Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1357/17.0T8LSB-C.L1-1
Relator: RIJO FERREIRA
Descritores: INSOLVÊNCIA
LIQUIDAÇÃO
VENDA EXECUTIVA
HIPOTECA
ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 04/30/2019
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE
Sumário: O art.º 824º, nº 2, do CCiv não tem aplicação na venda executiva de imóvel arrendado após a constituição de hipoteca, não ocorrendo a caducidade do arrendamento, funcionando antes a regra ‘emptio non tollit locatum’ consagrada no art.º 1057º do CCiv.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: I – Relatório

Por sentença de 08JUN2017 foi decretada a insolvência da devedora, nomeado o Administrador da Insolvência, concedido o prazo de 30 dias para a reclamação de créditos e ordenada a apreensão dos bens da devedora.
A 29JUN2017 a Administrador da Insolvência procedeu à apreensão do direito à meação sobre o U-6912-H, Ericeira, Mafra (verba 2 do auto de apreensão).
Por sentença de 18DEZ2018 foi reconhecido o crédito do Credor Garantido como beneficiário de hipoteca sobre o referido imóvel, registada em 19JAN2004 e 21AGO2008.
Por despacho de 26FEV2018 foi considerada admissível a apreensão da meação sobre o imóvel.
No âmbito da liquidação da massa insolvente e na sequência de leilão electrónico comum à presente insolvência e à insolvência do titular do remanescente da meação, por escritura pública outorgada em 06AGO2018 pelos respectivos Administradores da Insolvência, foi o referido imóvel vendido ao Adquirente.
Em 24SET2018 veio o Adquirente requerer a entrega efectiva do imóvel.
Em 03OUT2018 veio o Arrendatário dar notícia ao processo dessa sua condição, em virtude de contrato celebrado em 01MAI2012, pelo período de um ano, renovável por períodos sucessivos de três anos, para habitação, mediante a renda mensal de 500 €, afirmando o seu direito a continuar a usufruir do imóvel.
Respondeu o adquirente alegando a caducidade do arrendamento de imóvel previamente hipotecado em virtude da venda judicial.
Por despacho de 18DEZ2018 foi indeferida a pretensão do Arrendatário com fundamento na caducidade do arrendamento por força da venda judicial.
Inconformado, apelou o Arrendatário concluindo, em síntese, pela não ocorrência de caducidade do arrendamento.
Houve contra-alegação onde se propugnou pela manutenção do decidido.

II – Questões a Resolver

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara na 1ª instância), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões porque entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece; sob pena de indeferimento do recurso.
Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, a única questão a resolver é a de saber se o arrendamento de imóvel previamente hipotecado caduca ou não com a venda em liquidação em processo de insolvência.

III – Fundamentos de Facto

A factualidade relevante é a constante do relatório deste acórdão, para o qual se remete.

IV – Fundamentos de Direito[1]

Até finais da década de 90 do século passado a jurisprudência dos tribunais superiores orientava-se no sentido de que o arrendamento de prédio hipotecado não caducava em caso de venda do mesmo prédio ocorrida em processo de execução. A partir, porém, de 1998 essa tendência inverteu-se, tornando-se predominante a posição no sentido de considerar o arrendamento (registado ou não) incluído na expressão ‘demais direitos reais’ constante do art.º 824º, nº 2, do CCiv o que implica a caducidade do arrendamento de prédio hipotecado no caso de venda em processo executivo[2].
No sentido da caducidade do arrendamento se pronunciaram, mais recentemente, os acórdãos do STJ de 09JUL2015 (Proc. 430/11.2TBEVR-Q.E1.S1), 22OUT2015 (Proc. 896/07.5TBSTS.P1.S1), 09JAN2018 (Proc. 732/11.8TBPDL-A.L1.S1), 15FEV2018 (Proc. 851/10.8TBLSA-D.S1) e 18OUT2018 (Proc. 12/14.7TBEPS-A.G1.S2).
A discussão não foi, no entanto, encerrada como resulta dos acórdãos do STJ de 27MAR2007 (CJ-STJ, 1/2007, pg. 146) e, bem recentemente, 27NOV2018 (Proc. 1268/16.6T8FAR.E1.S2) que se pronunciaram no sentido da não ocorrência de caducidade do arrendamento.
Na doutrina, defendendo a caducidade do arrendamento na venda executiva de prédio previamente hipotecado, podemos encontrar:

- Oliveira Ascensão, Locação de bens dados em garantia, ROA, Ano 45 (1985), II, pg. 345, ss;
- José Alberto Vieira, Arrendamento de imóvel dado em garantia, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, vol. IV, pg. 437;
- Remédio Marques, Curso de Processo Comum Executivo, 1998, pg. 363;
- Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, 1998, pg. 390;
- Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 2003, pgs. 140, 176 e 183;
- Mª Isabel Menéres Campos, Da Hipoteca – Caracterização, Constituição e Efeitos, 2003, pg. 232;
- Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 2006, pg. 327;
- Rui Pinto, Manual da Execução e Despejo, 2013, pg. 958 (3).
Doutrina defendendo a não caducidade do arrendamento na venda executiva de prédio previamente hipotecado alcança-se em:
- João de Castro Mendes, Acção Executiva, 1980. Pg. 188 (1);     
- Pedro Romano Martinez, Venda Executiva, Aspectos do Novo Código De Processo Civil, Lex, 1997, pg.325, e Direito das Obrigações/Contratos, 2003, pg. 206-207;
- Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano e outros temas de Direito e Processo Civil, 2004, pg. 54;
- Fernando Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 2010, pg. 400;
- Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2018, pg. 154-155.

Antes de avançar na análise do mérito das referidas posições em confronto importa indagar da aplicação ao caso das normas legais reguladoras da venda em processo executivo.
Com efeito a venda agora em apreço teve lugar no âmbito de um processo de insolvência o qual é regulado por diploma próprio, só sendo aplicável o regime geral se o caso não for expressamente regulado no CIRE (cf. art.º 17º do CIRE).
O art.º 164º do CIRE rege a venda na liquidação no processo de insolvência estabelecendo a preferência (mas não a obrigatoriedade) da venda em leilão electrónico e algumas especificidades não significativas para a questão agora em análise, remetendo genericamente (quer de forma directa quer por via da remissão do art.º 17º) para a venda em processo executivo. Remissão genérica essa que é retomada no art.º 165º do mesmo diploma.
Contudo o art.º 109º do CIRE dispõe em particular sobre os efeitos da insolvência sobre a locação em que o insolvente é o locador, determinando expressamente que “a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”, sendo que a doutrina vem considerando unanimemente que os direitos reconhecidos pela lei civil são a manutenção da posição contratual do arrendatário e o direito de preferência do arrendatário[3].
Se é certo que a afirmação constante desse normativo de que a venda não priva o arrendatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil inculca a ideia de que o legislador pretende assegurar ao arrendatário estabilidade na sua posição contratual, não sendo a mesma afectada pela venda no processo de insolvência, não é menos certo que a genérica remissão para os ‘direitos reconhecidos pela lei civil’, sem especificação de quais sejam esses direitos, deixa aberta a possibilidade de tal remissão ser entendida como para ‘os direitos tal como são reconhecidos na lei civil’; não havendo, por conseguinte, reconhecimento do direito se na circunstância ele não for reconhecido pela lei civil, designadamente por se considerar que o mesmo caduca no caso de venda do locado onerado com garantia real previamente constituída.
           
Importa, assim, tomar posição quanto à apontada controvérsia relativa à caducidade do arrendamento no caso de venda de imóvel previamente hipotecado.
A corrente que defende a ocorrência da caducidade do arrendamento invoca como fundamento para uma interpretação analógica/teleológica do nº 2 do art.º 824º do CCiv no sentido de a expressão ‘outros direitos reais’ abranger o arrendamento:
- a inaplicabilidade do art.º 1057º do CCiv no caso de venda executiva em virtude da norma específica do artº 824º, nº 2, do CCiv;
- a similitude com os direitos reais de gozo (usufruto e uso e habitação), a determinar ‘igualdade’ de regime;
- a inoponibilidade do arrendamento porquanto este diminui o valor do prédio dificultando a satisfação integral do direito do credor garantido;
- a prevalência do interesse do credor garantido relativamente aos interesses do arrendatário.
Não se nos afigura como válido nenhum desses fundamentos.

O art.º 1057º do CCiv consagra o princípio ‘emptio non tollit locatum’ sem estabelecer qualquer distinção quanto ao modo de aquisição do direito com base no qual foi celebrado o arrendamento, pelo que não se vê motivo para restringir o seu âmbito de aplicação, salvo nos casos expressamente previstos na lei – se o arrendamento foi celebrado depois da penhora (art.º 819º do CCiv) ou se a coisa ainda não tiver sido entregue ao locatário (art.º 109º, nº 2, do CIRE).
Por outro lado não temos como existente uma relação de especialidade entre o art.º 824º, nº 2, do CCiv (norma especial para a venda em execução) e o art.º 1057º do CCiv (norma genérica do arrendamento), considerando que a existir essa relação de especialidade ela será antes entre o artº 1057º do CCiv (regra especial para o arrendamento) e o art.º 824º, nº 2, do CCiv (regra geral para a venda executiva).

Ao contrário do que ocorre no usufruto e no uso e habitação, no arrendamento o senhorio (adquirente) tem a possibilidade de por acto exclusivo de sua vontade proceder à respectiva denúncia, pondo termo ao arrendamento; o que arreda a similitude de situação a impor, por força do princípio da igualdade, a solução da caducidade.

Entendemos que (pelo menos actualmente, em face da evolução da regulamentação do contrato de arrendamento que tem esbatido o seu carácter vinculístico e acentuado o seu carácter temporário) não se pode ter como regra geral que a locação implica uma desvalorização para o bem a que se reporta constituindo um pesado ónus de que o senhorio não pode libertar-se a breve prazo, assim se impedindo ou dificultando a cobrança do crédito por parte daquele que tem tal crédito garantido por hipoteca sobre o imóvel locado.
Desde logo porque casos ocorrerão em que o valor da venda do imóvel, ainda que depreciado pelo arrendamento, seja suficiente para liquidar a dívida do credor garantido.
Por outro lado não se compreende porque se haverá de considerar como negativa (ostracizar mesmo) uma circunstância que não só é lícita como, até, considerada como boa prática.
É consensual o entendimento de que resulta das disposições legais reguladoras da hipoteca que o devedor não fica inibido de dispor do imóvel hipotecado e de praticar relativamente a ele actos de mera administração (ordinária). Sendo actos de administração aqueles que correspondem a uma gestão patrimonial limitada e prudente em que não são permitidas certas operações – arrojadas e ao mesmo tempo perigosas – que podem ser de alta vantagem, mas que podem ocasionar graves prejuízos para o património administrado, como tal se devendo considerar tudo quanto diga respeito à prover à conservação dos bens administrados e a promover a sua frutificação normal (tendo-se como actos tendentes à frutificação normal os destinados a prover ao cultivo de uma terra nos termos usuais ou ao seu arrendamento, desde que não sujeito a registo)[4].
O arrendamento por prazo inferior a seis anos é qualificado legalmente como acto de administração ordinária (art.º 1024º do CCiv) e é tido como medida de racionalidade económica, penalizando-se, nomeadamente a nível fiscal, a existência de imóveis devolutos.
Mas se assim é não se encontra justificação para considerar a atitude do titular do imóvel que, não intentando utilizá-lo directamente, o destine arrendamento como violadora dos direitos do credor hipotecário (que, como se verá de seguida, tem meios próprios para se defender de eventuais práticas abusivas) determinante da caducidade do arrendamento em caso de venda executiva.

Sendo a cobrança integral do seu crédito um interesse relevante do credor, titulado na garantia do direito de propriedade (art.º 62º da Constituição), não se vê que seja de menor relevância o interesse do inquilino na estabilidade do arrendamento titulada na garantia do direito à habitação (art.º 65º da Constituição), pelo que não se encontra fundamento para atribuir prevalência àquele primeiro interesse.
Tanto mais que o credor garantido tem meios próprios para se defender de comportamentos do devedor que fraudatoriamente utilizem o arrendamento do imóvel dado de garantia como forma de impedir ou dificultar a cobrança do crédito (e.g., em condições economicamente desajustadas, designadamente rendas significativamente abaixo do valor de mercado e/ou a ‘testas de ferro’). Com efeito nesses casos sempre o credor pode pedir o reforço da garantia, promover a penhora de outros bens e mesmo lançar mão da declaração de nulidade ou da impugnação pauliana[5], tornando desadequada a criação de uma regra geral que prejudique indiscriminadamente o arrendatário (por quem seguramente não deve correr o risco das atitudes do devedor/senhorio).

Numa outra perspectiva, não vislumbramos que o interesse do adquirente do imóvel arrendado previamente hipotecado em venda executiva que não seja o credor garantido seja diferente do de qualquer outro adquirente, que terá de assumir a posição de senhorio por força do art.º 1057º do CCiv. Pelo que carece de justificação a imposição da caducidade do arrendamento de uma forma genérica para todas as situações de venda executiva, estabelecendo uma situação de privilégio para o adquirente do imóvel arrendado previamente hipotecado.

Por último não pode deixar de se ter em conta que com a reforma do processo executivo levada a cabo através do DL 38/2003, de 30ABR, o legislador incluiu o arrendamento no elenco dos actos inoponíveis à execução constantes do art.º 819º do CPC (acolhendo posição que já era doutrinal e jurisprudencialmente defendida) mas já não o fez relativamente à inclusão do arrendamento no elenco dos direitos que caducam com a venda executiva previstos no art.º 824º do CCiv (apesar de não poder desconhecer as posições doutrinárias e jurisprudenciais nesse sentido), assim manifestando a sua intenção de não acolher tal posição (sendo certo que, como já referido, até parece ter consagrado entendimento diverso no art.º 109º do CIRE).

Razões pelas quais aderimos ao entendimento de que a venda executiva de prédio previamente hipotecado não determina a caducidade do arrendamento entretanto celebrado, em contrário do decidido na decisão recorrida, que deve ser revogada.

V – Decisão

Termos em que, na procedência da apelação, se revoga o despacho recorrido e, em substituição, se declara que a venda do identificado imóvel efectuada na liquidação em nada afecta o arrendamento de que o Apelante é titular, não havendo lugar, em virtude dessa venda, à peticionada entrega do mesmo imóvel.

Custas do incidente (cuja taxa de justiça foi já fixada em 2 UC’s) e do recurso pelo Apelado.

Lisboa, 30ABR2019

Rijo Ferreira
Afonso Henrique
Rui Vouga

[1] - Salvo indicação em contrário a jurisprudência referida pode ser consultada em ‘www.dgsi.pt’.
[2] - Veja-se a este propósito a resenha jurisprudencial constante do acórdão da Relação de Lisboa de 23SET2014, no processo 394/12.5TBMTA.L1 (CJ, 4/2014, pg. 74).
[3] - Cf. Carvalho Fernandes / João Labareda, Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, 2013, pg. 506; Ana Prata / Jorge Carvalho / Rui Simões, Código da Insolvência e Recuperação de Empresas Anotado, 2013, pg. 333; Luís Menezes Leitão, Direito da Insolvência, 2018, pg. 203; Maria do Rosário Epifâneo, Manual do Direito de Insolvência, 2019, pg. 225.
[4] - cf. Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 9ª Reimpressão, 2003, pg. 61.
[5] - Cf. o citado acórdão do STJ de 27MAR2007.