| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
A….., S.A., interpõe o presente recurso de Apelação da sentença que julgando procedente a acção que lhe foi intentada por B , reconheceu o incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos por parte da Apelante e em consequência:
b) Declarou a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. por incumprimento definitivo da R.;
c) Condenou a R. a pagar ao A. a quantia de € 348.911,10, correspondente ao dobro do sinal por este prestado, acrescido de juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a citação da R., ocorrida em 23 de Novembro de 2007 (cfr. fls 42) até integral pagamento;
d) Absolveu a A. do pedido reconvencional de reconhecer que a R. tem direito a fazer sua a quantia de €174.455,55, entregue pelo A. a título de sinal, e ser declarada a validade da resolução do contrato-promessa por iniciativa da R. operada pela carta de 27 de Julho de 2007;
e) Absolveu a R. do pedido reconvencional subsidiário de ser declara a vigência do contrato-promessa de compra e venda e do A. ser condenado a cumpri-lo pontualmente.
São as seguintes as conclusões de recurso apresentadas pela Apelante:
1.ª
O Tribunal a quo decidiu entendendo que o prazo estipulado na Cláusula Sexta, n.º 6, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e a Ré consubstancia um prazo absoluto, encontrando-se a Ré em incumprimento por não haver outorgado o contrato prometido durante este período.
2.ª
No entanto, o Tribunal a quo entrou em contradição na sua fundamentação, já que deu como provado que aquele prazo foi sucessivamente prorrogado por acordo das partes, considerando-o depois como um prazo absoluto.
3.ª
Efectivamente, a Ré não outorgou a escritura pública de compra e venda até ao término do mencionado prazo.
4.ª
No entanto, notificou o Autor para proceder à outorga do contrato prometido assim que dispôs de licença de utilização do imóvel, menos de dois meses após o fim do prazo consagrado na Cláusula Sexta, n.º 6, do contrato-promessa.
5.ª
Tendo sido dado como provado pelo Tribunal a quo que o Autor apenas declarou pretender resolver o contrato-promessa de compra e venda após esta interpelação da Ré.
6.ª
Pelo que, ainda que tivesse direito a resolver o contrato-promessa celebrado, no que não se concede e apenas por dever de patrocínio se equaciona, agiria em manifesto abuso de direito.
7.ª
Na Cláusula Sexta, n.º 6, do contrato-promessa de compra e venda, as partes estipularam que “[c]onsidera-se incumprimento para efeitos do número anterior, a não realização da escritura de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora, no prazo de 57 (cinquenta e sete) meses a contar da data da assinatura do contrato promessa” (negrito e sublinhado nossos).
8.ª
Ora, resulta dos factos dados como provados que a demora na outorga da escritura pública de compra e venda resultou de uma conjugação de factores alheios à vontade da Ré.
9.ª
Tendo mesmo o Tribunal a quo dado como provado que a Câmara Municipal de P... demorou quase 2 anos a emitir a licença de utilização da moradia prometida comprar e vender, o que atrasou a sua entrega.
10.ª
A acrescer ao atraso da Câmara Municipal de P... na emissão das licenças, o Tribunal a quo deu ainda como provado que os empreiteiros contratados pela Ré se atrasaram relativamente à calendarização estabelecida para a realização da obra.
11.ª
Tendo ainda dado como provado que após a conclusão da obra sobrevieram problemas com a Conservatória do Registo Predial de P....
12.ª
Pelo que a Ré se encontrava somente numa situação de mora e não de incumprimento definitivo.
13.ª
Não podendo considerar-se, como faz o Tribunal a quo, que o prazo estabelecido na mencionada cláusula é um prazo absoluto, já que tal não resulta da interpretação do contrato-promessa celebrado.
14.ª
Sendo disso demonstrativo o facto de as partes terem acordado na sua sucessiva prorrogação.
15.ª
O regime do termo essencial só deve ser aplicado quando da interpretação do contrato não restem dúvidas que as partes o quiseram estabelecer, estando cientes das suas eventuais consequências.
16.ª
A Cláusula Sexta, n.º 6, do contrato-promessa de compra e venda apenas estabelece, para além da exclusão da responsabilidade da Ré por actos de terceiros, o prazo para o cumprimento da obrigação, findo o qual a Ré se encontraria em mora, nos termos do artigo 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil.
17.ª
Ainda que assim não se entendesse, considerando que efectivamente a Ré se encontrava em situação de incumprimento definitivo, no que não se concede e apenas por dever de patrocínio se equaciona, sempre o Tribunal a quo deveria ter considerado aplicável ao caso o regime da redução equitativa do sinal, tal como peticionado pela Ré.
18.ª
O Tribunal a quo entendeu não ser aplicável o regime da redução equitativa do sinal, uma vez que “a obrigação de pagar o sinal em dobro corresponde precisamente à sanção legal estabelecida no Art. 442º n.º 2 do C.C. para as mesmas situações de incumprimento definitivo do contrato imputável à parte faltosa”.
19.ª
No entanto, não pode concordar-se com tal argumentação, uma vez que tanto a doutrina como a jurisprudência entendem que o regime da redução equitativa do sinal pode ser aplicado ao sinal prestado.
20.ª
Pelo que, em face do mínimo grau de culpa que pode ser assacado à Ré e aos diminutos prejuízos tidos pelo Autor, os quais não resultam sequer da matéria de facto dada como provada, deveria o Tribunal a quo reduzir equitativamente o sinal a devolver ao Autor caso considerasse que tal era devido pela Ré.
Nas contra alegações de recurso apresentadas o Apelado pugnou pela manutenção do julgado.
OBJECTO DO RECURSO
Nos termos do disposto nos art. 684, nº3 e 4 e 690, nº1, do CPC o objecto do recurso delimita-se, em princípio, pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do conhecimento das questões de que cumpra apreciar oficiosamente, por imperativo do art. 660, ex. vi do art. 713, nº2, do mesmo diploma legal.
Os factos dados como provados são os seguintes:
1) Por escrito datado de 18 de Outubro de 2001, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, a R., A…. , S.A., na qualidade de promitente vendedora e como primeiro outorgante, e o B ., e C , na qualidade de promitentes compradores e segundos outorgantes, declararam que a primeira prometia vender aos segundos, e estes prometiam comprar àquele, pelo preço de 58.292.000$00, correspondente a €290.759,27, livre de ónus, hipotecas ou quaisquer encargos, um lote de terreno para construção, com uma moradia correspondente ao projecto do tipo “J4” e com os acabamentos aí especificados, designado por “lote n.º 00-0”, com área de 425,15 m2, sito na …, freguesia da ..., Concelho de P..., que integra o processo de loteamento n.º 0/2001 aprovado pela Câmara Municipal de P..., correspondente ao empreendimento turístico denominado “P... …”, cfr. doc. de fls 9 a 18 cujo teor aqui se dá por reproduzido -(Al. A) dos factos assentes);
2) Mais ficou estabelecido na cláusula terceira desse escrito que o preço de venda acordado seria pago pelos promitentes-compradores ( o ora Autor B. e C ), à promitente vendedora (a ora R.) da seguinte forma: a) € 14.537,96 (catorze mil quinhentos e trinta e sete euros e noventa e seis cêntimos), a título de sinal e princípio de pagamento, correspondente a 5% do valor da aquisição, do qual a promitente vendedora deu integral quitação;
b) € 29.075,93 (vinte e nove mil e setenta e cinco euros e noventa e três cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 10% do valor da aquisição, no prazo de 90 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
c) € 29.075,93 (vinte e nove mil e setenta e cinco euros e noventa e três cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 10% do valor da aquisição, no prazo de 180 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
d) € 14.537,96 (catorze mil quinhentos e trinta e sete euros e noventa e seis cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 5% do valor da aquisição, no prazo de 270 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
e) € 29.075,93 (vinte e nove mil e setenta e cinco euros e noventa e três cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 10% do valor da aquisição, no prazo de 360 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
f) € 14.537,96 (catorze mil quinhentos e trinta e sete euros e noventa e seis cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 5% do valor da aquisição, no prazo de 450 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
g) € 14.537,96 (catorze mil quinhentos e trinta e sete euros e noventa e seis cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 5% do valor da aquisição, no prazo de 540 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
h) € 14.537,96 (catorze mil quinhentos e trinta e sete euros e noventa e seis cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 5% do valor da aquisição, no prazo de 630 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
i) € 14.537,96 (catorze mil quinhentos e trinta e sete euros e noventa e seis cêntimos), a título de reforço de sinal, correspondente a 5% do valor da aquisição, no prazo de 720 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa;
j) O remanescente do preço, no montante de € 116.303,71 (cento e dezasseis mil trezentos e três euros e setenta e um cêntimos), correspondente a 40% do valor da aquisição, no acto da celebração da escritura de compra e venda, cfr. cit. doc. de fls 10 a 12 - (Al. B) dos factos assentes);
3) Da cláusula quarta desse acordo escrito ficou a constar que: “ a escritura pública de compra e venda será celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela promitente vendedora, até ao termo do prazo de 30 (trinta) meses após a data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, obrigando-se esta (a ora R.) a avisar os promitentes compradores (o ora Autor e C ), por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias da data marcada, cfr. cit. doc. de fls 12 a 13 - (Al. C) dos factos assentes e resposta ao 20º da base instrutória);
4) Nos termos da cláusula quinta do mesmo acordo ficou estabelecido que: «caso a escritura de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada no prazo previsto neste contrato, terão os promitentes compradores (o ora Autor. e C ) a faculdade de interpelar a promitente vendedora (a ora R.), para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso não seja efectuada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, poderão então resolver este contrato, devendo então a promitente vendedora (a ora Ré ) devolver-lhes as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento, acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a 6 meses, mais 2 p.p. (dois pontos percentuais), pelo período compreendido entre a(s) data(s) da(s) assinaturas respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição», cfr. cit. doc. a fls 13 - (Al. D) dos factos assentes);
5) Da cláusula sexta n.º 4, n.º 5 e n.º 6 do contrato ficou ainda estabelecido que:
«4. A promitente vendedora (a ora R.) terá igualmente direito de resolver o presente contrato, fazendo suas todas as importâncias recebidas, em caso de qualquer outro incumprimento do mesmo por parte dos promitentes-compradores.
«5. O incumprimento definitivo pela promitente vendedora (a ora R.), traduzido na não tradição de pleno direito da fracção ora prometida comprar e vender a favor dos promitentes compradores, confere a estes últimos (o ora Autor. e C ) o direito de resolver o contrato e exigir da promitente vendedora (a ora R.) a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente às a título de sinal e sucessivos reforços de sinal.
«6. Considera-se incumprimento para efeitos do número anterior, a não realização da escritura de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora (a ora R.), no prazo de 45 (quarenta e cinco) meses a contar da data da assinatura do contrato promessa, cfr. cit. doc. a fls 14 - (Al. E) dos factos assentes e resposta aos 1º e 20º da base instrutória);
6) Por acordo escrito entre as mesmas partes, datado de 5 de Julho de 2004, denominado “Aditamento a Contrato Promessa de Compra e Venda”, do qual consta que o promitente vendedor, C , pretendia desvincular-se do contrato promessa atrás identificado, e que o promitente comprador, B , solicitou à promitente vendedora a prorrogação do prazo previsto para a celebração da escritura pública de compra e venda, no que a promitente vendedora concordou, ficou estabelecido na cláusula primeira que:
«O contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes acima identificadas, em 18 de Outubro de 2001, passa a ser celebrado, como promitente-comprador ou segundo outorgante, apenas por: B (o ora A.)», cfr. cit. doc. de fls 20 a 22 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido - (Al. F) dos factos assentes);
7) Da cláusula segunda do mesmo aditamento de 5 de Julho de 2004, ficou convencionado que:
«1. As partes acordam em prorrogar por 12 meses o prazo de 30 meses previsto na cláusula quarta do contrato promessa identificado (…) para a celebração da escritura pública de compra e venda, alterando a redacção da cláusula quarta que passa a ser a seguinte:
«A escritura pública de compra e venda será celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pela promitente vendedora, até ao termo do prazo de 42 (quarenta e dois) meses após a data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, obrigando-se esta (a ora R.) a avisar o promitente comprador (o ora A.), por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias da data marcada.
«2. As partes acordam em prorrogar por 12 meses o prazo de 45 meses previstos na cláusula sexta, número 6, do contrato promessa (…) alterando a redacção da cláusula sexta, número 6, que passa a ter a seguinte:
«6. Considera-se incumprimento para efeitos do número anterior, a não realização da escritura de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora (a ora R.), no prazo de 57 (cinquenta e sete) meses a contar da data da assinatura do contrato promessa», cfr. cit. doc. de fls 21 a 22 -(Al. G) dos factos assentes);
8) Por novo acordo estabelecido entre A. e R., datado de 21 de Junho de 2005, denominado “Aditamento a Contrato Promessa de Compra e Venda”, do qual consta que as partes acordaram em prorrogar o prazo previsto para a celebração da escritura pública de compra e venda, ficou convencionado na cláusula primeira que:
«1. As partes acordam em prorrogar o prazo previsto na cláusula 4ª do contrato-promessa (…), para a marcação da escritura pública de compra e venda do lote de terreno com a moradia prometida vender, até 31 de Dezembro de 2005.
«2. As partes acordaram em prorrogar o prazo previsto na cláusula 6ª número 6 do contrato promessa (…) até ao dia 31 de Dezembro de 2006», cfr. cit. doc. de fls 23 a 24 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido - (Al. H) dos factos assentes);
9) Dando cumprimento ao estipulado na referida cláusula terceira, o A., na data da assinatura do contrato-promessa, entregou à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €14.537,96, cfr. doc. de fls 9 a 17 - (Al. I) dos factos assentes);
10) Posteriormente, em 28/01/2002, o A. entregou à R. €29.075,93, a título de reforço de sinal, cfr. doc. de fls 25 - (Al. J) dos factos assentes);
11) Em 24/04/2002, o A. entregou à R. €29.075,93, a título de reforço de sinal, cfr. doc. de fls 26 - (Al. L) dos factos assentes);
12) Em 30/07/2002, o A. entregou à R. €14.537,96, a título de reforço de sinal, cfr. doc. de fls 27 - (Al. M) dos factos assentes);
13) Em 31/10/2002, o A. entregou à R. €29.075,93, a título de reforço de sinal, cfr. doc. 28 - (Al. N) dos factos assentes);
14) Em 28/09/2004, o A. entregou à R. €43.613,88, a título de reforço de sinal, cfr. doc. de fls 29 - (Al. O) dos factos assentes);
15) Em 08/07/2005, o A. entregou à R. €14.537,96, a título de reforço de sinal, cfr. doc. de fls 30 - (Al. P) dos factos assentes);
16) No total, o A. entregou à R., a título de sinal e respectivos reforços, o valor total de €174.455,55 - (Al. Q) dos factos assentes);
17) As prorrogações de prazo para celebração do contrato prometido foram uma tentativa de manter a possibilidade de celebrar a escritura de compra e venda - (Resposta ao 18º da base instrutória);
18) No início do ano de 2001, a R. assinou com a Câmara Municipal de P... o “Protocolo” junto de fls 102 a 111, relativamente ao empreendimento turístico “P... …”, nos termos do qual a Câmara Municipal se obrigou a emitir licença antecipada de construção no prazo de 10 dias a contar da data de entrega do requerimento para o efeito, conforme cláusula quarta do referido protocolo, o que não foi cumprido pela Câmara Municipal e motivou um atraso de 2 anos no início da obra - (Resposta ao 7º da base instrutória);
19) A R. não procede à construção dos empreendimentos que comercializa e, por isso, adjudicou a empreitada de construção do “P... …” à Pol…. , S.A., a qual se havia obrigado a concluir uma primeira fase da empreitada até Julho de 2004, fase essa que incluía a construção da moradia do A. - (Resposta ao 8º da base instrutória);
20) A Ré adjudicou a empreitada à Pol…., S.A. no pressuposto de que a mesma iria cumprir os prazos de conclusão da obra em geral e de cada edificação do empreendimento em especial -(Resposta ao 9º da base instrutória);
21) A Pol…., S.A. não respeitou os prazos de execução da obra -(Resposta ao 10º da base instrutória);
22) Os atrasos na execução da obra foram-se agravando com o decurso do tempo - (Resposta ao 11º da base instrutória);
23) Verificando que os prazos convencionados iam ficar por cumprir de forma irremediável, em 19/3/2004 a R. comunicou à Pol….., S.A. a resolução do contrato que com esta celebrara - (Resposta ao 12º da base instrutória);
24) A R. detectou anomalias nos edifícios de “P... …” cuja gestão e fiscalização estavam a cargo da Pol….., S.A., tendo que depois suportar a sua reparação - (Resposta ao 13º da base instrutória);
25) A Pol….., S.A., após a resolução do contrato, retirou material da obra, nomeadamente documentos e ficheiros informáticos, o que dificultou a retoma da obra pela Mim,,,,,, S.A. - (Resposta ao 14º da base instrutória);
26) Para concluir a obra a R. contratou a Mim….. - Construções Civis,S.A., a quem pagou € 4.167.703,68, com IVA incluído - (Resposta ao 15º da base instrutória);
27) Para garantir que a obra seria cumprida nos prazos, incluindo a edificação da moradia do A., a R. contratou a Pró….., S.A. para fiscalizar, por conta do dono da obra, o trabalho da Mim……, S.A. - (Resposta ao 16º da base instrutória);
28) Depois de concluída a obra sobreveio um problema registral decorrente da alteração do Alvará de loteamento a que a Câmara Municipal de P... procedeu, o que levou meses a resolver, também devido aos atrasos nos na Conservatória de Registo Predial respectiva e às sucessões de Conservadores que aí exerciam funções - (Resposta ao 17º da base instrutória);
29) A escritura pública de compra e venda não se realizou, nem no prazo de 30 dias inicialmente estabelecido no contrato promessa (até 18/4/2004), nem no prazo adicional de 12 meses posteriormente acordado (até 18/4/2005), nem no prazo resultante do aditamento posterior (até 31/12/2005), nem no prazo limite estabelecido por esse último aditamento (até 31/12/2006) - (Al. R) dos factos assentes);
30) A R. não logrou entregar a moradia prometida comprar e vender no prazo prometido - (Al. S) dos factos assentes);
31) A R. é uma sociedade que se fundiu e incorporou a Mec……..Máquinas e Equipamentos Industriais, S.A. e tem por objecto o investimento e comércio imobiliário, gestão imobiliária e construção civil, cfr. doc. de fls 261 a 267 - (Al. T) dos factos assentes);
32) A não realização da escritura ficou a dever-se também a demoras burocráticas para promoção dos trâmites urbanísticos do empreendimento que a R. se propôs levar a cabo, que levaram a atrasos no início da execução das obras, o que dificultou a possibilidade da sua conclusão integral no prazo previsto - (Resposta ao 2º da base instrutória);
33) À data da celebração do contrato-promessa ainda não havia sido aprovado pela Câmara Municipal de P... o lote n.º 27/6, de que a R. aí se dizia ser dona, pois o Alvará de loteamento que aprovou o mesmo só veio a ser emitido em 4/10/2002 com o n.º 245, cfr. doc. de fls 444 a 514 - (Resposta ao 3º da base instrutória);
34) Em 16/4/2003, a Mec……., S.A., que foi incorporada pela R., havia requerido à Câmara Municipal de P... a autorização de obra de edificação pelo prazo de 24 meses para o lote 27-6 na urbanização turística P... …, cfr. doc. de fls 268 a 270 - (Al. U) dos factos assentes);
35) Por ofício da Câmara Municipal de P... de 1 de Abril de 2005, a R. foi notificada para requerer a emissão do Alvará de construção no prazo de um ano, apresentando a documentação necessária para o efeito, cfr. doc. fls 271 a 273 - (Al. V) dos factos assentes);
36) Por requerimento da R., entrado nos serviços camarários em 15 de Abril de 2005, dirigido à Sr.ª Presidente da Câmara de P..., aquela requereu a emissão do Alvará de autorização de construção, cfr. doc. de fls 274 a 275 -(Al. X) dos factos assentes);
37) Com data de emissão e registo de 3/5/2005, a Câmara Municipal de P... emitiu o Alvará de Obras de Construção n.º 000/05, relativo ao lote 27-6 da freguesia da ..., concedendo o prazo até 3/5/2007 para a conclusão da obra, cfr. doc. de fls 276 a 277 - (Al. Z) dos factos assentes);
38) Por requerimento da R., entrado nos serviços camarários em 23 de Maio de 2005, dirigido à Sr.ª Presidente da Câmara de P..., aquela requereu autorização de utilização referente ao Alvará de autorização de construção n.º 211/05, emitido em 3/5/2005, cfr. doc. de fls 278 a 279 - (Al. AA) dos factos assentes);
39) O Alvará de loteamento nº 245 veio a ser revogado, com o acordo do promotor imobiliário - que então era a MEC…., SA., que é uma empresa que posteriormente foi incorporada por fusão na R. (cfr. doc. de fls 98) -, e posteriormente substituído, em 12/01/2004, pelo Alvará de loteamento nº 000, sendo que essa substituição foi motivada pelo facto do Ministério Público ter impugnado esse acto com fundamento em vício de forma e violação de lei, sendo que “a posteriori” também se apurou que o Alvará de loteamento inicial aprovava lotes para construção em terrenos parcialmente incluídos na Reserva Ecológica Nacional, o que levou à necessidade de alteração do Alvará inicial, que passou pela eliminação de 15 lotes e algumas outras rectificações que foram feitas, sendo que o lote 27/6 não sofreu qualquer alteração do Alvará n.º 245 para o Alvará n.º 254 - (Resposta ao 4º da base instrutória);
40) As prorrogações de prazo acordadas nos aditamentos ao contrato promessa inicial foram essencialmente motivadas pelos enormes atrasos na conclusão da moradia prometida vender - (Resposta ao 5º da base instrutória);
41) O A. recorreu a financiamento bancário para o pagamento dos valores acordados e, em virtude da falta de apresentação de licenças e do esgotamento do prazo inicialmente estipulado, a instituição de crédito deixou de libertar as quantias necessárias, situação que só foi ultrapassada mediante as prorrogações referidas - (Resposta ao 6º da base instrutória);
42) Em 02 de Fevereiro de 2006, a R. contactou o A. por carta registada com aviso de recepção, informando-o de que a moradia prometida vender e objecto do contrato promessa de compra e venda assinado entre as partes, se encontrava pronta para ser vistoriada, carta na qual solicita o contacto para agendar a vistoria tendo em vista a sua entrega logo que possível (cfr. doc.s de fls 177 a 179 que se dão por integralmente reproduzidos) - (Al. AB) dos factos assentes);
43) A referida vistoria ficou agendada e comunicada ao A., por carta registada com aviso de recepção para o dia 10 de Junho de 2006, às 11h00m (cfr. doc.s de fls 180 a 182 que se dão por integralmente reproduzidos), sendo que a vistoria que não se realizou por falta de confirmação do A. 279 - (Al. AC) dos factos assentes);
44) Em 31 de Agosto de 2006, foi agendada e comunicada, por carta registada com aviso de recepção ao R., a dita vistoria, desta feita, para o dia 29 de Setembro de 2006, às 11h00m (cfr. doc.s de fls 183 a 185 que se dão por integralmente reproduzidos) - (Al. AD) dos factos assentes);
45) No momento da realização da vistoria à moradia, em 29 de Setembro de 2006, a R. tentou saber se o A. estaria interessado em que lhe fosse facultada a entrega imediata da moradia, antes mesmo da celebração da escritura, tal como fez com muitos outros promitentes compradores doutros lotes do mesmo empreendimento, tendo apurado que o A. não manifestou esse interesse -(Resposta ao 19º da base instrutória);
46) No dia 29 de Setembro de 2006 a vistoria foi realizada e assinada pelo A. (cfr. doc. de fls 186 a 188 que se dá por integralmente reproduzido) -(Al. AE) dos factos assentes);
47) Com a assinatura do relatório de vistoria do Lote 27-06 em 29 de Setembro de 2006, o A. subscreveu a declaração de que aceitava o bom estado de construção da moradia, incluindo os acabamentos interiores, sem prejuízo das observações descritas no relatório e do período legal de garantia, e que aceitava celebrar a escritura pública de compra e venda do lote com a moradia na data que fosse designada pela R., cfr. cit. doc. de fls 186 a 188 - (Al. AG) dos factos assentes);
48) O A. apenas declarou aceitar celebrar a escritura definitiva, quando assinou o auto de vistoria, caso fossem solucionados os defeitos verificados na moradia dentro dos prazos convencionados para a celebração do contrato prometido, sendo que até 10/3/2007 esses defeitos ainda não tinham sido reparados - (Resposta ao 21º da base instrutória);
49) O A. nunca interpelou a R. para proceder à marcação da escritura pública de compra e venda - (Al. AF) dos factos assentes);
50) Com data de emissão e registo de 31/1/2007, a Câmara Municipal de P... emitiu o Alvará de Utilização n.º 00/2007, relativo ao lote 27-6 da freguesia da ….cfr. doc. de fls 280 a 281 - (Al. AH) dos factos assentes);
51) Em 28 de Fevereiro de 2007, a R. comunicou ao A., por carta registada com aviso de recepção, a marcação da escritura pública de compra e venda para o dia 04 de Abril de 2007, pelas 14h30m, no Cartório Notarial de ..., Av. ..., n.º 00, em …., solicitando a confirmação e o envio de documentos a cuja entrega se obrigara pelo contrato promessa e que eram necessários à outorga daquela escritura (cfr. doc. de fls 124 a 127 cujo teor se dá aqui por reproduzidos), tendo essa carta sido efectivamente recepcionada no dia 5 de Março de 2007 (cfr. doc. de fls 128) -(Al. AI) dos factos assentes);
52) Por carta datada de 14 de Março de 2007 e remetida à R. sob registo e com aviso de recepção, por considerar esgotado em 31/12/2006 o prazo para a celebração da escritura, ao abrigo dos números 5 e 6 cláusula 6ª do contrato promessa, o A. comunicou à R. a resolução do contrato-promessa e interpelando-a para proceder ao pagamento da quantia de €348.911,10, correspondente ao dobro das importâncias entregues a título de sinal e respectivos reforços, cfr. doc.s de fls 31 a 34 se dão aqui por reproduzidos para todos os efeitos legais - (Al. AJ) dos factos assentes);
53) A R., em resposta à carta do A., enviou a este nova carta registada com aviso de recepção, datada de 21 de Março de 2007, manifestando a vontade de realizar a escritura agendada para 4 de Abril de 2007, reitera o pedido de entrega de documentos necessários à outorga da escritura pública de compra e venda (cfr. doc.s de fls 189 a 195 que se dão por integralmente reproduzidos) -(Al. AL) dos factos assentes);
54) O A. não compareceu à escritura marcada no dia 04 de Abril de 2007, pelas 14h30m, no Cartório Notarial de Dr. ..., Av. …, n.º 00 em ….., nem remeteu os documentos pedidos pela R. - (Al. AM) dos factos assentes);
55) A R. insistiu e interpelou o A., por carta registada com aviso de recepção de 14 de Maio de 2007, desta vez para as duas moradas conhecidas do R., notificando-o para comparecer a nova escritura pública no dia 20 de Junho de 2007, pelas 15h00m, no Cartório Notarial de Dr. ..., Av. …, n.º 00 em …. e reiterando-lhe o pedido de documentos necessários à outorga da escritura (cfr. doc.s de fls 196 a 206 que se dão aqui por integralmente reproduzidos) - (Al. AN) dos factos assentes);
56) O A. respondeu à interpelação da R., por carta datada de 19 de Junho de 2007, e na sua resposta declara que não comparecerá na escritura marcada para o dia 20 de Junho de 2007, pelas 15h00m, no Cartório Notarial de Dr. ..., Av. …, n.º 00 em Lisboa (cfr. doc. de fls 207 a 208 cujo teor se dá por integralmente reproduzido) - (Al. AO) dos factos assentes);
57) O A. faltou a àquela escritura de 20 de Junho de 2007 - (Al. AP) dos factos assentes);
58) A R., em 29 de Junho de 2007, em carta registada com aviso de recepção e em carta enviada por correio simples, interpelou o A. para comparecer no dia 16 de Julho de 2007, pelas 16h00m, no Cartório Notarial de Dr. ..., Av. …, n.º00 em …., reiterando o pedido de entrega dos documentos necessários à outorga daquela escritura e advertiu-o expressamente de que se a escritura não fosse celebrada por motivos a ele imputáveis, a R. consideraria automática e imediatamente o contrato promessa de compra e venda definitivamente incumprido, conferindo-lhe o direito a fazer suas todas as importâncias recebidas a título de sinal e sucessivos reforços nos termos previstos no contrato - (Al. AO) dos factos assentes);
59) No dia 16 de Julho de 2007, o A. não compareceu na hora marcada no Cartório Notarial de Dr. ..., Av. …, n.º 00 em ..., para outorgar escritura pública de compra e venda, nem entregou os documentos necessários à outorga da escritura, cfr. doc. de fls 130 a 131 cujo teor se dá por integralmente reproduzido - (Al. AR) dos factos assentes);
60) A R. enviou ao A., em 27 de Julho de 2007, por carta registada com aviso de recepção e carta por correio simples, a declaração de resolução do contrato promessa de compra e venda relativo ao Lote 00-0 sito na Q…, freguesia da ..., concelho de P..., que integra o Processo de Loteamento n.º 0/2001 aprovado pela Câmara Municipal de P..., correspondente ao empreendimento denominado “ P... …”, cfr, doc.s de fls 138 a 140 - (Al. AS) dos factos assentes);
61) O A. acusou recepção da declaração de resolução do contrato promessa de compra e venda enviada pela R. em 27 de Julho de 2007 e respondeu por carta datada de 8 de Agosto de 2007, que foi recebida pela R. a 9 de Agosto de 2007, cfr. doc. de fls 209 a 211 - (Al. AT) dos factos assentes).
Apreciando o recurso:
No recurso interposto não vem impugnada matéria de facto mas apenas a solução jurídica encontrada pelo tribunal recorrido para a resolução do litígio da qual a Apelante diverge por considerar :
A) Que na decisão entendendo-se que o prazo estipulado na Cláusula Sexta, n.º 6, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e a Ré consubstanciava um prazo absoluto, (encontrando-se a Ré em incumprimento por não haver outorgado o contrato prometido durante este período) entrou o tribunal em contradição na sua fundamentação, já que deu como provado que aquele prazo foi sucessivamente prorrogado por acordo das partes, considerando-o depois como um prazo absoluto.
B) Que, atenta a factualidade assente, a Ré só poderia estar numa situação de mora e não de incumprimento definitivo, não podendo considerar-se, como faz o Tribunal a quo, que o prazo estabelecido na mencionada Cláusula Sexta, n.º 6, é um prazo absoluto, já que tal não resulta da interpretação do contrato-promessa celebrado.
C) Que, tendo sido dado como provado pelo Tribunal a quo que o Autor apenas declarou pretender resolver o contrato-promessa de compra e venda após interpelação da Ré, ainda que tivesse direito a resolver o contrato-promessa celebrado agiria em manifesto abuso de direito, o que o tribunal não equacionou.
D) Ainda que assim se não entendesse, considerando que efectivamente a Ré se encontrava em situação de incumprimento definitivo, (no que a apelante concede apenas por dever de patrocínio) sempre o Tribunal a quo deveria ter considerado aplicável ao caso o regime da redução equitativa do sinal prestado, tal como peticionado pela Apelante.
São, pois, estas as quatro questões a apreciar no recurso.
Apreciaremos conjuntamente a questões A) e B) uma vez que estão numa relação de dependência.
O direito de resolução do contrato contemplado no art.º 432, do Código Civil, assumindo pleno cabimento no âmbito do contrato-promessa (já que o incumprimento deste contrato é regido pelos preceitos de carácter geral atenta a equiparação estabelecida pelo n.º1 do art.º 410 relativamente ao contrato prometido, neste caso, a compra e venda), constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento, que é a situação de incumprimento definitivo, pois que a simples mora não confere à parte o direito de se desvincular daquilo a que se obrigou nos termos contratualmente firmados.
Por sua vez e no que se refere ao prazo previsto no contrato-promessa para a celebração do contrato prometido, pode o mesmo revestir a natureza de prazo-limite ou absoluto, cujo decurso determina a imediata resolução, ou de prazo relativo, determinante de simples situação de mora, conferindo ao credor o direito de pedir o cumprimento do contrato ou indemnização moratória.
Conforme foi referido no Acórdão do STJ de 19.09.2002. relator Cons. Ferreira de Almeida, disponível em www.dgsi.pt, a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio, da interpretação da vontade das partes e, em regra ou caso de dúvida, é de ter como verificada a primeira hipótese, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato.
Ora, a questão da natureza do prazo acordado pelas partes para celebrar o contrato prometido no caso que nos ocupa foi bem resolvida pelo tribunal recorrido e inexiste qualquer contradição na decisão quando considera que o prazo estipulado na Cláusula Sexta, n.º 6, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e a Ré consubstanciava um prazo absoluto, (encontrando-se a Ré em incumprimento por não haver outorgado o contrato prometido durante este período) dando como provado que aquele prazo foi sucessivamente prorrogado por acordo das partes.
Tal prorrogação de prazo resulta da factualidade assente sendo consentânea com a prova feita, concretamente de natureza documental, e nenhuma das partes, mormente a apelante, põe em causa tal factualidade.
Mas a existência de prorrogações dos prazos previstos no contrato-promessa em nada colide com a natureza absoluta e imperativa do prazo nele fixado.
A aplicação do direito a essa realidade, tal como foi feita pelo tribunal recorrido, não integra a oposição entre os fundamentos e a decisão –nulidade da sentença prevista no art. 668, nº1, al c do CPC.
Com efeito, a nulidade prevista neste preceito só existiria se o raciocínio do julgador apontasse num sentido e a decisão fosse em sentido oposto ou manifestamente diferente o que não é o caso.
De resto a solução encontrada pelo tribunal recorrido na interpretação feita da cláusula 6ª n.º 6 do contrato promessa, nomeadamente, sobre se a mesma permitiria ao promitente vendedor a resolução do contrato, sem previamente ter de recorrer à interpelação admonitória, nos termos do Art. 808º n.º 1 do C.C merece-nos concordância.
Tal como se refere na decisão sub judicio,(…)
”Esta questão já foi apreciada por várias vezes pelos tribunais superiores, relativamente a outros contratos promessa iguais ao “sub judice” que a R. celebrou com outros promitentes-compradores relativos ao mesmo empreendimento, dos quais constava precisamente a mesma cláusula.
Tem-se uniformizado o entendimento de que o prazo estabelecido na cláusula 6ª n.º 6 é um prazo absoluto, final, improrrogável, cominatório e resolutivo do negócio, que dispensa nova interpelação admonitória por parte do promitente-comprador. Pelo que, para expressar a perda objectiva do seu interesse no contrato, decorrido que foi esse prazo final, basta a este contraente comunicar a sua vontade em resolver o contrato (Neste sentido: Ac. STJ de 19/3/2009 in CJSTJ-I, pag. 149; Ac. R.L. de 8/4/2008 in CJ-II, pag. 92 e ss; e Ac. R.L. de 15/5/2007 in C.J.-III, pag. 73 e ss - todos relativos a casos com igual cláusula em processos instaurados contra a aqui R.).
Em suma, estando nós perante um contrato bilateral, o credor duma prestação pode resolver esse contrato se a prestação da outra parte se tornar impossível, por facto imputável ao incumprimento definitivo e culposo do devedor, nomeadamente por perda de interesse do credor nessa prestação (Art. 801º n.º 2, conjugado com o Art. 808º do C.C.).
Nos termos do Art. 808º n.º 2 do C.C. a perda do interesse do credor na prestação do devedor deve ser apreciado objectivamente, sendo o próprio contrato define as condições segundo as quais pode deixar de haver interesse na manutenção do contrato, nomeadamente pelo decurso de um prazo fixo e final nele estabelecido.
Verificando-se esse facto (decurso do termo) e tendo a parte não faltosa expresso a sua vontade em resolver o contrato, deve considerar-se legítima e eficaz a resolução do contrato, nos termos da sua cláusula 6ª n.º 5 e 6, conjugadas com os Art.s 801º n.º 1, 808º n.º 2, 432º a 436º, todos do C.C.. (…)”
Diremos, em conclusão, como acertadamente se observou na sentença sob recurso, que a inserção desta cláusula no contrato promessa parece não poder ter outra interpretação senão a de que as partes pretenderam fixar, desde logo, um prazo peremptório, absoluto e essencial, decorrido o qual, sem que a escritura definitiva estivesse realizada – por culpa exclusiva do promitente vendedor - se considerava definitivamente incumprido o contrato, conferindo-se ao promitente comprador o direito de resolver o contrato promessa e exigir da promitente vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente as a título de sinal e sucessivos reforços de sinal (cláusula sexta, n.ºs 6ª ) .
Acresce que a prorrogação de prazo operada, por acordo das partes, não põe em crise nem colide com a natureza absoluta e imperativa do prazo fixado, nos termos da referida cláusula.
Por outro lado ainda que o exercício do direito de resolução haja ocorrido em momento posterior à marcação da escritura pela apelante tal facto não tem qualquer consequência jurídica pois que o incumprimento definitivo estava já verificado aquando de tal marcação, e o negócio só se formalizaria mediante renúncia do recorrido ao seu direito de resolução.
É pois insustentável o entendimento de que o recorrido agiu em abuso de direito ao proceder à resolução, porquanto tal direito foi exercido nos exactos termos e limites em que foi previsto pelas partes aquando da celebração do contrato-promessa.
Acresce que os incumprimentos de terceiros invocados pela apelante, seja a dificuldade na obtenção do alvará na data prometida para a outorga da escritura, seja o atraso na obra que confiou a terceiros não assumem qualquer relevância, sendo-lhe sempre imputável o incumprimento contratual traduzido na não celebração do contrato definitivo, atenta a facualidade assente ( que consta do próprio contrato).
Na verdade o devedor é responsável perante o credor pelos actos das pessoas que utilize para o cumprimento da obrigação, como se tais actos fossem praticados pelo próprio devedor (art. 800º, nº 1, do Código Civil).
Analisemos, agora as questões C e D).
Analisando a questão C):
Na questão C) sustenta Apelante que tendo sido dado como provado pelo Tribunal a quo que o Autor/Apelado apenas declarou pretender resolver o contrato-promessa de compra e venda após interpelação da Ré/Apelante, ainda que tivesse direito a resolver o contrato-promessa celebrado agiria (o Apelado) em manifesto abuso de direito, o que o tribunal não equacionou.
Ora este argumento, que não foi sequer trazido pela recorrente nos seus articulados, não tem fundamento e é mesmo falacioso.
Como decorre da análise da questão B) não se pode dizer que o Apelado agiu em abuso de direito ao proceder à resolução, porquanto tal direito foi exercido nos precisos termos e limites contratualizado pelas partes aquando da celebração do contrato-promessa.
Não se verificam os pressupostos da figura jurídica do abuso de direito previsto no art. 334 do C. Civil, sendo perfeitamente legítimo o exercício do direito de resolução do contrato-promessa pelo apelado, como já referimos na análise das questões A) e B).
Quanto à questão D)– redução equitativa da clausula penal:
Também inexiste fundamento para a redução equitativa da cláusula penal, ao contrário do sustentado pela a Apelante, uma vez que a obrigação de pagar o sinal em dobro que as partes estipularam no próprio contrato corresponde à sanção legal estabelecida no Art. 442º N.º 2 do C.C. para situações de incumprimento definitivo do contrato imputável à parte faltosa, como é o caso, não cabendo no caso concreto a aplicação do disposto no art.812, nº1 do Civil.
Por outro lado a Apelante não alegou sequer na contestação factualidade relativa a essa matéria, sendo certo que é neste articulado que, regra geral, é concentrada toda a defesa (art. 489.º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Também a restituição do sinal em dobro não é manifestamente excessiva, quer em termos abstractos, quer em termos concretos, aos quais deve obedecer a apreciação da desproporção (vide acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 18 de Outubro de 2005, Colectânea de Jurisprudência, STJ, T. 3, pág. 80.
Sendo a restituição do sinal em dobro responsabilidade típica que a lei prevê para o incumprimento do contrato – promessa por parte do promitente vendedor (art. 442.º, n.º 2, do Código Civil), em abstracto, (atenta a factualidade assente) não se pode sequer considerar a indemnização manifestamente excessiva ou desproporcionada.
E, inexistem factos, porque nem sequer foram alegados, donde se possa extrair ser excessiva ou desproporcionada a restituição do sinal em dobro.
Não há, pois motivo legal, para se proceder à pretendida redução equitativa da restituição do sinal em dobro, pois que a redução apenas deve operar em casos excepcionais, que revelem um manifesto exagero, uma situação de clamorosa iniquidade – vide MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª edição, 2005, por ANTÓNIO PINTO MONTEIRO e PAULO MOTA PINTO, pág. 596).
Atenta a resolução do contrato – promessa, por incumprimento definitivo imputável exclusivamente à promitente – vendedora, ora Apelante, esta está obrigada a restituir ao promitente – comprador o sinal em dobro, que funciona assim como sanção indemnizatória predeterminada para o incumprimento definitivo da obrigação por parte da promitente vendedora tal como decidiu a primeira instância.
A apelação improcede.
CONCLUSÕES:
1. Decorrido o prazo fixado, para a celebração do contrato prometido, sem a sua concretização, a situação que se tipifica é de incumprimento definitivo da obrigação.
2. Neste caso é desnecessária a interpelação admonitória prevista no n.º 1 do art. 808.º do Código Civil e carece de relevância a perda do interesse do credor.
3.A restituição do sinal em dobro que as partes estipularam no próprio contrato corresponde à sanção legal estabelecida no Art. 442º N.º 2 do C.C. para situações de incumprimento definitivo do contrato imputável à parte faltosa.
4. A redução equitativa da restituição do sinal em dobro, apenas deve operar em casos excepcionais, que revelem um manifesto exagero ou uma situação de clamorosa iniquidade.
DECISÃO
Pelo exposto julgam a apelação improcedente confirmando a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 24 de Maio de 2011
Maria do Rosário Barbosa
Maria do Rosário Gonçalves
Maria da Graça Aráujo (vencida conforme declaração anexa )
Declaração anexa
Votei vencida, porquanto:
Entendo que, não obstante o teor e a sequência das cláusulas quarta, quinta e sexta nºs 5 e 6 indiciarem que a estipulação deste último termo assumia carácter essencial, essa primeira aparência não pode deixar de resultar afastada quando os contraentes, por duas vezes, separadas por cerca de um ano, prorrogaram por acordo - na primeira vez a pedido do autor - os prazos inicialmente previstos, sendo a primeira prorrogação de 12 meses e a segunda de cerca de 6 meses (pontos 6. a 8. e 17. da matéria de facto) .
Os Ac. STJ de 19.3.09 e RL de 15.5.07, citados na sentença em abono da essencialidade deste prazo, é certo que se reportam a um contrato idêntico ao dos autos; porém, nas situações concretas sobre que tais arestos se debruçaram, a matéria de facto não evidencia terem os prazos inicialmente acordados sido prorrogados pelos contraentes.
O Ac. RL de 8.4.08, citado na sentença com o mesmo objectivo dos anteriores, não se refere a um contrato semelhante ao dos autos. Mas, perante uma situação de prorrogação do prazo estipulado, o aresto concluiu pela não essencialidade do termo.
Assim sendo, ao não interpelar o autor para celebrar a escritura pública de compra e venda até 31.12.06, a ré apenas se constituiu em mora.
Não tendo o autor convertido tal situação em incumprimento definitivo, estava-lhe vedada a faculdade de resolver o contrato, consequentemente não lhe assistindo o direito a receber em dobro o sinal prestado.
Revogaria, pois, a decisão recorrida, na parte impugnada.
Maria da Graça Aráujo |
