| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
O Condomínio do Prédio sito na Av.ª …, M…, intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra H. - …, Lda., pedindo a condenação desta na execução dos trabalhos necessários para a reparação dos defeitos de construção que indica, a serem efectuados no prédio sito na Av.ª …, M…, ou, em alternativa, no pagamento da quantia necessária para se proceder a tal reparação. Pede ainda a condenação da Ré no pagamento de uma indemnização pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, em montante não inferior a € 30.000,00 (trinta mil euros), e no pagamento de uma indemnização destinada a ressarci-la dos encargos suportados com os honorários de advogado e despesas em tribunal.
Para o efeito alegou, em síntese, que o prédio apresenta inúmeras deficiências de construção, que identifica nos autos, deficiências essas que denunciou à Ré, sociedade que se dedica à actividade de construção civil e que foi a responsável pela construção do edifício em causa, sendo que esta, apesar de ser conhecedora da existência de tais defeitos, uma vez que estes lhe foram comunicados, nada fez.
A Ré contestou invocando, entre outras excepções, a ineptidão da petição inicial, por falta de indicação da causa de pedir, na parte atinente à indemnização peticionada pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, e na parte atinente à indemnização peticionada pelos encargos suportados pelo A., referentes aos honorários de advogado e despesas de tribunal, pugnando, nesta parte, pela nulidade do processo, com a sua inerente absolvição da instância.
Referiu ainda que, uma vez que os defeitos, cuja reclamação o A. invoca nos presentes autos, não resultam de vício da construção, nem sequer de erro na execução dos trabalhos, entende não ter aqui aplicação o regime previsto no artigo 1225.° do Código Civil, mas sim o regime de garantia contemplado no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08/04 (diploma que procede à transposição para o direito interno da Directiva n.° 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, relativo a certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas), pelo que, tendo a denúncia dos defeitos sido apresentada em 10 de Novembro de 2006 e a presente acção sido intentada no dia 8 de Novembro de 2007, conclui que o foi num momento em que já tinha decorrido o prazo de seis meses previsto no n.° 4 do art. 5.° do citado diploma legal ocorrendo, assim, a excepção peremptória da caducidade do direito de acção.
Defendeu também que, ainda que se entendesse ser de aplicar, no caso vertente, o regime do art. 1225.° do Código Civil, remontando a constituição da propriedade horizontal no prédio em análise a 26 de Setembro de 2001, e tendo a A. procedido à denúncia dos defeitos em 10 de Novembro de 2006, fê-lo depois de decorrido o prazo de cinco anos previsto no artigo 1225.°, n.° 4 do Código Civil, pelo que ocorreu a excepção peremptória da caducidade do direito de denúncia dos defeitos e também do direito à eliminação dos mesmos.
Sustenta, por último, para a eventualidade de ser entendimento do tribunal que apenas na data da transmissão dos imóveis tem início a contagem do aludido prazo de cinco anos, que mesmo assim já terminou o prazo de caducidade relativamente a todas as fracções, com excepção da fracção "J".
Conclui pela procedência da invocada excepção peremptória da caducidade, com a sua inerente absolvição do pedido.
Impugnou, ainda, em grande parte, a existência dos defeitos enunciados pelo A. na petição inicial bem como a data de venda das fracções autónomas em questão ali aludidas defendendo que, mesmo que não proceda a excepção peremptória da caducidade, devem os pedidos formulados pelo A. ser julgados improcedentes, por não provados, com a sua inerente absolvição do pedido.
Proferido despacho saneador, conclui-se pela improcedência da excepção dilatória da ineptidão da petição inicial deduzida pela Ré e pela inadmissibilidade da indemnização peticionada pelo A., tendente a ressarci-lo das despesas suportadas a título de honorário de advogado e de despesas de tribunal, por falta de fundamento factual e legal. Foi relegada para decisão final o conhecimento da excepção peremptória da caducidade, deduzida pela ré na contestação. Procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida, que não foi objecto de reclamação.
Procedeu-se à realização de Audiência de Discussão e Julgamento tendo sido proferida sentença que julgou a excepção peremptória de caducidade, tanto do direito de denúncia dos defeitos, como do direito de acção, como improcedentes, e parcialmente procedente a acção, condenando a Ré a proceder aos trabalhos de reparação necessários à eliminação definitiva dos defeitos existentes no prédio sito na Av.ª ..., M..., enunciados nos Factos Provados n.ºs 27, 29 e 30, absolvendo a Ré do demais peticionado.
Após a prolação da sentença a Ré ….a. requereu a anulação do julgamento com base na imperceptibilidade da gravação de alguns depoimentos.
Por despacho de 16 de Março de 2010 (fls. 372 e 373 dos autos), foi deferida a arguição desta nulidade e determinada a repetição dos depoimentos testemunhais deficientemente gravados, com a consequente anulação dos termos subsequentes à primitiva inquirição, a saber, do despacho de resposta à matéria de facto, e da sentença proferida.
Designada data para nova audição das testemunhas, foi proferida sentença com o mesmo teor da anteriormente proferida e já acima indicada.
Inconformada com o assim decidido, a Ré interpôs recurso de apelação no âmbito do qual formulou as seguintes conclusões:
1. A Apelante não se conforma com a douta sentença recorrida, quer na parte em que considera improcedente a excepção de caducidade alegada na contestação, quer no que respeita à condenação da Apelante a proceder aos trabalhos de reparação necessários à eliminação definitiva dos defeitos existentes no prédio sito na Avenida do …, M…, descrito na 2.ª Conservatória do registo Predial de C…, com o n.º 43…, daquela freguesia, omisso na respectiva matriz, enunciados nos factos provados n.ºs 27, 29 e 30.
2. Isto porque, o tribunal a quo decidiu mal no que respeita à matéria de facto provada e fez uma incorrecta aplicação do direito a essa matéria de facto.
3. Assim, o presente recurso tem como fundamentos a impugnação da decisão de facto (através da reapreciação da prova gravada) e o recurso sobre a matéria de direito.
4. Mas antes, analisemos a excepção de caducidade invocada na contestação, que o tribunal considerou improcedente.
5. Em relação a esta excepção, entende a Apelante que o tribunal a quo decidiu mal, pois a excepção invocada deveria ter considerado procedente, pelas seguintes razões:
6. Na sua contestação a Apelante apresenta vários motivos que justificam a procedência da excepção alegada.
7. O primeiro desses argumentos refere-se ao regime de garantias aplicáveis ao caso em análise.
8. Na opinião da Apelante, o regime aplicável é o constante do Decreto-Lei 67/2003, de 8 de Abril e não o artigo 1225.º do Código Civil, muito menos o artigo 913.º do mesmo diploma.
9. O tribunal a quo contrariou os argumentos da Apelante decidindo que o regime aplicável era o constante do artigo 1225.º do Código Civil, pois não obstante a "Lei de Defesa do Consumidor" ser especial em relação ao Código Civil, deverá prevalecer este último, enquanto lei geral, porque a disciplina da venda da coisa defeituosa aí prevista para o caso da empreitada é mais favorável para o comprador consumidor.
10. Baseou-se no preâmbulo do Decreto-Lei 67/2003, na parte que refere "[a] preocupação central que se procurou ter sempre em vista foi a de evitar que a transposição da directiva pudesse ter como consequência a diminuição do nível de protecção já hoje reconhecido entre nós ao consumidor".
11. Mas esse preâmbulo tem que ser lido na sua globalidade, para se perceber qual a intenção do legislador e, logo a seguir, o preâmbulo esclarece que "as soluções actualmente previstas na Lei 24/96, de 31 de Julho mantêm-se, designadamente o conjunto de direitos reconhecidos ao comprador em caso de existência de defeitos na coisa".
12. Com a manutenção daqueles direito o legislador estabeleceu um regime (especial) globalmente mais favorável ao comprador/consumidor, que deve prevalecer sobre o regime (geral) previsto no Código Civil.
13. Face ao exposto, é de concluir que o regime aplicável ao caso em análise é o Decreto-Lei 67/2003 e não o Código Civil.
14. A isto acresce que, salvo melhor opinião, o artigo 1225.º nem sequer tem aplicação aos alegados defeitos reclamados pela Apelada.
15. Segundo o n.º 1 daquele artigo "se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente"- negrito e realçado nosso.
16. Assim, o que resulta daquele artigo é que, só aos defeitos decorrentes do vício do solo, da construção, modificação ou reparação, ou erros na execução dos trabalhos é que se aplica o regime do artigo 1225.º do Código Civil.
17. Conforme iremos demonstrar, nenhum dos defeitos denunciados pela Apelada decorre de qualquer vício da construção, nem de erro na execução dos trabalhos, razão porque não se aplica o regime do artigo 1225.º do Código Civil.
18. Dos defeitos alegados, os únicos que o tribunal considerou como provados foram:
27. No bloco de apartamentos, o revestimento de alçados em reboco tipo "monomassa" apresenta fissuras e principalmente micro fissuras e sujidade.
29. Detectaram-se diferenças de tonalidade, sombreado, sujidade e fissuração, em especial micro-fissuração, a nível do revestimento de alçados
30. Com alguma frequência, acumula-se água junto aos ralos existentes nos pavimentos das garagens, a qual demora algumas horas a escoar.
19. Mas, ao considerar como não provado o quesito 6 da base instrutória, o tribunal entendeu que a Apelante fez uma correcta aplicação do revestimento dos alçados.
20. Assim, os alegados defeitos denunciados não advêm de qualquer vício da construção, nem de erro na execução dos trabalhos.
21. Em relação aos ralos dos pavimentos das garagens, também o alegado defeito denunciado pela Apelada não decorre de qualquer vício da construção, nem de um erro na execução dos trabalhos.
22. Quanto muito pode não se concordar com a opção de materiais da Apelante, mas o facto é que o material que foi aplicado corresponde exactamente ao pretendido e era adequado para o fim a que se destinava.
23. Por tudo o que ficou dito, não é de aplicar aos defeitos reclamados o regime do artigo 1225.º do Código Civil, mas antes o regime das garantias previsto no Decreto-Lei 67/2003.
24. E nos termos desse regime, mais concretamente o prazo de denúncia do defeito é de um ano a contar da data em que o mesmo foi detectado, caducando o direito a reclamar judicialmente esse defeito no prazo de seis meses a contar da sua denúncia.
25. Quanto ao prazo de denúncia o mesmo foi cumprido.
26. Mas o mesmo já não acontece com o prazo para reclamar judicialmente os defeitos denunciados, que terminava no dia 10 de Maio de 2007 tendo em conta que a denúncia ocorreu a 10 de Novembro de 2006.
27. Ao intentar a acção judicial no dia 8 de Novembro de 2007, nessa data já o direito da Apelada estava caduco.
28. Sem prescindir, se se entender que ao caso dos autos é de aplicar o regime previsto no artigo 1225.º do Código Civil, também nesse caso o direito da A. a reclamar judicialmente a reparação dos alegados defeitos já caducou.
29. Tem sido entendimento da jurisprudência e da doutrina que, da conjugação dos n.º 1 e 2 do artigo 1225º, a denúncia dos defeitos deve ser feita dentro do prazo de um ano a contar do seu conhecimento e a respectiva acção intentada no ano seguinte à denúncia, sob pena de caducidade, mas isto sempre dentro do prazo de cinco anos a contar da data da entrega da obra, ou da venda do imóvel nos casos em que tenha sido o vendedor o construtor (n.º 4) (1).
30. Tendo em conta que todos os defeitos reclamados dizem respeito às partes comuns do prédio, a data a partir da qual se inicia o prazo de cinco anos não pode ser a entrega do imóvel.
31. Salvo melhor opinião entende a Apelante que o prazo se inicia na data em que as partes são comuns, ou seja, na data da constituição da propriedade horizontal.
32. Isto porque, é a partir dessa data que é possível constituir uma assembleia de condóminos a quem compete a administração dessas partes comuns.
33. Tendo a propriedade horizontal sido registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de C… em 9/10/20…, conforme consta da certidão junta como documento 2 da petição inicial, o prazo de garantia de cinco anos terminava no dia 9/10/20….
34. Tendo a denúncia do defeito ocorrido em 10/11/20…, nessa data já o direito à eliminação dos defeitos tinha caducado.
35. Mas mesmo que se entenda que o prazo de 5 anos apenas se inicia na data da constituição da Assembleia de Condóminos, também neste caso o prazo de reclamar judicialmente a eliminação dos defeitos já tinha caducado na data em que a acção deu entrada em juízo.
36. De acordo com a Acta n.º 1, a Assembleia de Condóminos foi constituída no dia 17 de Junho de 2002 (documento 1 da contestação).
37. Na data dessa Assembleia de Condóminos, a Apelante, enquanto construtora-vendedora do imóvel, já não detinha a maioria do capital do edifício, o que tem relevância pois tal facto impedia de bloquear qualquer decisão dos condóminos de reclamar eventuais defeitos existentes nas partes comuns do prédio.
38. Assim, o prazo de caducidade começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido (2) o que, no caso concreto, aconteceu, pelo menos, na data da 1.ª assembleia de Condóminos reunida em 17/6/2002.
39. Ora, tendo a acção dado entrada no dia 8 de Novembro de 2007, nessa data há muito que o prazo já tinha caducado (18/7/2007).
40. Por mera cautela e dever de patrocínio, podemos ainda considerar que o início do prazo de cinco anos não ocorreu na data da constituição da Assembleia de Condóminos, mas antes na data de venda de cada uma das fracções.
41. Se considerarmos este argumentos, também temos de considerar que na data da entrada da acção o direito da Apelada já estava caduco em relação a todas as fracções excepto a fracção "J".
42. Isto porque, conforme consta dos pontos 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21, todas as fracções, com excepção da "J" foram adquiridas até 6 de Setembro de 2002.
43. Assim, na data de entrada da presente acção (8/11/2007) o prazo de garantia de 5 anos já tinha sido ultrapassado em relação àquelas fracções.
44. Por tudo o que ficou dito, o direito às reparações reclamado pelo A. já se encontrava caduco na data de entrada da presente acção, razão porque deve ser considerada procedente a excepção peremptória invocada pela Apelante.
45. Uma última nota para referir que, se aplicarmos ao caso em análise o regime da venda de coisa defeituosa previsto no artigo 913º e seguintes do Código Civil, como fez o Tribunal a quo na sentença recorrida, também o direito à acção já tinha caducado na data da entrada da presente acção.
46. Isto porque, nos termos do n.º 4 do artigo 921.º, a acção para eliminação dos defeitos tinha de ser intentada no prazo de seis meses a contar da denúncia, ou seja, até ao dia 10/5/2007, o que não aconteceu.
47. Em suma, qualquer que seja o regime aplicável (Decreto-Lei 67/2003 ou artigos 1225.º e 913.º do Código Civil), na data da entrada da presente acção o direito da Apelada já se encontrava caduco, razão porque deve ser considerada procedente a excepção invocada pela Apelante.
48. Na eventualidade de se manter o entendimento da 1ª instância sobre a improcedência da excepção de caducidade invocada, o que apenas se concebe por mera cautela e dever de patrocínio, sempre se dirá que o Tribunal a quo não decidiu bem relativamente a alguns factos constantes da matéria de facto considerada provada, nem fez uma correcta aplicação do direito à matéria em causa nestes autos.
49. No que respeita à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, entende a Apelante que, face aos meios probatório constantes do processo, não ficou provada a matéria constante do artigo 9º da base instrutória e, por outro lado, ficou provado a matéria constante do artigo 18º da mesma base instrutória.
50. Quanto ao artigo 9º da base instrutória (ponto 30 dos factos provados), ficou provado o seguinte:
30. Com alguma frequência, acumula-se água junto aos ralos existentes nos pavimentos das garagens, a qual demora algumas horas a escoar.
51. O primeiro reparo sobre este ponto da matéria de facto prende-se com o facto de a resposta dada pelo tribunal ao quesito 9 não tem qualquer relação com a pergunta que ali era feita.
52. No quesito perguntava-se se "os ralos existentes nos pavimentos das garagens mostram-se desadequados e ineficazes no escoamento das águas das lavagens?"
53. A questão ali em causa era objectiva e tinha que ver com a adequação, ou não, dos ralos no escoamento das águas das lavagens.
54. Donde, a resposta a esta questão também tinha que ser objectiva: provado ou não provado, o que não aconteceu.
55. Para além disso, do depoimento das testemunhas ouvidas sobre esta matéria não resulta provada a matéria constante do ponto 30.
56. Dos depoimentos prestados, importa realçar as testemunhas JF. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 10:00 horas) e JQ. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 14:00 horas).
57. Mas, na análise destes depoimentos, é preciso ter em conta que ambas as testemunhas são condóminos do prédio em causa nestes autos, o que torna o seu depoimento mais apaixonado e pouco isento.
58. Vejamos alguns excertos dos depoimentos prestados relativamente à matéria de facto constante do quesito 9, os quais foram determinantes na resposta dada pelo tribunal a quo na decisão sobre a matéria de facto:
- JF. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 10:00 horas)
Quando questionado sobre as lavagens na garagem e o escoamento dessas águas, esclareceu o seguinte (minuto 3'40" da segunda parte do depoimento):
Pergunta: Lavam-se automóveis naquelas garagens?
Resposta: Não!
P: Mora lá, não mora, nunca viu?
R: Não!
P: Quando a garagem é lavada, já assistiu a essa lavagem, alguma vez?
R: Não!
P: Já assistiu a algum momento posterior à lavagem?
R: Não!
P: Não sabe se os ralos são eficazes ou ineficazes para escoar as águas dessas lavagens?
R: Não!
- JQ. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 14:00 horas)
Minuto 19'59":
Resposta: Pelo que sei à volta dos ralos muitas vezes existem poças de água, águas nos ralos, agora se isso resulta de água de lavagem, não sei se resulta, vem de baixo.
Pergunta: E como é que isso aparece?
R: Passado um tempo aquilo desaparece.
Minuto 42'14":
P: Nunca viu a garagem ser lavada?
R: Não!
P: Era frequente estar lá [junto aos ralos] água acumulada, horas ou dias, pergunta-se?
R: Não, dias não, não sei quanto tempo; eu passo por lá e vou-me embora; eu vejo lá a água e muitas vezes saio e outras vezes via lá a mancha e saía; agora o tempo que ela demora a secar não sei.
59. Dos depoimentos acima transcritos percebe-se que nenhuma das testemunhas mostrou um conhecimento profundo sobre a matéria em causa neste quesito.
60. Resulta ainda daqueles depoimentos que nenhuma das testemunhas viu algum carro ser lavado na garagem, nem assistiu à lavagem da própria garagem, pelo que não podiam saber se a água que se acumulava junto aos ralos se referia a essas lavagens.
61. Quanto ao suposto tempo que essa água demorava a escoar, a única testemunha que viu água junto aos ralos não sabia precisar quanto tempo é que essa água demorava a escoar, pois limitava-se a vê-la quando saía e quando regressava a água já tinha desaparecido.
62. Porém, nunca referiu o tempo das suas ausências para daí se extrair que a água demorava horas a escoar.
63. Face ao exposto entendemos que não foi feita prova suficiente sobre a matéria de facto constante do quesito 9 da base instrutório pelo que o mesmo deve ser considerado como não provado.
64. Em relação ao quesito 18 da base instrutório, entendeu o tribunal a quo considerar o mesmo como não provado.
65. Porém, entende a Apelante que, face à prova produzida, tal quesito deveria ter sido considerado como provado.
66. Sobre esta matéria foram ouvidas as seguintes testemunhas: MR. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 10:00 horas) e SS. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 10:00 horas).
67. Analisemos alguns excertos desses depoimentos:
- MR. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 10:00 horas)
Minuto: 8'45"
Testemunha: Havia algumas zonas que foram lavadas que estavam
com fungos. O material que está lá aplicado (...), não é um
acabamento liso, é um acabamento rugoso ou seja, a possibilidade de se agarrarem lá os fungos é muito mais fácil. Para além disso aquilo fica numa encosta que é muito mais exposta ao vento e também fica numa zona onde há muita vegetação; (....) aliás foi lavado e saiu.
Juiz: Os fungos aparecem quando estão reunidas essas condições? Quanto mais lisa [a superfície] mais difícil que os fungos se agarrassem?
T: Sim, sim, fazer lá o depósito e toda a parte do crescimento seria menos fácil.
- SS. (depoimento registado no sistema informático Habilus e prestado na audiência de julgamento do dia 17/5/2010, às 10:00 horas)
Minuto: 6'35"
Pergunta: A acumulação de fungos, de verdetes e das águas é normal ou é um defeito do material?
Resposta: Isso acontece em todas as estruturas, independentemente de estarem revestidas com monomassa ou não. O que acontece na monomassa é que é um material rugoso que absorve melhor esses fungos.
P: Poroso ou rugoso, ou as duas coisas?
R: Poroso, mas também é rugoso.
P: A fixação dos fungos resulta também disso, não é?
R: Sim. [o revestimento, a monomassa] exige uma manutenção mais cuidada em pontos estratégicos.
P: O surgimento dessa sujidade não é um defeito do material?
R: Não, tem a ver pura e simplesmente com a erosão provocada.
Minuto: 16'30"
Pergunta: O facto de as paredes apresentarem alguma sujidade, isso decorre daquela rugosidade e porosidade do material?
Resposta: Sim!
P: Mas é só disso?
R: Sim!
Juiz: A sujidade das paredes, se admitirmos que a sujidade tem que ver com a questão dos fungos e depois da evolução, resulta das características do material, do revestimento, a tal rugosidade, aqui fala-se em rugosidade, o senhor falou também em porosidade, é então daí?
Testemunha: Se tivermos a monomassa aplicada ao lado por exemplo de um pinheiro (...), é natural que nessa fachada existam muito mais pontos, fungos nos revestimentos, porque os pinheiros, ou árvores parecidas com os pinheiros (...), acumulam durante o inverno e ficamos com manchas pretas, mas é superficial, se lavarmos sai.
Confrontado com as fotos de folhas 238 e seguintes dos autos, disse:
Minuto: 18'29"
Pergunta: É isto que estamos a falar quando fala da tal sujidade; Resposta: Precisamente, isto foi um ponto que ficou aqui acumulado depois com água começou a escorrer. Apesar de que se esta fachada não tiver muita exposição solar, isto ainda acumula mais.
P: Há outros factores?
R: Exactamente.
Minuto: 19'35"
Juiz: Isto é a água sobre o material, interagindo com o tal pólen que se fixa?
Testemunha: Exactamente,
J: E o pólen dos pinheiros fixa-se com o vento?
T: Fixa-se com o vento.
J: E fixa-se mais facilmente neste tipo de textura?
T: (...) isto é um tipo de textura que não é muito agressiva, no entanto é porosa e se for lavada constantemente, tipo de 2 em 2 anos, estas situações não acontecem.
J: A prevenção é uma lavagem de 2 em 2 anos; é manutenção no sentido de prevenir que aconteça.
T. Isto acontece em 95% dos edifícios.
68. Do depoimento das testemunhas resulta claro que o facto de o material aplicado (monomassa) ser um material rugoso faz com que as paredes apresentem alguma sujidade.
69. Tendo em conta o depoimento das testemunhas indicadas e acima transcritos, entende a Apelante que deve ser dada como provada a matéria de facto constante do quesito 18: o facto das paredes exteriores apresentarem alguma sujidade tem que ver com a rugosidade do material.
70. Em suma, a Apelante impugna a decisão sobre a matéria de facto, considerando que os quesitos 9 e 18 foram incorrectamente julgados, pois contrariam os meios probatórios referente aquelas matérias:
- Quesito 9: atendendo ao depoimento das testemunhas JF. e JQ. este quesito deveria ter sido considerado como não provado;
- Quesito 18: considerando o depoimento das testemunhas MR. e SS. o quesito devia ter sido dado como provado.
71. Para além do mais, entende a Apelante que o tribunal a quo fez uma incorrecta aplicação do direito, tendo em conta os factos em causa nestes autos.
72. A R. construiu e vendeu as fracções do prédio sito na Avenida do …, no M…, conforme consta dos pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 dos factos provados.
73. A compra e venda tem como efeitos (i) a transmissão da propriedade da coisa, (ii) a obrigação de entregar a coisa e (iii) a obrigação de pagar o preço.
74. Com a venda das fracções a R. transmitiu a compropriedade das partes comuns.
75. A sentença recorrida concluiu pela existência de defeitos nas partes comuns do prédio decorrentes da sua má execução, aplicando o regime previsto no artigo 913.º do CC referente à venda de coisa defeituosa.
76. Não obstante a Apelante entender que dos factos provados não resulta a existência de defeitos nas partes comuns da coisa vendida, sempre se dirá que o regime legal aplicável não é o referido na sentença recorrida (artigo 913º e seguintes do Código Civil).
77. Tal como já referido, sendo a R. uma sociedade imobiliária que construiu e vendeu o imóvel em causa, e os adquirentes pessoas particulares, o regime aplicável é o constante do DL 67/2003 ou, no limite, o artigo 1225.º do CC.
78. Nos termos dos artigos 3º e 4º do DL 67/2003 o vendedor responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista no momento em que o bem lhe é entregue, tendo o consumidor direito a que a falta de conformidade seja reposta sem encargos, por meio da reparação ou substituição
79. De acordo com o regime previsto no artigo 1225.º. do CC, o vendedor do imóvel que o tenha construído deve suprimir os defeitos decorrentes do vicio do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalho.
80. Vejamos se da matéria de facto resulta provada a existência de defeitos no bem vendido que devam ser supridos pela R.
81. Os defeitos que o tribunal a quo considerou foram os referidos nos pontos 27, 29 e 30 dos factos provados.
82. O primeiro defeito constante do ponto 27 diz respeito às fissuras e micro-fissuras no revestimento de alçados.
83. Tal como afirmado por várias testemunhas, a existência das fissuras e micro-fissuras neste tipo de material é normal e não pode ser considerada uma falta de conformidade ou um vício de construção ou erro na execução dos trabalhos — veja-se os depoimentos das testemunhas SS, RN. e RR..
84. Quanto à sujidade, diferenças de tonalidade e sombreado ao nível do revestimento de alçados, defeitos constantes dos pontos 27 e 29, a sua existência é normal e decorre da localização do imóvel e das características do material utilizado para o revestimento dos alçados (mo nomassa).
85. Aliás, esta conclusão consta do ponto 31 da matéria provado e do quesito 18 da base instrutória (que, tal como já vimos, deve ser considerado como provado), onde se refere que "todas as fachadas, pintadas de cores fortes, como é o caso do prédio dos autos, com exposição ao sol em diferentes ângulos, geram sempre diferentes tonalidades derivados dessa mesma exposição" (ponto 30) e "o facto de as paredes exteriores apresentarem alguma sujidade apenas tem que ver com a rugosidade do material" (quesito 18).
86. Ainda no que respeita à sujidade, o depoimento da testemunha SS. (acima transcrito) foi bastante esclarecedor quanto a este aspecto, sendo a testemunha peremptória ao afirmar que a sujidade decorre do facto do material aplicado nos revestimento ser rugoso (e poroso) e não de uma má execução da obra por parte do construtor.
87. Do exposto resulta que nem as fissuras e micro-fissuras, nem as diferenças de tonalidade, sombreado e sujidade (pontos 27 e 29 dos factos provados) podem ser consideradas com faltas de conformidade ou defeitos resultantes do vício da construção ou erro na execução dos trabalhos, mas sim uma característica do material aplicado no revestimento dos alçados e da localização e exposição do imóvel.
88. Tanto assim é que se o material for objecto de manutenção (lavagem de dois em dois anos), os alegados defeitos deixam de existir.
89. Quanto aos ralos, a matéria de facto que o tribunal considerou como provada (ponto 30) não tem correspondência com o quesito em causa (quesito 9 da base instrutória).
90. O defeito apontado pela A. (constante do relatório que deu origem à acção) era que os ralos são desadequados e ineficazes no escoamento das águas de lavagem;
91. O tribunal entendeu que com alguma frequência, acumula-se água junto aos ralos existentes nos pavimentos das garagens a qual demora algumas horas a escoar.
92. Para além da resposta ser diferente da pergunta, nenhuma das testemunhas ouvidas sobre esta matéria (JQ.) afirmou que a água demorava horas a escoar e muito menos que a água que viram junto aos ralos era água de lavagens.
93. Não existindo prova do defeito alegado pela A., não pode a R. ser condenada a supri-lo.
94. A isto acresce que, tendo o tribunal condenado a R. a eliminar um defeito que não foi o reclamado pelo A., tal consubstancia uma nulidade da sentença pois o tribunal condenou em objecto diverso do pedido (artigo 668, n.º 1 alínea d) do CPC).
Conclui, assim, pela procedência do recurso com a consequente:
a) revogação da sentença recorrida, considerando-se procedente a excepção de caducidade invocada;
b) Para o caso de assim se não entender, pugna pela alteração da decisão sobre a matéria de facto, considerando-se como não provado o quesito 9 e provado o quesito 18, ambos da base instrutória;
c) devendo ser revogada a sentença na parte em que condenou a Apelante a proceder aos trabalhos de reparação necessários à eliminação definitiva dos defeitos existentes no prédio, uma vez que nenhum dos defeitos denunciados deve ser considerado como verificado;
d) por fim, pede que a sentença em apreciação seja considerada nula nos termos do artigo 668.º, n.º 1, alínea d) do CPC.
A Apelada não apresentou contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. FACTOS PROVADOS
1. A ré efectuou a construção do prédio a que respeita o Condomínio ora autor.
2. Em 26/09/2001, a ré, na qualidade de proprietária do prédio em questão, submeteu-o ao regime da propriedade horizontal, formando dele diversas fracções autónomas.
3. No dia 17 de Maio de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e ZJ., como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 109 a 111, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “A”).
4. No dia 2 de Agosto de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da …, Lda. e AR. como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 112 a 116, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “B”).
5. No dia 5 de Setembro de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da …, Lda. e VD. e PD., como segundos outorgantes, em representação da D. - …, Lda, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 116 a 119 cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “C”).
6. No dia 2 de Abril de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …. e IC. como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 120 a 122, cujo teor se dá aqui por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “D”).
7. No dia 10 de Maio de 20…, no 1.º Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …. e MA., como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 123 a 125, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “E”).
8. No dia 10 de Maio de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e JÁ. como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 125 a 128, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “F”).
9. No dia 6 de Maio de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da MA. - …, Lda e MM., como segunda outorgante, as quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 129 a 131, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “G”).
10. No dia 4 de Abril de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e AG., como segundo outorgante, e PP. como terceiro outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 131 a 134, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “H”).
11. No dia 14 de Junho de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e JP., como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 134 a 137, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “I”).
12. No dia 5 de Junho de 20…, no 5.° Cartório Notarial de L…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e UM. e ZM. como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 138 a 142, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “J”).
13. No dia 4 de Abril de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…., compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e JF. como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 142 a 145, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “L”).
14. No dia 3 de Julho de 20…, na dependência do Banco …, SA, compareceram AR. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e JP. como segundo outorgante e Dr. NG. como terceiro outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 146 a 151, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “M”).
15. No dia 4 de Abril de 20… no I.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da H. - …, Lda. e JE. como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 152 a 154, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “N”).
16. No dia 8 de Maio de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da "H. …, Lda. e MM., como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 154 a 157, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “O”).
17. No dia 8 de Maio de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiro outorgantes, em representação da "H. - …, Ld.a" e AL., como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 157 a 160, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “P”).
18. No dia 6 de Setembro de 20…, nas instalações do "Banco …, S.A.", compareceram AR. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da "H. - …, Lda." e LF., como segundo outorgante, e NG. como terceiro outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 161 a 165, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “Q”).
19. No dia 9 de Abril de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da "H. - …, Lda." e NF., como segundo outorgante, as quais prestaram as declarações constantes do documento junto a fls. 166 a 168, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “R”).
20. No dia 17 de Maio de 20…, no 1.º Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML., como primeiros outorgantes, em representação da "H. - …, Lda." e RS., como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 169 a 171, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “S”).
21. No dia 17 de Maio de 20…, no 1.° Cartório Notarial de C…, compareceram JP. e ML, como primeiros outorgantes, em representação da "H. - …, Lda." e MC., como segundo outorgante, os quais prestaram as declarações constantes do doc. junto a fls. 171 a 174, cujo teor aqui se dá por reproduzido (contrato de compra e venda da fracção “T”).
22. "C. – C… N… - …de Imóveis, Lda", em 19/09/20…, elaborou o relatório técnico junto a fls. 58 a 66.
23. A 10/11/20…, a autora enviou à ré uma carta, cujo teor consta de fls. 67 e 68, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
24. A carta junta como doc. n.° 4, a que é feita referência em 23, fazia-se acompanhar do relatório junto a fls. 58 a 66.
25. A partir de meados do ano de 2006, o prédio apresentou deficiências ao nível do revestimento de alçados.
26. No dia 08/02/2007, ocorreu uma assembleia-geral ordinária de condóminos do prédio sito na Av.ª …, no M…, na qual foi discutido e deliberado o que consta do doc. n.° 5 de fls. 69 a 75.
27. No bloco de apartamentos, o revestimento de alçados em reboco tipo "monomassa" apresenta fissuras e principalmente micro fissuras e sujidade.
28. No entanto, atendendo ao tipo de material em causa, o mesmo permite a lavagem, o que inclusivamente já foi feito por parte do construtor, com resultados bastante eficazes, tendo a sujidade desaparecido aquando dessas lavagens.
29. Detectaram-se diferenças de tonalidade, sombreado, sujidade e fissuração, em especial micro-fissuração, a nível do revestimento de alçados.
30. Com alguma frequência, acumula-se água junto aos ralos existentes nos pavimentos das garagens, a qual demora algumas horas a escoar.
31. Todas as fachadas, pintadas de cores fortes, como é o caso do prédio dos autos, com exposição ao sol em diferentes ângulos, geram sempre diferentes tonalidades derivados dessa mesma exposição.
32. Face à topografia do terreno onde se insere o empreendimento, que é uma encosta, não há possibilidade de estabilização do nível freático.
III. FUNDAMENTAÇÃO
As questões colocadas pela Apelante nas suas conclusões de recurso prendem-se, desde logo, com a escolha do diploma legal aplicável à situação dos autos, face ao qual entende ter-se verificado quer a caducidade do direito da Apelada a propor a presente acção, quer do próprio direito de invocar defeitos. Afirma ainda a sua discordância quanto à resposta dada a dois dos quesitos que integram a Base Instrutória e que, no seu entender, foram incorrectamente julgados sendo que, num dos casos, ocorreu mesmo a nulidade de decisão por o Tribunal de 1.ª Instância ter respondido algo distinto da pergunta formulada, sendo que tal resposta não tem correspondência com a materialidade alegada.
Por uma questão de raciocínio lógico e porque a matéria de facto impugnada contende com a apreciação da questão de Direito colocada, no que se reporta ao regime aplicável ao caso e que terá repercussões na apreciação da excepção peremptória da caducidade, proceder-se-à à apreciação desta questão em último lugar.
Impõem-se, assim, que se conheça da questão colocada pela Apelante respeitante à impugnação da decisão de facto e que impõe a reapreciação da prova no que se reporta a dois dos quesitos da Base Instrutória: relativamente ao quesito 9.º, cuja matéria entende não foi objecto de prova positiva, e quanto ao quesito 18.º, que entende dever ser dado como provado, face aos meios de prova que indica.
Para uma melhor compreensão da matéria em causa passa-se a sua transcrição, com indicação dos quesitos, respostas e fundamentação dada pelo Tribunal de 1.ª Instância, bem como a proposta de resposta da Apelante.
“Quesito 9.º - Os ralos existentes nos pavimentos das garagens mostram-se desadequados e ineficazes no escoamento das águas de lavagem?
Resposta: Provado apenas que com alguma frequência se acumula água junto aos ralos existentes nos pavimentos das garagens, a qual demora algumas horas a escoar.
Fundamentação: As respostas dadas aos quesitos 3.º a 9.º da B.I. relevam da análise e ponderação global, com sentido crítico, de todos os depoimentos das testemunhas, dos documentos juntos com os articulados e em audiência, designadamente as fotografias exibidas, na medida em que foram confrontadas pelas referidas testemunhas. Foram especialmente ponderados os testemunhos de JF., JQ., SS. (quanto ao art. 6.º) e Rui Neves, as quais revelaram conhecimento direito dos factos, isenção e objectividade, e, no caso das últimas duas testemunhas, preparação específica na matéria”
Proposta de resposta: Não provado
“Quesito 18.º - O facto das paredes exteriores apresentarem alguma sujidade apenas tem que ver com a rugosidade do material?
Resposta: Não provado.
Fundamentação: As respostas dadas aos artigos 16.º a 24.º assentam na ponderação crítica dos depoimentos das testemunhas ouvidas sobre a matéria, designadamente, os depoimentos de MR., SS. e RN., que revelaram preparação específica na matéria e depuseram com isenção e objectividade, bem como nos documentos, com que forma confrontadas as testemunhas referidas, bem como a testemunha JQ.”.
Proposta de resposta: Provado
Muito embora não se possa afirmar que a fundamentação dada à matéria de facto não tenha feito um exame crítico da prova, no sentido técnico desejado, o Tribunal procedeu à audição dos depoimentos das testemunhas indicadas pelo Apelante no que se reporta a cada um dos quesitos em causa.
Assim, do depoimento das testemunhas JF. e de JQ., ambos condóminos do prédio referenciado nos autos, podemos concluir que, o primeiro deles, embora tivesse visto água junto ao ralo da garagem, desconhece de onde vinha a mesma: se era de lavagens de carros ou da própria garagem (sendo certo que nunca viu quaisquer um destes actos) se vinha do exterior, sendo certo que chegou mesmo a ver que o tampo do ralo saltou, muito embora desconheça o porquê, muito embora tal facto tenha ocorrido no Inverno, numa altura em que choveu mais. Desconhecia também o tempo que essa mesma água levava a escoar. Do seu depoimento, assim, nenhum dado podemos retirar para fundar a resposta à pergunta formulada.
A segunda destas testemunhas, por sua vez, também desconhecendo a origem da água em causa, e nunca tendo visto quer a lavagem de carros, quer da própria garagem, apenas soube dizer que algumas vezes viu água junto ao ralo e que quando voltava ao local (sem precisar que tempo depois) a água já ali não estava.
Assim sendo, por um lado, as testemunhas nada sabem sobre a concreta pergunta que lhes foi dirigida e que constitui o quesito 9.º da Base Instrutória, e por outro lado, não há qualquer outra prova nos autos que supere esta deficiência.
Sendo esta realidade, como é, insusceptível de fundar uma resposta positiva ao quesito em questão, deve a resposta ao mesmo ser objecto de alteração, passando a mesma a ser de “Não Provado”, o que se determina, ficando, assim, eliminado o Ponto 30 dos Factos Assentes e a respectiva condenação na sua reparação.
Relativamente ao quesito 18.º da Base Instrutória, que mereceu a resposta de “Não provado” por parte do Tribunal, nada há que mereça censura para a sua alteração.
Com efeito, o que podemos colher do depoimento das testemunhas ouvidas, bem como o teor do relatório técnico levado a cabo pela empresa C…, é que o material utilizado pela Apelante não era o adequado ao revestimento daquele imóvel, atenta a própria localização em que este se encontra e que era do conhecimento da Apelante enquanto construtora que foi deste mesmo imóvel.
Perante a localização do imóvel, impunha-se à Apelante que utilizasse os materiais mais adequados àquelas características de forma a que a construção servisse o fim a que se destinava: no caso, servir de habitação condigna aos compradores, sem os defeitos verificados nos Pontos 27 e 29 dos Factos Provados (resposta aos quesitos 3.º e 5.º da Base Instrutória).
E a esta conclusão não obsta o facto de o Tribunal ter dado como não provada a matéria constante do quesito 6.º da Base Instrutória, que tinha a seguinte redacção:
“Tais revestimentos forma aplicados sem as precauções mínimas recomendadas pelos fabricantes, nomeadamente no que diz respeito às dosagens, preparação de suportes e aplicação final?”
Com efeito, e como já acima assinalamos, o que está em causa é a inadequada escolha de materiais a aplicar no imóvel, matéria que constitui responsabilidade exclusiva do construtor (excepto se tivesse sido feita a pedido do comprador, o que não foi o caso em apreciação).
O facto de um determinado imóvel estar ou não construído de acordo com as normas legais e regulamentares vigentes ou de ter ou não realizado a aplicação dos respectivos produtos de forma correcta, não é, por si só, requisito da sua boa construção. Com efeito, qualquer construção tem de obedecer, antes de mais, às necessidades impostas pela qualidade do solo, exposição ao Sol, características próprias do clima e outras, factores esses que determinam se uma determinada construção está ou não em condições de servir o fim a que se destina.
Assim, qualquer imóvel que não sirva cabalmente a função para a qual foi destinado, no caso dos autos, para a habitação, padecendo de vícios que impedem a sua normal utilização, leva-nos a concluir por uma construção defeituosa. Com efeito, a todos os empreiteiros é exigido que, antes de iniciar a respectiva construção, se munam de todas as informações técnicas necessárias para que a respectiva construção sirva o fim a que se destina. Assim é que, conforme o tipo de terreno para construção, podemos precisar de ter fundações mais ou menos fundas, tipos de materiais mais ou menos resistentes às temperaturas, com telhados mais inclinados ou superfícies planas de terraços, exigência ou não de utilização de determinado tipo de materiais, etc.
Podemos assim afirmar que é imposto ao empreiteiro que, de acordo com a sua arte, escolha e aplique os materiais próprios à construção do imóvel respectivo, para que o mesmo possa garantir a qualidade exigida para o fim a que se destina.
Aliás, bastaria a atenta audição das testemunhas indicadas e a leitura do relatório técnico junto aos autos para chegarmos a esta mesma conclusão.
Relativamente a segunda das questões que é colocada nos autos, qual seja a de se saber qual o regime aplicável a este tipo de situações: se o regime previsto pelo artigo 1225.º do Código Civil, se o previsto pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril ou se o do artigo 913.º do Código Civil temos que concluir que [perante os factos dados como provados (e já acima reanalisados) e o facto de se encontrar provado que a Apelante/Ré é uma sociedade que se dedica à construção e venda de imóveis que, no caso concreto, procedeu à construção e venda das respectivas fracções do prédio sito na Av.ª ..., M...], tendo actuado nessa sua dupla qualidade de empreiteira e vendedora do imóvel, são aplicáveis à situação em apreciação as disposições constantes dos artigos 1225.º/ss do Código Civil, mais concretamente do seu n.º 4, que confere ao adquirente do imóvel o prazo de um ano para denunciar os defeitos, a contar do respectivo conhecimento dos mesmos, mas subordinado ao seu exercício dentro do prazo geral de garantia de cinco anos, contados da data da entrega do imóvel. A este prazo acresce ainda o de um ano, para a propositura da respectiva acção – artigos 1224.º e 1225.º do Código Civil
Se parece não poder haver dúvidas quanto à tempestividade do prazo de que a Apelada dispunha para propor a presente acção – de um ano a contar da denúncia do defeito invocado [tendo a denúncia dos defeitos ocorrido a 10 de Novembro de 2006 e a instauração da acção em 08 de Novembro de 2007] o mesmo já não se passa com a tempestividade de exercício de direito de denúncia a ter lugar no âmbito do prazo geral de garantia de cinco anos, previsto pelo artigo 1225.º, n.º 1 do Código Civil, face às diversas posições jurisprudenciais que se foram formando quanto à forma de realizar esta contagem.
Com efeito, desde logo temos que ter em atenção que, no presente caso, estamos perante uma particularidade: os defeitos denunciados encontram-se localizados nas partes comuns do prédio, o que desde logo coloca a questão de saber como deve ser efectuado o início da contagem deste prazo geral de cinco anos: se a partir da constituição da propriedade horizontal, se da aquisição de cada uma das fracções – da primeira ou até da última -, se do momento em que a Assembleia de Condóminos for constituída com autonomia perante o vendedor, permitindo-lhe, assim, denunciar os defeitos respectivos, ou se deve ser adoptado um qualquer outro critério.
Esta questão não se encontra concretamente contemplada na lei da lei o que tem suscitado decisões jurisprudenciais divergentes, conforme acima já deixamos expresso.
A posição a tomar perante esta questão implica que se tenha presente vários pontos da matéria de facto dada como provada, que se passam a indicar.
Desde logo, tenha-se em atenção que o registo da constituição da propriedade horizontal [que foi pedida a 26 de Setembro de 2001] data de 09 de Outubro de 2001] e que a primeira reunião de Condóminos do prédio dos autos [Acta n.º 1] teve lugar no dia 17 de Junho de 2002 – doc. n.º 1 junto com a contestação a fls. 106 a 109 dos autos e que não foi objecto de impugnação pelo A./Apelado.
Tenha-se também em atenção que todas as fracções deste imóvel, com excepção da facção “J” [que foi adquirida a 05 de Junho de 2003] foram adquiridas pelos respectivos condóminos do prédio dos autos em data anterior a 06 de Setembro de 2002 – Pontos 3 a 21 dos Factos Provados – detendo, assim, a Assembleia de Condóminos nesta última data, e desde há vários meses atrás, autonomia para deliberar sobre os defeitos do prédio, sem qualquer interferência do vendedor.
A primeira Assembleia de Condóminos teve lugar a 17 de Junho de 2002.
A presente acção deu entrada em Tribunal no dia 08 de Novembro de 2007 sendo que a denúncia dos defeitos por parte do Condomínio data de 10 de Novembro de 2006.
A venda da primeira fracção deste prédio, fracção “D”, teve lugar no dia 02 de Abril de 2002.
Estes os factos que consideramos relevantes para a apreciação desta questão e respectiva decisão.
E, face aos mesmos, podemos afirmar que o início da contagem do prazo de garantia de cinco anos, nas situações em que são denunciados defeitos nas partes comuns de um imóvel, deverá obedecer à verificação de um critério objectivo e que tenha correspondência com a letra da lei. Se esta abordagem é clara para o caso dos defeitos no interior das fracções, subordinando o início de contagem de tal prazo “à entrega” da fracção/obra, no caso das partes comuns de um imóvel essa contagem deverá ter início por referência a um facto concreto e de fácil observação em qualquer situação a apreciar, mas sempre protegendo os interesses dos consumidores, no caso, dos adquirentes das fracções.
Com efeito, e por essas mesmas razões, entendemos que essa contagem não poderá ser efectuada tendo por referência a aquisição da primeira, da última e/ou de cada uma das fracções autónomas vendidas, sob pena de criarmos uma situação de puro arbítrio e insegurança jurídica na apreciação da questão. Bastaria, aliás, ter-se em atenção que caso a aquisição da última fracção ocorresse dez ou quinze anos depois da primeira venda, teríamos um prazo indefinido para reclamação de defeitos o que nos parece ser indefensável.
Considerar-se como início desse prazo o da entrega da primeira fracção ao seu titular, proprietário da fracção e comproprietário das partes comuns que deteria, assim, legitimidade para, por si só ou através do Condomínio, exercer os seus direitos perante o construtor/vendedor, é esquecer que, não exercendo o mesmo esse direito, estaria fatalmente a prejudicar todos os posteriores adquirentes das fracções daquele imóvel.
Mas, mesmo para quem defenda esta tese, a verdade é que neste caso teria não teria ainda operado a caducidade do direito da Apelada em reclamar os vícios de construção perante a Apelante.
Com efeito, nesta situação o prazo iniciar-se-ia com a venda da primeira das fracções autónomas do prédio dos autos, no caso, a fracção “D”, ocorrida a 02 de Abril de 2002 – Ponto 6 dos Factos Provados.
Tendo por referência essa data, podemos verificar que em 10 de Novembro de 2006 a Apelada solicitou, por escrito, ao construtor/vendedor, ora Apelante, a eliminação de defeitos no imóvel dos autos, não tendo ainda perfeito o prazo de cinco anos - Pontos 2 e 23 dos Factos Provados.
Por fim, a instauração desta acção data de 08 de Novembro de 2007 encontrando-se ainda no limite do prazo de um ano de que o Apelado dispunha para interpor a acção.
Assim, mesmo para quem defenda esta tese, também não tinha ainda operado a caducidade do direito do autor de denunciar os defeitos das partes comuns do imóvel dos autos, pelo decurso do prazo geral de cinco anos mencionado no artigo 1225.º, n.º 1, do Código Civil.
De qualquer forma, sempre se impõe registar que ter como início de contagem do prazo de garantia geral de cinco anos a data de venda da primeira fracção do prédio podia levar-nos também a situações dificilmente defensáveis. Basta imaginarmos, o que não é difícil nos tempos de crise que atravessamos, que o empreiteiro/vendedor vende a primeira fracção em 2012 e deixa depois, durante anos, de conseguir vender as demais fracções.
O prazo para a denúncia dos defeitos das partes comuns, num caso como este, poderia ser exercido para além do prazo de cinco anos, podendo mesmo, nunca chegar a iniciar-se a sua contagem, sendo passível de ser invocado quinze, vinte ou mais anos depois ou mesmo de nunca chegar sequer a operar a caducidade. E se o segundo comprador realizasse essa aquisição apenas sete anos depois do primeiro e o terceiro comprador, vários anos depois, como compatibilizar o direito de todos eles?
Por outro lado, não podemos esquecer a especial configuração do condómino, que sendo proprietário de uma fracção autónoma, é simultaneamente comproprietário das partes comuns, qualidade que não é passível de cisão, mantendo-se enquanto perdurar a propriedade horizontal. Essa qualidade especial de condómino, que lhe concede direitos e impõe e deveres, permite-lhe também que realize individualmente, ou através do Condomínio, a denúncia dos defeitos das partes comuns do prédio. Essa defesa ou ausência dela, porém, não pode ser susceptível de causar prejuízos aos demais condóminos e terá de ser sempre analisada numa perspectiva de autonomia da Assembleia de Condóminos face ao construtor/vendedor, conforme adiante se passará a referir.
Também a consideração da data da realização da primeira Assembleia de Condóminos poderia constituir um marco sem significado uma vez que bastaria que na data da realização da Assembleia de Condóminos não houvesse ainda um único comprador de uma qualquer fracção. Com efeito, apesar de poder ser designada Assembleia de Condóminos, por ter já sido registada a propriedade horizontal do prédio, com a respectiva criação de fracções individualizadas, numa situação como essa, na Assembleia de Condóminos não se encontraria qualquer interessado para poder denunciar eventuais defeitos da obra.
Mas, mesmo que aqui fosse considerada como data de início da contagem do mencionado prazo de caducidade de cinco anos a da realização da primeira Assembleia de Condóminos – que neste processo teve lugar a 17 de Junho de 2002 e que ocorreu em data já muito posterior à da constituição da propriedade horizontal (ocorrida a 09 e Outubro de 2001), à data da invocação dos defeitos (ocorrida a 10 de Novembro de 2006) bem como da instauração da presente acção – 08 de Novembro de 2007 -, também se teria como não verificada a caducidade do direito do Apelado de reclamar a reparação dos defeitos das partes comuns do imóvel dos autos.
Há também quem defenda que o momento a considerar teria de ser aquele em que o construtor/vendedor transmitiu, de facto, os seus poderes de administração das partes comuns reportando-se esse momento àquele em que a Assembleia de Condóminos elegeu a Administração do Condomínio procedendo o construtor/vendedor à entrega do prédio a essa mesma Administração do Condomínio (veja-se, entre outros, a decisão proferida no Proc. 121/07.TBALM.L1.S1, Acórdão do STJ de 29 de Novembro de 2011, in www.dgsi.pt/jstj, sendo também aí referidos outros Acórdãos do STJ, nomeadamente, os proferidos a 06 de Junho de 2002 e a 21 de Abril de 2005, bem como a referência a Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro, 3.ª ed.ª, pág. 212/215; no mesmo sentido, decisão proferida no Proc. 12677/03.0TBOER.L1.S1, Acórdão do STJ de 29 de Junho de 2010, in www.dgsi.pt/jstj).
E esta é, também, a posição que perfilhamos por entender ser aquela que maior correspondência tem com o espírito da lei e que melhor defende os interesses dos condóminos, no confronto com o construtor/vendedor.
Tendo por referência a própria letra da lei e os princípios lógico-jurídicos a observar, a data de início de contagem deste prazo de cinco anos deve ser reportada à data em que a Assembleia de Condóminos dispõe já de autonomia para, perante o construtor/vendedor, poder reclamar os defeitos.
Com efeito, e no que ao caso dos autos importa, repara-se que a primeira Assembleia de Condóminos respeitante ao imóvel dos autos foi realizada quando tinham já sido vendidas quinze das dezanove fracções que integram este imóvel, encontrando-se, pois, aquela administração com plena autonomia para, querendo, actuar contra o ora Apelante, denunciando os defeitos que entendesse como verificados, não tendo o construtor e vendedor, ora Apelante, qualquer influência no destino das deliberações tomadas nessa mesma Assembleia.
Tenha-se também presente que nessa primeira Assembleia de Condóminos a ora Apelante fez a entrega do Condomínio à respectiva Administração, que ali foi desde logo eleita, no caso, a H., Lda (que se dedica à Administração de Condomínios) e que se encontrava presente naquela Assembleia a pedido de um dos condóminos também presentes naquele momento (fls. 106 a 108 dos autos).
Face a estes dados temos de concluir que, tendo por início do respectivo prazo de denúncia dos defeitos das partes comuns a data de 17 de Junho de 2002, por um lado, e a data da denúncia dos defeitos a de 10 de Novembro de 2006, por outro, nesta última data não tinha ainda decorrido o prazo de cinco anos de que a Apelada dispunha para o exercício desse direito.
Não se verifica, pois, a excepção peremptória da caducidade do direito da Apelada para invocar defeitos nas partes comuns do prédio.
Por fim, como podemos verificar, no presente caso, quer se defenda que o início da contagem do prazo geral de garantia de cinco anos, para denunciar os defeitos das partes comuns do prédio, começasse a contar da data da constituição da propriedade horizontal, ou da data em que é instituída Administração do Condomínio com a realização da 1.ª Assembleia ou da data da venda da primeira fracção do imóvel, sempre teríamos de concluir pela não verificação da caducidade do direito da Apelada de reclamar defeitos das partes comuns, conforme acima já deixamos expresso.
Concluindo, e tendo presente a posição que defendemos, podemos afirmar que não se encontra verificada a caducidade do direito do Apelado para denunciar defeitos do prédio uma vez que, desde a data em que o construtor/vendedor procedeu à entrega do prédio à Administração do Condomínio até à data em que foram denunciados os defeitos do prédio, não tinha ainda decorrido o prazo de garantia de cinco anos, previsto pelo artigo 1225.º, n.º 1 do Código Civil.
IV: DECISÃO
Face ao exposto, julgando-se parcialmente procedente a Apelação, determina-se a eliminação do Ponto 30 dos Factos Assentes e da respectiva condenação da Apelante nessa reparação, mantendo-se, no mais, a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Custas pela Apelante e pela Apelada, na proporção de 90% e 10%, respectivamente.
Lisboa, 20 de Novembro de 2012
Dina Maria Monteiro
Luís Espírito Santo
José Gouveia Barros
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(1) Acórdãos do STJ de 11/10/2007 e TRL de 4/11/2008 parcialmente transcritos nas presentes alegações.
(2) Cf. Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 14/5/2009, Supremo Tribunal de Justiça de 06/06/2002 e Tribunal da Relação de Lisboa de 1/3/2007. |
