| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:
N., Ld.ª (A.) apresentou procedimento especial de despejo contra R. & M., Ld.ª (R.), através de requerimento onde peticiona o despejo da R. da loja correspondente aos nº 131 a 135 do prédio urbano sito (…), bem como o pagamento da indemnização devida pela mora na entrega do local arrendado.
Alega para tanto, e em síntese, que:
* Em 2/7/1963 foi celebrado contrato de arrendamento não habitacional com a R., o qual passou a vigorar como contrato de duração indeterminada, por força da entrada em vigor da Lei 6/2006;
* Em 6/12/2018 procedeu à denúncia do contrato, por força da realização de obras de remodelação e restauro profundos que obrigam à respectiva desocupação, fazendo acompanhar essa comunicação de todos os documentos legalmente exigidos pelo art.º 1103º, nº 1 e 2, do Código Civil, e pelo art.º 15º, nº 2, al. d), do NRAU;
* Em 8/9/2021 confirmou a denúncia anteriormente comunicada, mais sendo a comunicação da confirmação acompanhada dos documentos exigidos, e solicitando indicação sobre como procederia ao pagamento da primeira tranche da indemnização devida à R.;
* Por transferência bancária de 20/10/2021 entregou à R. o montante indemnizatório devido;
* O local arrendado não foi entregue no termo do prazo legal, ocorrido em 9/11/2021, nem posteriormente, pelo que é devida pela R. a indemnização a que respeita o art.º 1045º do Código Civil.
Notificada a R., apresentou oposição onde confirma a celebração do contrato de arrendamento e as comunicações da A., mas alega, em síntese, que:
* Em 15/6/2015 a A. comunicou a transição do contrato para o NRAU, pelo que o mesmo passou a vigorar como contrato com duração certa, e não com duração indeterminada, sendo assim inaplicável a previsão de denúncia constante do nº 1 do art.º 6º do D.L. 157/2006;
* A denúncia comunicada em 6/12/2018 não é eficaz porque não foi apresentada a memória descritiva e justificativa do projecto de arquitectura, nem o termo de responsabilidade do técnico autor do projecto, e porque não era possível aferir da viabilidade da ocupação do espaço, após a execução da obra;
* Em 8/3/2019 a A. efectuou uma comunicação com a qual pretendia confirmar a denúncia, mas não pagando metade da indemnização nem manifestando intenção de a pagar, assim tendo a denúncia perdido a sua eficácia;
* Procedeu à devolução do valor transferido em 20/10/2021, face a tal ineficácia da denúncia, e vem pagando pontualmente as rendas;
* Durante o arrendamento realizou obras e benfeitorias que importaram em mais de “20.000 contos”, tendo em 2016 e 2017 restaurado paredes, tectos pavimentos, tendo renovado as instalações sanitárias e tendo substituído totalmente os esgotos, no que despendeu mais de €6.000,00;
* Os equipamentos que instalou no local arrendando estão aí incorporados e não podem ser removidos, sem que sofram desvalorização no valor de €4.000,00;
* Os lucros cessantes nos próximos três anos estimam-se em “mais de uma centena de milhares de euros”;
* Tem quatro trabalhadores, todos com dezenas de anos de antiguidade, que carecem de ser indemnizados.
Conclui pela improcedência do procedimento especial de despejo e, subsidiariamente, pede o reconhecimento do direito a uma compensação pelas benfeitorias realizadas, bem como do direito a indemnização pelos prejuízos causados pela cessação do contrato de arrendamento, com as indemnizações a pagar a trabalhadores e pelos lucros cessantes, tudo em montante a liquidar em execução de sentença, bem como do direito de retenção sobre o local arrendado até integral pagamento dos valores em questão.
Tendo os autos sido distribuídos como acção no âmbito de procedimento especial de despejo, a A. exerceu o contraditório quanto à matéria do requerimento de oposição.
Seguidamente foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
“Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, decido:
i) julgar parcialmente improcedente a oposição deduzida e, em consequência, condenar a requerida a desocupar o imóvel em causa nos autos, entregando-o à requerente livre de pessoas e bens;
ii) não admitir a reconvenção deduzida pela requerida relativamente aos pedidos de indemnização por “lucros cessantes”, por “clientela fidelizada” e por “responsabilidades laborais”;
iii)absolver a requerente do pedido de indemnização por benfeitorias formulado nos autos.
Valor da acção: €17.164,64 (€475,61 x 30 + €2.896,16, n.º 1 do artigo 298.º do Código de Processo Civil).
Custas por ambas as partes, na proporção do decaimento, que fixo em 15% para a requerente (artigo 527.º do Código de Processo Civil)”.
A R. recorre desta sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:
1ª) A Sentença recorrida é nula com fundamento na violação do Princípio do Contraditório previsto no nº 3 do artigo 3.º do C.P.C.; com efeito, o contraditório ficou por cumprir na medida em que foi negada à Requerida a tão almejada produção de prova a que tinha direito, através da sua apresentação na audiência de julgamento nos termos do nº 6 do artigo 15.º-I do N.R.A.U., pelo menos no que concerne ao pedido de indemnização por benfeitorias formuladas nos autos.
2ª) A violação do Princípio do Contraditório sob a forma da amputação da faculdade de produção da prova no caso vertente influiu decisivamente no exame da causa e, por conseguinte, na própria decisão da mesma nos termos do nº 1 do artigo 195.º do C.P.C.
3ª) Face ao exposto, conclui-se que Sentença é nula, tendo violado os artigos 3.º nº 3, 195.º nº 1 e 615.º nº 1 todos do C.P.C.
4ª) Ao recusar tomar conhecimento e decidir quanto às pretensões da Requerida, ora Apelante, relacionadas com as indemnizações por “lucros cessantes”, por “clientela fidelizada” e por “responsabilidades laborais”, o Meritíssimo Tribunal a quo deixou de se pronunciar sobre questões que tinha a obrigação de apreciar. Ao fazê-lo, a Sentença recorrida ficou irremediavelmente ferida de nulidade por omissão de pronúncia nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615.º do C.P.C.
5ª) Reconhecidas as apontadas nulidades da Sentença recorrida, o Tribunal ad quem não estará em condições de apreciar e decidir a causa pelo simples facto de não ter existido qualquer produção de prova no seio dos presentes autos, com excepção da prova documental carreada para os mesmos; esta circunstância consubstancia a excepção à “Regra da substituição ao tribunal recorrido” cfr. artigo 665.º nº 1 e 2 in fine “a contrario” do C.P.C.
6ª) Assim sendo, pugna-se para que, no caso sub judice, esta Veneranda Relação ordene a baixa dos autos para que seja aberta a audiência de julgamento permitindo às Partes “oferecer” e “produzir” as provas a que alude expressamente o nº 6 do artigo 15.º-I do N.R.A.U.
7ª) Muito embora o art.º 15.º-F do N.R.A.U., não preveja especificamente a possibilidade de deduzir pedidos reconvencionais no âmbito da oposição ao despejo, a Verdade é que existem diversas normas substantivas que inscrevem uma panóplia de direitos na esfera jurídica do inquilino em caso de cessação do contrato de arrendamento, designadamente o nº 2 do artigo 1110.º-A do Código Civil e o nº 3 do artigo 29.º do N.R.A.U.
8ª) Ora, sem qualquer fundamento consistente, o Meritíssimo Tribunal a quo admite o dito pedido reconvencional no que concerne às chamadas benfeitorias, e simultaneamente desconsidera os demais pedidos relacionados com os prejuízos decorrentes da cessação do contrato de arrendamento; trata-se de uma clara dualidade de critérios, porquanto ambos se encontram devidamente previstos e reconhecidos na Legislação aplicável, tendo sido ambos peticionados e, em relação a ambos, foi invocado o direito de retenção; em última instância trata-se de uma inusitada discricionariedade não compaginável com o (poder-) dever de pronúncia a cargo do Tribunal.
9ª) Sujeitar esta possibilidade a um qualquer poder discricionário que pode “escolher”, a seu belo prazer, o que conhece e o que não conhece; o que aprecia e o que não aprecia, seria, na prática, criar um obstáculo inaceitável ao direito à tutela judicial efectiva previsto nos art.ºs 20.º, n.º 2 e 4 e 202.º, n.º 2, 203º e 204º da C.R.P.
10ª) A negação do exercício dos direitos do inquilino, através da não admissão de certos pedidos reconvencionais, tutelados por normas de Direito substantivo, revela-se claramente desproporcional para que a Parte interessada tenha a efectiva possibilidade de reagir contra o despejo e retirar as devidas consequências em caso de efectiva cessação do contrato de arrendamento, restringindo de forma insustentável uma tutela jurisdicional efectiva consagrada constitucionalmente.
11ª) As normas extraídas do artigo 549.º do C.P.C. e do art.º 15.º-F e nº 2 do artigo 15.º-H do NRAU, quando interpretadas no sentido de não admitir quaisquer pedidos reconvencionais de indemnização por “lucros cessantes”, por “clientela fidelizada” e por “responsabilidades laborais” por não estarem expressa e especialmente prevista na tramitação do procedimento especial de despejo e por introduzirem desvios à tramitação expedita que foi arquitectada tendo em vista uma decisão célere, é inconstitucional por violação dos art.ºs 20.º, n.º 2 e 4 e 202.º, n.º 2, 203.º e 204.º da Constituição da República Portuguesa, que consagram o princípio do acesso ao direito e da tutela jurisdicional efectiva e o princípio da proporcionalidade, enquanto princípios decorrentes do Estado de direito (art.º 2.º da C.R.P.).
12ª) Face ao exposto, caso não seja declara a nulidade da Sentença Recorrida com base nos fundamentos aduzidos no ponto anterior, deverá o Venerando Tribunal ad quem desaplicar as referidas normas com fundamento na sua inconstitucionalidade, admitindo que seja apreciado e decidido o reconhecimento do “direito a uma indemnização à Requerida pelos prejuízos provocados pela cessação do contrato de arrendamento, (…)” Cfr. consta do pedido da Oposição de fls. 8 in fine.
13ª) Nos termos do nº 1 do artigo 54.º do N.R.A.U. na redacção que lhe fora dada na altura pela Lei n.º 79/2014, de 19/12, o contrato só fica submetido ao N.R.A.U. mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º
14ª) Assim, embora o contrato de arrendamento não tenha ficado sujeito ao N.R.A.U., e muito embora o mesmo tenha entrado num período transitório, o referido contrato passou a ter um período de duração limitado de 5 (cinco) anos, deixando assim de ser um contrato de duração indeterminada.
15ª) O senhorio é livre de tomar uma de duas iniciativas: ou promove a transição do contrato para o N.R.A.U.; ou denuncia o contrato ao abrigo do Regime Jurídico Das Obras Em Prédios Arrendados previsto no DL n.º 157/2006, de 08 de agosto. Não pode é, a seu belo prazer, trilhar ambos os caminhos cumulativamente… Por outras palavras, promovida que seja a transição para o N.R.A.U., não pode o senhorio dar o dito pelo não dito… sob pena de tal interpretação permitir o livre arbítrio por parte dos senhorios… levando a uma quebra ostensiva do Princípio da confiança e do próprio Princípio da boa fé.
16ª) Assim sendo, promovida a transição para o N.R.A.U. e tendo-se aberto um período temporal determinado em virtude de o arrendatário ter invocado e comprovado uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, tal contrato não pode ficar sujeito à aplicação do Regime Jurídico Das Obras Em Prédios Arrendados. É manifestamente o caso do contrato sub judice.
17ª) Pelo que se conclui inelutavelmente que a Sentença recorrida condensa uma errónea interpretação dos artigos 51.º nº 4 alínea a) e nº 5 e 54.º nº 1 ambos do N.R.A.U. na redacção que lhe fora dada na altura pela Lei n.º 79/2014, de 19/12
18ª) Reconhecer o direito de denúncia do contrato de arrendamento, nestas circunstâncias, na esfera jurídica da Requerente, ora Recorrida, consubstanciaria um flagrante e inadmissível abuso de direito.
19ª) Conforme supra aduzido, a iniciativa pertence exclusivamente ao senhorio, o qual é livre de, unilateralmente, optar pela transição para o N.R.A.U. ou pela denúncia do contrato nos termos Regime Jurídico Das Obras Em Prédios Arrendados. Ora, salvo melhor opinião, a prática de ambas as iniciativas em relação ao mesmo contrato não é compaginável à luz do Princípio da confiança e do Princípio da boa fé.
20ª) Por outras palavras, por serem contraditórias entre si, estas duas iniciativas excluem-se: a primeira pressupõe a continuação da relação locatícia; a segunda visa cessá-la irremediavelmente.
21ª) Ao comunicar à Requerida, ora Recorrente, a sua iniciativa no sentido de promover a transição para o N.R.A.U., a Requerente ora Recorrida assumiu uma conduta que transmitiu à Requerida uma imagem de segurança e confiança no sentido de que a relação contratual perduraria. Posteriormente, e em clara oposição com a posição anteriormente assumida, a Requerente destrói esta mesma relação.
22ª) Ambas as condutas da Requerente não são conciliáveis entre si. Caso a presente acção especial de despejo proceda, o exercício do direito de denúncia por parte da Requerente, ora Apelada, em manifesta oposição com a sua conduta anterior excederia manifestamente os limites impostos pela boa e fé e os bons costumes (para além daqueles impostos pelo fim social e económico desse direito).
23ª) Perante o que se acaba de aduzir, a Sentença objecto da presente impugnação violou ostensivamente o artigo 334.º do Código Civil.
24ª) Em sede de oposição ao despejo, a Requerida, ora Recorrente:
4. Impugnou o facto de ter recebido outros documentos para além daqueles que identifica expressamente no art.º 14º da sua peça processual (vide ainda art.º 15.º);
5. Invocou a omissão dos requisitos essenciais para o exercício do direito de denúncia conforme consta 16.º (embora especifique a título meramente exemplificativo alguns elementos – a utilização do termo “designadamente” não deixa qualquer dúvida);
6. Invocou expressamente a ineficácia da denúncia do contrato de arrendamento – vide Título do ponto B), artigos 16.º, 18.º, 19.º, 24.º e pedido formulado na respectiva peça processual a fls. 7.;
A Requerida acaba por contradizer expressamente o que invocara a Requerente em sede de Requerimento inicial.
25ª) Ora, salvo melhor opinião, cabia à Requerente a alegação e a prova de todos os factos constitutivos do direito que alegara em sede de Requerimento inicial de despejo, i.é., do direito que alegadamente lhe assistia de denunciar o contrato. Mais precisamente, impendia sobre a Requerente o ónus de provar que a comunicação da denúncia do contrato de arrendamento:
3) se fazia acompanhar de todos os documentos exigidos legalmente:
4) e cumpria todos os requisitos legais;
Ora, a Requerente, ora Recorrida, nada provou a este respeito. Aliás, da prova carreada para os autos conclui-se precisamente o contrário.
26ª)Por sua vez, chamado a decidir, e sem abrir a audiência de julgamento, o Meritíssimo Tribunal a quo concluiu que as comunicações tendentes a denunciar o contrato: i) se faziam acompanhar de todos os documentos exigíveis legalmente; ii) cumpriam todos os requisitos legais; iii) ou, mesmo não cumprindo tais requisitos, tal não determinava a sua ineficácia; pelo que acabou por julgar eficazes estas mesmas comunicações – cfr. fls. 6 a 9 da douta Sentença recorrida. Será mesmo assim? Vejamos.
27ª) Em primeiro lugar, verifica-se que de nenhuma das comunicações recebidas pela Requerida, ora Recorrente, consta qualquer menção expressa a algum dos fundamentos presentes no artigo 1101.º alínea b) do Código Civil. A Requerente, ora Recorrida, limitou-se a referir tão somente que prédio será objecto de obras de remodelação e restauro profundos no locado, as quais obrigam à respectiva desocupação.
28ª) Ora, para efeitos de aplicação deste regime, não basta a realização de obras de remodelação e restauros profundos no imóvel. É ainda necessário que estas intervenções obriguem à desocupação do locado, e que do resultado das obras não seja possível verificar no imóvel características equivalentes à do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento. Assim como, carece a comunicação de menção expressa a estas condicionantes, o que não se verificou no caso sub judice.
29ª) Embora à data da primeira comunicação (06.12.2018) estivesse em vigor a redacção aprovada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, e não a actual que veio a ser aprovada pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, no dia 08.09.2021, data da segunda comunicação, esta última redacção do artigo 1101.º do Código Civil já se encontrava em vigor. Uma vez que o respectivo procedimento de denúncia ainda não se encontrava concluído, cabia à Requerente, ou reiniciá-lo de novo, ou, pelo menos, cumprir esta nova exigência legal na segunda comunicação que se impunha (também legalmente). A Requerente, ora Apelada, não fez nem uma nem outra.
30ª) Pelo que, tal incumprimento, leva inelutavelmente à ineficácia da denúncia. Portanto, mal andou o Meritíssimo Tribunal a quo ao decidir em sentido contrário, fazendo uma interpretação errónea do artigo 1101.º do Código Civil.
31ª) Da comunicação da denúncia do contrato, embora conste em anexo uma declaração da Câmara Municipal de Lisboa que atestava a entrega pela Requerente da estimativa do custo da obra e da caderneta predial no âmbito de pedido de licenciamento em fase de apreciação do projecto de arquitectura, …
32ª) …não consta o “Orçamento total da operação a realizar, incluindo estimativa do custo total da operação urbanística;” previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 4.º do Decreto-lei n.º 157/2006 de 8 de agosto.
33ª) O que não permite aquilatar se as obras que a Requerente pretende alegadamente levar a cabo enquadram-se no conceito de “obras de remodelação ou restauro profundos” previsto no nº 1 do artigo 4º do Decreto-lei n.º 157/2006 de 8 de agosto, designadamente se “O custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 /prct. do valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (euro), por concelho, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., para o trimestre anterior.” – vide alínea b) ii do mesmo normativo.
34ª) Por outro lado, o termo de responsabilidade não apresenta qualquer razão ou até menção da necessidade de desocupação do locado.
35ª) Tanto o artigo 1103º do Código Civil, como o artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de agosto prevêem a ineficácia da denúncia como consequência pelo incumprimento destes requisitos. Pelo que a Sentença recorrida acaba por fazer uma interpretação errada dos preceitos supra identificados, designadamente do n.º 2 do artigo 1103.º do Código Civil, da alínea c) do n.º 2 do artigo 8.º, do nº 1 e da alínea b) do n.º 5 ambos do artigo 4.º do Decreto-lei n.º 157/2006 de 8 de agosto.
36ª) No momento da primeira comunicação de confirmação da denúncia do contrato, não tinha ainda sido emitido o alvará correspondente. Tendo a comunicação apenas sido acompanhada de uma mera notificação de deferimento do processo.
37ª) Portanto, encontravam-se em falta, não só o alvará, mas também um documento emitido pela Câmara Municipal que ateste que a operação urbanística constitui, nos termos da Lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos para efeitos de aplicação do disposto no n.º 3 do artigo 1103.º e da alínea b) do artigo 1101.º ambos do Código Civil.
38ª) Desde logo, pelo incumprimento dos requisitos supra identificados, a primeira confirmação é ineficaz, conforme se encontra previsto expressamente no regime correspondente.
39ª) À segunda confirmação apenas foi junto o alvará. No entanto, continua em falta o documento emitido pela Câmara Municipal que ateste que a operação urbanística constitui, nos termos da Lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos para efeitos de aplicação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil. Pelo que a segunda confirmação é também ineficaz, não podendo de forma alguma prevalecer.
40ª) Mas, nem que seja de forma subsidiária e derivada, a denúncia também se encontra ferida de ineficácia, não estando sujeita a confirmação, pelo facto de não se poder confirmar algo que não produziu efeitos. Pelo que, para além do supra exposto, a Sentença recorrida condensa ainda uma errada interpretação do n.º 3 do artigo 1103.º e da alínea b) do artigo 1101.º ambos do Código Civil.
41ª) …resulta do “Projecto de Arquitectura – Licenciamento Memória descritiva e justificativa” aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa que após a realização das obras irão resultar no rés-de-chão do imóvel, duas lojas destinadas ao comércio: Poente e nascente com áreas de 107,57 m2 e 76,18 m2 respectivamente). Pelo que só resta concluir que, após a realização das obras, irá resultar no prédio um local com uma configuração adequada que permita a manutenção do contrato de arrendamento.
42ª) Ora, mantendo actualmente a Requerente apenas dois vínculos contratuais de arrendamento não habitacional no piso térreo, e sendo um deles com a Requerida, é indubitável concluir que irá resultar do local características equivalentes às do locado, sendo assim possível a manutenção do arrendamento.
43ª) Pelo que, não só, não tem aplicação o disposto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil por não preencher a previsão normativa, como consequentemente, também não é aplicável o previsto no artigo 1103.º do mesmo Diploma.
44ª) E, conforme já tivemos oportunidade de ver, embora à data da primeira comunicação (06.12.2018) estivesse em vigor a redacção aprovada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, e não a actual que veio a ser aprovada pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, no dia 08.09.2021, data da segunda comunicação, esta última redacção do artigo 1101.º do Código Civil já se encontrava em vigor. Uma vez que o respectivo procedimento de denúncia ainda não se encontrava concluído, cabia à Requerente ou reiniciá-lo de novo ou, pelo menos, cumprir esta nova exigência legal na segundo comunicação que se impunha legalmente. A Requerente, ora Apelada, não fez nem uma nem outra. Assim sendo, careceria sempre a Requerente de fundamento para denunciar o contrato de arrendamento dos autos.
45ª) Pelo que, tal incumprimento, leva inelutavelmente à ineficácia da denúncia. Portanto, mal andou o Meritíssimo Tribunal a quo ao decidir em sentido contrário, fazendo também aqui uma interpretação errónea do artigo 1101.º do Código Civil.
46ª) O caso em apreço encontra-se abrangido pelo estipulado no n.º 1 do artigo 5.º‑A do Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de agosto; mas a suspensão aí prevista também carece de comunicação por parte do senhorio ao arrendatário nos termos do artigo 10.º-A do mesmo diploma. Ora, tal comunicação nunca aconteceu.
47ª) E, mesmo que porventura venha a Requerente futuramente a optar por esta via, salientamos que a mesma obriga a Requerente a assegurar o realojamento do arrendatário durante o período das obras, sendo que este realojamento deverá garantir condições similares às do locado, para atender às necessidades da Requerida, nos termos do artigo 9.º-B do Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de agosto.
48ª) Aplica-se este normativo em detrimento do previsto no artigo 26.º-A do mesmo diploma por se tratar de um contrato de arrendamento não habitacional. Com efeito, apesar de o artigo 9.º-B do Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de agosto mencionar as “necessidades do agregado familiar do arrendatário”, reportando‑se à partida aos contratos habitacionais, a Jurisprudência tem entendido que se aplica, igualmente, aos contratos não habitacionais, com as devidas adaptações.
49ª) Mutatis mutandis relativamente à entrada em vigor deste n.º 1 do artigo 5.º-A do Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de agosto, o qual foi aditado pela referida Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, pelo que se dá por reproduzida a conclusão nº 44.ª).
50ª) Face a tudo quanto se acaba de aduzir, conclui-se inelutavelmente que não pode, de forma alguma, prevalecer a denúncia do contrato de arrendamento por parte da Requerente, ora Recorrida.
51ª) Mais ainda, das obras a realizar no imóvel em causa só poderá resultar a suspensão do contrato através de comunicação a realizar pela Requerente, com a consequente obrigação de realojamento da Requerida em condições similares às do locado.
52ª) Perante o que se acaba de aduzir, verifica-se que a Sentença recorrida acabou por violar o n.º 1 do artigo 5.º-A do Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de agosto.
A A. apresentou alegação de resposta onde alega, sob a epígrafe “Do recurso subordinado”, que “Atento o que se disse antes [cf. Pontos 155) e seguintes das presentes Contra‑Alegações], caso venha a ser julgado procedente o recurso da Recorrente, a douta Sentença recorrida deverá ser revogada, por erro de julgamento na admissibilidade da reconvenção a título de compensação pela alegada realização de benfeitorias (…)”.
Em conformidade com o alegado apresenta conclusões e formula pedido no sentido da manutenção da sentença recorrida, bem como para que se decida, “caso assim não se entenda – o que apenas se equaciona à cautela, sem conceder –, ampliar o objecto do presente recurso (cf. artigo 633.º do CPC), julgando inadmissível o pedido reconvencional de compensação pela realização de alegadas benfeitorias formulado pela Recorrente, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 266.º, n.º 3.º e 549.º do CPC, 15.º-F e 15.º-H, do NRAU”.
O tribunal recorrido admitiu o recurso interposto pela R. e pronunciou-se sobre as nulidades arguidas pela mesma, nos termos do art.º 617º, nº 1, do Código de Processo Civil, julgando as mesmas improcedentes. Já quanto à questão da invocada interposição de recurso subordinado pela A., nada disse.
A R. veio apresentar alegação de resposta à alegação da A., aí afirmando que “não deve ser dado provimento ao presente recurso subordinado interposto pela Requerente”, e invocando preliminarmente o não conhecimento do mesmo, por omissão do pagamento da taxa de justiça pela sua interposição.
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Relativamente a esta questão suscitada pela R. a título prévio, cumpre verificar que, não obstante a A. ter indicado que recorria subordinadamente, aquilo que fez foi, tão só, requerer a ampliação do objecto do recurso interposto pela R., nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 636º, nº 1, do Código de Processo Civil.
Com efeito, e como explica António Santos Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 6ª edição actualizada, 2020, pág. 115-116), quando a parte seja confrontada com uma decisão que lhe seja desfavorável em parte, “tem o ónus de a impugnar, devendo fazê‑lo no prazo normal. (…) Mas o legislador, sempre atento às potenciais reacções dos interessados quando são confrontados com qualquer decisão judicial, descortinou outras soluções, menos evidentes, mas não menos justificadas”. Assim, e por vezes, “uma das partes faz depender a sua actuação da posição adoptada pela parte contrária: optando por se abster de recorrer na parte em que a decisão lhe é desfavorável, reserva, contudo o exercício do direito para a eventualidade de a parte contrária, também vencida, interpor recurso. (…) Nestes casos, na eventual interposição de recurso pela contraparte, é concedida àquela a faculdade de apresentar recurso subordinado relativamente à parte da decisão em que ficou vencida”. Todavia, mais explica que também pode ocorrer outra situação em que “o decaimento respeite apenas a algum ou alguns dos fundamentos da acção ou da defesa, sem afectar o resultado expresso na decisão. Nesta situação, a parte cujos fundamentos não foram total ou parcialmente aceites, mas que, apesar disso, acabou por obter vencimento quanto ao resultado final, não é vencida. No entanto, é admitida a promover a ampliação do objecto do recurso interposto pela contraparte, nos termos do art.º 636º, precavendo-se, deste modo, contra o eventual acolhimento pelo tribunal ad quem dos argumentos de facto ou de direito que sejam suscitados pelo recorrente”.
No caso concreto logo se alcança que a situação que a A. visa prevenir com o invocado recurso subordinado é esta última situação identificada, e não qualquer situação em que pretenda impugnar qualquer parte da decisão que lhe haja sido desfavorável.
Aliás, é a própria A. que acaba por afirmar que se está perante a ampliação do âmbito do recurso interposto pela R., visando prevenir a circunstância de ser revogada a decisão que a absolveu quanto ao pedido de indemnização por benfeitorias, circunstância em que pretende que se aprecie e decida se tal pedido é processualmente admissível em sede da presente acção especial.
Assim, e porque não obstante a qualificação jurídica que as partes deram a esta situação, a mesma não é de considerar como um recurso subordinado da A., mas antes e tão só como uma situação de ampliação do âmbito do recurso da R., apresentada nos termos e para os efeitos do nº 1 do art.º 636º do Código de Processo Civil, opera-se desde já a correcção da qualificação do meio processual em questão, nos termos permitidos pelo art.º 193º, nº 3, do Código de Processo Civil. E mais se declara o aproveitamento da alegação de resposta da R., enquanto requerimento de resposta à ampliação do objecto do recurso, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 638º, nº 8, do Código de Processo Civil.
Por último, e como não se está perante uma situação de interposição de recurso (ainda que subordinado) pela A., naturalmente que não há lugar à aplicação do disposto no nº 2 do art.º 7º do Regulamento das Custas Processuais, não sendo devida pela mesma pagamento de taxa de justiça por esse (inexistente) impulso processual.
Em suma, é de admitir, a título de ampliação do âmbito do recurso da R., a questão da admissibilidade do pedido de indemnização por benfeitorias, mais se declarando, a título prévio e incidental, que inexiste qualquer omissão de pagamento de taxa de justiça que impeça o conhecimento dessa questão, em sede do presente recurso.
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No mais, e sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, as questões submetidas a recurso, delimitadas pelas aludidas conclusões e também pela ampliação acima referida, e organizadas pela sequência lógica pela qual devem ser conhecidas, prendem-se com:
* A nulidade da sentença recorrida por excesso de pronúncia, na sua dimensão de violação do princípio do contraditório;
* O regime jurídico aplicável ao contrato de arrendamento e à denúncia do mesmo pela A.;
* A ineficácia da denúncia;
* O exercício abusivo do direito da A. à denúncia;
* A nulidade da sentença recorrida por omissão de pronúncia quanto ao pedido indemnizatório da R. fundado na cessação do contrato;
* A admissibilidade de cada um dos pedidos formulados pela R. com a sua oposição;
* O direito da R. à indemnização do valor das benfeitorias;
* O direito da R. à indemnização dos prejuízos causados pela cessação do contrato.
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Na sentença recorrida considerou-se provada a seguinte factualidade:
1. A A. é proprietária do prédio urbano sito na Rua (…).
2. Em 2/7/1963 foi celebrado um contrato de arrendamento não habitacional entre o anterior proprietário do estabelecimento comercial e a R.
3. O mencionado contrato foi celebrado pelo prazo de seis meses, renovável por sucessivos e iguais períodos.
4. A A. remeteu à R. carta registada com aviso de recepção, datada de 15/6/2015, mediante a qual declarou: “(…) formalizar a iniciativa de transição para o NRAU e actualização da renda do referido arrendamento. Desta forma é agora proposto um contrato comercial com prazo certo pelo período de 60 meses e com a renda de 475,61 (…)”.
5. A R. remeteu à A. carta registada com aviso de recepção datada de 20/7/2015, mediante a qual declarou: “(…) em resposta à V.ª carta datada de 15 de Junho de 2015 (…) vimos informar de que não aceitamos a transição imediata do contrato de arrendamento para o NRAU, porquanto: Desde logo, pelo facto da Sociedade R. e M., Lda, ter instalado e a funcionar no locado um estabelecimento comercial aberto ao público (restauração) e ser uma microempresa (…) o que se invoca para os efeitos previstos no artigo 54.º do [NRAU]. (…) Assim e atenta a prova oferecida resulta que: 1.º Existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que a arrendatária é uma microempresa, pelo que o contrato de arrendamento deverá permanecer inalterado durante os próximos 5 anos; 2.º Decorrido aquele período poderá, eventualmente, converter-se-á em contrato a prazo com a duração de 3 anos; 3.º aceitamos o valor da renda mensal proposto de €475,61 (…)”.
6. A A. remeteu à R. carta registada com aviso de recepção, datada de 6/12/2018, mediante a qual declarou: “(…) o prédio onde se localiza será submetido a obras de remodelação ou restauro profundos nos termos do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, (…). Sendo obras de remodelação ou restauro profundos que obrigam, para a sua realização, à desocupação do arrendado, serve esta comunicação como denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada para fins não habitacionais de que V. Exas são titulares, ao abrigo da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil (…). A denúncia (…) tem efeitos no prazo de seis meses (…). (…) vem a senhoria propor o pagamento da indemnização legal correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado - €11.671,50 – acrescida de compensação por benfeitorias mediante apresentação por V. Exas. (…) de comprovativos e facturas (…). Metade da indemnização será paga após a confirmação da denúncia e o restante no acto da entrega do locado (…) Anexos: registo predial, caderneta predial, procuração, comprovativo do pedido de licenciamento, termo de responsabilidade do técnico autor do projecto, elementos entregues na Câmara Municipal e comprovativo”.
7. A A. remeteu à R. carta registada com aviso de recepção, datada de 8/3/2019, com, entre outro, o seguinte teor: “Assunto: confirmação de denúncia do contrato de arrendamento para realização de obras profundas nos termos do disposto no artigo 1103.º, n.º 3 do Código Civil e artigo 8.º, n.º 3, do D.L. 157/2006, de 08 de agosto. (…) venho comunicar o seguinte: no passado dia 6 de Dezembro de 2018 foi remetida missiva a efectivar a denúncia do contrato de arrendamento atrás identificado por obras de remodelação e restauro profundo que irão obrigar à desocupação do referido locado. (…) Nos termos do disposto no artigo 1103.º, n.º 1 do Código Civil e artigo 8.º n.º 1 do DL 157/2006, de 8 de agosto, a denúncia deve ser efectuada seis meses de antecedência da data pretendida para a desocupação do locado, pelo que, no presente caso, considera-se que a denúncia produzirá os seus efeitos no dia 6 de Junho de 2019. Nessa sequência, conforme disposto no artigo 1103.º, n.º 1 do Código Civil e artigo 8.º n.º 1 do DL 157/2006, venho confirmar a referida denúncia do contrato, juntando para tal o documento comprovativo do deferimento do pedido de licenciamento. (…)”.
8. A A. remeteu à R. carta registada com aviso de recepção, datada de 8/9/2021, com, entre outro, o seguinte teor: “Assunto: comunicação nos termos e para os efeitos do 1103.º n.º 3 do Código Civil e n.º 3 do artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (…) 1) na sequência da N/ anterior comunicação de 6 de Dezembro de 2018, dando conta de que o prédio (…) será objecto de obras de remodelação e restauro profundos, as quais obrigam à respectiva desocupação e, nos termos da lei, fundamentam a denúncia do contrato (…) dirigimo-nos a V. Exas. com vista a proceder à confirmação da denúncia operada através dessa mesma missiva. 2) (…) vimos por este meio confirmar a dita comunicação mediante apresentação de cópia do alvará da operação sub judice, pelo que em cumprimento do legalmente estipulado neste momento deverá ser pago metade do valor da indemnização (..) 3) Agradecendo desde já que V. Exas. nos indiquem os dados necessários para que possa ser feita a transferência bancária da primeira tranche da indemnização (…) 4) o restante valor será pago na data da desocupação do prédio, que deverá ocorrer no prazo de 60 dias (…)”.
9. A 20/10/2021 a A. pagou à R. o montante de € 5.952,46, mediante transferência bancária.
10. A R. restituiu à A. o valor acima referido, através de duas transferências bancárias em 23/10/2021.
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Da nulidade da sentença por excesso de pronúncia
Segundo a al. d) do nº 1 do art.º 615º do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando se conheça de questão de que se não podia tomar conhecimento.
Com efeito, decorre do art.º 608º do Código de Processo Civil que na sentença o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, não podendo ocupar-se senão dessas questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras questões.
No caso concreto dos autos a R. sustenta que a não realização da audiência final a impediu de produzir a prova que poderia oferecer nesse momento processual, como resulta do nº 6 do art.º 15º-I do NRAU, pelo se está perante uma violação do princípio do contraditório, “ao nível da (não produção) da prova”, a determinar a nulidade da sentença.
No seu acórdão nº 86/88 (relatado por Messias Bento e disponível www.tribunalconstitucional.pt) o Tribunal Constitucional afirmou que o “direito de acesso aos tribunais para defesa dos seus direitos é, entre o mais, um direito a uma solução jurídica dos conflitos, a que se deve chegar em prazo razoável e com observância de garantias de imparcialidade e independência, possibilitando-se, designadamente, um correcto funcionamento das regras do contraditório, em termos de cada uma das partes poder «deduzir as suas razões (de facto e de direito), oferecer as suas provas, controlar as provas do adversário e discretear sobre o valor e resultados de umas e outras» (…)”.
Assim, o princípio do contraditório encerra em si a “garantia de participação efectiva das partes no desenvolvimento de todo o litígio” (José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil - Conceitos e Princípios Gerais à Luz do Código Revisto, 1996, pág. 96), o que inclui, naturalmente, o direito a participar na demonstração dos factos relevantes à decisão da causa que se apresentem como controvertidos e carecidos de prova.
E se para a produção dessa prova se torna necessária a realização da audiência final, a dispensa da mesma corresponde, neste caso, à omissão da prática de um acto processual que a lei prescreve, a qual produz nulidade na medida em que tal omissão tenha influência no exame ou na decisão da causa (art.º 195º do Código de Processo Civil).
Por outro lado, e como explica António Santos Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 6ª edição actualizada, 2020, pág. 25-26), “sempre que o juiz, ao proferir alguma decisão, se abstenha de apreciar uma situação irregular ou omita uma formalidade imposta por lei, a parte interessada deve reagir através da interposição de recurso sustentado na nulidade da própria decisão, nos termos do art.º 615º, nº 1, al. d). Afinal, designadamente quando a sentença traduza para a parte uma verdadeira decisão‑surpresa (não precedida do contraditório imposto pelo art.º 3º, nº 3), a mesma nem sequer dispôs da possibilidade de arguir a nulidade processual correspondente à omissão do acto, pelo que o recurso constitui a via ajustada a recompor a situação, integrando-se no seu objecto a arguição daquela nulidade”.
Delimitada assim conceptualmente a violação do princípio do contraditório que conduz a uma decisão que não podia ser proferida, com a consequente nulidade da mesma por excesso de pronúncia, a ser arguida em sede do respectivo recurso, importa densificar tal conceito com respeito ao caso concreto.
Assim, é inequívoco que se está perante uma acção no âmbito de procedimento especial de despejo, aplicando-se à sua tramitação, em primeira linha, as disposições processuais que lhe são próprias, e só depois as disposições processuais gerais e comuns, mais se observando o que estiver estabelecido para o processo comum, em tudo quanto não estiver prevenido nas disposições próprias e nas disposições gerais e comuns (art.º 549º, nº 1, do Código de Processo Civil).
De entre as disposições processuais que são próprias da presente acção (e que são as que constam dos art.º 15º a 15º-S do NRAU), dispõe o nº 3 do art.º 15º-H que, após o termo dos articulados, e “não julgando logo procedente alguma excepção dilatória ou nulidade que lhe cumpra conhecer ou não decidindo logo do mérito da causa, o juiz ordena a notificação das partes da data da audiência de julgamento”.
E quanto à realização da audiência de julgamento, rege o disposto no art.º 15º-I, de onde resulta, para além do mais, que as provas são aí oferecidas e que a sentença é ditada para a acta, após a produção da prova e de breve alegação oral por cada um dos mandatários das partes.
Ou seja, está-se perante uma tramitação processual simplificada, não havendo lugar a saneamento e condensação, após a fase dos articulados, e passando-se de imediato para a fase de instrução e julgamento, correspondente à audiência de julgamento, salvo se a acção houver de terminar logo após os articulados, designadamente por ser possível decidir de imediato o mérito da causa.
Por outro lado, e como tal disposição é semelhante ao disposto na al. b) do nº 1 do art.º 595º do Código de Processo Civil, deve esta última disposição servir de auxiliar interpretativo da primeira.
Assim, o tribunal recorrido podia conhecer imediatamente do mérito da causa, no pressuposto que o estado do processo permitia a apreciação de cada um dos pedidos formulados (pela A. no seu requerimento inicial e pela R. no seu requerimento de oposição), sem necessidade de mais provas que aquelas documentais que já tinham sido apresentadas com os articulados.
Não cuidando desde já de verificar se os pedidos da R. estavam carecidos de prova, porque a questão da admissibilidade desses mesmos pedidos ainda não está apreciada (e só se justifica essa apreciação na sequência lógica acima estabelecida, uma vez que tais pedidos da R. foram formulados para serem considerados apenas no caso da procedência do pedido da A.), importa então verificar se a pretensão da A. estava em condições de ser apreciada de imediato, ou se se revelava necessária a produção de prova, a ser oferecida na audiência de julgamento que, para tanto, carecia de ser designada.
Para apreciar da possibilidade desse conhecimento imediato, nos termos em que tal foi feito pelo tribunal recorrido, importa não esquecer que, como explica Lebre de Freitas (Código de Processo Civil Anotado, volume 2º, 3ª edição, pág. 659), tal conhecimento imediato só é admissível “quando o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa, segundo as várias soluções plausíveis de direito e não apenas tendo em vista a partilhada pelo juiz da causa” e, designadamente, quando dos “factos alegados pelo autor (na petição, na eventual réplica e em articulado complementar ou superveniente que porventura tenha tido lugar), (…) não se pode retirar o efeito jurídico pretendido (inconcludência do pedido). Em tal situação, é inútil produzir prova sobre os factos alegados, visto que eles nunca serão suficientes para a procedência do pedido. O réu é absolvido do pedido”.
Do mesmo modo, António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 696-697) explicam que a “antecipação do conhecimento de mérito pressupõe que, independentemente de estar em jogo matéria de direito ou de facto, o estado do processo possibilite tal decisão, sem necessidade de mais provas”, designadamente quando “seja indiferente para qualquer das soluções plausíveis a prova dos factos que permaneçam controvertidos: se, de acordo com as soluções plausíveis da questão de direito, a decisão final de modo algum puder ser afectada com a prova dos factos controvertidos, não existe qualquer interesse na enunciação dos temas da prova e, por isso, nada impede que o juiz profira logo decisão de mérito; se o conjunto dos factos alegados pelo autor (factos constitutivos) não preenche de modo algum as condições de procedência da acção, torna-se indiferente a sua prova e, por conseguinte, inútil o prosseguimento da acção para audiência final”.
Tal entendimento mais não representa que o acompanhamento da doutrina de Alberto dos Reis (Código de Processo Civil Anotado, volume III, 4ª edição, Coimbra, pág. 189-190), quando este autor afirma que se é “muito conveniente que a justiça seja pronta; (…) é muito mais conveniente que ela seja justa”, mais explicando que “a lei quer que certas questões se arrumem e liquidem no despacho saneador; isto em obediência ao princípio da celeridade e da economia processual. Mas não sacrificou a este princípio uma outra exigência, mais alta e mais preciosa: a da justiça da decisão”. E, na esteira desse entendimento, conclui o mesmo autor que “o mérito da causa será julgado no despacho saneador se a questão puder ser decidida neste momento com perfeita segurança, se o processo contiver todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa”, mais concluindo que “todas estas precauções se resumem num mandamento superior: a segurança não deve ser sacrificada à celeridade”, e concluindo ainda que “segurança, neste caso, quer dizer acerto e justiça. Julga com segurança o tribunal que só emite a sua decisão quando está de posse de todos os elementos necessários para proferir um veredictum consciencioso, ponderado e justo. Se o juiz, na ânsia de andar depressa, julgar uma questão que ainda não está devidamente instruída e amadurecida, sacrificará a justiça à rapidez”.
Reconduzindo tais considerações ao caso concreto (com as devidas adaptações, desde logo as decorrentes da inexistência de audiência prévia, despacho saneador ou enunciação de temas da prova nesta forma processual), o conhecimento imediato do mérito da pretensão da A., após o termo dos articulados e sem necessidade de produção de prova na audiência de julgamento, justifica-se na medida em que já esteja demonstrada toda a factualidade relevante para o conhecimento do mérito da pretensão da A., sendo de afirmar que inexiste qualquer outra factualidade que conduza a resultado distinto, ainda que segundo alguma das soluções de direito possíveis.
E como no caso concreto aquilo que importa desde logo verificar é se assistia à A. o direito à denúncia do contrato de arrendamento, nos termos em que o comunicou à R. pela carta de 6/12/2018, depois da troca de correspondência de 15/6/2015 e de 20/7/2015, logo se alcança que todos os factos relevantes para o apuramento desse direito estão demonstrados, dado que correspondem ao teor das comunicações trocadas entre as partes, e à consequência jurídica que daí emerge, quanto à consideração do contrato de arrendamento como tendo (ou não) transitado para o NRAU e quanto à sua qualificação como sendo (ou não) de duração indeterminada.
Ou, dito de outra forma, no que respeita, tão só, à questão da determinação do regime jurídico aplicável ao contrato de arrendamento e à validade da denúncia comunicada em 6/12/2018, não há qualquer interesse na produção de prova relativamente à factualidade necessária ao conhecimento de tal questão, porque toda ela está já demonstrada pelo teor dos documentos juntos pelas partes, e cuja genuinidade não foi colocada em crise, assim permitindo elencar a factualidade provada que consta já da sentença recorrida.
Assim sendo, e porque tal questão podia ser conhecida imediatamente após a fase dos articulados, de acordo com o disposto no art.º 15º-H, nº 3, do NRAU, a não realização da audiência de julgamento, nesta parte, não representa a violação do princípio do contraditório, ao invocado “nível da (não) produção da prova”, já que a garantia aí contida da participação efectiva das partes (e da R., em concreto) não compreende o direito à prática de actos inúteis, como esse acto processual se apresentava.
O que equivale a afirmar que, no que respeita ao conhecimento da questão da determinação do regime jurídico aplicável ao contrato de arrendamento e à validade da denúncia comunicada em 6/12/2018, a sentença recorrida não se assume como uma decisão que não podia ser proferida no momento processual em que o foi, não se verificando, nesta medida, a nulidade da mesma por excesso de pronúncia.
Como acima já se referiu, está aqui apenas em causa o conhecimento imediato da pretensão da A. fundado no direito à denúncia do contrato nos termos em que o declarou à R., pela comunicação de 6/12/2018, e já não o conhecimento imediato das pretensões indemnizatórias da R., dependentes, não só da afirmação da validade e eficácia da denúncia visada pela A., mas igualmente da afirmação preliminar da admissibilidade processual dessas pretensões, em sede da presente acção especial. Não significa isso que não se verifique a nulidade da sentença, por violação do princípio do contraditório, no que respeita à não produção de prova respeitante aos factos que sustentam as pretensões da R. Mas tal questão só será objecto de conhecimento se e na medida em que não se revele inútil, à face do resultado do conhecimento das questões que antecedem a que se relaciona com a admissibilidade processual dessas pretensões.
Em suma, improcedem as conclusões do recurso da R., no que respeita à nulidade da sentença recorrida, quanto à apreciação imediata da existência do direito da A. à denúncia do contrato, nos termos declarados pela mesma à R.
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Do regime jurídico aplicável ao contrato de arrendamento, sua denúncia pela A. e eficácia da mesma
Quanto a esta questão, na sentença recorrida ficou assim sustentada a possibilidade de denúncia do contrato pela A., nos termos da al. b) do art.º 1101º do Código de Processo Civil:
“Está em causa contrato de arrendamento não habitacional celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, sendo-lhe aplicável o regime transitório consagrado no capítulo II do título II do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro).
À data de Junho e Julho de 2015, aquando das comunicações acima transcritas, encontrava-se em vigor a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção conferida pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro.
Nos termos do regime então vigente, a transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário (artigo 50.º).
A esta comunicação o arrendatário podia responder nos termos previstos no artigo 51.º, podendo a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º; c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º, podendo ainda invocar que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa (alínea a) do n.º 4 do artigo 51.º).
Tendo o arrendatário invocado e comprovado tal circunstância, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º.
Tendo em conta a matéria acima adquirida, a requerente formalizou a intenção de transitar para o regime do NRAU, ao que a requerida se opôs de forma eficaz, invocando tratar-se de microempresa e a existência de estabelecimento aberto ao público.
Assim, e não tendo havido acordo entre as partes, não se verificou a transição para o regime do NRAU, tendo sido diferida por um período de cinco anos (tendo a Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho, aumentado o período de diferimento para 10 anos).
Deste modo, aquando da comunicação de 06.12.2018 acima referida, o contrato de arrendamento entre as partes não havia transitado para o NRAU. Sendo-lhe aplicável o regime transitório consagrado no capítulo II do título II do NRAU, como acima já mencionado, o n.º 1 do artigo 28.º determina a aplicação, com as necessárias alterações, do disposto no artigo 26.º que, por sua vez, determina que os contratos passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades aí previstas.
No caso dos autos, tendo o contrato sido celebrado em 1963 pelo período de seis meses sucessivamente renovável, rege o n.º 4 do referido artigo 26.º, que prescreve que os contratos sem duração limitada se regem pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada.
Assim, não se tendo concluído a transição para o NRAU, nos termos do disposto no artigo 28.º e no artigo 26.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, ao contrato de arrendamento aqui em apreciação passou a aplicar-se, com as especificidades previstas nos artigos 50.º a 54.º, o regime consagrado no Código Civil quanto aos contratos de duração indete[rminada]
É, assim, aplicável o regime de denúncia para demolição ou realização de obras de remodelação ou de restauro profundo nos termos estabelecidos na alínea b) do artigo 1101.º e no artigo 1103.º do Código Civil e no n.º 1 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto.
Improcede, então, o alegado pela requerida a este respeito”.
Já a R. sustenta que a circunstância de a A. ter promovido a transição do contrato para o NRAU, ao abrigo do disposto no art.º 50º do mesmo regime, e de a R. ter recusado tal transição, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 51º, nº 3, al. c), e nº 4, do NRAU, faz com o contrato tenha passado a vigorar com um prazo de cinco anos, por força do disposto na segunda parte do nº 1 do art.º 54º do NRAU (na redacção em vigor à data das comunicações entre as partes), pelo que não se pode mais falar de um contrato de duração indeterminada, para os efeitos do art.º 1101º do Código Civil.
Não sofre controvérsia que o contrato em questão nos autos, devendo ser classificado como um arrendamento não habitacional, e tendo sido celebrado em 2/7/1963, apresentava-se como um contrato de duração indeterminada, porque sujeito ao regime vinculístico que então vigorava.
Assim, e uma vez que havia sido celebrado antes da entrada em vigor do D.L. 257/95, de 30/9, com a entrada em vigor do NRAU (Lei 6/2006, de 27/2), ficou tal contrato sujeito às normas transitórias que constam dos art.º 27º e seguintes deste novo regime, com as suas sucessivas alterações (desde logo avultando, na parte que aqui releva, as alterações introduzidas pela Lei 31/2012, de 14/8, pela Lei 79/2014, de 19/12, e pela Lei 43/2017, de 14/6).
Como explica Fernando de Gravato Morais (As novas regras transitórias na reforma do NRAU (Lei 31/2012), Revista Julgar nº 19, 2013, pág. 13 e seguintes), “a reforma de 2006 veio trazer algumas particularidades quanto aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95, de 30 de Setembro, sempre sujeitos ao regime vinculista (já que não havia sequer outro que se pudesse adoptar alternativamente)”.
Mais explica que “a reforma de 2012 veio dar uma nova dimensão a tais contratos, quer sob o prisma da denúncia imotivada, quer — e aqui operou-se a grande modificação — no tocante ao regime da actualização da renda”, afirmando ainda que “o contrato não perde a sua faceta vinculista, não se altera nem se modifica”.
Todavia, logo adverte que “este princípio geral é ilusório, atenta a modificação operada através de algumas regras transitórias que permitem — a pretexto da actualização da renda — alterar a natureza do contrato”.
E concretiza esta afirmada alteração da natureza do contrato explicando que passou a ser concedida ao senhorio a possibilidade de fazer cair o vinculismo arrendatício, já que promove “uma transição absoluta para o NRAU que depende da verificação de uma das vicissitudes [aquelas indicadas no nº 3 do art.º 28º do NRAU, na redacção da Lei 31/2012, de 14/8] e de um período temporal alargado, estando limitada ao arrendamento não habitacional”.
Ainda no que respeita à afirmação da alteração da natureza do contrato, com o fim do vinculismo arrendatício, o mesmo autor não deixa de notar a existência dos casos particulares a que respeita o nº 4 do art.º 51º do NRAU, explicando que a invocação e a demonstração de qualquer uma das circunstâncias elencadas nas suas quatro alíneas faz com que o senhorio não possa denunciar “imotivadamente o contrato vinculista, apenas podendo proceder à actualização da renda”.
E desenvolve tal raciocínio explicando que “no termo do período quinquenal [referido na segunda parte do nº 1 do art.º 54º do NRAU, e que com a alteração decorrente da Lei 43/2017, de 14/6 passou a ser de dez anos] compete ao senhorio promover a transição plena do contrato para o NRAU, podendo propor uma nova actualização de renda (proémio do n.º 6 do art.º 54.º do NRAU), embora o arrendatário, nessa altura, já não possa prevalecer-se das circunstâncias que o beneficiavam”, mais afirmando que “para além disso, considera-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de 2 anos (art.º 54.º, n.º 6, als. a) e b), do NRAU — versão de 2012) [que com a alteração decorrente da Lei 79/2014, de 19/12, passou a ser de três anos]”.
Pelo que, depois de tudo o que deixa assim explicado, tal autor conclui que “tais instituições [as identificadas no nº 4 do art.º 51º do NRAU] podem beneficiar de um parco regime de favor em termos contratuais (ou seja, pode beneficiar — em relação ao regime-regra — de um contrato — ab initio vinculista — que se transforma, em termos de duração, num prazo máximo de 7 anos)”.
Ou seja, da doutrina acima referida retira-se que o carácter vinculístico de um contrato de arrendamento não habitacional celebrado antes da entrada em vigor do D.L. 257/95, de 30/9, perde-se em todos os casos em que o senhorio comunique ao arrendatário a sua intenção de fazer o contrato transitar para o NRAU e o arrendatário invoque e demonstre uma das circunstâncias elencadas no nº 4 do art.º 51º do NRAU, já que nesse caso o contrato, ainda que não fique sujeito ao NRAU, passa a ter o prazo certo de duração a que alude o nº 1 do art.º 54º do NRAU, acrescido do prazo certo de duração a que alude a al. b) do nº 6 do mesmo art.º 54. O que é o mesmo que afirmar que o contrato deixa de ter duração indeterminada, para passar a ter duração certa e determinada, na sua medida máxima correspondente à soma dos dois prazos em questão (dez anos mais cinco anos actualmente, sendo de cinco anos mais três anos em 20/7/2015, data em que a R. respondeu à comunicação da A., invocando e demonstrando uma das circunstâncias elencadas no nº 4 do art.º 51º).
E se o contrato deixa de ter duração indeterminada, o que sucede em consequência da iniciativa exclusiva do senhorio de promover a sua transição para o NRAU, não pode este valer-se, durante o novo prazo certo de vigência do mesmo, do direito à denúncia nos termos do art.º 1101º do Código Civil, pois que essa denúncia pressupõe que o contrato tem duração indeterminada, como resulta claro do disposto no art.º 1099º do Código Civil (sendo tais disposições aplicáveis aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais por força do disposto no art.º 1110º, nº 1, do Código Civil).
Ou seja, apesar de ser correcto afirmar, como no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10/12/2019 (relatado por Paulo Duarte Teixeira, disponível em www.dgsi.pt, e referido pela A. na sua alegação de resposta), em citação da doutrina de Pinto Furtado (Manual de Arrendamento Urbano, Volume II, 4.ª Edição, pág. 957), que, “relativamente aos antigos contratos vinculísticos, a regra é a de que passam a aplicar-se as normas levadas ao CC para os contratos de duração indeterminada”, assim passando “a ser encarados, para todos os efeitos, como contratos de duração indeterminada”, impõe-se igualmente explicitar que tal aplicação das regras do Código Civil não tem lugar quando o contrato passa a seguir o regime transitório e especial que resulta do art.º 54º do NRAU, pois que nesse caso passa a ter uma duração certa e determinada. E, para tanto, a submissão a esse regime transitório e especial é desencadeada pela resposta que é dada pelo arrendatário à manifestação de vontade do senhorio de fazer operar a transição do contrato para o NRAU.
Aliás, é por isso que no acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa (relatado por Ana Resende e disponível em www.dgsi.pt) ficou afirmado (ainda que a respeito de contrato de arrendamento para habitação, mas com aplicação de mecanismo legislativo transitório e especial semelhante, destinado à protecção de arrendatários em situação de fragilidade) que, quanto “aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aplica-se nos termos do art.º 28, as disposições constantes no disposto no art.º 26, com as especificidades referidas nos artigos 30 a 37, todos do NRAU, passando tais contratos estar submetidos, segundo o mesmo art.º 26, n.º1, ao NRAU, e na abrangência do determinado nesta disposição legal, sujeitos a um processo, previsto nos aludidos artigos 30 e seguintes do NRAU que presumivelmente alterou a sua periodicidade, passando para duração limitada, no sentido de aposição de prazo”.
Ou seja, regressando ao caso concreto, e tendo presente o acima exposto, logo se conclui que assiste razão à R. quando sustenta que a A. não podia promover a transição para o NRAU (como promoveu) e depois “dar o dito por não dito”, comunicando à R. a denúncia do contrato, nos termos e para os efeitos da al. b) do art.º 1101º do Código Civil. É que não mais assistia à A. o direito a fazer cessar o contrato por este meio, tendo presente o regime transitório e especial pelo qual o contrato se passou a reger, em termos de duração, com início na data (20/7/2015) em que a R. respondeu à comunicação da A., invocando e demonstrando uma das circunstâncias elencadas no nº 4 do art.º 51º do NRAU (e sendo este evento que desencadeia a configuração do contrato como contrato de duração determinada).
Assim, a comunicação de denúncia efectuada em 6/12/2018 não pode produzir o pretendido efeito extintivo do contrato de arrendamento, já que à A. não assistia o direito à denúncia do contrato com fundamento na realização de “obras de remodelação ou restauro profundos que obrigam, para a sua realização, à desocupação do arrendado”, nos termos do D.L. 157/2006, de 8/8, ex vi art.º 1103º, nº 11, do Código Civil.
E, do mesmo modo, as comunicações subsequentes da A. (de 8/3/2019 e de 8/9/2021) também não são aptas a produzir o pretendido efeito extintivo do contrato, já que em qualquer uma das datas em questão continuava a não lhe assistir o referido direito à denúncia do contrato porque o mesmo, como resulta do já acima afirmado, continuava a vigorar como contrato de duração certa e determinada.
Poderia ser invocado que tal duração certa e determinada do contrato, correspondente em primeira linha ao prazo a que alude a segunda parte do nº 1 do art.º 54º do NRAU (e que em 20/7/2015 era de cinco anos), se havia entretanto esgotado, pelo que não tendo a A. efectuado nova comunicação, tendo em vista a transição do contrato para o NRAU, o referido regime transitório e especial teria deixado de ser o aplicável, passando o contrato a ter novamente a natureza de contrato de duração indeterminada.
Todavia, importa não esquecer (como já ficou referido) que a duração determinada do contrato não corresponde apenas ao referido prazo do nº 1 do art.º 54º do NRAU, mas à soma do mesmo com aquele que consta da al. b) do nº 6 do mesmo art.º 54º.
E tal prazo de duração do contrato ascendia a oito anos, pelo que o mesmo ainda não se esgotou (nem se tinha esgotado em 8/9/2021).
Do mesmo modo, e ainda que se ignorasse a contagem do prazo da al. b) do nº 6 do art.º 54º do NRAU, para efeitos de qualificação do contrato como de duração certa e determinada, sempre haveria que considerar que o prazo de cinco anos do nº 1 do mesmo art.º 54º foi alterado, por força da entrada em vigor da Lei 43/2017, de 14/7. Ou seja, quando o mesmo ainda se encontrava em curso. Pelo que, tendo em atenção o disposto no art.º 297º do Código Civil, daí decorre que passou a ser aplicável o novo prazo de duração do contrato que liga a A. à R., mas para a sua contagem aproveita-se todo o prazo já decorrido.
Isso mesmo vem sendo afirmado jurisprudencialmente, como no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16/11/2021 (relatado por Maria João Vaz Tomé e disponível em www.dgsi.pt), onde se afirma que “para efeitos de determinação da lei aplicável ao prazo para a transição do contrato de arrendamento para o NRAU - art. 54.º, n.º 1, na versão que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012 ou pela Lei n.º 43/2017 -, afigura-se decisivo o decurso do prazo e não apenas a data da alegação e prova, pelo arrendatário, da qualidade de microentidade. Na verdade, o facto que desencadeia a transição do contrato de arrendamento para o NRAU é também o decurso do prazo (de cinco ou de dez anos), e não somente, reitere-se, a comunicação e a prova da qualidade de microentidade do arrendatário. Logo, traduzindo-se o decurso do prazo num facto constitutivo (modificativo ou extintivo) de uma situação jurídica, afigura-se relevante saber se esse prazo ainda não se havia completado aquando do início de vigência da lei nova (15 de Junho de 2017 – art.º 8.º da Lei n.º 43/2017). In casu, esse prazo ainda não havia decorrido na sua totalidade. Aplica-se, por conseguinte, ao caso em apreço, o art.º 54.º do NRAU na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 43/2017 ao prazo que estava a decorrer com vista à transição do arrendamento para o NRAU. Ao contrato de arrendamento sub judice aplica-se, pois, este novo prazo, de dez anos, por força do disposto no art.º 297.º, n.º 2, do CC, contando-se todo o prazo entretanto já decorrido a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário (art.º 51.º, n.º 4)”.
Assim, mesmo ao tempo da última comunicação da A. (8/9/2021) continuava o contrato de arrendamento sujeito à referida duração certa e determinada, agora de dez anos, contada desde 20/7/2015, data em que a R. respondeu à comunicação da A.
Pelo que, também por esta via, não assiste à A. o direito à denúncia do contrato, nos termos e para os efeitos do disposto na al. b) do art.º 1101º do Código Civil.
Por último, e mesmo concebendo que o disposto no art.º 54º do NRAU não poderia ser interpretado como correspondendo à fixação de um regime especial e transitório para os contratos vinculísticos em que o arrendatário demonstra estar numa das circunstâncias a que alude o nº 4 do art.º 51º do NRAU, o que significaria haver de considerar assistir ao senhorio o direito à denúncia do contrato, nos termos da al. b) do art.º 1101º do Código Civil, por se dever considerar o contrato como de duração indeterminada, ainda assim não assistiria à A. o referido direito à denúncia.
Com efeito, estando em causa a denúncia motivada pela realização de obras de “remodelação ou restauro profundos que obrigam, para a sua realização, à desocupação do arrendado”, nos termos comunicados pela A. à R., a denúncia não produziria os seus efeitos com a comunicação a que respeita o nº 1 do art.º 1103º do Código Civil, mas tão só com a comunicação de confirmação a que respeita o nº 3 do mesmo art.º 1103º, que refere a necessidade da sua realização, “sob pena de ineficácia” da denúncia pretendida. O que equivale a afirmar que é com relação a este segundo momento temporal que deveriam ser verificados os pressupostos para a efectivação da denúncia.
Ora, alegando e demonstrando a A. que tal comunicação, com esse efeito confirmatório e produtor da eficácia da denúncia comunicada anteriormente, foi aquela efectuada em 8/9/2021, nesse momento a al. b) do art.º 1101º do Código Civil dispunha (e continua a dispor) que a denúncia só podia ser efectuada “desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento”. Ou seja, uma das condições eficazes para a efectivação da denúncia pretendida (para além das demais a que respeitam os nº 1 a 3 do art.º 1103º do Código Civil) prender-se-ia com a demonstração de que, em resultado da realização das obras pretendidas, não resultaria aquele novo local onde fosse possível a manutenção do arrendamento.
Nessa medida, e porque se está perante um facto constitutivo do direito da A. à denúncia, à face do nº 1 do art.º 342º do Código Civil recaía sobre a mesma o ónus de alegar e provar tal circunstância factual.
Compulsada a matéria de facto provada, é manifesto que ficou por demonstrar que a concreta configuração do imóvel, após as obras projectadas, conduzia à ausência de um local com características equivalentes às do local arrendado e à consequente impossibilidade de manutenção do arrendamento, após a sua suspensão durante o período das obras, e nos termos do regime previsto no D.L. 157/2006, de 8/8.
Ou seja, também por esta via sempre seria de afirmar a inexistência do direito da A. à denúncia do contrato de arrendamento que a une à R.
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Em suma, há que concluir que a sentença recorrida merece censura quando aí se afirma a verificação do invocado direito da A. à denúncia do contrato de arrendamento, não podendo tal sentença subsistir e antes devendo ser revogada, mais sendo julgada improcedente a acção e absolvida a R. do pedido de despejo do local arrendado, procedendo assim, nesta parte e nesta medida, as conclusões do recurso da R.
Por outro lado, e face à improcedência do pedido da A., fica prejudicado o conhecimento das restantes questões colocadas em sede do presente recurso e acima elencadas, inclusive aquela resultante da ampliação do âmbito do mesmo, já que todas elas assentavam no pressuposto da afirmação do direito à denúncia do contrato e da correspondente necessidade de pronúncia sobre as pretensões da R. constantes do seu articulado de oposição.
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DECISÃO
Em face do exposto julga-se procedente o recurso, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-a por esta outra decisão em que se julga improcedente a acção, absolvendo-se a R. do pedido de despejo do local arrendado, mais se declarando prejudicado o conhecimento dos pedidos formulados pela R. com a sua oposição, e ficando igualmente prejudicado o conhecimento da ampliação do âmbito do recurso.
Custas pela A. (em ambas as instâncias).
2 de Março de 2023
António Moreira
Carlos Castelo Branco
Orlando Nascimento |
