolos de vidro encaixilhados em estruturas metálicas por uma abóbada redonda de estrutura metálica revestida a acrílico de cerca de 3 metros de altura;
- Impermeabilização e repavimentação do chão do terraço;
- Abertura de um buraco no canto esquerdo do terraço e instalação de um monta-cargas;
- Substituição da rede velha da vedação no terraço por uma rede nova;
- Colocação de um anúncio novo na fachada do prédio [resposta ao art.º 5.º da base instrutória].
23. As obras no terraço resolveram o problema das infiltrações [resposta ao art.º 6.º da base instrutória].
24. Os prédios correspondentes aos n.ºs 118 a 118 B e 120 a 120 B foram constituídos em propriedade horizontal por escritura de 18 de Março de 1983 [resposta ao art.º 8.º da base instrutória].
25. A constituição do prédio descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa mediante a descrição 0098/220585 em propriedade horizontal encontra-se efectuada mediante a apresentação 06/070983 [alínea R) dos factos assentes].
26. A Ré foi citada para contestar uma acção judicial contra si movida por António [certidão de fls. 389 a 446].
27. O Autor dessa acção movia a mesma na qualidade de condómino da fracção “B” do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua … n.ºs 118-A, 118-B, 120, 120-A e 120-B, ou seja, do prédio referido em 23 [mesma certidão].
28. António intentou a referida acção no 10.º Juízo Cível, 3.ª Secção, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, pedindo que a aqui autora fosse condenada, entre outros, a:
- Retirar o anúncio que colocara;
- Repor a parede e floreira que destruíra;
- Demolir a construção nos terraços de tardoz;
- Tapar a abertura efectuada no terraço esquerdo;
- Não estacionar carros nos terraços de cobertura [idem].
29. Fundamentou esse pedido no facto de a Ré não ter legitimidade para levar a cabo as obras realizadas, na medida em que as mesmas foram efectuadas nas partes comuns do prédio, necessitando para tal da autorização dos demais condóminos [idem].
30. Por sentença de 31 de Outubro de 1997 foi a acção julgada improcedente e em consequência a aqui Autora absolvida do pedido [idem].
31. Não se conformando com essa sentença, o Autor da referida acção, interpôs recurso da mesma sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa [idem].
32. Nesse Venerando Tribunal, por douto acórdão de 12 de Novembro de 1998, junto de fls. 401 a 431 e que aqui se dá por reproduzido, a sentença da 1.ª instância foi parcialmente revogada, tendo a ali ré sido condenada a:
- Demolir todas as obras efectuadas nos terraços de cobertura;
- Não utilizar esses terraços para parqueamento de veículos;
- Retirar o anúncio da fachada do prédio [idem].
33. Inconformada com esse acórdão, a aqui Autora recorreu do mesmo para o Supremo Tribunal de Justiça, que por douto acórdão de 28 de Setembro de 1999 veio a confirmar o anterior acórdão da Relação de Lisboa [idem].
34. Posteriormente foi promovida por António, junto da 10.ª Vara Cível de Lisboa, a execução do mencionado acórdão [informação de fls. 318, pedida oficiosamente].
35. Durante o ano de 1994 e princípios de 1995, a Autora procurou por diversas vezes explicar a António a necessidade de a Ré dar apoio no processo à ora Autora, solicitando que o António facultasse acesso ao seu advogado com vista à convocação de uma assembleia-geral de condóminos, visando obter a ratificação das obras realizadas [resposta ao art.º 12.º da base instrutória].
36. Para este efeito, foram remetidas aos gerentes da Ré cartas a 8 de Junho de 1994, a 2 de Janeiro de 1995 e a 13 de Setembro de 1995, bem como feitos diversos contactos telefónicos [resposta ao art.º 13.º da base instrutória].
37. O Mandatário da Autora remeteu ao António, por fax, no dia 26 de Junho de 1994, uma minuta de convocatória e outra de acta de assembleia de condóminos, de forma a facilitar a realização da assembleia [resposta ao art.º 15.º da base instrutória].
38. Questionada, nas cartas de 2 de Janeiro de 1995 e 13 de Setembro de 1995, se houvera já procedido à realização da assembleia de condóminos, a Ré nada disse [resposta ao art.º 16.º da base instrutória].
39. Nem o Dr. …, nem o Dr. …, seu pai e também sócio da sociedade B, SA deram qualquer resposta às cartas ou possibilitaram o acesso ao seu advogado [resposta ao art.º 17.º da base instrutória].
40. Nova tentativa se sucedeu em 30 de Novembro de 1998, logo após o acórdão da Relação, através do envio pela autora de nova carta à sociedade B, SA informando-a de que iria recorrer para o Supremo Tribunal de Justiça, a fim de esgotar todas as hipóteses judiciais de modificar o decidido no acórdão [resposta ao art.º 18.º da base instrutória].
41. Após o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, que confirmou o da Relação, a Autora tentou entrar de novo em contacto com a sociedade B, SA endereçando-lhe carta no dia 26 de Outubro de 1999, mais uma vez sem sucesso [resposta ao art.º 20.º da base instrutória].
42. A Autora não obteve sucesso nas suas pretensões e procedeu à execução do decidido no acórdão do STJ [resposta aos art.°s 23.º e 24.º da base instrutória].
43. Para tanto teve de:
- Destruir a abóbada redonda de perfis laminados, revestida a acrílico, com cerca de 4 metros de altura, que efectuou sobre a construção existente no terraço;
- Fechar a abertura que efectuara no canto esquerdo do terraço e remover o monta-cargas, ficando, por isso, este sem qualquer utilização;
- Cortar o anúncio da fachada do prédio [resposta ao art.º 25.º da base instrutória].
44. As obras efectuadas pela Autora – em cumprimento do douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no âmbito dos autos de acção ordinária n.º 4624/93, da 3.ª Secção da 10.ª Vara Cível – só ficaram concluídas no dia 17 de Outubro, por motivo imputável à empresa responsável pela empreitada [resposta ao art.º 10.º da base instrutória].
45. Essas obras obrigaram ao dispêndio pela Autora do montante de Esc. 2.574.000$00 (Euros 12.839,06) [respostas aos artigos 11.º e 26.º da base instrutória].
46. A Ré autorizou as obras mencionadas nas escrituras referidas em 6. e 18. [resposta aos art.°s 30.º, 31.º e 32.º da base instrutória].
47. A Autora remodelou os interiores do locado para fazer face às exigências da marca que agora e naquele local iria representar [resposta ao art.º 33.º da base instrutória].
48. O aumento do valor da renda resultou de um acerto por referência aos preços de mercado para o tipo de utilização dos locados e uma contrapartida pelas obras interiores de adaptação à marca que a Autora iria representar [resposta ao art.º 35.º da base instrutória].
49. A escritura de alteração de arrendamento foi marcada e preparada pela autora [resposta ao art.º 38.º da base instrutória].
50. A Ré não concedeu autorização escrita à RECAR 2, nem à autora, para realizarem obras no terraço de cobertura por cima da loja com entrada pelo n.º 120 [resposta ao art.º 41.º da base instrutória].
51. A impermeabilização e repavimentação do terraço, foram efectuadas tendo também em vista a sua utilização como parqueamento de veículos, apenas possível com instalação de um monta-cargas [resposta ao art.º 44.º da base instrutória].
52. No seguimento das diligências da Autora junto da Ré, esta procurou proceder a uma ratificação da autorização concedida para as obras feitas no edifício [alínea S) dos factos assentes].
53. A Ré convocou, para efeitos de ratificação da autorização concedida, uma Assembleia de Condóminos para o dia 12 de Janeiro de 2000 [alínea Z) dos factos assentes].
54. Em 12 de Janeiro de 2000 a Assembleia de Condóminos do Prédio 118 a 120 da Rua …, aprovou todas as obras realizadas pela Autora nas partes comuns do edifício, assim como a manutenção do cartaz na fachada [alínea T) dos factos assentes].
55. O que fez nos termos da acta junta de fls. 213 a 216, que aqui se dá por reproduzida [facto alegado pela Ré no art.º 73.º da contestação e aceite pela Autora na réplica].
56. A referida assembleia-geral foi convocada com a ordem de trabalhos indicada pela Autora [alínea U) dos factos assentes].
57. A Ré, representada nessa assembleia, ainda no mesmo mês, remeteu à autora uma cópia da referida deliberação [alínea V) dos factos assentes].
58. A referida acta foi entregue a tempo da Autora deduzir embargos à execução promovida pelos terceiros [alínea X) dos factos assentes].
59. A quantia de Esc. 47.433.639$00 (Euros 236.598) corresponde a 3/10 de Esc. 158.112.131$00 [resposta ao art.º 45.º da base instrutória].
60. A renda tem sido aumentada todos os anos de acordo com os coeficientes legais e, em 2002, está em Esc. 1.363.426$00 (Euros 6.795.75) + Esc. 544.970$00 (Euros 2.718,30), ou seja, um total de Esc. 1.907.396$00 (Euros 9.514,05) [resposta ao art.º 46.º da base instrutória].
61. Desde Janeiro de 2000 a Autora deixou de usar o terraço como estacionamento [resposta ao art.º 47º da base instrutória].
62. A Autora continua a pagar a renda de Esc. 1.907.396$00 (Euros 9.514,05) [resposta ao art.º 48.º da base instrutória].
63. As custas suportadas pela Autora com a acção movida pelo condómino António atingiram a quantia de Euros 704,80 [facto alegado pela autora na alínea d), do art.º 152.º da petição inicial e não impugnado pela Ré na sua contestação].
FACTOS NÃO PROVADOS
(…)* III – OS FACTOS E O DIREITO
É pelas conclusões dos recursos que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 690.º e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
A – RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA
A1 – IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
A recorrente parece querer impugnar a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância no que respeita ao facto constante do ponto número 50 (cf. fls. 758 a 762), sendo, pelo menos, essa interpretação que a Apelada faz de tais alegações, conforme ressalta das conclusões 8) a 12) das suas contra-alegações.
Esse Ponto 50 tem a seguinte redacção: “A Ré não concedeu autorização escrita à RECAR 2, nem à Autora, para realizarem obras no terraço de cobertura por cima da loja com entrada pelo n.º 120 [resposta ao art.º 41.º da base instrutória].”
A recorrente não faz reflectir nas conclusões do seu recurso tal propósito, mas nas suas alegações, Parte III, afirma o seguinte:
“O elenco dos “Factos Provados” (fls. 724v a 731) não merece, no geral, qualquer censura com excepção dum reparo que se impõe fazer ao número 50 desses factos.
Na verdade, este n.º 50 diz que”…”.
É verdade, Senhores Juízes, que esta autorização não foi dada por escrito…mas esta autorização estava implícita na autorização geral dada para as obras que incluía todo o terraço juridicamente uno que cobria os dois prédios 118 e 120. Ora reparem. (…)”
Vindo a Autora interpor recurso da decisão da Matéria de Facto, nos termos e para os efeitos do artigo 690.º-A do Código de Processo Civil, importa ter presente que o seu número 1, alínea b) estatui que “quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: (...) b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”, dizendo por seu turno o seu número 2 que “no caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do número 2 do artigo 522.º-C”, ao passo que o artigo 712.º, números 1, alíneas a) e 2 do Código de Processo Civil determina a este propósito e na parte que nos interessa o seguinte:
(…)
É manifesto que a recorrente, nesta matéria, não dá cumprimento mínimo às exigências de natureza material e processual que se mostram elencadas nas normas acabadas de transcrever (não espelha, basicamente, nas conclusões do recurso tal problemática nem indica, em sede de alegações, os elementos probatórios em concreto que impõem uma resposta diversa da dada pelo tribunal recorrido ao artigo 41.º da Base Instrutória, dedicando-se antes a buscar uma interpretação diferente dos factos assentes e do direito aplicável), o que implica a rejeição liminar do presente recurso, na vertente da impugnação da matéria de facto dada como provada pelo tribunal recorrido.
A2 – RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
Analisemos agora o objecto do recurso da Autora na sua perspectiva jurídica e relativamente às diversas questões suscitadas, tendo como ponto assente que nos encontramos face a dois contratos de arrendamento de natureza comercial, tendo o primeiro, relativo ao espaço com entrada pelos números 118 A e 118 B, sido celebrado, em 26/08/1969, entre a Ré B, LDA e a empresa, E, SARL, que veio depois a trespassar, em 22/12/1980, à R, LDA o referido espaço, vindo depois esta última sociedade, em 21/12/1993, a fundir-se com outras e a dar origem à aqui Autora (sociedade incorporante), quando a mesma tinha a denominação social de A, LDA.
No que toca ao segundo contrato de arrendamento, relativo à loja com entrada pelo número 120 A, o mesmo foi celebrado, em 5/03/1982, entre a Ré B, LDA e a referida empresa R, LDA, tendo passado a ser a aqui Autora sua arrendatária a partir da mencionada fusão societária.
Os dois prédios, respectivamente, com os números 118-A e 118-B e 120 A e 120B, que integram os dois espaços locados, foram anexados, por escritura pública de 18/03/1983, passando a constituir um único e distinto imóvel, tendo nessa mesma data sido constituída a propriedade horizontal sobre este último, passando os aludidos espaços arrendados a formar a FRACÇÃO A.
A Autora efectuou obras não autorizadas pelos condóminos desse prédio em áreas comuns do mesmo (muito embora e na sua perspectiva, consentidas na íntegra pela Ré), tendo, por tal motivo, sido condenada judicialmente na reposição do imóvel no estado anterior a tais obras, no que respeita a essas espaços comuns, por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12/11/1998 (fls. 141 a 172), confirmado pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28/09/1999 (fls. 361 e seguintes).
Tais obras que deveriam ser revertidas eram as seguintes:
- Demolição de todas aquelas efectuadas nos terraços de cobertura;
- Retirada do anúncio colocado na fachada do prédio;
As referidas decisões judiciais dos nossos tribunais superiores vedavam ainda a utilização pela Autora dos ditos terraços de cobertura para parqueamento de viaturas automóveis.
A Autora cumpriu parcialmente tal determinação judicial, tendo realizado os seguintes trabalhos, que se encontravam concluídos, segundo ele, em 17/10/2001, conforme alegado nos artigos 72.º e 73.º da petição inicial e dado como assente nos Pontos 42 a 45 (muito embora sem menção de ano):
- Destruição da abóbada redonda de perfis laminados, revestida a acrílico, com cerca de 4 metros de altura, que efectuou sobre a construção existente no terraço;
- Fechamento da abertura que efectuara no canto esquerdo do terraço e remoção do monta-cargas, ficando, por isso, este sem qualquer utilização (Ponto 43). (apesar das resposta dadas pelo tribunal da 1.ª instância aos artigos da Base Instrutória correspondentes à assinalada factualidade, não deixa de ser curiosa a afirmação constante do relatório pericial dos autos, datado de 31/05/2006 (fls. 628 e seguintes, com especial relevância para fls. 630: “…foi executado pelo A, SA recentemente por ordem do tribunal…”), que parece apontar para um ano próximo de 2006 (2005 ou 2004), sendo precisamente o ano de 2004 o referido nas alegações da própria Autora como o da realização das mesmas (cf. alínea at) das correspondentes conclusões).
A2a) – REGIME LEGAL APLICÁVEL AOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
Importa, previamente e face à sucessão no tempo de regimes legais, determinar qual a lei substantiva aplicável ao pleito dos autos, dado a presente acção ter dado entrada em juízo no dia 17/09/2002 e os contratos de arrendamento que a suportam sido celebrados em 26/08/1969 e 05/03/1982, ou seja, no quadro do regime de arrendamento urbano previsto no Código Civil, na sua versão original e que depois de sucessivas alterações e publicação de legislação complementar, veio a ser revogado pelo Regime de Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10, que, com as alterações posteriores que sofreu, veio finalmente a ser revogado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27/02 e que, segundo o seu artigo 65.º, entrou em vigor em 28/06/2006.
É inútil dizer que o actual regime (NRAU) não se aplica aos dois negócios locativos dos autos, mas antes, em termos sucessivos, os dois anteriores regimes (cf. artigo 12.º do Código Civil e normas transitórias do mencionado Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10), sendo o RAU (conjuntamente com as normas do Código Civil referentes ao contrato de locação que se mostrassem juridicamente pertinentes) que estava em vigor quando ocorreu, em 26/03/1993, a alteração dos contratos de arrendamento em questão e autorização de obras nos espaços arrendados, sendo as correspondentes normas que devem ser chamadas à colação nessas matérias.
A2b) – OBJECTO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
Afigura-se-nos fundamental determinar qual o exacto objecto de cada um dos contratos de arrendamento em presença nos autos, interpretando não só o teor dos dois negócios locatícios na sua redacção original como na decorrente da alteração introduzida em 26/03/1993.
Tendo como pano de fundo o disposto nos artigos 1022.º, 1023.º, 1027.º, 1031.º, 1032.º e 1112.º do Código Civil e 1.º, 3.º e 110.º do RAU, pensamos suficiente transcrever a parte dos ditos contratos e subsequente alteração que referem os espaços a locar ou locados:
- Contrato de arrendamento de 26/08/1969
Que a sociedade sua representada, B, SARL, como dona e legítima proprietária do prédio sito em Lisboa, na Rua …, números cento e dezoito a cento e dezoito C, dá de arrendamento à representada do segundo outorgante, E, SARL, a garagem com entrada pelos números cento e dezoito B do citado imóvel, o primeiro andar do mesmo, que também tem entrada pela porta principal com o número cento e dezoito, que agora foram trespassados, e ainda parte do terraço da cobertura da garagem, com a área e localização constantes da planta em duplicado (…)
Quarto – A sociedade inquilina fica desde já autorizada a fazer nos locais arrendados à sua custa as obras que forem necessárias à adaptação dos mesmos ao seu comércio e industria, nomeadamente, as relativas à instalação de um stand de vendas de viaturas com gabinetes, à remodelação das instalações da estação de serviço, à montagem de máquinas e maquinismos, à construção de novos sanitários, à alteração e ampliação dos escritórios, à montagem de uma cabine de retoques de pintura, à montagem de uma compartimentação para um ferramenteiro, à alteração dos sanitários do primeiro andar e à sua adaptação a laboratórios de electricidade, à instalação, por construção do tipo pré fabricado, de um refeitório e vestiário na área do terraço correspondente à área da cobertura da garagem, a abertura de uma comunicação ou acesso entre a garagem e este terraço ou cobertura onde se procederá à instalação destas construções, à pintura e beneficiação em geral do aspecto das instalações e locais arrendados.
Parágrafo único – A instalação de construções de tipo pré fabricado no terraço ou cobertura da garagem que também faz parte deste arrendamento, deverá ser feita por modo a que a utilização daquela pelo pessoal da sociedade inquilina não perturbe a tranquilidade e sossego dos restantes inquilinos do prédio na utilização da parte do mesmo terraço que lhes está afecta, nem permita a devassa das casas que dão para as traseiras do prédio, pelo que as mesmas construções não terão acesso pelo terraço mas sim pela comunicação entre estas e a garagem e terão, ainda, janelas com vidros foscos cuja abertura não contrarie as condições referidas no presente.
Exceptua-se o acesso ao terraço e paredes das instalações nele existentes, quanto e para os fins de limpeza e conservação que a sociedade inquilina mande proceder.
- Contrato de arrendamento de 05/03/1982
A representada dos primeiros outorgantes dá de arrendamento à segunda outorgante "R, LIMITADA", a loja número cento e vinte A do prédio situado na Rua …, número cento e vinte e cento e vinte-B, na freguesia de …, de Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo novecentos e doze.
Dois – A loja arrendada, identificada no número anterior, destina-se ao comércio automóvel e a actividades inerentes ao sector automóvel.
- Alteração operada em 26/03/1993 aos contratos de 26/08/1969 e de 05/03/1982
A sociedade pelos outorgantes identificados em primeiro lugar, "B, LIMITADA" é proprietária do prédio urbano na Rua …, número cento e dezoito e cento e dezoito B, cento e vinte, cento e vinte A e cento e vinte B, inscrito na respectiva matriz sob o artigo mil novecentos e quinze do mencionado prédio, a sociedade representada pelos segundos, "R, LIMITADA" é arrendatária:
a) Da garagem com entrada pelos números cento e dezoito A e cento e dezoito B, da parte sobrelevada ou galeria da mesma, referida erradamente na escritura como “primeiro andar" e da parte do terraço e que faz a cobertura da garagem; o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, a contar de um de Setembro de mil novecentos e sessenta e nove, com início a folhas vinte e oito do livro D cinquenta e quatro do Décimo segundo cartório notarial de Lisboa; a renda actual é de cento e noventa e dois mil e quinhentos escudos;
b) Da loja, com entrada pelo número cento e vinte e cento e vinte A; o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de seis meses, com início em um de Janeiro de mil novecentos e oitenta e dois, por escritura de cinco de Março de mil novecentos e oitenta e dois, com início a folhas cento e dezanove do livro um H do Vigésimo Terceiro Cartório Notarial de Lisboa, sendo a renda mensal actual de noventa e oito mil cento e sessenta e um escudos.
Fazendo ainda apelo aos factos constantes dos pontos 2, 3, 4, 20 e 24 e às normas que regulam a interpretação e integração dos negócios jurídicos, parece-nos manifesto que os dois contratos de arrendamento dos autos só permitiam à Autora o gozo temporário de parte do terraço que cobria o espaço correspondente aos números 118 A e 118 B, não consentindo já a utilização da parte do terraço respeitante ao número 120 e 120 A.
Nada no seu conteúdo, alcance ou sentido, quer tomado cada um dos documentos em si e por si, quer conjugados um com o outro, consente tal uso originário ou superveniente (busque-se tal tese na unificação dos dois imóveis e concomitante constituição em propriedade horizontal ou na alteração parcial dos dois arrendamentos comerciais), não se descortinando base factual ou jurídica para derivar o alargamento da área locada (parte do terraço), no quadro do segundo contrato (120 e 120 A) da mencionada fusão de imóveis e unificação dos terraços, não só porque tal ideia é desde logo desmentida pela alteração introduzida em 1983 nos dois negócios locatícios dos autos, só se aludindo a terraço na alínea a) da mesma (relativa ao locado correspondente aos números 118 A e 118 B), como ainda porque tendo o dito terraço (todo ele ou ambos, aliás) a natureza de espaço comum, mal se compreenderia que, sem a intervenção e autorização dos demais condóminos, fosse possível ocorrer tal extensão do objecto do segundo contrato (cf. artigos 1414.º, 1418.º, 1420.º, 1421.º, número 1, alínea b), 1422.º, 1424.º e 1425.º do Código Civil).
A2c) PROPRIEDADE HORIZONTAL E CONTRATOS DE ARRENDAMENTO
Importa agora ponderar os reflexos que a unificação dos dois prédios, com os números 118 e 120, e a subsequente constituição da propriedade horizontal terá tido sobre o objecto dos mencionados contratos de arrendamento e os direitos e deveres da Ré, na sua qualidade de proprietária, condómina e senhoria.
A constituição da propriedade horizontal, conforme decorre das disposições legais acima citadas, transformou a relação de domínio que a Ré tinha relativamente aos imóveis de que era proprietária, pois, embora mantendo-a dona das correspondentes fracções, tornou-a comproprietária, conjuntamente com os demais condóminos, das áreas comuns.
O artigo 1421.º do Código Civil, na sua redacção original (os números 1, alíneas b) e d), 2, alínea d) vieram a ser alterados e o número 3 aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10, com entrada em vigor em 1/1/1995 – indicadas a negrito no texto), aplicável à data da constituição da propriedade, rezava o seguinte:
(…)
Os dois contratos locativos dos autos são celebrados antes da alteração da situação jurídica dos dois imóveis e dos respectivos proprietários, assim se compreendendo que, apesar da conversão de alguns dos espaços e zonas do edifício em partes comuns, em função da existência do condomínio, a Autora tivesse mantido o seu direito à utilização de parte do terraço que se achava titulada e legitimada pelo contrato de arrendamento de 1969 (tal situação jurídica nasce anteriormente, num cenário assaz diferente, conferindo, nessa medida, à demandante, direitos adquiridos de uso e fruição oponíveis aos demais condóminos e ainda que partilhados com eles, das partes comuns que integravam o objecto dos contratos de arrendamento – v. g., paredes exteriores e terraço – cf. a este respeito, o artigo 1057.º do Código Civil e o que o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de fls. 141 e seguintes, com especial relevância para fls.162 e 163, afirma).
Se tivermos ainda em linha de conta que a alteração aos contratos de arrendamento dos autos ocorreu em Março de 1993, ou seja, antes da introdução do número 3 acima transcrito na economia do preceito, facilmente se conclui que as paredes exteriores, os espaços de circulação comuns a mais do que dois condóminos e os terraços, apesar da sua natureza de partes comuns, não podiam, em sede do respectivo título constitutivo, ficarem afectas ao uso exclusivo da Ré (e, subsequentemente, à Apelante, na sua qualidade de inquilina).
Chegados aqui, se a situação existente, no que concerne ás partes comuns, tinha de ser acatada pelos condóminos, já qualquer modificação introduzida nas mesmas em momento posterior (ainda que em virtude de autorização do senhorio anterior à propriedade horizontal, que, em nosso entender e no que respeita aos espaços comuns, caducaria) tinha de ser sujeita à sua aprovação, nos termos gerais, cenário esse que não aconteceu, tendo a Ré, no quadro da renegociação dos contratos de arrendamento dos autos omitido essa informação à Autora (aliás e tanto quanto ressalta dos autos, a Autora nunca soube dessa modificação do estatuto jurídico dos prédios, respectivos espaços locados e do senhorio, sem prejuízo de acharmos pouco credível tal desconhecimento ao longo de um período longo de 10 ou 11 anos), quando era sua obrigação contratual, em nome do princípio da boa–fé que deve nortear quer as conversações prévias à celebração dos contratos (artigo 227.º do Código Civil), como o seu cumprimento(artigo 762.º do mesmo texto legal), com maior incidência naquele tipo de negócios jurídicos de execução complexa e duradoura como são os contratos locativos (a resposta negativa ao artigo 9.º da Base Instrutória - A Ré não deu conhecimento de tal facto à Autora, tendo-a mantido na ignorância da necessidade de solicitar a autorização dos demais condóminos para proceder à realização de obras? Resposta: Não Provado – não significa o contrário, ou seja, que a Ré informou a Autora, sendo certo que, por nos movermos no quadro de uma relação contratual e estarmos face a uma obrigação imposta pela boa-fé, cabia à demandada fazer a prova de tal informação e/ou conhecimento por parte da Autora ou de que essas omissões não provêm de culpa sua, nos termos dos artigos 799.º e 341.º e seguintes e do Código Civil).
A2d) OBRAS NO LOCADO E AUTORIZAÇÃO DO SENHORIO
A Autora, apesar de tal facto, afirma que a Ré lhe terá dado autorização para a realização de obras sobre espaços comuns do condomínio relativamente aos quais não tinha legitimidade para o fazer, por tal depender do prévio consentimento dos demais condóminos, situação essa que não era do seu conhecimento, dado ignorar a unificação e constituição da propriedade horizontal relativamente aos dois imóveis, estando convencida de que os espaços locados eram integralmente da propriedade da Ré e senhoria.
A este propósito e antes de analisarmos a problemática em causa, convirá ter em atenção o que estatuíam os artigos 1036.º, 1043.º do Código Civil e 4.º, 11.º a 13.º e 120.º do RAU, aí se prevendo os diversos tipos de deteriorações ou obras que o locatário pode fazer nos espaços locados, assim se compreendendo e justificando as autorizações de obras dadas antecipadamente nos dois contratos de arrendamento e depois na correspondente alteração, concedidas ao abrigo dos artigos 11.º e 120.º, número 1 do RAU.
Importa, contudo, realçar que o referenciado regime só tem razão de ser relativamente aos imóveis arrendados e ás áreas dos mesmos sobre os quais o senhorio tem um legítimo poder de utilização e decisão, ou seja, o locador só pode acordar com o seu inquilino que este último efectue obras de conservação ordinária, extraordinária e/ou de beneficiação nos exactos limites do que se contem licitamente na sua esfera jurídica e foi cedido temporariamente ao arrendatário.
O senhorio, ainda que seja proprietário de um dado imóvel, só pode consentir em obras a realizar pelo arrendatário nas estritas fronteiras do que foi especificamente cedido a este, já não podendo acordar obras com ele que afectem outros espaços, arrendados ou pertencentes a terceiros, por não ter legitimidade para o fazer.
Tal quer dizer que a Ré não tinha legitimidade para, só por si, consentir na realização de obras de qualquer natureza em espaços comuns, dos quais era somente comproprietária, em conjunto com os demais condóminos, carecendo para o efeito da autorização prévia, obtida nos termos legais ou previstos no título constitutivo e/ou Regulamento.
Chamemos então à boca de cena as diversas autorizações genéricas e prévias dadas pela Ré B, SA às diversas inquilinas que teve, pois dessas autorizações pode ressaltar um consentimento ilegítimo por excessivo relativamente ao espaço locado, assim se explicando as obras ilícitas realizadas pela Autora e o direito de regresso por ela exercido nesta acção.
- Contrato de arrendamento de 26/08/1969
Terceiro – A garagem e primeiro andar arrendados destinam-se a garagem, estação de serviço, venda de combustíveis e lubrificantes, pequenas reparações de mecânica, electricidade, pintura, bate-chapas e estofador, venda e exposição de veículos novos e usados, venda e armazém de acessórios e peças de automóveis e escritórios.
Parágrafo único – Os trabalhos e reparações abrangidos pelo objecto do presente arrendamento deverão ser feitos de modo a que deles resultem apenas os ruídos normais destas actividades, nos termos da legislação vigente e autorizações concedidas nos alvarás e licenças de que a sociedade inquilina seja ou venha a ser titular.
Quarto – A sociedade inquilina fica desde já autorizada a fazer nos locais arrendados à sua custa as obras que forem necessárias à adaptação dos mesmos ao seu comércio e industria, nomeadamente, as relativas à instalação de um stand de vendas de viaturas com gabinetes, à remodelação das instalações da estação de serviço, à montagem de máquinas e maquinismos, à construção de novos sanitários, à alteração e ampliação dos escritórios, à montagem de uma cabine de retoques de pintura, à montagem de uma compartimentação para um ferramenteiro, à alteração dos sanitários do primeiro andar e à sua adaptação a laboratórios de electricidade, à instalação, por construção do tipo pré fabricado, de um refeitório e vestiário na área do terraço correspondente à área da cobertura da garagem, a abertura de uma comunicação ou acesso entre a garagem e este terraço ou cobertura onde se procederá à instalação destas construções, à pintura e beneficiação em geral do aspecto das instalações e locais arrendados.
Parágrafo único – A instalação de construções de tipo pré fabricado no terraço ou cobertura da garagem que também faz parte deste arrendamento, deverá ser feita por modo a que a utilização daquela pelo pessoal da sociedade inquilina não perturbe a tranquilidade e sossego dos restantes inquilinos do prédio na utilização da parte do mesmo terraço que lhes está afecta, nem permita a devassa das casas que dão para as traseiras do prédio, pelo que as mesmas construções não terão acesso pelo terraço mas sim pela comunicação entre estas e a garagem e terão, ainda, janelas com vidros foscos cuja abertura não contrarie as condições referidas no presente.
Exceptua-se o acesso ao terraço e paredes das instalações nele existentes, quanto e para os fins de limpeza e conservação que a sociedade inquilina mande proceder.
Quinto – A sociedade inquilina fica também expressamente autorizada a substituir os portões de entrada da garagem por outros da sua escolha e a colocar na fachada do prédio até à altura das instalações dos locais que lhe são arrendados os anúncios luminosos que mande fazer para o efeito.
Sexto – As obras autorizadas pela presente considera incorporado no imóvel como benfeitorias em relação às quais a sociedade inquilina não terá o direito de retenção, na alternativa de restituir os locais arrendados ao estado e configurações existentes à data deste arrendamento. Para efeitos deste artigo entende-se que só farão parte integrante do prédio aquelas benfeitorias que, pela sua natureza, passarem a estar incorporadas na construção do imóvel.
- Contrato de arrendamento de 05/03/1982
Quinto
Um – A segunda outorgante só poderá efectuar obras ou benfeitorias mediante autorização escrita da primeira outorgante.
Dois – Terminado o arrendamento, a segunda outorgante não poderão levantar quaisquer benfeitorias nem terá o direito a qualquer indemnização por elas ou por quaisquer obras realizadas.
- Alteração operada em 26/03/1993 aos contratos de 26/08/1969 e de 05/03/1982
Quarto – A sociedade inquilina fica desde já autorizada a efectuar de sua conta e responsabilidade todas as obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente as que importem o levantamento de paredes ou divisórias ou a sua demolição e a abertura de janelas, portas ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de água ou esgotos, salvaguardando, todavia, sempre a segurança do prédio;
Segundo – O número terceiro e o número quinto do contrato de arrendamento titulado pela escritura de cinco de Março de mil, novecentos e oitenta e dois, referida na anterior alínea b), passam a ter a seguinte redacção:
“(…) Quinto – Um – A sociedade inquilina fica desde já autorizada a efectuar de sua conta e responsabilidade todas as obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente as que importem o levantamento de paredes ou divisórias ou a sua demolição e a abertura de janelas, portas, ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de água ou esgotos, salvaguardando, todavia e sempre a segurança do prédio;
Dois – Terminado o arrendamento, a inquilina não poderá levantar quaisquer benfeitorias nem terá o direito a qualquer indemnização por elas ou por quaisquer obras realizadas.
Três – A inquilina fica também expressamente autorizada a substituir os portões de entrada da loja por outros de sua escolha e a colocar na fachada do prédio, até à altura das instalações dos locais que lhe são arrendados, os anúncios luminosos que mande fazer para o efeito”.
Interessa ainda mencionar a carta de fls. 112 (Doc. n.º 7), junto pela Autora com a sua petição inicial, subscrita pela Ré e datada de 17/01/1993, onde se declara o seguinte: “ (…) b)Autorizamos que levem a efeito e executem as obras referidas na V. carta, podendo V. Exas. de imediato dar-lhes execução, manifestando desde já a nossa disponibilidade para assinar toda e qualquer documentação que for necessária para esse fim”, carta esta que responde a uma outra endereçada pela Apelante à Apelada, com a data de 14/01/1993, onde se pode ler: “Pretende esta sociedade realizar nos dois estabelecimentos, sitos nos nºs. 118, 118-A, 118.º-B, 120 e 120 B da Rua …, que vos tomou de arrendamento, por escrituras de 26.8.69 (12.º Cartório Notarial) e de 5.3.82 (23.º Cartório Notarial), algumas obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente, as que importem o levantamento de paredes ou paredes ou divisórias ou a sua demolição, a abertura de algumas portas, janelas ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de água ou esgotos mas salvaguardando e sempre a segurança do prédio. Estamos na disposição de subir a renda da garagem, 1.º andar e terraço para mil contos e a renda da loja n.º 120-A para 400 contos mensais com efeitos a partir de 1 de Fevereiro próximo” (sublinhados nossos)
Da atenta leitura e interpretação das cláusulas contratuais acima transcritas – com especial incidência para as operadas em 1993, que são as que verdadeiramente importam – conclui-se, desde logo, que a parte do terraço correspondente ao número 120 nunca é abrangido, quer expressa como tacitamente, pelas autorizações em questão (nessa medida estando plenamente justificado o ponto 50 da factualidade assente, quando afirma o seguinte: “A Ré não concedeu autorização escrita à R, LDA nem à Autora, para realizarem obras no terraço de cobertura por cima da loja com entrada pelo n.º 120 [resposta ao art.º 41.º da base instrutória], ao contrário do que ocorre com a parte do terraço que cobre o número 118, não podendo defender-se, como o faz a Autora, que, de uma forma implícita, o consentimento, quer original, como subsequente, abarcava essa parte do terraço.
Sendo assim, como se nos afigura inequívoco, todas as obras que a Autora efectuou nessa parte do terraço foram por sua conta e risco, nunca podendo a Ré ser responsabilizada, em termos contratuais e no quadro desta acção de regresso, pelos custos das mesmas e da sua posterior eliminação.
Idêntico raciocínio não pode ser feito quanto à colocação do anúncio na fachada do prédio nem no que concerne ao terraço (ou parte do terraço) respeitante ao número 118, pois tal aposição e demais trabalhos demandavam o aludido consentimento prévio do condomínio, o que só veio a acontecer, a posteriori, no ano de 2000 (torna-se, nessa medida, despiciendo averiguar do bem fundado da argumentação utilizada pela recorrente relativamente à questão da abertura do poço do elevador e da sua recondução à abertura de vãos autorizada pela Ré, referindo-se, tão somente e de raspão, que nos parece assaz forçado procurar fazer corresponder as duas realidades).
A demandante acentua a circunstância de na escritura pública de 1993, se ter afirmado que “A sociedade pelos outorgantes identificados em primeiro lugar, "B, LIMITADA" é proprietária do prédio urbano na Rua …, número cento e dezoito e cento e dezoito B, cento e vinte, cento e vinte A e cento e vinte B, inscrito na respectiva matriz sob o artigo mil novecentos e quinze do mencionado prédio…”, quando tal não correspondia à verdade (note-se que a titularidade é atribuída ao imóvel em globo), contrapondo a demandada o facto da minuta de tal escritura ter sido elaborada pela R, LDA e não por ela (49. A escritura de alteração de arrendamento foi marcada e preparada pela autora [resposta ao art.º 38.º da base instrutória], argumento este que, contudo, tem pouco valor, pois a alteração aos contratos de arrendamento foi efectuada por escritura pública e na presença de Notário, sendo dever da Ré alertar para a desconformidade com a realidade factual e jurídica aí constante (esta conclusão não entra em contradição com a resposta dada ao artigo 7.º da Base Instrutória (A Ré sempre se apresentou com as sucessivas arrendatárias como única e exclusiva proprietária do prédio onde se situavam os locados? Resposta: Não Provado), pois aí fala-se numa prática habitual e continuada, adoptada relativamente a todos os inquilinos e aqui aborda-se uma situação única e contida num documento autêntico).
Esta conduta da Ré é juridicamente censurável, por violadora da boa-fé que deve nortear sempre as relações entre os contraentes, quer a jusante como a montante do momento da celebração dos contratos, nos termos já acima assinalados.
A2e) RESPONSABILIDADE DA RÉ E DIREITO DE REGRESSO
A Autora foi demandada pelo condómino ANTÓNIO através de acção declarativa de condenação como processo ordinário, instaurada no último quarto do ano de 1993 (cf. fls. 122 e segs.), relativamente às obras que fez sobre as partes comuns do prédio (paredes e terraços) e que terminaram em Outubro de 1993, tendo a Autora, segundo ela própria e por responsabilidade dos seus serviços jurídicos, deixado precludir o direito ao chamamento à autoria da Ré, nos termos do artigo 325.º do Código de Processo Civil, na sua versão anterior à reforma de 1995/96.
A dita acção ordinária de condenação foi efectivamente instaurada quando ainda os artigos 320.º e seguintes do Código de Processo Civil previam os incidentes de intervenção de terceiros como os da nomeação à acção, chamamento à demanda e chamamento à autoria, estatuindo o artigo 325.º que “o réu que tenha acção de regresso contra terceiro para ser indemnizado do prejuízo que lhe cause a perda da demanda pode chamá-lo à autoria” (número 1) e que “se não o chamar, terá de provar, na acção de indemnização, que na demanda anterior empregou todos os esforços para evitar a condenação” (número 2).
Ora, atendendo aos factos dados como provados e à análise jurídica que fizemos dos mesmos, constata-se que a conduta da Ré violou culposamente o princípio contratual da boa fé, ao não informar devidamente a sua inquilina relativamente à situação do prédio e ao induzir em erro a Autora, quando consentiu, sem limitações, as obras sobre partes comuns daquele, tendo-a levado a realizar, inadvertida e ilicitamente as mesmas e a sofrer depois a inerente condenação judicial no sentido da sua demolição e/ou reposição do imóvel no seu estado anterior, podendo inscrever-se, dessa maneira, na sua esfera jurídica prejuízos ressarcíveis, traduzidos nas despesas com as obras e contra-obras realizadas.
O descrito cenário confere, indiscutivelmente, um direito de regresso da Autora sobre a Ré relativamente aos danos que lhe podem ser imputados, quer objectiva como subjectivamente, não se mostrando o mesmo prejudicado pelo facto de não ter sido oportunamente desencadeado o incidente de chamamento à autoria da Ré.
Conforme refere Castro Mendes em “Direito Processual Civil”, Volume II, Edição da AAFDL, 1980, páginas 268 a 270, “(…) A ideia geral agora é outra: é a de o réu chamar ao processo, para zelar por que este seja bem conduzido, uma pessoa que, caso o réu perca o processo, terá de indemnizar o mesmo réu. (…) O chamamento à autoria é, porém, inteiramente facultativo para o réu. Já não é, como a nomeação à acção, um dever mas um simples ónus, cuja preterição tem só a consequência prevista no artigo 325.º, n.º 2”.
Temos de concordar com a sentença da 1.ª instância quando, face à factualidade dada como assente e aos documentos juntos aos autos, considerou que a aqui Autora tinha empregue todos os esforços para evitar a condenação, pois a mesma desenvolveu, quer judicial, como extrajudicialmente, uma série de intensas, continuadas e persistentes diligências junto da Ré com vista a resolver rápida e eficazmente o litígio em questão.
A2f) REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL
Sendo assim, que danos sofridos pela Autora é que podem ser assacados, nesta sede, à Ré, em termos de causalidade adequada?
O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12/11/1998 (fls. 141 a 172), confirmado pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28/09/1999 (fls. 361 e seguintes) determinou o seguinte:
- Demolição de todas aquelas efectuadas nos terraços de cobertura;
- Retirada do anúncio colocado na fachada do prédio;
As referidas decisões judiciais dos nossos tribunais superiores vedavam ainda a utilização pela Autora dos ditos terraços de cobertura para parqueamento de viaturas automóveis.
A sentença recorrida só considerou uma parte das custas que a Apelante suportou no quadro da acção ordinária que lhe foi instaurada pelo Condómino.
Será de facto assim?
Importa atentar nos seguintes documentos e factos dados como demonstrados, que se revelam fundamentais para um julgamento rigoroso e objectivo da presente problemática:
- Carta da Autora, datada de 26/10/1999 e dirigida à Ré, onde esta dava conhecimento da decisão do Supremo Tribunal de Justiça e recusava-se a cumprir o ordenado pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa (fls. 183 a 186);
- Tal carta da Autora tem uma nota manuscrita, aposta entre 15 e 20/12/1999, onde se dá conta da ausência de resposta da Ré e da evolução das diligências judiciais (ordem judicial de realização das obras de demolição);
- Carta de resposta da Ré, datada de 23/12/1999, que, na sua qualidade de senhoria e condómina, não autorizava as obras e demolições (apesar de provirem de uma ordem judicial, o que não deixa de ser curioso…!) e comunicava a marcação de uma Assembleia Geral de Condóminos para o dia 12/01/2000, com uma ordem de trabalhos onde se incluía a questão da autorização das obras efectuadas pela R, LDA no imóvel;
52. No seguimento das diligências da Autora junto da Ré, esta procurou proceder a uma ratificação da autorização concedida para as obras feitas no edifício [alínea S) dos factos assentes].
53. A Ré convocou, para efeitos de ratificação da autorização concedida, uma Assembleia de Condóminos para o dia 12 de Janeiro de 2000 [alínea Z) dos factos assentes].
54. Em 12 de Janeiro de 2000 a Assembleia de Condóminos do Prédio 118 a 120 da Rua …, aprovou todas as obras realizadas pela Autora nas partes comuns do edifício, assim como a manutenção do cartaz na fachada [alínea T) dos factos assentes].
55. O que fez nos termos da acta junta de fls. 213 a 216, que aqui se dá por reproduzida [facto alegado pela Ré no art.º 73.º da contestação e aceite pela Autora na réplica].
56. A referida assembleia-geral foi convocada com a ordem de trabalhos indicada pela Autora [alínea U) dos factos assentes].
57. A Ré, representada nessa assembleia, ainda no mesmo mês, remeteu à autora uma cópia da referida deliberação [alínea V) dos factos assentes].
58. A referida acta foi entregue a tempo da Autora deduzir embargos à execução promovida pelos terceiros [alínea X) dos factos assentes].
- A Autora só cumpriu parcialmente a ordem judicial a partir do último terço do ano de 2001.
- Em 19/11/1999, o condómino ANTÓNIO instaurou a execução para prestação de facto (fls. 381 e 382);
- Por despacho de 5/04/2004, tal execução ficou suspensa até à decisão final da acção principal de que era dependente o embargo de obra nova requerido pelo Condomínio (fls. 384) (a Autora alega uma série de factos novos nas suas alegações/conclusões que, por não terem sido trazidos aos autos no momento próprio – cf. artigos 272.º, 273.º, 506.º e 663.º do Código de Processo Civil - não podem ser aqui e agora considerados, sendo certo que os documentos que fundam parcialmente os mesmos já foram rejeitados, em termos de apresentação tardia e não justificada).
Perante este extenso cenário factual, mal se compreende que a Autora venha reclamar junto da Ré a liquidação dos danos que alegadamente lhe foram causados pela conduta omissiva e negligente daquela, na sua qualidade de senhoria, pois, na sequência da deliberação da Assembleia de Condóminos que, por uma maioria de 79%, ratificou as obras realizadas pela demandante e a colocação do anúncio na fachada do prédio, bem como a própria autorização dada nesse sentido pela Ré em 1993 (decisão colectiva essa que a Apelante perseguia desde que foi confrontada com a propositura da acção pelo Condómino), deixaram as ditas alterações de estar numa situação de ilegalidade, facto modificativo esse que, tendo sido comunicado atempadamente à executada, podia e devia ser deduzido em sede de embargos de executado (cf. artigos 812.º e 813.º, alínea g) do Código de Processo Civil, na redacção introduzida pela reforma de 1995/96), ignorando este tribunal se o A, LDA deduziu ou não tal oposição no quadro da dita acção executiva.
Independentemente de tal facto, o que importa realçar é que a Autora, com essa ratificação das obras e autorização da Ré, tinha motivo jurídico superveniente, relevante e suficiente para não dar cumprimento e reverter mesmo a aludida ordem judicial de demolição e reposição, através da mencionada oposição à execução, recaindo inteiramente sobre ela as consequências de natureza processual e substantiva que a lei associa a tal omissão.
Nessa medida, também a Autora agiu por sua conta e risco ao proceder nos moldes descritos nos pontos 42 a 44, na parte que se encontrava coberta pelo consentimento prestado à posteriori pelo condomínio, apesar de ter fundamento legal para o não fazer.
Importa, contudo, frisar que as obras realizadas na parte do terraço de cobertura do n.º 120 nunca poderiam ser autorizadas pela Ré, por estarem para além do objecto dos contratos de arrendamento (em rigor, como já vimos, não o foram), não tendo, por tal motivo, sido ratificadas pelo Condomínio (pensamos que a Deliberação da Assembleia Geral de Condóminos de 12/01/2000, ao decidir não somente aceitar as alterações ou afectações efectuadas pela Autora nos espaços comuns, mas também ratificar a autorização inicialmente dada pela Ré nesse sentido, estabelece com nitidez os exactos limites dessa decisão colectiva, ou seja, esta não pretende extravasar ou alargar o conteúdo e alcance dessa concreta autorização mas antes situar-se dentro das suas precisas fronteiras), o que impunha sempre à Autora a sua eliminação, afigurando-se-nos que, à excepção da retirada do anúncio, uma parte substancial dos trabalhos de demolição e reposição executados o foram nesse específico âmbito (parece-nos manifesto no que concerne à retirada e tapagem do poço do elevador, já tendo mais dúvidas no que toca à destruição da cobertura de vidro, admitindo que, caso a mesma ocupasse parte do terraço esquerdo, tal imporia certamente o seu derrube e substituição total).
Logo, afigura-se-nos que a sentença recorrida abordou e julgou correctamente as matérias abordadas, dado não existir um nexo de causalidade adequada entre as condutas omissivas e negligentes da Ré, já acima ponderadas, e os danos reclamados nesta acção.
Resta-nos analisar uma última situação, que se mostra reflectida no Ponto 61 da factualidade assente: “Desde Janeiro de 2000 a Autora deixou de usar o terraço como estacionamento [resposta ao art.º 47º da base instrutória]”.
Importa conjugar, contudo, tal facto com estes outros:
51. A impermeabilização e repavimentação do terraço, foram efectuadas tendo também em vista a sua utilização como parqueamento de veículos, apenas possível com instalação de um monta-cargas [resposta ao art.º 44.º da base instrutória].
23. O estabelecimento da Autora funciona como garagem, estação de serviço, venda de combustíveis e lubrificantes, recolha de automóveis, lavagens e lubrificações, pequenas reparações, venda e exposição de veículos novos e usados, venda e armazém de acessórios, peças de automóveis e escritórios [resposta ao art.º 1.º da base instrutória].
È manifesto que estando o monta-cargas montado na parte do terraço que não estava locado à Apelante e que só com o uso do mesmo era possível aceder aos dois terraços, facilmente se compreende que a não utilização dessa área para parqueamento se radica, exclusivamente, num acto ilícito da sua própria autoria e responsabilidade, que não pode nem deve ser imputado à Ré.
Em segundo lugar, a circunstância do terraço arrendado à Autora (o correspondente ao número 118) não ser usado como estacionamento, não significa que não tenha sido e não continue a ser afectado a muitas outras actividades e tarefas que caibam dentro do amplo objecto social da empresa demandante, tanto mais que nenhum dos demais factos dados como assentes nos indica que a utilização do mesmo (entre 1993 e 2000) era só a do referido estacionamento.
A2g) – REDUÇÃO DA RENDA
A Autora, de entre os diversos pedidos feitos, pretende também uma redução da renda paga por entender que, com as restrições que lhe foram judicialmente impostas, o espaço que lhe havia sido locado ficou reduzido, mas, conforme ressalta do que se deixou exposto, tal não é exacto, pois o terraço relativo ao número 120 nunca fez parte dos arrendamentos dos autos, tendo o objecto destes últimos se mantido na íntegra, não obstante o referido Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, confirmado pelo Supremo Tribunal de Justiça.
Por outro lado, convirá ainda atentar na seguinte factualidade:
47. A Autora remodelou os interiores do locado para fazer face às exigências da marca que agora e naquele local iria representar [resposta ao art.º 33.º da base instrutória].
48.O aumento do valor da renda resultou de um acerto por referência aos preços de mercado para o tipo de utilização dos locados e uma contrapartida pelas obras interiores de adaptação à marca que a Autora iria representar [resposta ao art.º 35.º da base instrutória].
Os factos transcritos demonstram que o aumento do valor da renda nada teve a ver com qualquer aumento de espaço do locado nem sequer com a utilização do terraço do número 118, de maneira mais intensa ou diversa, mas antes com os motivos e circunstâncias aí referidas.
Logo, por esse conjunto de razões, o presente recurso de apelação interposto pela Autora tem de ser julgado improcedente,
B – AMPLIAÇÃO DO RECURSO, A TÍTULO SUBSIDIÁRIO
Face ao que se deixou acima decidido (confirmação integral da sentença recorrida), perde, manifestamente, utilidade e razão de ser a apreciação da ampliação do presente recurso de apelação, pedida, a título subsidiário, pela Ré.
C – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
A Ré pede a condenação da Autora e Apelante como litigante de má-fé, nos seguintes termos:“a Apelada (…) por ter litigado com a má fé descrita no número 2 b) do artigo 456° do CPC se condene a apelante ao pagamento de uma multa e de uma indemnização não inferior a 25.000 euros, a liquidar em execução de sentença, correspondente ao acréscimo das despesas que a apelada teve com esta demanda”.
A este respeito, importa atentar no que determina o artigo 456.º do Código de Processo Civil e que é o seguinte:
(…)
Ora, conforme refere a Ré nas suas alegações, a Apelada não informou atempadamente nos autos que o Condómino ANTÓNIO havia desistido do pedido executivo formulado por apenso à acção ordinária onde a Autora foi condenada na demolição e reposição das partes comuns do imóvel na situação anterior às obras, desistência essa homologada por sentença de 06/10/2006, lacuna que a recorrida reputa de muito grave, por, no seu entender, implicar a imediata inutilidade superveniente da lide, face ao disposto no artigo 287.º, alínea e) do Código de Processo Civil (desde essa data e dessa forma se tendo praticado actos e diligências desnecessárias), ao passo que a sua alegação de existir só um terraço, quando a escritura de constituição da propriedade horizontal menciona expressamente dois terraços, e do segundo contrato de arrendamento abarcar o segundo terraço, quando sabia que tal era falso, reconduz-se à articulação e defesa de factos inverídicos, conduta essa reconduzível a uma situação de litigância de má fé.
Dir-se-á quanto à primeira omissão que também a Apelada, enquanto principal interessada nesse facto (extintivo, por natureza, de acordo com a sua perspectiva, competindo-lhe, nessa medida e pelo menos a sua prova – artigo 342.º, número 2 do Código Civil – senão mesmo a sua alegação – artigos 264.º, número 1, 487.º, 489.º e 663.º do Código de Processo Civil, apesar do estatuído nos artigos 515.º, 519.º e 264.º, números 2 e 3 do Código de Processo Civil) nada veio dizer aos autos, nada obstando a que se mantivesse informada relativamente ao seu andamento, através do seu advogado (artigo 167.º, números 2 e 3 do Código de Processo Civil) e solicitasse certidão do mencionado acto de desistência e subsequente homologação (artigo 174.º, número 1 do Código de Processo Civil), que depois juntaria aos autos.
Em segundo lugar, como já deixámos decidido, tal extinção da instância executiva não acarreta a inutilidade superveniente da presente lide.
Logo, tal atitude processual não pode nem deve ser qualificada como de má fé, em termos de litigância da Autora.
O mesmo importa dizer quanto aos outros comportamentos activos imputados à demandante, pois a versão dos factos (melhor dizendo, tese interpretativa) apresentada pela Apelante é, à luz das circunstâncias particulares do caso (nelas se incluindo a unificação jurídica dos dois imóveis e a autorização genérica e sem restrições da Ré), possível e defensável, não se podendo reputar, nessa medida e de uma forma apressada, como integradora da alínea b) do número 2 do artigo 456.º acima reproduzido.
Logo, pelo conjunto de razões deixadas expostas, não merece provimento o pedido de condenação da recorrente como litigante de má fé que foi deduzido pela recorrida.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta o artigo 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa no seguinte:
a) Em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por A, SA;
b) Não se conhecer do recurso subordinado interposto por B, LDA;
c) Confirmar-se, nos termos acima referenciados, a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas do recurso principal e subordinado pela Apelante.
A recorrente A, SA não litigou de má fé nos presentes autos. * Notifique e Registe.
Lisboa, 18 de Junho de 2009
(José Eduardo Sapateiro)
(Teresa Soares)
(Rosa Barroso) |
