| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I, SA, intentou acção de despejo, com processo sumário, contra M, pedindo que se decrete a cessação, por resolução, do contrato de arrendamento relativo ao 3º andar esquerdo, porta 2, do prédio urbano sito em Lisboa, arrendado ao R. e a condenação deste a despejá-lo, entregando-lho livre e devoluto.
Fundamenta a sua pretensão no preceituado nos arts. 1038º, a) e 1083º do CC (não pagamento da renda devida).
Citado, o R. contestou por excepção e impugnação, dizendo, no mais significativo, que não pode habitar o arrendado por chover no seu interior e ameaçar ruína eminente.
Deduziu ainda reconvenção, pedindo a condenação da A. na realização das obras necessárias à plena fruição do arrendado e no pagamento de igual quantia à da renda (€ 350,00), por cada mês que dele não puder usufruir.
Após resposta da A., foi proferido despacho saneador e fixada, sem reclamação, a matéria de facto considerada assente e a que constitui a base instrutória.
Realizou-se o julgamento, posto o que o Sr. Juiz proferiu sentença, a julgar a acção e a reconvenção improcedentes.
Inconformada com essa sentença, dela interpôs a A. recurso, em cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 685º-A, 1 do CPC -, a questiona na sua vertente jurídica.
O apelado contra-alegou, defendendo a manutenção do julgado.
Cumpre decidir, tendo em conta que foram os seguintes os factos considerados provados:
1 - O imóvel sito em Lisboa, é pertença da A., encontrando-se inscrito na matriz predial da freguesia de S. José sob o artigo 491;
2 - Em data concretamente não apurada, mas situada antes de Março de 1998, os anteriores proprietários do prédio referido em 1 declararam dar o mesmo para arrendamento para habitação ao R. e este declarou aceitar;
3 - A renda mensal em Fevereiro de 2007 era de € 330,35, em Novembro de 2007 de € 340, 60 e em Novembro de 2008 de € 350,00;
4 - A renda vencida desde Novembro de 2007 e as subsequentes não foram pagas pelo R.;
5 - As águas das chuvas entram livremente no locado;
6 - Os esgotos e a humidade deixam um cheiro intenso no locado;
7 - O pavimento sendo de tacos, com a chuva e humidade, estes saltaram;
8 - A A. nunca fez obras no locado;
9 - O telhado deixa entrar água;
10 - O imóvel precisa de obras necessárias a permitir que deixe de chover no interior;
11 - As paredes do locado têm infiltrações de água;
12 - As caixas das janelas e estas estão estragadas pelas infiltrações, deixando passar água.
Na sentença sindicanda teve-se como lícita a recusa do pagamento da renda pelo R., ao abrigo da excepção de não cumprimento do contrato (art. 428º, 1 do CC), por a A. não cumprir a obrigação de lhe assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina, por ausência das obras a tanto necessárias.
De tal dissente a recorrente, sustentando que o R. não a informou da necessidade das obras de conservação do locado, que não se provou a privação total do uso deste e que também não se provou em que data é que o R. ficou impossibilitado de no mesmo residir - se antes, se depois do início da falta de pagamento das rendas -, tudo a não legitimar a invocada excepção de não cumprimento do contrato por parte do R..
O art. 428º do CC á de aplicar a todos os contratos bilaterais, desde que não existam prazos diferentes para o cumprimento das prestações do respectivo sinalagma, com a interpretação correctiva de que a diversidade de prazos obsta à invocação da exceptio non adimpleti contracrus pela parte que primeiro tenha de efectuar a sua prestação, mas nada impede a outra de opô-la (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 3ª ed., pág. 381, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 9ª ed., págs. 408 e sgs. e Almeida Costa, RLJ, 119º - 143).
Igualmente o uso da excepção de não cumprimento do contrato é de admitir em casos de prestação continuada, como é o caso da locação (cfr. Antunes Varela, ob. e loc. citados), o que, de resto, nem vem questionado.
Nestes casos, como refere Calvão da Silva, “ exceptio não pode ser exercida pelo contraente que está obrigado a cumprir, rectius, em primeiro lugar, mas já pode ser oposta pela parte cuja prestação deva ser realizada depois”, acrescentando, no que ao contrato de locação importa, que “se a renda deve ser paga antecipadamente, o locador pode recusar a entrega da casa se o locatário não paga; mas se já a entregou e o locatário não paga (ou continua a não pagar) a renda, aquele não é obrigado a reparar as deteriorações a fim de garantir o gozo da coisa por este.
Já se o locatário paga a renda e paga o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender o pagamento da renda (de toda a renda) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locador, o locatário apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda” (in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 331, nota 599).
Isto posto, no concreto dos autos, temos que as águas da chuva entram livremente no locado, os esgotos e a humidade deixam um cheiro intenso neste, os tacos do pavimento, com a chuva e a humidade, saltaram, as paredes têm infiltrações de água, estando as caixas das janelas estragadas por estas, deixando passar a água, precisando o imóvel das obras necessárias a evitar que chova no seu interior, obras que a A. não fêz.
Por outro lado, o R. não pagou a renda vencida em Novembro de 2007 e as subsequentes.
Na sentença relevou-se decisivamente o facto da chuva entrar livremente no locado, para se concluir que o gozo deste ficou impossibilitado, até porque, acrescentou-se, não se provou que apenas em parte dele chovesse e que tal permitia ao arrendatário usar a parte em que essa ocorrência não acontecia.
Se é certo que ao R., excepcionante, cabia a alegação e prova de que a deterioração do locado o impossibilitava de usar a totalidade deste, por se estar perante factualidade suportadora da excepção de não cumprimento que invocou (art. 342º, 2 do CC) e, por isso, não se acompanha a sentença quando retira aquela conclusão porque não se provou que chovesse apenas em parte do arrendado, não é menos certo que, tendo-se provado que as águas das chuvas entram livremente neste, é lícito retirar a presunção de que a fruição do seu gozo se tornou impossível na totalidade da sua área (art. 351º do CC), pois a entrada livre das águas das chuvas em qualquer habitação faz, normalmente, com que as águas passem de umas divisões para as outras, afectando o uso de todas.
Adianta ainda a recorrente que o R. não cumpriu o dever que sobre si impendia de a informar da necessidade de obras no locado.
Contudo, esta obrigação do locatário só existe, desde que a necessidade de obras no arrendado seja ignorada pelo locador (art. 1038º, h), in fine, do CC) e tal não é o caso, como se retira da carta dirigida em 4-4-2008 pelo R. à anterior senhoria, que a A. juntou (cfr. fls. 49) e onde aquele faz referência às obras que tem “vindo a reclamar, e às quais a senhora não tem dado nenhum seguimento”.
Ora, a A. adquiriu o prédio não só com todos os direitos, mas também com todos os ónus e encargos a ele inerentes.
Por isso, por aqui, também a sem razão da recorrente.
O mesmo, todavia, não se pode dizer já quando defende que não se provou em que data é que o R. ficou impossibilitado de residir no locado, por efeito da deterioração deste, o que releva, sem dúvida, para efeito de se aquilatar da legitimidade da suspensão do pagamento da renda, pois, como é apodíctico, o locatário só pode recusar o pagamento da renda do locado, a partir do momento em que o locador não cumpriu a sua obrigação de lhe assegurar o seu gozo e não antes e isto, pela simples razão de que enquanto não houver incumprimento contratual de uma das não pode a outra opor a exceptio.
Ora, a este respeito nada se apurou, até porque nada foi alegado.
Como adianta a recorrente, a matéria de facto dada como provada não permite extrapolar que a entrada livre das águas da chuva no locado - facto na sentença considerado decisivamente relevante para a configuração da excepção de não cumprimento do contrato invocada pelo R. - já ocorria em Novembro de 2007, data em que o R. deixou de pagar as rendas.
A alegação e prova de tal factualidade competia ao R. (art. 342º, 2 do CC). Não o tendo este feito, não pode o tribunal reconhecer-lhe, por carência da factualidade necessária para o efeito, o direito à pretendida recusa do pagamento das rendas que eram devidas.
Aliás, ainda na atenção do teor da carta que, em 4-4-2008, o R. dirigiu à anterior senhoria, parece poder concluir-se que nessa data (Abril de 2008) aquele habitava o locado ou, minime, que este reunia condições de habitabilidade: é o que se retira, a contrario, quando afirma que “uma acção de despejo a ser movida contra mim, obrigar-me-á, contra a minha vontade, a por o andar nas mesmas condições inabitáveis em que me foi alugado…”
Assim e segundo o próprio R., o locado encontrava-se, quando para ele foi viver, “numa degradação total”, tendo ele mesmo - desconhecendo-se em que condições -, procedido às reparações indispensáveis à sua habitabilidade, habitabilidade esta que ainda se verificava em Abril de 2008.
Provou-se, porém, que o R. já não pagou a renda de Novembro de 2007, nem pagou as subsequentes: isto é, habitando o R. o locado ou estando este em condições de poder ser habitado, o que tanto vale, o R. não pagou a renda devida, com a consequente violação do contrato (art. 1038º, a) do CC), violação essa operante para efeitos da resolução deste, porque perdurou por mais de três meses (art. 1083º, 1 e 3 do CC).
Seja, todavia, como for, não tendo o R. logrado provar em que data as deteriorações do arrendado obstaculizaram à fruição deste, desconhecem-se quais as rendas cujo pagamento lhe era permitido recusar em face da não reparação dessas deteriorações, pelo que, como sobredito ficou, não é de configurar a excepção de inadimplência, sobrando a ilicitude do não pagamento das rendas por parte do R..
Termos em que se acorda, na procedência da apelação, em revogar a sentença recorrida na parte em que julga improcedente a acção, que agora se julga procedente e, em consequência, se declara resolvido o contrato de arrendamento ajuizado e se condena o R. a despejar de imediato o locado.
Custas da acção, em ambas as instâncias, pelo apelado.
Lisboa, 01-07-2010
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues |
