Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	11223/05.6TBCSC.L1-7
Relator:	DINA MONTEIRO
Descritores:	CONTRATO DE ARRENDAMENTO ESPAÇO NÃO HABITÁVEL
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	05/03/2011
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	I - Celebrado o contrato de arrendamento em 1977 e constituindo-se o espaço locado como uma Cave com cerca de 10m2, sem cozinha e sem instalações sanitárias, sem fornecimento público ou privado de água, sem abastecimento público ou privado de gás, sem rede pública ou privada de esgotos, sem luz natural nem janelas, sem ligação telefónica, sem licença de habitação e sendo composta por uma única divisão para armazenagem, deve o mesmo considerar-se como um espaço não habitável, para efeitos do disposto no artigo 5.º, n.º 1, alínea e) do RAU. II - A este contrato são aplicáveis as disposições da locação civil contidas nos artigos 1022.º e segts., do Código Civil, de acordo com o disposto no artigo 6.º do RAU, verificando-se a sua caducidade com “a morte do locatário” - artigo 1051.º, alínea d), do Código Civil. (Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I. RELATÓRIO A… intentou acção declarativa, de condenação, com processo ordinário, contra B…, C…, D… e E… pedindo a condenação destes a reconhecer que o contrato de arrendamento da cave n.º …, do Edifício …, sito no …, caducou no dia 31 de Março de 2005, não mais se tendo renovado devendo, em consequência, ser a mesma cave entregue livre e devoluta. No caso de assim se não entender, pede que os RR. sejam condenados a reconhecer que o mencionado contrato caducará no dia correspondente ao fim do prazo de renovação e não se renovará devendo, em consequência, a cave ser-lhe entregue no dia seguinte ao fim do prazo de renovação. Para o efeito, alega que é a actual proprietária do prédio em que a cave ora em discussão se insere, tendo a primitiva proprietária do mesmo dado de arrendamento essa mesma cave a F…, falecido em 1999, e de quem os ora RR. são os únicos herdeiros. Classifica o espaço em causa como “não habitável” e, nessa medida, subtraído ao regime vinculístico do RAU e livremente denunciável. Tendo procedido à notificação judicial avulsa dos ora RR. dando-lhes conta de que o contrato caducaria na data estipulada para a sua renovação, certo é que até à data aqueles não procederam à sua entrega. Em contestação os RR. alegaram que o falecido F… exerceu na cave em discussão, durante mais de vinte anos, a sua actividade comercial não se apresentando a cave como um espaço não habitável, mas sim, como uma loja e, como tal, sujeita ao regime do arrendamento vinculístico. Conclui, assim, pela não verificação da caducidade do arrendamento, defendendo a manutenção desse mesmo contrato, com a consequente absolvição dos mesmos do pedido. Procedeu-se à realização de Audiência de Discussão e Julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR. do pedido. Inconformada com o assim decidido, a A. interpôs recurso de Apelação no âmbito do qual formulou as seguintes conclusões: 1. A douta Sentença recorrida efectuou uma errada aplicação do Direito aos factos dados como provados nos autos; 2. O espaço locado é um “espaço não habitável” que consiste numa cave com 10 m2, composta por uma única divisão para armazenagem e sem quaisquer condições de habitabilidade (sem água, electricidade, gás, luz natural, esgotos ou instalações sanitárias e sem licença de habitação); 3. O arrendamento do espaço locado não foi efectuado em conjunto com o arrendamento de nenhum espaço para habitação ou para o exercício do comércio; 4. Nos termos do disposto no n.º 2, alínea e), do artigo 5.º do RAU, os arrendamentos de “espaços não habitáveis” não estão sujeitos ao regime vinculístico do RAU, mas sim às regras gerais da locação civil constantes dos artigos 1022.º e ssgts. Do Código Civil; 5. O arrendamento é passível de ser denunciado pelo senhorio nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1055.º do Código Civil; 6. A denúncia do contrato de arrendamento foi validamente efectuada; 7. O arrendamento dos autos caducou nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1051.º do Código Civil; 8. Pelo que os Apelados não detêm nenhum título que os legitime a recusar a restituição da cave à ora Apelante; 9. A não entrega da cave do imóvel pelos Apelados ao seu proprietário carece de qualquer fundamentação legal. A Apelante conclui, assim, pela revogação da sentença proferida e pela sua substituição por outra que condene os Apelados na entrega da cave àquela, face à caducidade do contrato de arrendamento. Os RR. contra alegaram sustentando a manutenção da sentença em apreciação. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. II. FACTOS PROVADOS 1. Por contrato de arrendamento que teve por base a minuta cuja cópia faz fls. 140 e 141 dos autos, e ao qual respeitam os recibos cujas cópias estão juntas a fls. 99 e 102, a G… (SCG), S.A.R.L. deu de arrendamento a F… a CAVE N.° do prédio urbano denominado EDIFÍCIO …, sito na Rua …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.° … da freguesia e concelho de …, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo … da mesma freguesia - facto assente por acordo das partes. 2. F… faleceu no dia 20 de Novembro de 1999 tendo deixado como meeira sua mulher, a 1.a Ré, e como herdeiros sua referida mulher e os demais réus, não se conhecendo outras pessoas que com eles concorram à herança do falecido - facto provado por documento. 3. [A Cave locada] trata-se de um espaço com cerca de 10m2; não possui cozinha; na mesma não existem quaisquer instalações sanitárias; não tem fornecimento público ou privado de água; não possui abastecimento público ou privado de gás; na mesma não existe rede pública ou privada de esgotos; não tem luz natural nem janelas; na mesma não existe ligação telefónica; não foi emitida licença de habitação para a mesma; é composta por uma única divisão para armazenagem - resposta ao artigo 6.° [-I] da Petição Inicial. 4. Por escritura pública de dação em cumprimento datada de 9 de Julho de 1992, o EDIFÍCIO …, onde se situa a Cave ajuizada, foi adquirido pelo BANCO …, S.A., à referida G…, S.A. — facto provado por documento. 5. Por força da mencionada aquisição, transmitiu-se para o H… S.A. a posição da anterior locadora relativamente ao contrato de arrendamento da referida Cave – facto provado por documento. 6. H…, S.A sucedeu, assim, à anterior proprietária em todos os direitos e obrigações emergentes do contrato de arrendamento que vigorava com F…. — facto provado por documento. 7. O H…, S.A juntamente com outra instituição bancária fundiu-se com o A…, S.A., ora [primitivo] autor - facto provado por documento. 8. Por força da mencionada fusão, por incorporação da universalidade do património do H…, S.A., no ora [primitivo] autor, transmitiu-se para este a posição do anterior locador relativamente ao contrato de arrendamento da referida Cave n.° 3 - facto provado por documento 9. Por Notificação Judicial Avulsa entrada em 21 de Fevereiro de 2005, que correu termos no 4.° Juízo Cível de ...., sob o n.° 2072/05.2TBCSC, o [primitivo] autor requereu que os réus fossem notificados que o contrato caducaria e que, por isso., se não renovava - facto provado por documento. 10. Mais solicitou o [primitivo] autor que os réus fossem ainda notificados para lhe entregar a Cave livre e devoluta de pessoas e bens, no dia seguinte ao da caducidade do contrato - facto provado por documento. 11. Os réus foram notificados no dia 30 de Março de 2005 - facto provado por documento. 12. Até à presente data, a Cave dos autos não foi entregue ao autor livre e devoluta de pessoas e bens - facto assente por acordo das partes. 13. F… exerceu no locado a sua actividade de comércio e reparação de artigos eléctricos até ao seu falecimento e desde, pelo menos, Outubro de 1977 - resposta ao artigo 3.° da Contestação. 14. A G…, SA, remeteu a F…, as cartas cujas cópias fazem fls. 100 e 101 dos autos, datadas de 13 de Dezembro de 1989 e 28 de Fevereiro de 1992, respectivamente, cujo teor aqui se dá por reproduzido - resposta ao artigo 4.° da CONTESTAÇÃO. 15. Por Escritura Pública outorgada em 25 de Março de 2008, em Lisboa, o BANCO … S.A., …, vendeu ao A…, S.A., que comprou, o imóvel supra referido em 1 e 4 - facto provado por documento. III. FUNDAMENTAÇÃO As questões colocadas a este Tribunal de recurso pela Apelante definem o âmbito do respectivo conhecimento, salvo no que se reporta às questões de que o Tribunal pode oficiosamente conhecer. Entende a Apelante que em causa está a definição do conceito de “espaço não habitável” para efeitos de enquadramento da situação no âmbito do regime geral da locação do Código Civil, mormente do seu artigo 1051.º, em conformidade com o disposto no artigo 5.º, n.º 1, alínea e) do RAU. Encontra-se provado que o contrato de arrendamento comercial em causa nos autos foi celebrado em 1977 tendo o falecido arrendatário, desde então e até Novembro de 1999 (data da sua morte), ali exercido a actividade comercial de reparação de artigos eléctricos. Não obstante tal realidade, cumpre, porém, verificar se o espaço dado de arrendamento ao falecido arrendatário deve, ou não, desde logo para efeitos do disposto no artigo 5.º, n.º 1, alínea e) e no artigo 6.º do RAU, reger-se pelas disposições deste diploma ou se pelas disposições da locação civil. Pela consulta da minuta do contrato de arrendamento celebrado (cujo conteúdo e data de início de vigência não estão postos em causa no presente recurso), podemos verificar, no que agora importa analisar, que: - o contrato de arrendamento celebrado em 1977 foi ali qualificado como sendo comercial; - a cave dada de arrendamento foi individualizada como destinada ao comércio de artigos eléctricos; - o prazo do contrato ali estabelecido é de seis meses. Estamos, assim, perante um contrato de arrendamento comercial validamente celebrado (embora o artigo 1029.º, alíneas b) e c) do Código Civil dispusesse que este tipo de contratos estavam sujeitos a escritura pública, a verdade é que tal nulidade apenas podia ser invocada pelo inquilino, o que, no caso dos autos, por não ter sido invocada, não importa analisar). Os factos que acima se deixam descritos não permitem, porém, afirmar-se que a este contrato se apliquem as disposições do RAU e, no que ao caso dos autos importa, entender, como o fez o Senhor Juiz de 1.ª Instância, que o contrato não caducou com a morte do primitivo arrendatário. Assim, tenha-se em atenção, conforme decorre de forma clara da matéria de facto dada como provada, que o espaço em causa é uma cave com “(…) um espaço com cerca de 10m2; não possui cozinha; na mesma não existem quaisquer instalações sanitárias; não tem fornecimento público ou privado de água; não possui abastecimento público ou privado de gás; na mesma não existe rede pública ou privada de esgotos; não tem luz natural nem janelas; na mesma não existe ligação telefónica; não foi emitida licença de habitação para a mesma; é composta por uma única divisão para armazenagem - resposta ao artigo 6.° [-I] da Petição Inicial” – Ponto 3 dos Factos Provados. Estamos, pois, perante um espaço locado que não pode ser considerado como objecto de um contrato comercial à luz das novas disposições legais que regem o RAU. Com efeito, não basta que as partes qualifiquem determinada realidade como integrando um contrato de arrendamento comercial, nos termos e para os efeitos do RAU, nomeadamente pelo exercício de uma actividade comercial concreta, para que o contrato passe, automaticamente, a revestir tal qualificação. Entender-se de forma distinta poder-nos-ia levar ao absurdo de qualificarmos o espaço em causa como habitacional, caso os RR. assim o tivessem designado e o falecido arrendatário ali tivesse instalado a sua habitação, ainda que sem os equipamentos necessários para esse efeito mas que, de forma alguma, o teriam impedido de ali ter vivido (basta pensarmos na forma de vida das sociedades mais primitivas e/ou mais pobres do País). O facto de o contrato ter sido considerado como comercial à data da sua celebração, em que as disposições legais aplicáveis à vida do contrato eram distintas das que foram definidas pelo RAU, não tem a potencialidade de manter aquela designação para efeitos de aplicação das novas regras. Essa é, aliás, a razão pela qual o legislador teve o cuidado de, no artigo 5.º do RAU, esclarecer o respectivo âmbito de aplicação, ali exceptuando as situações a que se deveria aplicar o regime da locação civil. A configuração deste espaço deve, pois, ser considerada como um arrendamento de espaço “não habitável” e, como tal, não lhe são aplicáveis as disposições do RAU, mas sim, as da locação civil, nos termo do artigo 6.º deste mesmo diploma legal. Verificada a morte do arrendatário do locado, opera a caducidade deste contrato, aplicando-se ao mesmo as disposições da locação civil contidas nos artigos 1022.º e segts. - artigo 1051.º, alínea d), do Código Civil. No presente caso, o senhorio efectuou uma notificação judicial avulsa, dirigida aos herdeiros do primitivo e falecido inquilino, com vista à entrega do locado, no que não foi bem sucedido e, daí, a existência da presente acção. Concluindo, temos que, tendo operado a caducidade do contrato de arrendamento comercial, por morte do inquilino, cabia aos herdeiros deste proceder à imediata entrega do locado ao senhorio, uma vez que não lhes assiste qualquer direito para o não fazerem. Assim, deve proceder a pretensão do Apelante com a consequente restituição imediata do locado respeitante à cave n.° 3 do prédio urbano denominado EDIFÍCIO ...., sito na Rua ...., ...., descrito na Conservatória do Registo Predial de .... sob o n.° 3056 da freguesia e concelho de ...., e inscrito na respectiva matriz sob o artigo .... da mesma freguesia, ao seu legítimo proprietário e senhorio, o ora Apelante. IV. DECISÃO Face ao exposto, julga-se procedente a Apelação, revoga-se a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância e determina-se a entrega do locado dos autos ao Apelante. Custas pelos Apelados. Lisboa, 3 de Maio de 2011 Dina Maria Monteiro Luís Espírito Santo José Gouveia Barros