Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	10437/2003-1
Relator:	ANA GRÁCIO
Descritores:	CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	11/16/2004
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA
Sumário:

Decisão Texto Integral:

TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA ACÓRDÃO Acordam na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: I – RELATÓRIO 1 – (A) e (B) instauraram no Tribunal Judicial da Comarca de Cascais a presente acção declarativa sob a forma ordinária (Proc nº 496/95 do 1º Juízo Cível) contra (C) e (D), na qual foi proferida sentença (cfr fls 196 a 204), pela qual se decidiu: “...julgo a acção procedente, por provada, e, em consequência: - Declaro, nos termos do art. 830º, nº1 do Código Civil, produzir a presente sentença os efeitos da declaração negocial de venda dos Réus (C) e (D), tal como resultaria da sua outorga em escritura pública de contrato de compra e venda, ficando transmitido para os Autores (A) e (B) o direito de propriedade sobre a fracção autónoma individualizada pela letra “A” do prédio urbano sito em Mato Cheirinhos, (lote...), descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 04372, da freguesia de S. Domingos de Rana. …” 2 - Inconformados com esta decisão, dela interpuseram os RR. o presente recurso de apelação, tendo, nas suas alegações oportunamente apresentadas, formulado as seguintes conclusões: “1 – Nos autos não existe prova alguma quer documental, quer por acordo, ou confissão das partes, da licença de utilização da fracção ajuizada, e/ou do prédio em que esta se incorpora. 2 – Como também se não encontra prova documental da licença de construção. 3 – Os promitentes não podem celebrar o contrato definitivo no notário, sem a apresentação da licença de construção ou da licença de utilização. 4 – Também nestes autos, o Mmº Juiz “a quo” não pode proferir sentença que produza todos os efeitos da declaração negocial do faltoso…na falta de documentação legal referente às licenças de construção ou de utilização. 5 – A acção improcede por esse facto, ficando o Mmº julgador dispensado da apreciação do mérito da causa, do mérito do pedido de execução específica e da prolação de sentença. 6 – A sentença decidiu com desrespeito do preceituado no artº 668º, nº1, al. d) do C.P.C., pois que “in casu” o julgador não podia deixar de se pronunciar sobre a prévia produção de prova do licenciamento de construção ou de utilização. 7 – O presente recurso deve ser admitido, declarar-se nula a sentença recorrida e em consequência, julgar-se a acção improcedente”. 3 – Os recorridos apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso e a manutenção da sentença recorrida. 4 – Baixaram os autos para que fosse dado cumprimento ao nº4 do art 668º do CPC, tendo o Mmº Juiz exarado despacho no sentido da inexistência de qualquer nulidade. Colhidos os vistos legais, e tudo visto, cumpre apreciar e decidir. ************ II – FUNDAMENTOS DE FACTO É a seguinte a matéria de facto que foi considerada como provada pela 1ª instância e que, apesar de não ter sido posta em causa pelos recorrentes, se reproduz para melhor facilidade de explanação e compreensão do objecto e decisão do recurso: “A- Encontra-se inscrito a favor do Réu (C), viúvo, por apresentação de 23/8/1982, a aquisição de 1/5 do direito de propriedade sobre o prédio urbano sito em Matos Cheirinhos, limites de Tires, (lote...), composto por cave para garagem, 1° e 2° andar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 04372, da freguesia de S. Domingos de Rana. B- Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Cascais, a favor do Réu (C), casado com a(D), por apresentação de 21/5/1992, a aquisição de 4/5 do direito de propriedade sobre o prédio urbano referido em A). C- Por apresentação de 24/11/1992, foi inscrita na Conservatória do Registo Predial de Cascais a constituição do regime de propriedade horizontal sobre o prédio referido em A), com duas fracção autónomas, correspondendo a fracção "A" ao primeiro andar, para habitação, com logradouro a norte poente de 203,5 m2 e a fracção "B" ao segundo andar, também para habitação, com garagem no primeiro piso e com logradouro a sul de 22,5 m2. D- Por documento intitulado "Contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal", datado de 20/5/1990, o Réu marido declarou o seguinte: vender parte do imóvel referido em A), "designadamente o r/chão, pela importância de 7.500.000$00, tendo recebido como sinal a importância de 4.000.000$00, da qual dá quitação, e o restante ainda em dívida será no acto da escritura que terá lugar no prazo de dois a cinco meses a contar da presente data, desde que não haja qualquer contratempo por parte do vendedor". E- Do documento referido em D) consta ainda o seguinte: "todas as despesas inerentes a escritura e registo será da responsabilidade do promitente comprador. E mais declaram para os efeitos do disposto no nº3 do art.410° do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo Dec. Lei nº 236/80, de 1 de Julho, que lhe é imputável o não reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e a falta do certificado notarial". F- Em 15/1/91, subscreveram AA. e RR. um documento intitulado "Contrato-Promessa de compra e venda", pelo qual o Réu marido declarou prometer vender aos Autores e estes prometeram comprar-lhe o r/c do prédio referido em A), pelo preço de 7.500.000$00. G- No documento referido em F) consta que o Réu marido já havia recebido 4.000.000$00 a título de sinal e que" a título de reforço de sinal e último pagamento, os restantes 3.500.000$00 serão pagos pelos segundos outorgantes ao primeiro no acto do reconhecimento do contrato-promessa de compra e venda, para completo pagamento do preço. H- Mais acordaram AA. e RR., pelo referido documento, que a outorga da escritura notarial de compra e venda teria lugar "logo que o primeiro outorgante comunique o facto aos segundos com a antecedência mínima de oito dias". I- O documento referido em F) e G), foi assinado pelos Autores e pelos Réus, não tendo sido reconhecidas presencialmente pelo notário, as respectivas assinaturas.(Conteúdo de documento de fls.132 e 133). J- Os AA. entregaram já aos RR. a quantia de 3.500.000$00, referida em G). L- O R. marido já entregou aos AA. a chave do apartamento referido em A). M- Desde o momento do pagamento da quantia de 3.500.000$00, os Autores têm diligenciado junto do Réu marido para que este marque a data da escritura de compra e venda. N- Em 21/6/95, os Autores enviaram ao Réu marido, que o recebeu em 27/6/1995, o documento de fls.16, solicitando a designação de data para escritura de compra e venda. (Conjugação entre o alegado nos art.llº e 12º da p.i., vertido no quesito 5º e objecto de resposta positiva, rectificando o lapso material na data vertida no quesito e respectiva resposta, nos termos do art.249° do Código Civil e 667º do CPC) O- Até hoje, ainda não foi outorgada a escritura definitiva.(Acordo das partes)” ************ III– AS QUESTÕES DO RECURSO É sabido que a delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso (arts 684º nº3 e 690º nº1 do CPC). Assim, as questões decidendas são as seguintes: 1ª - sem a licença de utilização pode ou não obter-se execução específica de contrato-promessa de compra e venda? 2ª - a sentença é nula, nos termos do art 668º nº1 d) do CPC, por não se ter pronunciado sobre a prévia produção de prova do licenciamento de construção ou de utilização? ************ IV – APRECIAÇÃO 1 - Sem a licença de utilização pode ou não obter-se execução específica de contrato-promessa de compra e venda? A influência da licença de construção ou de utilização de prédios urbanos ou fracções no comércio dos mesmos, tem sido objecto de intervenções legislativas variadas no tempo e no modo, intervenções essas que visam a tutela dos consumidores desde o Dec Lei 236/80, de 18-07, até ao Assento de 1995. “Esse assento reconheceu essa predominância (da tutela do interesse do consumidor) apenas no que toca ao contrato promessa, reconhecendo a sua validade, apesar do desrespeito dos requisitos exigidos pela lei, se o promitente comprador não invocasse a nulidade. Mas não deixou de reconhecer que essa visão não impedia que o legislador, por outras formas, sancionasse o desrespeito das normas legais de construção. Ora uma dessas normas encontra-se na Lei 46/85 e confirmada pela Lei 281/99.” - Ac. do STJ de 04-06-2002, CJSTJ Ano X, Tomo II, pag 94. Com efeito, a Lei 46/85, de 20-09, ao fixar os regimes de renda nos arrendamentos para habitação, veio estabelecer que "Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz e da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando uma delas seja exigível"(artº 44). Além disso não permitia a actualização das rendas ou a correcção extraordinária se não tivessem sido emitidas as ditas licenças, quando uma delas seja exigível. Por seu turno, lê-se no preâmbulo do Dec-Lei 281/99, de 26 de Julho: "O artigo 44º da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro, na redacção do Decreto-Lei nº 74/86, de 23 de Abril, foi mantido em vigor por força do nº6, do artigo 3º do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro. A disposição do nº 1 daquele preceito tem suscitado duas interpretações opostas: segundo uns, a expressão licença de construção ou de utilização, quando exigível» significa que a escritura pública que envolva a transmissão da propriedade de prédios urbanos pode ser celebrada desde que uma das licenças seja exibida, aludindo a expressão «quando exigível» aos prédios para cuja construção a lei não obrigava a licenciamento; segundo outros, a mesma expressão não atribui valor equivalente àquelas licenças, querendo significar que deve ser a licença que, em concreto couber, ou seja: a de construção, no caso de a compra incidir sobre prédio em construção; a de utilização, se respeitar a prédio já concluído. (..) Entretanto, importa transitoriamente superar os efeitos gravemente nocivos de tal diferendo interpretativo (..)". Refere-se ainda naquele preâmbulo que até melhor estudo, de carácter mais genérico, se opta por uma solução que, salvaguardando os limites razoáveis de segurança do comércio jurídico, vá de encontro às compreensíveis preocupações de todos os interessados. Assim, preceitua o art 1º do citado diploma sob a epígrafe “Apresentação da licença de utilização”: “1 - Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura. 2 – Para efeitos do disposto no nº anterior, nos prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal a menção deve especificar se a licença de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fracção autónoma a transmitir”. Esta norma é imperativa, pelo que, sem licença de utilização ou prova da sua existência, não pode ser celebrada a escritura pública. Ora, se não pode haver aquisição por escritura pública, em nome do interesse público de não serem transmitidos imóveis sem a correspondente licença de utilização, é lógico que também não pode ser obtida sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, não existindo licença de utilização, não obstante o preceituado no art 830º do CC, pois sem a licença de utilização, não estão reunidos os requisitos legalmente exigidos para a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou suas fracções. A não ser assim, a poder haver aquisição por via de sentença judicial estaria em causa aquele interesse público. Nesse sentido se pronunciou o citado Ac. do STJ, o qual foi assim sumariado: “A falta de licença de utilização obsta à procedência da acção de execução específica do contrato-promessa de compra e venda do imóvel”. Em tal acórdão pode ler-se a dado passo, que “A permissão da entrada no comércio jurídico de construções naquela situação, por via da execução específica dos contratos promessa seria contrariar o sentido da lei permitindo que o tribunal se substituísse ao promitente vendedor, emitindo por ele uma vontade que, à face da lei, ele não poderia emitir”. Na realidade, o interesse público - traduzido na exigência de documento, licença de construção ou de utilização -, deve ser defendido no momento da outorga da escritura pública de compra e venda (citado art 1º do Dec-Lei 281/99), pelo que, não existindo a licença referida, há que concluir que não pode ser obtida sentença nos termos referidos, estando, deste modo, vedado o recurso à execução específica (art 830º nº 1 do Código Civil). Deste modo, concorda-se com os recorrentes quando defendem que, sem a referida licença de construção ou utilização, não podiam os AA. recorrer à execução específica do contrato-promessa aqui em causa e assim obter sentença nos termos requeridos. “Para que seja possível a execução específica do contrato promessa de compra e venda de fracção autónoma, é necessário que exista a licença de utilização” – Ac. da Relação do Porto de 08-01-2204 www.dgsj.pt. Mas, in casu, não estamos perante uma situação de inexistência da já tão citada licença. Se não, vejamos. Dispõe o art 659º nº3 do CPC que “Na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu como provados, fazendo o exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer”. Daqui, portanto, que os factos admitidos por acordo ou provados por documentos devam ser tomados em consideração ainda que não tenham sido levados à matéria de facto assente. Ou seja, a matéria fáctica assente e a base instrutória não constituem caso julgado, motivo pelo qual na sentença pode o juiz tomar em consideração os factos que constam de documentos, mesmo que não inseridos em qualquer dessas peças processuais. Efectivamente, como se escreveu no Ac. do STJ de 07-11-89 (AJ, 3º, 89, pag 11), não se forma caso julgado relativamente ao conteúdo da especificação pela sua formulação negativa, ou seja, no sentido de nenhum outro facto poder ser aditado. Havendo factos alegados, assim como documentos juntos, na fase dos articulados que não foram impugnados pela parte contrária nem vieram a constar da especificação, mas cuja relevância vem a ser reconhecida pelo Tribunal em momento posterior, a especificação fixada não obsta a que possam ser considerados. Aliás, o citado art 659º nº3 nem sequer condiciona o conhecimento ali referido a tais factos serem alegados por um dos litigantes, pois o que a lei pretende é que o julgador atinja o grau mais aproximado da verdade e da justiça e que não desvie os olhos da verdade manifesta, por razões de burocrática legalidade (cfr. Ac. do STJ de 28-02-80, BMJ 294, pag 378 e ss). E cremos que o comando do citado nº 3 do artº 659º não é apenas uma directiva para o juiz, mas uma verdadeira ordem, sendo certo que, não se tendo feito uso na 1ª Instância daquela faculdade/obrigação, sempre pode (e deve) a Relação fazê-lo, deliberando com base no conteúdo dos documentos juntos aos autos. Aliás, não se deve esquecer que “O procedimento demasiado ritualizado e com efeitos preclusivos não permite atingir a justiça que se procura através do processo” (Aspectos do Novo Processo Civil”, A. Marques dos Santos, Lebre de Freitas e outros, pag 34). Voltando ao caso em análise, constata-se que os RR. juntaram, com a sua contestação, o alvará de licença de utilização nº 274 emitido pela Câmara Municipal de Cascais em 19-09-91 e assinado pelo respectivo Presidente (cfr fls 35) – não esquecer que a concessão da licença de utilização de um edifício e a emissão do respectivo alvará competem ao Presidente da Câmara Municipal, nos termos dos arts 26º nº1 do Dec-Lei 446/91, de 20-11, e 68º nº2 l) da Lei 169/99, de 18-11, podendo tal competência, por força do preceituado no art 70º nº3 h) da citada Lei, ser delegada nos funcionários dirigentes máximos da unidade orgânica respectiva -, na qual se pode ler que foi concedida “licença a (C) para utilização de uma moradia com garagem situada em Mato Cheirinhos, lote trinta e quatro, composta de três pisos, sendo o primeiro em cave, dois fogos com uma garagem e logradouro, destinando-se o primeiro piso (cave) a garagem e os restantes a habitação que foi construída com a licença número dois mil cento e oitenta e oito em 9 de Julho de 1987. Obra iniciada em 9/7/1987 Obra concluída em 23/4/1991 Utilizável a partir de 25/7/1991”. É este um documento autêntico (art 363º nº2 do CC) que, por não ilidida a sua força probatória com base na sua falsidade (art 372º nº1 do CC), faz prova plena nos termos do art 371º do mesmo Código. E em nada altera a situação o facto de se tratar de uma cópia (duplicado). É que a exactidão desse documento não foi impugnada pelos AA., nos termos do disposto nos arts 368º do CC e 544º do CPC, pelo que faz prova dos factos a que se refere (arts 363º e 371º citados). Diga-se, aliás, que não só não foi, oportunamente, arguida a falsidade do documento, nem impugnada a letra e/ou assinatura, como também não foi requerida a exibição do original. Deste modo, tem o mesmo valor probatório que este (arts. 386º nº1 e 387º nº2 do CC). Repare-se que, não obstante terem sido notificados do documento em causa, os AA. nada disseram, quer sobre a sua junção, quer sobre a sua força probatória. Assim, o documento de fls. 35 permite obviamente concluir que existe licença de construção (nº 2188 do ano de 1987) e que a fracção objecto do contrato promessa dos autos dispõe de licença de utilização (alvará de licença nº 274, do ano de 1991), pelo que pode esta Relação considerar provado tal facto que emerge do dito documento. Deste modo, existindo licença de utilização, pode ser obtida sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, pelo que improcede esta pretensão dos recorrentes. E poderá acrescentar-se que só numa atitude muito próxima da má fé processual podem os recorrentes invocar a inexistência de licença de utilização, quando foram eles próprios a juntar documento comprovativo da emissão do alvará dessa licença… 2 - A sentença é nula, nos termos do art 668º nº1 d) do CPC, por não se ter pronunciado sobre a prévia produção de prova do licenciamento de construção ou de utilização? De harmonia com o citado preceito, a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, entendendo-se por questões os problemas concretos a decidir e não os simples argumentos ou razões invocadas, que respeitam antes ao mérito da causa. E tal nulidade também não se verifica se o tribunal deixou de fundamentar a decisão em factos que a parte reputa importantes, pois factos não são problemas. Ora, as questões sobre as quais a 1ª Instância tinha que se pronunciar (para além das de conhecimento oficioso), eram aquelas que tinham sido colocadas nos articulados da acção, ou seja: a nulidade do contrato promessa invocada pelos RR. e, caso se entenda que o contrato é válido, saber se os AA. têm direito à execução específica do mesmo. A sentença recorrida pronunciou-se sobre estas questões, dando-lhes resposta, considerando improcedente a nulidade invocada e concluindo por uma situação de incumprimento da promessa por parte dos promitentes vendedores que fez nascer na esfera jurídica dos AA. o direito à execução específica. Não há, por isso, omissão de pronúncia, arredada ficando a apontada nulidade. Aliás, esta alegação dos recorrentes prende-se antes com o que poderia ser um erro de julgamento, ou seja, apreciação da questão em desconformidade com a lei, pois que o que é alegado é que o Tribunal não poderia conhecer do mérito do pedido de execução específica sem a prévia produção de prova do licenciamento de construção ou de utilização. Esquecem, no entanto, que são coisas distintas a nulidade de sentença e o erro de julgamento: a demonstração da existência daquela licença seria, no fundo, um pressuposto para o recurso à execução específica pelo que, ao não pronunciar-se sobre a prévia produção de prova sobre tal licença, haveria, quanto muito, um erro de julgamento e não omissão de pronúncia. De qualquer modo, não tinha o Tribunal que se pronunciar sobre tal aspecto, não só porque não foi questão posta à sua consideração, mas também porque o documento junto pelos RR. a fls 35 prova plenamente – e como já deixámos expresso – a existência de licença de utilização. ************ V – DECISÃO Nesta conformidade, julgando-se improcedente a apelação, confirma-se integralmente a sentença recorrida. Custas pelos apelantes. (Processado por computador e integralmente revisto pela relatora) Lisboa,16/11/04 (Ana Grácio) (Lopes Bento) (Adriano Morais)