| Decisão Texto Integral: | Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Por apenso à execução comum para entrega de coisa certa que contra si move MDH, veio a executada AHR, deduzir oposição, nos termos dos arts. 928º e 929º do CPC, e requerer, cautelarmente, o diferimento da desocupação, alegando, em síntese que, já vivia no locado com a sua mãe desde data anterior ao contrato de arrendamento que, após a morte desta, celebrou com ao senhorio (em 2006); que em 2001 e 2004 a ora executada solicitou empréstimos bancários, tendo custeado diversas obras no locado indispensáveis à segurança e salubridade do imóvel, que o senhorio se recusou a realizar; que enquanto se encontrar a pagar os empréstimos (até 2016), a denúncia do contrato constitui um abuso de direito, razão pela qual, deve haver-se por ineficaz; e que, em face do seu estado de saúde e situação económica se justifica o diferimento da desocupação do imóvel.
O exequente contestou impugnando a generalidade dos factos alegados pela executada e parte dos documentos
Após foi proferido despacho saneador-sentença, no qual se conheceu da oposição, tendo-se julgado a mesma improcedente e deferido o pedido de desocupação pelo período de 8 meses a contar do trânsito em julgado da decisão.
Do assim decidido, interpôs a oponente recurso, em cujas alegações formulou as seguintes conclusões:
1ª - A denúncia do contrato de arrendamento, pelo senhorio, beneficia-o injustamente, premiando-o pelo incumprimento das suas obrigações contratuais - já que conseguiu a conservação e valorização da sua propriedade sem com ela se preocupar ou gastar dinheiro, e sem cuidar cumprir as obrigações que para si decorriam do contrato de arrendamento celebrado;
2ª - A denúncia do contrato de arrendamento, pelo senhorio, prejudica séria e injustamente a Recorrente - que, após ter vivido, com a sua mãe idosa e doente, um longo período, numa casa sem condições de segurança e salubridade, contraiu empréstimos bancários para executar as obras que ao senhorio incumbiam, empréstimos cujas prestações terá que pagar até 2016, mesmo que não esteja a utilizar a casa cujas obras está a custear, sendo que uma mudança de casa, a ocorrer agora, e dado que padece de um Linfoma em fase IU (com indicação para iniciar em breve quimioterapia), implicará danos morais e patrimoniais elevados;
3a - Tal situação repugna à Justiça e ao Direito, sendo "intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico", constituindo, a denúncia do contrato, pelo senhorio, neste caso em concreto, um abuso de direito nos termos do art. 3340 do Código Civil;
4° - Não obsta à existência de abuso de direito o facto de as obras e os empréstimos terem ocorrido durante a vigência do arrendamento de que era titular a mãe da ora Recorrente, porquanto a qualificação de uma situação como abuso de direito não deve limitar-se à análise de um vínculo obrigacional restrito, antes obrigando à adopção de uma perspectiva mais ampla, que abarque não apenas aquela situação jurídica em concreto mas um mais complexo panorama onde coexistam, interrelacionados, outros focos geradores de direitos e obrigações entre as partes;
5ª - Não procedem os fundamentos de que a Recorrente "aceitou que o contrato tivesse duração limitada, assumindo os riscos do pagamento integral do empréstimo nesse período" e de que "Nada garante que as obras feitas pela executada não tivessem sido ponderadas na fixação da renda, ou até estivessem na origem da celebração do dito contrato, constituindo um factor de equilíbrio prestacional das partes", porquanto nada consta no contrato a tal respeito, nem foi alegado pelo Recorrido nesse sentido;
6a - Na verdade, o contrato foi celebrado nos termos do art. 90°, 1, a) do RAU, cumprindo os requisitos mínimos previstos na lei, com prazo certo (pelo período mínimo legalmente permitido) e renda condicionada (fixada no valor máximo legalmente permitido), e de acordo com a redacção imposta pela representante do senhorio, Associação Lisbonense de Proprietários, que não permitiu à Recorrente qualquer negociação ou alteração do clausulado contratual;
7a - Não houve negociação de prazo nem ponderação de valores, apenas um "contrato de adesão", que a Recorrente, psicologicamente debilitada, abatida pela doença e pelo falecimento da mãe, não teve outra alternativa senão assinar.
8ª - Em consequência, a denúncia do arrendamento levada a efeito pelo senhorio, por constituir o ilegítimo exercício de um direito, deve ser dada como de nenhum efeito.
9a - Julgada, assim, procedente a Oposição, deverá ter-se como vigente, pelo menos até 2016, o contrato de arrendamento celebrado, e extinguir-se-á a execução do despejo.
A exequente apresentou contra-alegações, nas quais propugna pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II. Factos dados como provados em 1ª instância:
1. Em 29/06/2011 o exequente instaurou acção executiva visando a entrega do imóvel que identifica no requerimento executivo.
2. Como título executivo juntou o "contrato de arrendamento de duração limitada e renda condicionada" outorgado pelas partes em 07 de Agosto de 2006, junto a f1s, 5 a 7 e cujo teor se dá por reproduzido, com início a 1 de Março de 2006 e termo no último dia de Fevereiro de 2011, e uma carta registada com aviso de recepção assinado pela executada em 11 de Dezembro de 2009, comunicando a denúncia do contrato de arrendamento no termo do seu prazo, ou seja, em 28/02/2011 (cfr. documentos juntos ao requerimento executivo),
3. A executada padece de linfoma folicular, estádio IH, efectuando tratamentos melhor descritos no relatório de fls. 40 e que se dá por inteiramente reproduzido (art. 45° da p,i. em parte e does, nOs 7, 9, e 10, juntos à p.i. não impugnados pelo exequente).
4. Em 2011 apresentou a declaração de rendimentos relativa ao ano de 2010 constante de fls. 37 a 39 e que se dá por inteiramente reproduzida (art. 45° da p.i. em parte e doe. n° 9 junto à p. i. não impugnado pelo exequente)
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IV. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 685º-A, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.
Assim, a questão a decidir resume-se, essencialmente, em apurar se a denúncia do contrato pelo senhorio constitui uma situação de abuso de direito.
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V. Do mérito da apelação:
Prescreve o art. 929º, n.º 1, do CPC que o executado pode deduzir oposição à execução pelos motivos especificados nos artigos 814.º, 815.º e 816.º, na parte aplicável, e com fundamento em benfeitorias a que tenha direito.
Ora, estatui o art. 816º que, não se baseando a execução em sentença ou em requerimento de injunção ao qual tenha sido aposta a fórmula executória, além dos fundamentos de oposição especificados no n.º 1 do art. 814º, na parte em que sejam aplicáveis, podem ser alegados quaisquer outros que possam ser invocados no processo de declaração.
Nesta sede alegou a opoente e/ou resulta da documentação junta a seguinte factualidade:
- No locado vivia como inquilina a sua mãe, BDL, com quem residia desde 1992;
- Nesse ano a sua mãe sofreu um AVC e estava incapaz de viver sozinha;
- Sobreveio-lhe a doença de Alzheimer, que agravou a situação;
- Enquanto a Mãe da Executada ainda era viva, ocorreu uma ruptura na manilha junto ao chão do 3° andar esquerdo, originando uma infiltração lenta, mas grave, que levou à danificação de tectos, paredes e piso.
- Nessa ocasião, os inquilinos do prédio (entre os quais a Mãe da ora Executada, que por esta era representada) pediram a intervenção do senhorio, aqui Exequente, no sentido de promover a reparação da manilha e demais estragos decorrentes da infiltração.
- Como o senhorio não realizasse as necessárias reparações, os inquilinos solicitaram a intervenção da Câmara Municipal de ..., onde correu o Proc. N° ...
- Apesar de intimado pela autarquia para realizar as obras, o senhorio, aqui Exequente, nada fez, limitando-se a pagar as multas.
- Entretanto, as condições do imóvel foram-se deteriorando, colocando em risco a saúde e a vida dos inquilinos - porquanto começou a cair o tecto da cozinha do 1 ° andar deixando à vista a fragilidade do chão da cozinha do 2° andar esquerdo, que já cedia quando sobre ele se andava.
- Em face disso, e porque o senhorio continuava a recusar-se a fazer as obras, em 2001 a aqui Executada solicitou um empréstimo ao Banco e mandou proceder à reparação da manilha, do tecto da cozinha e da casa de banho, da parede que as separa e, sobretudo, do chão.
- Foi necessário levantar o soalho da cozinha, proceder à substituição de diversos barrotes apodrecidos e do chão da casa de banho que foi totalmente renovado, visto os barrotes estarem podres e assentes num pó de argamassa que ameaçava desmoronar-se - foi preciso substitui-los e chumbá-los na parede exterior.
- Ambas as divisões foram repavimentadas com mosaicos, substituída a canalização de água e gás, que era de chumbo e estava sempre a sofrer rupturas, por canalizações em aço e cobre no exterior das paredes.
- Foi renovada a instalação eléctrica, que estava deteriorada e a oferecer perigo, e foi colocada iluminação incrustada nos dois tectos
- Foi um trabalho indispensável à conservação do locado.
- Na altura, o senhorio recusou-se a pagar ou sequer comparticipar no pagamento das obras.
- Em 2004, porque as janelas da frente tinham as madeiras apodrecidas e a desfazer-se, deixando entrar o frio - sendo precisamente aí o quarto da Mãe da Executada, então com 85 anos e muito doente, e porque o senhorio continuava a recusar fazer obras no edifício, a Executada pediu novo empréstimo ao Banco, para poder mandar reparar e pintar as três janelas da fachada do prédio, procedendo também à reparação e pintura dos tectos das duas salas da frente e do corredor, paredes, portas e portadas, que as infiltrações e humidades tinham deteriorado.
- Pediu, para o efeito, a renovação do empréstimo, que está a pagar em prestações mensais de 154,00 Euros, e que só ficará liquidado em 2016 - o que é do conhecimento do senhorio.
- Todas as obras realizadas eram indispensáveis à segurança e salubridade do imóvel, e eram de responsabilidade do senhorio, aqui exequente, que sempre se recusou a fazê-las.
- A mãe da opoente veio a falecer dia 23/02/2006;
- Por carta registada, datada de 6/04/2006, a gestora do imóvel informou a ora opoente de que tinha direito a um novo arrendamento, nos termos do art. 90º e segs. do RAU, retroagindo os efeitos desse contrato à data da caducidade do anterior;
- No dia 7(08/2006 entre a opoente, na qualidade de arrendatária, e o exequente, na qualidade de proprietário do imóvel, foi celebrado o contrato de arrendamento de duração limitada (renda condicionada) junto aos autos de execução;
- Nesse contrato consigna-se que o mesmo é celebrado nos termos dos arts. 79º e 98º,n.ºs 1 e 2 do RAU; que tem a duração de 5 anos e tem o seu início em 1 de Março de 2006 e término no último dia de Fevereiro de 2011;
- Ao receber a carta de denúncia do arrendamento e, posteriormente, a proposta de um novo arrendamento pela renda de 800,00 € mensais, a Executada comunicou ao senhorio a situação ora exposta, propondo-lhe a continuação do arrendamento até 2016.
- Trata-se, efectivamente, de uma questão de justiça e equidade - que a Executada usufrua das benfeitorias que custeou, -e que ainda vai continuar a custear com tão grande sacrifício.
- A denúncia do contrato pelo senhorio constitui assim abuso de direito, tendo a sua conduta excedido os limites da equidade e da boa fé.
- É que este, tendo incumprido a obrigação de realizar as obras, autorizou a executada a fazê-las com sacrifício (para tal vendo-se obrigada a recorrer ao crédito) e vem agora denunciar o contrato, beneficiando da valorização da sua propriedade e deixando a executada a pagar as obras por mais cinco anos.
Na decisão recorrida entendeu a Sra. Juíza que:
“Resulta da factualidade apurada que entre as partes foi celebrado um contrato de arrendamento urbano com duração limitada, pelo período de cinco anos, para habitação da executada, com início a 01 de Março de 2006 e termo no último dia de Fevereiro de 2011 (fls. 5 a 7 dos autos principais).
Nada impede que as partes tenham feito retroagir o início de produção de efeitos do contrato a uma data anterior à da sua assinatura que ocorreu em 07 de Agosto de 2006.
Trata-se inequivocamente de um contrato de duração limitada, prevenido no art. 98° do então vigente (à data de 01/03/2006) RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo D.L. n.º 321-B/90 de 15/10).
Entretanto, com a aprovação do NRAU (Lei nº 6/2006 de 27/02 que entrou em vigor 120 dias após a sua publicação - cfr. art. 65°), este contrato, agora designado de contrato com prazo certo, passou a estar submetido ao NRAU com algumas especificidades, renovando-se automaticamente caso não fosse denunciado por qualquer das partes no fim do prazo pelo qual foi celebrado (cfr. art. 26° do NRAU).
Nos termos do art. 1097° do Cód. Civil (com a redacção introduzida pelo NRAU), a oposição à renovação (que antes era designada de denúncia) é feita mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.
Por outro lado, o NRAU veio permitir que a comunicação da oposição à renovação possa ser feita por escrito assinado pelo declarante e remetido por caria registada com aviso de recepção (cfr. 9° n° I do NRAU), o que sucedeu no caso vertente sem quaisquer vicissitudes, tendo a caria sido recebida pela executada em Dezembro de 2009.
Portanto, não há qualquer dúvida de que a denúncia respeitou o prazo de antecedência e a forma previstos nos citados preceitos do NRAU.
Diz agora a executada que tal denúncia constitui um abuso de direito, uma vez que a mesma realizou obras que caberiam ao senhorio, pelas quais se encontra a pagar um empréstimo até 2016.
Ocorre que, mesmo que se provasse que a executada realizou tais obras, que elas eram necessárias, e bem assim que contraiu empréstimos para a sua feitura, nem assim seria de admitir a invocação da figura do abuso de direito para obstar à eficácia da denúncia.
É que, tais obras e a contracção dos empréstimos (segundo a executada os empréstimos remontam a 2001 e 2004) tiveram lugar em data anterior à celebração do contrato de arrendamento de duração limitada.
Ora, a executada não alegou qualquer vício da vontade na celebração do contrato de arrendamento que pudesse atingir a sua validade, ou a validade da cláusula que lhe conferiu uma duração limitada, quando, o momento para a executada fazer valer o investimento feito no locado seria justamente o momento da celebração do contrato.
Com efeito, nessa data já as obras estavam feitas e o empréstimo em curso, e mesmo assim a executada aceitou que o contrato tivesse duração limitada, assumindo os riscos do não pagamento integral do empréstimo nesse período.
Nada garante que as obras feitas pela executada não tivessem sido ponderadas na fixação da renda, ou até estivessem na origem da celebração do dito contrato, constituindo um factor no equilíbrio prestacional das partes.
Por conseguinte, a factualidade exposta neste particular pela executada, mesmo a provar-se, é de todo insuficiente para concluir que a denúncia do contrato de arrendamento celebrado em momento posterior, e que, por acordo das partes, tinha uma duração limitada, excedeu os limites impostos pela boa fé ou pelo fim social ou económico do direito (cfr. art. 3340 do Cód. Civil).
Donde, a denúncia foi validam ente exercida, e com ela deu-se a extinção do contrato de arrendamento.
Na data da extinção do contrato já vigorava o NRAU, diploma que permitiu que o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação da oposição à renovação pudesse servir de título executivo à execução para entrega de coisa certa (cfr. ali. 15° n01 aI. c) do NRAU).
Nesta conformidade, a exequente detém título válido para obter da executada a entrega do locado, sendo forçosa a improcedência da oposição propriamente dita, sem prejuízo do diferimento da desocupação (…).
De sua vez a apelante contrapõe, em essência, que a denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio constitui no caso concreto um abuso de direito, nos termos do art. 334º, do CC, pois que beneficia aquele, “injustamente, premiando-o pelo incumprimento das suas obrigações contratuais” – ao não ter executado as obras no arrendado que ao mesmo incumbiam – e “prejudica séria e injustamente a Recorrente - que, após ter vivido, com a sua mãe idosa e doente, um longo período, numa casa sem condições de segurança e salubridade, contraiu empréstimos bancários para executar as obras que ao senhorio incumbiam, empréstimos cujas prestações terá que pagar até 2016, mesmo que não esteja a utilizar a casa cujas obras está a custear”
Refere ainda que “não obsta à existência de abuso de direito o facto de as obras e os empréstimos terem ocorrido durante a vigência do arrendamento de que era titular a mãe da ora Recorrente, porquanto a qualificação de uma situação como abuso de direito não deve limitar-se à análise de um vínculo obrigacional restrito, antes obrigando à adopção de uma perspectiva mais ampla, que abarque não apenas aquela situação jurídica em concreto mas um mais complexo panorama onde coexistam, interrelacionados, outros focos geradores de direitos e obrigações entre as partes”; e que deverá ter-se por vigente o contrato de arrendamento celebrado pelo menos até 2016.
Vejamos.
Concorda-se, no essencial, com o entendimento explanado pela Sra. Juíza na sentença recorrida.
Assim:
Dispõe o art. 334º, do C. Civil, que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente (sublinhado nosso) os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Para haver abuso de direito, o excesso terá de ser manifesto, ou seja, claro e notório, embora não se exija uma actuação dolosa, com “animus nocendi”.
No caso em análise a actuação inadmissível do exequente apenas poderia derivar de uma situação de venire contra factum proprium e/ou do exercício desproporcionado do direito de denúncia (desequilíbrio no exercício jurídico).
No que toca ao abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, este caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente.
Como considera o Prof. Meneses Cordeiro (in ROA 1998, vol II, pag. 964), “podem apontar-se quatro pressupostos da protecção da confiança através do venire:
1.º uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.º uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.º um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara (sublinhados nossos);
4.º uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível”.
Assim, o venire contra factum proprium postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e deferidos no tempo, em que o primeiro (o factum proprium) é contrariado pelo segundo – cfr. Meneses Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, volume II, pag. 745.
Deste modo, para que se possa dar por criada uma situação objectiva de confiança torna-se necessário que alguém pratique um facto – o factum proprium – que, em abstracto, seja apto a determinar em outrem uma expectativa da adopção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com o primeiro e que, em concreto, gere efectivamente uma tal convicção.
Ora, no caso em análise, a apelante situa o factum proprium na recusa ilícita do senhorio em efectuar obras de reparação do arrendado (em 2001 e 2004), ao tempo em que a arrendatária era a sua mãe, tendo, em decorrência de tal, a opoente realizado tais obras.
Em face do alegado na p.i., não é claro se a opoente actuou em “representação” de sua mãe ou em nome próprio.
Seja como for, se o fez em representação da arrendatária, então aquele comportamento do senhorio/exequente seria, em princípio, ilícito, pelo que tal deveria conduzir ao accionar dos pressupostos da responsabilidade contratual (arts. 1036º e 1046º do C.C.), em sede de reparações urgente e/ou benfeitorias.
Se o fez em nome próprio, e com autorização do senhorio, só em sede do instituto do enriquecimento sem causa poderia, eventualmente, ser ressarcida das despesas realizadas.
Independentemente do que se deixa dito, o 1º comportamento imputado ao senhorio (recusa de realização das obras e autorização à ora opoente para as realizar) não era de molde a criar no espírito desta a confiança de que aquele não iria por termo ao contrato no final do prazo convencionado (segundo comportamento do senhorio).
Se a executada confiou nesse comportamento do senhorio deveria tê-lo expressado no contrato que outorgou com este já após a realização daquelas obras.
Não o tendo feito, carece de justificação para essa confiança, nada apontando no sentido de que a opoente não estivesse ciente de que o contrato tinha a duração de 5 anos, pois que não alegou qualquer conduta do senhorio da qual derivasse a intenção deste de não exercitar o direito de denúncia findo aquele prazo.
Assim, não se tendo apurado a existência de uma contradição directa entre a situação jurídica originada pelo factum proprium e o segundo comportamento do exequente, conclui-se no sentido de que os factos provados não traduzem o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente, pelo que a situação em apreciação não se reconduz ao venire.
No que toca ao abuso de direito na modalidade do desequilíbrio no exercício do direito de denúncia, na vertente da desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo senhorio/exequente e o sacrifício imposto pelo exercício à executada/arrendatária, nada foi alegado em termos de, a provar-se, justificar o recurso ao instituto do abuso de direito.
A circunstância da opoente ter contraído um empréstimo bancário para fazer face às despesas com as obras realizadas no locado, o qual só será liquidado em 2016, não faz, como vimos, intervir aquele instituto.
É que, e para além do que supra se assinalou, quanto ao direito da executada/opoente em ser ressarcida das despesas por si suportadas, ainda que o contrato de arrendamento se tivesse renovado, sempre a opoente teria de suportar as despesas com a liquidação do montante do empréstimo.
Não se trata pois de despesas que decorram da cessação do contrato de arrendamento, nem são contrapartida da vigência deste, mas decorrem de uma conduta da ora opoente anterior à própria celebração desse contrato, ainda que, naturalmente, tivessem como pressuposto a circunstância da mesma pretender continuar a residir no locado.
Daí, não decorre, porém, que a denúncia do arrendamento conduza a um manifesto desequilíbrio de prestações, obrigando tão-só a opoente procurar outro local para arrendar, embora por renda certamente superior à praticada.
Quanto ao demais vertido na p.i., a sua relevância opera (e operou na sentença recorrida) ao nível do deferimento da desocupação, que não em sede de actuação abusiva.
Assim, os factos alegados na p.i., ainda que se viessem a provar, não são de molde a configurar uma situação de abuso de direito.
Improcede, por isso, a apelação.
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V. Pelo acima exposto, decide-se:
1. Julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida;
2. Custas pela apelante;
3. Notifique.
Lisboa, 23 de Outubro de 2012
Manuel Ribeiro Marques - Relator
Pedro Brighton - 1º Adjunto
Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta |
