Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 382/11.9TBVPV-B.L1-8 |  |
CONSTRUÇÃO
BENFEITORIA
(Sumário elaborado pelo Relator)
Relatório:
1.– J... e mulher, M..., A... e marido, F..., e F... e mulher, M..., vieram propor, contra L... e mulher, F..., acção com processo sumário, distribuída à comarca da Praia da Vitória, pedindo se declare resolvido arrendamento relativo a parcela de prédio rústico, de que os AA. são proprietários, condenando-se os RR. a entregá-la, e a pagar-lhes as rendas, alegadamente devidas, no total de € 8.687,84, acrescidas de € 77,57 mensais, a partir de Junho de 2011.
Contestaram os RR., invocando a existência de acordo com os AA., com vista à compra do aludido prédio - concluindo pela improcedência da acção.
No despacho saneador, foi proferida sentença, na qual se declarou a nulidade da constituição do direito de superfície sobre o prédio em causa, condenando-se os RR. a entregá-lo aos AA. e a pagar-lhes a quantia de € 538,70, acrescida de € 44,89 mensais, até efectiva entrega, bem como dos respectivos juros - absolvendo-os do demais peticionado.
Inconformadas, vieram ambas as partes interpor recursos de apelação, cujas alegações terminaram com a formulação das seguintes conclusões :
RR.
– O Tribunal a quo, ao declarar nulos contratos de constituição de direito de superfície, que não foram objecto de qualquer pedido por parte dos recorridos ou dos recorrentes, nem como tal invocados, pronunciou-se sobre matéria que não foi peticionada por nenhuma das partes, pelo quem nos termos do art. 615°, nº1 e), do C.P.C., está a sentença ferida por nulidade, nulidade, essa, que expressamente se invoca.
– A nulidade do saneador-sentença decorre igualmente de, ao declarar nulos os contratos de constituição de direito de superfície supra referidos, bem como um eventual contrato de arrendamento. carecer o tribunal de justo título - invocado pelos recorridos - para condenar os recorrentes no pagamento de qualquer quantia quando a renda é a contrapartida de um contrato de arrendamento ou de um direito de superfície - não nulo - e o pagamento de quaisquer quantias numa situação de eventual enriquecimento sem causa carece de ser alegado, provado e peticionado, ainda que subsidiariamente, o que não sucedeu (615°, n°1 c) e e), do C.P.C.).
– O Tribunal a quo incorreu num vício de raciocínio ao concluir que os recorrentes, por estarem - supostamente - a laborar numa situação de violação de obrigações, não teriam qualquer expetativa juridicamente legítima ou tutelada, pelo que não poderia haver culpa in contrahendo da outra parte.
– A inexistência de um direito prévio, em tese, não afasta, na condução das negociações, o dever de acatar elementares princípios decorrentes da boa fé negocial, aliás, é precisamente por força dessa constatação que surgiu a figura jurídica da culpa in contrahendo.
– Pelo que, não assistindo razão ao Tribunal a quo, dá-se por violado pelos recorridos o disposto no art. 227º do C.C. e a sua incorreta apreciação pelo Tribunal com as necessárias conclusões em sede do valor peticionado a título de danos não patrimoniais sofridos pelos recorrentes.
– Nos termos da decisão recorrida, os recorrentes são condenados na entrega do prédio aos recorridos, quando aqueles têm o direito de o reter até serem compensados das benfeitorias realizadas que, por seu turno, serão objeto de prova e de juízo futuro, o que compromete o direito dos recorrentes (art. 761º do C.C.), conferido pelos arts. 755°, 756° a contrario e 759° todos do C.C.
– O despacho saneador/sentença recorrido viola, por conseguinte, também esses artigos, não os tendo aplicado quando deveria, desde logo, não condenando os recorrentes na entrega imediata do prédio, mas tão só, sendo caso disso, quando houvessem sido pagas pelos recorridos as benfeitorias realizadas por aqueles, o que deveria ter ficado acautelado, sobrestando tal decisão à prolação de decisão final sobre o pedido reconvencional.
– Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente e revogado o despacho saneador recorrido.
AA.
– No contrato sub judice foi autorizada uma construção num terreno com a área de 570 m², e não uma construção com 570 m².
– Este contrato fez-se quando, desde 1941 existiam em vigor no concelho da Praia da Vitória da ilha Terceira contratos de arrendamento ao Estado de terrenos para implantação do aeródromo das Lajes e seus anexos, declarados válidos pelos Dec-Lei 31.286, de 28/5/1941, 41.528, de 11/2/1948, e 380/79, de 14/9.
– O terreno dado de arrendamento pelo referido contrato é marginal da Base Aérea nº4 (Base das Lajes) cujas instalações vêm a ser utilizadas pelas forças armadas dos Estados Unidos da América ao abrigo do Acordo de Auxílio Mútuo para a Defesa de 5 de Janeiro de 1951 e o Acordo de Defesa de 6 de Setembro do mesmo ano, com o governo português.
– Ao abrigo desse contrato se construiu a casa designada como o nº H-103 onde reside o R., que, por cessão autorizada pelo mesmo, ali sucedeu a anteriores ocupantes.
– Com base na falta de pagamento da renda, os AA. instauraram acção para rescisão do arrendamento e condenação do R. a entregar-lhes a referida casa o terreno onde implantava e a pagar-lhes as rendas em atraso.
– O R., não impugnando os fundamentos de facto e de direito da acção, valeu-se do disposto no art. 1041º, nº1, do CC, depositando as rendas em dívida com o acréscimo de 50%, com o que impediu o despejo e regularizou a sua situação debitória, tudo reconhecido por sentença transitada.
– O presente processo baseia-se na falta de pagamento das rendas devidas desde Agosto de 1999.
– O contrato sub judice, cumprido sem problemas até ao referido processo, fora elaborado na vigência da Lei 2030, de 22/6/48, não visando, porque não podia visar, a constituição de um direito de superfície conforme a definição e as condições dela constantes.
– Nada referindo o texto das duas prorrogações formais do contrato - ocorridas já na vigência do Código Civil de 1966 - sobre a alteração da sua natureza inicial, esta manteve-se como inicialmente nela estipulado.
– A tese de Cunha Gonçalves sobre a admissibilidade do direito de superfície na legislação portuguesa e na data em que o afinnou, perdera o fundamento que porventura lhe assistisse desde a entrada em vigor da citada Lei 2030.
– O contrato sub judice - de locação de um terreno com autorização de sobre ele se construir - é válido, uma vez que nele não se estipulou a constituição de um direito real como é, na legislação portuguesa, o direito de superfície.
– Este contrato, ao permitir a implantação de um edifício no terreno arrendado e a garantir o seu uso ao arrendatário, criou, durante a sua vigência, óbvias restrições ao direito de propriedade dos senhorios.
– As restrições ao direito de propriedade ou figuras parcelares desse mesmo direito com carácter real apenas são permitidas nos casos previstos na lei (numerus clausus), como prescreve o art. 1306º do CC, mas acrescentando que outras restrições ao direito de propriedade ou figuras parcelares não previstas na lei terão apenas natureza obrigacional.
– É à face deste art. 1306º que deve aferir-se e reconhecer-se a validade da situação contratual sub judice, pela qual se criou uma relação locativa sobre um terreno com autorização para o locatário nele implantar uma casa que, durante a vigência do contrato ou das suas prorrogações, podia utilizar ou dela ceder o uso, revertendo o terreno e essa construção para o senhorio, sem direito a inderrmização.
– Quanto a terem as partes ido mais longe (no contrato de locação) do que podiam, tal avanço a nenhuma luz basta para invalidar o arrendamento estipulado.
– No conceito, dado pelos dicionários, de gozo ou fruição de uma coisa cabe o tirarem-se dela proveitos ou vantagens.
– Restringir o conceito de gozo de um terreno ao ponto de não incluir a implantação de uma construção autorizada pelo locador equivale a excluir que desse terreno se possa tirar um dos proveitos ou vantagens possíveis.
– Sendo que usar esse terreno como assento de uma construção permitia tirar dele vantagens, decerto superiores às outras, até pelo valor da renda que justificava.
– Assim, a sentença recorrida, ao considerar nulo o contrato sub judice, violou o preceituado nos arts. 1022º e 1306º, nº1, do C.Civil
– Pelo que deve, na parte em que o fez, ser revogada e substituída por decisão que declare procedente o pedido de resolução do contrato e de pagamento das rendas em dívida, com os seus acréscimos legais.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2.– Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual :
1.-Os AA. J..., A... e F... são donos, por sucessivas heranças de M..., de sua viúva M... e do filho de ambos M..., de um prédio rústico de 193,6 ares sito na Serra de Santiago, descrição nº 18.471 a fls. 35 v do Lº B-49 (ficha nº 3028 de Santa Cruz) da Conservatória do Registo Predial da Praia da Vitória.
2.-Por escrito de 1/1/56, M... declarou dar de arrendamento por 4 anos prorrogáveis até 20 ao capitão C... uma parcela com 570 m² deste prédio (ao tempo, a 1ª gleba de maior porção) destinada à construção de uma moradia.
3.-Nesse lugar e ao abrigo do acordado, C... construiu a já mencionada casa, que tem hoje nº H-103.
4.-O contrato foi renovado por mais 20 anos com o detentor contemporâneo dessa casa - capitão J... - em 1/7/72.
5.-Mais tarde - e com efeitos desde 1/6/73 - o mesmo contrato foi prorrogado por acordo entre M... e o então detentor da mesma casa – C... - até 1/6/93.
6.-E voltou a sê-lo - com efeitos desde 1/12/88 - por acordo entre os herdeiros de M..., na ocorrência representados por M..., e G..., então detentor da mesma casa.
7.-Tanto o contrato de 1956 como as prorrogações de 1972, 1973 e 1988 expressamente ou por remissão, consignaram cláusulas idênticas, a saber:
a)que era lícita a sublocação ou cessão da casa construída na referida parcela até ao fim do prazo prorrogado do arrendamento;
b)-que, findo o contrato, esta casa passaria para o dono do terreno, sem qualquer dever de indemnização para quem a fizera ou ocupara;
c)-que a falta de pagamento da renda durante um ano ou mais pelo arrendatário actual ou de quem o houvesse substituído daria aos senhorios o direito a tomarem posse da respectiva casa - que deveria estar intacta e em bom estado de conservação - por rescisão do contrato.
8.-A prorrogação de 1988 consignou ainda que a renda mensal pelo terreno passaria a ter aumentos bienais de 20% a partir de uma base inicial de 5.000$00.
9.-Sucederam-se, por cessão, outros ocupantes nessa casa, entre os quais A..., todos eles pagando aos AA. a renda estipulada, com os aumentos que lhe foram exigidos.
10.-A... ausentou-se definitivamente desta ilha em fim de Julho de 1999, altura em que pagou a última renda, cedendo aos RR. o direito de ocupação da casa.
11.-Porém os RR., seus actuais ocupantes, recusam-se a pagar as rendas desde a que se venceu em Agosto seguinte, apesar de instados para isso.
12.-No tempo em que o inquilino era A..., este, à revelia dos AA., fez inscrever a referida casa em seu nome na matriz predial, de que anteriormente não constava e onde passou a ter o art. 3970.
13.-Fê-lo porém sob pressão da administração fiscal sem nunca se arrogar a propriedade da mesma.
14.-As rendas, que eram de 7.200$00 até Novembro de 1994, passaram - por força do estipulado - a 8.000$00 em Dezembro desse ano e a 9.000$00 em Dezembro de 1996.
15.-A partir de então, os AA. não fizeram mais valer a cláusula bienal de actualização, pelo que as rendas em falta somam, na presente data, 108.000$00.
16.-Juntamente com outros moradores daquele bairro em situação semelhante à sua, os RR. apresentaram o problema à Câmara Municipal da Praia da Vitória com vista à sua resolução.
17.-Aquelas construções erigidas nos prédios dos AA. foram feitas à revelia de qualquer licenciamento.
18.-Os AA. iniciaram um processo de legalização do loteamento ilegal existente, que, por falta de requisitos, não foi deferido.
19.-Por esta razão, o Município da Praia da Vitória, em ordem a acautelar as necessidades de habitação para as pessoas nessas situações, tomou a iniciativa de, ele próprio, avançar com um processo de conversão urbanística, tendo-se reunido com os proprietários e com os moradores.
20.-Foi criada uma comissão tripartida com vista a determinar um valor dos lotes correspondente às áreas cedidas originalmente para a construção das casas actualmente existentes.
21.-Isto para que, uma vez legalizado o loteamento, os moradores, incluindo o aqui R., os adquirissem pelo preço encontrado pela comissão.
22.-Os engenheiros, assim reunidos, propuseram um valor por metro quadrado correspondente a um valor intermédio entre o valor dos prédios rústicos e dos urbanos, pois os prédios arrendados como rústicos e a construção existente nos mesmos não está legalizada.
23.-Foi solicitado pelo Município aos advogados dos AA. que elaborassem uma minuta de contrato-promessa de compra e venda dos referidos lotes.
24.-Essa minuta foi elaborada e enviada ao Município.
25.-O processo da AUGI foi iniciado pelos AA. em 9/1/2007.
26.-Por escrito datado de 1/1/56, M... declara:
"Eu ( … ) M... ( ... ) declaro que autorizo o senhor C... ( … ) a construir uma casa de moradia, em pedra e blocos, com 570 metros quadrados, dum prédio que mede 20 alqueires que possuo no Caminho do Facho, freguesia de Santa Cruz, desta Vila ( ... )
Mais declaro que esta autorização é feita com a condição do referido senhor C..., me ficar obrigado a entregar mensalmente a quantia de 600$00 durante o prazo de quatro anos, prorrogáveis a contar de 1 de Janeiro de 1956 não podendo o mesmo prazo com as prorrogações ser superior a 20 anos, autorizando o mesmo senhor C..., a arrendar ou vender a casa que construir com entender durante aquele prazo de vinte anos, pois que ficando estes ou se antes disso a pessoa que ocupar a casa deixar de pagar renda durante o prazo de um ano, a mesma casa ficará sendo pertença dele declarante, sem que aquele possa exigir qualquer indemnização".
Nesse mesmo escrito, C... declarou "que aceito a autorização atrás mencionada e que me obrigo a entregar mensalmente ao senhor M..., a referida quantia de 600$00".
27.-Por escrito denominado "contrato de arrendamento", datado de 1/7/72, M... declarou:
"Na qualidade de proprietário de um terreno situado na Serra de S. Tiago - Santa Rita, declara para os devidos efeitos que prorroga por mais vinte anos o contrato celebrado em 1956, pelo qual cedeu ao Sr. C... ( ... ) área para construção de uma moradia, a actual H-103, actualmente pertencente ao Sr. Dr. (Capt.)J...(...).
Que a prorrogação que agora autoriza e a partir de 1 de Julho de 1972 passando o contrato a ter o seu termo em igual dia e mês do ano de 1992.
Que para a actualização da importância estipulada o actual ocupante do prédio ( ... ) passará a pagar a quantia de 800$00, somente em moeda portuguesa.
Que o mesmo ( ... ) poderá subalugar, ou arrendar a mencionada área ou o direito de habitação da casa H-103, nela construída durante o prazo a terminar em 1 de Julho de 1992, pois findo este prazo a casa como então foi estabelecido, ficará a pertencer ao proprietário, sem que o Sr. Dr. (Capt.) J... , ou os seus sucessores tenham o direito a receber qualquer indemnização.
Que o Sr. Dr. (Capt.) J... ou quem o substituir deixar de pagar durante um ano a quantia estipulada de 800$00, o proprietário, entrará na posse definitiva da referida casa.
Que findo o prazo do contrato de 1 de Julho de 1972, ou antes, no caso de falta do pagamento, a casa será entregue intacta ao proprietário do terreno, e em bom estado de conservação.
Nesse mesmo escrito, Sr. Dr. (Capt.) J... declarou "aceitar a prorrogação acima concedida com alteração da quantia mencionada mensal de 800$00 em moeda portuguesa.
28.-Por escrito denominado "contrato de arrendamento", 28/5/73, M... declarou:
–"Na qualidade de proprietário de um terreno situado na Serra de S. Tiago, declara para os devidos efeitos que prorroga por mais vinte anos o contrato celebrado em 1956, pelo qual cedeu ao Sr. ( ... ) área para construção de uma moradia, a actual H-103, actualmente pertencente ao Sr. TSgt C... (... ).
–Que a prorrogação que agora autoriza e a partir de 1 de Junho de 1973 passando o contrato a ter o seu termo em igual dia e mês do ano de 1993.
–Que para a actualização da importância estipulada o actual ocupante do prédio ( ... ) passará a pagar a quantia de 800$00, somente em moeda portuguesa.
–Que o mesmo ( ... ) poderá subalugar, ou arrendar a mencionada área ou o direito de habitação da casa H -103, nela construída durante o prazo a terminar em 1 de Junho de 1993, pois findo este prazo a casa como então foi estabelecido, ficará a pertencer ao proprietário, sem que o Sr. TSgt C..., ou os seus sucessores tenham o direito a receber qualquer indemnização.
–Que o Sr. TSgt C... ou quem o substituir deixar de pagar durante um ano a quantia estipulada de 800$00, o proprietário, entrará na posse definitiva da referida casa.
–Que findo o prazo do contrato de 1 de junho de 1993, ou antes, no caso de falta do pagamento, a casa será entregue intacta ao proprietário do terreno, e em bom estado de conservação.
–Nesse mesmo escrito, o Sr. TSgt C... declarou "aceitar a prorrogação acima concedida com alteração da quantia mencionada mensal de 800$00 em moeda portuguesa" .
29.- Por escrito sem data denominando contrato de arrendamento, M... declarou que "prorroga até 31 de Dezembro de 2002, o contrato de arrendamento do terreno onde está situada a casa H -103, actualmente pertencente ao SI. G...
–Que a prorrogação agora autorizada e a partir de 1 de Dezembro de 1988 tem o seu termo em 31 de Dezembro de 2002.
Que o Sr. G... ou quem o substituir passará a pagar a quantia de 5.000$00 mensais em moeda portuguesa sofrendo este montante um aumento de 20% de dois em dois anos a partir de 1 de Dezembro de 88.
–Que o Sr. G... poderá arrendar a referida área ou direito de habitação da casa H-103, nela contida durante o prazo a terminar em 31 de Dezembro de 2002, pois findo este prazo a casa como então foi estabelecido, ficará a pertencer ao proprietário, sem que o Sr. G..., ou quem o substituir tenham o direito a receber qualquer indemnização.
–Que o Sr. G..., ou quem o substituir deixar de pagar durante um ano a quantia estipulada de 5.000$00, o proprietário entrará na posse definitiva da referida casa H- 103.
–Que findo o prazo do contrato de 31 de Dezembro de 2002, ou antes, no caso de falta do pagamento, a casa será entregue intacta e em bom estado de conservação, ao proprietário do terreno".
Aquele escrito está assinado por M..., na qualidade de proprietário, e por G..., na qualidade de inquilino.
3.-Nos termos dos arts. 635º, nº4, e 639º, nº1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente.
A questão a decidir centra-se, pois, primacialmente, na apreciação da natureza do contrato, tendo por objecto o prédio dos AA.
Antes de mais, se dirá que, independentemente da qualificação jurídica desse contrato, enferma a decisão recorrida da nulidade prevista no art. 615º, nº1 d), do C.P.Civil, na parte em que se pronuncia sobre questão (validade da constituição do direito de superfície sobre o aludido prédio) que ao tribunal não foi submetida por qualquer das partes.
Analisada a matéria de facto dada como provada, não se vislumbra, de todo o modo, qualquer óbice a que, tendo sido celebrado acordo através do qual se proporcionou o gozo temporário de imóvel mediante retribuição, e mostrando-se, assim, o mesmo conforme com a definição constante do art. 1022º C.Civil, seja aquele classificado, como as partes o denominaram, de contrato de arrendamento.
Devendo entender-se, ao invés do decidido que, da circunstância de, nesse imóvel, haver sido autorizada a construção de uma moradia - cuja propriedade, findo o contrato, reverteria para o senhorio - resulta, não a constituição, a favor do locatário, de um qualquer direito real (nomeadamente, um direito de superfície) mas, configurando-se aquela como benfeitoria, tão somente, a subsunção da situação ao regime dos arts. 216º e 1273º do C.Civil.
Mostrando-se não terem os RR., para os quais foi transmitida a posição dos primitivos locatários, pago qualquer renda desde o final de Julho de 1999, haver-se-à, pois, de reconhecer aos AA. a faculdade de resolver o contrato, exigindo a totalidade das rendas, vencidas a partir dessa data.
No tocante ao recurso interposto pelos RR., é manifesto que da matéria por si alegada não decorre (designadamente por dela não resultar tenham os mesmos assumido qualquer compromisso pré-contratual) se haja a conduta imputada aos AA. traduzido em violação dos princípios da boa fé negocial, por forma a integrar a invocada culpa in contrahendo.
Não se mostrando, por outro lado (nem, aliás, sendo alegado, em sede de contestação), sejam os RR. titulares de crédito que lhes confira o invocado direito de retenção sobre o imóvel em causa, terão, consequentemente, de improceder as alegações respectivas.
4.-Pelo acima exposto, se acorda em, concedendo provimento ao recurso interposto pelos AA. e negando-o ao dos RR., alterar a decisão recorrida, condenando-se estes últimos na totalidade do pedido contra si formulado.
Custas a fixar a final.
Lisboa,6-4-2017
Ferreira de Almeida - Relator
Catarina Manso - 1ª Adjunta
Alexandrina Branquinho - 2ª Adjunta