Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	1268/03.6TBSCR.L1-2
Relator:	FARINHA ALVES
Descritores:	REGISTO PREDIAL ESCRITURA PÚBLICA TERCEIROS REGISTO NULIDADE EFEITOS
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	01/28/2010
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário:	O conceito de terceiros para efeitos de registo pressupõe a constituição de direitos incompatíveis que tenham como sujeito passivo uma única pessoa, o titular inscrito. Respeitando a ideia de que o registo não dá direitos, e apenas dá publicidade a direitos já existentes, o conceito de terceiro para efeitos de registo pressupõe que o direito registado existe e pertence, ou já pertenceu, ao titular inscrito. (FA)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa B... e marido C..., residentes no Funchal, intentaram, contra: D.... e esposa E..., F... e esposa G..., residentes em Machico, e Banco, S.A., com sede em Lisboa, a presente acção declarativa, sob a forma ordinária pedindo que fosse: - Declarado que não existe o direito de propriedade dos Réus D... e mulher E... sobre o prédio, designadamente porque não o adquiriram por usucapião ao invés do que consta da escritura de justificação outorgada pelos RR. a 05 de Dezembro de 2000, junta como doc. n.º 1. - Anulada, ou então declarada nula e/ou ineficaz, a compra e venda da escritura onde os Réus D... e mulher E... declararam vender aos Réus F... e mulher G... o prédio dos autos e estes comprar-lhes o mesmo; - Anulada ou então declarada nula e/ou ineficaz a hipoteca constituída sobre o mesmo prédio em favor do R. Banco, S.A; - Ordenado o cancelamento daquelas inscrições (….) ou/e de qualquer outra que porventura na Conservatória do Registo Predial de Machico venha a ser feita a partir daquelas. Para tanto, alegaram, em síntese: Por escritura pública, outorgada a 5 de Dezembro de 2000, os Réus D... e mulher E... declararam-se donos e legítimos possuidores de um prédio rústico e urbano, sito no (…), concelho de Machico, inscrito na matriz (...), não descrito na Conservatória do Registo Predial de Machico, por o haverem adquirido por usucapião; Contudo, tais declarações são falsas, porquanto os Réus D... e mulher E... nunca possuíram o prédio em causa, que pertence, em comum e sem determinação de parte ou de direito, à Autora e aos seus quatro irmãos; Apesar das falsidades contidas na referida escritura pública, os Réus, com base nesta mesma escritura pública, inscreveram a propriedade desse prédio em seu nome na Conservatória do Registo Predial de Machico; Posteriormente, por escritura pública datada de 6 de Agosto de 2001, venderam esse mesmo prédio aos Réus F.... e esposa G..., que conheciam toda a situação atrás descrita, tendo estes registado tal aquisição, sendo certo ainda que hipotecaram tal prédio a favor do Réu Banco, S. A.. Citados, todos os Réus contestaram. Os Réus F... e esposa G... alegaram, em síntese: Adquiriram o prédio na convicção de que se tratava de um prédio "legal" e sem quaisquer problemas, com a convicção de que o mesmo pertencia aos Réus D... e mulher E...; Registaram a sua aquisição em 18 de Setembro de 2001, antes da propositura da presente acção. Só tiveram conhecimento da pretensão dos AA. através de notificação judicial avulsa feita a 18-12-2001. Por seu turno, o Réu Banco, S.A. alegou que: Se limitou a emprestar dinheiro aos Réus F... e esposa G... para aquisição do prédio em causa e para a realização de obras no mesmo, desconhecendo que aquele não pertencesse aos Réus D... e mulher E..., sendo certo que sempre confiaram no registo de propriedade existente a favor destes; Desconhece e impugna o alegado nos art.s 3º a 43º, 49º e 50º da petição inicial. Os direitos adquiridos e registados pelo Banco, com absoluto desconhecimento dos problemas alegados na petição inicial, não podem ser postos em causa por um qualquer direito do Autor não registado. Se, como alegam os AA., o prédio integra heranças indivisas a que a Autora concorre com mais quatro irmãos, haverá ilegitimidade dos AA., nos termos do art. 2091.º do C. Civil. Por fim, os Réus D... e mulher E... alegaram, em suma, que: Compraram o prédio em causa, no ano de 1975, a H... e mulher que, por sua vez, o haviam adquirido a I.... e esposa. E, a partir daquela data, passaram a possui-lo como se fossem seus proprietários. A referência feita na escritura a I... e mulher ficou a dever-se apenas ao facto de os nomes destes constarem da caderneta predial como donos do prédio anteriores ao H.... Por razões que lhes são alheias, a escritura pública de compra e venda do prédio em causa não se realizou, embora a mesma tenha estado diversas para se realizar. Os Autores replicaram. No despacho saneador foi desatendida a excepção de ilegitimidade deduzida pelo R. Banco, S.A. Os autos prosseguiram para julgamento, realizado com registo da prova produzida, tendo a matéria de facto sido decidida pela forma que consta de fls. 552 a 556 dos autos, sem reclamação. Seguiu-se a sentença, com a seguinte decisão: «Pelo exposto, julgo a acção totalmente procedente e, consequentemente: • Declaro que não existe o direito de propriedade dos Réus D... e mulher E... sobre o prédio rústico e urbano, sito no (…), concelho de Machico, com a área global de dois mil quatrocentos e noventa metros, sendo quarenta e três de área coberta e quarenta metros duma dependência, a confrontar (…), inscrito na matriz a parte rústica em nome de I... e de H..., com o valor patrimonial de 41 019$00, e a parte urbana em nome de H..., com o valor patrimonial de 93 506$00, e declarado de quinhentos mil escudos, porque estes não o adquiriram por usucapião ao invés do que consta da escritura de justificação notarial outorgada no dia 5 de Dezembro de 2001, no Cartório Notarial de ...., lavrada a fls. ... do livro número ... das notas desse mesmo Cartório, e da inscrição ... da descrição predial desse mesmo prédio na Conservatória do Registo Predial de Machico, sob o n.º (..) da freguesia de Água de Pena; • Declaro nula a compra e venda da escritura onde os Réus D... e mulher E... declararam vender aos Réus F... e mulher G... o prédio acima identificado e estes comprar-lhes o mesmo; • Declaro nula a hipoteca constituída sobre o prédio acima descrito pelos Réus F... e mulher G... a favor do Réu Banco, S. A.; • Ordeno o cancelamento das inscrições (…..), e de qualquer outra que porventura na Conservatória do Registo Predial de Machico venha a ser feita a partir daquelas.» Inconformados, todos os RR. apelaram do assim decidido, mas o recurso interposto pelos RR. D... e mulher E... ficou deserto por falta de alegações. O Apelante Banco, SA rematou as suas alegações com as seguintes conclusões: a) Em violação do disposto nos artigos 3.º, n.º 3, 3.º-A, 490.º e 511.º, n° 1, todos do CPC, o Tribunal a quo deu como assente todo um conjunto de factos (sob as alíneas E), F), G), I), L), M), N), O), P), Q) e R)), os quais haviam sido objecto de impugnação expressa e inequívoca sob o artigo 13° da Contestação; b) Em violação do disposto nos artigos 511.º, n.º 1, 513.º e 646.º, n° 4, todos do CPC, foi integrada na fundamentação de facto, sob as alíneas E) e F), a afirmação de que determinado bem pertence a determinada pessoa, afirmação esta que não é factual, antes matéria conclusiva e de direito; c) Em violação do disposto nos artigos 264.º, n.º 1, 660°, n.º 2 e 664.º, do CPC, e 1287.º, 1288.º, 1292.º e 303.º, do CC, não tendo sido de todo invocada a usucapião - nem por todos os herdeiros como se impunha em obediência ao disposto no art. 2091° do C.C., nem sequer pelos Autores -, não pode o Tribunal a quo concluir como concluiu, no sentido de que por via das alegadas posses sucessivas os mesmos adquiriram o prédio em causa por usucapião, porquanto não há aquisição ipso jure, nem esta pode ser declarada ex oficio pelo Tribunal; d) Por último, verifica-se que, ao contrário do decidido pelo Tribunal a quo, o direito do Réu Banco, S.A., enquanto credor hipotecário, e independentemente de qualquer prazo, não fica prejudicado pela eventual procedência da presente acção no que à escritura de justificação e respectivo registo diz respeito, sob pena de violação do disposto no 17°, n° 2, do CRPr; e) Na verdade, e em primeiro lugar, ao ter agido com base nos registos antecedentes, e com base na presunção de titularidade associada aos mesmos nos termos do art. 7.º do CRPr., tem o Réu Banco, S.A de ser havido como terceiro de boa fé, até porque os Autores não alegaram nem provaram quaisquer factos em contrário, como era seu ónus, quer por força da referida presunção, quer pelo facto da presente acção ser, quanto ao Banco, não de simples apreciação negativa, mas sim, no que à invalidação da referida hipoteca diz respeito, constitutiva de direitos; f) E por outro lado, em segundo lugar, é o referido art. 17.º, n.º 2, do CRPr. o normativo aplicável, e não o art. 291.º do CC, o qual nada tem que ver com as presunções do registo, aplicando-se apenas quando o terceiro de boa fé não tenha agido com base no registo, ou seja, quando o negócio nulo ou anulável não haja sido registado, o que não é caso. E os Apelantes F... e esposa G... formularam as seguintes conclusões: A - Por constar da fundamentação expressa no Despacho Judicial que respondeu à matéria de facto controvertida (vulgo resposta aos quesitos) e da prova documental junta, nomeadamente das certidões de registo predial, devem ser aditados à referida matéria, os seguintes factos: - Quando os RR. F... e esposa G... se preparavam para efectuar a escritura pública de aquisição, em Novembro de 2000, conjuntamente com a constituição de uma garantia hipotecária a favor do R. Banco, por este foi exigido o registo prévio da aquisição a favor dos vendedores, já que o prédio, na altura não estava registado. - Nem a Autora, nem os seus ascendentes, registaram o prédio objecto dos presentes autos, nem averbaram a aquisição do mesmo. - O primeiro registo do prédio foi efectuado pelos RR D... e mulher E.... B - Ao contrário do que faz subentender o Tribunal da Relação, (há-de ser o Tribunal recorrido) não resulta dos factos provados que os réus F... e esposa tivessem conhecimento de que o prédio não era do casal que lhes vendeu, ou que tivessem qualquer suspeita de vícios ou irregularidades nesse prédio, seja a que título for. C - A Autora não alegou, e muito menos provou, qualquer facto que com propriedade pudesse levar o tribunal a concluir que os Apelantes F... e esposa tinham conhecimento de qualquer vício do contrato ou estivessem de má fé. D - Ao caso em apreço, ou seja, à decisão de estender os efeitos da nulidade da primeira aquisição ao negócio oneroso subsequente pelo qual F... e esposa adquiriram o prédio, não é de aplicar o artigo 291° do Código Civil, ao contrário do que decidiu o Tribunal do Funchal, já que o âmbito desse preceito se refere aos casos em que a Requerente da declaração de nulidade tenha intervido no negócio que pretende nulo. E - A Autora, ora Apelada, não interveio no negócio pelo qual os vendedores D... e mulher alegam ter adquirido o prédio em causa. F - Nem a Autora, nem os seus ascendentes, registaram o prédio objecto do presente processo nem averbaram as suas aquisições. G – G.... e F... registaram a sua aquisição onerosa e gozam da prioridade registral para efeitos de terceiros prevista no artigo 5° do Código de Registo Predial. Não foram apresentadas contra-alegações. Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas respectivas conclusões, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal está em causa nos presentes autos saber: No recurso interposto pelo Apelante Banco, SA: - Se foi indevidamente considerada assente matéria de facto vertida nas alíneas E), F), G), I), L), M), N), O), P), Q) e R). - Se as alíneas E) e F), contêm matéria conclusiva e de direito; - Se a usucapião tinha de ser invocada por todos os herdeiros, e nem sequer foi invocada pelos AA; - Se o normativo aplicável ao caso é o art. 17°, n.º 2, do Código de Registo Predial, e não o art. 291° do CC. No recurso interposto pelos Apelantes F... e esposa: - Se devem ser aditados os factos referidos na primeira conclusão. - Se ao caso não é aplicável o art. 291.º do C. Civil, mas a prioridade do registo. Vejamos, começando, naturalmente, pelas questões de facto. I - Se foi indevidamente considerada assente matéria de facto vertida nas alíneas E), F), G), I), L), M), N), O), P), Q) e R) e se as alíneas E) e F), contêm matéria conclusiva e de direito; Estão em causa os seguintes pontos do elenco da matéria de facto, que contêm o que foi alegado nos artigos da petição inicial que se indicam: E) Metade da parte rústica do prédio referido em A) pertencia a I... e a J... – art.15.º da p. inicial. F) Por escritura de 20/02/63, do Cartório Notarial de ...., H... e mulher compraram a K... a outra metade da parte rústica do prédio – art. 16.º da p. Inicial G) E a parte urbana, inscrita sob o artigo 291°, pertencia também ao H... e mulher, uma vez que foram eles que a construíram por volta de 1957 e o chão da mesma foi dado pelo I... e mulher – art.17.º da p. inicial. I) O I... e mulher deixaram como únicos herdeiros as suas filhas L..., (mãe da Autora), M.... e N... – art.19.º da p. inicial. L) Por documento particular, de 8 de Agosto de 1994, foi declarado que H...., casado no regime da separação de bens com M... (casou 2° vez), por si e em representação de O..., P... e mulher, Q... e mulher, R... em representação de B... (a Autora), S..., em representação de T..., mulher e outros, prometiam vender ao Réu D... e este comprar todos os direitos e acção na proporção em que cada um dos promitentes vendedores têm direito em todos os imóveis rústicos e urbanos situados na Ilha da Madeira, ou que lhes hajam advindo por qualquer herança, designadamente nos prédios a seguir designados: o direito e acção de todas as partes que os promitentes vendedores possuem no prédio rústico e urbano com a área de 2 490 m2 que confronta (…) inscrito na matriz (….). M) Mais declararam neste contrato que «As fracções dos referidos prédios correspondem a dois terços em cada um dos prédios prometidos vender. Exceptuando-se o prédio n.º 19 deste contrato, por virtude de metade da terra do mesmo e da parte urbana pertencer ao promitente vendedor H... e seus filhos de sua falecida esposa » - art. 26.º da p. inicial. N) O preço total da prometida venda era de 11 000 000$00 - art. 27.º da p. inicial. O) No mesmo dia de 8 de Agosto de 1994, também foi declarado que H..., casado no regime da separação de bens com M..., por si e em representação de O..., P... e mulher, Q... e mulher, R... em representação de B... (a Autora), S..., em representação de T..., mulher e outros, prometiam vender ao Réu D... e este comprar todos os prédios que possuem em comum, na freguesia de Água de Pena, adiante designados. P) Mais declararam que «os prédios que se encontram inscritos na matriz cadastral respectiva a favor de H..., foram adquiridos por este a diferentes pessoas há mais de trinta anos» - art. 31.º da p. inicial. Q) O preço total da prometida venda era de 4 000 000$00 - art. 32.º da p. inicial. R) Apesar de nos contratos estar escrito que a Autora foi representada pela R..., nem a Autora, nem a sua representante assinaram o mesmo e até consta no cimo das primeiras páginas que «falta a assinar a R... » - art. 35.º da p. inicial. Como se viu, o ora Apelante Banco SA alegou no art. 13.º da sua contestação que desconhecia, e não tinha a obrigação de conhecer, o alegado nos art.s 3º a 43º, 49º e 50º da petição inicial. Ou seja, impugnou, nos referidos termos, toda a matéria acima transcrita que, apesar dessa impugnação, logo foi considerada assente no termo dos articulados. A impugnação assim deduzida, tendo por objecto matéria não demonstrada por qualquer meio de prova com força probatória plena, deve ser considerada relevante e eficaz, impedindo que a matéria impugnada pudesse ser considerada admitida por acordo, nos termos do art. 490.º, n.º 1 do CPC. Para além de que, por exemplo, nunca poderia ser considerada admitida por acordo a escritura de compra e venda referida na al. F), uma vez que tal facto só pode ser provado por documento escrito. Essa matéria foi, pois, Indevidamente considerada assente. É certo que a selecção da matéria de facto provada e a provar feita na audiência preliminar não suscitou qualquer reclamação das partes, em particular do ora Apelante Banco, SA, mas isso não fez precludir a possibilidade de arguição desse vício, sendo pacífico que aquela selecção não produz qualquer efeito de caso julgado. Assim sendo, a referida matéria não pode ser considerada assente e, se for relevante para a decisão, terá de ser submetida a prova, voltando-se à fase da audiência de julgamento para ampliação da discussão àquela matéria de facto. II - Se as alíneas E) e F), contêm matéria conclusiva e de direito; Está em causa a seguinte matéria: E) Metade da parte rústica do prédio referido em A) pertencia a I... e J...– art.15.º da p. inicial. F) Por escritura de 20/02/63, do Cartório Notarial de ..., o H... e mulher compraram a Ilda a outra metade da parte rústica do prédio – art. 16.º da p. Inicial O conteúdo da alínea F) não suscita qualquer dúvida relevante, ressalvado o caso, já referido, de se tratar de facto que não foi, nem podia ser, admitido por acordo das partes. No fundo está ali feita a síntese das declarações negociais que integrarão uma determinada escritura pública e que constituem efectivamente, matéria de facto. Esta alínea não pode ser mantida, não por conter matéria de direito, mas por não se mostrar junta a escritura de compra e venda ali referida. Sendo que, em caso de anulação parcial do julgamento, essa escritura ainda poderá vir a ser junta na fase subsequente do julgamento. Já a alínea E) contém uma simples conclusão, desacompanhada de factos que a pudessem fundamentar. Assim sendo, não deve ser mantida, até porque também não releva directamente para a decisão, e esta encontra apoio bastante noutros pontos da matéria de facto apurados na discussão da causa, designadamente os seguintes: GG) Desde há mais de 40 anos e até pelo menos 1992, foram os avós e pais da Autora mulher que procederam ao cultivo do prédio dos autos, com a convicção que eram eles os seus proprietários (resposta ao artigo 13° da base instrutória). HH) Mormente cavando-o, semeando, plantando, regando e colhendo e fazendo seus os produtos (resposta positiva ao artigo 14° da base instrutória). II) E tudo isso faziam e fazem na convicção de que era e é deles (resposta positiva ao artigo 15° da base instrutória). Ou seja, ficou provado que, desde há mais de 40 anos e até pelo menos 1992, os antecessores da Autora exerceram, em relação ao prédio dos autos, posse em termos de direito de propriedade, daí lhes advindo a qualidade de donos do mesmo. Serão, pois, suprimidas as alíneas E) e F) dos factos assentes. III – Se devem ser aditados os factos reclamados pelos Apelantes F... e esposa Como decorre da primeira conclusão formulada por estes Apelantes, os mesmos pretendem ver aditada a seguinte matéria: - Quando os RR. F... e G... se preparavam para efectuar a escritura pública de aquisição, em Novembro de 2000, conjuntamente com a constituição de uma garantia hipotecária a favor do R. Banco, por este foi exigido o registo prévio da aquisição a favor dos vendedores, já que o prédio, na altura não estava registado. - Nem a Autora, nem os seus ascendentes, registaram o prédio objecto dos presentes autos, nem averbaram a aquisição do mesmo. - O primeiro registo do prédio foi efectuado pelos RR D... e mulher. Ora bem, foi julgado provado que o contrato de compra e venda em causa devia ter-se efectuado anteriormente, (resposta ao artigo 17° da base instrutória), e que todas as condições estavam acordadas desde Novembro de 2000, (resposta ao artigo 18° da base instrutória). E está provado, através da certidão junta a fls. 50 a 53, que os registos do prédio, e da sua aquisição em favor dos RR D... e esposa, foram requeridos a 23-01-01, não havendo registos anteriores. Da mesma certidão resulta ainda a inscrição da aquisição do prédio pelos ora RR. F... e esposa e da constituição de hipoteca em favor do R. Banco, SA. Ou seja, podem ser considerados assentes todos os factos assim reclamados, designadamente: - Quando os RR. F... e G... se preparavam para efectuar a escritura pública de aquisição, em Novembro de 2000, conjuntamente com a constituição de uma garantia hipotecária a favor do R. Banco o prédio não estava registado. - Nem a Autora, nem os seus ascendentes, registaram o prédio objecto dos presentes autos, nem averbaram a aquisição do mesmo. - O primeiro registo do prédio foi efectuado pelos RR D... e mulher. À matéria de facto assente deverá ser ainda aditada a data do registo da presente acção, que releva para os termos da discussão que vem suscitada, data essa documentada a fls. 143 e ss. No actual estado dos autos, a matéria de facto a considerar é, pois, a seguinte: A) Por escritura pública, de 5 de Dezembro de 2000, do Cartório Notarial de ...., os Réus D... e mulher, como primeiros outorgantes, disseram: «que são donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem, dum prédio rústico e urbano, no (…) concelho de Machico, com a área global de dois mil quatrocentos e noventa metros, sendo quarenta e três de área coberta e quarenta metros duma dependência, a confrontar (…), inscrito na matriz a parte rústica em nome de I... e de H..., e a parte urbana em nome de H..., não descrito na Conservatória do Registo Predial de Machico. Que adquiriram este prédio no ano de mil novecentos setenta e cinco por compra verbal que fizeram aos titulares inscritos na matriz, H... e mulher e I... e mulher. Assim, encontram-se impossibilitados de comprovar documentalmente tais aquisições, pelo que, para suprirem a falta de título, vêm pela presente escritura prestar estas declarações com o fim de obterem o registo em seu nome na competente Conservatória do Registo Predial. Assim, há mais de vinte anos, vêm possuindo o identificado imóvel, em nome próprio e de boa fé, na convicção de que não lesam o direito de ninguém, de modo pacífico e continuado e à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que fosse, designadamente de eventuais interessados, colhendo-lhes todos os beneficias e suportando todos os encargos, nomeadamente, o pagamento da contribuição predial, com prática reiterada, usual e ininterrupta dos actos materiais de amanhar a terra, cavar e regar, na firme convicção que cultivam um prédio próprio, actos estes correspondentes ao exercício do direito de propriedade, pelo que já adquiriram por usucapião» (ai. A) dos factos assentes). B) Por sua vez, os segundos outorgantes dessa escritura José, João e Abel confirmaram inteiramente o aí dito pelos Réus justificantes (al. B) dos factos assentes). C) I... era casado com J..., (avós da Autora). D) Estes faleceram a 9 de Maio de 1965 e a 20 de Abril de 1968, respectivamente (al. D) dos factos assentes). E) (…. ). F) (…. ). G) (….). H) A Autora B... é filha de H... e da K..., e neta de I... e J.... (al. H) dos factos assentes). I) (….). J) Os pais da Autora, K... e H..., faleceram em 10/07/84 e 10/10/02, respectivamente (al. J) dos factos assentes). L) (….). M) (….). N) (…. ). O) (….). P) (…. ). Q) (….). R) (…. ). S) Com base na escritura de justificação, os Réus D... e mulher registaram a seu favor, na Conservatória do Registo Predial de Machico, a aquisição do prédio por usucapião, através da inscrição ... Ap. .... (al. S) dos factos assentes). T) Depois disso, por escritura de 6 de Agosto de 2001, do ... Cartório Notarial do Funchal, esses mesmos Réus, D... e mulher, E..., declararam vender aos Réus F... e mulher e estes comprar-lhes, o prédio em causa e que registaram a seu favor naquela Conservatória a aquisição através da inscrição ... Ap.... (al. T) dos factos assentes). U) Tendo estes Réus hipotecado o prédio a favor do Réu Banco, S.A. para garantia de um empréstimo de 20 000 000$00 (al. U) dos factos assentes). V) E que se mostra registada pela inscrição ... Ap. .... (al. V) dos factos assentes). X) A aquisição a favor dos Réus D... e E... implicou a respectiva publicação, que foi efectuada no dia 08/12/2000 (ai. X) dos factos assentes). Z) Os Réus D... e mulher nunca em tal prédio semearam ou plantaram alguma coisa (resposta positiva ao artigo 1° da base instrutória). AA) Jamais o cavaram ou regaram (resposta positiva ao artigo 2° da base instrutória). BB) Nem lhe colheram benefícios, frutos ou produtos (resposta positiva ao artigo 3° da base instrutória). CC) Como não suportaram os correspondentes encargos, designadamente o pagamento da contribuição predial (resposta positiva ao artigo 4° da base instrutória). DD) Os pais da Autora mulher aceitaram a respectiva herança de cujos bens logo se apoderaram como herdeiros e proprietários dos mesmos (resposta com esclarecimento ao artigo 5° da base instrutória). EE) Os pais da Autora, referidos em J), deixaram como únicos e universais herdeiros a Autora e seus 4 irmãos (resposta positiva ao artigo 5° da base instrutória). FF) A Autora aceitou a herança dos pais que ainda está por partilhar (resposta positiva ao artigo 7° da base instrutória). GG) Desde há mais de 40 anos e até pelo menos 1992, foram os avós e pais da Autora mulher que procederam ao cultivo do prédio dos autos, com a convicção que eram eles os seus proprietários (resposta ao artigo 13° da base instrutória). HH) Mormente cavando-o, semeando, plantando, regando e colhendo e fazendo seus os produtos (resposta positiva ao artigo 14° da base instrutória). II) E tudo isso faziam e fazem na convicção de que era e é deles (resposta positiva ao artigo 15° da base instrutória). JJ) Os Réus F... e G... pagaram a SISA do prédio em causa em 28 de Novembro de 2000, isto é, antes até de os primeiros Réus terem feito a escritura de justificação (resposta positiva ao artigo 16° da base instrutória). LL) O contrato de compra e venda referido em T) devia ter-se efectuado anteriormente (resposta positiva ao artigo 17° da base instrutória). MM) Todas as condições estavam acordadas desde Novembro de 2000 (resposta positiva ao artigo 18° da base instrutória). NN) O Réu D... foi junto do marido daquela procuradora S..., (que, por sua vez, também havia outorgado aquela promessa como procurador do irmão dos Autores) e, invocando falsamente ordens ou instruções dos Autores no sentido de que o mesmo lhes entregasse a procuração, conseguiu isso (resposta positiva ao artigo 44° da base instrutória). OO) E foi assim ou dessa maneira que tal procuração passou indevidamente para as mãos do Réu D... (resposta positiva ao artigo 45° da base instrutória). PP) Quando os RR. F... e G... se preparavam para efectuar a escritura pública de aquisição, em Novembro de 2000, conjuntamente com a constituição de uma garantia hipotecária a favor do R. Banco, o prédio não estava registado. QQ) Nem a Autora, nem os seus ascendentes, registaram o prédio objecto dos presentes autos, nem averbaram a aquisição do mesmo. RR) - O primeiro registo do prédio foi efectuado pelos RR D... e mulher. SS) o registo da presente acção foi efectuado pela apresentação n.º ... de 20-11-2003. O Direito: IV - Se a usucapião tinha de ser invocada por todos os herdeiros, e nem sequer foi invocada pelos AA; Aqui temos, salvo o devido respeito, uma falsa questão. Pois que, se é certo que na fundamentação da sentença recorrida foi reconhecido o direito de propriedade da Autora, e de seus irmãos, sobre o prédio dos autos, por estarem verificados os requisitos da usucapião, não é menos certo que essa questão não foi objecto de decisão propriamente dita que, como se sabe, é limitada à parte dispositiva da sentença. E a parte dispositiva da sentença, acima transcrita, não contém qualquer referência ao reconhecimento daquele direito de propriedade, tendo-se limitado a confirmar, transcrevendo-os no essencial, os termos dos pedidos formulados na petição inicial. Ou seja, a decisão recorrida limitou-se a declarar que os primeiros RR. nunca foram proprietários do prédio dos autos, que não adquiriram por usucapião, contrapondo que os pressupostos dessa forma de aquisição se mostram, antes, verificados em relação à Autora e seus irmãos. E, a final, limitou-se a declarar a inexistência o direito dos Réus, não tendo declarado qualquer direito da Autora. E, para este fim, nem era necessário o reconhecimento do direito de propriedade da Autora e seus irmãos. Não vindo formulado o correspondente pedido, essa questão apenas relevava como fundamento da legitimidade da Autora para deduzir os pedidos formulados, e os respectivos fundamentos, centrados na falsidade da escritura de justificação notarial, na nulidade da compra e venda subsequente e no cancelamento dos registos fundados nesses actos. E essa legitimidade, definida no art. 286.º do C. Civil, fica claramente assegurada com os factos provados, enunciados sob as alíneas GG) a II) da matéria de facto, já acima destacados, a saber: GG) Desde há mais de 40 anos e até pelo menos 1992, foram os avós e pais da Autora mulher que procederam ao cultivo do prédio dos autos, com a convicção que eram eles os seus proprietários (resposta ao artigo 13° da base instrutória). HH) Mormente cavando-o, semeando, plantando, regando e colhendo e fazendo seus os produtos (resposta positiva ao artigo 14° da base instrutória). II) E tudo isso faziam e fazem na convicção de que era e é deles (resposta positiva ao artigo 15° da base instrutória). Estes factos permitiriam julgar verificada a aquisição fundada em usucapião, se o correspondente pedido tivesse sido formulado, conferindo seguramente à Autora a necessária legitimidade para invocar a nulidade de quaisquer negócios que contendessem com a formulação desse pedido. Conclui-se, assim, que o reconhecimento do direito de propriedade da autora e de seus irmãos, feito apenas na fundamentação da decisão recorrida, não integra o conteúdo desta decisão, nem interfere com o seu sentido, não sendo, pois, causa de nulidade. Não procedendo a impugnação da decisão com tal fundamento. V - Se o normativo aplicável ao caso é o art. 17°, n.º 2, do Código de Registo Predial, e não o art. 291° do CC. Aqui temos a principal questão suscitada no presente recurso, estando em causa o enquadramento jurídico da pretensão formulada pelos Autores. Nos termos em que a questão se mostra equacionada nos autos, está fundamentalmente em causa saber se ao caso não é aplicável o regime estabelecido no art. 291.º do C. Civil. Ou, mais concretamente, se, como pretende o recorrente Banco, SA, os direitos adquiridos e registados, por ele e pelos RR. F... e esposa, anteriormente ao registo da presente acção, não podem ser postos em causa por um qualquer direito da Autora não registado. O que passa por saber se esta pretensão dos Apelantes encontra apoio bastante nas regras do registo predial, em particular no regime estabelecido no art. 17.º do respectivo Código. Ora, antecipando a conclusão, julga-se que, também aqui não deve ser reconhecida razão aos Apelantes, devendo antes ser confirmada a decisão recorrida. Estabelece o referido preceito legal, no seu n.º 2, que a declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade. Por seu turno, o art. 291.º do C. Civil estabelece que a declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação. Ora, uma vez que a declaração de nulidade, ou a anulação, do negócio registado, feita ao abrigo do art. 291.º do C. Civil, se estende, necessariamente, ao próprio registo, tem sido discutido o âmbito da aplicação destas duas normas, e a forma de as compatibilizar. Parecendo ser nessa sede que os apelantes colocam a questão nos presentes autos, defendendo a tese, mais favorável aos seus interesses, de que o art. 17.º do C. Registo Predial é aplicável sempre que o terceiro tenha adquirido de um titular inscrito, beneficiando das presunções resultantes dessa inscrição, aplicando-se o art. 291.º do C. Civil apenas nos casos em que o primeiro registo tenha sido efectuado pelo terceiro. Mas, segundo se julga, a questão não chega a colocar-se nesses termos, uma vez que a aplicabilidade do art. 17.º do C. Registo Civil fica, desde logo, afastada em face do limitado conceito de “terceiros para efeitos de registo” enunciado no n.º 4 do art. 5.º daquele Código, na redacção introduzida pelo DL n.º 533/99 de 11-12. Nos termos deste preceito legal, “Terceiros para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum, direitos incompatíveis entre si”. E, não podendo deixar de ser este o conceito de terceiros contido no questionado art. 17.º do mesmo Código, parece seguro que os ora Apelantes não detêm essa qualidade, pois que não adquiriram de um autor comum. Este conceito de terceiros para efeitos de registo tem sido objecto de uma grande discussão, traduzida em dois acórdãos uniformizadores de jurisprudência quase consecutivos, o último dos quais, com o n.º 3/99, datado de 18-05-1999 e publicado a 10-07-1999, fixou a orientação que veio a ser estabelecida pelo legislador do já referido DL 533/99 de 11-12. E, apesar de ser mais amplo o conceito de terceiro que fora definido no anterior acórdão, nos termos do qual, “Terceiros para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente”, decorre da sua fundamentação que continuam a estar apenas em causa os terceiros que adquiriram de um mesmo titular inscrito. A diferença relevante entre os dois conceitos reside apenas no facto de o mais amplo abranger os direitos de garantia constituídos sem o concurso directo do titular inscrito, como é o caso da penhora ou da hipoteca judicial. Mas, ainda neste caso, o conceito de terceiros pressupõe a constituição de direitos incompatíveis que tenham como sujeito passivo uma única pessoa, o titular inscrito. Ou seja, e respeitando a ideia de que o registo não dá direitos, e apenas dá publicidade a direitos já existentes, o conceito de terceiro para efeitos de registo pressupõe que o direito registado exista e pertence, ou já pertenceu, ao titular inscrito. O que, como se afigura evidente, não ocorre no caso dos autos, em que o primeiro titular inscrito, o aqui R. D..., nunca foi efectivo titular do direito publicitado pelo registo. Conclui-se, assim, que a situação dos autos não é enquadrável na previsão do art. 17.º do Código de Registo Predial, improcedendo a pretensão dos Apelantes fundada nesse enquadramento. A situação enquadra-se, antes, na previsão do art. 291.º do C. Civil. Tendo sido demonstrada a falsidade da escritura de justificação notarial, que permitiu a inscrição da aquisição do prédio em favor dos Réus D... e esposa, tudo o que pode ser discutido é, nos termos do referido preceito legal, a oponibilidade dessa nulidade aos Réus F... e esposa, que celebraram com aqueles RR. o contrato de compra e venda referido em T), e ao Réu Banco, SA, que tem inscrita uma hipoteca em seu favor, para garantia de crédito concedido aos Réus compradores. Julga-se que não faz sentido, nem encontra justificação, a pretensão dos apelantes F... e esposa no sentido de que a aplicação do art. 291.º do C. Civil é limitada aos casos em que o requerente da declaração de nulidade interveio no negócio que pretende ver declarado nulo. Com todo o respeito, julga-se que esse entendimento é frontalmente contrariado pelo disposto no art.286.º do C. Civil, nos termos do qual a nulidade do negócio jurídico é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal, não tendo sido defendida coisa diferente no acórdão que vem citado por estes apelantes. É claro que o interveniente no negócio nulo tem legitimidade para arguir a sua nulidade, mas o referido art. 286.º do C. Civil não limita essa legitimidade aos intervenientes no negócio, conferindo-a a qualquer interessado. Deste modo, sendo aplicável ao caso o preceituado no art. 291.º do C. Civil, não merecem censura os termos em que essa aplicação foi feita na decisão recorrida, ao menos quando ponderou que a presente acção foi registada menos de três anos depois da conclusão dos negócios outorgados pelos Réus. O que era bastante para, nos termos do n.º 2 do referido art. 291.º do C. Civil, e independentemente da questão da boa fé, afastar a pretendida inoponibilidade da nulidade do negócio aos ora Apelantes. Nos termos expostos, improcedem as conclusões dos Apelantes, devendo ser confirmada a decisão recorrida. Termos em que se acorda em julgar improcedentes os dois recursos de apelação, confirmando-se a decisão recorrida. Custas pelos Apelantes. Lisboa, 28-01-2010 (Farinha Alves) (Tibério Silva) (Ezagüy Martins)