| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I, L e outros, intentaram a presente acção, contra: “A, Lda,” pessoa colectiva, com sede em Ponta Delgada;
Pedindo que:
- Seja declarada a nulidade do contrato de arrendamento que teve por objecto o prédio urbano sito na Rua da Boavista n.º 82, Ponta Delgada, por falta de forma legal e, consequentemente, se condene a R. a entregar aos AA o locado livre e devoluto de pessoas e bens;
- A título subsidiário, se declare o contrato resolvido por realização de obras não autorizadas.
Regularmente citada, contestou a R. pugnando pela improcedência quer do pedido de resolução do contrato por falta de forma, quer pela realização de obras não consentidas e formulou pedido reconvencional.
Foi proferido Despacho Saneador, seleccionada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória, que não foram objecto de reclamação.
Instruído o processo, teve lugar a Audiência de Discussão e Julgamento com respeito pelo formalismo legal, tendo o Tribunal respondido à matéria de facto controvertida nos termos de fls. 224 a qual não mereceu qualquer reclamação.
De seguida, foi proferida a competente sentença – parte decisória -:
“…-.
Em face do exposto, decide-se:
a) Julgar a acção improcedente por não provada e, em consequência absolver a ré “A, Lda” do pedido;
b) Julgar improcedente por não provado o pedido reconvencional, dele absolvendo os autores/ reconvindos.
c) Julgar, igualmente, improcedente o pedido de condenação dos autores como litigantes de má fé.”
Desta sentença veio o A. recorrer, recurso esse, que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
E fundamentou o respectivo recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
1 – Da matéria assente resulta que o locado era composta por construção tipo telheiros, edificados em U, junto às paredes que delimitam pelo Norte, Nascente e Poente, fechadas na frente com portas e portões.
2 – Ao centro do quintal, uma cobertura assente em pilares, que encosta pelo Norte, Nascente e Poente com as coberturas e Poente com as coberturas dos telheiros antes referidos, e totalmente aberto pelo Sul.
3 – O telheiro no lado Poente tinha e tem uma parede transversal, com uma porta, constituindo dois espaços, fechados na frente com portas e portões.
4 – A cobertura dos telheiros Norte e Poente era de telha de zinco ou fibrocimento e a cobertura do telheiro Nascente é em telha de barro, tipo regional.
5 – As coberturas de zinco/fibrocimento eram assentes em perfis de chapa de ferro embutidos nas paredes, ou assentavam em suportes também em perfis de chapa de ferro embutidas nas paredes que delimitam a propriedade a Norte, Nascente e Poente.
6 – A parede delimitadora da propriedade a Nascente é em alvenaria de pedra com reboco de barro antigo.
7 – A R. removeu toda a cobertura da frente dos telheiros, entre os portões.
8 – Procedeu ao levantamento de fiadas de blocos, de 10 cm de espessura de encosto à parede Norte e a parte das paredes a Nascente e Poente.
9 – Removeu as paredes da frente dos telheiros, entre os portões.
10 – Levantou pilares.
11 – Construiu duas paredes dentro do telheiro.
12 – Ora, o arrendatário não se limitou a reconstruir a parede existente para aí assentar outros perfis de ferro que podiam suportar a cobertura.
13 – Os telheiros existentes no locado assentavam em perfis de ferro que se encontravam embutidos nas paredes de pedra solta aí existentes, pelo que, a sua remoção – caso o proprietário assim o quisesse – em nada alteraria a estrutura do locado. No entanto, é evidente que com a construção das paredes de bloco de 10cm encostadas aos muros, o arrendatário tapou por completo nesse local, a parede delimitadora da propriedade a Nascente que era em alvenaria de pedra com reboco de barro antigo e, diminui a área útil e disponível do locado.
14 – Parece-nos evidente que tais obras alteraram estruturalmente a parte exterior e interior do locado.
15 – Pelo que tais obras dão direito a que os senhorios obtenham a resolução do contrato de arrendamento em causa nos termos do disposto na d) do artº64º do RAU e consequentemente, o despejo do mesmo.
16 – Com todo o devido respeito que a sentença objecto de recurso nos merece, não nos parece justificável dizer que as obras se ficaram a dever a culpa do senhorio.
17 – Na verdade, mesmo tendo ficado provado que em parte as obras foram causadas pela degradação e deterioração do imóvel, não podemos esquecer que não ficou provado que o gerente da R. tivesse informado os AA. da queda da cobertura, devido á antiguidade e ao mau estado dos suportes e da paredes, bem como se disponibilizou para efectuar as obras em causa – quesitos 39º e 40º -.
18 – Ora, para se justificar que o arrendatário tivesse efectuado as obras sempre teria aquele que fazer a prova que informou o senhorio da degradação do imóvel e que solicitou ao mesmo a reconstrução para que aquelas fossem efectuadas de acordo com a sua vontade.
19 – Não podia o arrendatário efectuar as mesmas alterando a natureza do que existia, mesmo que se prove que tornou a estrutura mais resistente.
20 – É o senhorio no exercício do seu direito de propriedade que compete decidir que obras deve efectuar ou como deve reconstruir o locado, não podendo, por isso, ser-lhe imposto soluções que alteram a estrutura externa e interna do imóvel, tanto mais que são soluções definitivas e que dificilmente poderão ser alteradas.
Conclui que, ao não decretar a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo do prédio, a sentença viola o disposto nos artºs11º nº3 e 64º d), ambos do RAU e artºs1036º nºs1 e 2 e 1038º h), ambos do CC.
A apelada/A. contra - alegou, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
- Estava projectado que, após a conclusão das obras promovidas pela R., o prédio ficaria com a mesma configuração que tinha anteriormente.
- As obras novas já então realizadas pela R. tinham como único objectivo, a maior segurança da cobertura, das portas e paredes d afrente do telheiro.
- A queda da cobertura e danificação nas paredes da frente decorreram da deterioração dos materiais que suportavam a cobertura do telheiro.
- As obras inovatórias então realizadas pela R. e que existiam à data da propositura da acção consistiram apenas no levantamento de fiadas de blocos de 10 cm de espessura de encosto à parede Norte e a parte das paredes Nascente e Poente e procedeu à construção de pilares para segurança das paredes da frente do telheiro e das portas, estando projectada a construção de paredes, igualmente, em blocos nas condições anteriores, mantendo-se a mesma configuração.
- O levantamento de fiadas de blocos de 10 cm de espessura de encosto à parede Norte e a parte das paredes Nascente e Poente e a construção de pilares para segurança das paredes da frente do telheiro, não alteram substancialmente ou de forma considerável, a estrutura externa ou divisória interna do locado.
- As paredes da frente dos telheiros foram removidas porque danificadas – e em parte em ruína – sendo projectada a sua construção nas condições anteriores, mantendo-se a mesma configuração nessa parte.
- As duas paredes construídas no interior do telheiro foram demolidas antes da instauração da acção, sendo essa demolição do conhecimento dos AA., através do documento referenciado no ponto 39 da matéria de facto.
- A diminuição da área útil do locado é irrelevante, permitindo a reconstrução do telheiro em condições de segurança, uma vez que, as paredes em que a cobertura antes assentava eram de pedra solta e barro antigo.
- O arrendatário não está impedido de realizar obras de conservação e até de recuperação do arrendado, se os danos decorrerem do tempo e da deterioração por falta de conservação, apenas não lhe sendo legítimo exigir o reembolso dos custos das obras.
- O poder do senhorio está vinculado pelo dever de proporcionar o gozo da coisa ao arrendatário.
Conclui pela improcedência do recurso e confirmação da sentença impugnada.
Foram colhidos os necessários vistos.
APECIANDO E DECIDINDO.
Thema decidendum:
Em função das conclusões temos que:
a) - Segundo os AA., o despejo devia ter sido decretado pois, no seu entendimento, as obras em causa alteraram estruturalmente a parte exterior e interior do locado.
b) – Conclui que, ao não decretar a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo do prédio, a sentença violou o disposto nos artºs11º nº3 e 64º d), ambos do RAU e artºs1036º nºs1 e 2 e 1038º h), ambos do CC.
Apuraram-se os seguintes FACTOS:
1- Os AA. são donos e legítimos proprietários, em comum e sem determinação de parte ou direito, do prédio urbano sito na Rua da Boa Vista, n.º 82, freguesia da Matriz, Concelho de Ponta Delgada, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob a ficha n.º 1136/19990602, da freguesia de Ponta Delgada (Matriz), e inscrito na matriz sob o art. 2290.
2 - A aquisição do aludido prédio encontra-se definitivamente registada a favor dos AA. pela inscrição G19990602020 - AP. 20 de 1999/06/02 ;
3 - O prédio urbano identificado em supra tem a área coberta de 402,38 m2 e descoberta de 157,36 m2, é composto por terreno, com um telheiro e parque de estacionamento.
4 - Em 1 de Maio de 1990 o marido e pai dos AA., Carlos Alberto Berquó de Aguiar, cedeu à R. o gozo do prédio em causa, para o exercício da actividade comercial desta de recolha e reparação de veículos automóveis.
5 - Tendo convencionado o pagamento de uma renda cujo valor se cifra actualmente na quantia mensal de EUR 259,44.
6 - Em 1 de Maio de 1990, C cedeu a H o gozo do que constituía o quintal do seu prédio urbano sito na Rua José Maria Raposo de Amaral e Rua da Boavista, freguesia de São Sebastião, Ponta Delgada, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 602º.
7 - O objecto daquele arrendamento (o quintal), era composto por:
Construções, tipo telheiros, edificados em U junto às paredes que delimitam a propriedade pelo Norte, Nascente e Poente, fechadas na frente com portas e portões; Ao centro do quintal, uma cobertura assente em pilares, que encosta pelo norte, nascente e poente com as coberturas dos telheiros antes referidos, e totalmente aberto pelo lado sul;
Área descoberta;
8 - O arrendamento em causa destinava-se a recolha de veículos, armazéns e oficina auto ou qualquer outra actividade conexa com a actividade de aluguer e reparação de veículos.
9 - Tendo sido permitido o uso total ou parcial do arrendado, pela sociedade ora R. enquanto H se mantivesse como seu sócio.
10 - Foi igualmente autorizado o sub-arrendamento ou a cedência, total ou parcial à mesma sociedade.
11 - A R. é pública e geralmente identificada com o seu sócio e fundador, o dito H, pessoa conhecida pelo público em geral, nomeadamente, por ser, há cerca de 30 anos, corredor de ralis
12 - Tendo assim sido permitido pelo anterior senhorio o uso indiscriminado do arrendado pelas duas entidades, enquanto o H fosse sócio da R
13 - As rendas do arrendado, sempre e desde Maio de 1990, foram pagas pela ora R. ao anterior senhorio e aos próprios AA., através do 4º A., que sempre emitiram os recibos em nome dela R
14 - Em Maio de 1990, foi igualmente celebrado contrato de arrendamento, nas mesmas circunstâncias e condições e para o mesmo fim, de um outro quintal de prédio, contíguo ao que é objecto desta acção e que lhe fica a nascente, então propriedade de L, irmão de C, já então existindo comunicação entre ambos os quintais.
15 - Sendo o acesso de viaturas, de e para a via pública (Rua da Boavista), do arrendado pertencente a L, feito exclusivamente através do prédio objecto desta acção.
16 - Tratavam-se assim de dois quintais de prédios distintos, confinantes e comunicantes entre si e ambos foram arrendados conjuntamente, para o mesmo fim, sendo o acesso de um de e para a via pública, feito exclusivamente pelo outro.
17 - O referido quintal não tem qualquer outra entrada ou saída para viaturas, da ou para a via pública que não seja através do prédio propriedade dos AA.
18 - O C bem soube da existência do arrendamento feito por seu irmão, e este do arrendamento daquele, bem como das suas condições, que eram iguais.
19 - Sendo até, ele C, quem recebia as rendas de ambos os arrendamentos.
20 - Esses dois prédios ou quintais, foram, até Abril de 1990 ocupados por arrendamento pela sociedade A, Lda, com actividade de transportes e serragem ou depósito de madeiras.
21- As rendas dos dois prédios, foram durante muito tempo pagas conjuntamente, sendo ambas entregues, inicialmente a C e posteriormente ao 4º A. que se assumiu e assume como cabeça de casal da herança indivisa aberta por óbito de seu pai.
22 - E, as actualizações anuais do valor das rendas dos dois prédios são comunicadas à R. pelo 4º A. que, anualmente, indica os coeficientes de actualização e os valores das rendas dos dois prédios, em representação dos herdeiros de C e L.
23 - Contemporaneamente com o início do arrendamento, foi também tomado de arrendamento uma outra parcela de terreno a fim de permitir à R. dispor de espaço suficiente para a recolha dos seus automóveis destinados ao aluguer sem condutor e oficina para a sua reparação e manutenção.
24 - Esse outro arrendamento a L foi do conhecimento do marido e pai dos AA.
25 - Foi do conhecimento do marido e pai dos AA. e é do inteiro conhecimento destes que o acesso daquele outro terreno, de e para a via pública, designadamente de automóveis, só é possível através do prédio objecto desta acção.
26 - Sem o uso e a disponibilidade do terreno objecto desta acção, a R. não tem qualquer possibilidade de manter o uso e disponibilidade do outro espaço, para o estacionamento, a guarda e lavagem dos veículos da sua actividade.
27 - A R. instalou nesse outro terreno um equipamento de lavagem de automóveis, para a limpeza dos veículos da sua actividade de aluguer sem condutor.
28 - Para a actividade de aluguer de viaturas sem condutor, é imprescindível a existência de um parque para estacionamento das viaturas.
29 - A R. tem mantido a sua actividade na Rua dos Manaias, a cerca de 400 metros do arrendado.
30 - A R obteve arrendamento de outro local na mesma Rua, para o seu escritório.
31 - Não é fácil encontrar na cidade de Ponta Delgada um local com capacidade para parque de estacionamento de cerca de duas centenas de viaturas.
32 - Nem o marido e pai dos AA, nem os próprios AA. alguma vez questionaram o contrato de arrendamento e sua forma, ou a sua continuação.
33 - O contrato de arrendamento para comércio acordado por C não foi celebrado mediante escritura pública.
34 - No ano de 1991 houve um incêndio no edifício onde a ré tinha os seus escritórios na Rua dos Manaias.
35 - Em Outubro de 2003, foram iniciadas obras nos telheiros existentes nas paredes norte e poente do arrendado.
36 - Em 16 de Outubro de 2003 o serviço de fiscalização da Câmara Municipal de Ponta Delgada informou:
“…após deslocação à Rua da Boavista, 82 freguesia da Matriz, na sequência de queixa apresentada pelo Sr. C constatei que o Sr. H está a levantar algumas fiadas de blocos (junto às empenas lateral e do fundo) … para cobrir e suportar a nova cobertura, assim como efectuou duas paredes com o mesmo intuito. Mais informo que após ter contactado com o referido Sr. via telefone … fui informado que irá proceder à colocação de nova cobertura uma vez que a antiga ruiu, tendo efectuado os referidos trabalhos para que a cobertura assente sobre a parte Norte em blocos, oferecendo assim maior segurança” (Documento de fls. 25);
37 - Em 7 de Novembro de 2003 deu entrada nos respectivos serviços da Câmara Municipal de Ponta Delgada a participação do seguinte teor:
“Aos seis dias do mês de Novembro de 2003 na rua da Boavista n.º 82 … que o Sr. H… é autor dos seguintes actos: levantamento de algumas fiadas de blocos (junto às empenas lateral e do fundo) para colocação de nova cobertura, assim como efectuou duas paredes para o mesmo fim, sem que possuísse licença …” (Documento de fls. 26);
38 - Com data de 17 de Novembro de 2003 deu entrada na Câmara Municipal de Ponta Delgada o documento subscrito por C, do seguinte teor: “C… venho por este meio reclamar a V. Exª que relativo ao processo 103/174/03 5ª secção que o Sr. H continua a fazer obras sem autorização na minha propriedade sito na Rua da Boavista n.º 82 em Ponta Delgada e em desrespeito ao acto levantado contra o mesmo pelo fiscal Sr. Melo…” (Documento de fls. 27).
39 - Em 11 de Dezembro de 2003 o serviço de fiscalização da Câmara Municipal de Ponta Delgada informou: “…após deslocação à Rua da Boavista nº 82, freguesia da Matriz na sequência de reclamação...não contactei quaisquer mestres (pedreiros) a trabalharem...embora ainda falte proceder à colocação da cobertura com telha de zinco do espaço anteriormente existente, uma vez que, segundo o Sr. H a cobertura anterior também em telha de zinco ruiu.
Mais informa que quanto à parede frontal (duas paredes) as mesmas foram alvo de participação (...) encontrando-se as mesmas nesta data demolidas (...).
Quanto ao barracão anteriormente existente, segundo o Sr. H era o barracão que (ininteligível) a telha de zinco que ruiu e que se encontrava degradada e que agora vai ser colocada nova cobertura com telha de zinco” (Documento de fls. 28).
40 - A R removeu toda a cobertura do telheiro junto da parede norte e parte da parede poente, que eram ligados entre si.
41 - A R procedeu ao levantamento de fiadas de blocos, de 10 cm de espessura, de encosto à parede norte, e a parte das paredes nascente e poente.
42 - As paredes da frente dos telheiros, entre os portões, foram substituídas, igualmente, em blocos, tendo sido, para o efeito, levantados pilares.
43 - A R construiu duas paredes dentro do telheiro.
44 - O telheiro no lado poente, tinha e tem uma parede transversal, com uma porta, constituindo dois espaços, sendo que um deles liga interiormente ao telheiro edificado a Norte.
45 - O telheiro a norte, era interiormente aberto, comunicando com o telheiro poente, sem qualquer parede divisória transversal.
46 - O telheiro a nascente era e é dividido em “garagens” com três portões.
47 - A cobertura dos telheiros norte e poente era em telha de zinco ou fibrocimento e a cobertura do telheiro nascente é em telha de barro, tipo regional.
48 - As coberturas de zinco/fibrocimento eram assentes em perfis de chapa de ferro (tipo cantoneiras) que, por sua vez eram embutidas nas paredes, ou assentavam em suportes também em perfis de chapa de ferro embutidos nas paredes que delimitam a propriedade a norte, nascente e poente.
49 - Na parte da frente dos telheiros, os perfis em chapa de ferro assentavam em vigas que constituíam os galdeios das portas, ou sobre paredes de blocos de 10 cm.
50 - A parede delimitadora da propriedade a nascente é em alvenaria de pedra com reboco de barro antigo.
51 - A cobertura do telheiro localizado a norte ruiu, caindo.
52 - O que arrastou consigo parte da cobertura do telheiro de poente e provocando danos na parede da frente do telheiro.
53 - O que aconteceu em virtude do apodrecimento, quer dos perfis de chapa de ferro embutidos nas paredes que suportavam a cobertura, quer dos perfis que suportavam os primeiros.
54 - Com a cobertura caída, ou sem ela, não era possível manter a actividade de oficina auto.
55 - A R. removeu a cobertura do telheiro a fim de a substituir por cobertura de igual natureza, em zinco.
56 - Para que não se voltasse a repetir uma futura queda das coberturas, e porque a parede nascente em que estavam embutidos os perfis de suporte, é em pedra solta e barro, foram levantadas fiadas de blocos, de 10 cm de espessura, de encosto à parede norte, e a parte das paredes nascente e poente, destinadas a suportar o peso das coberturas.
57 - Essas fiadas de blocos sendo encostadas às paredes delimitadoras da propriedade, apenas se destinam a maior segurança das coberturas.
58 - Com a queda das coberturas, as curtas paredes da frente dos telheiros, entre os portões, ficaram danificadas, caindo uma parte delas.
59 - Pelo que foram as mesmas retiradas para serem substituídas, igualmente em blocos, como antes acontecia.
60 - Tendo sido, para o efeito, levantados pilares para segurança das paredes e dos portões.
61 - Sendo projectado substituir as partes das paredes da frente dos telheiros retiradas nas condições antes descritas, ficando o arrendado com a mesma configuração do anteriormente existente.
62 - A cobertura do telheiro encostado na parede Norte do arrendado, ruiu em virtude do apodrecimento, quer dos perfis de chapa de ferro embutidos nas paredes que suportavam a cobertura, quer dos perfis que suportavam os primeiros.
63 - Os vícios de apodrecimento dos suportes da cobertura decorreram do tempo e da falta de conservação.
O DIREITO.
A sentença objecto de recurso pronunciou-se sobre os seguintes temas:
a) Apreciar da validade do contrato celebrado pelo marido e pai dos Autores;
b) Dependente da questão anterior, apreciar do eventual exercício abusivo do direito de denunciar o contrato por vício de forma.
c) Determinar se as obras realizadas no locado constituem alterações susceptíveis de fundamentar a resolução do contrato.
d) Determinar se sobre os Autores recai a obrigação de reconstituir os telheiros.
e) Da litigância de má fé
Por não ter sido impugnada, transitou o decidido quanto à validade do contrato, ao não exercício abusivo do direito de denunciar o contrato por vício de forma e ainda quanto à inexistência de litigância de má fé.
Também a decretada improcedência do pedido reconvencional está definitivamente decidida.
Circunscreve-se, pois, o presente recurso à questão – pedido subsidiário - das obras levadas cabo no locado.
Sobre as obras em discussão, escreveu-se na sentença posta em crise:
“…-.
Vejamos pois, se se verifica, como pretendem os autores, o fundamento previsto na alínea d) do artigo 64º do RAU que confere ao senhorio o direito de resolução do contrato se o arrendatário: fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio de obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das usas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma.
O fundamento da norma prende-se com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos art.º s 1038.º, al. d), e 1043.º, n.º 1, ambos do Código Civil (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 2.ª ed., pág. 505, e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª ed.,pág. 413), e com o facto de tais obras consubstanciarem um direito de disposição e de transformação que é próprio do direito de propriedade (Rui Vieira Miller, Arrendamento Urbano, pág. 133).
De acordo com este normativo, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil e 4º deste diploma.
São três as situações previstas na norma: obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio; obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões; actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis.
…-.
A lei não fornece directamente um critério que permita caracterizar o que denomina por alteração substancial da estrutura externa, cabendo ao intérprete a sua concretização caso a caso, tendo em conta os limites normais dos poderes do arrendatário quanto a alterações na coisa, segundo um juízo de razoabilidade.
Nestes termos, tem sido maioritariamente entendido pela doutrina e jurisprudência que as alterações – que deverão revestir-se de um certo carácter definitivo, de uma certa estabilidade - devem ser de tal monta que impliquem uma modificação profunda na fisionomia do prédio, modificando as suas linhas exteriores de modo a que ele passe a ter uma outra configuração, de forma a que externamente pareça outro.
Obras que alteram substancialmente a estrutura externa de um prédio são, portanto, aquelas que implicam “a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico” (H. Mesquita, RLJ, Ano 126º, p. 279; no mesmo sentido, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, ed. de 1995, pág. 289; Pais de Sousa, Anotações ao Regime de Arrendamento Urbano, 4ª ed., 182/183 e, na jurisprudência, Ac. do STJ, de 14.1.97, BMJ, 463º-571 e da RE, de 18.3.93, BMJ, 425º-639, entre outros).
No que concerne à alteração substancial da disposição interna das divisões do prédio, dir-se-á que tal acontecerá quando as obras impliquem que o interior do prédio apresente uma outra fisionomia ou planificação, uma diferente forma de ocupação do espaço ou uma sua desfiguração.
Obras que alteram a disposição interna das divisões de um prédio são, pois, aquelas que, de modo permanente, modificam a planificação interna do prédio, ou seja, o número ou configuração do seu interior (entre outros, e além do citado acórdão do STJ, Acs. da RP, de 7-1-76 e da RL, de 18-11-82, CJ, 1976, I, 67 e 1982, V, 103; Aragão Seia, ob. cit., 290).
As deteriorações, por sua vez, …-.
A formulação de um juízo seguro sobre o alcance de alterações substanciais, como expende Pais de Sousa, deve assentar num critério de razoabilidade, havendo a considerar “por um lado, a boa-fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro, a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo” – in “Anotações ao RAU”, 6.ª ed., pág. 207.
…-.
Da factualidade provada resulta evidente que o locado apresenta, à data da propositura da acção, uma configuração distinta da que vem descrita no ponto 7 da fundamentação de facto. Efectivamente o imóvel era composto por construções tipo telheiros, edificados em U junto às paredes que delimitam a propriedade pelo Norte, Nascente e Poente, fechadas na frente com portas e portões; ao centro do quintal, uma cobertura assente em pilares, que encosta pelo norte, nascente e poente com as coberturas dos telheiros antes referidos, e totalmente aberto pelo lado sul.
A ré removeu a cobertura do telheiro junto da parede norte e parte da parede poente, que eram ligados entre si; procedeu ao levantamento de fiadas de blocos, de 10 cm de espessura, de encosto à parede norte, e a parte das paredes nascente e poente; removeu as paredes da frente dos telheiros; levantou pilares. Construiu duas paredes dentro do telheiro (entretanto demolidas).
A alteração em causa é de natureza estrutural e, atento o seu vulto e extensão, substancial.
Contudo, importa distinguir no conjunto da obra realizada consoante as razões da alteração sejam imputáveis ou não à ré.
Efectivamente, parte da alteração resulta não de obra inovadora da ré mas, outrossim, da situação da degradação em que se encontrava o imóvel sendo que nada nos autos permite assacar tal deterioração a uma utilização imprudente por parte da ré. Aliás, resultou provado que os vícios de apodrecimento dos suportes da cobertura decorreram do tempo e da falta de conservação.
Do conjunto da obra realizada não é imputável à ré a que resultou do aluimento da cobertura do telheiro situado a norte e as consequências para a restante estrutura do imóvel, sendo certo como é que se provou que tal aluimento causou danos nas paredes da frente provocando a queda de parte de parte delas. Falamos, obviamente, da remoção da cobertura e da remoção das paredes da frente dos telheiros, entre os portões.
Com carácter inovatório e com o propósito de reparação do locado, pois sem a cobertura não era possível manter a actividade de oficina auto, foram levantadas fiadas de blocos, de 10 cm de espessura, de encosto à parede norte, e a parte das paredes nascente e poente, duas paredes dentro do telheiro, demolidas ainda antes da propositura da acção, e levantados pilares para segurança das paredes da frente dos telheiros e dos portões, sendo projectado substituir tais paredes nas condições que existiam anteriormente ficando o locado com a mesma configuração.
Embora com carácter definitivo e de vulto estas obras não implicam uma modificação profunda quer da fisionomia quer da configuração do prédio. Note-se, aliás, que resultou provado que a ré removeu a cobertura em zinco a fim de a substituir por cobertura de igual natureza, que as fiadas de blocos levantadas de encosto às paredes delimitadoras da propriedade se destinam a suportar a nova cobertura e a conferir-lhe maior segurança e que a projectada substituição das paredes da frente dos telheiros se irá fazer nas condições anteriores, mantendo-se a mesma configuração.
Em face do exposto, à luz dos apontados critérios, considerando o tipo de obras realizadas pela ré e as razões subjacentes à sua realização, afigura-se-nos que, não conduzindo a uma alteração substancial da estrutura do imóvel não integram o fundamento previsto na alínea d) do RAU e, consequentemente, não conferem aos autores o direito à resolução do contrato de arrendamento.
…-.”
Era esta a configuração original do arrendado:
- Construções, tipo telheiros, edificados em U junto às paredes que delimitam a propriedade pelo Norte, Nascente e Poente, fechadas na frente com portas e portões;
Ao centro do quintal, uma cobertura assente em pilares, que encosta pelo norte, nascente e poente com as coberturas dos telheiros antes referidos, e totalmente aberto pelo lado sul;
- Área descoberta.
E destinava-se:
- À recolha de veículos, armazéns e oficina auto ou qualquer outra actividade conexa com a actividade de aluguer e reparação de veículos.
E as obras feitas pela R. foram feitas no seguinte contexto:
- A cobertura do telheiro localizado a norte ruiu, caindo.
- O que arrastou consigo parte da cobertura do telheiro de poente e provocando danos na parede da frente do telheiro.
- O que aconteceu em virtude do apodrecimento, quer dos perfis de chapa de ferro embutidos nas paredes que suportavam a cobertura, quer dos perfis que suportavam os primeiros.
- Com a cobertura caída, ou sem ela, não era possível manter a actividade de oficina auto.
- A R. removeu a cobertura do telheiro a fim de a substituir por cobertura de igual natureza, em zinco.
- Para que não se voltasse a repetir uma futura queda das coberturas, e porque a parede nascente em que estavam embutidos os perfis de suporte, é em pedra solta e barro, foram levantadas fiadas de blocos, de 10 cm de espessura, de encosto à parede norte, e a parte das paredes nascente e poente, destinadas a suportar o peso das coberturas.
- Essas fiadas de blocos sendo encostadas às paredes delimitadoras da propriedade, apenas se destinam a maior segurança das coberturas.
- Com a queda das coberturas, as curtas paredes da frente dos telheiros, entre os portões, ficaram danificadas, caindo uma parte delas.
- Pelo que foram as mesmas retiradas para serem substituídas, igualmente em blocos, como antes acontecia.
- Tendo sido, para o efeito, levantados pilares para segurança das paredes e dos portões.
- Sendo projectado substituir as partes das paredes da frente dos telheiros retiradas nas condições antes descritas, ficando o arrendado com a mesma configuração do anteriormente existente.
- A cobertura do telheiro encostado na parede Norte do arrendado, ruiu em virtude do apodrecimento, quer dos perfis de chapa de ferro embutidos nas paredes que suportavam a cobertura, quer dos perfis que suportavam os primeiros.
- Os vícios de apodrecimento dos suportes da cobertura decorreram do tempo e da falta de conservação.
Quid júris?
Relativamente à sentença em análise há, unicamente, que realçar a sua aparente contradição quando, por um lado se realça que “A alteração em causa é de natureza estrutural e, atento o seu vulto e extensão, substancial” e depois se conclui que “considerando o tipo de obras realizadas pela ré e as razões subjacentes à sua realização, afigura-se-nos que, não conduzindo a uma alteração substancial da estrutura do imóvel não integram o fundamento previsto na alínea d) do RAU e, consequentemente, não conferem aos autores o direito à resolução do contrato de arrendamento.
Queria, com toda a certeza, dizer-se que, prima facie, as obras realizadas integrariam os conceitos em causa.
Contudo, provado que está, terem sido as mesmas obras necessárias para preservar o locado, é legítima, a sua realização pelos inquilinos.
Senão vejamos.
Dispõe o artº64º nº1 d) do RAU que:
- O senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente, não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do artº1043º do CC (dever de restituição da coisa em bom estado, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização) ou 4º do presente diploma.
Por sua vez, os artºs1036º nºs 1 e 2 e 1038º h) do CC dão respectivamente, direito ao locatário de fazer as reparações que não se compadeçam com delongas e tem a obrigação de avisar o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa ou saiba que da ameaça de algum perigo.
Finalmente, o artº11º do RAU define o que são obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação, da seguinte maneira:
1 - …-
2 – São obras de conservação ordinária:
a) – A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências:
b) – As obras impostas pela administração pública …-.
c) – Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
3 – São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
4 – São obras de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores.
O locador é obrigado a efectuar todas as reparações necessárias a assegurar ao locatário o gozo da coisa locada.
Se as não fizer, após aviso do locatário, falta culposamente ao cumprimento duma obrigação – artº798º do CC e a nível jurisprudencial, veja-se o Ac. do STJ, de 11-2-92, in BMJ nº414, pags.444 e 445 -.
É verdade que não se provou que os arrendatários tivessem feito aquele aviso.
Porém, ficou assente que a cobertura do telheiro localizado a Norte caiu, o que arrastou consigo parte da cobertura do telheiro de Poente e provocou danos na parede da frente do telheiro.
Isto, devido ao apodrecimento, quer dos perfis de chapa de ferro embutidos nas paredes que suportavam a cobertura, quer dos perfis que suportavam os primeiros.
Provou-se ainda que, com a cobertura caída, ou sem ela, não era possível manter a actividade de oficina auto.
Perante este quadro, as obras feitas não podem deixar de ser consideradas de conservação sendo que, era o senhorio que estava em falta, o que torna irrelevante o aludido aviso prévio, por parte do locatário.
Outra questão é a saber se, as obras efectuadas pelo arrendatário, alteraram substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna do prédio.
Quanto a este aspecto, a resposta só pode ser negativa, provado que foi, terem as duas paredes construídas no interior do telheiro sido demolidas antes da instauração da acção e que:
- A R. removeu a cobertura do telheiro a fim de a substituir por cobertura de igual natureza, em zinco;
- Para que não se voltasse a repetir uma futura queda das coberturas, e porque, a parede nascente em que estavam embutidos os perfis de suporte, é em pedra solta e barro, foram levantadas fiadas de blocos, de 10 cm de espessura, de encosto à parede norte, e a parte das paredes nascente e poente, destinadas a suportar o peso das coberturas;
- Essas fiadas de blocos sendo encostadas às paredes delimitadoras da propriedade, apenas se destinam a maior segurança das coberturas;
- Com a queda das coberturas, as curtas paredes da frente dos telheiros, entre os portões, ficaram danificadas, caindo uma parte delas;
- Pelo que foram as mesmas retiradas para serem substituídas, igualmente em blocos, como antes acontecia;
- Tendo sido, para o efeito, levantados pilares para segurança das paredes e dos portões;
- Sendo projectado substituir as partes das paredes da frente dos telheiros retiradas nas condições antes descritas, ficando o arrendado com a mesma configuração do anteriormente existente.
Não houve, portanto, qualquer transformação do arrendado, antes, como se sublinhou obras se conservação, imprescindíveis para o escopo do contrato e que eram da responsabilidade do senhorio, o qual, só não foi condenado a ressarcir o arrendatário nesta (contra)acção/reconvenção, fundamentalmente porque, como foi explicado na sentença impugnada, não se verificam os requisitos do artº13º do RAU, respeitante às obras de conservação extraordinária e de beneficiação.
E ainda porque, o R. não fez prova, e era seu, o ónus, de ter constituído os AA. em mora, sem prejuízo de, no futuro, o poder vir a fazer, em acção autónoma – vide, também doutrinalmente, Januário Gomes, Resolução do Contrato de Arrendamento em Consequência de Feitura de Obras que Alterem Substancialmente a Disposição Interna das Divisões do Prédio, in Revista “o Direito”, 125,461 a 467 e a nível jurisprudencial, o paradigmático Ac. da Relação de Lisboa, de 18-11-82, publicado na Colectânea da Jurisprudência, VII, Tomo 5, pag.103 -.
DECISÃO.
Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, mantêm o decidido pelo Tribunal a quo.
Custas pelos apelantes/AA..
Lisboa, 13-3-07.
Afonso Henrique Cabral Ferreira.
Rui Torres Vouga.
Rui Machado e Moura. |
