Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

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Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

4889/2007-1

Relator: MARIA JOSÉ SIMÕES

Descritores: ACÇÃO DE DESPEJO
OBRAS
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 07/12/2007

Votação: MAIORIA COM * VOT VENC

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO

Sumário: I. A demolição de uma parede estrutural para ampliação do vão da sala, sem execução de reforço estrutural, com vista a aumentar a funcionalidade do espaço destinado ao comércio de restauração e bebidas, não constitui deterioração considerável do locado, antes a sua valorização, pelo que não reveste as características processuais para que se determine a resolução do contrato de arrendamento.
II. A construção de duas casas de banho, uma para cada sexo, em estabelecimento de café e restaurante, construídas, aliás, por exigências regulamentares, constitui uma deterioração inerente a uma prudente utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato, não constituindo, por isso, fundamento de resolução do mesmo.
MJS

Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
T, instaurou a presente acção declarativa com processo comum, sob a forma sumária, contra "R, Lda." pedindo a condenação desta a ver resolvido o contrato de arrendamento celebrado, bem como a despejar o arrendado, deixando-o devoluto e a proceder à reposição do rés-do-chão no estado em que se encontrava antes de realizadas as obras que identifica.
Para fundamentar a sua pretensão alega, em síntese, que a Ré, em 28/02/1989 tomou de trespasse o estabelecimento comercial de café, restaurante e venda de produtos hortícolas instalado no rés-do-chão arrendado e que aí, sem autorização do senhorio procedeu a obras.

A Ré contestou, defendendo-se por impugnação, dizendo que as obras efectuadas foram necessárias para prosseguir o fim comercial a que o locado se destina.

Prosseguiram os autos, tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada e, em consequência, absolveu a ré do pedido.

Inconformada apelou a autora, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
- A demolição de uma parede estrutural para ampliação do vão da sala não tendo sido efectuado o respectivo reforço estrutural e não tendo essa obra sido autorizada pela senhoria, é uma deterioração considerável do locado, não justificada e constitui fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento de harmonia com o disposto na alínea d) do n°1 do art° 64° do DL n°321-B/90 de 15/10.
- Também a construção de novas casas de banho e a ampliação do vão da sala, constituem alteração substancial da disposição interna das divisões do locado e são fundamento de resolução do contrato de arrendamento nos termos da disposição legal citada, pelo que deve a sentença recorrida ser revogada.

Por seu turno, contra-alegou a apelada, tendo formulado as seguintes conclusões:
1) Alega a recorrente que a demolição de uma parede estrutural para ampliação do vão de sala, sem a realização do respectivo reforço estrutural é uma deterioração considerável do locado não consentida, constituindo fundamento de resolução pela senhoria, nos termos do disposto na al. d) do artigo 64.° do Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
2) E que a ampliação do vão de sala e construção de novas casas de banho constituem alteração substancial da disposição interna das divisões do locado, sendo fundamento de resolução do contrato de arrendamento pela senhoria, nos termos do disposto na al. d) do artigo 64.° do RAU.
3) A recorrida, por seu turno, considera que a demolição da parede em questão, tendo em vista a ampliação do vão da sala, não implica uma deterioração do arrendado, mas antes a sua valorização, na medida em que se viu aumentada a funcionalidade do espaço em questão.
4)Além disso, a referida demolição pretendeu dotar o locado das condições de segurança e saúde exigidas pelo artigo 32.° do DL. n.° 168/97, de 4 de Julho, cumprindo assim o fim para o qual foi arrendado: o comércio de restauração e bebidas.
5)O Tribunal recorrido considerou não provado que demolição de uma parede estrutural para ampliação do vão de sala tenha colocado em risco a segurança do edifício.
6)Entendendo ainda que a referida demolição teve em vista aumentar a funcionalidade do espaço, sem que, no entanto, daí tivesse advindo qualquer prejuízo para a senhoria.
7) Acresce que a recorrente não impugna, nem impugnou, a matéria de facto dada como assente ou por provar.
8) Apenas se limitando a referir que a demolição de uma parede estrutural para ampliação de vão de sala, não estando autorizada pela senhoria, configura uma deterioração do locado susceptível de fundamentar a resolução do contrato de arrendamento.
9) Ora, em face das circunstâncias do caso sub judice e do regime jurídico aplicável, o argumento apresentado para justificar a resolução do contrato carece de fundamentação legal.
10) Por outro lado, considera a recorrida, tal como o douto Tribunal a quo, que não ficou provado que a ampliação do vão de sala em virtude da demolição de parede tenha alterado substancialmente a disposição interna do locado.
11) Até porque a ora apelante nada alegou quanto à planificação interna do arrendado, por forma a aferir-se da substancialidade das obras e, consequentemente, da alteração da disposição interna do arrendado.
12) Como tal, também neste ponto não há qualquer fundamento de resolução do contrato de arrendamento pela senhoria.
13) Por último, o Tribunal recorrido julgou lícita a construção de novas casas de banho, por se tratar de uma deterioração inerente a uma prudente utilização do arrendado, em conformidade com os fins do contrato.
14) Fundou a sua decisão na convicção de que, destinando-se o arrendado a comércio, onde se encontrava instalado, antes do trespasse, um café, restaurante e venda de produtos hortícolas, é configurável que essas obras (construção de novas casas de banho) se destinem a melhorar as condições do arrendado, atendendo ao negócio aí desenvolvido.
15) E nesse sentido, a celebração do contrato com o fim referido envolve sempre a autorização implícita do senhorio para que o inquilino adapte o arrendado às condições mínimas legais (v.g. de salubridade) de funcionamento.
16) Ora, a construção das referidas casas de banho visou, efectivamente, adaptar o arrendado às condições mínimas legais impostas peio Decreto Regulamentar n.° 38/97, de 25 de Setembro, que prevê, no seu artigo 10º, a obrigatoriedade de as instalações sanitárias destinadas aos utentes de estabelecimentos de restauração e bebidas serem separadas por sexos.
17) Trata-se, portanto, de uma deterioração inerente a uma prudente utilização do arrendado, em conformidade com os fins do contrato e insusceptível de fundamentar a resolução do contrato de arrendamento.
18) Além do mais, e sem conceder, foi dado como provado, e não impugnado pela apelante, que as obras realizadas podem ser retiradas a qualquer momento.
19) Face a tudo quanto ficou exposto, não pode a apelada deixar de sublinhar que todas as obras realizadas no arrendado, além de não lhe terem causado qualquer deterioração, tiveram como finalidade aumentar sua funcionalidade, adequando-o ao fim contratualmente acordado.
20) E porque assim é, não existe qualquer fundamento de resolução do contrato de arrendamento pela senhoria, ora recorrente.

Foram colhidos os vistos legais.

II – QUESTÕES A RESOLVER
Como se sabe, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artºs 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas – e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso -, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – artº 660º nº 2 também do CPC.
Assim, em face das conclusões apresentadas, é a seguinte a questão a resolver por este Tribunal:
- A realização pela ré/inquilina de obras não autorizadas pela autora/senhoria, constitui uma deterioração considerável do locado e alteraram substancialmente a disposição interna das divisões de modo a constituírem fundamento de resolução do contrato de arrendamento.

III – FUNDAMENTOS DE FACTO
Os factos a ter em consideração são os seguintes:
1 - Do acervo patrimonial da herança aberta por óbito de O faz parte o prédio urbano sito na Rua Serpa Pinto, na Horta, (…) — alínea A);
2 - Por contrato verbal celebrado em 1 de Dezembro de 1946, o rés-do-chão do prédio referido em A) foi tomado de arrendamento por F, com destino a comércio e pelo qual era paga a renda mensal de 3.500$00 no ano de 1986 — alínea B);
3 - Actualmente a renda do prédio descrito em A) encontra-se fixada em €272,84 mensais - alínea C);
4 - Por escritura pública outorgada em 11/12/1987 no Cartório Notarial da Horta, F e sua mulher trespassaram a E o estabelecimento comercial de café, restaurante e venda de produtos hortícolas que tinham instalado no rés-do-chão do prédio descrito em A) - alínea D);
5 - Por escritura pública outorgada em 28/02/1989 no Cartório Notarial da Horta, E e sua mulher trespassaram a R, Lda. o estabelecimento comercial de café, restaurante e venda de produtos hortícolas que tinham instalado no rés-do-chão do prédio descrito em A) - alínea E);
6 - A ré tem instalado no rés-do-chão referido em A) um estabelecimento de café — alínea F);
7 - A ré construiu novas casas de banho e procedeu á remodelação da cozinha, sendo as respectivas paredes revestidas a azulejo - alínea G);
8 - O tecto do 1° andar, que tem 1,5 cm de espessura, serve de tecto ao
locado — ponto 2° base instrutória;
9 - E aplicou a instalação eléctrica directamente no verso do soalho do primeiro andar - ponto 3° base instrutória;
10 - E demoliu uma parede estrutural para ampliação do vão da sala - ponto 4° base instrutória;
11 - Não tendo executado reforço estrutural - ponto 5° base instrutória;
12 - Construiu paramentos fixos em tijolo - ponto 6° base instrutória;
13 - As obras foram efectuadas sem autorização da autora - ponto 8° base instrutória;
14 - A Ré revestiu o tecto existente com corticite - ponto 15° base instrutória;
15 - Tal revestimento é removível - ponto 16° base instrutória;
16 - As obras efectuadas pela Ré podem ser retiradas em qualquer momento - ponto 18° base instrutória.

IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
Resulta da matéria dada como assente que, por contrato verbal celebrado em 01/12/46, o r/ch do prédio sito na Rua Serpa Pinto, na Horta – Açores foi tomado de arrendamento por F, com destino a comércio.
Este e sua mulher, em 11/12/87, trespassaram a E, o estabelecimento comercial de café, restaurante e venda de produtos hortícolas.
Por sua vez, E e mulher trespassaram o dito estabelecimento comercial, a R, Lda., ré neste processo, a qual instalou no referido r/ch um estabelecimento de café.
E, decidiu fazer no locado algumas obras, entre as quais, se destaca:
- a demolição de uma parede estrutural para ampliação do vão da sala, sem a realização do respectivo reforço estrutural.
- a construção de novas casas de banho.
Ficou igualmente provado que estas obras foram efectuadas sem autorização da autora, ora apelante.
Esta pretende agora, por via deste recurso, que se decrete a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artº 64º nº 1 al. d) do RAU, por em seu entender, as ditas obras, não autorizadas, alterarem substancialmente a disposição interna das divisões do arrendado, ao mesmo tempo que consubstanciam deteriorações consideráveis e não justificadas.
A sentença recorrida, entendeu, porém, que não foi alterada a disposição interna das divisões, nem se verificou a prática de qualquer acto que tivesse causado deterioração considerável ao locado.
Nos termos daquele preceito legal, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticando actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artºs 1043º do CC ou nº 4 do presente diploma”.
Subjacente a este normativo está a ideia de que, perante uma inobservância tão acentuada das obrigações que lhe incumbem, deve o senhorio poder liberar-se do ónus que impendia sobre o objecto do seu direito, resolvendo o contrato (1).
E mais acrescenta que, quando o arrendatário, em infracção às obrigações legais, procede à transformação da coisa locada, destrói o equilíbrio contratual que preside à vigência do contrato de arrendamento, o que justifica que se atribua ao senhorio a faculdade de o resolver (2).
Isto quer dizer que, durante a vigência da relação contratual, o locatário pode gozar da coisa, pode usá-la e, se for caso disso, frui-la mas não a pode alterar ou transformar.
O gozo traduz-se, deste modo, no aproveitamento das utilidades da coisa no âmbito do contrato para a satisfação das necessidades do locatário.
Quem pode transformar a coisa é apenas o proprietário, com base nos seus poderes de uso, fruição e disposição que lhe são conferidos pelo artº 1305º do CC.
Não existe um critério que nos permita caracterizar o que se denomina de alteração substancial, pelo que, no rigor dos princípios, só casuisticamente é possível proceder a essa determinação, para a partir daí se verificar se houve ou não alteração substancial da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões.
Comecemos, então, por analisar a primeira questão levantada pela apelante e que se reconduz a saber se a demolição de uma parede estrutural para ampliação do vão da sala, colocou ou não em risco a segurança do edifício.
A sentença recorrida e a apelada entendem que não, ao invés da apelante que entende que sim.
Vejamos de que lado estará a razão.
A respeito desta questão, ficou provado que a ré demoliu uma parede estrutural para ampliação do vão da sala, não tendo executado reforço estrutural.
É nesta obra, para além de outras que a seguir iremos abordar, que a autora/apelante funda a resolução do contrato de arrendamento.
Temos para nós que, quanto a este aspecto da acção, a mesma não pode ser julgada procedente.
É que, de acordo com a matéria de facto provada (assim como a análise das fotografias que se encontram juntas aos autos), leva-nos a concluir que tal demolição não apresenta as características necessárias para que se determine a resolução do contrato de arrendamento.
Na verdade, tal como se entendeu na sentença recorrida, a mesma teve apenas em vista aumentar a funcionalidade do espaço, daí não resultando qualquer prejuízo para a senhoria, pois, não se verifica qualquer deterioração do locado, antes a sua valorização, tendo em conta o escopo do contrato de arrendamento – comércio de restauração e bebidas.
Aliás, resulta do relatório pericial que, não é objectivamente possível afirmar que a encurvatura existente na parede do alçado esquerdo, seja por causa da demolição da parede interior (estrutural), não sendo igualmente possível detectar anomalias a nível da segurança do edifício, por causa dessa demolição.

Passemos agora à questão de saber se a ampliação do vão da sala em virtude da demolição da parede estrutural constitui ou não uma alteração substancial das divisões do locado.
Relativamente à alteração substancial da disposição interna das divisões, nada podemos adiantar pela simples razão de que a apelante nada alegou quanto à planificação interna do arrendado existente anteriormente à demolição da parede estrutural.
De todo o modo, atentas as fotografias juntas aos autos, o que se constata é que, face a critérios de razoabilidade, entendemos que a demolição da parede estrutural não pode traduzir-se numa deterioração considerável que desvaloriza ou diminui o valor locativo do imóvel, antes pelo contrário, não constituirá, de todo, uma alteração profunda da fisionomia do locado e, porventura até o valorizará.
Por conseguinte, tem de concluir-se também neste aspecto que as obras realizadas não alteram substancialmente a disposição interna das divisões do locado, não dando, por isso, lugar à resolução do contrato.

Por último, vejamos, se a construção de duas novas casas de banho, constitui alteração substancial da disposição interna das divisões do locado, sendo fundamento de resolução do contrato de arrendamento pela senhoria, nos termos da al. d) do artº 64º do RAU.
Dispõe o artº 4º/1 do RAU, que “É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade”.
Ora, tendo sido celebrado contrato de arrendamento para fins comerciais (estabelecimento de café), a arrendatária tem de fazer do locado uma utilização prudente e mantê-lo e restitui-lo no estado em que o recebeu (artºs 1038º e 1043º, ambos do CC).
Todavia, sem autorização do locador, que as não pode proibir, o arrendatário poderá fazer obras lícitas, ou seja, poderá fazer deteriorações provocadas pela utilização prudente do prédio, conforme os fins do contrato, as normas legais e, no caso concreto, as exigências de higiene e salubridade exigíveis neste tipo de arrendamento.(3)
Decorre de normas regulamentares, que regulam o exercício da actividade de restauração e é por todos nós conhecida porque decorre da nossa experiência de vida, que os estabelecimentos de café e restaurantes têm de possuir não só cozinhas cujas paredes têm de estar revestidas a azulejos, para permitir uma melhor higiene e funcionamento, mas também, pelo menos, duas casas de banho, uma para cada sexo.
Com efeito, tal como refere a apelada nas suas contra-alegações, o Dec. Regulamentar nº 38/97 de 25/09, que regulamenta o regime jurídico da instalação e funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas, prevê a obrigatoriedade de as instalações sanitárias destinadas aos utentes do estabelecimento serem separadas por sexos (artº 10º).
Terá, pois, de considerar-se como deterioração inerente a uma prudente utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato, o facto de a arrendatária ter construído duas novas casas de banho, aliás, por exigências regulamentares, sem as quais, obviamente não poderia funcionar.
De todo o modo, ficou provado que todas as obras realizadas podem ser retiradas a qualquer momento, razão pela qual não poderá deixar de concluir-se, inexistir fundamento de resolução do contrato, bem tendo andado a sentença recorrida ao não ter decretado o despejo com fundamento de que as obras realizadas alteram substancialmente a disposição interna das divisões e constituem deterioração considerável, não violando, nem fazendo uma errada aplicação do disposto no artº 64º nº 1 al. d) do DL nº 321-B/90 de 15/09, improcedendo, deste modo, as conclusões da apelante.

V – DECISÃO
Nestes termos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
(Processado por computador e integralmente revisto pela Relatora)
Lisboa, 12 de Julho de 2007.
Maria José Simões
Azadinho Loureiro
Folque de Magalhães (vencido porque a natureza estrutural da parede, seja ou não suporte, integra alteração substancial de disposição interna das divisões do arrendado).
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1 Vide Menezes Cordeiro, Acção de Despejo. Obras sem Autorização do Senhorio. Exercício do Direito de Resolução in O Direito, ano 120ª III, pag. 217 e ss.
2 Cfr. ob. cit. Supra.
3 Cfr. nota 2. ao artº 4º do RAU, Aragão Seia, 6ª ed., pag. 152 e segs.