| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
7ª SECÇÃO CÍVEL
I – J… e sua mulher M…. intentaram contra M…C…. a presente acção declarativa, agora com processo ordinário, pedindo que:
A) Seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado pelas partes em 5 de Novembro de 2004;
B) Seja o réu condenado:
- A pagar aos autores a quantia de € 14.000,00, acrescida de juros de mora, contados desde a citação e até efectivo pagamento à taxa legal;
- A proceder à limpeza da propriedade e do poço, bem como a retirar dela toda a sucata que lá colocou;
- A entregar aos autores, de imediato, a sua propriedade.
Alegaram, em síntese, que celebraram com o réu um contrato-promessa de compra e venda de imóvel que este passou a utilizar, contra o pagamento de quantia acordada; que, por incumprimento do réu, lhe comunicaram a resolução do contrato em 19 de Abril de 2005, não tendo este entregue o imóvel onde passou a colocar todo o tipo de sucata automóvel, nem pago as mensalidades acordadas e em dívida.
Contestou o réu por impugnação, imputando a culpa da falta de realização do contrato prometido aos autores e deduziu reconvenção, pedindo que os autores sejam condenados a pagar-lhe o sinal prestado - € 21.188,93 – em dobro, por se dever a culpa deles a não realização do contrato prometido.
Houve resposta dos autores.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida decisão sobre os factos oportunamente levados à base instrutória e, subsequentemente, foi lavrada sentença que:
a) Julgando a acção parcialmente procedente, condenou o réu a desocupar e entregar aos autores o prédio identificado e, bem assim, a pagar-lhes a quantia de € 7.500,00, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% ao ano, contados desde 10.03.2007 até efectivo pagamento; e absolveu o réu do mais peticionado pelos autores.
b) Julgando a reconvenção parcialmente procedente, declarou a resolução, por incumprimento por parte do reconvindo J…, do contrato-promessa celebrado com o reconvinte M…C…, em 5 de Novembro de 2004; e absolveu os autores do mais peticionado pelo réu.
A fls. 173, e imediatamente antes da sentença, invocando-se a existência de inexactidão, devida a manifesto lapso, na resposta dada aos quesitos 25º a 32º e na sua fundamentação, procedeu-se à sua rectificação, de forma a que ali passe a constar “parcela com a área da prometida vender”, em vez da expressão “parcela prometida vender” aí escrita.
Apelou o réu, tendo apresentado alegações onde formulou as seguintes conclusões:
a) O douto despacho de fls. 173 que rectificou as respostas à matéria de facto não foi notificado às partes, antes da sentença, enfermando tal decisão de nulidade, nos termos do disposto nos arts. 201° e 653° do C. P. C. e subsequentemente a respectiva sentença;
b) O objecto do contrato promessa foi um prédio constituído por uma parcela de terreno com uma casa de habitação, a destacar do prédio inscrito na matriz cadastral da freguesia de Benavente sob a parte do art. … da Secção …, e a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº … do Livro …;
c) Tal prédio carecia de autonomia, pelo que os AA deviam ter obtido o destaque da parcela, e legalizado a construção, apresentando na Câmara Municipal o projecto de construção, e obtendo também a licença de habitação do prédio;
d) Como os AA não obtiveram a autonomia do prédio, através da respectiva autorização de destaque camarária, de forma a procederem ao registo autónomo do prédio, e podiam e deviam fazê-lo, faltaram ao cumprimento do contrato promessa, violando o disposto no art. 410° do C. C., incorrendo na sanção prevista no art. 442º, n° 2 do mesmo diploma legal;
e) O contrato-promessa inicial e todos os aditamentos e alterações constituem um único contrato-promessa, em que se manteve sempre a entrega do prédio na posse do Réu, devendo considerar-se parte do mesmo todas as quantias entregues e pagas pelo R. aos Autores, como parte do preço global acordado, tendo-se violado na douta sentença o disposto nos arts. 441º e 442° do C. C.;
f) O R. recorrente procedeu à entrega aos Autores de sinal e reforços do mesmo, por conta do preço global, pelo menos a quantia de 19.500,00 Euros (sic);
g) As faltas de pagamento de algumas prestações por parte do R. encontram-se justificadas pelo facto do Autor não lhe ter facultado os documentos do imóvel para poder concretizar o empréstimo, são mera mora, prevista no art. 804° do C. C. e não constituem de forma alguma um incumprimento definitivo ou impossível do contrato-promessa, nos termos do disposto no art. 790° do C. C.;
h) Ficou inteiramente comprovado o incumprimento do contrato-promessa por parte dos AA, ao não obterem o destaque do prédio junto da Câmara, nem o terem querido fazer, inviabilizando assim a realização do contrato prometido;
i) A resolução do contrato-promessa promovida pelos AA junto do R. foi ilegal, indevida, e violadora do disposto no art. 432° do C. C.;
j) Tendo em consideração a inexistência da autonomia do prédio prometido vender, por os AA não terem obtido o destaque da parcela e a respectiva desanexação na Conservatória do Registo Predial, a inexistência da licença de habitação, tornou-se impossível a transmissão do prédio, e a consequente falta de cumprimento do contrato promessa pelos Autores (sic);
l) Como consequência ainda do referido na anterior alínea, tornou-se impossível a execução específica do contrato promessa entre os AA e R.;
m) Os AA faltaram à boa fé e lealdade na relação contratual, agindo até tortuosamente, e quiçá com má fé, ao contrário do R. que sempre acreditou nos AA, sempre colaborou com eles, assinando tudo, depositando toda a confiança neles, e envidando todos os esforços na concretização da compra do prédio para a sua habitação;
n) Todas as quantias pagas e entregues pelo R. aos constituem sinal, e reforço do mesmo, nos termos do contrato, sendo parte do preço, nos termos do disposto nos arts 441° e 442° do C.C., violando a douta sentença tais preceitos legais;
o) Os Autores, ao não obterem junto da Câmara o destaque da parcela com a casa de habitação, ao resolverem sem fundamento legal o contrato-promessa, e ao instaurarem a respectiva acção contra o R. ora recorrente, faltaram definitiva e culposamente ao cumprimento do contrato-promessa, devendo devolver o dobro do valor entregue (19.500,00) pelo R., ou seja, 39.000,00 Euros, acrescido dos juros de mora respectivos, nos termos do disposto no nº 2 do art. 442° do C. C., tendo o Tribunal a quo violado na sua decisão este preceito, além do disposto nos arts. 798º, 801º, 804º e segs. do mesmo diploma;
p) A usufruição do valor de 19.500,00 euros pelos AA entregue pelo R. já constitui uma boa compensação pela posse do R. do imóvel, tanto mais que não foi o R. que faltou ao contrato-promessa mas, sim, os AA;
q) Dado o crédito do R. sobre os AA., goza o mesmo do direito de retenção da posse do imóvel enquanto não for integralmente pago, nos ternos do disposto no art. 755º, nº 1, alínea f) do C.C.;
r) A título subsidiário, e apenas neste, caso não obtenha vencimento o recorrente no referido nas anteriores conclusões, sobretudo no que se refere ao pagamento do dobro do sinal e juros de mora, e retenção da posse do imóvel até ser pago na totalidade, deve ser declarada a nulidade do contrato promessa, rectrotraindo-se os seus efeitos à data do contrato - 10 de Janeiro de 2001 - tendo o R. a receber tudo o que pagou e entregou aos AA, ou seja, o valor de 19.500,00 Euros, decidindo-se ainda o direito de retenção da posse do imóvel pelo R. enquanto este não tiver sido pago da totalidade do seu crédito.
Nas contra-alegações apresentadas, os apelados pugnam pela improcedência da apelação.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pelo apelante nas conclusões que elaborou, visto serem estas, como é sabido, que delimitam o objecto do recurso, ou seja, as de saber se:
- existe a nulidade atribuída ao despacho de fls. 173.
- se existe apenas um ou existem dois contratos-promessa;
- se, em face do incumprimento do contrato pelo autor, tem o réu direito a haver dele o dobro daquilo que lhe pagou, no valor de € 39.000,00;
E, subsidiariamente, saber se:
- deve declarar-se a nulidade do contrato com devolução pelo autor ao réu das quantias por este pagas àquele.
II – Na sentença descrevem-se como provados os seguintes factos:
1.1. Os autores são proprietários de um prédio misto, sito em Estrada do …, freguesia de …, com a área total de 2.818 m2, correspondendo a parte urbana ao artigo … e a rústica ao artigo …, secção .., a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º …, a fls. .. do Livro … (cfr. alínea A) dos factos assentes);
1.2. Por sucessivos acordos titulados por escritos datados de 10 de Janeiro de 2001 e de 5 de Novembro de 2004, subscrito por ambos, o autor prometeu vender ao réu que prometeu comprar, o referido prédio, pelo preço de 26.000.000$00/129.687,45€ (cfr. docs. de fls. 66-69 e 95-100 e alíneas B), C) e N) dos factos assentes);
1.3. Conforme o referido acordo inicial de Janeiro de 2001 e na data do mesmo, o réu entregou ao autor, a título de sinal, a quantia de 400.000$00/1.995,19€ (cfr. docs. de fls. 66-69 e 95-97 e alíneas D), O) e P) dos factos assentes);
1.4. Conforme esse acordo inicial de Janeiro de 2001, o réu obrigou-se ao pagamento, a título de reforços do sinal, até ao dia 3 de cada mês, com início no dia 3 de Fevereiro de 2001 e até à realização da escritura pública de compra e venda, da quantia mínima de 100.000$00/498,80€ e máxima de 300.000$00/1.496,39€, pagamentos esses a efectuar pelo réu ao autor ou a quem ele indicasse (cfr. doc. de fls. 66-69, alínea E) dos factos assentes e resposta ao quesito 1º da base instrutória);
1.5. Conforme esse acordo inicial de Janeiro de 2001, o réu obrigou-se ao pagamento do remanescente do preço acordado na data da outorga da escritura pública de compra e venda (cfr. doc. de fls. 66-69 e alínea F) dos factos assentes);
1.6. Conforme esse acordo inicial de Janeiro de 2001, a escritura pública de compra e venda seria celebrada no prazo de 90 dias após a conclusão do processo de desanexação do prédio prometido vender, acordo este sucessivamente alterado por acordos escritos datados de 22 de Janeiro de 2003 e de 1 de Agosto de 2003, nos termos dos quais a escritura pública de compra e venda seria celebrada até 31 de Maio de 2003 e até 31 de Dezembro de 2003, respectivamente (cfr. doc. de fls. 66-69 e resposta aos quesitos 2º, 3º e 4º da base instrutória);
1.7. Conforme esse acordo inicial de Janeiro de 2001, o réu foi autorizado pelo autor a ocupar o prédio prometido vender, tendo passado a habitar a casa e a usufruir do terreno (cfr. docs. de fls. 66-69 e 95-97 e alínea G) dos factos assentes);
1.8. Conforme esse acordo inicial de Janeiro de 2001, em caso de incumprimento do acordado pelo réu, o autor podia resolver o contrato promessa, fazendo suas as quantias recebidas do réu e ficando este obrigado a proceder à entrega do prédio no prazo de 8 dias a contar do incumprimento, acordo este completado por acordo subsequente por escrito datado de 17 de Janeiro de 2001 (nos termos do qual em caso de o réu não obter financiamento bancário para a aquisição e não celebrar a escritura pública e no caso de o réu não efectuar o pagamento dos reforços mensais do sinal ficava obrigado a proceder à entrega do prédio) e sucessivamente alterado pelos referidos escritos datados de 22 de Janeiro de 2003 e de 1 de Agosto de 2003 (nos termos dos quais, no caso de o réu não obter financiamento bancário para a aquisição ou não celebrar a escritura até 31 de Maio de 2003 ficava obrigado a proceder à entrega do prédio no prazo de 10 dias a contar dessa data, e que no caso de o réu não celebrar a escritura até 31 de Dezembro de 2003 ficava obrigado a proceder à entrega do prédio nessa data, respectivamente) - (cfr. docs. de fls. 66-69 e 95-97 e resposta aos quesitos 5º, 6º e 7º da base instrutória);
1.9. O réu efectuou os pagamentos acordados desde o ano de 2001 até meados do ano de 2003, não tendo efectuado o pagamento de sete mensalidades do ano de 2003, no valor de 3.500,00€, e de seis mensalidades do ano de 2004 no valor de 3.000,00€ (cfr. alínea L) dos factos assentes e resposta aos quesitos 9º, 10º e 13º da base instrutória);
1.10. Por escrito subscrito por ambos, em 5 de Novembro de 2004, no qual não é feita referência ao acordo inicial de Janeiro de 2001, o autor e o réu celebraram um subsequente acordo, nos termos do qual o autor prometeu vender ao réu que prometeu comprar, o referido prédio, pelo preço de 26.000.000$00/129.687,45€ (cfr. doc. de fls. 98-100 e alíneas H) e I) dos factos assentes);
1.11. Nesse acordo subsequente de Novembro de 2004, ficou acordado conforme a sua cláusula 4ª, que o pagamento do preço seria efectuado pelo réu mediante a entrega de quantias mensais de 500,00€ até à data da outorga da escritura de compra e venda, e o remanescente seria pago mediante cheque visado no momento da outorga da escritura de compra e venda (cfr. doc. de fls. 98-100, alínea J) dos factos assentes e resposta ao quesito 16º da base instrutória);
1.12. Nesse acordo subsequente de Novembro de 2004, ficou estipulado na sua cláusula 5ª, que a escritura pública de compra e venda seria celebrada no prazo de 6 meses após a sua assinatura, obrigando-se o autor a proceder à sua marcação e à comunicação prévia ao réu da respectiva data (cfr. doc. de fls. 98-100);
1.13. Nesse acordo subsequente de Novembro de 2004, ficou ainda estabelecido na sua cláusula 7ª, que o incumprimento por qualquer das partes conferia o direito à execução específica, podendo o réu optar pela entrega do imóvel, perdendo nesse caso as quantias entregues em favor do autor (cfr. doc. de fls. 98-100);
1.14. Relativamente às mensalidades referidas em 1.11. o réu não pagou 11 do ano de 2005 no valor de 5.500,00€, nem as 4 primeiras do ano de 2006, no valor de 2.000,00€, tendo deixado de efectuar esses pagamentos (cfr. resposta aos quesitos 11º, 12º, 13º e 17º da base instrutória, e alínea K) dos factos assentes);
1.15. Por carta datada de 5 de Abril de 2005 e recebida pelo réu em 19 de Abril de 2005, o autor comunicou-lhe “a resolução do contrato promessa celebrado em 5 de Novembro de 2004, por incumprimento do estipulado (…) na sua cláusula 4ª, em que estipularam os outorgantes o pagamento de uma renda mensal de 500,00€ até à realização da escritura pública de compra e venda (…) não estou na disposição de aguardar mais tempo (…) conferindo-lhe o prazo de 30 dias para deixar o imóvel bem como o pagamento dos valores em dívida em duas prestações, a primeira com vencimento 15 (quinze) dias após a recepção desta carta e a segunda após 30 (trinta) dias da recepção da presente carta, sob pena de intentar acção judicial no sentido de reaver o imóvel (…)” (cfr. doc. de fls. 101 e resposta ao quesito 8º da base instrutória);
1.16. O réu não procedeu à entrega do prédio ao autor e ocupa-o com os seus pais (cfr. alínea M) dos factos assentes e resposta ao quesito 14º da base instrutória);
1.17. O réu pretendeu solicitar empréstimo bancário, de que necessitava para pagamento do remanescente do preço devido aquando da celebração da escritura pública, o que era do conhecimento do autor (cfr. alínea Q) dos factos assentes e resposta aos quesitos 18º e 21º da base instrutória);
1.18. Por diversas vezes, o réu solicitou ao autor, que prometeu por várias vezes que lhe entregava daí a algumas semanas mas não lhe entregou, os documentos (caderneta predial actualizada, licença de habitação e certidão de registo predial) do imóvel prometido vender, necessários para a aprovação do empréstimo bancário, os registos provisórios da aquisição do imóvel em favor do réu e da hipoteca em favor da instituição bancária, e a celebração da correspondente escritura pública (cfr. resposta aos quesitos 19º, 20º, 22º, 23º e 24º da base instrutória);
1.19. O autor requereu à Câmara Municipal de … o destaque de uma parcela com a área da prometida vender mas sem qualquer edificação, e de outra com a área de 12.880 m2 e com uma edificação, requerimento sobre o qual recaiu proposta de indeferimento baseada em informação técnica datada de 15/02/2005 no sentido de não estarem reunidas as condições referidas no n.º 4 do DL n.º 555/99, de 16/12, na redacção conferida pelo DL n.º 177/2001, de 04/06, uma vez que a referida primeira parcela a destacar não dispunha de projecto aprovado, tendo o autor sido notificado em Março de 2005 para sobre ela se pronunciar no prazo de 10 dias úteis, o que ele não fez, não tendo junto o projecto em falta nem renovado o requerimento de destaque, destaque esse actualmente viável mesmo sem existência de projecto aprovado (cfr. resposta aos quesitos 25º, 26º, 27º, 28º, 29º, 30º, 31º e 32º da base instrutória e docs. de fl.s 39-40 e 155-157).
III – Abordemos, então, as questões de que nos cabe conhecer.
Sobre a nulidade do despacho de fls. 173:
Sustenta o apelante, na conclusão a), que o despacho de fls. 173 - que rectificou as respostas à matéria de facto - é nulo, nos termos do art. 201º e 653º do CPC, por não ter sido notificado às partes antes da prolação da sentença, o que acarreta, subsequentemente, também a nulidade desta última.
Incorre, manifestamente, em confusão entre realidades jurídico-processuais distintas, como o são, por um lado, a nulidade de acto processual e, por outro, a nulidade das decisões judiciais, sejam elas sentenças ou despachos judiciais.
Da primeira espécie trata o art. 201º, nº 1 do CPC onde se estabelece que a prática de um acto inadmissível por lei ou a omissão de acto ou formalidade que a lei prescreva produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.
Trata-se, pois, de irregularidade que afecta o rito imposto por lei para a marcha do processo, afectando, não só o acto que tenha de ser anulado, mas também os termos subsequentes que dele sejam absolutamente dependentes – nº 2 do art. 201º.
Já as nulidades caracterizadas no nº 1 do art. 668º, sendo irregularidades cometidas pelo juiz ao proferir a decisão judicial, afectam a regularidade formal desta, tornando-a nula.
E só o cometimento, pelo juiz, desses vícios de conteúdo na decisão que emite, e não a prática ou omissão de qualquer acto processual, é susceptível de afectar a regularidade formal da sentença ou despacho judicial, gerando a sua nulidade.
Daí que não faça o menor sentido dizer que o despacho recorrido é nulo, nos termos do art. 201º, porque não foi notificado às partes antes da sentença, sendo esta, em consequência, igualmente nula.
Não existe, pois, a invocada nulidade.
Mas ainda que se entendesse que a dita rectificação deveria ter sido notificada às partes antes da prolação da sentença, a omissão desse acto envolveria mera irregularidade processual que, nos termos do nº 1 do já citado art. 201º, só produziria nulidade se fosse susceptível de influenciar o exame ou a decisão da causa.
No caso, é manifesto que essa influência não existe, posto que a correcção efectuada em nada de substancial interfere na decisão sobre a matéria de facto.
Daí que também não exista nulidade de natureza processual.
Antes da análise das críticas dirigidas à sentença, tem interesse atentar nos argumentos e raciocínio que subjazeram à decisão nela emitida.
Foram eles, em síntese nossa, os seguintes:
- A vontade negocial, expressa nos contratos-promessa sucessivamente celebrados em Janeiro de 2001 e em Novembro de 2004, no tocante à prestação mensal a cujo pagamento o promitente-comprador se obrigou, interpretada à luz das regras estabelecidas nos arts. 236º, nº 1 e 238º do C. Civil, foi a de lhe atribuir o carácter de sinal - o que, de qualquer modo, se presumiria nos termos do art. 441º do C. Civil. No caso do contrato de 2004, essa prestação mensal visou uma finalidade alternativa: a de antecipação de pagamento do preço, para o caso de vir a ser celebrado o contrato prometido e a de contrapartida pela ocupação do imóvel, para o caso de o contrato definitivo não vir a ocorrer.
- Da interpretação das declarações que integram o contrato de Novembro de 2004, onde se não faz qualquer referência às mensalidades antes pagas pelo réu, cujo montante não é deduzido no valor do preço, que se mantém exactamente o mesmo, resulta o acordo tácito das partes no sentido da revogação do contrato-promessa celebrado em Janeiro de 2001 e na sua substituição pelo novo contrato-promessa então outorgado, transformando as quantias pagas pelo réu, a título de sinal, no âmbito do contrato substituído, em compensação patrimonial pela ocupação do imóvel.
- Daí que nem o autor possa pedir o pagamento das quantias que, a esse título, o réu tenha deixado de pagar, nem este último possa pedir ao autor o dobro daquelas que pagou.
- Apenas o incumprimento definitivo do contrato é idóneo para desencadear o mecanismo sancionatório do art. 442º, nº 2 do C. Civil.
- Não havendo incumprimento, por parte do réu, da obrigação principal de celebração do contrato prometido – natureza que não possui a obrigação de antecipação do pagamento do preço da compra e venda, de carácter meramente acessório –, carece de fundamento legal e não é admissível a resolução contratual declarada pelo autor ao réu.
- Incumpriu o autor, culposamente, a obrigação de obtenção e entrega dos documentos necessários à celebração da escritura pública, obrigação essa que assume uma instrumentalidade determinante relativamente à obrigação principal de celebração da escritura de compra e venda; e, para além disto, ao declarar, infundadamente, a resolução do contrato ao réu, emitiu declaração séria, categórica e que não deixa dúvidas sobre a sua vontade de não outorgar o contrato prometido, incumpriu definitivamente o contrato-promessa, pressuposto da resolução do contrato e do pagamento pelo promitente vendedor do dobro do sinal, nos termos do art. 442º, nº 2 do C. Civil.
- Tal resolução foi tacitamente declarada pelo réu ao invocar o incumprimento do contrato por parte do autor e ao pedir, em sede de pedido reconvencional contra ele deduzido, a sua condenação a pagar-lhe quantia que diz corresponder ao dobro do sinal prestado; não lhe assiste, todavia, este direito, já que a prestação mensal por ele paga assume, de acordo com a vontade das partes, e para o caso de incumprimento do contrato – cfr. cláusula 7ª referida no ponto 1.13. – a natureza de compensação pela ocupação do imóvel, assistindo ao autor o direito de fazer suas as quantias recebidas.
- Sendo os autores titulares do direito de propriedade sobre o imóvel que o réu possui sem qualquer causa justificativa, não pode deixar de proceder o pedido por aquele formulado de condenação deste a entregar-lho.
- Têm os autores direito a receber do réu as quantias mensais de € 500,00 relativas aos meses de Fevereiro de 2005 até Abril de 2006 - € 7.500,00 -, acordadas, como se disse já, em caso de incumprimento contratual do autor ou do réu – como é o caso -, como compensação pela ocupação do imóvel, e aos respectivos juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a citação até efectivo pagamento.
Sobre o número de contratos-promessa celebrados:
Discordando da sentença que considerou terem existido dois contratos-promessa, um primeiro, datado de 10 de Janeiro de 2001, e um outro que o substituiu, datado de 5 de Novembro de 2004, ambos com o mesmo objecto, o apelante sustenta, como decorre da sua conclusão e), ser um único o acordo celebrado pelas partes, embora com aditamentos e alterações.
Este seu entendimento, que, como se salienta na sentença, é um volte face relativamente a anterior posição expressamente assumida no processo – segundo a qual o primeiro contrato-promessa e seus aditamentos nenhuma relevância possuiriam, visto ter havido “contrato-promessa posterior celebrado em 5 de Novembro de 2004 em que nada se ressalva em relação aos contratos anteriores” (fls. 105) -, perante os factos provados e a interpretação da vontade negocial das partes, não se mostra fundado.
Com efeito, mostram os factos que, depois de um acordo inicial, outorgado em Janeiro de 2001 – nºs 1.3 a 1.8 -, as partes celebraram em 5 de Novembro de 2004 um outro – factos nºs 1.10 a 1.13 -, onde, sem fazerem a mínima referência ao anterior, nem às prestações que no seu âmbito tiveram lugar, regulam de forma minuciosa, à semelhança do que já haviam feito naqueloutro, o conteúdo da promessa de compra e venda a que reciprocamente se vinculam, evidenciando, assim, e de forma clara, que o seu intuito é, não o de introduzir um qualquer aditamento ou alteração ao anterior, mas antes o de outorgar um outro contrato, pese embora a semelhança do conteúdo substancial de ambos. Um outro elemento concorre também – e como bem se salientou na sentença impugnada – para esta asserção. É que no escrito de Novembro de 2004 nenhuma menção é feita aos pagamentos já antes efectuados pelo réu que não foram considerados pelas partes como integrando o preço da compra e venda prometida, já que o valor convencionado para este se mantém nos mesmos € 129.687,45 – cláusula 3ª -, a ser pago pela forma descrita na cláusula 4ª (fls. 98/99).
E, finalmente, a vontade das partes quanto à celebração de contrato novo, com extinção e substituição do anterior, é ainda inequivocamente revelada pela circunstância de terem passado a considerar como vigente apenas o último, como o demonstra o facto de a declaração resolutória do negócio, dirigida pelo autor ao réu, ter por objecto apenas o acordo de Novembro de 2004.
Daí que deva concluir-se, como bem se fez na sentença impugnada, que existiram, sucessivamente, dois contratos entre as partes, pelos quais o autor prometeu vender e o réu prometeu comprar o prédio referido em 1.1..
Em face disto, não tem também razão de ser a alegação do apelante no sentido de que fazem parte de um único contrato todas as quantias por ele pagas aos autores, a título de sinal, no valor global de, pelo menos, € 19.500,00 – conclusões e) e f).
Há que distinguir, em face da existência dos dois contratos, o segundo substitutivo do primeiro, aquilo que foi pago na vigência de cada um deles, em cumprimento da obrigação em ambos assumida de pagar mensalmente aos autores a quantia de € 500,00 – cfr. artigo 3º, nº 2 do acordo de 10 de Janeiro de 2001 (fls. 66/68) e cláusula 4ª do acordo de 5 de Novembro de 2004 (fls. 98 e 99).
Por isso, e caso devam ser consideradas como tal, só poderão ser tidas como sinal, designadamente para os efeitos da sua devolução em dobro, nos termos do nº 2 do art. 442º do Código Civil – diploma a que respeitam as normas de ora em diante referidas sem menção de diferente proveniência -, as quantias pagas pelos réus após aquela data, ou seja, na vigência do segundo dos contratos celebrados pelas partes.
Sobre as consequências do incumprimento do contrato pelos autores:
Afirmou-se na sentença o incumprimento definitivo do acordo por parte dos autores, declarando-se, com base nele, a resolução do contrato, impondo-se agora saber as consequências que daí advêm.
Com invocação do disposto no citado art. 442º, nº 2, o apelante sustenta que os autores lhe devem pagar o dobro do sinal prestado, considerando como tal, tudo o que lhes pagou desde a celebração do acordo de 2001.
Adiantou-se já que só poderá atribuir-se essa natureza, para efeitos do invocado preceito legal, às quantias pagas após a celebração do contrato de 5 de Novembro de 2004, no valor global de € 1.000,00 Correspondente à quantia mensal de € 500,00 pagas em cada um dos meses de Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005. , promessa de compra e venda que, a partir de então, ficou a ligar as partes.
Pese embora o afirmado incumprimento definitivo do contrato por parte dos autores, promitentes vendedores, entendeu-se na sentença que ao promitente comprador, aqui apelante, não assistia a faculdade, estabelecida no citado preceito, de exigir dos autores o pagamento do dobro daquilo que prestara, porque as partes na cláusula 7ª do contrato celebrado em 5 de Novembro de 2004 teriam afastado a aplicação do mecanismo indemnizatório do sinal, estipulando consequência diversa.
Isto na medida em que na dita cláusula se convencionou – ainda segundo o entendimento adoptado na sentença –, para o caso de incumprimento da promessa por qualquer das partes, que o réu pode optar, em alternativa à execução específica da promessa, pela entrega do imóvel com perda das quantias mensais pagas aos autores, o que evidenciará que, nessa hipótese, tais prestações serão contrapartida da ocupação do imóvel.
E a partir disto concluiu-se que, não tendo o réu, em face do incumprimento do autor, optado pela execução específica – pediu antes, tacitamente, a resolução do contrato e, expressamente, o dobro do sinal que prestou –, têm os autores direito a ficar com as quantias dele recebidas, deste modo não assistindo ao réu a faculdade de pedir o dobro delas.
É argumentação que, salvo o devido respeito, não podemos acompanhar.
Vejamos o teor da cláusula 7ª e ainda como deve ser interpretada a vontade negocial expressa através dela.
Aí, autor e réu declaram que:
“No caso de incumprimento, por qualquer das partes, poderão os outorgantes requerer a execução específica do presente contrato nos termos do artigo 830º do Código Civil em vigor, podendo o segundo outorgante optar pela entrega do imóvel, perdendo neste caso a favor do primeiro outorgante todas as importâncias já entregues.”
Tendo presentes as regras de interpretação da declaração negocial, enunciadas nos arts. 236º Cujo nº 1 dispõe, como se sabe, que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. e 238ºEm cujo nº 1 se estabelece que: “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.”, é evidente que as partes quiserem deixar expressamente convencionada a faculdade de o adimplente, em caso de incumprimento da outra parte, pedir, pese embora a existência de sinal, a execução específica do contrato. É convenção que, nesta parte, mais não faz do que acolher e reproduzir o regime legal estabelecido nos arts. 830º, nºs 1 e 3 e 442º, nº 3.
O promitente disposto a cumprir, que se vê confrontado com o inadimplemento da parte contrária, tem ao seu dispor dois mecanismos legais, um, tendente à efectiva execução do contrato, consistente na obtenção de sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, e outro que, pressupondo a extinção do contrato, se traduz na perda do sinal – se faltoso é o promitente comprador – ou na obtenção do sinal em dobro – se quem não cumpre é o promitente vendedor (nº 3 do art. 442º).
Nesta dicotomia e no conteúdo de cada uma das opções conferidas reside o equilíbrio da posição de cada uma das partes.
É absolutamente contrário à lógica das relações negociais e não é naturalmente expectável que um dos contraentes outorgue convenção que, em seu manifesto prejuízo e correlativo benefício da parte contrária, exclua alguma das duas faculdades que a lei lhe confere perante o incumprimento da parte contrária, assim subvertendo o equilíbrio legalmente tutelado.
Interpretar a cláusula em apreço, como se fez na sentença, no sentido de que a opção aí concedida ao promitente comprador de entregar o imóvel, perdendo, em favor do promitente vendedor, tudo aquilo que lhe pagou, é enunciada por referência à execução específica que podia ter exigido deste último, é ver nela a vontade das partes, designadamente do réu, de, com prejuízo próprio e manifesto benefício dos autores, excluir a faculdade que a lei lhe confere de exigir o sinal em dobro, em caso de incumprimento da promessa por parte dos autores.
Ou seja, em face desse incumprimento, o réu, aqui apelante, apenas poderia requerer a execução específica – mecanismo que a lei põe nas mãos do contraente que, como ele, está disposto a cumprir contra o inadimplente – e, não o tendo feito, teria - como o entendeu a sentença impugnada - de entregar o bem objecto do contrato prometido, com perda de tudo o que prestou, regime que, como é sabido, longe de compensar o promitente comprador pelo inadimplemento da parte contrária, é exactamente destinado a sancioná-lo por incumprimento contratual, aqui declaradamente inexistente.
Não foi isto, seguramente, o pretendido pelas partes.
Não faz, na verdade, sentido que, como consequência do incumprimento por parte do promitente vendedor, o promitente comprador, optando pela resolução contratual em vez da execução específica, perca as quantias que entregou, o que equivale à exclusão de qualquer indemnização por parte do faltoso – em violação do que consta do art. 809º.
Mas já faz todo o sentido, em termos de lógica negocial e de tutela dos interesses dos contraentes, que estes, seguramente, pretenderam salvaguardar, que a opção do réu pela entrega do prédio com perda do sinal prestado, prevista na cláusula em análise, se reporte, diversamente do entendido na sentença, à execução específica enquanto arma nas mãos dos autores, promitentes vendedores e, portanto, no caso de incumprimento contratual por parte do réu.
No caso, aqui não verificado, de ter sido ele o remisso, estaria do lado dos autores, segundo a lei, a possibilidade de optar entre a faculdade de pedir a execução específica ou a de pôr fim ao contrato, podendo então fazer seu o sinal recebido do réu, ficando este obrigado a entregar-lhes o imóvel que vinha detendo a coberto de promessa de compra e venda, agora finda.
E, para esta hipótese, faz todo o sentido que as partes tenham querido, em benefício do promitente comprador, conceder-lhe a opção pela entrega do imóvel com perda do sinal prestado, em detrimento da execução específica a pedido dos autores – uma e outra consequências possíveis do seu incumprimento contratual.
Seria este o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do réu, deduziria do conteúdo negocial em apreço, carecendo de razoabilidade, por não salvaguardar devidamente o equilíbrio da posição do promitente comprador disposto a cumprir, a interpretação diversa feita da cláusula 7ª.
Em face do incumprimento dos autores, podia o réu trilhar um de dois caminhos: pedir a execução específica, se esta fosse possível, ou pôr fim ao contrato, peticionando o sinal em dobro.
Mas a escolha de uma destas vias, nada tem a ver com a “opção” enunciada pelas partes na dita cláusula contratual, e que, sendo desencadeada pelo seu incumprimento contratual, seria por ele exercida entre a execução específica do contrato ou o seu termo, a pedido da contra-parte.
É inequívoco que as quantias mensais entregues pelo réu ao autor no âmbito do contrato têm a natureza de sinal, o que, aliás, se presume – art. 441º -, presunção essa não ilidida.
E, rejeitando-se, deste modo, a interpretação feita na sentença, não se aceita que a quantia a pagar a título de sinal possa valer, igualmente, como compensação da fruição da coisa prometida vender e comprar e entregue no âmbito do contrato-promessa.
Desta função de tal pagamento dentro da economia do contrato não há, na letra deste, qualquer sinal que permita a sua interpretação razoável nesse sentido, pelo que não pode subsistir a condenação proferida no sentido do pagamento de € 7.500,00 a fazer pelo promitente comprador à sua contraparte – condenação esta que adiante será revogada.
E tem o apelante direito a haver dos autores o dobro do que prestou a título de sinal – art. 442º, nº 2 -, no caso € 2.000,00 – dobro do valor das prestações de Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005, cada uma no montante de € 500,00 – e, bem assim, juros de mora à taxa legal, contados desde a citação e até efectivo pagamento.
Goza também o apelante, nos termos do art. 755º, nº 1, alínea f), de direito de retenção sobre o imóvel objecto da promessa de compra e venda até à satisfação de tal crédito.
O recurso procede, assim, nos apontados termos, não havendo que conhecer da pretensão que o apelante designa de subsidiária.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente nos termos expostos, pelo que:
- absolve-se o réu, aqui apelante, do pedido que contra ele formularam os autores de condenação no pagamento de quantia monetária e juros;
- em sede de pedido reconvencional, condenam-se os autores a pagarem ao réu a quantia de € 2.000,00, acrescida de juros de mora, contados desde a citação e até efectivo pagamento, à taxa legal, reconhecendo-se ao réu direito de retenção sobre a coisa prometida vender até à satisfação deste crédito.
- no mais, vai a sentença confirmada.
Na 1ª instância e no tocante à apelação, as custas serão suportadas por ambas as partes na proporção do decaimento.
Lisboa, 8 de Fevereiro de 2011
Rosa Ribeiro Coelho
Graça Amaral
Dina Maria Monteiro |
