Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
10868/03.3TJLSB.L1-8
Relator: ANTÓNIO VALENTE
Descritores: DESPEJO
RESOLUÇÃO
OBRAS
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 09/29/2011
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: I - A colocação de dois anúncios luminosos, como reclamos de uma cervejaria, mesmo que não autorizados pelo senhorio, não constituem alteração substancial, que desfigure a fisionomia do edifício, embora causa alteração na fachada.
II - Isto porque já existiam dois reclamos luminosos anteriores e estes autorizados pelo senhorio, se bem que de menor dimensão e mais fraca intensidade luminosa que os colocados posteriormente.
III - Os reclamos constituem alterações amovíveis, não permanentes e não se prova que diminuam seja de que modo for o valor locativo do prédio.
(Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Nos presentes autos de acção declarativa de condenação, com forma de processo sumário, que A … instaurou contra B…, Lda., veio o Autor pedir a condenação da Ré a reconhecer a válida resolução do contrato de arrendamento que vigorava entre as partes, mais pedindo que seja decretado o despejo, ordenando-se a entrega ao Autor -livre e devoluto de pessoas e bens - do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua …, nº …, tornejando para a Rua …, nº …, descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº … da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da freguesia dos …s sob os artigos ….
Diz - em síntese - o Autor que a Ré realizou no locado obras não autorizadas, as quais alteraram substancialmente a estrutura externa do prédio: tais obras consistiram no colocação, numa estrutura pré-existente (e autorizada pelo senhorio) de dois placares luminosos, um dos quais de grandes dimensões, fazendo publicidade a uma marca cervejeira.
O Autor invoca, em apoio da sua tese, o disposto no artigo 64.°, alíneas d) e f), ambos do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-8/90, de 15 de Outubro.

Na sua contestação, a folhas 40 e seguintes, a Ré alega que as obras a que se alude foram autorizadas pelo proprietário do prédio. Mais alega que - de resto - as obras referidas mais não foram do que uma actualização gráfica dos anúncios já existentes, não constituindo, na perspectiva da demandada, qualquer inovação não autorizada.

A acção seguiu os seus termos, realizando-se o julgamento e vindo a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré dos pedidos.
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Inconformado recorre o A, concluindo que:
- Refere a sentença recorrida que o Autor não alega a natureza permanente (irreversível ou demasiado onerosa da modificação) referindo ainda que "nada nestes autos inculca que aquelas estruturas afixadas ao prédio do Autor sejam modificações irremediáveis” e, mais adiante, que "os placares são retiráveis”.
- O Autor não alega nem tinha que alegar, dado que tal exigência resulta de uma interpretação incorrecta do art. 64º nº 1 d) do RAU.
- A sentença comete um erro na medida em que aplica um conceito de estrutura do prédio mais ligada à construção civil, onde a permanência e irreversibilidade são elementos normalmente utilizados para se perceber se foi ou não alterada a estrutura resistente do prédio. E mesmo nesses casos de forma muito temperada dado que em construção civil quase já não há obras impossíveis, (seja de construção ou de reposição).
- O bem Jurídico protegido pelo art. 64º nº 1 d) do RAU é o edifício como um todo, abrangendo sem dúvida os elementos fundamentais de construção civil, mas também os elementos arquitectónicos, a fisionomia, a fachada e a leitura que da mesma se faz.
- No caso em apreço, a estrutura externa do prédio foi alterada pela Ré. O “antes” e o “depois” estão retratados nos autos e o relatório pericial foi claro e unânime, ao dizer que "a introdução deste novo elemento põe em causa a traça original do prédio, altera o seu equilíbrio arquitectónico e por isso a leitura da fachada”.
- Seguir o caminho indicado na sentença, ainda para mais num arrendamento vinculístico como o que está em causa, é permitir ao arrendatário expropriar o proprietário do direito de preservar a arquitectura do seu prédio, deixando sem tutela um elemento fundamental como é a traça e a leitura do edifício.
- A modificação introduzida pelo arrendatário revela claramente uma intenção de a manter enquanto vigorar o arrendamento e permanecer no locado.
- Se em regra o critério de permanência e amovibilidade das alterações realizadas deve ser utilizado de forma muito ponderada, no caso dos arrendamentos vinculísticos o tempo do contrato está exclusivamente atribuído ao arrendatário e não também ao senhorio.
- Uma interpretação correcta do art. 64º nº 1 b) do RAU impõe que se decrete a resolução do contrato de arrendamento, uma vez que, sem autorização do senhorio a Ré promoveu as alterações dadas como provadas.
- Qualquer observador comum percebe que tal alteração, que ali permanece desde 2002, altera a traça do prédio, o seu equilíbrio arquitectónico, a leitura da fachada.

A Ré contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

Foram dados como provados os seguintes factos:
a) O Autor é o proprietário do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua …., nº ., tornejando para a Rua ., nº ., descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da freguesia dos …s sob os artigos . e .9.°.
b) No dia 16 de Dezembro de 1986, a Ré, celebrou com a então proprietária Judite um contrato-promessa de arrendamento comercial de duas lojas sitas no referido prédio.
c) No dia 3 de Abril de 1987 foi outorgada a escritura pública de arrendamento entre J…. e a Sociedade Ré, na qual a proprietária mencionada deu de arrendamento à Ré a loja com os nºs … do prédio urbano sito na Rua …, em Lisboa, freguesia dos ….
d) Nos termos do contrato, o arrendamento tem por objecto as lojas correspondentes aos nºs … da Rua …, embora ainda tenha uma entrada pelo nº … da Rua …, abrangendo toda a esquina.
e) As lojas objecto do arrendamento destinam-se a estabelecimento comercial de restaurante - cervejaria ou marisqueira.
f) O senhorio autorizou a colocação, por fixação na fachada do prédio, naquele estabelecimento de um reclamo luminoso de identificação do mesmo.
g) A Ré, posteriormente, no ano de 2002, colocou dois novos placares luminosos, com desenho mais actual, suportados pelo reclamo a que se alude acima, fazendo publicidade a uma conhecida marca de bebidas: S....
h) Estes novos anúncios têm uma maior intensidade de luz, e são maiores se comparados com as dimensões dos anteriores.
i) Desde 1987, pelo menos, que existe no estabelecimento uma pala com anúncios colocados, com a indicação da cerveja S....
Cumpre apreciar

Está aceite pelas partes que o quadro jurídico aplicável é o constante do RAU, nomeadamente no seu art. 64º, e isto já que estamos perante uma causa assente num fundamento de resolução contratual, praticado no âmbito da legislação anterior à entrada em vigor da Lei nº 6/2006 de 27/2, isto atento o disposto nos artigos 59º nº 1 e 65º deste último diploma.

O que está em causa nos presentes autos é a realização de alterações, pela Ré que, no entender do A alteram substancialmente a sua estrutura externa, sendo assim fundamento de resolução nos termos do art. 64º nº 1 d) do RAU.
Na sentença recorrida entendeu-se que a acção não podia proceder na medida em que não ficou provada – nem sequer tendo sido alegado – a natureza irreversível das alterações introduzidas pela Ré. Ou seja, partiu-se do princípio que, sendo viável – e não excessivamente oneroso – remover tais alterações, não existe motivo para resolução do contrato de arrendamento.
No presente recurso, o A alega que a única coisa a ter em conta no tocante às alterações é que as mesmas alteram substancialmente a estrutura externa do prédio, tendo sido realizadas sem autorização, sendo irrelevante o facto de poderem ser removidas. Mais a mais no âmbito de um arrendamento vinculístico, ou seja, no qual a duração do contrato depende exclusivamente, em regra, da vontade do inquilino.

Antes do mais, face à matéria de facto dada como provada e nomeadamente às fotografias juntas aos autos e ao parecer dos peritos, cumpre analisar a natureza e dimensão das aludidas alterações.
A Ré já colocara, a encimar o seu estabelecimento, reclamos luminosos com a indicação “marisqueira”/”cervejaria”, como se vê de fls. 8. Tal colocação foi feita com autorização do senhorio.
Em 2002 introduziu alterações, colocando dois novos placares luminosos com os dizeres “cerveja S...” e“Bar ...”. Como se refere no relatório dos peritos – fls. 237 – e se observa nas fotografias de fls. 7 – o placar com anúncio à cerveja S... “encontra-se sobre a pala no seu limite e está montado paralelamente à fachada do edifício”. Quanto ao outro placar, “está colocado sobre a pala em frente ao nº 123 da Rua ... e numa posição oblíqua à fachada do prédio e com uma parte saída para fora da pala”. Este relatório, ajuda a perceber quais as alterações concretas realizadas em 2002 e sua localização.
Posteriormente, no relatório de fls. 264 e seguintes, os peritos esclarecem, por unanimidade, que tais obras alteram a estrutura exterior do prédio mas apenas ao nível estético, modificando a fisionomia exterior da fachada – a sua traça – e alterando o equilíbrio arquitectónico e a leitura da fachada.
Note-se que, como foi igualmente dado como provado, já anteriormente a 2002 existia uma pala com anúncios à cerveja S.... Os anúncios colocados em 2002 têm maior impacto visual devido ao aumento da sua dimensão e à mais intensa luminosidade.

Nos termos do art. 64º nº 1 d) do RAU, “o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário (...) fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa (...)”.

Tem vindo a ser entendido, de modo maioritário, que as alterações substanciais na estrutura externa respeitam à fisionomia do prédio e não apenas a critérios de segurança e resistência.
O preceito deve assim, nesta parte, ser interpretado como aludindo a modificações no aspecto exterior do prédio, alterando a sua estética, a sua identidade visual e a sua disposição arquitectónica. Neste sentido, ver o Acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa de 19/6/86 in CJ 1986, III, pág. 134.
Também entendemos que tais modificações devem ser consideráveis, ou, para usar as palavras de Pais de Sousa - “Extinção do Arrendamento Urbano” pág. 247 - “que modifiquem fundamentalmente as linhas exteriores do prédio, de tal modo que ele passe a ter outra configuração, em suma, que externamente pareça outro”.
É claro que poderão ocorrer situações em que a modificação não leve a uma desfiguração do prédio no sentido de perda total da configuração original, da sua identidade arquitectónica, mas produzam vincada modificação ou empobrecimento do sentido estético original do prédio. Em nossa opinião, também tais situações estão abrangidas na previsão do art. 64º nº 1 d), embora, como é evidente, seja sempre imperioso observar caso a caso a natureza e extensão das alterações, a comparação entre o “antes” e o “depois”.

É por isso que devemos dizer desde já que as alterações introduzidas pela Ré em 2002 não se nos afiguram substanciais no sentido de modificação profunda da configuração original.
É preciso notar que, anteriormente a 2002, já existiam reclamos luminosos com a indicação da natureza do estabelecimento, “cervejaria” e “marisqueira”, bem como um anúncio à cerveja S.... Basicamente, as alterações introduzidas em 2002 incluem um anúncio de maior dimensão e maior intensidade luminosa e um placar com o nome “Bar ...”.
Não estamos a falar de um prédio com uma fachada desprovida de acessórios deste tipo mas de uma fachada que já continha reclamos luminosos e introduziu outros em sua substituição de maior alcance visual. Por outro lado, é uma questão de experiência comum, que estabelecimentos deste tipo usam sinais luminosos distintivos, muito frequentemente com reclamos a bebidas, que não diferem grandemente, no seu aspecto geral, dos introduzidos no prédio dos autos.

O problema é que mesmo uma modificação que altere a fisionomia exterior da fachada, modificando assim o prévio equilíbrio arquitectónico, não é suficiente para se lhe poder aplicar o conceito presente na referida alínea d) do nº 1 do art. 64º do RAU. É preciso que tal modificação seja profunda, de molde a destruir ou desfigurar a identidade estética, arquitectónica da fachada do edifício.
Ora, o que se passa no caso dos autos, é mais uma diferença de grau, uma diferença quantitativa mais que qualitativa.

Quanto à questão de as inovações introduzidas pela Ré terem ou não carácter permanente, sufragamos o entendimento expresso no Acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa, de 18/11/1982, CJ 1982, V, pág. 103: “para efeito da alteração substancial da estrutura externa ou da disposição interna de um prédio, releva não a possibilidade de reparabilidade das obras, mas sim a circunstância de terem sido feitas com carácter definitivo (...) O que releva para o efeito é saber se as obras são executadas com carácter definitivo, com materiais incorporados na próprio estrutura do prédio”.
O carácter de permanência deverá ser aferido pelo modo como o material inovador é implantado no edifício. Poderá até tratar-se de material amovível mas implantado com um caracter permanente.
Veja-se, a este propósito, o exemplo dado por Pinto Furtado, respeitante à aplicação de materiais de alumínio para fechar uma varanda exterior - “Manual do Arrendamento Urbano” pág. 808.
No caso dos autos, temos dúvidas acerca do carácter permanente das alterações. Note-se que o que está em causa não é a intenção, a nível psicológico, do inquilino mas a própria obra. Caso contrário bastaria que o arrendatário suspendesse um cartaz ou uma imagem de um prego na parede do prédio, com a intenção de ali o manter indefinidamente, para se falar de alteração permanente o que, como é óbvio, seria absurdo.
Os reclamos luminosos não só são amovíveis como não se integram verdadeiramente na estrutura do prédio. São elementos acessórios, extrínsecos à estrutura do edifício, e de resto é essa a sua função, a de se destacarem do conjunto do edifício para isolados, em si mesmos, captarem a atenção das pessoas.

Seja como for, entendemos que tais anúncios não constituem alteração substancial para efeitos do art. 64º nº 1 d) do RAU, na medida em que foram apostos no seguimento de outros anúncios luminosos já existentes e autorizados pelo senhorio, variando essencialmente a respectiva dimensão e intensidade luminosa. De resto, para além de amovíveis, não vemos como possam diminuir o valor locativo do prédio.

Conclui-se assim que:
– A colocação de dois anúncios luminosos, como reclamos de uma cervejaria, mesmo que não autorizados pelo senhorio, não constituem alteração substancial, que desfigure a fisionomia do edifício, embora causa alteração na fachada.
– Isto porque já existiam dois reclamos luminosos anteriores e estes autorizados pelo senhorio, se bem que de menor dimensão e mais fraca intensidade luminosa que os colocados posteriormente.
– Os reclamos constituem alterações amovíveis, não permanentes e não se prova que diminuam seja de que modo for o valor locativo do prédio.

Assim e pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.

Lisboa, 29 de Setembro de 2011

António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais