Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1262/08.0TCLRS.L1-8
Relator: FERREIRA DE ALMEIDA
Descritores: ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 09/17/2009
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGAR A DECISÃO
Sumário: Ocorre uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, por forma a integrar fundamento de resolução contratual se, destinando-se o local arrendado exclusivamente a estabelecimento comercial de vinhos e seus derivados, lugar de hortaliças e venda de frutas, naquele se vendem todas as bebidas, como vinho, cerveja, sumos, whisky e café, se servem comidas, como torradas, tostas mistas, sanduíches, bifanas, cachorros quentes e bolos e igualmente se vende tabaco, chocolates e gelados - nele se achando instalado um bilhar e outros jogos, nomeadamente, uma máquina de prémios, e aí se colocando, no Verão, mesas e cadeiras no passeio, utilizando-o como esplanada e grelhando no carvão, no exterior, febras, couratos e outras carnes.
Sumário do Relator
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa :

1. A veio propor, contra a herança de B, representada pela cabeça de casal, C, acção seguindo forma sumária, distribuída ao 1º Juízo Cível pedindo, com fundamento em alegado uso para fim diverso daquele a que foi destinado, se decrete a resolução de contrato de arrendamento celebrado com o falecido B, tendo por objecto a cave direita do prédio sito na Rua e consequente condenação daquela a restituir de imediato o locado, livre e desocupado.
Contestou a R., impugnando o invocado fundamento de resolução - e concluindo pela improcedência da acção.
No despacho saneador, foi proferida sentença, na qual se considerou a acção improcedente, absol- vendo-se a R. do pedido.
Inconformada, interpôs a A. o presente recurso de apelação, cujas alegações terminou com a formu- lação das seguintes conclusões :
- A recorrente veio interpor a presente acção declarativa de condenação, pedindo que o contrato de arrendamento seja resolvido em virtude de o recorrido se encontrar a dar ao locado um uso diverso daquele que foi contratado, nos termos do disposto nos arts. 1072°, 1038° c) e 1083°, nº2 c), todos do CC, com a redacção que lhe foi dada pelo NRAU.
- Considerou o Mº Juiz a quo que o recorrido não afecta o estabelecimento a um fim diferente do contrato, nem que, consequentemente, tenha incumprido o contrato de arrendamento.
- Não pode a recorrente concordar com a decisão proferida pelo Mº Juiz a quo, porquanto entende que efectivamente o locado encontra-se a ser utilizado para um fim diverso do contratado.
- Actualmente, no locado o recorrido tem instalado como actividade comercial um local de venda de todas as bebidas como vinho, cerveja, sumos, whisky, café, etc., servindo comidas, nomeadamente torradas, tostas mistas, sanduíches de toda a espécie, bifanas, servindo menus da Coca-Cola - refrigerante com cachorros quentes - bolos, vende tabaco, chocolates, gelados, em suma, tudo o que se vende num estabelecimento que vulgarmente se designa por snack-bar.
- Acresce a isto que o recorrido ainda tem no estabelecimento um bilhar onde os clientes jogam e outros jogos, nomeadamente máquina de prémios.
- No Verão, o recorrido coloca mesas e cadeiras no passeio, utilizando-o como esplanada e grelhando no carvão, no exterior, febras, couratos, entre outros, tendo um toldo com a designação de café ….
- Assim sendo, verifica-se que a actividade comercial explorada nada tem a ver com o contratado, pois, o recorrido não vende vinhos e seus derivados e muito menos faz do locado uma venda de hortaliças e frutas.
- De facto, mesmo considerando a necessária adaptação do comércio aos novos tempos, sempre se dirá que actualmente um local de venda de hortaliças e frutas seria uma pequena frutaria e um local de venda de vinhos e seus derivados seria um pequeno café, onde se venderia pouco mais do que bolos.
- O que não acontece no caso dos autos, pois, a exploração comercial do recorrido é muito mais do que o referido, sendo certo que o lucro obtido pelo exercício de snack-bar é manifestamente superior ao que resultaria da actividade de taberna e lugar de venda de hortaliças e fruta.
- A actividade comercial do recorrido, por um lado, nada tem a ver com frutaria ou mercearia, por outro lado é muito mais do que um pequeno café, sendo certo que, além de bolos, o recorrido confecciona e serve refeições, sendo também uma casa de jogos, sendo certo que num mesmo estabelecimento podemos verificar o exercício de pelo menos 3 actividades comerciais diferentes, e todas elas, diga-se, não têm qualquer relação com o objecto do contrato de arrendamento.
- Esta é também a opinião da jurisprudência - veja-se entre outros o acórdão do STJ, de 11/7/2006:
"II - (... ) as actividades de mercearia, café e taberna ou estabelecimento ou casa de vinhos e petiscos de aldeia e de salão de jogos não se encontram numa relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária e nem também esta actividade, adicionalmente exercida, acompanha, em termos de habitua-lidade notória a exploração da actividade comercial por último mencionada.
III - Tanto bastando por dar como consumada a infracção da obrigação contratual acima referida, a ruptura do equilíbrio contratual contemplado prolongado por alguns meses, tendo o arrendatário de tal retirado proveito durante esse tempo está longe do insignificante relevo a que alude o art. 802°, n°2, do CC."
- Verifica-se, assim, que o recorrido encontra-se a incumprir o contrato de arrendamento utilizado, utilizando o locado para um fim manifestamente diferente do contratado, existindo fundamento para a resolução do contrato por parte da recorrente.
- Ao decidir corno decidiu, o Mº Juiz a quo violou o disposto nos arts. 1072°, 1038° c) e 1083°, nº2 c), todos do CC, com a redacção que lhe foi dada pelo NRAU, devendo a sentença ora proferida ser subs-tituída por outra que considere a acção procedente por provada e, em consequência, decrete a resolução do contrato de arrendamento existente entre as partes.
- Nestes termos, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, substituir-se a sentença proferida em 1ª instância, por outra que considere resolvido o contrato de arrendamento.
Em contra-alegações, pronunciou-se a apelada pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2. Em 1ª instância, deu-se como provada a seguinte matéria factual :
a) A A. é proprietária do prédio urbano sito na Rua (tornejando com a Praceta ), anteriormente designado por Q, inscrito na matriz predial urbana sob o nº , da freguesia e concelho descrito na Conser- vatória do Registo Predial sob o n° , inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. .
b) O identificado prédio era propriedade do pai da A., tendo-lhe por morte deste sido adjudicado por partilhas, encontrando-se registado em seu nome desde 27/5/2003, na respectiva Conservatória do Registo Predial.
c) Por escritura outorgada em 15/11/68, no Cartório Notarial, lavrada a fls. 92 a 94 do livro B, n° de notas diversas, deu o anterior proprietário de arrendamento a B, a cave direita do referido prédio.
d) O arrendamento teve início em 1/12/68, foi feito pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovado por iguais períodos, nos termos legais.
e) Mediante o pagamento da renda mensal de Esc. 1.100$00, a qual era, à data da propositura da pre-sente acção, de € 84,25.
f) A renda devia ser paga adiantadamente no domicílio do senhorio, ou onde ele indicar, no primeiro útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
g) O local arrendado destina-se, exclusivamente, a estabelecimento comercial de vinhos e seus deri-vados, lugar de hortaliças e venda de frutas.
h) Por carta recebida pela A. em 7/10/2005, foi-lhe comunicado pela cabeça-de-casal o falecimento do arrendatário e que o estabelecimento continuaria a ser explorado pela herança aberta pelo óbito deste.
i) No arrendado a R. vende todas as bebidas como vinho, cerveja, sumos, whisky e café.
j) Nele serve comidas como torradas, tostas mistas, sanduíches, bifanas, cachorros quentes e bolos.
l) Nele vende igualmente tabaco, chocolates e gelados.
m) A R. tem instalado no locado um bilhar e outros jogos, nomeadamente, uma máquina de prémios.
n) No Verão a R. coloca mesas e cadeiras no passeio, utilizando-o como esplanada e grelhando no carvão, no exterior, febras, couratos e outras carnes.
o) No locado a R. tem um toldo com a designação de "Café ….".
p) Pela autorização de utilização nº 17/2005, foi dado ao R. alvará para o exercício da actividade de taberna.
q) A máquina de café existente no locado está aí instalada há mais de 20 anos, tendo a sua instalação sido autorizada quer pelo primitivo senhorio, quer pela A.
r) A A. tem conhecimento do comércio praticado no locado há mais de 20 anos, sem sofrer alteração.
s) O primitivo senhorio, pai da A., manifestava a sua satisfação pela actualização da qualidade de comércio no estabelecimento.
t) A A. confirmou a evolução do comércio praticado no estabelecimento da R. frequentando continuada- mente o mesmo.
u) O toldo referido em o) encontra-se colocado há 30 anos e foi autorizado pelo primitivo senhorio.
v) Apenas em meados do ano de 2007 é que a A. tomou conhecimento do teor do contrato de arrenda-mento.

3. Nos termos dos arts. 684º, nº3, e 690º, nº1, do C.P.Civil, acha-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente.
A questão a decidir centra-se, pois, na apreciação da pretendida resolução do contrato de arrenda- mento celebrado entre as partes.
Em conformidade com o disposto no art. 1083º, nº2, do C.Civil (na redacção da Lei 6/2006, de 27/2, aqui aplicável), constitui, designadamente, fundamento de resolução do arrendamento pelo senhorio o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina.
Como, a respeito, se decidiu em ac. STJ, de 16/12/99 (www.dgsi.pt - JSTJ00039460), “além de ser fundamental que, no arrendado, se continue a exercer a actividade prevista no contrato, será necessário, para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, que a actividade adicional reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios.
É essencial que a actividade adicional não cause ao prédio maior desgaste do que o previsto com o uso que representa a realização do arrendamento; que não diminua a segurança dos utentes do prédio e das suas estruturas; que não desvalorize o valor locativo do imóvel em maior grau do que o expressamente consentido.
É ainda necessário que seja de presumir, à luz da razoabilidade, da boa-fé ou dos usos comuns, que o locador podia e devia contar com o exercício adicional da outra actividade.
Em todo o caso, perante o exercício, no locado, de actividades secundárias em que exista conexão relevante com a actividade principal, em conformidade com os critérios e requisitos acima mencionados - instrumentalidade necessária ou quase necessária ou acompanhamento como prática constante ou quase constante, de acordo com os usos comuns - deve concluir-se no sentido da existência de fundamento para a resolução do contrato pelo senhorio”.
No caso concreto, o local arrendado destina-se, nos termos contratados, exclusivamente a estabeleci- mento comercial de vinhos e seus derivados, lugar de hortaliças e venda de frutas.
Todavia, de acordo com a factualidade provada, naquele vende a R., ora apelada, todas as bebidas, como vinho, cerveja, sumos, whisky e café, serve comidas, como torradas, tostas mistas, sanduíches, bifanas, cachorros quentes e bolos e igualmente vende tabaco, chocolates e gelados - tendo instalado no locado um bilhar e outros jogos, nomeadamente, uma máquina de prémios, e colocando, no Verão, mesas e cadeiras no passeio, utilizando-o como esplanada e grelhando no carvão, no exterior, febras, couratos e outras carnes.
Resulta, assim, manifesto que a utilização presentemente dada ao locado, integrando actividades cuja natureza se não pode entender como revestindo carácter instrumental relativamente àquela que constitui objecto do contrato, nem de mera adaptação deste, se traduz em uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, por forma a integrar o invocado fundamento da resolução contratual.
E, em tais circunstâncias, se impõe, ao invés do decidido, concluir pela procedência do pedido formu- lado na acção.

4. Pelo acima exposto, se acorda em, concedendo provimento ao recurso, revogar a decisão recorrida e, julgando a acção procedente, decretar a resolução do arrendamento em causa, condenando-se a R. apelada a restituir de imediato à A. apelante o local arrendado, livre e desocupado.
Custas, em ambas as instâncias, pela apelada.
Lisboa, 17 de Setembro de 2009

Ferreira de Almeida - relator

Silva Santos - 1º adjunto

Bruto da Costa - 2º adjunto