Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 4064/03.7TVLSB.L1-1 |  |
ESCRITURA PÚBLICA
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE
ARROLAMENTO
PERDA DE INTERESSE
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
2- É que o litígio contra o terceiro/ocupante não impedia a transmissão da propriedade, apesar de ter havido arrolamento judicial do imóvel que apenas tornava a venda inoponível ao terceiro ocupente.
3- Há perda de interesse do vendedor, avaliada objetivamente, em consequência dessa mora de dez anos, da desvalorização da moeda entretanto ocorrida (facto notório que não carece de prova) e dos demais factos invocados pelo vendedor.
(Sumário do Relator)
Relatório
A ….Vara Cível de --- julgou improcedente a ação intentada por ABS e MMHC (autores, recorrentes) contra ALMSB (falecido na pendência da ação, tendo sido habilitados como seus sucessores os restantes réus), MAABC, AMBSS, MBPVA, AMSSB, MRSPSB, e MSSB (réus recorridos), todos identificados na sentença e, em consequência, absolveu do pedido os réus; declarou também prejudicada a apreciação do pedido reconvencional da ré MA e do primitivo réu ALMSB (este, falecido na pendência da ação, tendo sido habilitados como seus sucessores os restantes).
Os autores recorreram, discordando da decisão quanto à aplicação do direito, e por omissão de pronúncia. Os réus pediram que se confirme a sentença.
Cumpre decidir se a sentença padece dos apontados vícios.
Fundamentos
Factos
Provaram-se os seguintes factos, apurados pelo Tribunal a quo:
a. Por contrato celebrado em 27/1/1993 entre o 1º réu (falecido antes da ação) e AJMSB (falecido na pendência da ação), por um lado e os autores, por outro, aqueles prometeram vender e estes prometeram comprar a fracção autónoma designada pela letra M, correspondente ao 4º andar esquerdo do prédio sito na R. QR, …, em L.. e descrito na matriz predial urbana da freguesia de Arroios sob o art. … e descrito na 1ª CRP de L… sob o no .. do Livro .., nos termos constantes da cópia de fls. 17 a 19, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
b. Em …, ambas as partes celebraram um aditamento ao mencionado contrato-promessa, para que nele passassem a constar os nomes dos cônjuges dos promitentes vendedores e os respectivos regimes de casamento (separação de bens), bem como a completa inscrição registral da fracção prometida vender, nos termos constantes da cópia de fls. …0, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
c. As partes convencionaram a título de preço devido pela transmissão da fracção autónoma objecto do contrato, o montante de Esc. 14.000.000$00 (€ 69.831,71).
d. Os promitentes compradores, ora autores, entregaram com a assinatura do contrato promessa, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de Esc. 500.000$00 (€ 2.493,99) de que os promitentes vendedores deram quitação.
e. A fracção objecto do mencionado contrato promessa deveria ser vendida livre de ónus e encargos.
f. A fracção autónoma objecto do contrato promessa encontrava-se ocupada por LA.
g. Ambas as partes tinham disso conhecimento.
h. Os autores foram informados que por apenso à acção distribuída ao … Juízo Cível, …Secção, sob o nº ..., LA requereu o arrolamento da fracção que ocupava e que o tribunal, sem audição da parte contrária, decretou tal providência, por despacho datado de 31/5/1993.
i. No próprio dia em que celebraram o contrato promessa, os então promitentes vendedores outorgaram procuração forense a favor do advogado que lhes foi indicado pelos promitentes compradores.
j. O promitente vendedor AB faleceu em …..
k. Tendo-lhe sucedido como herdeiros legitimários, os primitivos 2º a 5º réus e ainda JJSSB, também seu filho.
l. Datada de … foi proferida sentença nos autos em que os promitentes vendedores figuravam como réus, absolvendo-os do pedido.
m. Desta sentença viria a ser interposto recurso, pela ali autora LA, recurso de apelação, com efeito suspensivo.
n. Em …, o Tribunal da Relação de Lisboa proferiu Acórdão, negando provimento ao recurso e confirmando a sentença recorrida.
o. LA interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, que, por Acórdão de 10/10/2002, viria a confirmar a decisão.
p. No final do mês de Outubro de …., veio a transitar em julgado, com decaimento de LA, o litígio que a opôs aos aqui réus.
q. Em 27-04-1993, AJMSB e ALMMSB interpuseram contra a LA acção que correu termos sob o nº …, no então 2º Juízo …ª secção de Lisboa, pedindo a condenação da Ré a desocupar o andar em causa nestes autos e a pagar indemnização pecuniária pela privação do gozo do mesmo.
r. Face ao falecimento do Autor AJMSB e por sentença proferida em …, foram julgados habilitados como seus sucessores MAABC, JJSSB, AMBSS, AMSSB e MSSB.
s. Por sentença, proferida no apenso A desses autos, em …, foi julgado habilitado AMSSB enquanto adquirente do quinhão hereditário do co-Autor antes habilitado JJSSB, relativamente à herança aberta por óbito de AJMSB.
t. Em 8-1-2003, o Dr. GRC em representação dos Autores e a aí Ré, outorgaram o termo de transacção de folhas 252 desses autos, com o seguinte teor:
"Cláusula Primeira
Os AA. e Ré acordam por termo ao presente litígio.
Cláusula Segunda
A Ré compromete-se a entregar o locado, livre de pessoas e bens e no estado em que se encontra no prazo máximo de noventa dias após a presente data.
Cláusula Terceira
Os Autores, a título de compensação pagarão a quantia de € 10.000(dez mil euros) da seguinte forma: a) € 5000 (cinco mil euros) na presente data, de que a Ré dá a competente quitação; b) € 5000 (cinco mil euros) com a entrega da posse do locado e respectivas chaves.
Cláusula Quarta
Autores e Réus declaram expressamente que nada mais pretendem um do outro, seja a que título for.
Cláusula Quinta
As custas em dívida em juízo, serão suportadas em partes iguais, prescindindo-se das de parte e procuradoria".
u. Por sentença proferida em 9-01-2003, foi homologada essa transacção e determinado o cumprimento do disposto no artigo 301 nº 3 do Cód. Proc. Civil relativamente aos Autores, por falta de poderes especiais daquele Ilustre Advogado.
v. Por despacho de 15-02-2005 foi determinado a repetição da notificação quanto às Autoras MAABC e MSSB, sendo que, na sequência, desta repetição, a Autora MSSB apresentou o requerimento de folhas 298, em 8-03-2005, onde declarou "que não ratifica a transacção efectuada".
w. Na sequência, foi proferido o despacho de 10-03-2005 de folhas 301, com o seguinte teor: “Nos termos do artigo 301 nº 3 do Cód. Proc. Civil a transacção efectuada e homologada a folhas 253, não produz qualquer efeito em relação à A. MSSB".
x. A transacção foi promovida e os seus termos assumidos pelos aqui autores.
y. Os promitentes compradores aqui autores assumiram o pagamento e pagaram à LA a referida indemnização, pelos cheques emitidos pela autora MMHC, sobre conta titulada por si e cujas cópias se juntam.
z. A referida transacção foi celebrada no uso dos poderes forenses especiais que foram conferidos pelo promitente vendedor ALMSB.
aa. No aludido contrato promessa de compra e venda ficou a cargo dos promitentes compradores a marcação da escritura pública de formalização do negócio, devendo estes avisar os promitentes vendedores da data, hora e cartório notarial em que a mesma teria lugar.
ab. Os promitentes vendedores comprometeram-se a fornecer aos promitentes compradores todos os documentos necessários que deles dependessem, para o integral cumprimento do contrato, logo que estes lhes fossem solicitados.
ac. Os autores procederam à notificação judicial avulsa dos réus, promitentes vendedores, para comparecerem no dia 14/4/…, pelas 9.00 horas, no … Cartório Notarial de L…, a fim de outorgarem na escritura pública de compra e venda da fracção autónoma prometida vender e facultaram aos compradores, até 72 horas de antecedência sobre aquela data e hora os documentos referidos a 32º.
ad. Foi confirmada a ausência dos 3º, 4º e 5º réus, no acto de outorga da escritura pública de compra e venda.
ae. Os promitentes vendedores obrigaram-se a facultar aos promitentes compradores certidão do registo de onde constasse a inscrição a seu favor da fracção prometida vender.
af. E a venderem a fracção livre de quaisquer ónus ou encargos.
ag. Tendo falecido um dos promitentes vendedores os seus herdeiros, apesar de devidamente habilitados, não promoveram o registo predial da habilitação.
ah. Não fizeram inscrever a seu favor, na matriz predial urbana da respectiva freguesia, a aquisição da fracção que ainda se acha inscrita a favor de EMSB, na qualidade de usufrutuária.
ai. As diligências a efectuar para obter a desocupação do andar ficariam a cargo dos aqui autores.
aj. Os autores foram informados do termo do processo judicial referido na al.Q da matéria assente, no final do ano de 2….
ak. Os réus AMSSB, AMBSS e MSSB assinaram o escrito a que se refere a cópia de fls. 190, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
al. A ré MSSB apenas tomou conhecimento do contrato promessa em causa nestes autos com a notificação judicial avulsa referida na al.X da matéria assente, em 31/3/….
am. O andar em questão corresponde ao .. esquerdo do prédio situado na R. QF, nº …, em L…, tem seis assoalhadas, cozinha e casa de banho; tinha, em Janeiro de 1…, o valor de mercado de € 100.000,00, devoluto e de € 70.000,00, ocupado sem título legítimo; tem, em 7 de Maio de …, o valor de mercado de € 130.000,00, devoluto e de € 100.000,00, ocupado sem título legítimo.
Na alínea (a.) destes factos foi acrescentada a menção ao falecimento dos contraentes Afonso Botelho e AB, conforme apurado nas alíneas (j.) e (r.).
Análise jurídica
Considerações do Tribunal recorrido
O Tribunal a quo fundamentou-se em resumo nas seguintes considerações:
...
II. Da execução específica
...
Invocam os autores o incumprimento dos réus, na medida em que não outorgaram a escritura pública de compra e venda prometida, designada para 14/4/2003.
A esse respeito, cabe antes do mais chamar à colação a questão da mora e incumprimento definitivo, questão que é largamente debatida nos articulados.
…
O credor não pode, em princípio, resolver o contrato em consequência da mora do devedor; pode, porém, acontecer que, em consequência da mora, o credor venha a perder o seu interesse pela prestação, pelo que, relativamente a este, trata-se de um caso de não-cumprimento definitivo, constitutivo do direito à resolução (cfr. Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, pg. 72).
Além disso, permite a lei que, independentemente da perda do interesse do credor, este possa, no caso de mora, fixar ao devedor um prazo razoável, em interpelação admonitória, para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento. …
…
… a execução específica do contrato depende apenas e só da verificação da mora dos réus ou seus antecessores, visto que foi constituído sinal no contrato-promessa em crise.
…
… a não comparência à escritura pública consubstancia mora no cumprimento da obrigação principal dos réus, subjacente à execução específica do contrato.
A escritura relativa ao contrato em causa não foi celebrada por motivos da exclusiva responsabilidade dos réus.
Daí que, em princípio e sem prejuízo da análise subsequente das excepções deduzidas, deva proceder o pedido de execução específica do contrato promessa: os autores continuam com interesse, objectivamente considerado, na prestação dos devedores, que incumpriram a obrigação de outorga da escritura prometida, assumida pelos seus antecessores.
III. Da resolução do contrato – em virtude da mora dos autores e perda de interesse dos réus.
…
Invocam os réus que, à data da marcação da escritura pública prometida, os autores já se encontravam em mora, em virtude da qual estes mesmos réus terão exercido o seu direito à transformação dessa mora em incumprimento definitivo do contrato, por perda de interesse, daí emergindo o respectivo direito à resolução do contrato.
No caso, apurou-se , antes do mais, que as partes fixaram no contrato promessa em causa e na respectiva cláusula 4ª que A escritura definitiva deverá ser outorgada no prazo máximo de seis meses a contar da assinatura do presente contrato de promessa sendo da responsabilidade dos promitentes compradores a respectiva marcação.
Dúvidas não há que o prazo previsto contratualmente para cumprimento da obrigação de marcação da escritura pública prometida foi largamente ultrapassado: tendo o contrato sido celebrado em 27/1/1993 e respectivo aditamento em 9/6/1993, o prazo de seis meses terminou em 9/12/1993.
Os autores apenas procederam à marcação da escritura prometida para 14/4/2003, cerca de nove anos e quatro meses depois do termo desse prazo.
Invocam os autores, para justificação desse atraso, a respectiva impossibilidade de cumprimento da obrigação, em virtude da pendência de duas acções judiciais e providência de arrolamento, relativamente à fracção prometida vender.
Na data da celebração do contrato promessa, a fracção encontrava-se ocupada por Laura Amaral, que se arrogava de direitos sobre a mesma.
Esse litígio deu origem a dois processos judiciais (descritos nos pontos H. a Z. da factualidade provada), sendo que no âmbito de um deles foi decretado o arrolamento da fracção.
Coloca-se, pois, a questão da determinação da possibilidade legal de cumprimento do contrato promessa.
Ora, a este respeito, existe desde logo evidente equívoco dos autores: a impossibilidade, a existir, seria por banda dos réus (promitentes vendedores) e nunca dos autores (promitentes compradores).
Os autores não foram parte em qualquer das acções judiciais em causa, pelo que, quanto a eles, nenhum obstáculo existiria que os impedisse de proceder à atempada marcação da escritura.
Quanto aos réus e seus antecessores, a simples interposição de acções judiciais, por si e contra si, relativamente a terceiros, não os impedia de cumprir, por seu lado, a obrigação de outorga da escritura prometida.
Dúvidas apenas surgiriam com o decretamento do arrolamento da fracção, obtida pela referida LA, numa das acções judiciais referidas.
Sucede que, por força do disposto nos arts. 819 do Cód. Civil e 424, nº 5 do Cód. Proc. Civil, o arrolamento da fracção não constituiu obstáculo legal à sua alienação a terceiro (no caso, aos autores), mas, antes e apenas, torna ineficaz, relativamente ao requerente do arrolamento, essa alienação.
…
Acresce que, no caso, também não se demonstrou a existência de qualquer obstáculo registral, em virtude da pendência daquelas acções e respectivo arrolamento, pois, da certidão do registo predial junta aos autos, a fls. 99 a 102, não se vislumbra a existência de qualquer registo relevante a este respeito.
Quanto ao registo predial, alegam os autores que os réus não procederam à actualização do trato sucessivo, na medida em que a fracção não se encontra registada a seu favor, nem enviaram aos autores a documentação necessária a tal actualização.
Ora, essa omissão dos réus – relevante, enquanto demonstrativa do respectivo incumprimento da obrigação de fornecimento dos documentos necessários, plasmada na cláusula 6a do contrato celebrado – apenas assumiu importância para os autores, com a marcação da escritura pública de 14/4/2003.
Jamais os autores afirmam que a delonga na marcação da escritura pública se deveu a essa omissão dos réus, na actualização do registo predial. Tal omissão seria apenas impeditiva da realização da escritura prometida, em 14/4/2003, o que pressupõe que os réus estariam obrigados a outorgar tal escritura, nessa data – o que ainda falta concluir.
Noutras palavras, a argumentação dos autores é circular, quando o impedimento à realização da escritura pública em 14/4/2003 não constitui impedimento à sua marcação em data anterior.
Voltamos, pois, ao início: os autores claudicaram no cumprimento da demonstração de que se encontravam impedidos de marcar a escritura pública no prazo contratualmente previsto, em virtude da pendência das acções judiciais com a terceira ocupante da fracção.
Desse modo, o seu atraso na marcação da escritura pública carece de qualquer justificação e consubstancia verdadeira mora no cumprimento do prazo estabelecido para essa marcação.
Face a essa mora, o que fizeram os réus?
Faltaram à escritura pública marcada e pretendem seja reconhecida a resolução do contrato promessa, efectuada por declaração efectuada nas respectivas contestações, nestes autos.
Repare-se, a este respeito, que não se apurou que o escrito de fls. 190 tenha, efectivamente, sido enviado aos autores, pelo que a declaração resolutiva apenas poderá ter operado com a notificação aos autores das contestações apresentadas nos autos.
…
A mora dos autores no cumprimento desta obrigação principal, de marcação da escritura pública, permite desde logo réus resolver validamente o contrato, o que fizeram por declaração prestada nas respectivas contestações.
…
No caso do contrato promessa, seguimos o entendimento de que o regime específico desta figura permite a resolução em caso de mora, sem necessidade do exercício do direito potestativo de transformação dessa mora em incumprimento definitivo, como vimos.
A resolução opera-se por meio de declaração unilateral, receptícia, do credor (art. 436 do Cód. Civil), que se torna irrevogável, logo que chegue ao poder do devedor ou é dele conhecida (arts. 224, nº 1 e 230, nos 1 e 2 do mesmo Código).
Os efeitos decorrentes da figura da resolução são regulados pelas normas específicas da resolução dos contratos e pelos princípios gerais que os disciplinam.
Quanto ao contrato promessa, releva o regime já analisado, previsto no art. 442 do Cód. Civil.
Daí que, e em conformidade com o disposto no art. 433 do mesmo Código – que equipara a resolução à nulidade ou anulabilidade (art. 289) –, tudo o que haja sido prestado deva ser restituído.
...
No caso, a resolução do contrato, por banda dos réus, assume apenas o seu efeito extintivo da pretensão dos autores à execução específica do contrato – não tendo os réus deduzido qualquer pedido reconvencional, no sentido do exercício de qualquer das faculdades previstas no art. 442 do Cód. Civil, em consequência dessa mesma resolução.
Do que se conclui pela procedência da excepção de resolução do contrato, de onde emerge a improcedência do pedido dos autores, de execução específica do contrato promessa celebrado e resultando prejudicada a apreciação sobre a invocada perda de interesse dos réus.
…
V. Do pedido reconvencional.
Citados, os 1º e 2º réus contestaram, impugnando parte da factualidade vertida na petição inicial, mas declarando que não se opõem à pretensão dos autores e, ainda, deduzindo pedido reconvencional, peticionando a condenação dos autores no pagamento do preço em falta (€ 67.337,72), em caso de procedência do seu pedido.
Quanto à reconvenção admitida, a improcedência do pedido principal prejudica a apreciação do pedido reconvencional formulado pelos réus, pois este foi apresentado no pressuposto da procedência daqueles.
Conclusões dos recorrentes
A isto, opõem os recorrentes as seguintes conclusões:
I. Os Recorridos (promitentes vendedores) fundaram a sua oposição ao pedido formulado pelos Recorrentes (promitentes compradores) na excepção da resolução do contrato por perda de interesse (artigo 808 do CC) resultante:
i. do eventual incumprimento por parte destes;
ii. da desvalorização da moeda, decorrido o tempo desde a celebração do contrato-promessa;
II. No entanto, não lograram provar ter comunicado aos Recorrentes (promitentes compradores) a declaração prevista no invocado artigo 808 do CC;
III. E também não lograram provar os factos objectivos em que assente esse alegado desinteresse (preço convencionado demasiado baixo face ao valor actual da fracção prometida vender);
IV. Tal significa que não ocorreu a resolução do contrato-promessa;
V. Não tendo ocorrido resolução do contrato-promessa, os Recorridos que faltaram ao acto de outorga da escritura pública de compra e venda, incumpriram com a sua obrigação;
VI. O que fez nascer na esfera jurídica dos Recorrentes o direito à execução específica;
VII. Convalidado este direito, não mais podiam os Recorridos vir resolver o contrato-promessa, nomeadamente por intermédio das contestações que fizeram distribuir nos autos principais;
VIII. Aliás, os Recorridos não vieram, ainda que sucedaneamente, invocar esta materialidade;
IX. Por isso, o Tribunal aplicou mal o Direito quando considerou que o contrato promessa foi resolvido no momento que as contestações foram notificadas aos ora Recorrentes;
X. Pois os Recorridos não escreveram que “pretendem seja reconhecida a resolução do contrato promessa, por declaração efectuada nas respectivas contestações”;
XI. O Tribunal “a quo” proferiu, pois, sentença inquinada com o vício previsto na parte final da alínea d) do nº 1 do artigo 668 do CPC;
XII. O Tribunal errou também na aplicação do Direito, ao decidir que o regime do artigo 808 do CC não se aplica à resolução dos contratos promessa quando há sinal prestado;
XIII.Esta interpretação contraria aquilo que foi a intenção confessa dos Recorrentes ao invocarem resolução do contrato por comunicação dirigida aos compradores por perda de interesse;
XIV. Mas contraria o entendimento que deve ser dado ao citado preceito e que se acha sufragado, pelo menos, no Ac. do STJ de 06.04.2000 que decidiu que “A redacção dada pelo DL 379/86, de 11 de Novembro, ao nº 3, do artigo 442, do Código Civil, não tem em vista suprimir a exigência dos pressupostos previstos no artigo 808, do mesmo Código, para fundamento da resolução do contrato-promessa”.
XV. Invocaram ainda que os Recorrentes (promitentes compradores) não cumpriram o prazo a que estavam obrigados para convocarem a escritura de outorga do contrato prometido;
XVI. Sucede que os primitivos promitentes vendedores (a quem os ora Recorridos sucederam por via hereditária) não estavam em condições de cumprir aquilo a que se haviam obrigado – vender a fracção livre de quaisquer ónus e encargos, sem prejuízo do ónus resultante de a fracção se achar ocupada por terceiro sem título legítimo;
XVII. Pois sobre aquela fracção foi supervenientemente aposto um arrolamento;
XVIII. A existência deste arrolamento, na medida em que contraria aquilo que as Partes livremente convencionaram entre si ao abrigo do artigo 405 do CC, impedia os primitivos vendedores de cumprir a sua obrigação;
XIX.Por isso, inexistiu incumprimento por parte dos Recorrentes (promitentes compradores);
XX. Nem estes caíram em mora;
XXI.Face a esta factualidade provada, o Tribunal “a quo” errou quando escreveu que os Recorrentes (promitentes compradores) não demonstraram que estavam impedidos de marcar a escritura, pois o que ficou provado foi que os promitentes vendedores estavam impedidos de outorgar na escritura nas condições a que se obrigaram, proferindo, assim, sentença inquinada com o vício previsto na alínea c) do nº 1 do artigo 668 do CPC;
XXII. Por último, o Tribunal “a quo” proferiu sentença inquinada com o vício previsto na 1ª parte da alínea d) do nº 1 do artigo 668 do CPC porquanto não se pronunciou sobre a posição assumida pelo primitivo promitente vendedor AB que compareceu à escritura e que não contestou a pretensão dos Recorrentes (vinculando desta forma os herdeiros que lhe sobreviveram), nem se pronunciou sobre a posição assumida pela herdeira e cabeça de casal da herança de AB (o outro dos promitentes vendedores) MA que compareceu à escritura e que não contestou a pretensão dos Recorrentes;
XXIII. Com efeito, o Tribunal, neste particular praticou absoluta omissão de pronúncia, abstendo- -se até de qualquer análise crítica da posição que estes Recorridos assumiram no processo, pois estes não invocaram a resolução do contrato.
Conclusões dos recorridos
Mas os recorridos concluem o seguinte:
A) No contrato promessa de compra e venda celebrado entre os progenitores dos RR. e os AA. ficou expressamente estabelecimento que:
(i) A escritura deveria ser celebrada até 27.07.93;
(ii) O andar estava ocupado pela tal LA, cabendo aos AA. promover as diligências necessárias à sua desocupação;
(iii) Nem o cumprimento nem a validade da promessa ficariam dependentes do resultado das diligências prometidas pelos AA..
B) O arrolamento entretanto decretado a requerimento da tal LA sobre a fracção, não era impeditivo de celebração da escritura, mas apenas tornaria a transmissão ineficaz relativamente à requerente.
C) Os AA. só marcaram a escritura em 2003, constituindo-se por isso, em mora.
D) Os RR. perderam o interesse na prestação, e se não ficou demonstrada a recepção pelos AA. do escrito de fls. 190 que aqueles assinaram, ficou patente tal desinteresse na contestação da acção.
E) Deve, assim, ter-se o contrato promessa como definitivamente incumprido pelos AA., com as legais consequências.
F) E, por isso, não deve ser dado provimento ao recurso formulado pelos AA.
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes
O objeto do recurso está delimitado pelas conclusões da alegações dos recorrentes – conforme resulta do disposto no art. 684-3 do CPC na redação anterior ao DL 226/2008, de 20 de novembro, aqui aplicável. Assim, não são aqui consideradas quaisquer questões abordadas nas alegações, mas não expressamente retomadas nas conclusões respetivas.
E assim, tendo em conta as conclusões das alegações apresentadas pelos autores, serão aqui examinadas apenas as seguintes questões:
• O contrato-promessa considera-se resolvido pelos promitentes vendedores ?
• Ao contrato-promessa dos autos é aplicável o regime do art. 808 do Código Civil ?
• O arrolamento impedia os promitentes vendedores de cumprir a sua obrigação ?
• O tribunal a quo incorreu em omissão de pronúncia, não se pronunciando sobre a posição assumida pelos promitentes vendedores AB e MA, ao comparecerem à escritura sem invocarem a resolução do contrato ?
Sumariemos os factos apurados
AB e AB prometeram vender e os autores prometeram comprar a fração em causa nos autos. Este contrato promessa foi celebrado em 1993.01.27 e teve um aditamento em 1993.06.09. – factos provados (a), (b).
A fração deveria ser vendida no prazo de seis meses, livre de ónus e encargos, sabendo-se que ela se encontrava ocupada (por LA) contra a vontade dos promitentes vendedores; assim, ficou a cargo dos compradores “promover todas as diligências judiciais e extra-judiciais necessárias à desocupação do andar”; e, para o efeito, no próprio dia em que celebraram o contrato promessa, os vendedores constituiram o mandatário judicial que lhes foi indicado pelos compradores – factos provados (a), (e), (f), (g), (i).
Em 1993.04.27, os promitentes vendedores interpuseram a necessária ação contra a ocupante LA, mas o litígio arrastou-se em dois processos judiciais: num deles, o tribunal decretou o arrolamento da fração a pedido desta (1993.05.31).
Um dos promitentes vendedores, AB, faleceu em 1996.09.20, sucedendo-lhe os herdeiros legais. – factos provados (j), (k),(r), (s).
No outro processo judicial, houve decisão de primeira instância desfavorável a LA (2000.07.15), confirmada pelo TRL (2002.02.19) e depois pelo STJ (2002.10.10). A decisão só transitou em fins de outubro de 2002 – factos provados (h), (l), (n), (o), (p).
Por fim, houve uma transação homologada em 2003.01.09, na qual a referida LA se comprometeu perante os proprietários (isto é, os réus na presente ação) a desocupar a casa mediante uma compensação de € 10.000,00. Só que uma das interessadas, a herdeira do falecido AB, MB não a ratificou, pelo que a transação não produziu qualquer efeito em relação a ela, ficando homologada somente em relação aos demais interessados. – factos provados (t), (u), (v), (w), (x), (y), (z).
No contrato promessa de 1993, ficara a cargo dos promitentes compradores a marcação da escritura pública de compra e venda até 1993.07.27, devendo estes avisar os promitentes vendedores, que se comprometeram a fornecer todos os documentos necessários, incluindo a certidão do registo. – factos provados (aa), (ab), (ae).
Mas os promitentes vendedores só foram notificados para facultarem aos autores os documentos necessários e para outorgarem a escritura em 2003.04.14. Ao acto da escritura estiveram ausentes os 3º, 4º e 5º réus. – facto provado (ac)
Pois bem:
Houve mora dos promitentes compradores
Como o tribunal recorrido observou, o prazo de seis meses estabelecido para cumprimento da obrigação de marcação da escritura de compra e venda foi “largamente ultrapassado”: a escritura só foi marcada mais de nove anos depois. Mas os compradores, que tinham ficado de marcar a escritura, nunca encontraram qualquer obstáculo à sua realização (a pendência dos processos judiciais contra a terceira LA não impedia os réus de vender a fração: mesmo o arrolamento não constituía obstáculo a essa venda, apenas a tornando ineficaz relativamente à referida LA: arts. 819:CC e 424-5:CPC).
As partes prometeram vender e comprar a fração “nas condições e no estado em que se encontra, livre de outros ónus e encargos, salvo os que derivarem deste contrato” (cláusula 2). No contrato acrescentava-se que a fração se encontrava ocupada pela Srª D. LA “sem título legítimo, por ter falecido a inquilina” (cláusula 8); e que ficava a cargo dos compradores (autores, aqui recorrentes) “promover todas as diligências judiciais e extra-judiciais necessárias à desocupação do andar” (cláusula 9) – Estas cláusulas foram dadas por reproduzidas na alínea (a) dos factos provados.
Assim, se os compradores não marcaram a escritura até 1993.07.27, foi naturalmente porque só estavam interessados em comprar a fração depois de desocupada – facto provado (e). Mas a ocupação não era impeditiva da concretização do negócio, pois haviam expressamente prometido fazê-lo mesmo estando a fração ocupada por LA (cláusulas 2 e 8).
É certo que depois houve um arrolamento da fração – facto (h). Mas esse arrolamento posterior também não impedia a realização da escritura, como tribunal recorrido bem notou: apenas a venda era ineficaz em relação à referida LA. O contrato era celebrado por escritura pública e sujeito a registo. O bem é imóvel e fica entregue a um depositário nomeado pelo tribunal. Assim, não há perigo de dissipação com a venda, e o arrolamento não a impede. Apenas há inoponibilidade. A venda era ineficaz em relação a LA, mas não em relação aos compradores e vendedores – arts. 819:CC e 424-5:CPC.
Não marcando a escritura no prazo previsto, os compradores entraram em mora. Haviam seguido a via judicial para obter essa desocupação, escolhendo advogado para o efeito; via difícil, demorada e incerta. Mas os compradores não perderam interesse no negócio. Esperaram pelo desfecho das ações judiciais. E, dez anos depois, ainda queriam comprar a fração.
Quem perdeu o interesse foram os vendedores. Quando os compradores marcaram a escritura, alguns dos vendedores não compareceram. E, se isso não bastasse para mostrar o desinteresse dos vendedores, a contestação da acção é perfeitamente elucidativa desse facto, tanto mais que junto com ela apresentaram o documento de fls. 190 declarando o contrato resolvido por essa falta de interesse – facto (ak).
A resolução do contrato-promessa por mora do devedor é um direito do credor
Os autores/compradores pretendem agora a execução específica do contrato promessa celebrado há mais de dez anos. Sendo certo que o atraso na escritura lhes é imputável.
E os promitentes vendedores opuseram-se invocando a exceção de resolução do contrato por perda de interesse: art. 808:CC.
Esta perda de interesse é avaliada objetivamente – art. 808-2:CC. No presente caso, tal perda de interesse dos vendedores resulta objetivamente da longa demora de dez anos dos compradores em marcar a escritura, da desvalorização da moeda ao longo desses dez anos (facto notório que não carece de prova) e dos demais factos invocados nas contestações e constantes dos factos provados.
Fica assim prejudicada a questão sugerida pelo tribunal recorrido de que o regime deste art. 808 não é aplicável em caso de contrato promessa (ou que não é exigível ao credor fixar um prazo para o cumprimento pelo devedor).
É certo que alguns vendedores compareceram à escritura e outros não – facto (ad). Mas dessa comparência de alguns não pode o tribunal extrair qualquer resultado favorável aos autores, uma vez que não estando todos os vendedores de acordo, a escritura nunca poderia ser outorgada.
O pedido principal é improcedente e fica prejudicado o pedido reconvencional
E a consequência disso é que o pedido de execução específica é improcedente.
Sendo improcedente o pedido principal, fica prejudicada a apreciação do pedido reconvencional dos réus: pagamento do preço em falta, em caso de procedência do pedido dos autores.
Decisão
Assim, e pelo exposto, acordamos em julgar improcedente o recurso, confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Processado e revisto.
Lisboa, 2013.01.08
João Ramos de Sousa
Manuel Ribeiro Marques
Pedro Brighton